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第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。

由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

b、 小戶型市場(chǎng)概況。

自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

(小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)

c、 商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目swww.seogis.com)戶外+ 夾報(bào)

小眾媒體：短信 + 電視飛播字幕 + 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場(chǎng)：條幅 + x展架

直效媒體：住房公積金至函 （從3月24日開(kāi)始投放 分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間）

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃

第一階段：市場(chǎng)引導(dǎo)期時(shí)間：兩周左右,不宜過(guò)長(zhǎng)。

主題：南湖岸邊、世外農(nóng)家

階段目標(biāo)：在鞏固“農(nóng)家樂(lè)”這一娛樂(lè)項(xiàng)目知名度的同時(shí)，改變部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有農(nóng)家樂(lè)的環(huán)境不太滿意的印象，激發(fā)潛在消費(fèi)者的消費(fèi)興趣，形成市場(chǎng)預(yù)期，凝聚一定的人氣，為開(kāi)業(yè)期打好鋪墊。 營(yíng)銷手段：

一、網(wǎng)絡(luò)宣傳：

1、制作項(xiàng)目宣傳片、將外部環(huán)境、內(nèi)部條件拍成照片，由各學(xué)校校園代理登陸校園bbs發(fā)帖，發(fā)布開(kāi)業(yè)期活動(dòng)信息。

2、在群光、亞貿(mào)、光谷等人流集中地區(qū)散發(fā)宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農(nóng)家”為主題，倡導(dǎo)悠閑、舒適的假日生活，以自然風(fēng)光提升關(guān)注度。

二、校園宣傳：

1、印發(fā)宣傳單，在華農(nóng)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、中南民大、武大、華科等高校校園內(nèi)進(jìn)行宣傳，推廣健康生活理念，以環(huán)境吸引顧客。

第二階段：開(kāi)業(yè)活動(dòng)期

主題：心靈氧吧

階段目標(biāo)：在前期宣傳的基礎(chǔ)上，集中廣告攻勢(shì)，力爭(zhēng)開(kāi)業(yè)期保持火爆的客流量，同時(shí)確保消費(fèi)者得到非常滿意的服務(wù)，塑造良好的口碑，進(jìn)而擴(kuò)大客源范圍，形成良性循環(huán)。

營(yíng)銷手段：

1、與各大團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站合作，主動(dòng)出擊，擴(kuò)展銷售渠道，以客流量彌補(bǔ)利潤(rùn)，贏得口碑。

2、開(kāi)展以“健康生活、親近自然”為主題的校園征文（攝影）大賽，經(jīng)過(guò)選拔后，邀請(qǐng)部分優(yōu)秀選手親臨項(xiàng)目參觀，并將作品在校園內(nèi)展出，使“農(nóng)家樂(lè)”這一消費(fèi)品牌親近學(xué)生生活。

3、校園內(nèi)針對(duì)學(xué)生會(huì)、社團(tuán)、班級(jí)學(xué)生干部等進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，突出本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的優(yōu)勢(shì)所在，強(qiáng)調(diào)具體優(yōu)惠信息。

三個(gè)季節(jié)、兩個(gè)重點(diǎn)群體

一、 春季

主題：走出校園、此處春光無(wú)限

階段目標(biāo):抓住學(xué)生春游這一黃金時(shí)段，采取集中型宣傳，在校園內(nèi)形成一股消費(fèi)潮流，促成引導(dǎo)性消費(fèi)。

營(yíng)銷手段：

1、在校園內(nèi)組織“風(fēng)箏節(jié)”活動(dòng)，制作印有農(nóng)家樂(lè)廣告語(yǔ)的風(fēng)箏，在校園內(nèi)同時(shí)放飛，形成轟動(dòng)效應(yīng)。

二、 新生季（秋季）

主題：來(lái)自五湖四海，我們是一家

階段目標(biāo)：利用大一新生的年級(jí)特點(diǎn)，采取有針對(duì)性的宣傳，激發(fā)大一新生的興趣，力爭(zhēng)使其成為穩(wěn)定客源。

營(yíng)銷手段：

1、借助“出行小貼士”、“校園生活abc”等宣傳材料，內(nèi)容上突出農(nóng)家樂(lè)自己做飯的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)家的氛圍，強(qiáng)調(diào)大學(xué)是獨(dú)立自主生活的開(kāi)始，強(qiáng)調(diào)新的開(kāi)始，要勇于嘗試。

三、 畢業(yè)季（夏季）

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標(biāo)：利用畢業(yè)生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級(jí)活動(dòng)”為主題，不惜損失利潤(rùn)、力爭(zhēng)客流，經(jīng)過(guò)多年的積累，將其打造成為畢業(yè)生離校的“必修課”。

營(yíng)銷手段：

1、以懷舊為基調(diào)，提出“重溫大一”的消費(fèi)理念，推出畢業(yè)生特別優(yōu)惠價(jià)格。

2、以離別為基調(diào)，打出“散伙飯，我們一起親手做”的口號(hào)，考慮到畢業(yè)生時(shí)間緊，蔬菜、肉類等原料低價(jià)供應(yīng)。

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