第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生的自薦書(shū)

尊敬的人事部經(jīng)理：

你好!我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來(lái)的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠(chéng)懇希望得到貴單位的接約或給予 面試 的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。

大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來(lái)展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。

作為一名上海大學(xué)的好范文，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過(guò)有關(guān)銷(xiāo)售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過(guò)程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類(lèi)的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。在世博會(huì)期間也進(jìn)行過(guò)志愿者活動(dòng)，對(duì)于萬(wàn)科場(chǎng)館的設(shè)計(jì)很感興趣對(duì)于萬(wàn)科的理念也在場(chǎng)觀眾有了一定的了解。并期望能夠進(jìn)入到萬(wàn)科中貢獻(xiàn)自己的一份力量。

物色一個(gè)掌握扎實(shí)專業(yè)知識(shí)并具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的愿望;謀求一個(gè)充分發(fā)揮自己專業(yè)特長(zhǎng)的工作單位，并能得到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心;合適的工作單位，有助于我施展才華�；蛟S我們會(huì)為著一個(gè)共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠(chéng)期盼和感謝你的選擇!

此致

敬禮!

自薦人：

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書(shū)

尊敬的人事部經(jīng)理：

你好!我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來(lái)的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠(chéng)懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。

大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。因此可以通過(guò)實(shí)施適宜的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于在長(zhǎng)期中貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，而穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)可以避免房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，受中國(guó)特殊國(guó)情的影響，在短期內(nèi)，貨幣政策實(shí)施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過(guò)實(shí)施貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國(guó)家還有必要采取適當(dāng)?shù)妮o助措施，以強(qiáng)化貨幣政策的實(shí)施效果。

1.1 利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?yīng)?/p>

利率變動(dòng)可以影響房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高決定了對(duì)銀行和客戶預(yù)付款融資的依賴，利率上升既會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的供給即投資，因?yàn)槔�率上升�?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，而同時(shí)利率的上升導(dǎo)致按揭消費(fèi)者償還貸款的增加。利率變化顯著地影響消費(fèi)者需求的變化，又進(jìn)一步來(lái)影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期資本邊際效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的減少。而當(dāng)利率降低時(shí)情況相反即利率下降，住房貸款成本費(fèi)用下降，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升。��

1.2 貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?yīng)?/p>

貨幣供給量的變化通過(guò)中央銀行公開(kāi)市場(chǎng)操作，再貼現(xiàn)和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)，而貨幣供給量的變化會(huì)改變銀行的存款和準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時(shí)影響消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的住房需求貸款和投資貸款。通過(guò)影響有效需求來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。當(dāng)實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策即貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，銀行的存款和準(zhǔn)備金增加，準(zhǔn)備金率不變的情況下，貸款的能力增強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策相對(duì)穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產(chǎn)的有效需求也隨之增大。房地產(chǎn)價(jià)格按照供需理論相應(yīng)上升，而當(dāng)貨幣供給量減少時(shí)，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應(yīng)降低，有效需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。��

1.3 匯率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?yīng)?/p>

匯率是指本國(guó)貨幣與外國(guó)貨幣折算和兌換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系。匯率下降即本國(guó)貨幣升值時(shí)，進(jìn)口大幅增加，利率下降，投資回報(bào)率相對(duì)較高時(shí)會(huì)吸引海外投資者到本地市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升。��

二、物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

物業(yè)稅的影響

1.“如果開(kāi)征物業(yè)稅，將提高房地產(chǎn)公司的成本，減少盲目擴(kuò)張，增加囤房捂盤(pán)者的持房成本，‘逼迫’炒房者降價(jià)出售存量房，這樣有利于平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)。”

2.如果能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫減少，降低購(gòu)房成本，將有利于普通消費(fèi)者買(mǎi)房；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的減少也有可能避免出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)。這是從宏觀層面上的展望，或許也是開(kāi)征物業(yè)稅所帶來(lái)的最終影響。

3.對(duì)于房地產(chǎn)上市公司以及重倉(cāng)房地產(chǎn)公司的機(jī)構(gòu)，在未來(lái)幾個(gè)月將面臨方向性選擇，投資者或?qū)�減少對(duì)該類(lèi)上市公司的盲目炒作和拉高股價(jià)。

物業(yè)稅開(kāi)征的難點(diǎn)

1．土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開(kāi)征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。 2．目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)雙重管理。 3．目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，面對(duì)如此繁雜的稅費(fèi)及計(jì)征辦法，要想很快地科學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。 4．如何合理確定物業(yè)稅的征收對(duì)象，解決已購(gòu)房產(chǎn)與新購(gòu)房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題。5．開(kāi)征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過(guò)渡時(shí)期的稅收政策，而是如何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估

開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行。物業(yè)稅其一增加了房屋保有者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，即能迫使囤積房產(chǎn)者拋出房源，擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)量，同時(shí)由于增加了持有物業(yè)的成本，能夠抑制流動(dòng)性泛濫的熱錢(qián)源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，減緩房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度，防止投機(jī)炒房現(xiàn)象。其二物業(yè)稅整合了地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的稅收，降低了地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)中的成本，打開(kāi)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌的空間。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，城鎮(zhèn)居民的住房需求也有待改善，加之中國(guó)人普遍存在節(jié)儉現(xiàn)象，老百姓更愿意存錢(qián)而不是花錢(qián)，使中國(guó)人有能力接受比較高的房?jī)r(jià)，在人民幣長(zhǎng)期升值的大背景下，流動(dòng)性泛濫現(xiàn)象仍將持續(xù)，房?jī)r(jià)下跌的空間實(shí)在有限。這樣對(duì)于中國(guó)剛剛起步的金融業(yè)也是個(gè)好消息，不會(huì)造成龐大的壞賬�？傊�，開(kāi)征物業(yè)稅有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的概念

稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過(guò)各種途徑將應(yīng)交稅金全部或部分地轉(zhuǎn)給他人負(fù)擔(dān)從而造成納稅人與負(fù)稅人不一致的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

稅負(fù)歸宿是指稅收負(fù)擔(dān)的最終歸著點(diǎn)。

2.稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的基本形式有以下四種：(1)前轉(zhuǎn)，亦稱“順轉(zhuǎn)”，指納稅人在進(jìn)行商品或勞務(wù)的交易時(shí)通過(guò)提高價(jià)格的方法將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅款向前轉(zhuǎn)移給商品或勞務(wù)的購(gòu)買(mǎi)者或最終消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的形式。一般認(rèn)為，前轉(zhuǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的最典型和最普通的形式，多發(fā)生在商品和勞務(wù)課稅上。這種形式下，名義上的納稅人是商品和勞務(wù)的出售者，實(shí)際上稅收的負(fù)擔(dān)者是商品或勞務(wù)的消費(fèi)者。(2)后轉(zhuǎn)，亦稱“逆轉(zhuǎn)”，指納稅人通過(guò)壓低生產(chǎn)要素的進(jìn)價(jià)從而將應(yīng)繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)要素的銷(xiāo)售者或生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的形式。后轉(zhuǎn)的發(fā)生一般是因?yàn)槭袌?chǎng)供求條件不允許納稅人提高商品價(jià)格，使之不能采取前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)所致。(3)消轉(zhuǎn)，亦稱“稅收轉(zhuǎn)化”，即納稅人對(duì)其所納的稅款既不向前轉(zhuǎn)嫁也不向后轉(zhuǎn)嫁，而是通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理或改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)等方法，自行消化稅收負(fù)擔(dān)。(4)稅收資本化，亦稱“資本還原”，即生產(chǎn)要素購(gòu)買(mǎi)者將購(gòu)買(mǎi)的生產(chǎn)要素未來(lái)應(yīng)納稅款，通過(guò)從購(gòu)入價(jià)格中扣除的方法，

向后轉(zhuǎn)移給生產(chǎn)要素的出售者的一種形式。稅收資本化主要發(fā)生在某些資本品的交易中。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件(1)商品經(jīng)濟(jì)的存在。(2)自由的價(jià)格體制。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件是客觀存在的，使稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件中發(fā)揮積極的作用是一個(gè)有益的問(wèn)題：第一，可自覺(jué)地利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，實(shí)現(xiàn)一些調(diào)節(jié)目標(biāo)。第二，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制。

簡(jiǎn)稱“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”。指稅收負(fù)擔(dān)從納稅人那里轉(zhuǎn)移到他人身上的現(xiàn)象。換句話說(shuō)，稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人把自己繳納的稅收轉(zhuǎn)移給別人負(fù)擔(dān)的過(guò)程。稅收負(fù)擔(dān)有廣義和狹義之分。廣義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁包括稅負(fù)轉(zhuǎn)移和最終歸宿兩個(gè)部分。狹義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁僅指納稅人把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給負(fù)稅人的過(guò)程。西方財(cái)政學(xué)把稅收分配的影響劃分成三個(gè)階段：第一個(gè)階段謂之“稅負(fù)沖擊”，指稅收的征收點(diǎn)或最初納稅人；第二階段謂之“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”；第三階段謂之“稅負(fù)歸宿”。他們認(rèn)為：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程度主要取決于二個(gè)因素：一是稅收形式，二是商品的供求彈性。就稅收形式來(lái)說(shuō)，直接課稅是間接稅，易于轉(zhuǎn)嫁；直接課之于純收益或個(gè)人收入的稅，即直接稅，則不易轉(zhuǎn)嫁。就商品的供求彈性來(lái)說(shuō)，如果商品的供求彈性較小，需求彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較小；如果商品的供求彈性較小，供給彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較大。

四、地租與地價(jià)的關(guān)系

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。然而，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來(lái)地租的資本化，即：土地價(jià)格：地租／利率。

由此可見(jiàn)，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。

1）絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源

絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。

2）級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素

級(jí)差地租i是因?yàn)橥恋厮�處位置的不同產(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價(jià)格。級(jí)差地租ⅱ是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價(jià)格。

3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因。壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價(jià)格。

五、房?jī)r(jià)收入比

所謂房?jī)r(jià)收入比(housing price-to-income ratio)，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算

一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即： 房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入.

房?jī)r(jià)收入比與購(gòu)房無(wú)關(guān)：房?jī)r(jià)收入比[1]又是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買(mǎi)住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)）。很難說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比高了人們就不買(mǎi)住宅、或房?jī)r(jià)收入比低了人們就都去購(gòu)買(mǎi)住宅，因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)（或投資）傾向問(wèn)題，也就是說(shuō)居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出，而影響居民消費(fèi)（或投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢(qián)去買(mǎi)住宅，仍然可以簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“房?jī)r(jià)高”，這顯然是不合理的。

影響房?jī)r(jià)收入比的因素：房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn)，其房?jī)r(jià)收入比和住房自有化率帶有東歐國(guó)家的特點(diǎn)，因?yàn)樽≌瑑r(jià)格很快市場(chǎng)化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場(chǎng)化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴了我們一個(gè)并不深?yuàn)W的道理，買(mǎi)房和租房，都是住房消費(fèi)的形式，為什么一定要買(mǎi)房住才“正確”呢？中國(guó)在城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)程中，為了把住房作為消費(fèi)品推向市場(chǎng)，采取了出售公有住房的政策，這無(wú)疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費(fèi)以本來(lái)面目了呢？我認(rèn)為是時(shí)候了，買(mǎi)房住和租房住都是住房消費(fèi)的合理形式，并沒(méi)有絕對(duì)的好壞之分。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

前言：在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動(dòng)城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場(chǎng)的大起大落也都與政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著密不可分的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點(diǎn)出發(fā)，談?wù)務(wù)�府�?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的手段及其效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果

一房地產(chǎn)商品的供需分析

我國(guó)住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場(chǎng)，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開(kāi)發(fā)資金、房地產(chǎn)價(jià)格以及預(yù)期。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，動(dòng)輒占用幾千萬(wàn)甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商不可能單憑自己的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過(guò)金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來(lái)源直接決定了他們的開(kāi)發(fā)能力，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價(jià)格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價(jià)格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會(huì)受到價(jià)格預(yù)期和產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期效果的影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，需求增多時(shí)，他們加快房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和新項(xiàng)目的投資；當(dāng)預(yù)期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時(shí)，也會(huì)酌情進(jìn)行供給量的調(diào)整。

從我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費(fèi)需求和購(gòu)房投資需求。自住消費(fèi)需求指消費(fèi)者購(gòu)房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類(lèi)需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價(jià)格以及預(yù)期。消費(fèi)需求一般只考慮購(gòu)房時(shí)一次交易成本及貸款的利息成本，對(duì)資金占用時(shí)間的長(zhǎng)短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購(gòu)房時(shí)的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時(shí)間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。

二 政府的調(diào)控的內(nèi)容

由于房地產(chǎn)商品更重要的特性是“商品”，房地產(chǎn)參與主體的行為無(wú)論是影響房地產(chǎn)商品的真實(shí)供給和需求，還是投機(jī)旺盛、土地供給的不合理或者交易秩序混亂所導(dǎo)致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上。

1 利用土地政策調(diào)控

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭。在我國(guó)，土地供給由政府嚴(yán)格控制，所以國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控直接影響到土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)規(guī)模。近年來(lái)土地供給的調(diào)控主要分為兩種。一種是通過(guò)法律法規(guī)手段，規(guī)范土地使用權(quán)的出讓，加快土地供給制度的市場(chǎng)化改革。另一種是通過(guò)行政手段在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行

土地使用的整治。超額供地 探索出讓方式，國(guó)土部此前宣布的供地計(jì)劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬(wàn)公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計(jì)劃就已經(jīng)超過(guò)了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國(guó)務(wù)院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

盡管?chē)?guó)家對(duì)土地供給進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，但是房地產(chǎn)商購(gòu)置土地的面積以及完成開(kāi)發(fā)土地面積還是在波動(dòng)中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時(shí)的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來(lái)越難獲得”的預(yù)期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過(guò)程中，房地產(chǎn)商加快對(duì)“有爭(zhēng)議的土地”的開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)投機(jī)、尋租行為異�；钴S，大量購(gòu)置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了“調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強(qiáng)烈，地產(chǎn)投機(jī)的活動(dòng)越活躍”的異常情況。

2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)

政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開(kāi)發(fā)比例，鼓勵(lì)和要求經(jīng)濟(jì)適用房和普通居住房的開(kāi)發(fā)。從實(shí)際操作的政策來(lái)看，政府雖然明確表達(dá)了“控制和限制豪華住宅的開(kāi)發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實(shí)需求無(wú)法得知，這種調(diào)控意愿只能通過(guò)行政命令來(lái)模糊化控制，而無(wú)法通過(guò)制定法律法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時(shí)間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點(diǎn)，而豪華住宅的開(kāi)發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實(shí)力并帶來(lái)高額的利潤(rùn)，所以在實(shí)際上調(diào)控過(guò)程中，全國(guó)各地開(kāi)發(fā)豪華住宅的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有明顯緩解。

3金融方面

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過(guò)金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國(guó)在近年來(lái)的宏觀調(diào)控中也非常注重運(yùn)用此手段。調(diào)控主要從兩方面進(jìn)行：一方面是中國(guó)人民銀行提高銀行準(zhǔn)備金率和貸款利率來(lái)收縮銀根；另一方面主要是政府出臺(tái)行政命令控制貸款規(guī)模。因?yàn)檫\(yùn)用金融政策調(diào)控，特別是運(yùn)用提高銀行準(zhǔn)備金率的手段進(jìn)行調(diào)控時(shí)，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，但是在房?jī)r(jià)急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對(duì)貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開(kāi)發(fā)商后期資金的來(lái)源還可以通過(guò)“賣(mài)樓花”、“排號(hào)費(fèi)”、“首付款”等手段得到補(bǔ)充。

高房?jī)r(jià)地區(qū)三套房停貸，此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。 “國(guó)十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時(shí)，要求對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

三 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，可以說(shuō)是組合重拳抑制房?jī)r(jià)狂升、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，也引起社會(huì)各界特別是消費(fèi)者和房地

產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費(fèi)者關(guān)注的是房?jī)r(jià)能否回歸理性；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻擔(dān)心連續(xù)的政策調(diào)控會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。

1消費(fèi)者：盼降怕漲猶豫觀望

此次調(diào)控讓消費(fèi)者喜憂參半，喜的是他們認(rèn)為提高二套房首付比例，對(duì)限制炒房和投資為目的的房地產(chǎn)交易應(yīng)該有較大作用，可以有效遏制房地產(chǎn)惡性炒作。有的消費(fèi)者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房?jī)r(jià)上漲，使房?jī)r(jià)在一定程度上有理性回歸，這樣他們買(mǎi)房就沒(méi)那么困難了。憂的是房?jī)r(jià)萬(wàn)一不降反升該怎么辦。而對(duì)于那些想換房的人來(lái)說(shuō)，同樣是疑慮重重，他們希望房?jī)r(jià)能有所下 降，但是隨著二套房首付比例的提高，本來(lái)想換房改善居住條件的愿望就無(wú)法在近期實(shí)現(xiàn)了。

2開(kāi)發(fā)商：影響銷(xiāo)售但房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌

國(guó)家此次的重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，旨在抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房?jī)r(jià)不斷惡性上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)。那么此次調(diào)控會(huì)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響呢?一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策調(diào)控，如果各方都能認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家政策，就必然會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌。那些改善型購(gòu)房者占了房產(chǎn)消費(fèi)者的相當(dāng)大比例，他們要靠貸款買(mǎi)房，由于二套房首付的提高，就不得不擱置購(gòu)房愿望；還沒(méi)買(mǎi)房的消費(fèi)者也可能會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌，就不會(huì)買(mǎi)房而進(jìn)入觀望期，這必然會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅下滑。政策如果長(zhǎng)期不變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不收回一定量的資金，他們?nèi)绾芜\(yùn)營(yíng)？隨著成交量的逐步下滑，在中期時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)趨于下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預(yù)測(cè)了。

四 結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，不僅關(guān)系到廣大人民群眾的基本物質(zhì)要求是否得到有效滿足，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面能帶動(dòng)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也可能成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的危害。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場(chǎng)主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場(chǎng)的力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府適當(dāng)干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責(zé)無(wú)旁貸。但由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問(wèn)題，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還任重道遠(yuǎn)。

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201*,(8):15-16

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)—房地產(chǎn)價(jià)格

收稿日期: 201* 01 03 作者簡(jiǎn)介:高波 ( 1961— ) ,男,江蘇泰興人,南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,博士生導(dǎo)師,南京大學(xué)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心研究員。 3 本文系國(guó)家社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目 (項(xiàng)目編號(hào): 06bjy084)和教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目 (項(xiàng)目編號(hào): 05ja790036)的階段性成果,并獲國(guó)家哲學(xué)社會(huì)科學(xué)創(chuàng)新平臺(tái)“南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與發(fā)展研究基地”子課題“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型研究”項(xiàng)目的資助。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略性定價(jià)行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 3 □高 波 (南京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院, 江蘇 南京 210093) 摘要:由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)和顯著的產(chǎn)品差別,而中國(guó)現(xiàn)階段又是一個(gè)增量房地產(chǎn)主導(dǎo)的市場(chǎng),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種具有較強(qiáng)壟斷性的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在制定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),一般壟斷廠商所慣用的一些價(jià)格策略都會(huì)采用,如壟斷定價(jià)、在領(lǐng)導(dǎo)廠商主導(dǎo)價(jià)格的條件下其他開(kāi)發(fā)商選擇跟隨策略、合謀、價(jià)格歧視、拍賣(mài)競(jìng)價(jià)、掠奪性定價(jià)等。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也探索出一些獨(dú)特的價(jià)格策略,即外部效應(yīng)內(nèi)部化、增值誘導(dǎo)定價(jià)、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴(kuò)大等。這就決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場(chǎng)勢(shì)力。因此,政府必須采取多種措施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行規(guī)制。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷;定價(jià)策略;政府規(guī)制中圖分類(lèi)號(hào): f293. 30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: a文章編號(hào): 1671 9301 (201*) 02 0035 07 從整體而言,目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),仍是一個(gè)增量主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在增量房地產(chǎn)主導(dǎo)的市場(chǎng)上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化具有決定性作用,而在不同的市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為也有較大的差別。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為具有哪些特征? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的不同階段, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不同的策略性定價(jià)行為,這些行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的? 政府應(yīng)采取什么 — 5 3 — 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究(雙月刊) 201*年第 2期 (總第 33期) ?? 1994-201* china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http:// 措施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行規(guī)制? 這些都是亟待研究的問(wèn)題。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷與市場(chǎng)勢(shì)力在 lancaster [ 1 ] 的消費(fèi)者行為理論里面,消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同的特征有不同的偏好。由于每一組商品都是一組特征的集合,因此相似產(chǎn)品中某些特征的差異會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的不同偏好。在 lan2 caster理論的基礎(chǔ)上, griliches [ 2 ] 和 rosen [ 3 ] 發(fā)展了享樂(lè)主義定價(jià)方法。這個(gè)建立在功利主義享樂(lè)哲學(xué)基礎(chǔ)上的方法后來(lái)被廣泛的應(yīng)用在耐用消費(fèi)品的定價(jià)中。它的主要思想是:在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的均衡條件下,購(gòu)買(mǎi)者所支付的價(jià)格應(yīng)當(dāng)能夠補(bǔ)償產(chǎn)品各種屬性序列所帶來(lái)的滿足程度。假設(shè)所有家庭的偏好和收入水平類(lèi)似,那么這個(gè)市場(chǎng)中的產(chǎn)品價(jià)格就應(yīng)該是這些屬性值的一個(gè)函數(shù),可以表示為: p =α+β 1 x 1 +β 2 x 2 +. . . . . . +β n x n 其中 p為產(chǎn)品價(jià)格, x 1 , x 2 , . . . . . . , x n 為產(chǎn)品的屬性值。把享樂(lè)主義的定價(jià)方法應(yīng)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品的分析中,房地產(chǎn)價(jià)格主要由一系列屬性決定,包括體現(xiàn)在產(chǎn)品功能上由于技術(shù)所帶來(lái)的滿足居住等基本需求的屬性,以及由于產(chǎn)品區(qū)位條件帶來(lái)的滿足居住派生出來(lái)的需求的其他屬性,如教育條件、交通便利度、購(gòu)物方便度等。這些內(nèi)部及外部屬性的不同造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別,也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定的壟斷力量,弱化了開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性,決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為有更多的選擇空間。根據(jù)理查德?? 阿諾特 [ 4 ] 的分析,房地產(chǎn)具有以下一些主要特征:必需品 (滿足人類(lèi)最基本的需求,提供一個(gè)住處) ; 重要性 (對(duì)許多住戶來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)是唯一重要的消費(fèi)品) ;空間固定性 (除少數(shù)外,一個(gè)住房單元不能以合理的成本加以移動(dòng)) ;耐久性;復(fù)雜和多重異質(zhì)性 (一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品具有大量特征) ;市場(chǎng)分散性; 生產(chǎn)非凸性 (這導(dǎo)致修復(fù)、拆除、重建和變更的不連續(xù)變化) ;信息的非對(duì)稱性 (例如潛在的客戶無(wú)法完全了解每一個(gè)產(chǎn)品的特征) ;交易成本的重要性 (搜尋成本、遷移成本以及交易費(fèi)用) ;缺乏相關(guān)的保險(xiǎn)和期貨市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的上述特性,表明房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。那么, 房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)? 這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)又是如何決定房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力的? 1. 從位置角度來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場(chǎng)存在環(huán)形競(jìng)爭(zhēng),因而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種寡頭壟斷市場(chǎng)。圖 1 環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)下企業(yè)的需求塞洛普考察了等距離坐落于圓形城市

的企業(yè)進(jìn)入及價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。在圓形城市上,一個(gè)企業(yè)實(shí)際上只有兩個(gè)真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,即兩個(gè)位于其左右的企業(yè)。因此,圓形城市企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)為鄰近企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng),也即“環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)”,企業(yè)對(duì)不能從其他企業(yè)那里得到更大滿足的消費(fèi)者具有壟斷力量。如圖 1,企業(yè) 2對(duì)位于線段 ab間的消費(fèi)者具有壟斷力量。因此,環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)比壟斷競(jìng)爭(zhēng)更缺乏競(jìng)爭(zhēng)性。 [ 5, 6] 對(duì)一個(gè)城市而言,無(wú)論城市的布局是否環(huán)形的,房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)總是一種環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是位置不能移動(dòng)的產(chǎn)品,它只能和相鄰的房地產(chǎn)存在競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),其產(chǎn)品是可移動(dòng)的,這樣廠商就能在更大范圍內(nèi)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)條件下,因?yàn)橹挥猩贁?shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),所以房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有寡頭壟斷市場(chǎng)的明顯特征。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),由于房地產(chǎn)位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出來(lái)的一系列屬性與消費(fèi)者的偏好的匹配,使某一宗房地產(chǎn)對(duì)特定的消費(fèi)者具有唯一的吸引力。這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的壟斷力量。 2. 從產(chǎn)品差別角度來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),由于房地產(chǎn)存在顯著的異質(zhì)性,所以任何一宗房地產(chǎn)都具有較強(qiáng)的壟斷性。 房地產(chǎn)的質(zhì)量差異是普遍存在的,由于地形、地勢(shì)及位置固定等因素,使得每一宗房地產(chǎn)皆是獨(dú) — 6 3 —高 波 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略性定價(jià)行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 ?? 1994-201* china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net 圖 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷定價(jià) 1. 壟斷定價(jià) 房地產(chǎn)的位置差別和技術(shù)差別的結(jié)合,使房地產(chǎn)的產(chǎn)品差別尤其突出,因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商控制的能力提高,甚至對(duì)某些特定的消費(fèi)群,這種價(jià)格控制可以達(dá)到接近于完全壟斷的程度。在這種情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)如壟斷廠商一樣行事,如圖 3所示,房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商以 p 0 價(jià)格,在市場(chǎng)上銷(xiāo)售 q 0 數(shù)量的房地產(chǎn),實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 2. 在領(lǐng)導(dǎo)廠商主導(dǎo)價(jià)格的條件下,其他開(kāi)發(fā)商選擇跟隨策略在房地產(chǎn)市場(chǎng)上某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能由于以下原因而成為領(lǐng)導(dǎo)廠商: (1)較早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),通過(guò)“邊干邊學(xué)”形成了良好的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)曲線,特別是在創(chuàng)造產(chǎn)品差別方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。已提前發(fā)展到最優(yōu)規(guī)模,并比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效率。( 2)建立了良好的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌,品牌價(jià)值高,并在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到廣泛認(rèn)同。( 3)在同一市場(chǎng)上,與其他樓盤(pán)相比,規(guī)模更大,優(yōu)勢(shì)更明顯,產(chǎn)品差別化程度更高。圖 4 跟隨定價(jià)作為領(lǐng)導(dǎo)廠商,這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以不顧及其他廠商,自己選定價(jià)格水平和產(chǎn)出水平,而其他開(kāi)發(fā)商則再根據(jù)剩余需求曲線來(lái)確定它們的價(jià)格和產(chǎn)出水平。也就是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先行動(dòng),而其他開(kāi)發(fā)商跟隨行動(dòng),實(shí)施跟隨定價(jià)。在現(xiàn)實(shí)中,這種跟隨行動(dòng)主要有以下幾種表現(xiàn)方式: (1)開(kāi)發(fā)與領(lǐng)導(dǎo)廠商幾乎相同的產(chǎn)品,這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類(lèi)似于斯坦克爾博格模型所描述的狀況:領(lǐng)導(dǎo)廠商根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手預(yù)期的反應(yīng)決定產(chǎn)量同時(shí)確定價(jià)格,而跟隨廠商則在既定的價(jià)格條件下根據(jù)剩余市場(chǎng)需求確定自身的產(chǎn)量。如圖 4所示, q 0 為領(lǐng)導(dǎo)廠商的產(chǎn)量, q 1 - q 0 為所有跟隨廠商的產(chǎn)量。(2)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,盡管產(chǎn)品不可能是同質(zhì)的,但跟隨廠商仍然會(huì)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)廠商的行動(dòng)來(lái)決定自己的行動(dòng)。跟隨廠商可以生產(chǎn)與領(lǐng)導(dǎo)廠商不同質(zhì)的產(chǎn)品,并制定有差異的價(jià)格從而獲取更多的利潤(rùn)。例如跟隨廠商可以生產(chǎn)比領(lǐng)導(dǎo)廠商檔次低的產(chǎn)品,利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者從而擴(kuò)大自身(請(qǐng)幫助宣傳好范文 網(wǎng)：www.seogis.com 圖 5 阻止進(jìn)入定價(jià)性定價(jià)的例子,然而在國(guó)家實(shí)行緊縮性宏觀調(diào)控政策之后,一些頗具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)此策略已經(jīng)駕輕就熟。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的獨(dú)特性價(jià)格策略在長(zhǎng)期的定價(jià)實(shí)踐中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也探索出一些獨(dú)特

的價(jià)格策略,進(jìn)一步提高了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)勢(shì)力。 1. 外部效應(yīng)內(nèi)部化由于房地產(chǎn)位置固定且具有壟斷性,一個(gè)項(xiàng)目所在地段的周邊狀況,對(duì)本項(xiàng)目具有外部效應(yīng),并直接影響產(chǎn)品的品質(zhì),因而開(kāi)發(fā)商可以將外部效應(yīng)內(nèi)部化,尤其當(dāng)獲得正的外部效應(yīng)時(shí)而提高房地產(chǎn)價(jià)格。諸如一個(gè)項(xiàng)目周邊有好的中小學(xué)校、美麗的山水景觀資源、完善的商業(yè)配套和便捷的交通條件,開(kāi)發(fā)商必然制定更高的房地產(chǎn) 價(jià)格,使這種外部效應(yīng)轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。當(dāng)然,若周邊的環(huán)境污染嚴(yán)重,各種配套設(shè)施奇缺,開(kāi)發(fā)商也不得不調(diào)低房地產(chǎn)價(jià)格。 2. 增值誘導(dǎo)定價(jià)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)對(duì)其產(chǎn)品投資價(jià)值的宣傳以及對(duì)市場(chǎng)投放量的控制來(lái)謀求一個(gè)需求不斷擴(kuò)張的局面。通過(guò)宣傳增值潛力,往往可以增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力,從而擴(kuò)大了產(chǎn)品的市場(chǎng)需求,進(jìn)而由于消費(fèi)者的選擇而使產(chǎn)品增值成為現(xiàn)實(shí)。這包含兩種情況:一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇期,但由于市場(chǎng)尚未走出低谷,開(kāi)發(fā)商仍然需要以價(jià)格作為一個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)手段。同時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)存在不確定性,部分開(kāi)發(fā)商為了取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),將房地產(chǎn)價(jià)格確定為略低于當(dāng)前最優(yōu)價(jià)格,同時(shí)通過(guò)增值效應(yīng)誘導(dǎo),需求不斷擴(kuò)大,價(jià)格也逐漸攀升;在緊縮性宏觀調(diào)控的背景下,盡管市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,若潛在需求強(qiáng)烈,開(kāi)發(fā)商普遍采取“低開(kāi)高走”的房地產(chǎn)價(jià)格策略,或者變相降價(jià),加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇;在市場(chǎng)高漲期,有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于存在明顯的不足,通常選擇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段,根據(jù)市場(chǎng)上類(lèi)似產(chǎn)品的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),以更低的價(jià)格開(kāi)盤(pán),實(shí)施 “低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。雖然開(kāi)發(fā)商能較好地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,但對(duì)于購(gòu)房者卻存在陷阱。二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期,開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的需求曲線會(huì)隨著居民個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng)、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期等因素而不斷向右移動(dòng)。在這種情形下,開(kāi)發(fā)商根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查以及長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn),預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)不斷高漲,需求曲線會(huì)不斷向右移動(dòng)。由于對(duì)市場(chǎng)充滿信心,將確定為高于目前最優(yōu)價(jià)格,而不用擔(dān)心因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)品滯銷(xiāo)。同時(shí)通過(guò)增值效應(yīng)誘導(dǎo),需求不斷擴(kuò)大,價(jià)格也逐漸攀升。 3. 制造短缺擠壓,引致剩余需求擴(kuò)大由于開(kāi)發(fā)商具有相當(dāng)?shù)膲艛嗔α?開(kāi)發(fā)商不僅可以根據(jù)市場(chǎng)條件的變化來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格 (低開(kāi)高走或高開(kāi)高走) ,還可以通過(guò)調(diào)節(jié)供給量在一定程度上影響剩余需求,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。所謂“短缺擠壓”策略,是指開(kāi)發(fā)商在前期投入少量產(chǎn)品,或者利用開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱進(jìn)行大肆宣傳,采取各種措施來(lái)吸引消費(fèi)者的注意力,如開(kāi)發(fā)商的特價(jià)房銷(xiāo)售策略或封盤(pán)策略,目的是制造短缺氣氛,給消費(fèi)者一種供不應(yīng)求的感覺(jué),從而強(qiáng)化消費(fèi)者的搶購(gòu)心態(tài),擴(kuò)大本項(xiàng)目的剩余需求,推動(dòng)價(jià)格上漲。在隨后的時(shí)間內(nèi),開(kāi)發(fā)商仍然可以緩慢的增加供給量,使每一輪價(jià)格上漲,從而達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。這種策略在市場(chǎng)繁榮期尤其普遍。四、結(jié)論與建議中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)特征,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可采取多種手段,實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷,從而提高市場(chǎng)勢(shì)力,獲得超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快,是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種矛盾的焦點(diǎn)。因此,政府陸續(xù)出臺(tái)了控制信貸過(guò)快增長(zhǎng)、提高房地產(chǎn)貸款利率、加強(qiáng)土地管理、調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大征稅范圍和提高稅率、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理等多項(xiàng)政策,以降低房地產(chǎn)投資增 — 0 4 —高 波 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略性定價(jià)行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 ?? 1994-201* china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net

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