篇一：商業(yè)融資計劃書模板
項目融資商業(yè)計劃書主要編制內(nèi)容
1. 項目的經(jīng)營對象和范圍
2. 投資規(guī)模
3. 所需要的融資服務(wù)的規(guī)模
4. 建設(shè)周期
5. 項目收益的主要來源(這部分要詳細可信)
6. 項目的年回報率(詳細可信)
7. 項目建設(shè)者和經(jīng)營者的資歷(此處也是重要部分)
8. 其他情況，其中包括是否經(jīng)主管部門批準，有特殊的項目是否已經(jīng)辦理好特殊手續(xù)。是否是國家或者地方重點扶持項目等等
第一部分XX項目摘要
一、公司簡單描述
二、公司的宗旨和目標
三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)
四、已投入的資金及用途
五、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹
六、XX市場概況和營銷策略
七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績簡介
八、核心經(jīng)營團隊
九、公司優(yōu)勢說明
十、目前公司為實現(xiàn)目標的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還
十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）
十二、財務(wù)分析
1、財務(wù)歷史數(shù)據(jù)
2、財務(wù)預(yù)計
3、資產(chǎn)負債情況
第二部分XX項目綜述
第一章公司介紹
一、公司的宗旨
二、公司簡介資料
三、各部門職能和經(jīng)營目標
四、公司管理
1、董事會
2、經(jīng)營團隊
3、外部支持
第二章XX技術(shù)與產(chǎn)品
一、技術(shù)描述及技術(shù)持有
二、產(chǎn)品狀況
1、主要產(chǎn)品目錄
2、產(chǎn)品特性
3、正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介
4、研發(fā)計劃及時間表
5、 知識產(chǎn)權(quán)策略
6、 無形資產(chǎn)
三、XX產(chǎn)品生產(chǎn)
1、資源及原材料供應(yīng)
2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力
3、擴建設(shè)施、要求及成本，擴建后生產(chǎn)能力
4、原有主要設(shè)備及需添置設(shè)備
5、產(chǎn)品標準、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制
6、包裝與儲運
第三章XX市場分析
一、XX市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分
二、XX目標市場的設(shè)定
三、XX產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習(xí)慣及影響市場的主要因素分析
四、目前公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段（空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和） 產(chǎn)品排名及品牌狀況
五、XX市場趨勢預(yù)測和市場機會
六、XX行業(yè)政策
第四章XX競爭分析
一、有無行業(yè)壟斷
二、從市場細分看競爭者市場份額
三、主要競爭對手情況：公司實力、產(chǎn)品情況
四、潛在競爭對手情況和市場變化分析
五、公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢
第五章XX市場營銷
一、概述營銷計劃
二、
銷售政策的制定
三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)
四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況
五、銷售隊伍情況及銷售
福利分配政策
六、促銷和市場滲透
1、主要促銷方式
2、廣告/公關(guān)策略、媒體評估
七、產(chǎn)品價格方案
1、定價依據(jù)和價格結(jié)構(gòu)
2、影響價格變化的因素和對策
八、銷售資料統(tǒng)計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。
九、市場開發(fā)
規(guī)劃，銷售目標
第六章XX投資說明
一、資金需求說明（用量/期限）
二、資金使用計劃及進度
三、投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對應(yīng)價格等）
四、資本結(jié)構(gòu)
五、回報/償還計劃
六、資本原負債結(jié)構(gòu)說明
七、投資抵押
八、投資擔(dān)保
九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)
十、股權(quán)成本
十一、投資者介入公司管理之程度說明
十二、
報告十三、雜費支付
第七章XX項目投資報酬與退出
一、股票上市
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
三、股權(quán)回購
四、股利
第八章XX項目風(fēng)險分析
一、資源風(fēng)險
二、市場不確定性風(fēng)險
三、研發(fā)風(fēng)險
四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險
五、成本控制風(fēng)險
六、競爭風(fēng)險
七、政策風(fēng)險
八、財務(wù)風(fēng)險
九、管理風(fēng)險
十、破產(chǎn)風(fēng)險
第九章公司管理
一、公司組織結(jié)構(gòu)
二、管理制度及勞動合同
三、人事計劃
四、薪資、福利方案
五、股權(quán)分配和認股計劃
第十章XX項目財務(wù)分析
一、財務(wù)分析說明
二、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測
1、銷售收入明細表
2、成本費用明細表
3、薪金水平明細表
4、固定資產(chǎn)明細表
5、資產(chǎn)負債表
6、利潤及利潤分配明細表
7、現(xiàn)金流量表
8、財務(wù)指標分析
篇二：魚批網(wǎng)商業(yè)融資計劃書
一. 公司概況
魚批網(wǎng)是一個立足于福州、輻射全國，并將服務(wù)觸角延伸至海外的專業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺，網(wǎng)站擁有權(quán)威、海量的水產(chǎn)品交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價宜的各種水產(chǎn)品，能在第一時間保質(zhì)保量地滿足公司團體、社會個人對于水產(chǎn)品的消費需求!始終堅持以“誠信、專業(yè)、快捷、安全”的服務(wù)理念，真誠為全國各地廣大商戶提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源，致力打造國內(nèi)一流的水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)站。
和傳統(tǒng)的“三天打魚，兩天曬網(wǎng)”不同，魚批網(wǎng)以現(xiàn)代科技為支撐，依靠互聯(lián)網(wǎng)“無往而不通”的便捷，成功實現(xiàn)了傳統(tǒng)水產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)運做，將各種水產(chǎn)信息適時快速地予以上傳公布，讓客戶無論身處何地，都可以借助各種無線電終端設(shè)備(如手機)，隨時隨地、暢通無阻地瀏覽網(wǎng)頁，進行水產(chǎn)品的在線咨詢、洽談、訂貨、購買等事宜!
為了保證交易質(zhì)量，魚批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶不但能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂：魚批網(wǎng)與福州當?shù)乇姸嘬囮牻⒘肆己玫暮献麝P(guān)系， “專業(yè)，快捷，高效”的物流團隊會在最短的時間內(nèi)，把最新鮮、最放心的水產(chǎn)品送到客戶身邊!
同時，為了減少客戶的資金風(fēng)險，魚批網(wǎng)支持第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺參與到水產(chǎn)交易過程中，網(wǎng)站在接到平臺的相關(guān)的打款提示后，第一時間內(nèi)保證發(fā)貨，而客戶在收到貨后資金才真正劃入魚批網(wǎng)賬戶。
目前我們的銷售網(wǎng)點已遍布全國各地，并網(wǎng)羅了全福州的所有貨源，通過在線下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔(dān)保的交易方式，力求在第一時間為廣大商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應(yīng)。
二、經(jīng)營范圍
魚批網(wǎng)是國內(nèi)首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時也是一個代購代銷的平臺。在網(wǎng)站上不僅可以銷售我們自己公司的產(chǎn)品，還可以代購代銷各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。
三、產(chǎn)品介紹
魚批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類繁多，能夠最大限度滿足商家的需求，目前網(wǎng)站發(fā)布出售的產(chǎn)品主要有活鮮產(chǎn)品、冰凍產(chǎn)品和加工產(chǎn)品三大類。
四、市場背景分析與發(fā)展機遇
1、平臺背景與優(yōu)勢分析
近年來，隨著科技信息技術(shù)的不斷發(fā)展和更新，社會發(fā)展的不斷加快，傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易市場逐漸顯現(xiàn)出它的一些局限性和不足，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進的發(fā)展。電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動中，在因特網(wǎng)開放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，基于瀏覽器/服務(wù)器應(yīng)用方式，買賣雙方不謀面地進行各種商貿(mào)活動，實現(xiàn)消費者的網(wǎng)上購物、商戶之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及各種商務(wù)活動、交易活動、金融活動和相關(guān)的綜合服務(wù)活動的一種新型的商業(yè)運營模式。以歐美國家為例，可以說電子商務(wù)業(yè)務(wù)開發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務(wù)所產(chǎn)生的營業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國則已高達1/3以上，而歐美國家電子商務(wù)的開展也不過才十幾年的時間。在美國，美國在線(AOL)、雅虎、電子港灣等著名的電子商務(wù)公司在1995年前后開始賺錢，到2000年創(chuàng)造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是取得了令人不可思議的巨額利潤。
據(jù)《NetGuide2008中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告》，2008年C2C電子商務(wù)網(wǎng)站交易規(guī)模將達到678億元人民幣，增長率為62.5%。 面對如此巨大的市場前景，除開資金雄厚的大型公司，許多個人和企業(yè)也試圖突破傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)交易平臺營銷的模式，建立個人購物網(wǎng)站，推廣獨立品牌， 以圖吸引更大規(guī)模的客戶群體。 顯而易見，未來正真的商貿(mào)市場將離不開網(wǎng)上銷售。
目前，許多傳統(tǒng)的生產(chǎn)型、加工型等各類企業(yè)已經(jīng)意識到網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。而魚批網(wǎng)在這一方面，史無前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機，占據(jù)了優(yōu)勢，是國內(nèi)首家真正實現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，短短兩個月的運營，就已經(jīng)有數(shù)十個訂單，完成的訂單有三十個左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚批網(wǎng)不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批(針對凍品和加工品，活鮮例外)。
2、產(chǎn)品市場背景與優(yōu)勢分析
提到水產(chǎn)品人們就會想到魚、蝦、貝、蟹等，特別是魚肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。
由于水產(chǎn)類食品味道鮮美和具有極高的營養(yǎng)價值，受到越來越多人的歡迎。據(jù)聯(lián)合國糧食農(nóng)業(yè)組織稱，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年全球水產(chǎn)品進口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產(chǎn)品進出口貿(mào)易的重要地區(qū)，2008年進口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在2007年后，以145億美元的進口額，超過美國的141億美元，重新成為水產(chǎn)品進口第一大國。2008年日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為16億美元，美國為45億美元。中國以122億美元的出口貿(mào)易額，仍位列全球第一大水產(chǎn)品出口國，進口額也達到了84億美元。世界有有如此龐大的水產(chǎn)品貿(mào)易市場，中國有有13億人民，你完全想象得到這個市場有多大，有多廣，而針對目前這樣一個信息時代，魚批網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優(yōu)勢條件下我們堅信，魚批網(wǎng)的發(fā)展前景不可估量。
五、公司戰(zhàn)略與實施方案
水產(chǎn)品批發(fā)市場在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著重要作用,是進行水產(chǎn)品批發(fā)分銷業(yè)務(wù)的平臺,是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷的橋梁。然而,當前我國的水產(chǎn)品批發(fā)市場還處于由傳統(tǒng)集市型市場向現(xiàn)代化的批發(fā)市場過渡的階段,存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務(wù)功能單一、管理制度不規(guī)范等一系列的
問題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢,無品牌、無品質(zhì),這種經(jīng)營方式難以對水產(chǎn)品流通起到輻射和帶動的作用,也阻礙了我國水產(chǎn)品批發(fā)市場向現(xiàn)代化方向發(fā)展。而歸根結(jié)底,這些問題的根源就在于我國水產(chǎn)品批發(fā)市場缺乏行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略,因此,本網(wǎng)將著重探索適合魚批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長期持續(xù)發(fā)展的各項發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
目前正值中國水產(chǎn)品行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代，在當前經(jīng)濟形勢下認識局勢掌控方向，我們將對水產(chǎn)品行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢予以翔實的剖析，立足于魚批網(wǎng)的長遠發(fā)展，對水產(chǎn)品行業(yè)在具體
工作中的突破進行行之有效的積極研究。努力把魚批網(wǎng)做大做強，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模，最終將其做成在中國乃至全世界極具影響力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市場。
六、管理團隊
魚批網(wǎng)的團隊主要結(jié)構(gòu)如下：
1、采購部。有專業(yè)的采購人員，對每天福州的到貨情況了如指掌，能嚴格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。
2、市場部。每天都在分析客戶的需求，每時每刻都在把握市場的脈搏。
3、銷售部。有多年的銷售
經(jīng)驗，能處理好銷售過程中遇到的各種各樣的問題。
4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴格、專業(yè)、高標準的統(tǒng)一培訓(xùn)。
5、技術(shù)部。負責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計。
七、風(fēng)險與對策
優(yōu)勢：魚批網(wǎng)是國內(nèi)首家真正實現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開辟了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，目前在這一新市場競爭小。水產(chǎn)一般難以在網(wǎng)上交易，魚批網(wǎng)做到了，這是一個很吸引人的亮點，在上面進行的信息發(fā)布和魚批網(wǎng)進行的代理交易可以輕松找到更多客戶。
劣勢：由于越來越多的商家在魚批網(wǎng)上進行選購，魚批網(wǎng)的現(xiàn)金流已不足以墊付那么多代購代銷的貨款，在等待資金回籠的過程中，會失去一些客戶。
機會：魚批網(wǎng)現(xiàn)在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶的加盟和支持，就可擺脫現(xiàn)金流不夠強大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。
解決方案：融資。
八、融資方式
1、賣單。把代購代銷的訂單拿出來賣，魚批網(wǎng)和投資者各投一半貨款資金，利潤各得一半�；蛘甙幢壤顿Y和回報。無需做庫存，現(xiàn)買現(xiàn)賣，貨的質(zhì)量由魚批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險也由魚批網(wǎng)承擔(dān)，每一單的周期平均在一個星期。也就是說，一個星期后就可以連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬之間，利潤也在3000-15000之間。
2、進貨。從國外進貨，利潤相對較高，但風(fēng)險也較大，要做庫存，還要賭一個月后的行情。各投一半資金，由魚批網(wǎng)負責(zé)銷貨，風(fēng)險由魚批網(wǎng)和投資者一起承擔(dān)。每一單的回報周期大概在一個月到一個半月。遇到行情好的時候，一個柜就能賺十幾萬。
九、融資的好處
1、用現(xiàn)金去采購，完全可以拿到比別人更低的單價，供貨商最喜歡做的，便是現(xiàn)金生意。也就是說，用現(xiàn)金去拿貨，將有更大的利潤空間。
2、魚批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會大大增加產(chǎn)品的銷量。銷量一做起來，將會搶占大量的市場份額。以后比較樂觀的前景是：不單客戶離不開魚批網(wǎng)找貨，供貨商也要依賴魚批網(wǎng)銷貨甚至通過魚批網(wǎng)找國外的貨源。
3、資金夠雄厚時，可以做庫存，可以炒行情，可以開市場檔口，可以搞加工廠，甚至可以發(fā)展捕撈船隊，我們有信心在水產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強!
4、這是互利雙贏的合作�？梢远唐诤献�，也可以長遠合作。
篇三：酒店商業(yè)融資計劃書
第一章 總 論
* 項目概述
（一） 消費群體構(gòu)成
當前，中國大眾旅游的發(fā)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級酒店的發(fā)展打下廣闊的市場基礎(chǔ)。中國星級酒店接待的住客，既有國內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國家有關(guān)方面的統(tǒng)計，2006年入境過夜旅游者為4991萬人次，比上年增長6.6%；國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。國內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長15.0%；國內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長17.9%。
顯然，星級酒店就是為他們服務(wù)的。無論是為了商務(wù)、公務(wù)、會議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。
有關(guān)資料顯示，2006年，中國星級酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會議團隊占5%；旅行團隊占4%；休閑散客占8%；其他占8%。
從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，雖然中國酒店的住客構(gòu)成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級酒店下榻，但是國內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。
（二） 國內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟型酒店連鎖經(jīng)營的發(fā)展趨勢。
目前中國目前共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、價格越低的內(nèi)資星級飯店，反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.21%；二星級出租率為57.11%；一星級出租率為49.60%)。其經(jīng)濟效益也不甚理想，其中占星級酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個省市的內(nèi)資星級飯店的平均利潤均為負數(shù)。
相形之下，中國經(jīng)濟型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經(jīng)濟型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達44.47%。
經(jīng)濟型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機遇。
A：居民出行的增長。
B：奧運商機。2007年是北京籌辦奧運會的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)要求和測算，2008年奧運會期間，北京的星級酒店將達到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級酒店658家，客房11.2萬間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面希望主要通過改造和升級現(xiàn)有非星級酒店來填補。
* 項目提出的背景及必要性
我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。
有個大的方向：能以中國酒店市場的一個宏觀角度，先來做一個大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場還是有相當?shù)臋C會存在的。這是一定的，因為北京的酒店是政治中心、經(jīng)濟中心，目前加上外來人口已經(jīng)有差不多有1700多萬人了，無論如何，這么大的一個人口的城市，它有它的一個容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的發(fā)展，所以從這方面我們是比較謹慎的、積極的來看這個事情。
北京，從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當大的。就此而言，在全中國發(fā)展的時候，上海、北京是幾個主要的重點發(fā)展城市之一。無論是2008年的奧運會還是201*年的上海世博會，都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機會。但是，總體來講，在選擇酒店的時候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關(guān)注的。到最終，還是回到一個方面，就是投資回報。我們不是說開酒店是為了奧運會開，也不是說為了世博會開。做酒店的投資回報期要按照國際慣例來說是四年，所以這個不是短期的。很多酒店集團現(xiàn)在還在積極的開拓過程當中。相信這個機會對于大家來室都是一個很好的發(fā)展機會。所以我們認為北京在中國還是屬于一線的城市，這兩個城市如果從全球的經(jīng)濟上給它定位的話，應(yīng)該是國際級的大都市。因此將來不要擔(dān)心酒店過剩的問題，某些酒店可能經(jīng)營不好。
從貨幣角度出發(fā)：人民幣的升值有一個力大于臂的問題�？傮w來說應(yīng)該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個不利的因素，為什么？因為中國東西如果變的太貴了，國外的旅游者就很難進來。但是目前對于投資者，對于中國一個低成本的市場。那么所有的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來投資。特別是外地投資進來了以后，由于這是一個雙收的投資項目，但是隨著人民幣不斷的增長，最后和美元一比一了。
* 可行性研究的依據(jù)和范圍
2007年1-10月全國房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增長24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬平方米，同比增長18.8%；新開工面積59847.5萬平方米，同比增長18.1%；竣工面積25790.5萬平方米，同比增長8.5%。供應(yīng)類指標本月累計同比增幅均與上月持平。國家土地供應(yīng)依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米，同比減少了2.6%；土地開發(fā)面積18390.7萬平方米，同比增長38.6%，增幅較上月提高了4.6個百分點。
* 主要技術(shù)經(jīng)濟指標
一、項目的投資總額預(yù)算
1、 財富西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元。
2、 酒店投資總體裝修費用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標準（包括房間裝修費用及家電、家具的配置費用），則酒店投資的總體裝修費用為500萬元。
裝修費用均攤10年，按每年為總體裝修費用的10%計算，則每年均攤的裝修費用為50萬元。
3、 投資裝修總體費用向
銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。
4、 同樣，投入的設(shè)備費用（包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬元，費用均攤10年，每年為總體費用的10%計算，每年的設(shè)備費用為24萬元。
5、 員工費用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務(wù)人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費用為35人*1800元/人*12個月=756000元。
&酒店第一年投入的成本計算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500
第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測
*本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢分析
本項目簡介：（擬在北京財富西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店）
A、美國戴斯酒店集團的品牌價值所在：美國戴斯創(chuàng)立于1970年，有超過35年的品牌歷史，在全球15個國家內(nèi)擁有超過160，000間各式客房。每天有超過200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。
B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗豐富的管理團隊：戴斯中國擁有一支高素質(zhì)，經(jīng)驗豐富的酒店專業(yè)人才組成的團隊。強大的團隊，輔以"戴斯"品牌，對于酒店進行全權(quán)管理，一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功，并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。
C、財富西環(huán)優(yōu)越的地理位置：
（1）財富西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門戶之"西南金角"，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤城市核心道路，南行京開高速，距北京內(nèi)城東西干線兩廣大街和長安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進抵都市核心，出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強勢輻射金融街，長安街腹地。財富西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺區(qū)重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū)，其中豐臺俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門商圈，西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點，以財富西環(huán)為焦點，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財富西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊的強勢整合，西南二環(huán)大區(qū)域發(fā)展的格局脈絡(luò)清晰可見。
（2）地理優(yōu)勢，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運通102、運通202，步行1分鐘就可到達公交車站。
D、周邊配套設(shè)施完善
（1）水電設(shè)施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。
（2）郵局： 麗澤路郵電局、中國移動通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。
（3）銀行： 工商銀行、中國銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。
（4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍源賓館、萬隆賓館。
（5）餐飲、娛樂、休閑：海闊天空康體俱樂部、恒通食府。
（6）教育設(shè)施：中央音樂學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。
（7）寫字樓：中國新紀元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經(jīng)信國際大廈。
（8）公園及旅游景點：萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。
（9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。
* 國內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟型酒店相關(guān)數(shù)據(jù)比較
（1）投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許項目相比，經(jīng)濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個原因就是它有著較高的準入門檻。見下表：
品牌 前期項目投資總額
錦江之星 750萬～1250萬元（以建筑面積5000平方米* 2000元/平米計算 ，含土建、營運準備）
如家快捷 約594.5萬元
莫泰168 約800萬~1000萬元
速8 338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費用3萬～5萬計算，加上38萬元加盟金）
格林豪泰 約500萬～700萬元
錦江之星的品牌使用費是依據(jù)加盟店的設(shè)計客房數(shù)，按3500元/間計算（推廣期間優(yōu)惠以2500元收取）；此外還將收取20萬元技術(shù)服務(wù)費作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊、開業(yè)指導(dǎo)等各項服務(wù)的費用。這些都是小頭，更大的資金
壓力來自物業(yè)投資--按錦江之星的標準，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。
如家快捷的前期投資主要分為幾項：不少于50萬元的物業(yè)改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低于50萬元的流動資金以及為期約占四個月的工程籌備期管理費，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。
在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。
與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細致之處，除去38萬元的特許品牌使用費外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費用也會有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費用為3萬～5萬元。
格林豪泰在計算前期投資時也有其特別之處，即特許品牌使用費以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。
以上計算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準。
（2）每月管理收費高低浮動各不同
在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時，加盟者每月也需支付一定的費用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入。如下表：
品牌 每月上繳支出
錦江之星 加盟管理費為年營業(yè)收入的3％
如家快捷 收酒店總收入3％為特經(jīng)服務(wù)費，收酒店總收入3％為特經(jīng)管理費
莫泰168 營業(yè)收入的5％～10％
速8 營業(yè)收入的5.6％，每年變化
格林豪泰 營業(yè)收入的3.5%～6％
不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下�。坏诠╀N兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費的要求。
（3）?回收投資較快（五年左右實現(xiàn)）
作為一項高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險和投資回報率的問題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。
從所得的數(shù)據(jù)來看，對于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個門店，僅僅開張一年半的時間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時，這也說明，不同的地理位置對于投資回收的周期也有一定的影響。
品牌 投資回收期
錦江之星 租賃項目4～6年，新建項目8～10年
如家快捷 5～6年
莫泰168 2年半～3年半
速8 3年～4年
格林豪泰 5～6年
各個不同品牌的經(jīng)濟型酒店對于投資回報周期的得出來源于他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數(shù)據(jù)來看，這一表格的計算比較保守。
項目名稱
主要費用
年均銷售收入100間客房×85％×170元×365天＝527.43萬元
年均經(jīng)營毛利潤率55％
年均經(jīng)營毛利潤 527.43萬元×55％＝290.08萬元
一次性品牌特許費（5年） 30萬元/5年＝6萬元
裝潢裝修費（10年） 350萬元/10年＝35萬元
設(shè)備購置費（5年） 100萬元/5年＝20萬元
特許經(jīng)營主要費用（管理、服務(wù)）527.43萬元×3％＋527.43萬元×3％=31.65萬元
房產(chǎn)年均折舊費或租賃費100萬元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100萬元）
營業(yè)利潤 290.08萬元－6萬元－35萬元－20萬元－31.65萬元－100萬元＝97.44萬元
營業(yè)所得稅金 97.44萬元×33％＝32.15萬元
稅后利潤 97.44萬元－32.15萬元＝65.28萬元
年投資收益率 65.28萬元/（350萬元＋100萬元）＝15％
速8的投資回報周期比如家縮短一半，也是由于速8對于年投資收益率的預(yù)估相對較高，在33％左右。從各連鎖品牌對于投資回報周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟型酒店的平均年投資收益率。
第三章 項目定位
*主題及功能定位（美國戴斯酒店集團對于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項目要求）
酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商（業(yè)主）至少持有項目產(chǎn)權(quán)（房間數(shù)量）的50%以上，也就是說小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超過50%，并且要求小業(yè)主必須把所有產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開發(fā)商，酒店集團擁有所有經(jīng)營權(quán)，這樣便于集團統(tǒng)一管理。
*功能定位
歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)置商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)置為：對于入住酒店的客人從車站、機場接送，接送到指定客房，酒店設(shè)置方便的辦公客房可以方便客人進行商務(wù)會客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。
*項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位及價格定位
1、基本設(shè)立客房96間，客房平均收費380元/天，則一天的營業(yè)額為36480元/天，合計一年的房費收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費的70%計算，則一年的房費收入為9320460元。
2、每年的房費營業(yè)額為932萬，則每天的收入為25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。
4、每天房費的實際收入為：房費收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投資收益率為35%
*入市姿態(tài)及推廣時機定位
1、項目計劃融資金額350萬。
2、投資回報年利息20%。
3、投資對象為公司或個人。
4、贈送全國戴斯酒店免費住宿一周（標準間客房），享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投資擔(dān)保人：美國戴斯酒店
基本融資設(shè)想：計劃融資金額為350萬元,戴斯酒店共計劃設(shè)置100間客房,計劃將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營管理權(quán)全權(quán)委托給美國戴斯酒店管理,經(jīng)營,融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報。
*銷售定位
北京舉行的大型會展、商務(wù)會議，培訓(xùn)機構(gòu)場地租用；
*管理定位
我們期待有投資酒店管理經(jīng)驗的人來投資戴斯酒店這個項目，來和我們共同合作。
第四章 營銷策略
*宣傳主題概念
在宣傳、設(shè)計方面，以一組氣勢磅礴和經(jīng)典唯美的自然畫面導(dǎo)入，抱定"為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為員工提供能夠充分展示才華的平臺；為股東創(chuàng)造不斷增長的投資價值，為建立和諧社會貢獻更多的力量 "的使命，鑄造"高雅品位、卓越超群"的企業(yè)形象，弘揚優(yōu)良的企業(yè)精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象；
酒店的高雅、卓越的品質(zhì)、各檔次的設(shè)施及功能，導(dǎo)出酒店設(shè)施完善的設(shè)置、完美的設(shè)施與文化的結(jié)合、服務(wù)人員的嫻熟動作、優(yōu)美的環(huán)境、體貼入微的服務(wù)等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗品位生活的無限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設(shè)施淋漓盡致。海內(nèi)外貴客、商人接受超值的服務(wù)，令貴客享有高人一等的感受。
*階段控制的效果
籌建階段
（1）開業(yè)前的內(nèi)部設(shè)計及內(nèi)部裝飾
高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)計及裝飾將會吸引更多的賓客，美國戴斯酒店集團（中國）將為酒店在內(nèi)部設(shè)計及裝飾方面提供咨詢服務(wù)，以確保項目內(nèi)部設(shè)計及裝飾的餓優(yōu)異品質(zhì)。
1、設(shè)施布局與流程要求
提供適合酒店運做的內(nèi)部設(shè)施標準與流程要求
2、初步概念設(shè)計要求
連同項目設(shè)計單位完成初步設(shè)計圖紙
（2）開業(yè)前的工程業(yè)務(wù)咨詢
美國戴斯酒店集團（中國）擁有一支在中國五星級酒店工作多年的專家隊伍，能夠為酒店項目提供工程技術(shù)方面的專業(yè)意見以確保在酒店營業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護方面節(jié)省大筆的資金。
（3）內(nèi)部設(shè)計機電要求方案
連同內(nèi)裝設(shè)計單位完成設(shè)施內(nèi)部機電設(shè)備布局方案
（4）系統(tǒng)咨詢意見
連同機電設(shè)計單位完成項目機電系統(tǒng)設(shè)計方案，包括：消防、安全設(shè)計；強、弱電系統(tǒng)設(shè)計；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；供、排水系統(tǒng)設(shè)計；垂直運輸系統(tǒng)；水處理系統(tǒng)。(范文網(wǎng))
（5）項目協(xié)調(diào)和驗收
美國戴斯酒店集團（中國）將在酒店項目施工進行和項目驗收過程中提供國際質(zhì)量標準以保證業(yè)主的投資。
1、施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)
協(xié)調(diào)業(yè)主、設(shè)計單位、施工單位和經(jīng)營部門，幫助各方面建立暢順的溝通渠
2、施工進度監(jiān)督
根據(jù)項目進度幫助施工單位和經(jīng)營部門相互配合，以確保酒店順利開業(yè)
3、設(shè)備調(diào)試
確保設(shè)備的精確調(diào)試與試運行的順利進行
4、項目驗收
與有關(guān)經(jīng)營部門配合，按照計劃安排設(shè)施驗收并提出驗收報告
運營階段
管理公司負責(zé)酒店總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作
職責(zé)認定，在酒店運營中隨時接受業(yè)主方對酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見。
根據(jù)美國CENDANT和DAYS集團的培訓(xùn)計劃安排中國區(qū)的培訓(xùn)方案，并統(tǒng)一組織中國區(qū)所有的酒店有關(guān)管理人員參加培訓(xùn)，并于每期培訓(xùn)結(jié)束派發(fā)學(xué)習(xí)證書。根據(jù)各酒店的具體需求另行安派培訓(xùn)工作，并派集團培訓(xùn)經(jīng)理或?qū)T親赴各酒店進行專題培訓(xùn)。
美國戴斯酒店集團（中國）將負責(zé)確保酒店達到并保持國際酒店管理和服務(wù)水準，并根據(jù)市場情況確定酒店銷售策略，最大限度提升酒店營業(yè)收入、控制運營成本從而達到酒店經(jīng)營利潤最大化。
*外發(fā)式宣傳策略
1、精品樓書
主要用于對新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以"自游人"身份于都市的種種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊的眾多有利 資源，以激發(fā)潛在客戶入住的渴求和憧憬。
本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看房者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的重端客戶，以及已經(jīng)入住的酒店客人。
形式：12開銅板紙精美冊子
內(nèi)容：
●"自游人"新概念的優(yōu)點和特色描述
●介紹項目的大環(huán)境優(yōu)勢
●北京旅游交通設(shè)施及收費、旅游服務(wù)項目及收費、景點娛樂項目及收費、主要旅游度假酒店分布及收費等旅游常識介紹
●國外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢介紹
折頁樓書
折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進一步了解的興趣。
形式：
●大折頁
●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁（每張插頁一個內(nèi)容）
內(nèi)容：
●大折頁
簡單介紹項目的位置、周邊有利資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實力等內(nèi)容。（標題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項目的優(yōu)勢和特色）
●風(fēng)琴袋插頁
平面圖、價目表、銷售方式、附加值優(yōu)惠。
單張
與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡單。
沙盤模型
●大模型：固定在項目地使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂
●小模型：目標市場展銷會使用，以易于搬運為原則
上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強效果。
展板
●規(guī)格
以60cm×90cm的標準尺寸為宜，可做7-8塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。
●內(nèi)容
地理位置、周邊資源介紹、項目概念介紹、酒店配套設(shè)施及標準套房平面圖及裝修標準。
*資金計劃（見表4）
第五章 財務(wù)評價與社會效益分析
*盈虧平衡分析
本項目可銷售的總面積為3300平方米，由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為500萬元，故此，本項目盈虧平衡點為：
盈虧平衡點=總建設(shè)費用/總銷售收入=A %
就是說本項目如果實現(xiàn)了A %的入住率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。
*贏利預(yù)測（見表4）
*敏感性分析
假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加1%，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低1.9%。
因此，銷售價格的變動是影響本項目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵所在。
*社會效益分析
本項目的成功開發(fā)，可以改善北京小周邊的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加
就業(yè)率，對促進旅游及消費起到雙重積極的作用，同時也為北京市經(jīng)濟型酒店的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為北京酒店地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。
第七章 結(jié)論
通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準收益率，具有較大的投資吸引力。
在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可以實現(xiàn)的。
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