201*房地產(chǎn)市場總結(jié)和201*年預測

房地產(chǎn)的201*年和201*年展望

這段時間中國房地產(chǎn)行業(yè)整體波瀾不驚，值得深度解讀的有價值的信息少之又少。估計很多朋友在這個時間點都在做功課進行201*年度總結(jié)和新的年度工作計劃。今天敝人也跟各位對201*年的中國樓市做做總結(jié)，再將201*年的整體趨勢做個預測。在此，敝人總結(jié)了一批投行報告的觀點以及任志強等權(quán)威專家的觀點，與各位分享！

201*年，中國房地產(chǎn)銷售總量快速上漲，一二線城市吃肉，三四線城市喝湯

201*年，整個全國房地產(chǎn)銷售總量高歌猛進，銷售增速接近30%，土地市場的增速同比增速達到了38%。

但是，不同城市房價漲幅卻不一致。最主要的特征是，201*年全國房地產(chǎn)改變了同漲同跌的趨勢，由“普漲時代“進入到了”分化時代“。

下面投行統(tǒng)計的一組數(shù)據(jù)可以得到證明。

201*年1-10月，一線城市銷供比（銷售面積/批準預售面積）為111.4%，供不應求，處于存量的凈消耗狀態(tài)，二線城市供需則基本平衡，三線城市銷供比則不到80%，明顯供過于求。201*年，一二線樓市沖高回落，三四線城市繼續(xù)鏖戰(zhàn)

新的一年即將到來，市場應會有怎樣的變化？在此，也給各位做做預測。

總體來看，201*年的中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持在一個比較景氣的狀況。從供求關系看，隨著201*年房市的火爆，開發(fā)商在下半年大幅拿地，201*年的總供給會比201*年增加，房價漲幅預計會下降。

1、綜合各大投行報告，預計201*年的房地產(chǎn)銷售額增速在10~17%，銷售面積增速在9~12%。2、全行業(yè)新開工面積增速將放緩，預計201*為年增長5%。新開工面積指標是銷售的滯后指標，由于201*年銷售增速放緩，預計新開工增速也將隨之放緩。3、預計201*年，全國房價整體漲幅在6%左右，上半年漲價壓力比下半年大。

4、全國市場房價漲幅的結(jié)構(gòu)性差異仍然突出。部分開工收縮較快的一、二線城市201*年可能仍然面臨較大漲價壓力。如北京、上海、廣州、廈門等。

5、針對這種城市分化的局面，有一組指標可以值得參考。經(jīng)相關投行分析，201*年，預測一、二、三線城市供需比將分別為短缺12%，富裕42%和富裕83%，201*年不同城市間供需比將加大差異。

6、與此同時，國內(nèi)大牌投行國泰君安發(fā)表言論：從開發(fā)商的角度來說，201*年只是開發(fā)商高增長的一個起點，從201*年開始一直到201*年，至少是201*年上半年，整個開發(fā)企業(yè)不但是利潤率會持續(xù)回升，銷售收入和利潤結(jié)算的增速也是一個持續(xù)往上走的過程。一線城市市場火爆

1、201*年一線城市政府大豐收

截至11月底，201*年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720億元，201*年同期則為1675億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀錄。2、房價將溫和上漲，新增供應量快速上升

預計在201*年，四大一線城市由于供應偏緊，需求旺盛，供不應求的局面仍不會改變。預計短缺量在12%。因此，一線城市房價仍將溫和上漲。

地價仍會增速較快，十八屆三中全會新的土地制度改革，會有助于平抑地價。

201*年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因201*年的大幅拿地補庫存可在201*年形成銷售，因此，四大一線城市201*年將形成價升量漲的局面，但房價漲幅不會繼續(xù)維持年增長20%的高位，將比201*年下降，預計可達10~15%。

3、未來一線城市的核心區(qū)的房價雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國外的都市圈的發(fā)展來說，中國的都市圈仍沒有到一個巨大的規(guī)模，還有進一步增大的空間。4、一線城市存量住宅去化月數(shù)：7.86個月，二線城市存量住宅去化月數(shù)：11個月三、四線城市市場繼續(xù)低迷

相比一、二線城市的市場火爆，201*年三四線地區(qū)庫存仍然較高且去化相對緩慢，將從中長期壓制開工增幅，未來開工增速將持續(xù)低于銷售增速。預計201*年新開工增速為5%。三線城市存量商品房去化月數(shù)：25個月區(qū)域差異帶來政策分化

十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復返。

政策制定的目標是有針對性的調(diào)控地區(qū)市場。一二線城市由于市場將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應是將在擴大供給的同時，適度抑制需求；而針對三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預計地方政府將持續(xù)出臺有針對性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。單獨二胎政策影響有限，預計每年新增10%左右的增量房需求

相比目前房地產(chǎn)市場的巨大存量，新增的所謂“剛需”數(shù)量有限。根據(jù)估算，如果未來十年我國總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生201*萬人口。按照人均30平方米的住房標準，這些新增人口帶來的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬平米。201*年我國住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當年住房銷售面積的5%。

如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%18%的增量的房地產(chǎn)的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加2739%的增量的需求。二胎對于整個行業(yè)來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場并沒有意識到。二十年以后是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

房地產(chǎn)企業(yè)兩級分化明顯，強者愈強，弱者愈弱

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在201*年將受到三個因素的影響，

1、資本實力，在當前高度市場化的今天，一、二線土地市場高熱，將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

2、融資能力和成本控制能力。在201*年地價高企，房價漲幅逐步回落的市場格局下，兩大因素擠壓必然將造成利潤率逐步走低。特別是在當前全社會貸款利率水平高企的金融形勢下，融資成本的控制能力至關重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽及較豐富的融資渠道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業(yè)受困于調(diào)控，融資成本往往較高。

3、資本實力、融資能力及成本控制能力，決定了強者恒強、弱者愈弱。

擴展閱讀：201*-201*年房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

201*-201*年房地產(chǎn)行

業(yè)分析報告

201*年12月目錄

一、201*年：地產(chǎn)股估值持續(xù)走低的緣由...........................................4

1、行業(yè)增速與結(jié)構(gòu)...............................................................................................52、行業(yè)集中度與板塊估值...................................................................................73、地產(chǎn)高杠桿與社會去杠桿...............................................................................84、土地稀缺性與房企運營可持續(xù)性.................................................................10

二、基本面展望：定格局、穩(wěn)發(fā)展......................................................11

1、201*年基本面回顧：分化與增長................................................................12

（1）銷售方面...............................................................................................................12（2）房價方面...............................................................................................................14（3）土地市場方面.......................................................................................................15

2、201*年基本面預測：穩(wěn)步發(fā)展....................................................................17

（1）格局分化，量價穩(wěn)增...........................................................................................18（2）房價上漲依舊呈現(xiàn)差異化...................................................................................25（3）新開工、投資增長可持續(xù)...................................................................................26

三、政策走向：增加供給，需求調(diào)控差異化......................................28

1、增加供給：土地供應保障增量，房產(chǎn)稅有望釋放存量.............................30

（1）加大商品住宅用地有效供應...............................................................................30（2）完善保障房分配和退出機制...............................................................................33（3）存量供給：房產(chǎn)稅穩(wěn)步推進...............................................................................35

2、需求調(diào)控差異化：增加供給不意味著不調(diào)控需求.....................................38

四、土改主題貫穿全年..........................................................................40

1、城市工業(yè)用地屬性改變，增加住宅用地供給.............................................412、探索宅基地流轉(zhuǎn)，置換城市建設用地指標.................................................413、農(nóng)村經(jīng)營性建設用地鼓勵流轉(zhuǎn)，農(nóng)用地利用金融手段集約利用.............42

五、投資策略分析：把握波段機會......................................................1、基本面反彈帶來相對收益.............................................................................452、業(yè)績增長帶來絕對收益.................................................................................483、地產(chǎn)再融資情況.............................................................................................49

六、重點企業(yè)簡況..................................................................................50

1、金地集團：超越期望，超越自我.................................................................512、陽光城：繼往開來，路徑清晰.....................................................................54

七、主要風險..........................................................................................房地產(chǎn)行業(yè)在政策與基本面共同作用下，小周期的特征越來越明顯，最近一輪即是201*年年底行業(yè)觸底，201*年上半年成交量回升，緊接著下半年價格溫和上漲，而201*年以來則是量價齊升，且幅度較大，并伴隨著政策的重新出臺。從資本市場表現(xiàn)上看，雖然201*年以來基本面持續(xù)走好，但主流地產(chǎn)股股價卻創(chuàng)下新低，究其原因，仍然是房價的過快上漲使得資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生擔憂。

201*年，我們是市場上為數(shù)不多的持續(xù)對地產(chǎn)板塊保持謹慎態(tài)度的賣方機構(gòu)。資本市場永遠領先于行業(yè)基本面，如果說，201*年我們還看不到地產(chǎn)板塊的機會，那么目前行業(yè)小周期處于下行階段，在目前估值的背景下展望201*年，我們有理由樂觀一些。201*年，房地產(chǎn)行業(yè)基本面總體上處于小周期回落，但是主流地產(chǎn)股的機會要大于201*年，把握波段機會將是201*年地產(chǎn)股投資的重點。

一、201*年：地產(chǎn)股估值持續(xù)走低的緣由

201*年以來地產(chǎn)股估值持續(xù)下移，201*年估值無論從哪個角度來說都創(chuàng)出歷史新低。對周期股而言，估值低從來都不是買入的理由，我們需要分析地產(chǎn)板塊持續(xù)低迷的內(nèi)在原因。我們擬從行業(yè)發(fā)展空間、企業(yè)盈利驅(qū)動力以及成長性三個維度來反思這個問題：

1、行業(yè)整體潛在增速下降，雖然行業(yè)集中度提升，但板塊估值未必提升；

2、預期未來房企的毛利率長期處于下降通道，為了平衡ROE，其杠桿率將持續(xù)走高，目前全社會面臨整體去杠桿，地產(chǎn)板塊的風險無疑是上升的；

3、土地的稀缺性更為緊要，在房價難以承受持續(xù)上漲的背景下，房企難以做到增長的可持續(xù)性，并且在政策調(diào)控的背景下，地產(chǎn)行業(yè)的周期越來越短，未來房企需要踏準節(jié)奏才可以實現(xiàn)階段性的高增長。

1、行業(yè)增速與結(jié)構(gòu)

行業(yè)基本面方面，盡管行業(yè)增速受調(diào)控影響提前放緩，但是根據(jù)我國商品住宅市場的實際情況，排除政策干擾，未來潛在需求雖然預計將持續(xù)增長，但增速是下降的。我們測算的潛在需求由四方面組成，分別是城鎮(zhèn)化進程帶來的首次業(yè)需求、自發(fā)性的住房改善需求、城市更新帶來的拆遷業(yè)需求和二胎政策帶來的新增人口業(yè)需求。測算顯示，盡管二胎政策在未來能夠帶來部分人口紅利釋放，但是影響較小。綜合來看，行業(yè)整體的增速自201*年放緩，未來增速仍將繼續(xù)保持在一個較低的位。

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