第一篇：對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋的思考
對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務(wù)所 · 王建文
最高人民法院于２００３年４月２８日公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下通稱(chēng)該司法解釋?zhuān)�，并于２００３年６月１日起施行。該司法解釋�?duì)無(wú)效合同的確認(rèn)、銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任、房屋的交付使用、包銷(xiāo)期滿未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內(nèi)容均做了較為明確、具體的規(guī)定，不少條款有很積極的指導(dǎo)意義。但該司法解釋仍對(duì)一些問(wèn)題未予明確，或在實(shí)踐中將存在一定的操作性問(wèn)題，現(xiàn)提出對(duì)其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。
一、預(yù)售許可證明的追認(rèn)問(wèn)題
該司法解釋第２條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效�！�
在該司法解釋頒布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》（下稱(chēng)《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)糾紛未系統(tǒng)地頒布過(guò)其他司法解釋?zhuān)虼�，直至該司法解釋出臺(tái)前，即便是房地產(chǎn)管理法施行后的房地產(chǎn)糾紛審理，也基本參照《解答》進(jìn)行審理。《解答》第２５、２６條規(guī)定，預(yù)售方未取得商品房預(yù)售許可證明的，“在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效”。而上述規(guī)定明確將預(yù)售許可證明的追認(rèn)期限，由“一審訴訟期間”調(diào)整為“起訴前”，可以說(shuō)是一個(gè)有限的進(jìn)步。
之所以這么說(shuō)，是因?yàn)樵趪?guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù)售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第５２條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無(wú)效”。因此，出賣(mài)人在與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無(wú)效。
而本條款又通過(guò)但書(shū)形式，給開(kāi)發(fā)商開(kāi)了一個(gè)口子，形成開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)是否取得預(yù)售許可證明無(wú)所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買(mǎi)受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，開(kāi)發(fā)商在今后任何時(shí)間取得預(yù)售許可證明，均可以追認(rèn)合同有效。這一條款在本質(zhì)上形成了行政法規(guī)與司法解釋之間的沖突。
二、有關(guān)銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定
該司法解釋第３條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
上述規(guī)定中，“說(shuō)明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒(méi)有量化標(biāo)準(zhǔn)，客觀上增加了案件審理中的變數(shù)，擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。
三、關(guān)于定金的處理
該司法解釋第４條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人�！�
本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，容易產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，商品房預(yù)售一般要經(jīng)過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同兩個(gè)步驟，而買(mǎi)賣(mài)雙方一般在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，是不會(huì)就買(mǎi)賣(mài)合同具體條款先進(jìn)行洽商的，而認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，往往會(huì)就具體條款發(fā)生較大爭(zhēng)執(zhí)，而導(dǎo)致合同不能訂立，這種情況是否可以認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”﹖如果可以認(rèn)定，可能會(huì)導(dǎo)致合同一方欲放棄合同的訂立時(shí)，有意在洽商中提出一些令對(duì)方無(wú)法接受的內(nèi)容，而逃避定金罰則。
四、關(guān)于預(yù)售合同的效力
該司法解釋第６條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記
備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外�！�
根據(jù)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城(請(qǐng)勿抄襲好范文 網(wǎng)：www.seogis.com)市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，出賣(mài)人在房屋預(yù)售后須辦理登記備案手續(xù)，但從未明確預(yù)售合同是否須備案才生效。本條對(duì)預(yù)售合同是否須備案才生效做了明確規(guī)定，從而解決了一個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)懸而未決的問(wèn)題。
而實(shí)際上，目前的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起３０日內(nèi)，由出賣(mài)人向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)登記備案”。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當(dāng)事人如需設(shè)定“登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定。
五、關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任
該司法解釋第８條、第９條規(guī)定了五種出賣(mài)人須承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任（按不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍賠償）的情形：１．商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；２．商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；３．出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；４．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；５．故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
這兩個(gè)條款中，有四點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注：
①損失賠償與違約金并舉。依據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”在司法實(shí)踐當(dāng)中，當(dāng)一方違約時(shí)，司法機(jī)關(guān)一般是在實(shí)際損失和違約金中，二選其一，如違約金約定超過(guò)實(shí)際損失，只要不是過(guò)高，司法機(jī)關(guān)一般也予以支持。而上述條款中規(guī)定，“買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，亦即在賠償實(shí)際損失的同時(shí)，買(mǎi)受人還可要求不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性違約賠償。
對(duì)于這一懲罰性賠償責(zé)任的法律依據(jù)，最高院負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)指出，“是以《合同法》第１１３條和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條規(guī)定的直接適用。該司法解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條的規(guī)定有所不同”。
由此可見(jiàn)，上述的懲罰性賠償，在我國(guó)現(xiàn)行的法律中確實(shí)是一種大膽的創(chuàng)新。
②懲罰性賠償?shù)念~度。這兩個(gè)條款規(guī)定了懲罰性賠償?shù)纳舷蓿床怀^(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現(xiàn)五種情形，買(mǎi)受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據(jù)情節(jié)酌定賠償?shù)木唧w比例和金額。因此，買(mǎi)受人在主張有關(guān)權(quán)利時(shí)，應(yīng)慎用有關(guān)條款，避免贏了官司而不贏錢(qián)，因?yàn)樗髻r額加大，訴訟的相關(guān)費(fèi)用也必然增大。
③出賣(mài)人告知義務(wù)的履行和操作。在這兩個(gè)條款規(guī)定的五種情形中，有四種提及了“未告知”和“故意隱瞞”，這實(shí)際上是要求出賣(mài)人在簽約時(shí)，如果存在上述幾種情形，應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)。建議出賣(mài)人在履行有關(guān)告知義務(wù)時(shí)，采取書(shū)面形式，避免口頭告知而今后發(fā)生糾紛時(shí)，因舉證不能又承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
④土地使用權(quán)抵押的責(zé)任。這兩個(gè)條款也側(cè)面解答了土地使用權(quán)抵押的責(zé)任問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)的期房銷(xiāo)售中，出賣(mài)人訂立預(yù)售合同時(shí)及訂立合同后，所預(yù)售的房屋往往尚未建成，甚至工程剛處于基礎(chǔ)狀態(tài)，地上物尚未建設(shè)，因此出賣(mài)人即使是設(shè)定抵押，也是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，不會(huì)是所售房屋抵押（銀行等抵押權(quán)人一般也不接受這種期權(quán)抵押），那么這種以土地使用權(quán)（而非所售房屋）設(shè)定抵押，又未告知買(mǎi)受人的，是否需承擔(dān)上述懲罰性賠償責(zé)任呢﹖從有關(guān)條款來(lái)看是不需要承擔(dān)的。
在現(xiàn)實(shí)中，有許多買(mǎi)受人擔(dān)心土地使用權(quán)的抵押會(huì)影響到自己所購(gòu)房屋的權(quán)益，經(jīng)常會(huì)要求出賣(mài)人承諾相應(yīng)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押，事實(shí)上，這種抵押土地地上物的預(yù)售，只要保證兩點(diǎn)即可：①出賣(mài)人需征得抵押權(quán)人的同意；②在買(mǎi)受人辦理預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，有關(guān)
的抵押必須撤銷(xiāo)，因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。
六、房屋的交付確認(rèn)問(wèn)題
該司法解釋第１１條規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！�
此條款實(shí)際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房的成立條件。由于此條款在強(qiáng)調(diào)對(duì)“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，有可能會(huì)引起一些爭(zhēng)執(zhí)。
國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。
在大量入住民事糾紛中，很多是出賣(mài)人尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收（即取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》），便強(qiáng)行向買(mǎi)受人發(fā)出入住通知，迫使買(mǎi)受人不得不在沒(méi)有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛、產(chǎn)權(quán)辦理糾紛，其實(shí)均與此有關(guān)，因此，本條款在強(qiáng)調(diào)“交鑰匙”即為交房時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付，有可能對(duì)買(mǎi)受人更加不利。
七、因質(zhì)量問(wèn)題解約的規(guī)定
該司法解釋第１３條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！�
根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。按此規(guī)定，買(mǎi)受人申請(qǐng)解除合同的條件是“商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”。
而根據(jù)本條解釋?zhuān)I(mǎi)受人申請(qǐng)解除合同的條件變?yōu)椤皣?yán)重影響正常居住使用”，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素。墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買(mǎi)受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這在客觀上擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。
八、面積誤差的處理問(wèn)題
該司法解釋第１４條對(duì)面積誤差的處理進(jìn)行了規(guī)定，其原則基本與《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第２０條的規(guī)定相同。
上述原則并未徹底解決面積誤差問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)項(xiàng)目是以建筑面積計(jì)價(jià)的，很多項(xiàng)目在進(jìn)行面積誤差結(jié)算時(shí)，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積減少，使買(mǎi)受人多有微詞，并因此糾紛不斷。
對(duì)此情況，北京市國(guó)地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關(guān)于商品房銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知》京國(guó)土房管市一［２００２］１１０６號(hào)第３條明確作出了如下規(guī)定：
１．按建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比，并按照８８號(hào)令第２０條的規(guī)定辦理。
２．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在約定范圍內(nèi)的，根據(jù)建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。
３．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出約定范圍的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，根據(jù)建筑面積誤差比，按照８８號(hào)令第２０條第２款第２項(xiàng)的規(guī)定結(jié)算房?jī)r(jià)款。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，北京有關(guān)主管部門(mén)頒布的規(guī)范性文件更加科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)。該司法解釋在起草之初，有關(guān)的規(guī)范性文件尚未出臺(tái)，因此缺少有關(guān)的詳盡規(guī)定作為參考可以理解，但在有關(guān)的規(guī)范性文件頒布半年后，該司法解釋方頒布，而這樣一個(gè)重要的司法解釋在尚未施行前就已滯后于地方主管部門(mén)的規(guī)范性文件，畢竟是一種缺憾。
九、合同解除權(quán)的合理期限
該司法解釋第１５條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持�！薄胺蓻](méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。”
在《合同法》第９４、９５條中，僅規(guī)定了“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同”；同時(shí)規(guī)定“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。但《合同法》中并未明確“合理期限”的確切時(shí)限，而本條規(guī)定中明確了解除權(quán)行使的合理期限是經(jīng)催告后三個(gè)月。
十、關(guān)于違約金約定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題
該司法解釋第１６條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額�！�
本條款明確了違約金和實(shí)際損失之間的關(guān)系，不少購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同補(bǔ)充條款時(shí)（包括一些是律師提供的簽約條款），均逐條加上動(dòng)輒５％～１０％的違約金，一旦發(fā)生了糾紛，則要么累計(jì)計(jì)算違約金，要么既要違約損失，又要違約金。
最高院早在起草《合同法》司法解釋之時(shí)，即已考慮了違約金約定是否過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)，但因有關(guān)司法解釋始終未正式公布，所以一直也沒(méi)有一個(gè)核定的標(biāo)準(zhǔn)，本次確定的“應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，為解決糾紛賠償問(wèn)題提供了一個(gè)很好的量化標(biāo)準(zhǔn)。
十一、關(guān)于權(quán)屬證書(shū)辦理的責(zé)任問(wèn)題
該司法解釋第１８條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算�！�
本條解釋仍然是單項(xiàng)性地規(guī)定了出賣(mài)人的責(zé)任，而房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理，實(shí)際上涉及到了出賣(mài)人、買(mǎi)受人和登記機(jī)關(guān)三方：
１．出賣(mài)人將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；
２．購(gòu)房人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，提交相關(guān)個(gè)人資料，并向有關(guān)部門(mén)交納契稅、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)等費(fèi)用；
３．登記機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)“受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費(fèi)、發(fā)證→歸檔”等一系列程序，受理、審核申請(qǐng)，核準(zhǔn)申請(qǐng)并制證、發(fā)證。
按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)人是買(mǎi)受人，出賣(mài)人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而本條解釋和《買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，均單方強(qiáng)調(diào)了出賣(mài)人的責(zé)任和義務(wù)，卻未對(duì)其他兩方做任何規(guī)定。
在現(xiàn)實(shí)中，有一個(gè)普遍存在的問(wèn)題是，貸款購(gòu)房的買(mǎi)受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣(mài)人無(wú)法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書(shū)，由于沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)，無(wú)法辦理抵押登記，出賣(mài)人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買(mǎi)受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，目前無(wú)任何明確的法律規(guī)定，來(lái)保護(hù)出賣(mài)人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。
此外，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)�！�
這里要強(qiáng)調(diào)的是：購(gòu)買(mǎi)人要在商品房交付使用之日或銷(xiāo)售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并非是９０日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)。開(kāi)始辦理手續(xù)與取得房屋權(quán)屬證書(shū)之間，至少還有一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一系列審核程序的時(shí)間，而登記機(jī)關(guān)的工
作時(shí)間，并不是出賣(mài)人和買(mǎi)受人能夠控制的，出賣(mài)人對(duì)此往往又難以舉證。本條解釋中，將取得房屋權(quán)屬證書(shū)的期限限定為９０日內(nèi)，實(shí)際上不合理地加重了出賣(mài)人的責(zé)任。
十二、關(guān)于包銷(xiāo)合同的規(guī)定
該司法解釋第２０條至第２２條對(duì)包銷(xiāo)合同的有關(guān)問(wèn)題做了規(guī)定。包括對(duì)包銷(xiāo)期滿后、未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的情況做了規(guī)定，同時(shí)對(duì)出賣(mài)人違反包銷(xiāo)合同約定的責(zé)任做了規(guī)定。
包銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商與房屋銷(xiāo)售代理商之間的一種委托代理關(guān)系，而商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）和買(mǎi)受人（購(gòu)房人）則是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；包銷(xiāo)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同雖然在主體和客體上存在一定的聯(lián)系，但卻是兩種完全不同的法律關(guān)系。該司法解釋從名稱(chēng)上看，是“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”，因此將包銷(xiāo)合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。
從有關(guān)規(guī)定的實(shí)體內(nèi)容看，包銷(xiāo)是從港澳地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷(xiāo)售方式，包銷(xiāo)合同雖然被定性為無(wú)名合同，但包銷(xiāo)實(shí)際上仍然是一種特殊的委托銷(xiāo)售行為，如何區(qū)分包銷(xiāo)與普通的委托銷(xiāo)售，首要的就是要確定包銷(xiāo)行為的構(gòu)成要件，是否在委托合同中，有約定的銷(xiāo)售底價(jià)、銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售期限，或者在合同中有“包銷(xiāo)”的文字描述就構(gòu)成包銷(xiāo)﹖事實(shí)上，普通的委托銷(xiāo)售合同中，往往也具備有關(guān)的條款。該司法解釋的有關(guān)條款中，對(duì)“包銷(xiāo)”的概念本身并未做明確的界定。
十三、有關(guān)購(gòu)房貸款合同未能訂立、導(dǎo)致購(gòu)房合同不能履行的處理
該司法解釋第２３條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人�！�
本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，也容易產(chǎn)生糾紛，如現(xiàn)實(shí)中，買(mǎi)受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買(mǎi)受人提供的文件資料未通過(guò)貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，是認(rèn)定買(mǎi)受人有過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)解約的賠償責(zé)任，還是認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，較難確定。
十四、有關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同終止后的房款處理
該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”
本條規(guī)定了三種情形下（合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除），出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買(mǎi)受人，但未對(duì)造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說(shuō)明。在實(shí)際操作中，既有個(gè)別出賣(mài)人缺少或變?cè)煺?guī)證，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除的，也有不少是購(gòu)房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對(duì)所購(gòu)房屋主張權(quán)利，而使出賣(mài)人不得不要求撤銷(xiāo)、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款的本金及利息返還買(mǎi)受人”，極不利于對(duì)出賣(mài)人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣(mài)人一旦返還了全部首付款本息，再向買(mǎi)受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中將會(huì)遇到很大的困難。
十五、對(duì)“另有約定除外”應(yīng)注意的問(wèn)題
該司法解釋中共有七條九處在明確規(guī)定各方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了“另有約定除外”的原則。
契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個(gè)重要特征就是：只要不違反法律、法規(guī)和損害社會(huì)公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護(hù)。司法解釋中的上述規(guī)定，正是體現(xiàn)了法律對(duì)雙方合意的尊重。
而具體到商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，對(duì)“另有約定除外”的規(guī)定，有兩點(diǎn)需要注意：
１．由于該司法解釋在多個(gè)問(wèn)題上，均明確了出賣(mài)人負(fù)有較重的責(zé)任，因此，作為買(mǎi)賣(mài)雙方、特別是出賣(mài)人，應(yīng)充分注意“另有約定除外”的條款。部分出賣(mài)人采取簽約時(shí)堅(jiān)持雙方均
不做任何補(bǔ)充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補(bǔ)的做法是不足取的。
２．通觀該司法解釋?zhuān)诙鄠�(gè)問(wèn)題上明確出賣(mài)人負(fù)有較重責(zé)任的本意，是借此給予買(mǎi)受人司法救濟(jì)，但在實(shí)際操作中，很可能導(dǎo)致的結(jié)果是買(mǎi)賣(mài)合同的訂立難度進(jìn)一步加大，特別是出賣(mài)人充分、有效利用“另有約定除外”的規(guī)定時(shí)，這將導(dǎo)致交易成本的進(jìn)一步加大。
十六、對(duì)司法解釋本身的一點(diǎn)看法
司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。在法律缺乏具體規(guī)定的情況下，可以補(bǔ)救法律規(guī)定的不敷使用；在各級(jí)法院適用法律不完全統(tǒng)一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關(guān)注的問(wèn)題：
１．根據(jù)《立法法》的規(guī)定，“法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)”；“最高人民法院可以向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)提出法律解釋要求”。亦即最高人民法院作為司法機(jī)關(guān)，并沒(méi)有對(duì)法律的解釋權(quán)。
２．最高人民法院針對(duì)審判當(dāng)中的具體情況，依據(jù)法律制訂一些法律適用和操作中的具體解釋和規(guī)定，也未嘗不可，但當(dāng)司法解釋的內(nèi)容突破了現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的規(guī)定時(shí)，就會(huì)形成立法、行政和司法機(jī)關(guān)之間的沖突，而使其缺乏成立的法律基礎(chǔ)。不管這種突破具有多么重大的現(xiàn)實(shí)意義，它也會(huì)從程序上對(duì)我國(guó)法律體系的良性運(yùn)行、立法機(jī)關(guān)的權(quán)威性和行政機(jī)關(guān)的有效行政帶來(lái)負(fù)面影響。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動(dòng)時(shí)會(huì)面對(duì)無(wú)所適從的局面。法官在司法實(shí)踐中依據(jù)法律、法規(guī)行使自由裁量權(quán)是一回事，而司法機(jī)關(guān)通過(guò)司法解釋突破法律又是另一回事。
３．在目前一些司法審判人員整體素質(zhì)有待提高的情況下，由司法機(jī)關(guān)自行制訂司法解釋來(lái)擴(kuò)大司法審判人員的自由裁量權(quán)，本身也不利于對(duì)審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。
４．具體到商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理，既然在現(xiàn)行法律中，確定了買(mǎi)賣(mài)合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規(guī)定時(shí)，就應(yīng)本著平等主體地位的原則，規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)。如果認(rèn)為在商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，買(mǎi)賣(mài)雙方本身就存在著“強(qiáng)勢(shì)”和“弱勢(shì)”的不平衡性，而欲對(duì)“弱勢(shì)”群體給予司法救濟(jì)，也應(yīng)當(dāng)是由立法機(jī)關(guān)，通過(guò)對(duì)法律的調(diào)整來(lái)實(shí)施，如《勞動(dòng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等，就是在特別法中，明確了當(dāng)事各方法律地位的不平等性。以司法解釋的方式突破現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)來(lái)對(duì)另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，這即便是實(shí)現(xiàn)了實(shí)體公正，也會(huì)導(dǎo)致程序不公正，而法律的公正首先應(yīng)體現(xiàn)程序公正。
第二篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋_買(mǎi)房合同_買(mǎi)房全攻略
商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋起爭(zhēng)議
簽有購(gòu)房合同、并向開(kāi)發(fā)商交納了購(gòu)房款、水電調(diào)節(jié)費(fèi)，在購(gòu)買(mǎi)使用5年多之后，被開(kāi)發(fā)商從化國(guó)泰天彤地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“國(guó)泰地產(chǎn)”）以合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證處公正以及分文沒(méi)有收取購(gòu)房者何柏雄房款為由起訴要求認(rèn)定所簽合同無(wú)效，并收回房屋。經(jīng)一審法院審理，最后以沒(méi)有商品房預(yù)售許可證為由判決合同無(wú)效，并要求業(yè)主向開(kāi)發(fā)商交回房屋。目前，業(yè)主何柏雄已就此案提起上訴至廣州市中級(jí)人民法院。
一審判決業(yè)主敗訴
事情的經(jīng)過(guò)是，業(yè)主何柏雄于201*年5月21日，與國(guó)泰地產(chǎn)簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，合同約定，國(guó)泰地產(chǎn)將位于從化市小海商貿(mào)城北區(qū)的第2－7小區(qū)第一幢首層833平方米的鋪面，以每平方米1000元的價(jià)格出售給何柏雄。合同簽訂后，何依約向國(guó)泰地產(chǎn)支付了全部金額83郾3萬(wàn)元。此后，業(yè)主何柏雄還分兩次向國(guó)泰地產(chǎn)交付了水電調(diào)節(jié)費(fèi)25000元。收房后，何柏雄投資將鋪面進(jìn)行了裝修，并出租給他人使用至今。
201*年8月，從化國(guó)泰地產(chǎn)以合同沒(méi)經(jīng)過(guò)公證處公正以及分文沒(méi)有收何柏雄房款為由，將業(yè)主何柏雄起訴至廣州從化市人民法院，要求認(rèn)定與何所簽合同無(wú)效，并收回房屋。原告國(guó)泰地產(chǎn)訴稱(chēng)，與何柏雄所簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》之后，由于房屋至今沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證、未竣工驗(yàn)收，已經(jīng)爛尾；而根據(jù)從化市城市規(guī)劃局201*年4月新出臺(tái)的規(guī)劃文件，小海商貿(mào)城已經(jīng)改變規(guī)劃為“國(guó)泰名城·御景綠洲”居住小區(qū)，由國(guó)泰地產(chǎn)對(duì)其重新進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，故何柏雄所在商鋪不能交付使用，并要求何交回商鋪。
業(yè)主何柏雄的代理律師辯稱(chēng)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”；第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”。
201*年11月25日，該案件在一審最后一次開(kāi)庭后的第三天，從化市人民法院根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二條，“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，據(jù)此，該院認(rèn)定合同無(wú)效，要求業(yè)主何柏雄交還鋪面給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商則將房款退給何柏雄。
對(duì)此判決，業(yè)主何柏雄不服，目前已上訴至于廣州市中級(jí)法院。
開(kāi)發(fā)商官司纏身本是無(wú)良
該案一審判決之后，在從化當(dāng)?shù)叵破鹆塑幦淮蟛�。因�(yàn)楦伟匦矍闆r類(lèi)似或相近的業(yè)主，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有數(shù)十人之多。很多業(yè)主都向從化國(guó)泰地產(chǎn)在小海商貿(mào)城區(qū)域購(gòu)買(mǎi)了房屋，且買(mǎi)的都是“樓花”，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間比何柏雄還要早，最早的要追溯到1996年左右。
由于開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力不濟(jì)，很快工程就下馬、爛尾，至今已過(guò)去十多個(gè)年頭。在這過(guò)去的十多年中，國(guó)泰地產(chǎn)一直官司纏身，在當(dāng)?shù)匾驗(yàn)榍废铝吮姸嗟膫鶆?wù)和收取了很多業(yè)主的樓款又無(wú)法交樓而聲譽(yù)不佳。
何柏雄稱(chēng)，國(guó)泰地產(chǎn)為了將自己告上法庭，竟然在起訴書(shū)中說(shuō)謊，稱(chēng)分文未收自己的樓款，如此的瞎話也敢說(shuō)。據(jù)何的分析，十多年前的房地產(chǎn)價(jià)格與現(xiàn)在比已經(jīng)增值十?dāng)?shù)倍，目前國(guó)泰地產(chǎn)又欠著很多人的房子，現(xiàn)在眾多的業(yè)主都打算要房子而不是要退款或賠償，開(kāi)發(fā)商為了自己的利益，就將其中的一個(gè)業(yè)主拿來(lái)開(kāi)刀，以起到殺一儆百的效果，只要有一個(gè)判例，其他的不用再說(shuō)也好談了。
何柏雄稱(chēng)，從化法院的判決依據(jù)是有問(wèn)題的，法院所依據(jù)的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二條之規(guī)定，對(duì)應(yīng)的是賣(mài)方而不是買(mǎi)方；而對(duì)辯護(hù)律師提出的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第五、六條之規(guī)定卻視而不見(jiàn)，明顯有失公正。如果按照這一判案邏輯，是否在鼓勵(lì)那些沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況賣(mài)樓，又在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)甩掉包袱，等到地產(chǎn)增值時(shí)又道貌岸然地收回房屋，以賣(mài)個(gè)更好的價(jià)錢(qián)，這種司法邏輯顯然有悖司法倫理。
第三篇：最高法院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋中若干條款之質(zhì)疑
最高法院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋中若干條款之質(zhì)疑
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已于２００３年３月２４日由最高人民法院審判委員會(huì)第１２６７次會(huì)議通過(guò)。自２００３年６月１日起施行。該解釋實(shí)施后，在司法實(shí)踐中，人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛均依據(jù)該解釋進(jìn)行判決，但筆者認(rèn)為，該司法解釋中的一些規(guī)定不很明確，容易引起爭(zhēng)議，更有甚者，有些條款與法律、法規(guī)相抵觸，還有一些條款的規(guī)定不符合物權(quán)法理論中已經(jīng)確立的基本原則，現(xiàn)闡述如下：
1、關(guān)于該司法解釋適用范圍的疑問(wèn)
該司法解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”
因?yàn)閷?duì)該條適用范圍的理解不同，實(shí)踐中有較大爭(zhēng)議。首先，根據(jù)該條規(guī)定，對(duì)二手房、房改房、集資房等糾紛均不能適用該司法解釋來(lái)判決，那么經(jīng)濟(jì)適用房呢？如果僅從該規(guī)定的字面理解，經(jīng)濟(jì)適用房也應(yīng)該屬于第一條規(guī)定的范圍，但因?yàn)閷?duì)該解釋的狹隘理解，在司法實(shí)踐中，審判人員大都把經(jīng)濟(jì)適用房糾紛的法律適用排斥在該司法解釋之外。其次，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售未經(jīng)批準(zhǔn)而與他人聯(lián)合開(kāi)發(fā)的房屋。開(kāi)發(fā)商提供資金、其他單位提供土地使用權(quán)，聯(lián)建房屋，項(xiàng)目以聯(lián)建單位名義報(bào)建，開(kāi)發(fā)商將約定分配歸其所有的房屋作為商品房對(duì)外銷(xiāo)售，是否適用該《解釋》有爭(zhēng)議。
2、未辦理預(yù)售許可登記的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題
該解釋第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”
這一規(guī)定，明顯與法律相違背。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。因此，未取得商品房預(yù)售許可證的，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是禁止出售房屋的，如果未取得商品房預(yù)售許可證，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該屬于無(wú)效合同，最高法院的這一規(guī)定實(shí)際上保護(hù)的是開(kāi)發(fā)商的利益，為開(kāi)發(fā)商非法融資大開(kāi)方便之門(mén)。
3、被拆遷人的優(yōu)先權(quán)和善意第三人的保護(hù)問(wèn)題
該解釋第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”
這一規(guī)定破壞了物權(quán)法的公示和公信原則，實(shí)際上是人民法院置善意第三人的合法權(quán)益于不顧，創(chuàng)設(shè)了一個(gè)被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。大家都知道，物權(quán)是物權(quán)人對(duì)物的排他的支配權(quán)，具有對(duì)抗不特定人的對(duì)世效力。為保護(hù)交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動(dòng)必須公示。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定其公示方法是進(jìn)行登記。也就是說(shuō)，登記雖不作為物權(quán)變動(dòng)合同生效的要件，但未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。而訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，房屋所有權(quán)并沒(méi)有當(dāng)然轉(zhuǎn)移給被拆遷人，善意第三人在辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)后自然地取得了房屋所有權(quán)。因此，該條規(guī)定違背了物權(quán)法的原則，必然會(huì)引起破壞交易安全的后果。
4、懲罰性賠償問(wèn)題
這個(gè)問(wèn)題是該司法解釋的熱點(diǎn)問(wèn)題，在司法實(shí)踐中也存在著較大爭(zhēng)議，賠償標(biāo)準(zhǔn)上的操作性也不是很強(qiáng)。根據(jù)該解釋第八、九條的規(guī)定，五種情形可能雙倍賠償：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；三是出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
該解釋規(guī)定：具備上述五種情形之一的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。筆者對(duì)此有以下質(zhì)疑：
首先，“請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”的內(nèi)容在該司法解釋制定的法律依據(jù)中沒(méi)有任何規(guī)定，屬于創(chuàng)設(shè)法律。該司法解釋的制定依據(jù)是《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，上述法律中均沒(méi)有懲罰性賠償?shù)娜魏我?guī)定。實(shí)際上，如果說(shuō)有法律依據(jù)，只能從《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)
益保護(hù)法》中找到影子，消法第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”而且，消法規(guī)定是一倍，而該司法解釋卻規(guī)定“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，明顯與消法不同，還有，消法用的是應(yīng)當(dāng)，司法解釋用的是可以，因此，該內(nèi)容的出臺(tái)有不倫不類(lèi)的嫌疑。
其次，第八、九條規(guī)定的“買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，前面已經(jīng)指出可以要求“賠償損失”，而后面卻又規(guī)定“并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，由于這兩種賠償是可以同時(shí)適用的，那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責(zé)任”有何區(qū)別與不同呢？這兩種賠償是什么法律關(guān)系呢？
再次，“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”的規(guī)定在司法實(shí)踐中也帶來(lái)了很大的操作難題，是否包括零賠償？從文字看，似乎是在購(gòu)房款的0至1倍之間判決都可以，試想，如果買(mǎi)受人已經(jīng)支付的購(gòu)房款數(shù)額巨大，在千萬(wàn)元以上，那么法官判決賠償?shù)臄?shù)額在零至千萬(wàn)元之間，給法官以很大的自由裁量權(quán)，從而妨礙了司法公平，給司法腐敗造成可乘之機(jī)。
5、約定的違約金增加或減少的問(wèn)題
司法解釋第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額�！�
首先，筆者認(rèn)為，對(duì)違約金數(shù)額過(guò)低的調(diào)整在司法實(shí)踐中毫無(wú)意義，因?yàn)�，如果約定的違約金的數(shù)額過(guò)低，當(dāng)事人完全可以在違約金外另行主張損害賠償，通過(guò)違約金和損害賠償?shù)墓灿�，使損失得到補(bǔ)償。另外，造成的損失是否包括雙倍賠償和可得利益的損失沒(méi)有明確，使法院的判決難以達(dá)到統(tǒng)一司法的標(biāo)準(zhǔn)和原則。還有，以損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，是屬于“一刀切”的做法，沒(méi)有考慮到違約方的過(guò)錯(cuò)程度的大小和是否根本違約的問(wèn)題，弱化了違約金條款的效力和作用，對(duì)保護(hù)守約方的合法權(quán)益不利。再者，這一條與第八、九條的“可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”有可能會(huì)發(fā)生沖突，買(mǎi)受人在出賣(mài)人符合第八、九條規(guī)定的條件時(shí)，如何向出賣(mài)人主張違約金的數(shù)額呢？這種情況下，如果法官不支持雙倍賠償，買(mǎi)受人可能同時(shí)就喪失了要求出賣(mài)人按違約造成的損失確定違約金金額的訴訟請(qǐng)求的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)受人的合法權(quán)利的保護(hù)帶來(lái)了損害。
6、司法解釋的溯及力問(wèn)題
該解釋第二十八條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。第四款規(guī)定：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》�！�
從這兩款規(guī)定來(lái)看，到底該司法解釋有無(wú)溯及力，讓人很困惑，如果說(shuō)有溯及力，那么實(shí)施該司法解釋前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一但訴之法院，都應(yīng)該適用該解釋?zhuān)绻f(shuō)沒(méi)有溯及力，那么，在201*年6月1日前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)該不能適用該司法解釋判決，更何況，該司法解釋也不是專(zhuān)門(mén)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的司法解釋?zhuān)瑸槭裁匆浴斗康禺a(chǎn)管理法》實(shí)施的時(shí)間作為適用的前提呢？另外，適用時(shí)間溯及到1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的正式生效日期，似乎加大了對(duì)開(kāi)發(fā)商制約和處罰的力度，但實(shí)際上屬于司法不公，而且?guī)?lái)了“翻老賬”性質(zhì)的訴訟大量增加，引發(fā)了索賠和退房的高峰，浪費(fèi)了訴訟資源，降低了訴訟效率，一定程度上也制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
本來(lái)，對(duì)司法解釋的法律地位問(wèn)題實(shí)踐中一直存在爭(zhēng)議，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的決議》中第二條規(guī)定：“凡屬于法院審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，由最高人民法院進(jìn)行解釋�！弊罡呷嗣穹ㄔ簠s在1997年6月23日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條中規(guī)定：“最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋?zhuān)哂蟹尚ЯΑ！钡珖?guó)人大常委會(huì)于201*年3月15日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)立法法》卻并沒(méi)有明確規(guī)定司法解釋為我國(guó)法律適用的淵源（即法律形式），通過(guò)這些規(guī)定我們能夠很清楚的看到，最高人民法院在進(jìn)行司法活動(dòng)中對(duì)具體法律條文或適用條件等情況不明確時(shí)，才可以作出解釋?zhuān)簿褪钦f(shuō)法律有規(guī)定但又缺乏操作性的情況下，最高法院才能發(fā)布司法解釋?zhuān)⒉皇亲罡呷嗣穹ㄔ耗軌颡?dú)立地創(chuàng)設(shè)或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定�，F(xiàn)實(shí)中，最高法院的一些司法解釋已經(jīng)超出界限，起著制定法的作用，背離了法律的本來(lái)面目，且愈演愈烈，司法解釋的無(wú)限擴(kuò)張使法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性受到挑戰(zhàn)，這一現(xiàn)象已經(jīng)引起了法學(xué)界的關(guān)注和擔(dān)憂。(201*年1月9日)
第四篇：高院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋
高院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋
(201*-05-08 09:13:37)
最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報(bào)對(duì)部分重要內(nèi)容作了摘編。
中華人民共和國(guó)最高人民法院公告（摘要）
第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約
定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事
人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十八條本解釋自201*年6月1日起施行。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑?/p>
審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。
第五篇：最高人民法院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋
最高人民法院公布商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋 新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)瑢?duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。
最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類(lèi)案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，有的制作虛假?gòu)V告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買(mǎi)賣(mài)合同欺詐買(mǎi)受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。
黃松有指出，由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類(lèi)糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問(wèn)題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，依法保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋。(完)
解讀商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛司法解釋
銷(xiāo)售廣告可以成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容
最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
買(mǎi)房子“縮水”3%將難以解除合同
買(mǎi)房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題——縮水，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)孔印翱s水”3%將難以解除購(gòu)房合同。
房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價(jià)
商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)房戶無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。
到期不給辦理房產(chǎn)證買(mǎi)房戶可申請(qǐng)賠償損失
購(gòu)買(mǎi)商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買(mǎi)房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。
“交鑰匙”就算房屋的交付使用
房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際利益的重要問(wèn)題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。
商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購(gòu)房合同可解除
如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買(mǎi)房戶解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同將不被輕易確認(rèn)無(wú)效
將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。
集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛司法解釋
將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，只調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。
法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房
人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。
包銷(xiāo)商也要參加商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟
如果發(fā)生買(mǎi)房戶因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷(xiāo)商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”作出的規(guī)定。
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