工作總結(jié)和計(jì)劃 時(shí)光如梭，轉(zhuǎn)眼間在****物業(yè)項(xiàng)目部工作已近2年的時(shí)間，201*年6月，正式任職為物業(yè)的客服部主管，在過(guò)去的一年半中作為客服部的主管在物業(yè)各位領(lǐng)導(dǎo)的支持與指導(dǎo)下，以及在物業(yè)各部門(mén)的配合中，帶領(lǐng)我部的員工順利完成了201*年6月至今的各項(xiàng)工作任務(wù)。在此，對(duì)一直以來(lái)支持我工作的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門(mén)同事對(duì)我工作上的支持與配合。201*年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區(qū)全部27棟樓的驗(yàn)收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門(mén)對(duì)園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備都進(jìn)行了詳細(xì)的了解，對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)說(shuō)有很多不同的收獲。
現(xiàn)將12年6月至今的工作進(jìn)行總結(jié)
一、工作內(nèi)容
下面是我這一年半以來(lái)的主要工作內(nèi)容：
1、按照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求在網(wǎng)站發(fā)布及制作招聘廣告，對(duì)各部門(mén)所需工作人員進(jìn)行有計(jì)劃的招聘。
2、對(duì)客服工作人員進(jìn)行了工作崗位分配，負(fù)責(zé)區(qū)域與職責(zé)劃分，責(zé)任落實(shí)到人。
3、對(duì)客服工作人員進(jìn)行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點(diǎn)等相關(guān)培訓(xùn)工作。
4、制作物業(yè)前期介入的各部門(mén)相關(guān)崗位職責(zé)與管理規(guī)定。
5、按照物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求與住房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)園區(qū)27棟樓3654戶(hù)住宅進(jìn)行了驗(yàn)收(敬請(qǐng)期待公文素材庫(kù)推出更好文章：www.seogis.comdash;9月11日盛祥·鳳凰城
時(shí)尚博覽會(huì)作為我們公司一次大型的活動(dòng)，物業(yè)人員也是
積極參加，提前幾天在我們靈寶市區(qū)人流量較大的 地方發(fā)
傳單做宣傳，在活動(dòng)中的答獎(jiǎng)環(huán)節(jié)更是踴躍參加，真正的
把鳳凰城作為我們自己的家。
3、同時(shí)通過(guò)參與公司組織的10月2日與售樓部、業(yè)主共同
參加的“娘娘山同游會(huì)”，使員工能夠有效的把理論與實(shí)
踐相結(jié)合，真正體會(huì)到了“貼心服務(wù)”把業(yè)主當(dāng)做自己家
人一樣，對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)知都有了不同程度的提高。
通過(guò)前期工作的開(kāi)展，我深深的認(rèn)識(shí)到“一個(gè)沒(méi)有目標(biāo)的團(tuán)隊(duì)
是不具備一加一大于二的特點(diǎn)的；一個(gè)沒(méi)有核心領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)是不會(huì)有凝聚力的；一個(gè)沒(méi)有共同信念的隊(duì)伍是不會(huì)在發(fā)達(dá)和困難的時(shí)候始終一條心的�？傊粋�(gè)號(hào)的團(tuán)隊(duì)是不容易組建的，沒(méi)有公司的大力支持和配合，我們也不可能這么快就能達(dá)成共識(shí)，融為一體。
作為這個(gè)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)頭羊，一定不負(fù)公司所望，做好自己的本職
工作，嚴(yán)于律己、積極向上、任勞任怨，做好團(tuán)隊(duì)的表率切實(shí)做到事事為先、處處帶頭，在最短的時(shí)間內(nèi)培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的管理人員，使我們的團(tuán)隊(duì)不斷壯大，為公司的健康發(fā)展砌磚添瓦。
王鐵峰
201*年10月13日
第四篇：物業(yè)管理前期工作物業(yè)管理前期介入工作細(xì)則
1、 物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見(jiàn)？
答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷(xiāo)售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說(shuō)明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：
（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅�、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。
（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
（3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。
（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶(hù)的需要，盡量集中放在首層。
（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門(mén)會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。
（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。
（8）小區(qū)內(nèi)的車(chē)位配置要考慮到深圳市戶(hù)均車(chē)輛比例盡量充足。
（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。
（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。
（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。
（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、高低杠桿等設(shè)施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。
（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。
（16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題（滲漏）。
（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。
（18）現(xiàn)代家庭的電話(huà)、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話(huà)插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話(huà)、門(mén)鈴的配置除在玄門(mén)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的尷尬。）
（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。找房地產(chǎn)資料 到中國(guó)地產(chǎn)商
（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專(zhuān)用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減
少高空作業(yè)）。
（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿(mǎn)足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開(kāi)支）。
（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
（25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。
（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表（以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。
（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。
（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周?chē)鷳?yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車(chē)位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。
（31）各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。
（32）所有單元進(jìn)戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。
（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。
（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。
（36）最容易發(fā)生問(wèn)題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。
（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。
（c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過(guò)程中應(yīng)注意什么？
答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講主要對(duì)開(kāi)發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：
（1）對(duì)小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。
（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。
（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話(huà)。
（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話(huà)交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。
（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。
（7）為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫(xiě)字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶(hù)，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶(hù)忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話(huà)分線分層分戶(hù)應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。
（8）各專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話(huà)、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。
（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。
（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿(mǎn)意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后對(duì)外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
答：嚴(yán)格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來(lái)后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買(mǎi)一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按 多少元／m2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢(qián)）；小區(qū)提供xx會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢(qián)項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶(hù)在物業(yè)管理方面的咨詢(xún)要對(duì)答如流，前后一致。
第五篇：物業(yè)接管前期工作物業(yè)接管前期工作
201*-04-06 16:18
一、物業(yè)接管前期工作流程圖
1. 簽訂《物業(yè)管理委托合同》；
2. 委任總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員；
2.1委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員
2.2由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理1名。
2.3招聘各部門(mén)經(jīng)理、主管、員工：（綜合部、財(cái)務(wù)部、管業(yè)部、前臺(tái)接待、保衛(wèi)部、工程部）
2.4建議：在招聘技工時(shí)，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目（本專(zhuān)業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。
說(shuō)明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對(duì)本物業(yè)及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊(duì)的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解工程情況。
3. 籌備、編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門(mén)備案；
4. 聯(lián)系政府部門(mén)、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)；
5. 與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接；
6. 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同（辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并與開(kāi)發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào)）；
7. 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管（開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)返修）；
8. 業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見(jiàn)收樓流程）；
9. 業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝（見(jiàn)二裝流程）；
10. 業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見(jiàn)入住流程）
二、籌備前期物資，編寫(xiě)前期文件，并到相關(guān)政府部門(mén)備案
1. 各部門(mén)共同匯編的文件：
?．《房屋使用、管理、維修公約》
?．《房屋質(zhì)量保證書(shū)》
?．《房屋使用說(shuō)明書(shū)》
?．《房屋交付（入�。┩ㄖ�
?．《入伙授權(quán)書(shū)》
?．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》
?．《裝修管理規(guī)定》
?．《辦理裝修流程說(shuō)明》
?．《治安、消防協(xié)議書(shū)》
?．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書(shū)》
⑴．《二次裝修協(xié)議書(shū)》
⑵．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》
⑶．《收樓須知》
⑷．《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
⑸．《公約承諾書(shū)》
備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。
建議：《公約承諾書(shū)》與《治安、消防協(xié)議書(shū)》可裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)
定》、《辦理裝修流程說(shuō)明》可合裝成一冊(cè)，作為業(yè)主收樓時(shí)的《用戶(hù)手冊(cè)》。同時(shí)，在《用戶(hù)手冊(cè)》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。
2．各部門(mén)在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。
2.1 △ 綜合部
2.1.1編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。
2.1.2制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。
2.1.3制訂《員工獎(jiǎng)懲條例》，建立“員工過(guò)失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。
2.1.4制訂《員工聘用辦法》，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動(dòng)通知單”、“勞動(dòng)合同續(xù)簽審批單”。
2.1.5制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。
2.1.6制訂《物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷(xiāo)流程》。
2.1.7制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。
2.1.8制訂《員工請(qǐng)假制度》，建立“休假申請(qǐng)單”。
2.1.9制訂《薪金實(shí)施細(xì)則》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。
2.1.10制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請(qǐng)”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專(zhuān)用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專(zhuān)用章、浴室專(zhuān)用章）。
2.1.11制訂《庫(kù)房管理規(guī)定》，建立“物品入庫(kù)登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫(kù)驗(yàn)收單”、“庫(kù)存物品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購(gòu)申請(qǐng)單”。
2.1.12制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告”。
2.1.13制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類(lèi)表”、“檔案（一、二、三級(jí)）目錄表”、“檔案借閱登記表”。
2.1.14制訂《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書(shū)、庫(kù)房管理員、文員）、工作程序、管理制度。
2.1.15聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。
2.1.16制訂《開(kāi)辦費(fèi)使用方案》，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開(kāi)辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購(gòu)工作；建立“固定資產(chǎn)臺(tái)帳”、“個(gè)人辦公用品臺(tái)帳”。
2.1.17制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。
2.1.18制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。
2.2△ 財(cái)務(wù)部
2.2.1制訂《財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)管理制度》，建立“付款申請(qǐng)及報(bào)銷(xiāo)單”。
2.2.2建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表”
2.2.3制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》。
2.2.4編制《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納）、工作程序、管理制度。
2.2.5制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報(bào)表”。
2.2.6編制《固定資產(chǎn)購(gòu)置方案》。
2.2.7制訂《庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)制度》。
2.2.8制訂《內(nèi)部收支報(bào)表制度》，建立“月度收支報(bào)表”。
2.2.9制訂《發(fā)票、收據(jù)有價(jià)票據(jù)的管理制度》。
2.3△ 管業(yè)部
2.3.1制訂《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)》：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車(chē)位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。
2.3.2制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門(mén)。
2.3.3制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。
2.3.4制訂《有償服務(wù)價(jià)格表》：維修費(fèi)、車(chē)位費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。
2.3.5制訂《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。
2.3.6編寫(xiě)《車(chē)位租賃（購(gòu)買(mǎi)）協(xié)議書(shū)》、《電話(huà)租線（購(gòu)買(mǎi)）協(xié)議書(shū)》。
2.3.7落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。
2.4△ 保衛(wèi)部
2.4.1制訂《停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》、《自行車(chē)場(chǎng)管理制度》。
2.4.2制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。
2.4.3制訂《物品出門(mén)管理規(guī)定》，建立“出門(mén)條”。
2.4.4制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。
2.4.5制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。
2.4.6制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表”。
2.4.7制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費(fèi)用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。
2.4.8制訂《施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)》，建立“違章通知單”。
2.4.9制訂《成保人員崗位職責(zé)》，建立“成保人員月度工作考核表”
2.4.10制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺(tái)帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。
2.4.11制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺(tái)帳”、“警具啟用、報(bào)廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。
2.4.12制訂《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管<治安、消防>、領(lǐng)班<保安、消防>、保安員、消防執(zhí)機(jī)員）。
2.4.13制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動(dòng)火許可證”。
2.5△ 工程部
2.5.1制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃》，建立“工程遺留問(wèn)題跟進(jìn)記錄”，并隨時(shí)將工程遺留問(wèn)題通知開(kāi)發(fā)商。
2.5.2制訂《專(zhuān)業(yè)機(jī)房管理規(guī)定》：強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專(zhuān)業(yè)（電話(huà)機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專(zhuān)業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。
2.5.3聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)裝修施工進(jìn)度。
2.5.4制訂《項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則》，建立“驗(yàn)收單元交接書(shū)”，按專(zhuān)業(yè)、具體內(nèi)容劃分。
2.5.5建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。
2.5.6從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對(duì)該項(xiàng)目工程了解全面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。
2.5.7經(jīng)理帶領(lǐng)部門(mén)主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。
2.5.8編制《部門(mén)運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管<強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建>、領(lǐng)班<強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建>、技工<強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建>、工作程序、管理制度）
2.5.9制訂《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃》（各專(zhuān)業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表”
2.6聯(lián)系政府部門(mén)、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)
2.6.1聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照
2.6.2聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記
2.6.3聯(lián)系銀行，開(kāi)通公司帳號(hào)
2.6.4聯(lián)系勞動(dòng)局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開(kāi)發(fā)商）
2.6.5聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》
2.6.6聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）
2.6.7聯(lián)系自來(lái)水公司，確定供水方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）
2.6.8聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開(kāi)發(fā)商）
2.6.9聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）
2.6.10聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開(kāi)發(fā)商）
2.6.11聯(lián)系電話(huà)局，電話(huà)報(bào)裝開(kāi)通及產(chǎn)權(quán)分界
2.6.12聯(lián)系交通大隊(duì)，報(bào)車(chē)場(chǎng)管理方案
2.6.13聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵
2.6.14聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式
2.6.15聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開(kāi)發(fā)商）
2.6.16聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開(kāi)發(fā)商）
2.6.17聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊�，�?bào)社區(qū)門(mén)牌號(hào)碼（開(kāi)發(fā)商）
2.6.18聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開(kāi)發(fā)商）
2.6.19聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)（開(kāi)發(fā)商）
2.6.20聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系
2.6.21聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開(kāi)發(fā)商）
2.6.22聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開(kāi)發(fā)商）
2.7與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接
2.7.1確定收樓時(shí)間
2.7.2確定物管費(fèi)的起計(jì)日期
2.7.3前期工程遺留問(wèn)題的解決
2.7.4辦理前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說(shuō)明、各類(lèi)證書(shū)的移交與交接工作： △．產(chǎn)權(quán)資料
房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門(mén)依法對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門(mén)依法征稅，司法部門(mén)處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依
據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：
①項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
②用地批準(zhǔn)文件
③建筑執(zhí)照
④拆遷安置資料
⑤房地產(chǎn)平面圖
⑥面積測(cè)繪報(bào)告
⑦小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單
△．市府驗(yàn)收合格資料
①建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)
②市建筑消防驗(yàn)收合格證
③市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證
④用電許可證
⑤供用電協(xié)議書(shū)
⑥衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證
⑦電視共用天線合格證
⑧電梯使用合格證
△．工程技術(shù)資料
①技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有： ②竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙
③地質(zhì)勘察報(bào)告
④工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告
⑤工程預(yù)決算清單
⑥圖紙會(huì)審記錄
⑦工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）
⑧隱蔽工程驗(yàn)收簽證
⑨沉降觀察記錄
⑩竣工驗(yàn)收證明書(shū)
鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)
新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)
水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)
砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告
供水、供暖的試壓報(bào)告
園林綠化的圖紙和清單
設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單
有關(guān)政府部門(mén)對(duì)分類(lèi)項(xiàng)目的批文
有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件
△．須移交物業(yè)公司管理的資料
用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表
機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試、訂購(gòu)合同
分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測(cè)繪報(bào)告
△．對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同
△．從開(kāi)發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投保“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》
調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》
調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》
調(diào)研滅蟲(chóng)、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》
調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》
調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》
視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》
視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》
視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車(chē)清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車(chē)臺(tái)租賃協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》
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