第一篇：買(mǎi)房合同注意事項(xiàng)

下面是一些訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)，包括開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭��?/p>

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立應(yīng)具備的條件房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣(mài)他人的房屋。

第二，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第三，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)賣(mài)雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)前，其房屋買(mǎi)賣(mài)不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。

第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。第五，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。

第六，以下七種房屋不得形成買(mǎi)賣(mài)合同。1、違法或違章建筑；2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護(hù)的房屋；5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；6、單位擅自購(gòu)買(mǎi)的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問(wèn)題

作為購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？

第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。

第五，一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納

一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：

第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開(kāi)發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開(kāi)發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同情況發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。第四，新建房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂、門(mén)窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開(kāi)關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年。

第二篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)(合同法律)

目前商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，老百姓購(gòu)房需處處提防陷阱，開(kāi)發(fā)商挖空心思玩弄文字游戲，為的是在購(gòu)房合同約定中爭(zhēng)取主動(dòng)。因此，買(mǎi)房就需要格外小心。以下是買(mǎi)房需要注意的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金

認(rèn)購(gòu)書(shū)，是商品房交易時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的，在購(gòu)房者交納一定的人民幣后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢(qián)作為定金，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。

定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)的明確規(guī)定，如果因?qū)�合同條款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。

二、銷(xiāo)售合同

開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售證，便將在第一時(shí)間推出房產(chǎn)，以期早點(diǎn)回收資金。有些房產(chǎn)甚至有沒(méi)有達(dá)到法律規(guī)定的已完工25%就進(jìn)行預(yù)售的。在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，要認(rèn)真看清楚合同里的每條手寫(xiě)的規(guī)定。尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款，購(gòu)房者一定要看清楚了。

三、廣告的法律效力

根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，購(gòu)房者有權(quán)要求將廣告的相關(guān)內(nèi)容寫(xiě)入合同，如果不寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有約束力。從上述規(guī)定可以看出，購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)將廣告內(nèi)容寫(xiě)入合同，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

四、要審查“五證”

“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工許可證》和《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。

五、面積的構(gòu)成

商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，最容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。

建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒(méi)有約定，需要購(gòu)房者另行約定。

六、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

如果開(kāi)發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除，改為他用，就會(huì)損害購(gòu)房者的利益。由于合同中對(duì)此問(wèn)題很少涉及，往往使購(gòu)房者申訴無(wú)門(mén)。所以，在簽訂合同時(shí)，如果可以，一定要盡量把相關(guān)材(更多精彩文章請(qǐng)關(guān)注好 范文網(wǎng)www.seogis.com)料附上去。

第三篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)之--商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂

買(mǎi)房注意事項(xiàng)之--商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂

來(lái)源：13629274190：日期：201*-11-01 當(dāng)今，商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面人們有目共睹，開(kāi)發(fā)商的暴利人人皆知，他們?yōu)樽约毫可矶ㄗ龅陌酝鯒l款更是無(wú)處不在地挑戰(zhàn)著廣大買(mǎi)房者的心靈。房屋作為一個(gè)家庭安身立地的居所，購(gòu)房款更是一筆巨大的家庭財(cái)政開(kāi)支，此作為買(mǎi)房者，在買(mǎi)房時(shí)，一定要慎重考慮、認(rèn)真抉擇，以便能購(gòu)得舒適滿(mǎn)意的房屋。本人特意搜集與整理了如下內(nèi)容，包括閱讀售樓書(shū)、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等內(nèi)容，謹(jǐn)供大家在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)參考：

一、如何閱讀售樓書(shū)，不受開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳所迷惑

售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，能迷惑購(gòu)房者，所以我們?cè)陂喿x售樓書(shū)的時(shí)候，需要注意如下事項(xiàng)：

第一、要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，不僅需要認(rèn)真觀察售樓中心墻壁上掛的那預(yù)售許可證證是否有相關(guān)機(jī)關(guān)的公章、簽發(fā)日期等，而且，也有必要通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)、核對(duì)，核對(duì)這家開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是真有預(yù)售許可證。

第二、可以根據(jù)自己的要求審核售樓書(shū)的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程，用較少的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越，這里面車(chē)程的伸縮性就非常大了（看你是開(kāi)的小轎車(chē)還是坐公共汽車(chē)，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置），這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告�？墒�，往往在售樓書(shū)中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。

第三、應(yīng)該就售樓書(shū)中有關(guān)不明白、有歧義等地方，及時(shí)和售樓工作人員溝通，要求他們解釋?zhuān)�不要盲目順從售樓�?shū)的書(shū)面表達(dá)。

注意：如何保證售樓書(shū)的內(nèi)容真實(shí)，實(shí)際所買(mǎi)到的商品房像售樓書(shū)中所描述的那些完美？

根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書(shū)的內(nèi)容具有法律效力，確保其真實(shí)性，如果按照售樓書(shū)中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶(hù)型、這么好的地段，想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù)，就把售樓書(shū)的內(nèi)容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到隨后所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。這樣的話(huà)，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照約定的條款履行義務(wù)，就要承擔(dān)責(zé)任。

二，認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂注意事項(xiàng)

(一)定金問(wèn)題

在查閱、審查售樓書(shū)后的下一個(gè)步驟就是要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金了。在這里需要提醒購(gòu)房人要注意的事，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的“定金”和“訂金”的區(qū)別。

訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，；若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。而對(duì)于定金，《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。”

可見(jiàn)，定金和訂金雖只一字之差，但其所產(chǎn)生的法律后果是不一樣的。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌�的法律概念。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，“買(mǎi)房者應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)xx之日起買(mǎi)房，否則不予退還�！苯ㄗh:購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為“買(mǎi)房者應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起xx日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)�式合同，如因�(qū)�合同條款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還�！边@樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。

在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般有如下兩種情形：一、是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；

二、是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款（即前面所說(shuō)到的“定金”或“訂金”）。對(duì)于第一種情形下的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的。而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院頒布施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效�！�

對(duì)于第二種情形下的認(rèn)購(gòu)書(shū)，需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿(mǎn)足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院《解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?最高法院《解釋》并未作明確規(guī)定，本人認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，未滿(mǎn)足商品房合同應(yīng)具備的基本條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)不應(yīng)具有法律效力。

故，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，一定要仔細(xì)審查，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)中的條款會(huì)直接適用于其后所簽的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在有條件容許的前提下，買(mǎi)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士為其提供審查、出具意見(jiàn)和建議，以防在這一環(huán)節(jié)上被開(kāi)發(fā)商下套。

三，簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同

（一）五證問(wèn)題

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后xx日之內(nèi)就是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同了。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記。下面我介紹一下“五證”：

五證，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，施工證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證由市土地資源局核發(fā)，商品房預(yù)售許可證是市房屋管理局核發(fā)。這五證，最主要的是兩證，即國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買(mǎi)賣(mài)合同是否成立，國(guó)有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。

要提醒大家的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。買(mǎi)房最重要的產(chǎn)權(quán)證，那是物權(quán)憑證，沒(méi)有它不行，萬(wàn)一你以后需要出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予房屋等等，怎么辦，定要房屋產(chǎn)權(quán)證的。

在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，就是在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

（二）和誰(shuí)簽購(gòu)房合同

簽訂購(gòu)房合同，理應(yīng)上應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介公司得有開(kāi)發(fā)商的授權(quán)且以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以自己的名義簽定合同。

（三）對(duì)合同條款的把握

在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要審閱清楚里面的合同條款，如下：1、房屋基本信息是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購(gòu)買(mǎi)的房屋；2、付款方式及其如未依約付款的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題；3、房屋交付使用的期限問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商未依約交付，就是違約；4、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻�用“工作日”，必然�?huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng)；5、看清約定的違約金是如何表達(dá)的，是千分之幾、是萬(wàn)分之幾、還是百分之幾，是按日計(jì)算的、是按房屋總價(jià)款計(jì)算的、還是以實(shí)際付款作為基數(shù)的，這些問(wèn)題很重要，沒(méi)違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開(kāi)發(fā)商總會(huì)拿約定條款不明確來(lái)為自己找推脫理由。而且，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多；6、爭(zhēng)議解決方式。一般有仲裁和訴訟，仲裁是開(kāi)發(fā)商樂(lè)意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開(kāi)發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購(gòu)房者，一定要給自己留一條退路。

另外，如果您購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí) ，一定要注意看清開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房子是否就是你認(rèn)購(gòu)、并且所要買(mǎi)的房子。

四、簽訂補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題

買(mǎi)房，要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要簽訂購(gòu)房合同，另外往往會(huì)有伴隨一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋買(mǎi)賣(mài)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)，通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目、具體情況來(lái)約定的。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)�、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門(mén)有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任�！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專(zhuān)家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房者的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房者最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

簽訂補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)把握以下幾方面：

（一）應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。

（二）明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間，如果不能依約辦理的話(huà)，明確責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

（三）明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任�，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

（四）關(guān)于公攤建筑面積�，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開(kāi)發(fā)商有很多贈(zèng)與購(gòu)房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。只是個(gè)順?biāo)疅崆槎�已�?/p>

（五）應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

（六）退房的責(zé)任。一旦退房，由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)明在確定的日期內(nèi)要求開(kāi)發(fā)商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。

五，最后需要給大家介紹的是，在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師的問(wèn)題。

在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，確實(shí)涉及到很多專(zhuān)業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商的慣用經(jīng)營(yíng)模式比較陌生，對(duì)合同條款中需要注意的事項(xiàng)一時(shí)難以把握。因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)律師，把相關(guān)的事情交由律師辦理，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然，何樂(lè)而不為呢

第四篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)

買(mǎi)房注意事項(xiàng)

1 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)之五證

五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶(hù)約定。住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠(chǎng)家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。

也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。買(mǎi)房十大注意事項(xiàng)

當(dāng)前商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，陷阱多多，風(fēng)險(xiǎn)多多，令人防不勝防，很多購(gòu)房者深感無(wú)奈，不知所措。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開(kāi)購(gòu)房陷阱的十大絕招。

一、 查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

二、 審查有效證書(shū)

商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。

三、 確保買(mǎi)賣(mài)安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽�。所以，在�?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。

四、 約定定金規(guī)則

目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒(méi)收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購(gòu)房者采取以下辦法：1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。

五、 完善合同條款

現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。建議購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。3、對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成，購(gòu)房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來(lái)支付房款。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買(mǎi)不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫(xiě)明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續(xù)履行，但買(mǎi)受人和出賣(mài)人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買(mǎi)受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。”

六、 明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn) 購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。購(gòu)房者選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。建議在第1項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過(guò)經(jīng)過(guò)國(guó)家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)�！币�?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購(gòu)房者的利益。

七、 慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開(kāi)發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房者簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非常苛刻。因此，購(gòu)房者須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)

方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

八、 另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)用是多少，如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款，就等于確認(rèn)了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、金額，使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。建議簽約時(shí)明確物業(yè)管理公司并要求寫(xiě)明物業(yè)管理公司的資質(zhì)，物業(yè)管理的收費(fèi)，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

九、 拒交不合理收費(fèi)

目前商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。

十、 把好收樓關(guān)

1、 查看“三書(shū)一證一表”：收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房者出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商不能提供，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收樓。

2、 看樓驗(yàn)樓。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿(mǎn)意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫(xiě)相關(guān)意見(jiàn)。如對(duì)樓房基本滿(mǎn)意，則在《收樓表》中簽字確認(rèn)。

買(mǎi)房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買(mǎi)樓時(shí)請(qǐng)律師陪同，這樣付出的費(fèi)用不多卻可以省心省力，盡可能避開(kāi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。

買(mǎi)房合同注意事項(xiàng)_買(mǎi)房注意事項(xiàng)來(lái)源：

下面是一些訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)，包括開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭��?/p>

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立應(yīng)具備的條件房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣(mài)他人的房屋。

第二，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第三，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)賣(mài)雙方所附條件未實(shí)現(xiàn)前，其房屋買(mǎi)賣(mài)不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。

第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。第六，以下七種房屋不得形成買(mǎi)賣(mài)合同。1、違法或違章建筑；2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；3、教

堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護(hù)的房屋；5、國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；6、單位擅自購(gòu)買(mǎi)的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問(wèn)題

作為購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？

第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。

第五，一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：

第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開(kāi)發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開(kāi)發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同情況發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四，新建房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂、門(mén)窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開(kāi)關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.

第五篇：買(mǎi)房注意事項(xiàng)

規(guī)避購(gòu)房陷阱：品牌要認(rèn)準(zhǔn)規(guī)模要摸清

201*年09月26日08:51齊魯晚報(bào)[微博]

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現(xiàn)在的生活壓力很大，對(duì)于各個(gè)階段的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房時(shí)都會(huì)遇到很多陷阱，如何規(guī)避這些明里暗里的陷阱呢？

地段很重要

隨著城市的不斷開(kāi)發(fā)，地段也就決定了交通、教育等日常生活的方方面面，同時(shí)也決定了所購(gòu)買(mǎi)房子的日后升值潛力，所以，選好地段是買(mǎi)房的第一步。

品牌要認(rèn)準(zhǔn)

開(kāi)發(fā)商的品牌，一定程度上決定了所購(gòu)房產(chǎn)的品質(zhì)，具有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的房子，必然要比那些沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的更有品質(zhì)保障，同時(shí)也必然更了解怎樣才能讓業(yè)主住得更舒適，真正做到“以人為本”，而不是純粹的口頭說(shuō)說(shuō)。

規(guī)模要摸清

一般來(lái)說(shuō)，大盤(pán)的地段都比較好，交通便捷，能夠聚攏城市各項(xiàng)生活元素，購(gòu)物、教育、休閑一體化，同時(shí)大盤(pán)很穩(wěn)妥，擁有很大的升值潛力，配套也較為完備。 布局要合理

合理的社區(qū)布局，在業(yè)主入住之后，不僅能為業(yè)主提供更好的社區(qū)生活環(huán)境，更能為業(yè)主解決很多苦惱，比如人車(chē)分流，可以讓社區(qū)內(nèi)免受車(chē)輛噪聲影響以及保障社區(qū)內(nèi)部的行人安全等。

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