第一篇：寫字樓調(diào)研報(bào)告

寫字樓調(diào)研報(bào)告

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓，寫字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是5a寫字樓。還有一大類為政府辦公用樓，些為我們所關(guān)注對(duì)象。

寫字樓管理： 1、企業(yè)自行管理--- 下屬三產(chǎn)單位全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)及租售

2、企業(yè)自行管理--- 下屬三產(chǎn)單位行政管理---物業(yè)外包

3、企業(yè)行政主管--- 外包第三方物業(yè)+外包租售公司

大部分物業(yè)只負(fù)責(zé)樓宇的內(nèi)勤管理工作，而不負(fù)責(zé)樓宇的租售工作，租售工作由企業(yè)自行承擔(dān)或承包給一家專業(yè)的公司進(jìn)行管理 。

企業(yè)總部大樓，物業(yè)外包或自己三產(chǎn)，這兩個(gè)部門肯定不會(huì)為我們提供所需，一定是要找到主管部門來協(xié)調(diào)。企業(yè)自行管理的官派十足，有別與市場(chǎng)其他的寫字樓租售情況，企業(yè)本身基本占據(jù)了樓宇的大部分或全部，配套設(shè)施也基本已上層領(lǐng)導(dǎo)意念為主，觀念不強(qiáng)，這樣的單位我們找物業(yè)溝通效果不大，還是需要與企業(yè)的行政部等主管部門建立聯(lián)系，如果談得好，那么我們的工作場(chǎng)地租金等就不是問題。

企業(yè)委托第三方物業(yè)管理同上，基本上找第三方物業(yè)是提供不了我們的所需，還是需要找到企業(yè)管理第三方的機(jī)構(gòu)如機(jī)關(guān)服務(wù)中心、行政部、后勤管理部等。如企業(yè)是按年租的樓宇，那么我們還需要找到樓宇的真正主人（也許是開發(fā)商）來進(jìn)一步了解。

純對(duì)外出租的寫字樓，物業(yè)基本都是外包，自己租售，如金隅集團(tuán)等類似的房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣的公司類似外企，有較強(qiáng)的行政能力，對(duì)于配套設(shè)施的建設(shè)只會(huì)略微降低租售費(fèi)用而絕對(duì)不會(huì)免租、置換業(yè)務(wù)也非常難以溝通，協(xié)助業(yè)務(wù)處理應(yīng)該是可以的。

物業(yè)公司種類繁多，除世界知名的幾大外，國(guó)企的三產(chǎn)單位實(shí)力最強(qiáng)屬地頭蛇性質(zhì)，我們可以多與這些公司溝通，了解一手信息。

重點(diǎn)跟蹤企業(yè)

一、國(guó)華投資大廈預(yù)計(jì)談判周期3個(gè)月，投資20萬，先期委派1名操作人員 。 25%利潤(rùn)率計(jì)算，初期月均流水5萬。三年收回投資成本。物業(yè)為三產(chǎn)單位，可以略低與市場(chǎng)價(jià)格簽訂合同，地理位置優(yōu)越，周邊步行十分鐘范圍內(nèi)無同行業(yè)店面，另邊上中青旅大廈，葉青大廈等內(nèi)部均無同行業(yè)駐場(chǎng)。國(guó)華大廈內(nèi)十三家大型客戶，非常穩(wěn)定，其中諾西，神華我們都與其兄弟單位有過接觸或合作。 租金5元/平

二、 再保險(xiǎn)大廈預(yù)計(jì)談判周期3個(gè)月投資20萬，前期委派1名操作人員。25% 利潤(rùn)率 初期月均流水5萬，預(yù)計(jì)三年收回成本。

物業(yè)為外包，只提供服務(wù)可不做考慮，只需與再保險(xiǎn)詳細(xì)溝通，確定合作地址及價(jià)格。大樓內(nèi)部多為再保險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)及下屬單位，開發(fā)業(yè)務(wù)能形成良性循環(huán)，可相互介紹，先期我們要建立良好口碑為主。

地理位置為金融街，周邊步行范圍內(nèi)無大型文印中心

租金6元左右

第二篇：寫字樓調(diào)研報(bào)告

天津市南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈

中端寫字樓出租及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)研報(bào)告

委托人：天津市建設(shè)發(fā)展總公司物業(yè)管理處

受托人：姜躍 王鑫

報(bào)告人：姜躍 王鑫

日期：201*年11月1日——201*年11月5日

一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述

南開區(qū)鞍山西道電子產(chǎn)品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國(guó)北方同類市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計(jì)算機(jī)整機(jī)（散件）硬件、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)及銷售、計(jì)算機(jī)周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的眾多中小企業(yè)。

在天津市委、南開區(qū)委的多個(gè)行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨(dú)立的工商行政管理所、國(guó)家（地方）稅務(wù)所等行政機(jī)關(guān)，園區(qū)內(nèi)特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。

二．金輝大廈基本介紹

建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權(quán)出租用標(biāo)準(zhǔn)房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會(huì)議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專人值守巡查，后院機(jī)動(dòng)車車位42個(gè)，前院機(jī)動(dòng)車車位16個(gè)，獨(dú)立的院內(nèi)免費(fèi)自行車停車棚，樓內(nèi)及前后院設(shè)有監(jiān)控設(shè)備。

現(xiàn)空置標(biāo)準(zhǔn)房間對(duì)外出租價(jià)格為南朝向（陽(yáng)面北房）17000元/

年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費(fèi)），電費(fèi)（每千瓦時(shí)1.2元）、停車費(fèi)用另付。

三．周邊寫字樓分布及概況

1.興科大廈

興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊(duì)村屬企業(yè)，建于201*年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于201*年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。

據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、戴爾計(jì)算機(jī)等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國(guó)美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內(nèi)面積計(jì)算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當(dāng)于我大廈年租金12500元），單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.3元每千瓦時(shí)，院內(nèi)停車位25個(gè)左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費(fèi)用在詢問時(shí)租房人員以無空房為由未作解釋。

2.天鐵大廈

天鐵大廈座落于白堤路南開大學(xué)西門殼牌加油站西側(cè)，據(jù)調(diào)研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產(chǎn)權(quán)單位，

b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內(nèi)單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財(cái)務(wù)等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國(guó)有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學(xué)、南開大學(xué)兩所國(guó)家級(jí)重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。

該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內(nèi)整潔，但光線偏暗。據(jù)調(diào)查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當(dāng)于我大廈年租金陽(yáng)面，區(qū)分朝向，單付采暖費(fèi)，電費(fèi)1.2元每千瓦時(shí)，因無停車位所以也不牽扯停車費(fèi)用問題。

3.其他大廈簡(jiǎn)介

（1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側(cè)，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權(quán)對(duì)外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國(guó)文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和套內(nèi)面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。

（2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿(mào)廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。

（3）馨名園、馨達(dá)園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因?yàn)槎紝偎饺水a(chǎn)權(quán)，房屋性質(zhì)多為民建，對(duì)比寫字樓其房屋租金相當(dāng)?shù)土�，月租�?01*元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大

廈無可比性。

四．調(diào)研小結(jié)

據(jù)多處走訪了解與詳細(xì)分析對(duì)比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們?cè)诖舜握{(diào)研和對(duì)比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補(bǔ)自身缺點(diǎn)和不足的基礎(chǔ)上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，相信我們的工作還能在未來更上一個(gè)新臺(tái)階。

第三篇：寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

201*年4月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)營(yíng)銷知識(shí)和技巧的培訓(xùn)。除進(jìn)行基礎(chǔ)知識(shí)講解外，部門同時(shí)安排外勤人員與經(jīng)驗(yàn)豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎(chǔ)上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊(duì)，將理論與實(shí)際工作密切結(jié)合，使新上崗人員對(duì)營(yíng)銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實(shí)踐。

本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場(chǎng)環(huán)境為主，以大廈為中心，共對(duì)大廈周圍的14家寫字樓進(jìn)行了詳細(xì)走訪了解，除中信大廈（莊家金融對(duì)面，金世界d座）處于內(nèi)部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相關(guān)情況匯總：

一、走訪寫字樓列表（見附表）。

二、調(diào)研寫字樓列表分析：

1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價(jià)位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬象天成，租金價(jià)位可達(dá)3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價(jià)位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

此次調(diào)研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見，租金逐年遞增可以避免臨時(shí)調(diào)整租金價(jià)格的阻力，而且租期一般較長(zhǎng)，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當(dāng)嘗試，特別是引進(jìn)長(zhǎng)期租駐的大客戶。

2、物業(yè)費(fèi)：從此次調(diào)研的情況來看，各寫字樓物業(yè)費(fèi)單獨(dú)收的占大多數(shù)，這與外請(qǐng)物業(yè)及售出代租有直接關(guān)系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)并不是一個(gè)整體，物業(yè)費(fèi)與租金統(tǒng)一收取的難度較大。各寫字樓物業(yè)費(fèi)定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。

部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國(guó)際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費(fèi)。

3、水電費(fèi)：因?yàn)閷懽謽怯秒妼儆谏虡I(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費(fèi)均在1元/度以上，其中女人世界電費(fèi)最高，1.23元/度。包括女人世界在內(nèi)，1.1元/度以上的被調(diào)研寫字樓占到了大多數(shù)，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費(fèi)低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調(diào)查的情況看，所有大廈電費(fèi)都是單獨(dú)計(jì)量收取。水費(fèi)與電費(fèi)則有所不同，有一半以上受調(diào)研的寫字樓，水費(fèi)是包含在物業(yè)費(fèi)中的，單獨(dú)收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費(fèi)差別不大。

4、停車：通過走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問題，因?yàn)榭蛻艏熬用癖Ｓ熊囕v的不斷增加，整個(gè)城市的停車場(chǎng)也亟待擴(kuò)容。從調(diào)研的各寫字樓情況來看，極少存在免費(fèi)停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對(duì)租戶辦理包月停車業(yè)務(wù)，使長(zhǎng)期租駐的客戶不受臨時(shí)停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對(duì)目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

5、其他方面：各個(gè)寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達(dá)到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò)通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費(fèi)用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、萬象天成走訪側(cè)記：

在此次調(diào)研的14家寫字樓中，萬象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬象天成由a座純寫字樓、b座商場(chǎng)、c座高級(jí)公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)是否順利出租。通過詢問，物業(yè)人員介紹a座寫字樓滿租，但從相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查情況來看，滿租的可能性很低，因?yàn)橹薪橛杏蓸I(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對(duì)外招租的信息，租金價(jià)位能夠達(dá)到3.9

元/天/平方米，而且物業(yè)費(fèi)并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹a座寫字樓全部出租，所以此次實(shí)地走訪的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向c座公寓。

就整體來看，萬象天成裝修等級(jí)較高，大廳墻面裝修別致，層次感強(qiáng)烈。但萬象天成最大的特別之處并不在于高級(jí)別的裝修裝飾，而是其新穎獨(dú)特的管理和服務(wù)。據(jù)了解，萬象天成托管物業(yè)公司為韓國(guó)輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設(shè)立國(guó)內(nèi)第一家女士專門停車場(chǎng)，該車場(chǎng)只允許由女性司機(jī)駕駛的車輛進(jìn)出。與此配套的“韓國(guó)花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨(dú)具特色，這種來自異國(guó)他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場(chǎng)精心打造的休閑購(gòu)物文化廣場(chǎng)，以民眾喜聞樂見的雜技文化為載體，在三位一體的廣場(chǎng)上開創(chuàng)設(shè)立了以歷屆“中國(guó)吳橋國(guó)際雜技節(jié)”的世界冠軍、國(guó)際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟(jì)和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。

在整個(gè)調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，萬象天成的安保人員和前臺(tái)工作人員工作配合默契、接待禮儀規(guī)范、用語(yǔ)得體，且警惕性較高。另，電梯設(shè)有門禁是一大亮點(diǎn)，沒有樓上客戶邀請(qǐng)或物業(yè)辦理的乘梯卡，來訪人員不能輕易進(jìn)入公寓內(nèi)部。

第四篇：上地寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告周況

寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

通過為期兩天的寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析，充分了解到上地中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的一些基本特點(diǎn)，以及租售情況，市場(chǎng)供應(yīng)等等。使自己對(duì)北京北部的寫字樓市場(chǎng)有了一個(gè)大概了解，對(duì)自己的項(xiàng)目有了更大的信心。

一、首先介紹一下上地區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的情況：

1、從寫字樓的功能構(gòu)成上大部分寫字樓都是以自建基地總部形式存在，例如百度大廈、華為大廈、聯(lián)想大廈、新浪大廈、烽火科技大廈等等，基本無可租可售部分

2、從寫字樓的建筑形象及風(fēng)格來看大多數(shù)都是一些多層或小高層，外觀不夠宏偉大氣，加上外立面選材等等。例如科實(shí)大廈、輝煌國(guó)際等等可租售的寫字樓。

3、從寫字樓檔次上看都是一些次甲或乙級(jí)寫字樓，例如科實(shí)大廈首層大堂幾乎沒有，大堂幾乎沒有裝修，電梯只有只有五部（4+1），并且大堂位置偏僻，以及空調(diào)管道裸露在外，極其影響形象。還有輝煌國(guó)際的商住兩用的建筑風(fēng)格更加的不上檔次。

4、從入住行業(yè)來看，硅谷亮城多是銀行證券等金融行業(yè)，其他的都比較雜亂各行業(yè)皆有。

5、從配套上來講，周邊的配套極不成熟，向餐飲酒店，商場(chǎng)購(gòu)物中心，銀行等幾乎沒有，只有少數(shù)寫字樓配備了底商配套，如科實(shí)大廈和輝煌國(guó)際。

6、從供需上看來，雖然能租售的寫字樓不多更別提高端的了，但周邊的兩大科技園區(qū)以及眾多企業(yè)使得寫字樓市場(chǎng)依然供不應(yīng)求。

二、下面詳細(xì)介紹一下上地區(qū)域可租售的寫字樓概況

1、輝煌國(guó)際

項(xiàng)目開發(fā)商：北京輝煌世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：海淀上地信息產(chǎn)業(yè)基地北區(qū)5號(hào)地

項(xiàng)目體量：17萬平 地上23層地下3層

戶型面積：寫字樓：40平—1900平 商業(yè)50平—300平

標(biāo)準(zhǔn)層面積：652平

寫字樓租金：3.7元/平米/每天

寫字樓售價(jià)：2.3萬/平米

寫字樓物業(yè)費(fèi)：2.8元/平米/月

物業(yè)公司：東方鴻潤(rùn)物業(yè)有限公司

項(xiàng)目容積率：3.5

使用率：70%

電梯品牌：日立 數(shù)量：5個(gè)

車位：350個(gè)（出租）

租售電話：82176130/82176131

項(xiàng)目評(píng)價(jià)：總體從外觀來看趨向于住宅，大堂位于寫字樓的背面，正面首層皆為底商，有餐飲、超市、銀行等，大堂相對(duì)較小，層高5米左右，客梯只有四部，樓道比較黑比較窄，相對(duì)來說屬于低端。

2、科實(shí)大廈

項(xiàng)目開發(fā)商：北京實(shí)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司

項(xiàng)目地址：上地環(huán)島東南角

項(xiàng)目體量：8.7萬 地上13層地下3層 1-3層為裙房商業(yè)

戶型面積：60—1000平

標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平

標(biāo)準(zhǔn)層凈高：2.6米

寫字樓租金：3.5元/平米/天

寫字樓售價(jià)：2.2萬/平米

寫字樓物業(yè)費(fèi)：7.5元/月

物業(yè)公司：北京實(shí)創(chuàng)科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司

項(xiàng)目使用率：68%

電梯數(shù)量：4臺(tái)

車位：600（租）

租售電話：81917939

項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目外立面看上去比較陳舊，加上大堂位于寫字樓的背面，位置偏僻，正面1到3層皆為底商，有餐飲、銀行等，進(jìn)到大堂感覺大堂很小很破很黑，大堂層高4米左右，客梯只有四部，樓道比較黑比較窄，相對(duì)來說屬于低端。

3、金隅嘉華大廈

項(xiàng)目開發(fā)商：北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：上地環(huán)島西北角

項(xiàng)目體量：14萬平 地上11層 地下2層 首層為底商

戶型面積：128—3000

標(biāo)準(zhǔn)層面積：3000平

標(biāo)準(zhǔn)層凈高高：2.6米

寫字樓租金：5.5元/平米/天

寫字樓售價(jià)：2.8萬

寫字樓物業(yè)費(fèi)：13.8元/平米/月

物業(yè)公司：嘉華物業(yè)

項(xiàng)目使用率：77%

電梯品牌：三菱 4臺(tái)

項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目從外立面看上去比較高檔，建筑風(fēng)格比較傳統(tǒng)，項(xiàng)目分a、

b、c、d四座，中間用一個(gè)超大超高的大廳連接，顯得大氣磅礴，每座各帶電梯前室為小大堂，首層配備了衛(wèi)生間（較破），每座四部電梯，項(xiàng)目也有自己的商業(yè)配套，總體來說比較高端。

4、硅谷亮城

項(xiàng)目開發(fā)商：北京萬景房地產(chǎn)

項(xiàng)目地址：上地信息產(chǎn)業(yè)基地上地南路

項(xiàng)目體量：27萬地上6層地下一層（其中寫字樓15棟19多萬平，綜合商業(yè)1棟7萬多平）

標(biāo)準(zhǔn)層面積：201*平

標(biāo)準(zhǔn)層凈高高：2.8米

寫字樓租金：5.5元/平米/天

寫字樓售價(jià)：3.3萬

寫字樓物業(yè)費(fèi)：16.8元/平米/月

物業(yè)公司：高麗國(guó)際物業(yè)公司

項(xiàng)目使用率：68%

電梯：4臺(tái)

車位情況：1643個(gè)(地上490個(gè)，地下1153個(gè)租）

租售電話：68456666

項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目總體量達(dá)，外觀形象時(shí)尚，多層辦公，各棟之間通過連廊大堂連接，方便快捷，項(xiàng)目配套齊全，入駐企業(yè)多為銀行、證券等金融行業(yè)，租金較高，屬于高檔寫字樓。

通過以上幾個(gè)寫字樓的簡(jiǎn)單描述可以看出，寫字樓市場(chǎng)的火熱，供不應(yīng)求，新的寫字樓很少，只有一些二手的在出售，或開發(fā)商自持只出租，而且是供不應(yīng)求，所以上地區(qū)域的寫字樓達(dá)到飽和，只能從周邊圖突破，例如我們項(xiàng)目金域國(guó)際中心。

第五篇：黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，綜合考慮樓宇品質(zhì)（主要包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、電梯系統(tǒng)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等）、建筑規(guī)模、物業(yè)服務(wù)水平、交通便利狀況、所屬區(qū)位和智能化水平等因素，一般可以分為甲級(jí)寫字樓（高檔物業(yè)）、乙級(jí)寫字樓（中檔物業(yè)）和丙級(jí)寫字樓（低檔物業(yè)）。所謂甲級(jí)寫字樓，主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)界的一種習(xí)慣性稱謂。眾所周知，對(duì)大都市中心城區(qū)來說，甲級(jí)寫字樓顯得尤為重要。甲級(jí)寫字樓，是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要載體；甲級(jí)寫字樓的擁有量，是衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，體現(xiàn)了該區(qū)域的商務(wù)價(jià)值、投資價(jià)值和品質(zhì)價(jià)值。

一、上海寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧和展望

（一）簡(jiǎn)要回顧

1990年上海出現(xiàn)首幢營(yíng)業(yè)性寫字樓“上海商城”，至今已有十多年歷史了。經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前基本形成了浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)、黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)地區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)、靜安區(qū)南京西路、盧灣區(qū)淮海中路、徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)等六個(gè)甲級(jí)寫字樓集聚的板塊市場(chǎng)。近幾年來，虹口區(qū)和閘北區(qū)的甲級(jí)寫字樓也有了一定的發(fā)展。回顧本市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程，主要經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：

1.第一階段（1990年—1991年）：起步階段

上世紀(jì)九十年代初，本市營(yíng)業(yè)性寫字樓從無到有，寫字樓市場(chǎng)逐步繁榮和發(fā)展。

2.第二階段（1992年—1996年）：迅速發(fā)展階段

隨著小平同志南巡講話，本市加快了改革開放進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，1996年全市甲級(jí)寫字樓日平均租金達(dá)到了1美元/平方米。

3.第三階段（1997年—1999年）：快速回落階段

一方面由于前幾年寫字樓的大量投資和建造，供應(yīng)量超常規(guī)增長(zhǎng)，另一方面由于受亞洲金融風(fēng)暴的影響，甲級(jí)寫字樓的主要用戶——境外企業(yè)紛紛縮減辦公面積或轉(zhuǎn)移辦公地點(diǎn)，基于上述兩方面的原因，出現(xiàn)了寫字樓供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的市場(chǎng)形勢(shì)，租金不斷下降，而空置率持續(xù)上升，1999年甲級(jí)寫字樓日平均租金跌至歷史最低點(diǎn)，僅為0.35美元/平方米，比1996年減少了0.65美元/平方米。

4.第四階段（201*年至今）：成熟發(fā)展階段

隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，以及上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心的建設(shè)、城市綜合環(huán)境的進(jìn)一步改善等多種因素的影響，從201*年開始，本市寫字樓投資開發(fā)逐步趨向理性，寫字樓市場(chǎng)需求不斷增大，寫字樓市場(chǎng)又進(jìn)入了新一輪的發(fā)展黃金期，租金水平逐年增長(zhǎng)，空置率持續(xù)下降，201*年全市甲級(jí)寫字樓日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降為5.84%，為近年來最低。

（二）前景展望

上海寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過起步和迅速發(fā)展以及快速回落的周期性變化后，逐步走向了理性和成熟。展望未來幾年本市寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)，綜合市場(chǎng)的供應(yīng)和需求判斷，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景看好。

1.從市場(chǎng)供應(yīng)分析

201*年全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量較少，只有1997年—201*年每年新增供應(yīng)量平均水平的73%左右，根據(jù)對(duì)全市目前在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的調(diào)研分析，201*-201*年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量還是較少，從201*年才開始有所回升，可以說目前每年甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量處于理性水平。

2.從市場(chǎng)需求分析

由于上海經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)兩位數(shù)的快速發(fā)展，以及201*年世博會(huì)效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)、城市功能的提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、對(duì)外資開放金融市場(chǎng)政策的實(shí)施等各種利好因素，本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求將繼續(xù)擴(kuò)大，今后幾年將延續(xù)目前的供不應(yīng)求走勢(shì)并繼續(xù)向上發(fā)展，租金可能進(jìn)一步上揚(yáng)，空置率進(jìn)一步回落。

二、目前黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析

黃浦區(qū)作為中央商務(wù)區(qū)，寫字樓市場(chǎng)起步較早，在1995年時(shí)甲級(jí)寫字樓日平均租金就達(dá)到了1美元/平方米，當(dāng)時(shí)在全市是最高的。和全市的寫字樓市場(chǎng)一樣，經(jīng)過1997年—1999年的低谷后，從201*年開始逐步回暖。下面從甲級(jí)寫字樓的可供應(yīng)量、租金、空置率等方面進(jìn)行詳細(xì)分析：

（一）可供應(yīng)量

截止201*年底，黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓可供應(yīng)量為62.7萬平方米，占全市總量（398萬平方米）的15.6%，僅次于浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)（108.3萬平方米）、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)（75.0萬平方米），列全市第三位。從可供應(yīng)量分析，處于全市中等水平。

（二）租金

201*-201*年黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓的日平均租金變動(dòng)情況如表2所示，甲級(jí)寫字樓日平均租金由201*年的0.53美元/平方米，上升到201*年的0.94美元/平方米，年均增長(zhǎng)11.7%，已經(jīng)接近1995年時(shí)的租金水平，僅差0.06美元/平方米。但從全市和各主要板塊比較看，201*年還低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板塊中僅高于長(zhǎng)寧區(qū)，列第四位。從租金水平分析，還是比較低的。

（三）空置率

201*-201*年黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率變動(dòng)情況如表2所示，甲級(jí)寫字樓的空置率由201*年的25.6%，下降到201*年的5.11%，共下降了20.49%。從全市和各主要板塊比

較看，201*年空置率已經(jīng)低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板塊中僅高于靜安區(qū)，入住率列全市第二位。從入住率分析，處于較高水平。

三、對(duì)黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)保持持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

在目前本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一派繁榮的情況下，為促進(jìn)黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)更加健康和可持續(xù)發(fā)展，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，放眼全市大局，結(jié)合黃浦實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）加強(qiáng)對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的研究分析，進(jìn)一步完善黃浦區(qū)甲級(jí)寫字樓的發(fā)展規(guī)劃 一是要深入研究目前本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的總體發(fā)展情況，以及各大板塊的優(yōu)劣勢(shì)、客戶群對(duì)比分析等；二是要深入研究未來幾年本市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增可供應(yīng)量和具體分布，以及總體需求規(guī)模和客戶特征；三是要認(rèn)真分析黃浦區(qū)未來幾年可以上市的新建甲級(jí)寫字樓情況，并在深入研究黃浦區(qū)前幾年甲級(jí)寫字樓需求的基礎(chǔ)上，科學(xué)判斷黃浦區(qū)未來幾年的市場(chǎng)需求。通過對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的深入研究和科學(xué)分析，進(jìn)一步完善黃浦區(qū)前甲級(jí)寫字樓的發(fā)展規(guī)劃（包括總體布局、發(fā)展理念、功能定位等，合理推出甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。

（二）扎實(shí)推進(jìn)目前在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，早日推向市場(chǎng)

由上面的分析可知，未來2-3年本市甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量較少，而市場(chǎng)需求則非常強(qiáng)勁，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。基于上述情況，黃浦區(qū)一定要按照“品質(zhì)達(dá)到一流、集聚效應(yīng)明顯”的原則，加快推進(jìn)在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和竣工，在目前本市市場(chǎng)供應(yīng)量有所減少而需求持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，讓一些高品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓盡快上市，構(gòu)筑樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體，以搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，吸引世界著名的大集團(tuán)、大公司入駐，引資引稅，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

（三）進(jìn)一步完善運(yùn)作機(jī)制，加快推進(jìn)老大樓資源的置換和二次開發(fā)

黃浦區(qū)1949年以前建成的老大樓數(shù)量較多，共有216幢，建筑面積162.2萬平方米，這是黃浦區(qū)獨(dú)有的珍貴歷史資源。老大樓置換開發(fā)要以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照著(敬請(qǐng)期待公文素材庫(kù)推出更好文章：www.seogis.com)力打造“經(jīng)典黃浦”的發(fā)展方向，將老大樓置換開發(fā)和全區(qū)的樓宇資源整合、存量盤活工作結(jié)合起來。除加快推進(jìn)“外灘源”、179地塊等項(xiàng)目外，還要全面啟動(dòng)其他面上老大樓的置換開發(fā)，進(jìn)一步盤活老大樓資源，使豐富的歷史文化資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為功能產(chǎn)業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)功能聚合，實(shí)現(xiàn)資源利用效益最大化，加快推進(jìn)“一帶三區(qū)”功能開發(fā)和建設(shè)。促進(jìn)老大樓置換開發(fā)的主要措施：一是加強(qiáng)對(duì)老大樓的日常管理和交易控制，降低老大樓置換開發(fā)的前期成本；二是建立老大樓置換開發(fā)綜合評(píng)估指標(biāo)體系，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和文化效益等方面，對(duì)老大樓置換開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估；三是建立老大樓置換開發(fā)的信息平臺(tái)，加強(qiáng)與市屬單位及其他系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)單位的溝通聯(lián)系，市區(qū)聯(lián)手，資源共享，不求所有，但求所用，切實(shí)推動(dòng)老大樓的置換開發(fā)。

（四）拓寬招商思路，加大招商力度，促進(jìn)入住行業(yè)多元化

黃浦區(qū)作為傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，甲級(jí)寫字樓主要集中分布在人民廣場(chǎng)及外灘地區(qū)，入住行業(yè)以金融、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易行業(yè)為主。在對(duì)外開放金融市場(chǎng)以后，保險(xiǎn)業(yè)、

銀行業(yè)等領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)型公司（包括外資商業(yè)銀行）等，對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求非常強(qiáng)勁，因此需要進(jìn)一步加大招商引資力度，繼續(xù)吸引保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)等入住黃浦區(qū)。此外，也要進(jìn)一步拓寬招商思路，大力引進(jìn)一些大型跨國(guó)企業(yè)總部以及商業(yè)相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如it、服裝、餐飲、貿(mào)易、廣告、投資咨詢、證券、保險(xiǎn)等行業(yè)，做到引資引稅，提高甲級(jí)寫字樓產(chǎn)出，不斷提高對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度。

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