物業(yè)工作總結----美茵花園201*年三季度工作總結匯報

廣州市天邑湖房地產開發(fā)有限公司美茵花園201*年三季度工作總結匯報

序起止時間工作摘要工作開展說明創(chuàng)新手段/使用效果附圖為了有效預防和快速應對、及時控制白蟻災害的發(fā)生，提高對白蟻防（滅）應急的反應能力和防御水平，最大限度地減輕白蟻災害造成的損失，按上級要求實行“三級責任制”的崗位分工制度。區(qū)域負責人主持所管轄區(qū)域的全面工作，并對工作負全面責任。美茵花園白蟻防治責任人為：總經理、區(qū)域負責人、管家。管家每天重點檢查樣板房地白蟻防腳線、地板木質材料；空置房窗戶；室外香樟樹、201*.1.1-（滅）治情荔枝樹等灌木，發(fā)現(xiàn)問題及時向區(qū)域負責人匯報并通知白蟻公司在24小時內到現(xiàn)場處理。截止目201*.10.1況前為止，園區(qū)發(fā)現(xiàn)白蟻巢84處；白蟻滅治43次，放置白蟻誘殺裝置153個；放置滅鼠器21個，誘捕老鼠3個；全園區(qū)“除四害”每星期一次，共41次。與此同時，為增強工作人員對白蟻防治意識，加大宣傳力度，通過發(fā)放宣傳單、專門培訓等多渠道宣傳白蟻防治常識，做到共同防范，把白蟻造成的危害降到最小。實行“三級責任制”是落實白蟻防（滅）治措施的重要保障。通過以上種種防（滅）治措施，我區(qū)白蟻防（滅）治工作取得良好效果，白蟻腐蝕得到有效遏制，繁殖量明顯下降。

2為讓客人、銷售為塑造高端品牌形象，讓每一位來訪客戶感受到人員及其他來訪人九龍湖“6S至尊皇家”服務接待禮儀體系的尊貴禮遇。員，更有好地了解美“6S至尊我部積極配合銷售部門做好接待工作。截止目前，美茵花園園區(qū)概況，特201*.1.1-皇家”服務茵花園9號別墅接待客人參觀148次，1161人；11號制作“美茵花園平面201*.10.1接待別墅接待客人參觀31次，108人；13號別墅接待客人圖”贈與客人并得到128次，398人；合計接待307次，1667人，禮節(jié)到位；客人肯定與評價：很接待集團領導共76次，186人，禮節(jié)到位。細心，拿起來方便。為努力提高員工的綜合素質和服務質量，管家部制定了一系列培訓計劃，積極開展各項專業(yè)知識培訓，培訓分為兩大類，一是員工的培訓，二是專屬管拍攝制作《美茵家的培訓。員工培訓包括：利用每天早會，對員工進花園“6S至尊皇家”行禮儀、技能及質量要求進行培訓，培訓內容主要包接待流程》、《美茵括保潔員崗位職責培訓，專業(yè)技術培訓等。對管家的花園業(yè)主入伙》流程培訓主要有兩方面，一是圍繞“6S至尊皇家”服務體視頻，開創(chuàng)業(yè)內先系展開，定期進行“坐、立、行、走”禮儀培訓，銷河。按下Ctrl鍵，售接待迎送禮儀培訓，二是加強專業(yè)技能培訓，積極雙擊此處：觀看接待學習物業(yè)管理知識，如《戴德梁行物業(yè)管理培訓系列》流程視頻等。通過培訓，提高了員工的綜合素質，激發(fā)員工團結合作，大大提高了服務質量，使員工的工作能力、服務意識等都得到了增強。3201*.1.1-201*.10.1員工培訓

1、上海典藏已安裝21扇入戶門；2、每棟別墅的可視對講完成安裝定點；3、天然氣可通至每一戶，開通即可使用；4、園區(qū)內光纖電纜完成鋪設并接通到每棟別墅車庫內，9號別墅可收看衛(wèi)星電視；5、9號、11號、13號別墅的地腳線已經完成修繕或更換；6、東華園林改造工程已竣工，喇叭、路燈、水景等所有設備可正常使用，但個別水池有漏水現(xiàn)象。通過建立《項目工程進度表》有助于加快推進工程項目，在施工過程中提出合理建議，確保工程201*.1.1-4工程推進201*.10.1情況總的來說，硬件設施設備基本上處于良好運行狀質量。態(tài)，美茵花園大部分項目工程已驗收或進入驗收階段。園區(qū)的門窗問題已按上級批示向廠家提出盡快修繕要求，但廠家未明確答復到場維修時間，需加緊與其溝通。為了協(xié)助銷售部做好后勤服務保障工作，給參觀樓盤客人提供一個舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，制定“專屬管家工作流程與質量標準”及“保潔員工作流程與質量標準”專門管理，責任到人。并堅持以《保潔清掃質量檢查月報表》逐項對各責任區(qū)進行了嚴格考核，基本上按時按量完成了上級交給的各項任務�！侗�潔清掃質量檢查月報表》的作用：1、作為基層員工考核的重要依據；2、有助于對保潔工作進行更好的監(jiān)督。201*.1.1-5樣板房保201*.10.1養(yǎng)與維護

6制度建設與創(chuàng)新方201*.10.1面201*.1.1-微信是一種更不斷完善各項管理規(guī)章制度，根據實際需要，與快速的短郵，具有跨時俱進：一是建立《QPI移動工作細則》即利用現(xiàn)代科平臺溝通功能，與傳技“微信”通訊技術將工作內容以圖文并茂形式及時統(tǒng)的短信溝通方式發(fā)布，大大提高了工作效率；二是充分利用辦公軟件相比，更靈活、方便、對每星期園區(qū)的日常工作采用PPT演示匯報形式，清智能。而且微信可以楚記錄每項工作的時間、地點、施工內容、工作單位實現(xiàn)實時對講機功及人員數量等為促進工程進度及驗收質量提供依據；能，隨時隨地接收工三是建立《電瓶車使用規(guī)定》規(guī)范用車注意事項；四作信息，使文字、圖是建立《銷售中心飲品消費表》。片傳輸更加快捷。201*.1.1-7安保方面：根據保安部《門崗責任制度》要求，我區(qū)積極倡導聯(lián)合實際，執(zhí)行嚴格的人員、車輛出入規(guī)定；美茵小環(huán)保理念，提倡“循橋使用智能系統(tǒng)IC卡出入，提高園區(qū)安全系數；，綠化方面：監(jiān)督、配合龍林設計公司做好綠化保環(huán)利用，變廢為寶”其他日常養(yǎng)工作。每月修剪植被1次；根據天氣變化及綠植生如：東門保安崗的窗長情況每1~2月更換時花1次。維修方面：按上級要求，積極落實“快速維修小組”相關規(guī)定。發(fā)現(xiàn)問題及時報修，跟進處理。為節(jié)約經費，對于一些損壞程度較低的設施設備自行進行維護，修繕。簾就是回收舊的窗簾改造而成；將施工期間廢棄的木板循環(huán)利用造成辦公桌。201*.10.1管理業(yè)務

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201*季度工作總結

物業(yè)管理工作總結（第三季度）

回顧三季度工作情況，感到整個季度的工作比較繁瑣、繁重，壓力是巨大的。但在集團的正確領導與全體員工的共同努力下，使公司度過難關，為全年目標的實現(xiàn)奠定了扎實基礎。為了進一步搞好第四季度工作指明了方向，現(xiàn)作三季度工作小結如下:

一、經營工作㈠收支情況

■豎新國際廣場項目：

⒈第三季度經營收入總數據約為363萬元（平均121萬元/月），比上年同期的345萬元,增加了5個百分點。其中：

⑴物業(yè)費收繳數據約為306萬元（平均102萬元/月），比去年同期增加約3萬元，同比增長1%。

⑵泊位費收入數據約為29萬元（平均9.7萬元/月），比去年同期減少約1萬元，同比減少3.3%。

⑶挖潛創(chuàng)收（其他類延伸、增值服務）數據約為28萬元（平均9.3萬元/月），比去年同期增長約16萬元，同比增長133%。

⒉成本支出：

第三季度成本支出數據約為292萬元（平均97.3萬元/月），比上年同期的273萬元,增加了7個百分點。

⒊盈利數據：

第三季度盈利數據約為71萬元（平均23.7萬元/月），比上年同期的利潤總額72萬元，減少了1個百分點。

■新河國際廣場項目：

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⒈第三季度經營收入總數據約為9萬元（平均3萬元/月），比上年同期的4.54萬元,增長了98個百分點。其中：

⑴物業(yè)費收繳數據約為8.97萬元（平均2.99萬元/月），比去年同期增加約5.87萬元，同比增長189%。

⑵泊位費收入數據約為0.03萬元（平均0.01萬元/月），比去年同期增加約0.03萬元，同比增長100%。

⒉成本支出：

第三季度成本支出數據約為6萬元（平均2萬元/月），比上年同期的17.05萬元,減少了65個百分點。

⒊盈利數據：

第三季度盈利數據約為3萬元（平均1萬元/月），比上年同期的利潤總額-12.51萬元，增長124個百分點。

■南門國際廣場項目：

⒈第三季度經營收入總數據約為37萬元（平均12.3萬元/月），比上年同期的29萬元,增長了27.6個百分點。其中：

⑴物業(yè)費收繳數據約為24萬元（平均8萬元/月），比去年同期增加約3萬元，同比增長14.3%。

⑵泊位費收入數據約為2萬元（平均0.67萬元/月），比去年同期增加約2萬元，同比增長100%。

⑶挖潛創(chuàng)收（其他類延伸、增值服務）數據約為11萬元（平均3.67萬元/月），比去年同期增長約3萬元，同比增長37.5%。

⒉成本支出：

第三季度成本支出數據約為55萬元（平均18.3萬元/月），比上年同

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期的62萬元,減少了11個百分點。

⒊盈利數據：

第三季度盈利數據約為-18萬元（平均-6萬元/月），比上年同期的利潤總額-33萬元，減少45個百分點。

※經營情況數據概括（注：系三個項目捆綁數據）：

⒈經營收入總數據：409萬元（平均136.3萬元/月）。⒉成本支出總數據：353萬元（平均117.7萬元/月）。⒊盈利數據總數據：56萬元（平均18.7萬元/月）。

說明：由于三季度歷來是寫字樓能耗高峰期，故成本支出、盈利數據系四個季度中最低谷的一季。㈡成功經驗與做法。

第一看點：有效清欠，推進經濟指標完成。

⒈我們堅持“上旬抓物業(yè)費拖欠戶清欠，中下旬抓正常物業(yè)費收繳”的工作思路，突出重點抓要點，展開收繳、清繳工作局面，從而使我們第三季度每個月的預設收繳指標數據均得以順利完成。

⒉整個三季度，我們通過有效清欠手段和“TF”行動，共清欠了長期拖欠物業(yè)費18家業(yè)主單位，累計清繳到賬近147018多萬。第二看點：節(jié)能減排，達到預期目標。

在節(jié)能減排增方面，我們仍以節(jié)電為“節(jié)能減排”工作的重點。在三季度中，按去年及年初推行至今的七項節(jié)電項目措施，繼續(xù)有效貫徹實施具體節(jié)電減排活動。依據國家電網上海市區(qū)電力供電公司7-8月份（9月份除外，數據未到）電票數據的匯總統(tǒng)計：

⒈201*年7-8月份公共電費支出293177.63+275951.47元(占電費總支

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出的34.15%)，比201*年同期公共電費支出327382.69+241732.63元(占總電費支出的37.97%，下降了3.82)。

⒉201*年7-8月份公共電費支出255794.73+262207.49元(占電費總支出的27.73%)，比201*年同期公共電費支出293177.63+275951.47元(占總電費支出的34.15%)。

⒊201*年7-8月份同比201*年7-8月份下降6.42%。7-8月份公共電費累計支出同比減少:51126.88元RMB。第三看點：挖潛創(chuàng)收，增加經營收入。

七月初，我們開展了“再深查，再深挖”的挖潛創(chuàng)收活動。要求以工程部為整個挖潛創(chuàng)收活動的龍頭，對各項目，尤其是豎新項目大力開展歷史弱電系統(tǒng)、增值服務類預留欠費的挖潛創(chuàng)收工作。成立挖潛創(chuàng)收工作組，由總經理牽頭，具體由公司工程部經理陳東具體負責，通過努力，查獲了部分未知的歷史欠費項目，取得了顯著成績：

⒈清欠中國電信機房用電，路由器費用、手機覆蓋電費，管理費等歷史欠費計257601.2元。

⒉清欠中國聯(lián)通手機覆蓋電費，管理費等歷史欠費98766.6元。⒊清欠中國移動房租等歷史欠費104339.6元。⒋清欠kan通信歷史管理費等歷史欠費計59331.2元。

在三季度挖潛創(chuàng)收活動中，公司工程部經理陳東同志盡心盡責，努力分析、采集豎新國際廣場項目開盤以來這四家公司歷史上應收未收的費用（包括開發(fā)商應收未收的費用），不厭其煩的與這四家服務商反復談判，據理力爭，查獲以上四家公司歷史欠費（包括物業(yè)為接盤前欠費）數據5201*8.6元。其中271278.8元已清欠到賬，另248759.8元在繼續(xù)談判、

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清欠中，擬9-10月份全部清欠到賬。

㈡管理工作：

在一手狠抓經濟工作的前提下，我們另一手也注重管理與服務的同步漸進跟上。在第三季度中，我們主要開展了以下管理與服務工作：

⒈加強物業(yè)設備設施管理，從根本上提升物業(yè)管理水平。

物業(yè)管理的責任和目標是為業(yè)主和使用者提供服務，而這種服務的本質意義在于，通過物業(yè)管理全過程，實現(xiàn)物業(yè)本身的保值增值。其中，物業(yè)設備設施管理最為重要，同時也是難度最高、專業(yè)性最強的管理工作，其水平高低是決定物管企業(yè)綜合實力的主要因素。我們的做法：

⑴實施關鍵點控制。

設備設施的功能、年限、狀況和運行環(huán)境不同，可能出現(xiàn)的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的內容就有所差別，即需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺帳基礎上，通過檢查檢測，我們確定每個設備設施的運行控制關鍵點，并將其納入日常的運行監(jiān)測體系。同時，通過規(guī)范的管理文件，將關鍵點控制的方法、流程等固定下來作為作業(yè)指導。這是運行管理最重要、最基礎的工作之一。

⑵抓標識規(guī)范、統(tǒng)一，注重實用性。

為提高效率和質量，我們建立統(tǒng)一的標識體系（名稱標識、狀態(tài)標識、維護標識、安全標識等），做到“標識全覆蓋”，所有設備設施都要標識清楚規(guī)范。建立統(tǒng)一標識體系的目的，是提高設備運行控制的效率，如不從實際操性出發(fā)，就不能很好地達到目的。以指示性儀表為例，其工作時有數值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態(tài)是否正常。這對于專業(yè)的技術人員不是太困難，但日常巡查有時由其他管理人員完成，這

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時就無法通過儀表讀數來判斷設備正常與否。即使完全由技術人員來做，還有一個效率和可行性問題如果儀表位不是非常理想，讀取數值就變得困難；儀表眾多時，即使讀取數值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對這些設備的日常巡檢必定流于形式，運行管理就會留有隱患。此時標識的“實用性”就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時指針的上下限位用醒目顏色標示出來；如果是數字式儀表，就把正常工作的數值范圍標示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設備是否正常�？梢�，即使有先進的儀器儀表，仍需在實踐中不斷摸索總結，優(yōu)化管理，才能充分發(fā)揮

⑶著眼于預測預防，堅持日常巡查與定期檢測相結合。

要從設備運行的長遠性和管理的可繼承性出發(fā)，切實做好設備的運行狀態(tài)檢測和故障預測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設備診斷技術，不斷收集各個設備設施的關鍵參數變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線槽接點的測溫、系統(tǒng)“關注點”的定位等。將這些預防性工作納入物業(yè)設備管理的常規(guī)工作中，并做好數據統(tǒng)計和變化趨勢分析，就能夠動態(tài)掌握各類設備設施的狀態(tài)與變化，從而實現(xiàn)從狀態(tài)維修向預知維修發(fā)展，從事后維修向事先預測轉變。這對于系統(tǒng)保養(yǎng)工作的重點識別具有指導意義。

⑷貫徹“預防為主”思想，做好設備設施的系統(tǒng)化保養(yǎng)。

保養(yǎng)重于維修，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導致局部過熱引發(fā)停電、失火或者燒毀設備等。設備設施的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化，要加強計劃管理，尤其要抓好三個環(huán)節(jié)：

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一是注重設備臺帳的建立與維護。建立臺帳的原則是帳實相符，原先有臺帳的，也要由工程部經理進行現(xiàn)場核查，對不符之處做出了修改；而設備臺帳缺失，或新增、更換設備的，則要通過現(xiàn)場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護重在即時更新，如實反映設備設施的實際狀況。

二是制定切實可行的保養(yǎng)計劃。根據設備設施的性能、運行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史維修保養(yǎng)記錄等，來“確保運行、預防故障、經濟高效”，結合制定針對性的保養(yǎng)計劃，做好原始保養(yǎng)記錄的建立與保存，保養(yǎng)要嚴格按計劃執(zhí)行，規(guī)范填寫相關記錄并妥善保管。

上述四個環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，構成一個可以互相印證的整體。確保了有設備必有臺帳，有臺帳必有保養(yǎng)計劃，有保養(yǎng)計劃必有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必有實際作業(yè)。這樣，對設備設施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個環(huán)節(jié)入手。

我們的體會是：通過加強物業(yè)設備設施管理的實踐，從根本上提升了物業(yè)管理水平，尤其是豎新國際廣場項目的設備設施管理水平達到了較高層次。

⒉定期走訪，聽取業(yè)主合理意見，維護業(yè)主良好關系。⑴認真聽以業(yè)主、商戶意見，及時為業(yè)主、商戶排憂解難。業(yè)主、商戶良好的工作管理建議是我們的工作指針。因此我們做到業(yè)主、商戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主、商戶間的溝通，耐心為業(yè)主、商戶作解釋工作，并及時為業(yè)主、商戶排憂解難，如入住業(yè)主、商戶車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主、商戶著想，以業(yè)主、商戶為中心”的服務思想取得了一定的效果，受到了大部分業(yè)主、商戶好評。

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⑵堅持開展業(yè)主定期走訪、互動活動，促進物業(yè)費收繳活動的順利進行。

-要求各項目各部門主管級及以上管理人員每日必須一次走訪業(yè)主或與一戶業(yè)主開展交流、聊天活動；

-要求項目負責人必須每周開展一次有針對性的業(yè)主走訪活動。-要求各項目客服部每月制定業(yè)主定期走訪、回訪計劃與實施互動活動主題提報、跟進機制；

通過以上有計劃、有步驟的業(yè)主走訪活動開展，使物業(yè)與大部分業(yè)主之間的關系更融洽，繳費更自覺；也更使物業(yè)的管理信息采集更廣泛、自身不足更了解、管理思路更開闊，從而真正達到了“走訪”的目的。

⒊注重項目綠化保潔服務，創(chuàng)優(yōu)美商務辦公環(huán)境。

⑴始終按照集團品質管理體系要求，堅持以《清掃質量檢查月報表》逐項對外包保潔服務單位進行嚴格考核，基本避免了以往業(yè)主、商戶對環(huán)境的不滿和“臟、亂、差”的投訴。

⑵針對廣場環(huán)境衛(wèi)生逐步改善狀況，我們定期、不定期組織進行檢查考核，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，建立監(jiān)督、跟進管理機制，從而有效保證了廣場衛(wèi)生清潔工作的長效美觀、整潔。

⑶要求外包保潔服務單位嚴格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候循環(huán)清掃各座大廈、各層樓面走廊、通道等；全天候清擦垃圾箱、扶手、門框等，及時清理垃圾，盡力為業(yè)主、商戶創(chuàng)造了一個干凈、舒適的商務辦公環(huán)境而重復著枯燥的保潔作業(yè)。

⑷為了給業(yè)主、商戶創(chuàng)造一個優(yōu)美的工作環(huán)境，我們嚴格落實了監(jiān)督

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外包綠化管理措施，積極現(xiàn)場檢查評估外包綠化單位服務質量、施工及養(yǎng)護工作，針對綠化養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時發(fā)出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，減少了綠地人為破壞、踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。

⒋狠抓安全管理工作，確保一方平安。

⑴堅決貫徹“安全第一，預防為主”方針，堅持做到安全工作“逢會必講”、“現(xiàn)場勤檢細查”。

⑵明確各項目、各部門安全生產責任制和第一責任人，結合日常考核機制，并與個人職位晉升、薪資調整以及年度先進評比等掛勾聯(lián)系，使安全生產責任真正落實到人、貫徹到崗。

⑶定期開展安全宣傳活動。利用電子媒體屏幕全天候滾動宣傳、物業(yè)宣傳園地、拉橫幅、發(fā)宣傳資料、張貼圖片等形式，樹立物業(yè)員工和廣大業(yè)主單位安全防范意識，堵漏建制，自覺、自糾整改安全隱患。

⑷規(guī)定各項目每周必須開展一次聯(lián)合安全檢查活動，每月底和逢節(jié)放假必須開展一次聯(lián)合安全大檢查、考評活動。

⑸加大保安的監(jiān)管力度，嚴格檢查督促各崗保安加強消防管理、二裝管理與人、物、車進出管控力度。堅持夜間查過查哨制度。物業(yè)經理牽頭，每月對各項目定期開展夜間查崗活動，查崗位違紀、糾正崗位違章行為，強化保安夜間防火、防盜防范意識，減少和避免發(fā)案率。

⑹注重消防監(jiān)控人員的業(yè)務培訓。豎新國際廣場項目監(jiān)控室四個班次人員全部楊浦持證上崗，在此基礎上，我們九月份又安排二名管理人員參加區(qū)消防局消防監(jiān)控操作證培訓，最終會使豎新國際廣場項目物業(yè)消防監(jiān)

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控操作證持證人數達到6人，正在符合所取得的《區(qū)消防先進單位》和《上海市消防協(xié)會會員單位》稱號。

總之，通過安全工作的常抓不懈，各項措施真正落到實處，公司各項目在三季度中，均無火災、無一般以上盜竊案件、無安全生產事故發(fā)生。

⒌進一步優(yōu)化“為客戶提供高效優(yōu)質的服務并影響他們的行為”的企業(yè)目標。

通過嚴格要求各部門的服務考核，進一步發(fā)動各部門為讓業(yè)戶滿意而提供精細服務。提高業(yè)戶滿意度是三季度首要目標，考核標準將從研究業(yè)主的需求著手，以總公司品質管理、相關服務標準為量化目標，著重提高各部門例會安排事項執(zhí)行質量等為手段，確保各部門實現(xiàn)物業(yè)管理服務合同約定的品質目標、成本目標和時間目標，盡最大努力提高管理服務水準。

⒍以打造和諧團隊為目標，不斷提高企業(yè)文化建設。

由于公司下屬項目物管從業(yè)人員素質參差不齊，員工構成復雜，并且有些項目虧損嚴重，建筑質量問題、歷史預留問題多，員工文化水平低的多，客觀上存在一部分“思想波動”與“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言，員工對企業(yè)的滿意是客戶對企業(yè)滿意的保證，員工以企業(yè)為榮，為之自豪則是企業(yè)興旺發(fā)達的象征。

目前，豎新國際廣場項目團隊比較穩(wěn)定，發(fā)展比較好，它靠的是什么？它靠的是有一種堅忍不拔的精神，有一個團結互助向上的團隊。南門管理處由于管理基礎差，人員結構復雜，項目預留問題多，加上公司接管時間又不長，還有許多需要整改、整合和提高的方面，但通過三季度的工作，。南門管理處團隊整體管理與服務水平有所提升。第四季度中，我們將更好

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地加強南門管理處團隊的建設工作，進一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發(fā)展，建立人才崗位合理調動機制，做到人盡其才；另一方面，做好培訓工作，使員工能適應本崗位工作，使員工增強歸屬感，進而增強公司的凝聚力。進一步強調和發(fā)揚管理團隊互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團隊。

⒎進一步推進現(xiàn)有資源整合，抓緊后備干部的培養(yǎng)。

第三季度中，我們對后備干部著重培訓自身工作能力的培養(yǎng)與提高，突出讓他們學會管理、學會成本控制、學會協(xié)調解決各方面矛盾的能力，采用“傳、幫、帶”方式，采取“派任務、壓指標、出人才”的形式，一對一地拜師傅、帶徒弟，加快后備干部培養(yǎng)。為公司未來發(fā)展構建和準備好有戰(zhàn)斗力的核心團隊隊長。

三、存在問題、不足與改進措施

對今年1-9月份公司的日常管理與服務情況的再三自我總結回顧，感到存在以下問題與不足，需要我們在第四季度開始予以切實有效的采取措施整改：

㈠在一些現(xiàn)場管理問題上無大局觀念，無“集團”一盤棋意識。如：⒈三季度發(fā)生的南門項目廁所管理問題：只考慮到收繳率低，錯誤的認為大、小便池與洗手池數量足夠使用，維修廁所這些設施/設備，要化費成本，如小便池要一個個拆下來修才能維修，還要采購相關零配件，為節(jié)水和降低維修費用，加上物業(yè)費收繳難，經濟效益差，故一直在修與不修中糾結，并采取了暫不予以維修的處理意見。最終導致一些業(yè)主投訴并作為向開發(fā)商提出退房、要求包租談判時的制約條款之一，造成總司工作被動�；仡^反思，不予以維修的決定欠考慮，“小農”意識作崇，屬不明智之

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201*季度工作總結

舉，屬管理不作為之舉，說明了項目負責人無在一些現(xiàn)場管理問題上無大局觀念、無集團一盤棋意識。以后必須改進。

⒉在南門項目業(yè)委會成立這一問題上，采取了極端、低級的應對解決措施，錯誤的認為業(yè)委會大部分成員長期拖欠物業(yè)費，當地房辦支持他們成立業(yè)委會系違規(guī)操作，經交涉未果后，輕率的采納下屬人員應對意見，同意相關人員向更上一級政府部門作書面反映投訴和啟動對業(yè)委會籌委會拖欠物業(yè)費成員的起訴程序，最終導致當地房辦不和諧聲音和業(yè)委會的進一步“攻擊”。這一問題也屬不明智之舉，屬無大局觀念。以后必須改正。

㈡南門管理處整體服務水平、管理團隊整體戰(zhàn)斗力還跟不上現(xiàn)場管理與服務的需要。第四季度制定整改計劃，加大培訓力度，不斷提高南門管理處整體管理水平。

㈢防暑降溫工作未抓好。對工程維修部門未發(fā)高溫費（現(xiàn)已補放），對有高溫作業(yè)崗位的員工關心不夠。

四、第四季度工作計劃與安排㈠經濟工作計劃目標。1.四季度產值計劃數據目標值：

確保500萬→力爭600萬→沖刺700萬。2.四季度盈利計劃數據目標值：

確保100萬→力爭130萬→沖刺150萬。㈡管理工作計劃內容。⒈安全管理類

⑴搞好國慶節(jié)前安全工作大檢查與整改活動，安排好國慶放假值班及安全保衛(wèi)工作。

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201*季度工作總結

⑵擬11月下旬，對南門項目保安重新定崗定編。⑶加強日常保安服務質量的督導與管理考核力度。

⑷調整南門和新河項目消防監(jiān)控室人員結構，開展對消防監(jiān)控室人員的崗位業(yè)務應知應會的培訓。

⑸每月組織1-2次安全工作大檢查活動，領導親自帶隊檢查。⒉保潔服務類

⑴10下旬對豎新項目幕墻玻璃進行年度清洗。⑵督促開發(fā)商解決南門項目垃圾房問題。⑶擬建立和實施南門廁所環(huán)境維護考核機制。

⑷擬簽報南門項目垃圾清運服務合同，規(guī)范垃圾清運各項制度。⒊綠化養(yǎng)護類⑴豎新項目綠化改造。⑵各項目綠化除草、修枝作業(yè)。

⑶查詢（或補充）南門廣場綠化養(yǎng)護移交手續(xù)（對南門廣場綠化養(yǎng)護項目是否予以外包服務進行評估）。

⒋工程維修類

⑴向集團客服中心提報南門LOFT樓東立面玻璃幕墻漏雨、滲水問題解決方案的報價單，力爭在施工單位項目質保金內予以立項，以徹底解決“在臺風季節(jié)下雨必漏”的困擾。同時將有關玻璃幕墻在維保期內維修費用的支付問題作一次溝通，以求能從專項基金予以支付。(此項內容希望集團領導給予支持并能直接參與溝通)。

⑵應商管中心和商鋪租戶的要求，安排解決商鋪廣場二層鋼結構聯(lián)廊銹蝕油漆養(yǎng)護問題。

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201*季度工作總結

⑶安排在中央空調換季停機期間，對冷卻水系統(tǒng)1#板換一次側出水管的不合理連接，實施改造，以解決板換換熱效率低的瓶頸問題。

⑷對兩棟高層主建筑屋面約80-90m2左右的消防排風管道，安排一次除銹，油漆。以緩阻屋面露天設施、設備的銹蝕。

⑸對兩棟高層主建筑屋面已完全銹蝕的泛光照明電箱安排更換。⑹繼續(xù)緊抓節(jié)能降耗工作的各個關鍵環(huán)節(jié)，在今年總電量突破歷史最高的情況下，力爭將公共電耗控制在略低于去年或與去年持平的水平上。

⑺應商管中心和租戶的要求，安排對部分商鋪的外墻面做一次一般修補粉刷；對樓棟公共區(qū)域的暗角，適當地增設局部節(jié)能照明燈具。

※說明:商業(yè)樓盤工程維修的難點在于繁雜、瑣碎、緊急，使維修材料的采購、提供上相對講比較難以應對。一直以來我們原則是：自己不設維修備件儲存，利用供應商資金結算時差，減少流動資金的占用。第三季度開始，集團在對物品采購和費用結算方式所做的調整，使工程部在應急搶修方面受到明顯影響。主要是應急維修的材料采購方面，由于零星維修材料費用結算時間的延長，供應商資金周轉出現(xiàn)問題，最近供應商拒絕采購，致使樓棟公共區(qū)域的暗角，局部增設節(jié)能照明燈具，路面修繕等工作被擱起來，建議集團對零星維修材料費用結算時間上能給與每月一結，最多不超過兩個月，以利我們的工作開展。

⒌客服工作類

⑴對前臺人員崗位接待禮儀禮貌、接待應答與服務規(guī)范進行系統(tǒng)培訓考核。

⑵強化客服人員業(yè)主走訪（回復）活動機制，做到每日督促、跟蹤管理。

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201*季度工作總結

⒍品質管理

⑴10月份配合集團對豎新項目的外審工作。

⑵10月份對豎新項目準甲部分樓宇公共區(qū)域通道破舊地毯予以更新、更換。

⑶11月份委托集團品質部對我公司品質專員予以品質管理業(yè)務培訓。⑷堅持每月底組織開展對各項目、各部門以及外包服務單位月工作情況的檢查、考核活動。

⒎財務管理類

⑴10月上旬，組織召開一次1-9月份經營工作分析會，總結1-9月份好的做法，糾正經營工作中的不足與問題，研究具體對策方案，為第四季度乃至全年經營工作的最后沖刺明確著力點、火力點，指明“強攻”方向。

⑵12月份做好年度經濟速報工作、各項目年度財務考核、201*年各項目收支預算等工作。

⒏行政人事類

⑴行政：計劃抓好梯隊后備干部帶教培養(yǎng)考察，并予以考核評估一次。⑵人事：對各項目開展合法用工自查、自糾活動。⑶組織開展一次中層干部野外生存拓展訓練活動。

⑷12月下旬，做好公司201*年終各項考核與年終總結工作。⒐歷史預留事項（問題）應對處理類：

⑴在繼續(xù)嚴格業(yè)主二裝管理制度，加大現(xiàn)場監(jiān)管力度的同時，對201*年度2月份以前各項目裝修或真正裝修的業(yè)主單位敲掉承重墻（剪力墻）嚴重問題的檢查、統(tǒng)計、取證活動，對承重墻（剪力墻）已敲掉、毀壞的業(yè)主單位（當前已查獲3家業(yè)主201*年度2月份以前敲掉毀壞了承重墻、

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201*季度工作總結

剪力墻）予以追責或走法律途徑處理。

⑵新河項目地下停車庫因未移交物業(yè)，現(xiàn)場設施設備管理與環(huán)境衛(wèi)生狀況堪憂，雖物業(yè)定期開展了一系列無償維護管理工作，但因未正式接管，地下停車庫管理費用物業(yè)是無力承擔的。當前，已造成部分業(yè)主誤解-物業(yè)對地下停車庫管理不到位的想法。故擬對新河項目地下停車庫何時移交物業(yè)管理發(fā)函征詢發(fā)函開發(fā)商意見。

⑶10月份開始，對新河項目的所有消防設施、設備進行檢查，統(tǒng)計、匯總已壞或報廢的消防設施、設備，拍照取證，書面報開發(fā)商整改解決。

⑷開發(fā)商歷年空費、物業(yè)補貼費催收。⒑對外關系類

物業(yè)工作的開展離不開方方面面的支持，在201*最后一季中，面臨年底各項考核與先進評比活動，故對外關系的協(xié)調與維護也將作為第四季度的工作重點之一。將做好以下對外關系“七大維護”。即：

⑴與區(qū)消防局的關系維護。⑵與派出所的關系維護。⑶與街道安全辦的關系維護。⑷與街道房管辦的關系維護。

⑸與用電監(jiān)察、排污監(jiān)察等政府部門的關系維護。⑹與十大VIP業(yè)主單位（大客戶）的關系維護。⑺與開發(fā)商的的關系維護。

銀鐲物業(yè)服務有限公司公司

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