房地產(chǎn)融資計(jì)劃書(shū)一：

一、公司介紹

1、公司簡(jiǎn)介

主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

2、公司現(xiàn)狀

在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

3、股東實(shí)力

股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

4、歷史業(yè)績(jī)

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危�都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會(huì)決議

對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

2、項(xiàng)目來(lái)歷

項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場(chǎng)定位

指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群等

6、建造的過(guò)程和保證

項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。

三、市場(chǎng)分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標(biāo)客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。

4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成

公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門(mén)設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)�？梢杂蓪�(zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。

4、重大事項(xiàng)

對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。

其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）

方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)

A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)

（2）債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

（4）房地產(chǎn)信托融資

（5）多種融資方式的組合

在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）

對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；

項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。


房地產(chǎn)融資計(jì)劃書(shū)二：

一、公司介紹

1、說(shuō)明

201*年4月28日“上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司” 已在工商局變更為“江西宏城偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司”。以下內(nèi)容公司名稱(chēng)暫時(shí)仍用上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

2、公司簡(jiǎn)介

上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1992年，其前身為上饒縣城鄉(xiāng)綜合開(kāi)發(fā)有限公司。2000年7月經(jīng)改制成民營(yíng)股份制企業(yè)，并更名為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，公司經(jīng)營(yíng)地址在上饒縣旭日鎮(zhèn)信美路4號(hào)，注冊(cè)資本金為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為貳級(jí)，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售。

公司理念是：誠(chéng)實(shí)守信 鑄就精品。公司在“十二五”的規(guī)劃目標(biāo)是將公司由原來(lái)專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。在未來(lái)5年內(nèi)企業(yè)主要解決四大戰(zhàn)略問(wèn)題：第一是經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整；第二是企業(yè)管理改革與管理技術(shù)運(yùn)用；第三是人才引進(jìn)與培養(yǎng)；第四是開(kāi)拓大資金融資渠道。

公司董事長(zhǎng)兼法人代表王昕辰，從事房地產(chǎn)行業(yè)近20年，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。公司設(shè)有工程部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部、行政部等部門(mén)。

公司成立以來(lái)，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營(yíng)業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“綠野春天”、“綠野星城”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤(pán)入選由中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺(tái)聯(lián)合推舉的“江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤(pán)”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“市民最喜愛(ài)的樓盤(pán)”。多年來(lái)，企業(yè)為發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會(huì)觀念，樹(shù)立“以品牌創(chuàng)效益，以質(zhì)量求發(fā)展”的觀念， 2003—201*年通過(guò)ISO9001-2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，201*年被上饒市工商局評(píng)為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關(guān)部門(mén)授予“先進(jìn)企業(yè)”、“納稅大戶(hù)”等相關(guān)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實(shí)力得到加強(qiáng)的同時(shí)，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)中，成本控制、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。

3、公司現(xiàn)狀

資產(chǎn)負(fù)債：截止201*年12月31日,上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額為人民幣139867871.8元，負(fù)債34759233.28元，所有者權(quán)益為人民幣105108638.52元。

4、股東實(shí)力

股東王昕辰2400萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號(hào)5幢 103室，身份證號(hào)：362321195809090018；

股東饒賢忠150萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)2幢303室，身份證號(hào)：362321196903217577；

股東郭蔚120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)4幢303室，身份證號(hào)：362321195906160217；

股東徐筱鶯120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號(hào)13幢402室，身份證號(hào)：36232119591004004X；

股東繆林鳴90萬(wàn)元，住所：上饒市信州區(qū)尚儀路19號(hào)2單元501室，身份證號(hào)：362301196209100015；

股東徐文東60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)2幢302室，身份證號(hào)：362321197512168119；

股東周曉明60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號(hào)402室。

5、歷史業(yè)績(jī)

自2000年開(kāi)始先后開(kāi)發(fā)了“育才小區(qū)”、“信美別墅區(qū)”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等項(xiàng)目，“綠野春天”、“綠野星城”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤(pán)入選由中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺(tái)聯(lián)合推舉的“江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤(pán)”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“市民最喜愛(ài)的樓盤(pán)”。

6、資信程度

本公司自2004年-201*年連續(xù)被上饒市工商局評(píng)為“2A級(jí)重合同守信用單位”；被市縣地稅局評(píng)為“誠(chéng)信納稅企業(yè)”，信用等級(jí)被銀行評(píng)為A＋級(jí)。

7、董事會(huì)決議

201*年4月25日經(jīng)董事會(huì)決議，對(duì)本公司準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的綠野•御龍?jiān)讽?xiàng)目進(jìn)行融資。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

項(xiàng)目為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠野•御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期限為3年（201*年7月—201*年6月）。

項(xiàng)目位于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項(xiàng)目用地面積為21493.44平方米。

綠野•御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上饒縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項(xiàng)目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。該項(xiàng)目擬建設(shè)小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積36618.85平方米，商業(yè)房面積3129.10平方米，社區(qū)用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

2、項(xiàng)目來(lái)歷

本項(xiàng)目是在201*年1月28日在上饒縣國(guó)土資源局以競(jìng)拍的方式獲得土地的使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒(méi)有遺留問(wèn)題。

3、證件狀況文件

目前本項(xiàng)目已有證書(shū)為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見(jiàn)附件。

4、資金投入

項(xiàng)目總投資人民幣11692.6萬(wàn)元，企業(yè)籌集81692.6萬(wàn)元，計(jì)劃融資銀行貸款3000萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃在201*年10月1日開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)第一期銷(xiāo)售住宅均價(jià)在4000元/㎡，投入銷(xiāo)售在12000平方米，一期在3個(gè)月銷(xiāo)售回款在3500萬(wàn)元左右；整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售在28個(gè)月之內(nèi)，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入在1.9億元左右。

5、市場(chǎng)定位

本項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位為高端產(chǎn)品，中高端價(jià)格。客戶(hù)群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營(yíng)公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在8萬(wàn)元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤(pán)功能及配套設(shè)置、樓盤(pán)形象定位及創(chuàng)新理念、項(xiàng)目的地段及價(jià)格。

6、建造的過(guò)程和保證

本項(xiàng)目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個(gè)方面。

三、市場(chǎng)分析

1、上饒市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析

近年來(lái)，上饒市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)上饒市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。

⑴、2006年?duì)顩r

進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用。2005年，建成2-3個(gè)一級(jí)建筑企業(yè)。

2006年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值44.7億元，比上年增長(zhǎng)12.9%。全市資質(zhì)等級(jí)四級(jí)及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值44.9億元，增長(zhǎng)22.4%。房屋施工面積863.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)61.2%；房屋建筑竣工面積697.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)87.3 %。

⑵、2007年?duì)顩r

大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住宅的商品化、社會(huì)化，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為主體，推進(jìn)危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)不同收入層次家庭的住房需求。

2007年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值50.63億元，增長(zhǎng)12.4%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.3億元，增長(zhǎng)36.3%。房屋建筑施工面積890萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3%；房屋建筑竣工面積677萬(wàn)平方米，下降3%。

⑶、2008年?duì)顩r

建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值42億元，增長(zhǎng)4.4%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.2億元，增長(zhǎng)220%。房屋建筑施工面積1052萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.2%；房屋建筑竣工面積712.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.2%。

⑷、2009年?duì)顩r

2009年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長(zhǎng)30.3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長(zhǎng)30.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積656302平方米，增長(zhǎng)10.7%。1-9月，全市房屋新開(kāi)工面積2034812平方米，比上年同期增長(zhǎng)26.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積1736269平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積232679平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.6%。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，拉動(dòng)上饒市城鎮(zhèn)以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

㈠、商住用地供求運(yùn)行情況

1、土地交易情況

⑴、土地成交面積：2005－2009年，共成交49宗地塊合計(jì)138.87萬(wàn)平方米，平均每年成交27.77萬(wàn)平方米。其中：商住用地33宗地塊合計(jì)117.03萬(wàn)平方米；居住用地16宗地塊合計(jì)21.84萬(wàn)平方米。土地成交量以2006年為最大，特別是商住用地達(dá)到58.73萬(wàn)平方米，而以2008年為最小總成交量才1.96萬(wàn)平方米。

⑵、土地成交額：2005—2009年土地成交額總額達(dá)8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。

⑶、平均成交單價(jià)則由2005年的309元/㎡上升到2009年的1190元/㎡，其中商住用地由2005年的312元/㎡上升到2008年的2778元/㎡，2009年是1705元/㎡；居住用地由2005年的23元/㎡上升到2008年的1258元/㎡，2009年是315元/㎡。

2、房產(chǎn)商購(gòu)置開(kāi)發(fā)情況

2005－2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積56.98萬(wàn)平方米，平均每年11.4萬(wàn)平方米。

2005－2009年，土地開(kāi)發(fā)面積116.52萬(wàn)平方米，平均每年23.3萬(wàn)平方米。

㈡、房產(chǎn)供求運(yùn)行情況

1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況

2005－2009年，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。其中住宅投資累計(jì)21.29億元，平均每年4.26億元。在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房8887萬(wàn)元，平均每年1777萬(wàn)元。

2、房產(chǎn)投資資金來(lái)源情況

近年，總的來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中:企業(yè)自籌資金占47.93%；銀行貸款占32.51%；其它資金（主要是定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款）19.56%。

3、房屋供應(yīng)情況

⑴、房屋施工面積：2005年是63.52萬(wàn)平方米，到2009年達(dá)到了177.74萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)179.81%。其中住宅則由2005年的53.34萬(wàn)平方米增加到2009年的147.30萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)176.17%；商用房則由2005年的6.80萬(wàn)平方米增加到2009年的18.78萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)176.25%。

⑵、房屋竣工面積：2005年是14.61萬(wàn)平方米，2009年達(dá)到42.99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)194.28%。其中住宅2009年是39.87萬(wàn)平方米，比2005年的13.10萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了204.36%；商用房2009年是2.07萬(wàn)平方米，比2005年的0.87萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了137.21%。

4、房屋需求情況

⑴、一手房房屋銷(xiāo)售面積：2005－2009年，5年中以2007年銷(xiāo)售形勢(shì)最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá)34.45萬(wàn)平方米，比2005年的15.95萬(wàn)平方米增長(zhǎng)116.02%；比2009年的27.24萬(wàn)平方米還要增長(zhǎng)26.44%。其中住宅也以2007年增幅最大達(dá)歷史最高32.25萬(wàn)平方米，比2005年增長(zhǎng)153.42%，比2009年增長(zhǎng)24.99%；商用房則以2005年銷(xiāo)量最大3.01萬(wàn)平方米，后幾年起落不定但都不及2005年，甚至到2009年才銷(xiāo)售0.53萬(wàn)平方米。

⑵、一手房房屋銷(xiāo)售額：2005－2009年，5年中累計(jì)完成銷(xiāo)售額17.93億元，平均每年銷(xiāo)售3.59億元。其中住宅累計(jì)銷(xiāo)售15.75億元，平均每年銷(xiāo)售3.15億元；商用房累計(jì)銷(xiāo)售1.72億元，平均每年銷(xiāo)售0.34億元。3、二手房銷(xiāo)售情況：據(jù)房管交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說(shuō)比較活躍。2005年成交面積達(dá)14.89萬(wàn)平方米超出當(dāng)年一手房成交量2.16萬(wàn)平方米，超幅達(dá)16.97%；2006－2009年4年間每年的成交量雖不如2005年，但其成交量均超過(guò)6萬(wàn)平方米，最高年份2007年達(dá)9.2萬(wàn)平方米。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

本項(xiàng)目處于上饒縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

上饒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步相對(duì)較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來(lái)房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，雖然沒(méi)有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的城市，本項(xiàng)目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾�起轟動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷(xiāo)售成果。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成

公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點(diǎn)如下：

⑴、王昕辰：職務(wù)是董事長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)行業(yè)20年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，為人敦厚，領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學(xué)習(xí)新知識(shí)。

⑵、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)13年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長(zhǎng)房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨(dú)到一面。

⑶、周曉明：職務(wù)是財(cái)務(wù)部經(jīng)理，國(guó)家會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)財(cái)務(wù)15年，在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上善于學(xué)習(xí)，不斷向上，擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)分析、稅務(wù)籌劃。

⑷、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國(guó)家二級(jí)建造師，從事房地產(chǎn)工程工作12年，專(zhuān)業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才。

⑸、繆林鳴：職務(wù)是公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作16年，在工作中善于協(xié)調(diào)關(guān)系，辦事效率高。

⑹、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作10年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

2、組織結(jié)構(gòu)

3、管理規(guī)范性

公司在管理上實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張“以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)”的基本方針，以萬(wàn)科、綠城、恒大等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式為學(xué)習(xí)榜樣，積極引進(jìn)現(xiàn)代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運(yùn)營(yíng)。

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

1、銷(xiāo)售收入估算

根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)行估算。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按4500元/平方米進(jìn)行測(cè)算；商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車(chē)位按80000元/個(gè)。

計(jì)算后項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入約為人民幣1.95億元，其售價(jià)情況如下表：

2、成本費(fèi)用

項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等構(gòu)成：

⑴、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)建設(shè)投資按銷(xiāo)售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為11692.6萬(wàn)元，各期分別為3507.78萬(wàn)元、5846.30萬(wàn)元、2338.52萬(wàn)元；

⑵、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的管理費(fèi)用等開(kāi)支，按銷(xiāo)售收入的10%計(jì)提，各期分別為585.37萬(wàn)元、975.62萬(wàn)元、390.25萬(wàn)元；

⑶、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開(kāi)支，按每期10萬(wàn)元估算；

⑷、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：經(jīng)營(yíng)稅金及附加按各期銷(xiāo)售收入計(jì)提5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%及3%的比例計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為315.88萬(wàn)元、526.62萬(wàn)元、211.17萬(wàn)元；

⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預(yù)征率，（店面）5%--預(yù)征率。各期分別為79.94萬(wàn)元、133.24萬(wàn)元、53.30萬(wàn)元。

3、利潤(rùn)估算

根據(jù)測(cè)算的銷(xiāo)售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn)為人民幣4528.41萬(wàn)元，稅后總利潤(rùn)為人民幣3034.03萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：

4、財(cái)務(wù)盈利能力分析

本項(xiàng)目測(cè)算期3年。

⑴、現(xiàn)金流量分析見(jiàn)《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。

根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以測(cè)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：

⑵、根據(jù)損益表可以測(cè)算以下指標(biāo)：

投資收益率=利潤(rùn)總額/總投資×100%

=（3034.03/14983.99）×100%

=20.25%

投資利稅率 ＝（利稅總額／總投資）×100%

=（4528.41/14983.99）×100%

=30.22%

5、財(cái)務(wù)盈利能力分析

銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)

=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)*(1-5.5%)

=14983.99/0.4322*(1-5.5%)

=32762.31平方米

銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)

=成本費(fèi)用合計(jì)/可銷(xiāo)售總建筑面積*(1-5.5%)

=14983.99/45148.67*(1-5.5%)

=3136.28元/平方米。

通過(guò)上述計(jì)算,在銷(xiāo)售面積32762.31平方米的情況下(即銷(xiāo)售面積達(dá)到可銷(xiāo)售面積的72.57%時(shí)),可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

項(xiàng)目在銷(xiāo)售單價(jià)不低于3136.28元/平方米的情況下,可實(shí)現(xiàn)盈利。

6、經(jīng)濟(jì)合理性分析

本項(xiàng)目投資收益率為20.25%、投資利稅率為30.22%，經(jīng)濟(jì)效益較好；項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率20.55%，超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)率10%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；項(xiàng)目年交所得稅1494.38萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加1053.67萬(wàn)元，土地增值稅266.48萬(wàn)元。由于均為地方稅。因此項(xiàng)目可為地方創(chuàng)造2814.53萬(wàn)元的財(cái)政收入。

通過(guò)以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來(lái)看是合理、可行的。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式：

⑴、股權(quán)融資方式

方式：融資方式（上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）將以融資方項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益的項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

具體操作步驟如：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)

A、對(duì)融資方的債務(wù)權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)

⑵、債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同

2、風(fēng)險(xiǎn)分析：

為雙方的合作打下良好的基礎(chǔ)，保障雙方的權(quán)益，維護(hù)各自的利益的最大化，保障項(xiàng)目的正常進(jìn)行，達(dá)到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析：

A、投資方的投資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案：

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

B、投資方式對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

3、退出機(jī)制：

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資退出；

項(xiàng)目完成投資退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制；

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；


房地產(chǎn)融資計(jì)劃書(shū)三：

一、公司介紹

1、公司注冊(cè) 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年，注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元。

2、公司專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃評(píng)估，本著誠(chéng)信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個(gè)人住房按揭貸款、增貸還貸、等。

3、公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)服務(wù)商。公司以“幫助別人、成就自我”為價(jià)值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶(hù)提供公開(kāi)、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的為客戶(hù)服務(wù)。

4、 公司定位及優(yōu)勢(shì)： 琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)銷(xiāo)售、義烏式商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理并重的市場(chǎng)定位。

公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擁有區(qū)域性?xún)?yōu)勢(shì)，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動(dòng)資金充足等優(yōu)點(diǎn)。

5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價(jià)值： 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、、房地產(chǎn)銷(xiāo)售積累的大量客戶(hù)群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來(lái)豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

6. 公司擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)化運(yùn)作能力以及獨(dú)特的服務(wù)特點(diǎn)： 公司現(xiàn)擁有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作項(xiàng)目，對(duì)于各種項(xiàng)目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又累積了過(guò)往以來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。

7. 項(xiàng)目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開(kāi)發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)有實(shí)力股東合作開(kāi)發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項(xiàng)目的8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份.

8.董事會(huì)決議： 公司在董事長(zhǎng)王忠芳主持下,召開(kāi)曹縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要融資的專(zhuān)題會(huì)，經(jīng)過(guò)公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資。準(zhǔn)備以項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)向社會(huì)公開(kāi)招股籌資開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)商住項(xiàng)目.

二、項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目的基本情況

A、開(kāi)發(fā)范圍：

1、東片區(qū)東至　青荷　路，西至約石香爐街　，南至 新安江　路，北至閩江　路。出讓面積約為111 畝（以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。

2、西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江　路，北至 閩江　路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。出讓土地性質(zhì)為商住用地。

B、 規(guī)劃要求及有關(guān)約定

1、該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動(dòng)室和公共停車(chē)場(chǎng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施，建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線(xiàn)、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標(biāo)要達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求和規(guī)劃部門(mén)的要求。

2、西片區(qū)住宅高層、小高層占項(xiàng)目用地土地面積的60%左右。容積率≥2.5≤3.0，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬(wàn)平方。

3、東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的40%左右。容積率≥1.5≤2.0，建筑面積≥13萬(wàn)平方。

4、 該項(xiàng)目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑�人與山東省和當(dāng)?shù)厥�、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。 項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證在摘牌后辦理。

5、資金投入概況 ：

一、首先開(kāi)發(fā)西片區(qū)的130畝的商住用地，住宅樓建筑面積18萬(wàn)平方，造價(jià)大概1100元/平方，總造價(jià)1.98億。房產(chǎn)公司自有資金27000萬(wàn)，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.6億），±0.000開(kāi)盤(pán)，可回收部分資金。

二、然后再開(kāi)發(fā)東片區(qū)的111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積13萬(wàn)平方，造價(jià)大概700元/平方，總造價(jià)0.9億。房產(chǎn)公司融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.27億），±0.000開(kāi)盤(pán)，可回收部分資金。 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

二．主要規(guī)劃指標(biāo)

土地面積：241畝,建筑面積:39,895.5萬(wàn)平方米。

用地性質(zhì)：商住宅用地。

容 積 率：西區(qū)2.5—3.00。東區(qū)1.5—2.5

三．地塊周邊規(guī)劃

項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專(zhuān)院校。體育運(yùn)動(dòng)中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍(lán)子綜合城、汽車(chē)總站，火車(chē)站及國(guó)道，省道，環(huán)球公園，人民廣場(chǎng)，四季河公園等公共設(shè)施，項(xiàng)目旁誠(chéng)鵬公司投資開(kāi)發(fā)的110萬(wàn)方住宅和現(xiàn)代國(guó)際星級(jí)酒店的和國(guó)際商業(yè)中心。

四．周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高

⑴．目前地塊周邊商業(yè)沒(méi)有大型市場(chǎng)和超市和商業(yè)經(jīng)營(yíng)，無(wú)法滿(mǎn)足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；

⑵．項(xiàng)目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交車(chē)將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢(shì)很明顯，緊靠105、220國(guó)道，向東可達(dá)濟(jì)南，向西可通徐州，向北直達(dá)鄭州。項(xiàng)目緊鄰火車(chē)站，而且汽車(chē)總站客運(yùn)將大大帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊的人氣；

⑶．教育、醫(yī)療等社會(huì)配套有所不足。

⑷．其他配套設(shè)施現(xiàn)狀；

①．政府機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。

②．教 育：項(xiàng)目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財(cái)富廣場(chǎng)。

③．醫(yī) 院：項(xiàng)目向西有縣立中學(xué)，縣人民醫(yī)院。

④．娛 樂(lè)：項(xiàng)目東面是火車(chē)站及國(guó)道，省道，國(guó)際商業(yè)中心，現(xiàn)代國(guó)際廣場(chǎng)。

⑤．景 觀：項(xiàng)目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。

五．環(huán)境分析：

（1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車(chē)站，火車(chē)站廣場(chǎng)附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。

（2）居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近花園廣場(chǎng)對(duì)居住條件十分好。

（3）景觀環(huán)境：項(xiàng)目北邊有二個(gè)公園，享有景觀優(yōu)勢(shì)。

（4）商業(yè)環(huán)境：火車(chē)站的客運(yùn)開(kāi)通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。

（5）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：作為居住高級(jí)區(qū)，規(guī)劃建造一批品級(jí)高體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場(chǎng)較激烈競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。

（6）類(lèi)比環(huán)境：目前區(qū)域市場(chǎng)新增樓盤(pán)定位均為中檔住宅，有8個(gè)在建住宅區(qū)項(xiàng)目，約300萬(wàn)平方米。已建成的有5個(gè)小區(qū)，約100萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售價(jià)為2300-12000元/平方米不等。

三、市場(chǎng)分析

一、SWOT分析

1．優(yōu)勢(shì)

⑴．地段優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地塊位于城中老區(qū)，近接火車(chē)站，該區(qū)域?yàn)槲磥?lái)建設(shè)重點(diǎn)，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步提高、完善、成熟。

⑵．交通優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地塊緊鄰火車(chē)站和105、220國(guó)道，火車(chē)站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營(yíng)，對(duì)外交通便捷。

⑶．后發(fā)優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘嵘�縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無(wú)任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。

⑷．規(guī)模優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目用地面積241畝，建筑面積超過(guò)39.4萬(wàn)平方米，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢(shì)，規(guī)模推廣優(yōu)勢(shì)，各種配套諸如商場(chǎng)、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來(lái)了大量的終端消費(fèi)者。

2．劣勢(shì)（WEAKNESS）

⑴．項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂(lè)餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴(lài)度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。

⑵．毗鄰商業(yè)街道，對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響較大。

3．機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）

⑴．社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購(gòu)買(mǎi)力得到了有效的提高。

⑵．目前當(dāng)?shù)刈≌�、商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。

⑶．曹縣城本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會(huì)另購(gòu)新房，為市場(chǎng)提供了有效的客源.

⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。

4．弱點(diǎn)（threaten）

⑴．曹縣城本身對(duì)周邊地區(qū)輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟(jì)南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。

⑵．近年來(lái)曹縣城經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，但相對(duì)而言曹縣城本地居民對(duì)房?jī)r(jià) 的承受力還相當(dāng)受限。而購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客源選擇在濟(jì)南投資購(gòu)房可能性較大。

⑶．201*年為曹縣城大盤(pán)開(kāi)發(fā)上市最集中的一年，同時(shí)也是市場(chǎng)供應(yīng)量放大關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)供給方將會(huì)重視對(duì)客戶(hù)的爭(zhēng)奪，稀缺的客戶(hù)資源將會(huì)加劇市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，將使本項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)壓力。本案附近天錦繡江南已經(jīng)先期入市，且預(yù)計(jì)在本案開(kāi)盤(pán)時(shí)該案恰好已經(jīng)全部竣工，濟(jì)南水利開(kāi)發(fā)和曹縣城四季河水利自然風(fēng)景的開(kāi)發(fā)有利本案的開(kāi)發(fā),但也有個(gè)案將會(huì)對(duì)本案的銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生一定影響。

⑷．區(qū)域住宅三級(jí)市場(chǎng)并不活躍，購(gòu)房自用仍然是曹縣城市民的主要購(gòu)房目的，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的增值保值作用無(wú)明確認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)投資意識(shí)薄弱。

⑸．宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過(guò)金融手段與政策控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房?jī)r(jià)遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)

⑹．曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期,成為山東省西南部是最大的期望.

二、 客戶(hù)分析

1、目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析

1)，目標(biāo)消費(fèi)群定位

先前（市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議報(bào)告中）經(jīng)過(guò)我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線(xiàn)，而作為一個(gè)中高檔樓盤(pán)，它所面對(duì)的客戶(hù)群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說(shuō)對(duì)于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類(lèi)消費(fèi)群體中最頭痛的族群。介于本項(xiàng)目為大盤(pán)屬性，市場(chǎng)客戶(hù)定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶(hù)為主，一網(wǎng)打盡式客戶(hù)定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：

⑴．客源區(qū)域

①．一級(jí)區(qū)域: 曹縣主城區(qū)內(nèi)；

②．二級(jí)區(qū)域：曹縣主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車(chē)程在1小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。

⑵．客源職業(yè)

①．私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；

②．曹縣城在外務(wù)工者；

③．曹縣本地政府公務(wù)員；

④．企業(yè)高級(jí)管理人員；

⑤．學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；

⑥．曹縣本地效益較好的企業(yè)職工；

⑦．富裕進(jìn)城的農(nóng)民。

⑧．外來(lái)投資者

⑨．預(yù)期潛能炒房客

⑶．客源購(gòu)房目的

1.新增型：新婚或分家的購(gòu)房，拆遷購(gòu)房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房；

2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；

3, 工作型：因?yàn)楣ぷ髟�因�?lái)曹城，為了工作方便的人群。

4, 投資型: 預(yù)期外來(lái)投資炒房客

⑷．吸引客源種類(lèi)

①．以個(gè)體買(mǎi)家為主，集團(tuán)客戶(hù)為輔；

②．立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引工薪階層。

2．主力客源分析

本案體量11.4萬(wàn)平方米，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買(mǎi)力

群體的購(gòu)買(mǎi)，從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的；

⑴．公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳海�年收入如圖。

②．居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主，中心區(qū)域內(nèi)##集團(tuán)開(kāi)發(fā)國(guó)貿(mào)中心住宅客源定向公務(wù)員，住宅體量2萬(wàn)平方米左右，不對(duì)外發(fā)售，公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)享有政府補(bǔ)貼政策，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂，二次交易價(jià)格2180-2350元/平方米。

③．未來(lái)居住需求：

25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，購(gòu)買(mǎi)商品房承受能力有限，這類(lèi)人群大部分暫時(shí)沒(méi)有考慮購(gòu)買(mǎi)商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購(gòu)買(mǎi)，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。

25－35歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買(mǎi)商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。這類(lèi)人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。

最需要關(guān)注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類(lèi)人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開(kāi)始打算購(gòu)買(mǎi)商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。

另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群：他們多在國(guó)家機(jī)關(guān)部門(mén)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級(jí)，二次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。

⑵．富裕階層：

①．收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。年收入如圖。

②．居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購(gòu)買(mǎi)了商品房。私營(yíng)主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)商品房的比例逐年增加。

③．未來(lái)居住需求：

企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。

企事業(yè)中層干部收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期，因此存在購(gòu)買(mǎi)大面積戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的面積及戶(hù)型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類(lèi)家庭對(duì)三房需求比重稍大，面積100-130平方米。

私營(yíng)主家庭年收入3萬(wàn)元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶(hù)型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對(duì)需求戶(hù)型以三房為主，面積110平方米左右；36-45歲區(qū)間相對(duì)需求戶(hù)型以三房及以上為主，面積110-120平方米及以上。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)別墅。

⑶．工薪階層

①．收入狀況：工薪階層年收入1-3萬(wàn)元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。

②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)適用房為主，居住品質(zhì)較低。政府開(kāi)始對(duì)2.3平方公里的老城區(qū)分塊實(shí)施改造，首期啟動(dòng)老城改造面積0.84平方公里，先后改造地塊3個(gè)，拆除各類(lèi)舊房屋面積61萬(wàn)平方米，工薪階層商品房的需求較強(qiáng)。

務(wù)工類(lèi)型 年限 年收入 家庭結(jié)構(gòu)

體力型 10年 1-2萬(wàn) 單身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭

專(zhuān)業(yè)型 5年 4萬(wàn)以上 有未獨(dú)立子女家庭或 已婚

技術(shù)型 5-8年 2-4萬(wàn)以上 已婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭

③．未來(lái)需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶(hù)型以二房及三房為主，面積90-120平方米。

單身人群：由于家庭人口單一以及購(gòu)買(mǎi)力約束的問(wèn)題，相應(yīng)的對(duì)戶(hù)型及面積要求相對(duì)較小，主要集中在二房戶(hù)型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。

新婚夫婦家庭：購(gòu)買(mǎi)力較單身人群稍勝一籌，該類(lèi)家庭人口以?xún)扇藶橹鳎�因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類(lèi)家庭對(duì)戶(hù)型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高，受總價(jià)約束，在戶(hù)型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類(lèi)家庭對(duì)面積的需求主要集中在90-110平方米這個(gè)需求空間，戶(hù)型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110-130平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。

子女未獨(dú)立家庭：該類(lèi)家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)穩(wěn)定，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類(lèi)家庭在對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房面積及戶(hù)型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類(lèi)家庭對(duì)三房需求比重稍大。

子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類(lèi)家庭戶(hù)型需求主要集中在110-130平方米區(qū)間。

⑷．返鄉(xiāng)置業(yè)者

①．收入狀況：曹縣是一個(gè)勞務(wù)輸出大市，全市外出務(wù)工人員達(dá)到70萬(wàn)人，返鄉(xiāng)置業(yè)者為一潛在的有效需求群體。外出務(wù)工人員以體力勞動(dòng)為主，決定了這個(gè)階層主導(dǎo)是中低收入階層，但從中分化出來(lái)的置業(yè)者，其外來(lái)收入高于一般曹縣人均收入，相對(duì)曹縣的房?jī)r(jià)水平，具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)處于對(duì)外出城市的向往和生活的習(xí)慣，往往會(huì)選擇在城市安居。

②．居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。隨著城市化步伐的加快，曹縣城市人口將從目前的不足20萬(wàn)人達(dá)到201*的30萬(wàn)人，在這一過(guò)程中，對(duì)照曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對(duì)大的比重。

③．未來(lái)需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶(hù)型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90-120平方米，部分面積在130平方米以上。

⑸．具體房型的目標(biāo)客戶(hù)：

①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；

②．三居室：經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭；

③．四居室：經(jīng)濟(jì)收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)心理及行為分析

本案的中等及中高等階層目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)當(dāng)定位于改善住房的再次購(gòu)房消費(fèi)群或多次置業(yè)者中，他們的消費(fèi)需求不低，對(duì)房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房?jī)r(jià)方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，因?yàn)槟壳安芸h城的不同的樓盤(pán)和地段的選擇具有一定的差異性�，F(xiàn)將著重分析他們對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)心理及行為。

1．寬敞舒適的房型；

2．高質(zhì)量的居住環(huán)境；

3．有一定規(guī)模的小區(qū)；

4．高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需求；

5．追求自由個(gè)性和實(shí)際效用的統(tǒng)一。

三 產(chǎn)品策略

1, 目標(biāo)消費(fèi)群需求分析

策劃思路

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對(duì)不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的項(xiàng)目地塊地處曹縣城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目概念定位為：

人文品質(zhì) 清新健康

結(jié)合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境分析，針對(duì)本項(xiàng)目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競(jìng)爭(zhēng)體量（接近100萬(wàn)方），因此確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：

中高端的“品牌社區(qū)”路線(xiàn)

據(jù)此

我們的目標(biāo)：提升地段價(jià)值、創(chuàng)新生活理念。

我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。

贏得消費(fèi)者認(rèn)同

借品牌與地域規(guī)劃之勢(shì)而上，撬動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)

項(xiàng)目自身勝出

同時(shí)通過(guò)行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)

我們的品牌在曹縣乃至濟(jì)南市場(chǎng)三級(jí)跳

一,精神感受：（生活）

二,行為主張：（領(lǐng)導(dǎo)品牌）生活品位增值空間

三,物理感受：（建筑）

1．“陽(yáng)光化”的生活

由于氣候的原因，區(qū)域居民對(duì)住宅的朝向要求較高，因此我們?cè)诋a(chǎn)品概念中，應(yīng)該營(yíng)造出一種“陽(yáng)光化”的生活，在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，可以設(shè)置一些公共陽(yáng)光會(huì)客室、陽(yáng)光書(shū)房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結(jié)合，營(yíng)造陽(yáng)光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當(dāng)面積設(shè)置露臺(tái)，讓住戶(hù)享受更多陽(yáng)光，打造空中花園概念。

2．優(yōu)美的人文環(huán)境

百花匯聚，唐詩(shī)宋詞景觀小品營(yíng)造古典文化意境。

在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到(不成熟的)，區(qū)域居民對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿(mǎn)足居民“人性化”的要求。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤(pán)基本沒(méi)有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。我們?cè)谛�區(qū)的環(huán)境建設(shè)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)提倡社區(qū)的文化營(yíng)造，給居民足夠的活動(dòng)空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽(yáng)光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶(hù)一種高品質(zhì)的生活。

3．提供大眾運(yùn)動(dòng)空間、創(chuàng)造健康生活

社區(qū)居民提供開(kāi)放的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，把健康的群眾體育、運(yùn)動(dòng)、休閑開(kāi)展在自家庭院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。

總體規(guī)劃構(gòu)思

小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩(shī)情畫(huà)意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機(jī)統(tǒng)一。考慮區(qū)域?qū)嶋H的消費(fèi)模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對(duì)住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢(shì)的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計(jì)原則：

1．以人為本：

貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。

2．尊重自然：

貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，強(qiáng)調(diào)綠脈與居民生活活動(dòng)的融合。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿(mǎn)足不同層次的居民活動(dòng)的需求，將住宅群與綠色和水活動(dòng)空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。

3．經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)：

規(guī)劃以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。

4．人文內(nèi)涵：

通過(guò)景觀以百花匯聚，唐詩(shī)宋詞景觀小品節(jié)點(diǎn)營(yíng)造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。唐宋是中國(guó)古典文化的全盛時(shí)期，這一階段留下的詩(shī)詞作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬(wàn)象，是中華民族文化的瑰寶。通過(guò)寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩(shī)情畫(huà)意的意境，使項(xiàng)目的人問(wèn)內(nèi)涵飽滿(mǎn)，充滿(mǎn)張力。

5．科技生活：

強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向?qū)В�適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，e生活（寬帶等）不僅是一種時(shí)尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照國(guó)標(biāo)進(jìn)行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。

6．安全節(jié)能：

為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動(dòng)空間，同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材，減少建筑耗能，以及對(duì)環(huán)境資源的破壞。

7．配套完善：

項(xiàng)目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點(diǎn)的配套設(shè)施將成為我們打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的王牌之一。根據(jù)曹縣城市民的生活特點(diǎn)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)配備商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶(hù)提供舒適、便捷的生活環(huán)境。

8．管理周全：

對(duì)于大體量的住宅項(xiàng)目而言，管理一直是業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。

⑴．硬件

在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線(xiàn)周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶(hù)口安裝對(duì)講系統(tǒng)，確保安全。

⑵．管理公司的提前介入

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國(guó)內(nèi)有聲譽(yù)的物業(yè)管理公司作為管理顧問(wèn)，提早物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)，同時(shí)也借助其品牌優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升項(xiàng)目的附加值和市場(chǎng)形象。

同時(shí)兼顧

1．多樣性

在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類(lèi)型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂(lè)、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計(jì)多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂(lè)媒體、光媒體等。

2．合理性

理性原則體現(xiàn)在對(duì)小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網(wǎng)的布置設(shè)計(jì)，對(duì)戶(hù)型的精心調(diào)整，對(duì)造型時(shí)尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對(duì)各項(xiàng)感性及理性指標(biāo)綜合進(jìn)行量化的理解貫徹，由理性途徑到達(dá)合理性目的。合理規(guī)劃商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟(jì)合理，使用方便。

3．安全性

為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車(chē)流，正確處理好人流與車(chē)流、人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周?chē)�環(huán)境的關(guān)系。在設(shè)計(jì)中，采取人車(chē)相對(duì)分流的方式，以減弱對(duì)居民生活干擾，人流、車(chē)流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經(jīng)濟(jì)為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警紅外線(xiàn)闖入報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)，利用先進(jìn)的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無(wú)誤。

4．生態(tài)性

對(duì)自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計(jì)中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。人類(lèi)的外在環(huán)境已不再是過(guò)去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線(xiàn)變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。而對(duì)自然條件的理解，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到對(duì)人文、歷史等因素的關(guān)注。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點(diǎn)和項(xiàng)目地形地貌的特點(diǎn)，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶(hù)都有一定的日照和景觀要求。

差異化選折——產(chǎn)品規(guī)劃

1．產(chǎn)品定位

⑴．品質(zhì)定位

根據(jù)對(duì)周?chē)��?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)及該區(qū)域客戶(hù)潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理，中檔偏上價(jià)格的商品房。

⑵．形象定位

政務(wù)別苑—-針對(duì)公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。

文化宅苑—-針對(duì)富裕階層，利用其對(duì)“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié)，滿(mǎn)足其“與官親近、附庸風(fēng)雅”的心理需求。

都市花園——針對(duì)工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時(shí)尚元素，營(yíng)造都市、花園的新生活空間。

精神家園——針對(duì)勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿(mǎn)、豐富的基礎(chǔ)上，利用已 經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來(lái)強(qiáng)烈的“自豪感、滿(mǎn)足感和歸屬感”。

⑶．形態(tài)定位

開(kāi)發(fā)多層為主，小高層為輔，多層以6+躍層為宜，小高層11+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，把容積率控制在1.5—1.8，高層住宅不宜開(kāi)發(fā)過(guò)多，宜主要集中在北部和后期開(kāi)發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對(duì)會(huì)增加銷(xiāo)售的難度。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線(xiàn)美觀錯(cuò)落設(shè)計(jì)。

⑷．功能定位

由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當(dāng)放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車(chē)庫(kù)相結(jié)合，商業(yè)與住宅分離。

2．道路和停車(chē)系統(tǒng)：進(jìn)入小區(qū)后的機(jī)動(dòng)車(chē)在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進(jìn)入各組團(tuán)。

3．綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)綠地分三個(gè)層次，即庭院綠地、組團(tuán)綠地和中心綠地。

4．社區(qū)生活理念：“文化、陽(yáng)光、自然、金色生活”

與開(kāi)發(fā)商企業(yè)文化和開(kāi)發(fā)理念高度契合：營(yíng)造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)(詳見(jiàn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書(shū))。

賣(mài)點(diǎn)梳理

1．賣(mài)點(diǎn)提煉

⑴．曹縣城規(guī)模最大的社區(qū)—本項(xiàng)目是曹縣城目前規(guī)模較大的住宅社區(qū)，也將成為曹縣城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的典范。

⑵．區(qū)位——位于政務(wù)區(qū)住宅板塊的核心地段，未來(lái)的城市核心，市政規(guī)劃的重點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場(chǎng)前景看好。

⑶．建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。

⑸．戶(hù)型——大社區(qū)，多樣化、人性化的戶(hù)型設(shè)計(jì)，可以提升購(gòu)房者的居住品質(zhì)。

⑹．品牌開(kāi)發(fā)商，品質(zhì)有保障——琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開(kāi)發(fā)、品質(zhì)保障，是購(gòu)房者愿意接受的信息。

⑺．人文——唐詩(shī)宋詞將人們帶入中國(guó)傳統(tǒng)文化的鼎盛時(shí)期，為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫(huà)卷。

⑻．配套——高起點(diǎn)的配套功能，滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ�活物質(zhì)和精神層面的雙重需求。

⑼．管理——專(zhuān)業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間

2．賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造：客戶(hù)聚焦

針對(duì)四大階層的不同心理需求，結(jié)合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品；

⑴．考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對(duì)政府服務(wù)人員的先天好感），一期推廣以公務(wù)員為核心人群，塑造“政務(wù)別苑（新政務(wù)中心后花園）”的項(xiàng)目形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。

⑵．在一期項(xiàng)目形象確定之后，利用“官、商”之間的微妙聯(lián)系，吸引富裕階層，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事業(yè)發(fā)展，又滿(mǎn)足其附庸風(fēng)雅的心理，一舉數(shù)得。

⑶．三期以百花為主推賣(mài)點(diǎn)，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時(shí)糅合現(xiàn)代時(shí)尚元素，塑造一個(gè)“都市花園”理想生活空間。

⑷．由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿(mǎn)的多層次形象，和濃郁的生活氛圍，此時(shí)以“精神家園“為題，營(yíng)造強(qiáng)烈的家的氣氛，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群，使其有充分的自豪感、滿(mǎn)足感和歸屬感。

6、市場(chǎng)定位 中高檔商住區(qū)。包括項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群等有相當(dāng)有品質(zhì)

7、建造的過(guò)程和保證 項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成: 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員為董事長(zhǎng)：王忠芳高級(jí)工程師，經(jīng)營(yíng)企業(yè)十五年，其中經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)五年，具有豐富的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)工作特點(diǎn)，項(xiàng)目公司副董事長(zhǎng)：李國(guó)防，經(jīng)營(yíng)企業(yè)八年，經(jīng)歷豐厚，成為曹縣著名企業(yè)家，工作特點(diǎn)為精練能干，為人恭敬，人脈豐富。公司副總理：王雪意，高級(jí)會(huì)計(jì)師，理財(cái)能手，公司專(zhuān)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理部有經(jīng)營(yíng)人才：張國(guó)明，陸昌安，中級(jí)工程師，經(jīng)營(yíng)管團(tuán)隊(duì)有十年的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置：總公司董事長(zhǎng)辦公室常務(wù)辦公二人、財(cái)務(wù)部：總會(huì)計(jì)，常務(wù)會(huì)，出納三人：總公司設(shè)置：分公司、工程部、項(xiàng)目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機(jī)構(gòu)、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我”為價(jià)值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶(hù)提供公開(kāi)、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)。

3、管理規(guī)范性 公司經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)。可以由專(zhuān)門(mén)管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。

4、重大事項(xiàng) 對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評(píng)價(jià)。對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用。 其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

一, 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。

1．自有資金

利用企業(yè)自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門(mén)檻”。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。

2. 預(yù)收房款

預(yù)收房款通常會(huì)受到買(mǎi)賣(mài)雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家；而對(duì)于買(mǎi)方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。

3. 建設(shè)單位墊資

一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問(wèn)題。121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2004年起國(guó)家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開(kāi)發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。

4.銀行貸款

在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴(lài)性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面， 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來(lái)收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢(shì)下，銀行信貸，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門(mén)檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。

5.房地產(chǎn)信托

現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言, 房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能, 可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新, 爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來(lái), 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托+銀行。 雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步, 目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元,目前中國(guó)的信托融資還存在一些制度性的限制, 這些都限制了信托流通市場(chǎng)的形成。

6.上市融資

上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金, 且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用, 沒(méi)有固定的還款期限,因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目, 尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要求資金規(guī)模較大, 投資期限較長(zhǎng), 上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流, 保證開(kāi)發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看, 由于上市的門(mén)檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè), 一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi) (借) 殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。

7. 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程, 從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有, 轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。

資產(chǎn)證券化的有利之處是開(kāi)發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域； 同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起, 《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)�！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。

8.聯(lián)合開(kāi)發(fā)

聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn), 實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào), 使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流, 有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定, 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在 35%及以上。因此對(duì)于中型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō), 選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鏈條斷裂。

多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的, 對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差, 套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā), 不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來(lái), 這就會(huì)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位, 并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況, 使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。

9.開(kāi)發(fā)商貼息貸款

開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金, 委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款, 并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息, 其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講, 通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn), 也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講, 委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題, 實(shí)現(xiàn)提前銷(xiāo)售�；鼗\的資金既可作為銷(xiāo)售利潤(rùn)歸入自有資金, 也可直接投入工程建設(shè), 還能夠更好地解決35%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題, 使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。

同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材， 購(gòu)房者感覺(jué)更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行， 獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款， 來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐�投入一筆可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。

10.售后回買(mǎi)及回租

售后回買(mǎi)指開(kāi)發(fā)商將自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金， 用于再投資；同時(shí)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)以類(lèi)似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱(chēng)的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買(mǎi)不僅使開(kāi)發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過(guò)了國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)， 再次銷(xiāo)售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以銷(xiāo)售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于盤(pán)活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。但在售后回買(mǎi)過(guò)程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷(xiāo)售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過(guò)程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷(xiāo)售利潤(rùn)的目的；同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長(zhǎng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。 整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷(xiāo)售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有值得信賴(lài)的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，否則就有銷(xiāo)售欺詐之嫌。這種方式特別適合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。

11.海外融資

海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過(guò)程中要求規(guī)范而透明，而國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。

12.融資租賃

根據(jù)《合同法》的規(guī)定, 房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后, 由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購(gòu)買(mǎi)該房屋, 并交給承租人使用, 承租人交付租金。

出租人通過(guò)收取租金獲得收益, 在存款利率不斷下降的情況下, 出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。

13.非上市增資擴(kuò)股 —— 私募股權(quán)融資

受美國(guó)次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開(kāi)發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)而被迫放棄，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國(guó)家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。

14. 夾層融資

夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品, 在房地產(chǎn)領(lǐng)域, 常常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合, 處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層, 具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái), 歐美的抵押貸款渠道變窄, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的 15% 至 0% ,是靠夾層融資來(lái)補(bǔ)足的。(范文網(wǎng))

對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō), 可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整, 股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款, 資金回報(bào)的要求適中; 對(duì)于項(xiàng)目要求較低, 不要求“ 四證”齊全, 投資方對(duì)控制權(quán)的要求較低。對(duì)夾層融資的提供者而言, 還款方式靈活, 投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小; 退出的確定性較大, 比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動(dòng)性。

15.債券融資

由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn), 再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例,因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門(mén)為規(guī)范債券市場(chǎng),采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入, 且發(fā)行成本較高, 對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。

16.項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn), 因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式, 來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。

1、融資方式 : （1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）

2方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

2、操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)

A ,對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、（1）在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)

（2）債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式：投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)份。

（4）房地產(chǎn)信托融資

（5）多種融資方式的組合 在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。） 對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的險(xiǎn)

D、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

4、 風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。

B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

E、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

5、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；

項(xiàng)目完成投資方退出

第一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，

第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，

第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；

6、抵押和保證 在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

7、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案

7.1 投資與成本費(fèi)用估算說(shuō)明

7.1.1 投資估算依據(jù)

1.本估算系根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)所確定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行編制

2中華人民共和國(guó)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》

3.材料、設(shè)備價(jià)格參考濟(jì)南現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)

4.相關(guān)稅費(fèi)按國(guó)家及菏澤市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計(jì)列

5.項(xiàng)目的信貸資金成本按現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款利率估算

6.業(yè)主提供的資料

7.1.2 投資估算內(nèi)容

投資估算費(fèi)用范圍主要包括土地費(fèi)用、項(xiàng)目前期工程費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)(建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)備的費(fèi)用) 、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

7.2 投資與成本費(fèi)用估算

7.3項(xiàng)目不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

影響本項(xiàng)目的不確定因素主要有幾個(gè)方面：總投資，售價(jià)，租價(jià)，貸款利息等等。這些因素可能會(huì)受到上游市場(chǎng)，如受鋼材，水泥的價(jià)格波動(dòng)的影響；也可能會(huì)受到金融市場(chǎng)，如升息的影響，使項(xiàng)目資金成本增高；還有可能受到來(lái)自政府政策，法律法規(guī)方面的限制�？傊�，參與房地產(chǎn)建設(shè)或與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域的變化都可能會(huì)增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目根本行不通。

我們就不確定分析常用的兩種方式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

7.7.1 盈虧平衡分析

設(shè)本項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入為P，開(kāi)發(fā)總成本為W,假定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的5.5%，則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售收入P*可用下式表示：

P× (1- 5.5%)- W = O

則 P* = W÷(1- 5.5%) =10665.53 ÷ (1- 5.5%) = 11286(萬(wàn)元)

達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為= 11286÷ 15466.49 = 72.9%

由計(jì)算可得，當(dāng)銷(xiāo)售率為72.9%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零，投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率小于70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況為安全；在70%-75%時(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況為較安全，因此本項(xiàng)目有較為安全。

7.7.2 敏感性分析

本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的稅前評(píng)價(jià)指標(biāo)：內(nèi)部收益率，分別計(jì)算平均售價(jià)上下波動(dòng)10%，20%和投資額上下波動(dòng)10%，20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見(jiàn)下表：

計(jì)算項(xiàng)目對(duì)各因素的敏感度

β = 評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的幅度（%）÷ 不確定性因素變化的幅度（%）

對(duì)于銷(xiāo)售單價(jià)的平均敏感度 =（73 - 9 ）÷ 9 /（20 – 0）= 0.35

對(duì)于投資額度的平均敏感度 =（63 - 19）÷ 19 / （20 - 0）= 0.11

顯然，銷(xiāo)售單價(jià)是敏感因素。

由上面分析結(jié)果可知，銷(xiāo)售價(jià)格和建安工程費(fèi)都是影響項(xiàng)目利潤(rùn)的敏感因素，其中銷(xiāo)售價(jià)格更為敏感。因此，做好營(yíng)銷(xiāo)，降低工程成本是獲得利潤(rùn)的有效手段。

但應(yīng)該看到，在實(shí)際的操作中，樓盤(pán)定價(jià)看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上卻是一個(gè)非常重要同時(shí)也非常復(fù)雜的市場(chǎng)決策。開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的判斷難免會(huì)加上主觀的色彩，影響真實(shí)客觀的判斷，從而導(dǎo)致做出的決定與實(shí)際情況有出入。只有一通過(guò)真實(shí)客觀的了解市場(chǎng)與項(xiàng)目，全面真實(shí)的建立價(jià)格體系，才一有可能把項(xiàng)目賣(mài)到最合適的價(jià)格，達(dá)到項(xiàng)目贏利的目的。在降低成本方面，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃和控制，建立科學(xué)的管理體系，實(shí)現(xiàn)盡可能低的工程造價(jià)，以獲取盡可能大的經(jīng)濟(jì)效益。

7.7.3 風(fēng)險(xiǎn)分析

①房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)，可以更加具體地把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，并且分析來(lái)自各方面風(fēng)險(xiǎn)的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，區(qū)分輕重緩急，對(duì)癥下藥，從而有效地降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型方法很多，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類(lèi)型。本文按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型。

1) 按房地產(chǎn)的壽命周期劃分

房地產(chǎn)壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)和租售階段四個(gè)階段。每個(gè)階段的投資內(nèi)容都不同，風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式各異，大小也不一樣。

a. 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資前期階段的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，例如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于房地產(chǎn)投資自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無(wú)法估量的損失。

b. 前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)

在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)成本確定、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、土地與拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。

c. 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。例如:承包方式風(fēng)險(xiǎn)、按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。

d. 租售階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和空置率的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

② 該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避措施

結(jié)合上面房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的識(shí)別和當(dāng)前國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是在開(kāi)發(fā)周期中的租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。

租售階段的風(fēng)險(xiǎn)

目前，進(jìn)行商品房預(yù)售（預(yù)租）并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集開(kāi)發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求量，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目。從實(shí)際情況看，這幾年由于銀行貸款較為困難，預(yù)收賬款逐漸占居了開(kāi)發(fā)籌資的大部分比重。該項(xiàng)目預(yù)售資金籌資占項(xiàng)目資金的43.75%，所占分額較大，預(yù)售款的回款情況直接影響到項(xiàng)目資金鏈的完整。

另一個(gè)方面，國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，新出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》規(guī)定從自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。這意味著中小戶(hù)型將成為主流，面臨著供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)避措施：

a.風(fēng)險(xiǎn)回避：在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可采用營(yíng)銷(xiāo)代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)．通過(guò)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇，排除不同時(shí)機(jī)銷(xiāo)售可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

b.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)：

房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。

在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)加強(qiáng)宣傳和營(yíng)銷(xiāo)，選擇合適的價(jià)格定位以及最佳的上市時(shí)機(jī)，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)拿襟w進(jìn)行推廣，盡最大的努力完成銷(xiāo)售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資金回籠，規(guī)避租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算、投資計(jì)劃和籌資方案的分析、財(cái)務(wù)分析、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析，可知本項(xiàng)目雖然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益還是可觀的，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，財(cái)務(wù)上是盈利

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