第一篇：工程設計項目策劃書

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前言

通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業(yè)房地產營銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執(zhí)行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。

項目特征：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

ø對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。

ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

第二篇：涑河濱水景觀工程設計項目策劃書-1

山東省臨沂市涑河濱水景觀工程

（生態(tài)休閑段）

設

計

項

目

策

劃

書

上�，F(xiàn)代建筑設計集團有限公司

201*-11-25

項目名稱：涑河濱水景觀工程（生態(tài)休閑段）

建設單位：涑河綜合治理開發(fā)建設指揮部

設計策劃：上海現(xiàn)代建筑設計集團有限公司

區(qū)位規(guī)劃范圍

臨沂市蘭山區(qū)，東至臨西十路涑河橋，西至西外環(huán)，南至南涑堤路，北至聚才路，占

地面積37公頃。

項目建設目的

加強涑河兩岸綜合治理開發(fā)建設，徹底改善涑河河道的瀉洪條件，提高城市防洪能力，

全面啟動涑河區(qū)域環(huán)境綜合整治和舊城改造工程，從根本上改善沿岸群眾的工作和生活環(huán)境，提升城市環(huán)境品質。

項目策劃建議

建設原則:

*** 堅持可持續(xù)發(fā)展原則。遵循自然規(guī)律和經濟規(guī)律，合理開發(fā)利用各類資源，強調經濟、

社會與生態(tài)環(huán)境協(xié)調發(fā)展，建設可持續(xù)發(fā)展蘭山區(qū)。

*** 堅持因地制宜原則。從蘭山區(qū)具體的資源與環(huán)境條件出發(fā)，合理規(guī)劃布局，明確地塊功

能，充分發(fā)揮其優(yōu)勢，強調體現(xiàn)地方特色。

*** 堅持源頭生態(tài)建設和過程生態(tài)建設及末端生態(tài)建設的統(tǒng)一。生態(tài)建設不局限于恢復和重

建退化的生態(tài)系統(tǒng)，更要在市民行為過程和行為初始、行為背景中展開和進行，在經濟

過程和社會過程中進行。

*** 堅持以人為本的原則。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式、心理需求、行為特征和審美觀念；

強調生態(tài)城區(qū)建設的全民參與性，實現(xiàn)政府、企業(yè)和公眾等各方力量的有機結合。

生態(tài)規(guī)劃與建設項目特征：蘭山區(qū)無公害花卉（鮮果）基地

1． 生態(tài)規(guī)劃與建設按序列即：源、鏈、系、業(yè)四個不同等級層次進行的生態(tài)規(guī)劃與建設，

不同等級層次的生態(tài)規(guī)劃與建設在目標及建設手段等方面可以存在差異。既要考慮各個

具體模式，又要整合不同的模式。一個等級上的生態(tài)規(guī)劃與建設是上等級生態(tài)規(guī)劃與建

設的組成部分，同時又是下等級生態(tài)規(guī)劃與建設的系統(tǒng)綜合，而由此構成的生態(tài)規(guī)劃與

建設鏈，其最終建設目標都是一致的，即實現(xiàn)這一區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

2． 不同等級層次的程式

2.1 源——蘭山區(qū)無公害花卉（鮮果）基地規(guī)劃與建設模式

綠色花卉（鮮果）基地規(guī)劃與建設既可創(chuàng)建成為就業(yè)培訓基地也是保證產品安全生產的基礎�；�地規(guī)模大小可以不等，但其經營主體一般可為個體或專項企業(yè)。基地規(guī)劃與建設的宗旨是在維護環(huán)境效益的前提下，以經濟效益為中心，兼顧社會效益。規(guī)劃該基地全面推行無公害生產技術，圍繞產前、中、后實現(xiàn)鏈式開發(fā)。

主要措施：

1）無公害花卉（鮮果）生產技術集成、優(yōu)化和應用，包括優(yōu)質新品種應用與推廣，無公害花卉（鮮果）生產環(huán)境調控技術，病蟲害綜合防治技術，無公害肥料施用技術，新型耕作制度應用等；

2）無公害產品轉型增值技術應用，包括產品采后處理、產品包裝、產品貯運等技術；

3）無公害產業(yè)化開發(fā)，推廣“公司+就業(yè)培訓組織+個體勞動者”等產業(yè)化經營模式，切實提高產品市場競爭力和整體效益；

4）創(chuàng)建無公害花卉產品生產基地和山東省綠色產品品牌。

蘭山區(qū)無公害花卉（鮮果）基地可分期實施，建設后的效果也可逐步形成。通過無公害基地規(guī)劃與建設，首先是土地資源得到合理高效利用，有利于生態(tài)環(huán)境的保護，并提供優(yōu)質、無污染、安全的綠色產品，產生良好的經濟效益；其次，有利于地區(qū)就業(yè)創(chuàng)收、消除貧困，產生良好的社會效益；再者，綠色產品較高而穩(wěn)定的產量以及高于普通產品的價格，使生產更具有采用新技術的能力，從而提高技術的到位率。另一方面，基地的生態(tài)規(guī)劃與建設更強調具體技術的應用，從原料產地環(huán)境條件的本底調查及檢測、生產過程的嚴格監(jiān)控，到產品的加工、包裝，均要求采用先進的技術設備和具有良好的經營者素質。因此，要使土地得到高效合理和持續(xù)的利用，必須進行地塊設計。

2.2 鏈——“花－魚－禽”立體規(guī)劃與建設模式

在無公害花卉（鮮果）種植基地相鄰處規(guī)劃建設一個綠色淡水水族養(yǎng)殖基地、一個高產無公害水培花卉（鮮果）種植基地和一個高產無公害稀禽基地。各基地分別為不同的個體經營，但都處于相近的環(huán)境條件，可以從鏈上對其進行立體生態(tài)規(guī)劃與建設。在花卉（鮮果）種植基地選用高產、優(yōu)質、抗病的水生花卉（鮮果）良種，適時放養(yǎng)觀賞稀禽，利用稀禽吃蟲、禽糞給水培植物提供營養(yǎng)，且能松土、除草、促進根系發(fā)育，形成完整的生物鏈。禽窩積糞養(yǎng)蚯蚓，或加工成飼料，喂禽或作為淡水族的餌料；或加工成有機肥，作為花卉（鮮果）種植基地肥料。用水族養(yǎng)殖基地的塘水灌溉田地，河塘淤泥作為花卉（鮮果）種植基地的基肥�；ɑ埽�鮮果）種植基地采花果后處理后的剩余葉，加工成飼料，作為水族稀禽的飼料。從而形成田養(yǎng)禽、禽吃蟲、禽窩積糞養(yǎng)蚯蚓、蚯蚓喂水族稀禽、河塘水入田地、河塘淤泥進田地、殘葉加工成水族稀禽飼料等的資源多級利用和循環(huán)立體產業(yè)結構。

鏈的生態(tài)規(guī)劃與建設，不僅要采取具體技術措施，更要注重具體技術間的適配組合，“花－魚－禽”立體建設模式很好地體現(xiàn)了這一尺度上土地利用方式的差別。技術仍然是很重要的因素，但是單一的技術是不夠的，而是一整套技術的組合。如對于立體產業(yè)

模式，要在有限的水資源、土地資源、生物資源和社會經濟資源的基礎上，按大產業(yè)的思路，充分利用時間的連續(xù)性和空間的多層性，通過優(yōu)化組合無公害種植技術、綠色養(yǎng)殖技術、物質與能量多級利用技術等，實現(xiàn)多業(yè)配合、多業(yè)交叉、多層利用、多級開發(fā)、共同提高、協(xié)調發(fā)展。這一尺度上的生態(tài)規(guī)劃與建設目標，也從地塊上主要側重于某一效益，發(fā)展到環(huán)境效益、經濟效益和社會效益之間的結合，各效益之間開始強調協(xié)調共贏。

2.3 系——“種—沼—養(yǎng)”生態(tài)規(guī)劃與建設模式

沼氣工程是解決區(qū)域地生活及生產過程中各類有機廢棄物資源化的一種有效方式。規(guī)劃建設一個沼氣加工地，聯(lián)接無公害花卉（鮮果）種植基地、綠色淡水水族養(yǎng)殖基地和高產無公害水培花卉（鮮果）種植基地，及有機生活垃圾收集系統(tǒng)，形成一個以沼氣為紐帶的“種—沼—養(yǎng)”三位一體的生態(tài)產業(yè)建設模式。在此模式中，各基地及沼氣工程分別由不同的就業(yè)個體或企業(yè)承包經營，同時輻射影響到附近市民，需要從地方法規(guī)上對其進行生態(tài)規(guī)劃與建設。

規(guī)劃建設地埋式沼氣凈化裝置，接受花卉（鮮果）基地采后處理后的剩余葉和水培植物稈，以及有機生活垃圾的處理。產出的沼氣用于養(yǎng)殖場和花展溫室的供熱，還可解決部分生活能源問題，減少污染源。部分沼渣養(yǎng)蚯蚓，蚯蚓喂稀禽；部分沼渣和沼液作為花卉基地和水培基地的有機肥料；部分沼渣作為水族的部分飼料。從而建立起以沼氣工程為中心、與種植基地、水族養(yǎng)殖基地和生產就業(yè)者互利合作聯(lián)系的沼氣開發(fā)體系，走上生態(tài)產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

2.4 業(yè)——“花—企—旅”生態(tài)經濟規(guī)劃與建設模式

蘭山區(qū)利用區(qū)域較強的環(huán)境支撐力，及具特色的經濟優(yōu)勢和社會優(yōu)勢，通過優(yōu)化組合，將其轉化為經濟效益和社會效益，加快生態(tài)致富的步伐，建立“花—企—旅”等各產業(yè)緊密結合的生態(tài)經濟規(guī)劃與建設模式。

首先，堅持生態(tài)產業(yè)的思想，使生態(tài)產業(yè)中的各個行業(yè)之間逐步形成物質循環(huán)利用和能量多級轉化的立體網(wǎng)絡結構。采用現(xiàn)代化科技，充分發(fā)揮產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)“內循環(huán)”功能，實現(xiàn)產業(yè)生產要素間的最佳結合、物能流的高效轉換及生物產品的多層充分利用。其次，建立起“公司+就業(yè)培訓組織+個體勞動者”的產業(yè)模式，將種植業(yè)與加工業(yè)有機聯(lián)系起來，完善產業(yè)鏈。以特色花卉產品加工為突破口，生產安全、優(yōu)質的綠色花卉產品；按照現(xiàn)代企業(yè)制度加大技術投入和創(chuàng)新，增強企業(yè)競爭力；大力實施清潔生產，強化環(huán)境管理，實現(xiàn)經濟的科技化、規(guī)�；�、綠色化；建立工貿綜合服務中心，以適應生態(tài)業(yè)向公司+就業(yè)培訓組織+個體勞動者方向發(fā)展的要求，為一體化創(chuàng)造適宜的軟硬件環(huán)境。

再者，以蘭山區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境為依托，以生態(tài)旅游理論為指導，以“生態(tài)教育觀光休閑”為主題，建設花卉（鮮果）體驗旅游區(qū)和生態(tài)觀光區(qū)，加快發(fā)展生態(tài)旅游，使蘭山區(qū)為臨沂市生態(tài)旅游的重要組成部分。在花卉（鮮果）體驗旅游區(qū)開發(fā)灘涂捉鮮、垂釣、水族樂等項目。積極鼓勵市民參與到生態(tài)旅游發(fā)展中來，建立生態(tài)旅游區(qū)與當?shù)厣鐓^(qū)的聯(lián)合共管機制，制定相應的規(guī)約，共同解決生態(tài)旅游發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題。

3.策劃結論:

采取源、鏈、系、業(yè)四個不同等級層次的生態(tài)規(guī)劃與建設的模式，著重分析和探討策劃模式的特征，主要從“自上而下”、“自下而上”兩方面討論。

自上而下：上一級的生態(tài)規(guī)劃與建設是下一級生態(tài)規(guī)劃與建設的系統(tǒng)綜合，其目標必須落實到下一級的生態(tài)規(guī)劃與建設中才能得以實現(xiàn)。規(guī)劃地區(qū)的生態(tài)建設，謀求地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，追求經濟、社會和環(huán)境效應的協(xié)調統(tǒng)一，調動政府、企業(yè)、科研單位、個體等各個主體的力量，采用先進技術，采取現(xiàn)代管理，所有這些的方方面面，最終都要落實到具體的有效實施(感謝訪問公文素材庫：www.seogis.com/cehuashu/

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