我國經濟已進入中國特色社會主義新時代，隨著城鎮(zhèn)化的推進，土地有償使用及住房制度改革的推進，房地產行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進入繁榮和火爆階段，但房地產投資風險也日趨嚴竣，不確定性風險因素隨之增加。下面是小編帶來的房地產企業(yè)投資風險分析與管控。

    摘要：近二十年來國內房地產蓬勃發(fā)展，相關的投資活動也隨之掀起一陣又一陣熱潮。房地產企業(yè)獲得豐厚的利潤，但不得不說的是在巨大的利潤面前，也伴隨著房地產項目投資巨大風險。本文從房地產投資的角度針對房地產企業(yè)項目投資可能面臨的風險進行了全面的分析，并且通過分析，將其主要風險作為重點進行描述并針對其風險提出了相對的防范策略及管控。

    風險，就是預期目標與實際結果之間的不確定性，主要表現為收益不確定性和成本或代價的不確定性。所謂的房地產投資風險，是指投資房地產項目后得到不利或負面利益后果。我國經濟已進入中國特色社會主義新時代，隨著城鎮(zhèn)化的推進，土地有償使用及住房制度改革的推進，房地產行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進入繁榮和火爆階段，但房地產投資風險也日趨嚴竣，不確定性風險因素隨之增加。根據諸多房地產企業(yè)項目投資不確性風險因素，房地產企業(yè)要進行全面的詳細的投資風險分析，從整體上對投資項目所有可能存在的不確定性因素和影響投資收益的因素進行分析，得出相對準確的項目風險性結論，同時制訂有針對性有效性的防范策略和管控措施，將可能產生的損失降到最低。

    一、房地產投資風險的分析

    隨著經濟改革開放不斷深化，房地產行業(yè)進入到繁榮和火爆階段，在這個階段選擇進行房地產投資時所承擔的風險逐漸增大。由于受房地產項目投資周期長短、信息對稱程度、宏微觀政策變動大小、企業(yè)內部控制完善程度等因素影響，導致房地產企業(yè)項目投資面臨著各種風險，主要體現在政策風險、市場競爭風險、企業(yè)資金風險、城市規(guī)劃風險等外部風險和投資決策風險、項目建設風險、營銷決策風險等內部風險。對所有的風險進行全面的分析是我國現今房地產投資當中最為重要的一個問題[1]。

    1.政策風險

    政策風險包括住房制度改革、土地政策、銀行信貸政策、稅收政策等風險。政策風險對于每個房地產投資企業(yè)都是無法抵抗的，如稅率調增或增加稅目時，將會增加企業(yè)的稅賦；銀行信貸政策緊縮時，將會增加企業(yè)財務成本，甚至有可能由于資金嚴重緊缺導致項目停止；當經濟不景氣時，社會對房地產需求相對大幅度縮減，購買力下降。

    2.市場競爭風險

    伴隨著我國新時代經濟的不斷發(fā)展與提升，房地產市場的競爭力所造成的風險主要是由于房地產自身市場當中由于相同類型的樓盤地產供給的數量過多，造成房地產市場營銷的競爭十分激烈，從而導致了相關樓盤停滯銷售或者推廣的成本不斷提高的風險。市場競爭風險主要是由相關投資者對其所投資的市場調查不夠全面以及相對錯誤的判斷所引起的，這是房地產投資企業(yè)自身對相關市場把握能力不足所造成的。

    3.企業(yè)資金風險

    由于房地產項目投資具有周期長、投入資金大的特點因素，給資金籌措、使用、回籠都將帶來很多不確性。

    如由于利率調增，導致企業(yè)籌資成本增加；或受其他因素影響，導致籌集資金未能按期到位等；使籌資難度加大和籌資成本增加。由于市場不景氣，客戶購買力下降，或營銷策略不當等因素，導致無法達到銷售預期，造成資金無法及時回籠，增加企業(yè)風險。

    4.投資決策風險

    投資決策指投資決策層對投資項目作出最后的決定,是投資項目最為關鍵和首要環(huán)節(jié)。投資決策的風險主要基于可行性研究方案是否調研充分、分析到位；決策層的構成是否合理；因工作不深入、調查研究不實，可能造成決策失誤；對項目投資未實行民主討論，未按議事規(guī)則辦事，造成決策失誤。

    5.項目建設風險

    項目建設風險是指在投資決策后到項目竣工時的整個期間，在這期間，時間長、不確定性因素較多而導致的風險。如開發(fā)時機不恰當；對市場趨勢預測的偏差；項目材料預算數量虛增、單價高等因素導致成本增加；在開發(fā)過程中施工管理不到位，導致工程質量驗收不過關，造成返工，增加開發(fā)成本；在開發(fā)過程中，安全生產工作管控不到位，發(fā)生安全事故，增加開發(fā)成本；在開發(fā)過程中，對不確定性因素預計不全面及施工管控不嚴，導致項目施工延期，增加項目財務成本和資金占用風險等。6.營銷決策風險房地產項目營銷關系著項目投入資金能否及時回籠，關系著該項目投資成敗。營銷風險主要有：當銷售模式選擇不恰當時，有可能影響預期銷售量、資金回籠目標實現的風險；由于市場定位、市場調研分析、市場價格變動趨勢預判因素影響銷售定價不準風險。

    二、房地產投資風險的有效管控措施

    房地產投資項目投入資金大、周期長，我們可以把它分成五個部分進行有效管控，即房地產項目投資前風險的有效識別和精準預判、房地產投資項目前期階段風險防范、房地產投資項目建設階段風險措施、房地產投資項目營銷風險應對，在各個階段里將本階段可能產生的不確性因素降到最低。

    1.房地產項目投資前風險的有效識別

    潛在的風險是根據房地產投資企業(yè)的一系列操作而產生的，房地產投資高回報效益與高風險相互對等，且雙重性質同時存在。投資前對風險的有效識別是指在投資前就進行房地產開發(fā)過程中可能存在的風險或潛在的風險進行全面的分析及識別，并且進行系統(tǒng)化的分類及整理歸類等分析，以揭示其中可能存在的風險等一系列過程。

    2.房地產項目投資前風險的精準預判

    房地產投資風險的精準預判是指房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產風險全面有效識別的基礎之上，針對房地產投資過程中包括政策風險、市場競爭風險、項目建設風險等風險所發(fā)生的概率及其發(fā)生風險后所造成的損失程度及規(guī)模進行精準的預判，并提供給企業(yè)決策層進行有效準確的決策，同時有效降低風險發(fā)生的頻率從而將其損失降至最低。在房地產投資的過程當中，可以選擇從風險較小的投資項目開始著手，直接放棄相對風險較大的投資項目，這樣風險的概率產生就會降到最低甚至零風險投資[2]。

    3.房地產投資項目前期階段風險防范

    房地產投資項目前期階段是指投資決策后到開始施工之前這段期間。主要有對項目地塊規(guī)劃用途、特性、獲利水平等調研，競買土地使用權，前期手續(xù)報批，規(guī)劃設計等工作。在這階段要詳細充分地做好市場調研，根據合適的目標消費群體找準項目定位、預計銷售價格；高質量地完成規(guī)劃設計和施工圖設計工作，降低工程成本、減少實施后的隱患。

    4.房地產投資項目建設階段風險措施

    建設階段指樁基施工開始到項目竣工驗收的整個過程。主要有對項目的質量、進度、成本、安全管理方面進行管控。本階段要認真全面地做好施工方案，方案表達嚴謹、準確，選擇合適的施工方法，地基勘測資料收集齊全，做好現場施工監(jiān)督，防止施工方偷工減料、使用低劣材料、施工設備不全、未按規(guī)程實施操作、管理者不負責任、無故拖延工期等風險，提高項目質量、加快施工進度、降低工程成本。

    5.房地產投資項目營銷風險應對

    房地產投資項目營銷是項目的最后環(huán)節(jié)，也是決定投資成敗的重要環(huán)節(jié)。營銷工作應貫穿整個項目過程，在前期階段就應做好銷售策劃，通過充分的市場調研和分析，針對目標客戶群體，在房屋價格、戶型、品質、外觀等方面找準市場定位，從源頭上降低銷售風險；在實施營銷工作前，制訂好全方位的營銷策略，結合企業(yè)自身優(yōu)勢，選定合適的銷售模式、入市時機、明確各房源的定價標準；提前大力和高調地做好宣傳推廣工作，迎合目標客戶群體心理需求，通過合適的賣點，巧妙、廣泛、有計劃地進行強勢宣傳，采用樣板房體驗、熱點活動增強銷售氛圍。

    三、結束語

    本文從多角度對房地產投資可能存在的風險因素進行了全面分析，總結了房地產項目投資各階段可能存在的風險因素，并提出具體防范措施方案，最大限度地預防、降低、回避、轉移房地產項目投資風險。

    

 

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