第一篇：小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)保證書

我公司愿意從接到《投標(biāo)單位入圍通知書》之日起，參與全過(guò)程投標(biāo)活動(dòng)。在此期間，我公司保證在資格預(yù)審中所提交的一切資料是真實(shí)的，在投標(biāo)過(guò)程中完全遵守文件規(guī)定操作，中途不會(huì)采用任何不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，并服從招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組作出的決定，并保證中途不撤出投標(biāo)活動(dòng)。若違反上述保證，我公司愿被沒收投標(biāo)保證金并承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

特此保證

投標(biāo)單位：

法人代表：

日 期：

第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

——前期開發(fā)遺留問(wèn)題探究

城建工管班王志明學(xué)號(hào)：0811010051

摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對(duì)在建住宅小區(qū)進(jìn)行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。但是在建設(shè)單位與物業(yè)管理公司交接的過(guò)程中，常常因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱或是互相推脫責(zé)任留下諸多難以解決的問(wèn)題，被稱為前期開發(fā)遺留問(wèn)題。我謹(jǐn)以此論文闡述自己愚見，簡(jiǎn)單探究一下我國(guó)住宅小區(qū)前期開發(fā)中有哪些遺留問(wèn)題及相應(yīng)的處理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)物業(yè)交接物業(yè)費(fèi)房屋維修基金

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小區(qū)。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、服務(wù)業(yè)主是建設(shè)單位。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過(guò)公開招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)公司。

3、細(xì)節(jié)決定成敗。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝修過(guò)程中，物管公司既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會(huì)碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

4、工作展開在業(yè)主大會(huì)召開之前。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

5、需大量收集各種資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

1、通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無(wú)論物業(yè)(請(qǐng)你繼續(xù)關(guān)注公文素材庫(kù)：www.seogis.com)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。

2、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系

物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見

3、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。

4、衛(wèi)生保潔工作

前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)，減少灰塵污染。其次是加強(qiáng)宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

5、治安維護(hù)工作

小區(qū)在建期間各種工人機(jī)械出入頻繁，很多不法分子會(huì)趁機(jī)潛入工地進(jìn)行盜竊、勒索等違法行為。小區(qū)保安必須做好人員的登記識(shí)別工作，盡量做到出入有證件，請(qǐng)假有假條，記住出入車輛的外形及車牌號(hào)，做到見車思人。

三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問(wèn)題。

1、協(xié)議問(wèn)題。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同�！币詤f(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

2、收費(fèi)問(wèn)題。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費(fèi)要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門批準(zhǔn)才能實(shí)施，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)報(bào)物價(jià)部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費(fèi)。

《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)》

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。

第十二條 乙方對(duì)業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。

3、三者關(guān)系問(wèn)題。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一

種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，物管公司無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。

4、安民告示問(wèn)題。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的，業(yè)主來(lái)自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及早安民告示，可通過(guò)通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊(cè)，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊(cè)，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

四、前期開發(fā)遺留問(wèn)解決辦法

“物業(yè)管理矛盾”已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。其中，前期開發(fā)遺留問(wèn)題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問(wèn)題引發(fā)。那我們有哪些解決的對(duì)策呢？

以下是5月26號(hào)北京市委發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）中的規(guī)定。

北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負(fù)責(zé)提供前期物業(yè)服務(wù)，并且在業(yè)主大會(huì)沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務(wù)幫助籌備業(yè)主大會(huì)；物業(yè)服務(wù)分成五個(gè)等級(jí)，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級(jí)??

此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。與此同時(shí)，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)目前正在研究制定30余個(gè)配套政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實(shí)提供支撐。

北京出臺(tái)的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為這種解決問(wèn)題的方式很值得其他地方借鑒。

1、在業(yè)主大會(huì)成立之前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)和管理完善責(zé)任�！掇k法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)。 也就是說(shuō)，當(dāng)業(yè)主大會(huì)主體沒有出現(xiàn)時(shí)，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、 明確了前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)，把物業(yè)共用部分交接查驗(yàn)作為前期開發(fā)與后期管理的分界點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)成立并確定物業(yè)管理方式后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接。

3、業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)。長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題糾紛不斷，直接影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關(guān)系的建立。

4、 物業(yè)公司須每年“晾”賬單 。一是實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，推動(dòng)企業(yè)資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由傳統(tǒng)的資質(zhì)管理向行為管理過(guò)渡。二是調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項(xiàng)目備案制度。三是創(chuàng)新項(xiàng)目管理模式，建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。四是制定物業(yè)項(xiàng)目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)的接撤管活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：《北京：開發(fā)商“離場(chǎng)”不得遺留問(wèn)題 》——房產(chǎn)——人民網(wǎng)

《北京市物業(yè)管理辦法》

《前期物業(yè)管理》——百度百科

《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征》——中國(guó)物業(yè)管理培訓(xùn)信息網(wǎng)

《關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇

第三篇：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知

德市建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知

寧建房〔201*〕33號(hào)

各縣（市、 區(qū)）建設(shè)局、房管局：

為了進(jìn)一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、省建設(shè)廳《福建省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)就進(jìn)一步做好前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、凡在我市行政區(qū)域范圍內(nèi)，總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)和總面積在1萬(wàn)平方米以上的高層住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)小于上述規(guī)模的物業(yè)項(xiàng)目，須經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，方可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理。

二、前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上公布招標(biāo)公告,并同時(shí)在寧德市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

三、通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成：

1、新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

2、預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

3、非出售類的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

四 、前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)寧德市建設(shè)局房管所備案：

1、寧德市前期物業(yè)管理招標(biāo)備案表；

2、與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件（主要包括：建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖、開發(fā)建設(shè)單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書）；

3、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

4、招標(biāo)文件；

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

五、前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，提交以下材料報(bào)寧德市建設(shè)局房管所備案：

1、寧德市前期物業(yè)管理中標(biāo)備案表；

2、開標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程記錄；

3、確定中標(biāo)人的方式及理由；

4、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；

5、中標(biāo)人的投標(biāo)文件；

6、與中標(biāo)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

7、招標(biāo)代理委托合同；

8、業(yè)主臨時(shí)公約。

9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

六、總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，或總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的高層住宅，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門審批：

1、寧德市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)表；

2、采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的書面證明材料；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖；

4、開發(fā)建設(shè)單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；

5、擬選聘的物業(yè)管理企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

（第四、五、六條提供復(fù)印件的須加蓋企業(yè)公章，同時(shí)提交原件進(jìn)行核實(shí)）。

七、有關(guān)工作要求

1、開發(fā)建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，將依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定予以行政處罰。

2、在我市實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)在我市委托具有物業(yè)服務(wù)招標(biāo)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在我局的監(jiān)督下，從我局公布的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中以隨機(jī)抽取的方式確定評(píng)標(biāo)專家，否則評(píng)標(biāo)無(wú)效。

3、注冊(cè)地以外的省內(nèi)二、三級(jí)，省外一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持有關(guān)規(guī)定材料到我局房管所報(bào)備后方可在我市從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

4、各級(jí)建設(shè)房管相關(guān)職能部門要通力合作，密切配合，嚴(yán)格把關(guān)，共同促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的規(guī)范發(fā)展，特別是受理商品房預(yù)售許可的職能部門，在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，要審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照本通知要求，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，對(duì)沒有按照本通知要求選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)通知物業(yè)管理職能部門，督促房地產(chǎn)企業(yè)限期整改。

5、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照本通知的要求通過(guò)招投標(biāo)方式承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

6、其他物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)單位以及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)的，可參照本通知執(zhí)行。

7、本通知201*年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、寧德市前期物業(yè)管理招標(biāo)備案表

2、寧德市前期物業(yè)管理中標(biāo)備案表

3、寧德市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)表

表格下載：前期物業(yè)管理招標(biāo)備案表等

寧德市建設(shè)局

二o一o年六月二十九日

第四篇：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作程序

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作程序

一、招標(biāo)籌備

實(shí)施主體：物業(yè)建設(shè)單位（招標(biāo)人）

工作內(nèi)容：根據(jù)建設(shè)部 “前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理”的相關(guān)規(guī)定住宅小區(qū)總建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，并在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前完成招標(biāo)籌備工作，籌備工作主要包括：

（一）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。物業(yè)建設(shè)單位自行組織招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)成立招標(biāo)小組；委托招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

（二）編制招標(biāo)文書。文書主要包括：

1．招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；

2．招標(biāo)文件，招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

（3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

（4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

（5）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

（6）前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

（7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

二、招標(biāo)備案

實(shí)施主體：招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標(biāo)人完成招標(biāo)籌備工作后，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件（主要包括：開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文、國(guó)有土地使用權(quán)證或用地批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑紅線定位圖、建設(shè)工程施工許可證、開發(fā)企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書）；

（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

擬采取邀請(qǐng)招標(biāo)的，由招標(biāo)人在邀標(biāo)前以書面形式上報(bào)市房產(chǎn)主管部門。

三、發(fā)布招標(biāo)公告

實(shí)施主體：招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：屬公開招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由招標(biāo)人將已在市房產(chǎn)主管部門備案的招標(biāo)公告在“市住房保障和房屋管理局網(wǎng)”和“日?qǐng)?bào)”上統(tǒng)一發(fā)布，招標(biāo)人有特殊要求的，也可同時(shí)在其他合法媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。

屬于邀請(qǐng)招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由招標(biāo)人在完成備案手續(xù)后向3個(gè)以上具有相應(yīng)資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

四、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名及資格預(yù)審

實(shí)施主體：投標(biāo)申請(qǐng)人、招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

五、發(fā)放招標(biāo)文件、踏勘現(xiàn)場(chǎng)、答疑會(huì)

實(shí)施主體：招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：

（一）招標(biāo)人發(fā)出已經(jīng)備案的招標(biāo)文件及其他資料。

（二）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。

（三）對(duì)于投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問(wèn)，招標(biāo)人可以書面形式或召開答疑會(huì)的方式解答，但需將解答以書面方式通知所有招標(biāo)文件收受人。

（四）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

六、投標(biāo)文件的編制與遞交

實(shí)施主體：投標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，并按招標(biāo)文件規(guī)定的截止時(shí)間將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。

七、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)

實(shí)施主體：招標(biāo)人、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：

（一）召開標(biāo)前會(huì)議，在物業(yè)管理行業(yè)主管部門專家?guī)熘须S機(jī)抽取專家組成評(píng)標(biāo)小組，隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)三分之二以上的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，與招標(biāo)人代表共同組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)；市房產(chǎn)主管部門通知評(píng)委在指定的時(shí)間到達(dá)評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。

（二）開標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行，開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按下列步驟進(jìn)行：

1．由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證；

2．經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱，投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容；

3．開標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

（三）評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

八、定標(biāo)并簽發(fā)中標(biāo)通知書

實(shí)施主體：招標(biāo)人

監(jiān)督單位：市房產(chǎn)主管部門

工作內(nèi)容：公開招標(biāo)的，由招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)報(bào)告中推薦的中標(biāo)候選人順次排序確定中標(biāo)人后，“蕪湖市住房保障和房屋管理局網(wǎng)”公示5日，招標(biāo)人有特殊要求的，也可同時(shí)在其他合法媒體上公示。公示期間內(nèi)無(wú)異議的，由招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

邀請(qǐng)招標(biāo)的，由招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

九、簽訂合同及備案

工作內(nèi)容：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，并在合同簽訂生效之日起5日內(nèi)，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房產(chǎn)主管部門備案。

第五篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

依據(jù)管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

<一>介入期

根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷售服務(wù)，（物業(yè)管理有限公司）申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(初次定價(jià))。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)房地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；

（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主

入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此物業(yè)公司做好如下幾項(xiàng)工作：

（1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過(guò)公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

5、治安管理

（1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2） 確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

車位、車主、車型、車色）

（3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

6、入住期管理工作計(jì)劃表

<三>常規(guī)期管理

培訓(xùn)工作

通過(guò)培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃

（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃

（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃

1、 小區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃

2、 常規(guī)期工作計(jì)劃表

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