第一篇：咨詢項(xiàng)目方案撰寫

常見管理咨詢項(xiàng)目

方案撰寫經(jīng)驗(yàn)分享提綱 （以實(shí)際培訓(xùn)時(shí)的課程大綱為準(zhǔn)）

一、金字塔原理與寫作結(jié)構(gòu)介紹

二、管理咨詢項(xiàng)目建議書的編寫方法

1、幾種常見項(xiàng)目編寫方法介紹與比較；

2、項(xiàng)目建議書的邏輯結(jié)構(gòu)與思路；

3、有關(guān)注意事項(xiàng)；

4、建議書案例點(diǎn)評。

三、調(diào)研報(bào)告的編寫方法

1、常見管理咨詢項(xiàng)目的調(diào)研內(nèi)容；

2、調(diào)研的一般流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；

3、調(diào)研的工具選用與調(diào)研注意事項(xiàng)；

4、調(diào)研報(bào)告的撰寫思路

案例回顧與經(jīng)驗(yàn)分享提綱

（以實(shí)際培訓(xùn)時(shí)的課程大綱為準(zhǔn)）

一、項(xiàng)目總體回顧

二、項(xiàng)目背景介紹與初步需求理解

三、項(xiàng)目過程回顧

1、進(jìn)場前準(zhǔn)備；

2、啟動儀式；

3、準(zhǔn)備調(diào)研計(jì)劃；

4、中高層訪談?wù){(diào)研；

5、問卷調(diào)研與數(shù)據(jù)整理；

6、企業(yè)調(diào)研診斷報(bào)告與匯報(bào)溝通；

7、企業(yè)文化大綱方案構(gòu)思、策劃與研討；

8、案例二次訪談計(jì)劃與實(shí)施；

9、方案撰寫；

10、提交、修改、完善；

……

再提交、修改、完善。

項(xiàng)目回顧與建議（對客戶）。

最后溝通，此次項(xiàng)目結(jié)案。

四、項(xiàng)目成果

1、項(xiàng)目本身文案成果；

2、項(xiàng)目過程中的學(xué)習(xí)成果；

3、二次項(xiàng)目開發(fā)；

五、項(xiàng)目教訓(xùn)與經(jīng)驗(yàn)分享

1、3個(gè)教訓(xùn)

2、5個(gè)經(jīng)驗(yàn)

3、1個(gè)期望

六、二次開發(fā)進(jìn)展與開發(fā)構(gòu)想

第二篇：企劃方案

深圳市品琦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司企劃案

目的：為了讓深圳市品琦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司走上管理規(guī)范化、發(fā)展戰(zhàn)略化、目標(biāo)有計(jì)劃的踏上旅程，并有效推動公司改革，推動品琦品牌全面轉(zhuǎn)型的大計(jì)，將為深圳市品琦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃/營銷規(guī)劃/品牌推廣計(jì)劃/產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃/內(nèi)部管理規(guī)劃等相關(guān)項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施工作。

l計(jì)劃時(shí)間：（201*--201*）

l計(jì)劃內(nèi)容：為公司提供6大系統(tǒng)服務(wù)。

第一：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與組織建設(shè)；

第二．品牌推廣計(jì)劃的制定

第三．品牌產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃制定

第四：企業(yè)發(fā)展方向的規(guī)劃

第五：企業(yè)人才規(guī)劃(招聘/考核/培訓(xùn))

第六：品牌發(fā)展規(guī)劃制定

內(nèi)容細(xì)則：

第一：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與組織建設(shè)

一、公司管理章程與規(guī)范部分

1、組織架構(gòu)

2、員工職責(zé)

3、行為要?jiǎng)t

4、各部門職責(zé)分工

5、人事管理

a．招聘及入職管理

b．考勤管理

c．工作證、工衣管理

d．出差管理

e．請假管理

f．獎(jiǎng)懲管理

g．薪資管理

h．離職管理

i．勞動合同管理

6．人事考核管理

員工異動制度

員工培訓(xùn)與進(jìn)修管理

福利管理

先進(jìn)工作者、優(yōu)秀員工評選

工傷管理?xiàng)l例

文件管理制度

內(nèi)部稽查管理制度

體檢管理制度

7．行政管理

食堂管理

宿舍管理

tel、fax、管理

辦公用品管理

印鑒管理制度

公司參觀接待管理制度

安全管理

車輛管理

出差管理

會議管理制度

保密制度

計(jì)算機(jī)及信息技術(shù)管理

管理人員工作紀(jì)律

出入公司管理制度

采購管理制度

二：營銷部管理規(guī)劃部分

（一）營銷中心的組織架構(gòu)

1、編制設(shè)置原則：

2、崗位分類

3、機(jī)構(gòu)及人員設(shè)置：

（二）、營銷中心的工作職能

（三）、營銷中心工作責(zé)任

（四）、營銷中心的工作聯(lián)系

（五）、營銷中心下轄各部門的工作職能

1、市場部的工作職能

2、業(yè)務(wù)部的工作職能

（六）、營銷中心各崗位職責(zé)

1、營銷總監(jiān)的工作職責(zé)：

a.營銷中心的日常營銷管理工作

b.與各部門的協(xié)調(diào)管理

c.營銷總監(jiān)的權(quán)限

d.營銷總監(jiān)的職務(wù)要求如下：

2、市場部所轄各崗位職責(zé)

a.市場部經(jīng)理的工作職責(zé)

b.廣告企劃經(jīng)理的工作職責(zé)

c.設(shè)計(jì)主任的工作職責(zé)

3、銷售部內(nèi)各崗位的工作職責(zé)

a.銷售部經(jīng)理的工作職責(zé)

b. 銷售部經(jīng)理助理的工作職責(zé)

c.零售經(jīng)理的工作職責(zé)

d.店長的工作職責(zé)

e.店員的工作職責(zé)

4、直屬分公司內(nèi)各崗位的工作職責(zé)

a.直屬分公司總經(jīng)理的工作職責(zé)

b.直屬分公司總經(jīng)理助理的工作職責(zé)

（七）、營銷中心員工薪酬績效考核管理制度

1、適用范圍

2、基本原則

3、目標(biāo)體系

4、目標(biāo)的確立

5、薪金標(biāo)準(zhǔn)及人員編制

a.崗位分類

b.分級標(biāo)準(zhǔn)及工資待遇

c.其它補(bǔ)貼

6、工資/獎(jiǎng)金的提取及發(fā)放

a.銷售部經(jīng)理月度工作考核標(biāo)準(zhǔn)

b.銷售部拓展業(yè)務(wù)人員工作考核標(biāo)準(zhǔn)

c.銷售部客戶人員工作考核標(biāo)準(zhǔn)

d.銷售支援系統(tǒng)員工（含市場部、商品部及銷售助理）工作考核標(biāo)準(zhǔn)e.年底發(fā)放年終任務(wù)風(fēng)險(xiǎn)金

f.年終獎(jiǎng)發(fā)放管理

三：生產(chǎn)部管理規(guī)劃部分

（一）生產(chǎn)部組結(jié)構(gòu)

（二）生產(chǎn)部人員配置

（三）生產(chǎn)部作業(yè)流程

（四） 生產(chǎn)部工作職責(zé)

（五） 生產(chǎn)部各崗位職務(wù)說明書

1．生產(chǎn)部經(jīng)理職務(wù)說明書

2．生產(chǎn)調(diào)度主任職務(wù)說明書

3．采購主任職務(wù)說明書

4．車間生產(chǎn)主管職務(wù)說明書

5．工程部主管職務(wù)說明書

6．倉庫管理員職務(wù)說明書

7．生產(chǎn)組長職務(wù)說明書

8．包裝組長職務(wù)說明書

（六）生產(chǎn)部員工績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

三：人力資源部管理規(guī)劃部分

（一）、人力資源部組織架構(gòu)

（二）、人力資源部人員配置

（三）、人力資源部作業(yè)流程

（四）、人力資源部工作職責(zé)

（五）、人力資源部各崗位職務(wù)說明書

1． 人力資源部經(jīng)理職務(wù)說明書

2． 公司辦公室主任職務(wù)說明書

3.文員職務(wù)說明書

4.后勤主任職務(wù)說明書

5.資料室主任職務(wù)說明書

6.保安組長職務(wù)說明書

7.伙房組長職務(wù)說明書

8.衛(wèi)生組長崗位職責(zé)

（六）、人力資源部員工績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

1．經(jīng)理績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

2．辦公室主任績效考核標(biāo)準(zhǔn)

3．辦公室文員績效考核標(biāo)準(zhǔn)

4．后勤員工績效考核標(biāo)準(zhǔn)

5．資料室主任、后勤主任、人事主任

四：商品開發(fā)部管理規(guī)劃部分

（一）商品開發(fā)部組織結(jié)構(gòu)

（二）商品開發(fā)部人員配置

（三）商品開發(fā)部作業(yè)流程

（四）商品開發(fā)部工作職責(zé)

（五）商品開發(fā)部各崗位職務(wù)說明書

1．產(chǎn)品開發(fā)部經(jīng)理職務(wù)說明書

2．產(chǎn)品開發(fā)部副經(jīng)理職務(wù)說明書

3．首席設(shè)計(jì)師職務(wù)說明書

5．設(shè)計(jì)師職務(wù)說明書：

6．設(shè)計(jì)助理員職務(wù)說明書

7．樣板師職務(wù)說明書

（六）商品開發(fā)部員工績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

1．商品開發(fā)部經(jīng)理績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

2．首席設(shè)計(jì)師績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

3．設(shè)計(jì)師績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

4．設(shè)計(jì)助理員績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

五：財(cái)務(wù)部管理規(guī)劃部分

（一）財(cái)務(wù)部組織結(jié)構(gòu)

（二）財(cái)務(wù)部人員配置

（三）財(cái)務(wù)部工作流程

（四）財(cái)務(wù)部工作職責(zé)

（五）財(cái)務(wù)部各崗位職務(wù)說明書

1．財(cái)務(wù)部經(jīng)理職務(wù)說明書

2．主辦會計(jì)職務(wù)說明書

3．出納員職務(wù)說明書

（六）財(cái)務(wù)部員工績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

1．財(cái)務(wù)部經(jīng)理績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

2．主辦會計(jì)績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

3．出納員績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

六：品質(zhì)管理部管理規(guī)劃部分

（一）品管部組織結(jié)構(gòu)

（二）品管部工作流程

（三）品管部人員配置

（四）品管部工作職責(zé)

（五）品管部各崗位職務(wù)說明書

1．品管部經(jīng)理職務(wù)說明書

2．品管助理職務(wù)說明書

（六）品管部員工績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

1．品管部經(jīng)理績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

2．品管助理績效考核評分標(biāo)準(zhǔn)

七：員工手冊的編制

第一章/總則

第二章/考勤

第三章/聘用與異動

第四章/假期

第五章/薪酬及福利制度

第六章/人事考核制度

第七章/培訓(xùn)制度

第八章/獎(jiǎng)懲制度

第九章/行(請收藏好范文 網(wǎng)：www.seogis.com)為準(zhǔn)則

第十章/其它

第二．品牌推廣計(jì)劃的制定

一：負(fù)責(zé)組建公司營運(yùn)團(tuán)隊(duì)

二：負(fù)責(zé)制定公司訂貨方案

三：負(fù)責(zé)公司合同書的編制工作（營銷部所有用的合同） 第三．品牌產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃制定

一：產(chǎn)品風(fēng)格定位方案

二：協(xié)助公司做好產(chǎn)品開發(fā)工作

三：協(xié)助公司做好產(chǎn)品組合工作

四：為公司提供產(chǎn)品的資息

第四：企業(yè)發(fā)展方向的規(guī)劃

第五：企業(yè)人才規(guī)劃(招聘/考核/培訓(xùn))

第六：品牌發(fā)展規(guī)劃制定

以上方案是本人為公司的現(xiàn)狀所做的企劃案，請參考。

第三篇：來福士廣場——?jiǎng)P德置地項(xiàng)目企劃方案

來福士廣場——?jiǎng)P德置地項(xiàng)目企劃方案

來福士廣場簡介：

上海來福士廣場是一座集51層甲級智能化寫字樓、8層大型購物中心和2層停車場為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該項(xiàng)目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點(diǎn)。

來福士廣場是上海最高的寫字樓之一。黃金的位置，便捷的交通，周圍林立的星級酒店和一覽無余的城市風(fēng)光都使來福士廣場成為眾多跨國公司的首選之地。

來福士廣場購物中心已于201*年11月1日開業(yè)。憑借豐富的零售業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，商場運(yùn)營管理專家們已為來福士廣場的每個(gè)樓面精心規(guī)劃了相應(yīng)的風(fēng)格與主題。每個(gè)樓面的商鋪都經(jīng)營著相關(guān)商品，配合遍布商場的指示牌，顧客能享受極大的購物便利，而租客也從大量客流中獲得商機(jī)。

來福士廣場各樓主題：

地下1樓特色集市

1樓摩登精品

2樓流行服飾

3樓休閑服飾

4樓男性世界與運(yùn)動

5樓運(yùn)動生活天地

6樓美食廣場

7樓健身與美容

來福士廣場行銷企劃

1、定位

樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。因?yàn)闃潜P在發(fā)售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準(zhǔn)備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

如何精心準(zhǔn)備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個(gè)問題：首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標(biāo)群，即什么樣的人會買這個(gè)樓。市場營銷定位，消費(fèi)階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費(fèi)者的生活習(xí)慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個(gè)前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費(fèi)群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時(shí)，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價(jià)對人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個(gè)辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘�求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時(shí)，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3a、5a、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點(diǎn)，而各個(gè)國家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，5a即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時(shí)，都強(qiáng)調(diào)5a級，當(dāng)時(shí)外商都很驚訝于中國大陸也有5a級的寫字樓。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費(fèi)水平的不同，通過價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。

2、價(jià)格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場變化莫測，樓宇的定價(jià)要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：1、類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進(jìn)行全方位的評估后作出定價(jià)。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部價(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比

較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動市場。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、定價(jià)比例

一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三保以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費(fèi)者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會”想要什么，在滿足消費(fèi)者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個(gè)概念，營造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個(gè)成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個(gè)值得注意的問題是市場旺銷時(shí)，不能盲目提價(jià)，否則會導(dǎo)致市場崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實(shí)施

樓盤的銷售要實(shí)行專業(yè)對口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍。因此，培養(yǎng)

和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個(gè)優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時(shí)也是人格、品位、審美價(jià)值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng)，因?yàn)槿魏我淮武N售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。這也是一個(gè)合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟(jì)整個(gè)鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

第四篇：凱德置地房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企劃方案

凱德置地房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企劃方案

凱德置地開發(fā)企劃

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。

第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；

5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進(jìn)行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體

地位。

十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會問題之一。1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運(yùn)行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營程序。

1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會的過程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對集體土

地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項(xiàng)目開工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序

房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。

凱德置地開發(fā)項(xiàng)目榮譽(yù)

201*-10

凱德?風(fēng)尚在第34屆成都市房地產(chǎn)交易會上被評為“居有所值?科技名盤

201*-06

凱德?泊宮榮獲201*’廣佛新人居十大高端領(lǐng)袖名盤”稱號

201*-03

凱德?風(fēng)尚被成都傳媒集團(tuán)譽(yù)為“201*年度科技創(chuàng)新樓

201*-03

凱德置地被評為201*年度黃浦區(qū)優(yōu)秀外商投資企業(yè)

201*-03

“天山河畔花園”被評為201*年度創(chuàng)建上海市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)

201*-03

“林茵湖畔園”東西被評為201*年度創(chuàng)建上海市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)

201*-01

卓錦萬代獲得搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)201*中國地產(chǎn)新視角“北京別墅銷售十強(qiáng)”

201*-01

凱德置地獲第五屆北京地產(chǎn)年度風(fēng)云榜“全國性及國際地產(chǎn)品牌北京表現(xiàn)力十強(qiáng)企業(yè)”

201*-01

凱德?品元項(xiàng)目獲第五屆北京地產(chǎn)年度風(fēng)云榜“201*年最值得期待樓盤”

201*-11

凱德?上元項(xiàng)目在搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“201*中國住宅戶型設(shè)計(jì)大賽”中獲得“最佳景觀戶型獎(jiǎng)”

201*-10

凱德置地在由新華社上海證券報(bào)主辦的201*“責(zé)任中國?和諧地產(chǎn)”評選頒獎(jiǎng)典禮上，獲得“201*最

具社會責(zé)任房地產(chǎn)公司”稱號。

201*-09

凱德視界：全國人居經(jīng)典雙金獎(jiǎng)

201*-09

凱德視界：國際住協(xié)綠色建筑獎(jiǎng)

201*-08

凱德?上元項(xiàng)目在建設(shè)部主辦的第13屆中國國際城市建設(shè)（案例）展覽會的主題活動上獲得了“高品質(zhì)復(fù)合型綠色人文社區(qū)項(xiàng)目”的榮譽(yù)

第五篇：項(xiàng)目企劃資料

項(xiàng)目企劃資料

如何寫投資項(xiàng)目企劃書

有了項(xiàng)目以后，沒有錢怎么辦?尋找風(fēng)險(xiǎn)投資是最佳選擇。但風(fēng)險(xiǎn)投資在中國廣大地區(qū)還很陌生，很多民營企業(yè)家都不知道商業(yè)企劃書怎么寫，甚至還不知道是叫商業(yè)企劃書。商業(yè)企劃書在項(xiàng)目融資中十分重要。事關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資成敗。投資企劃書主要是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家有了好的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目后尋找風(fēng)險(xiǎn)投資家來投資的商業(yè)說明書或鼓動風(fēng)險(xiǎn)投資家投資的商業(yè)計(jì)劃說明。因此，要寫好投資商業(yè)企劃書，第一，是要鼓動風(fēng)險(xiǎn)投資家投資，這就要激發(fā)起風(fēng)險(xiǎn)投資家投資的狂熱激情與投資欲望，商業(yè)企劃書的寫法就要或引人入勝或震撼人心或扣人心弦。第二是要打消風(fēng)險(xiǎn)投資的疑慮，大多數(shù)情況下，風(fēng)險(xiǎn)投資家都是對項(xiàng)目將信將疑，因此，商業(yè)企劃書要周密、慎重、詳細(xì)、精當(dāng)。第三是條件充足，即項(xiàng)目開發(fā)（技術(shù)含量）有前景，產(chǎn)品（服務(wù)）有市場，管理團(tuán)隊(duì)精干高效，財(cái)務(wù)管理穩(wěn)當(dāng)、周靠；因此商業(yè)企劃書要素必須齊備，至少要有技術(shù)分析（技術(shù)前景及成熟程度、產(chǎn)能設(shè)計(jì)、制造優(yōu)勢及制造計(jì)劃、質(zhì)量控制與質(zhì)量管理）、產(chǎn)業(yè)分析（包括宏觀政策）、市場分析（包括營銷策略、競爭對手及競爭環(huán)境分析）、財(cái)務(wù)分析（投資概算、估算、預(yù)測分析、風(fēng)險(xiǎn)及收益分析）、管理分析（管理團(tuán)隊(duì)、風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家本人，必須介紹整個(gè)管理隊(duì)伍及其職責(zé)，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣，細(xì)致描述每個(gè)管理者將對公司所做的貢獻(xiàn)；同時(shí)商業(yè)企劃書中還應(yīng)明確管理目標(biāo)以及組織機(jī)構(gòu)圖）。第四，格式要正確，即要按照規(guī)范的商業(yè)企劃書模式來寫出，要有計(jì)劃摘要，這個(gè)摘要必須能讓投資家有興趣并渴望得到更多的信息，它將給投資家留下長久的印象。計(jì)劃摘要將是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家所寫的最后一部分內(nèi)容，但卻是出資者首先要看的內(nèi)容，它十分重要。主要包括從計(jì)劃中摘錄出與籌集資金最相干的細(xì)節(jié)：即對公司的基本情況，公司的優(yōu)勢以及局限，公司的競爭對手，營銷和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，公司的管理隊(duì)伍等情況，要求概括得簡明而生動。打個(gè)比方，公司是一本書，那么計(jì)劃摘要就是這本書的封面，做得好，一下子就可以吸引住投資者目光。

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