一、濟(jì)寧市商務(wù)公寓發(fā)展現(xiàn)狀、銷售價(jià)格及交易情況

濟(jì)寧市商務(wù)公寓產(chǎn)品最早出現(xiàn)于2004年，以置城國際開發(fā)為起點(diǎn)繼而帶動(dòng)了如百豐大廈、紅星國際、萬達(dá)廣場、江蘇大廈、海能國際、翠都國際、中德廣場等商務(wù)公寓項(xiàng)目的開發(fā)，土地性質(zhì)多為商服用地，土地使用年限為40年。

從公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷程及分布區(qū)域來看，主要分布于老城核心區(qū)域（如：運(yùn)河城、蘇寧廣場、萬佳廣場、萬達(dá)廣場、太白國際等項(xiàng)目。）及城市主干道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰廣場等；金宇路，百豐大廈、紅星國際、海能國際等；任城大道，翠都國際、中德廣場等）。商務(wù)公寓的購房置業(yè)者多為投資，從濟(jì)寧市商務(wù)公寓銷售整體來看，位于城區(qū)核心地段的樓盤升值潛力大，租賃群體多，收益穩(wěn)定的優(yōu)勢，銷售速度較快；而地段相對(duì)偏僻，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，價(jià)格定位偏高的樓盤銷售速度緩慢，市場認(rèn)可度低。

濟(jì)寧市商務(wù)公寓產(chǎn)品基本分為毛坯交付和精裝交付兩類，公共部分精裝修交付，毛坯交付的比例超過80%；

濟(jì)寧商務(wù)公寓市場產(chǎn)品主力面積區(qū)間為40-60平米之間，有效控制了總價(jià)區(qū)間，所以深受投資客群的青睞。201*年以后，隨著萬達(dá)廣場、翠都國際等項(xiàng)目的逐步售罄，整體供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，現(xiàn)階段銷售價(jià)格區(qū)間為6000-7000元/㎡，一部分層高5.1米的LOFT產(chǎn)品（如海能國際、江蘇大廈、永基城等）銷售價(jià)格因其地段不同銷售價(jià)格7000-11000元/㎡不等。

二、商務(wù)公寓市場特點(diǎn)及突出問題

在當(dāng)前樓市背景下，濟(jì)寧商務(wù)公寓市場正在迎來“百花齊放”的好時(shí)代，毛坯交付公寓，業(yè)態(tài)定位為居住型的商務(wù)公寓，SOHO類商務(wù)公寓，精裝交付的商務(wù)公寓，LOFT公寓，返租型商務(wù)公寓等各類產(chǎn)品一應(yīng)俱全。目前已經(jīng)交付使用的商務(wù)公寓產(chǎn)品超過85%以上的用途為商務(wù)辦公，僅用于居住功能的比例不足15%。

一般公寓的地段比較好，配套比較成熟，人流量大，流動(dòng)人口多，好出租，公寓的租金相比住宅要高。商務(wù)公寓兼具居住、商務(wù)辦公、投資等多重功能，小戶型商務(wù)公寓因其獨(dú)特的優(yōu)勢，現(xiàn)階段越來越多的市民利用閑散資金選擇商務(wù)公寓進(jìn)行投資�？偟膩碚f，公寓有那么一些優(yōu)勢和特點(diǎn)：

1、公寓面積小，總價(jià)低，購置門檻低。

一般商務(wù)公寓面積40-50平米之間，總價(jià)30萬元左右，首付僅需15萬元，能滿足年輕人用來過度居住需求，比較適合大部分手頭有資金的市民投資。

2、公寓租金收益高，基本實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)貸，供房壓力小。

商務(wù)公寓產(chǎn)品租金基本為0.9-1.2元/㎡/天之間，投資回報(bào)率相對(duì)較高，能達(dá)到5-7%的收益穩(wěn)定，選擇10年15萬按揭貸款，月供僅1700元左右，基本實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸。

3、公寓使用更靈活，可以辦公，也可以自住。

濟(jì)寧商務(wù)公寓一般面積較小，大部分都是在40-50㎡左右，非常適合年輕人居住、中小企業(yè)辦公等多種用途。公寓因其使用功能靈活、市場適應(yīng)性強(qiáng)，減少了市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資收益。

4、不限購不限貸。

商務(wù)公寓產(chǎn)品不限購不限貸，不占用家庭房產(chǎn)名額，不影響購買住宅產(chǎn)品。

綜上所述，濟(jì)寧商務(wù)公寓市場租金收益率比較高，而且還不受限購限貸的影響，發(fā)展前景較好，未來升值空間大，保值增值抗房價(jià)波動(dòng)能力強(qiáng)，易出手。在房價(jià)越來越高的今天，與對(duì)資金要求較高的商鋪產(chǎn)品，前景不明朗的寫字樓市場相比，小面積商務(wù)公寓具有低總價(jià)、低首付、低月供、高收益的絕對(duì)優(yōu)勢。選擇小面積商務(wù)公寓是現(xiàn)階段房產(chǎn)投資的不二選擇。

商務(wù)公寓產(chǎn)品突出的問題：

1、落戶和學(xué)區(qū)的問題

現(xiàn)階段濟(jì)寧城區(qū)商務(wù)公寓產(chǎn)品一般地段相對(duì)較好，周邊有較好的教育資源配套，（如太白國際壹號(hào)公館、冠亞公館、萬佳廣場等項(xiàng)目周邊都有相應(yīng)的教育配套資源）一部分城市周邊居民及進(jìn)城務(wù)工人員為了解決子女入學(xué)問題選擇商務(wù)公寓產(chǎn)品，他們最關(guān)注的是能否落戶和就近學(xué)區(qū)入學(xué)問題。

商務(wù)公寓多為商服用地，土地使用年限40年，屬于純商業(yè)性質(zhì)，根據(jù)我國法律法規(guī)，不能單獨(dú)落戶，所以購買商務(wù)公寓產(chǎn)品就算有名校相傍，也不能就近入學(xué)；

2、持有成本高的問題

商務(wù)公寓產(chǎn)品，一般土地使用年限40年，用水、用電、物業(yè)管理費(fèi)一般較高，大部分商務(wù)公寓沒有通燃?xì)�，不利于居住型客戶的使用�?/p>

另外商務(wù)公寓的交易契稅為3%高于住宅產(chǎn)品的1%和1.5%。首付5成，只能貸款10年，相對(duì)于住宅產(chǎn)品商務(wù)公寓貸款基準(zhǔn)利率上浮明顯，貸款成本高，且不能用公積金貸款。

三、商務(wù)公寓產(chǎn)品存在問題的建議

針對(duì)城區(qū)周邊居民和進(jìn)城務(wù)工人員為了子女入學(xué)的問題，購買商務(wù)公寓的，建議采取差異化策略，對(duì)購買商務(wù)公寓產(chǎn)品的有入學(xué)需求的業(yè)主，制定相應(yīng)的就近入學(xué)政策。

如：深圳市南山區(qū)教育局201*年4月義務(wù)教育階段招生媒體通氣會(huì)上，明確指出：“家庭名下的商務(wù)公寓，可按特殊類房產(chǎn)進(jìn)行申請(qǐng)就近入學(xué)�！鄙钲谑懈Ｌ飬^(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)都有商務(wù)公寓申請(qǐng)入學(xué)的政策，放寬入學(xué)申請(qǐng)條件。

安徽省六安市住建委日前公布《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫存的意見(征求意見稿)》，出臺(tái)非住宅商品房去庫存新的意見，包括加強(qiáng)非住宅土地供應(yīng)管理，收購改造一批非住宅商品房，建立售租并舉的房地產(chǎn)開發(fā)新模式等內(nèi)容。

鼓勵(lì)個(gè)人購買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、就醫(yī)等政策。公寓用房的契稅按照住宅的稅率進(jìn)行征收，生活用水、用電等按照住宅的費(fèi)率收取。

隨著城市規(guī)劃建設(shè)的深入，濟(jì)寧未來仍有大量的商務(wù)公寓產(chǎn)品推向市場，現(xiàn)階段商務(wù)公寓產(chǎn)品去化速度明顯低于住宅產(chǎn)品，為了促進(jìn)濟(jì)寧商務(wù)公寓市場的健康發(fā)展，建議從銀行金融政策、義務(wù)教育就近入學(xué)政策等方面給予扶持。協(xié)調(diào)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，加大對(duì)個(gè)人購買商務(wù)公寓等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。個(gè)人購買商務(wù)公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、就醫(yī)等政策。

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