工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)

拚搏、摸索、奮進(jìn)的兩個(gè)月多月已經(jīng)過去，兩個(gè)多月來，由從事市場(chǎng)一線的工作到研究市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷策劃,是從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時(shí)我?guī)е�興奮、肩負(fù)責(zé)任度過了繁忙而又充實(shí)的兩個(gè)多月！短短兩個(gè)月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長(zhǎng)的過程，從此有了對(duì)聯(lián)東國(guó)際工業(yè)城經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時(shí)我也深感責(zé)任重大�；仡櫩偨Y(jié)兩個(gè)月的工作，主要感受、心得，思路等其他幾個(gè)方面總結(jié)如下：

201*年10月12月工作總結(jié)

按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過努力，千方百計(jì)，不折不撓地開展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。

一、工作進(jìn)展情況回顧

第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問題：怎樣花最少的錢達(dá)到最好的宣傳效果？通過什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶？現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷難的問題？

201*年10月201*年12月的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚會(huì)2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作4、積極配合公關(guān)活動(dòng)

5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料6、配合同事完成其他工作內(nèi)容

7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷思路,制定營(yíng)銷策略8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)

二、基本工作情況和做法

（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。

認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和北京市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。

（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶

力求按照不同的特征來進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營(yíng)銷策略和方式。

（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。

（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率

在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問題

目前在營(yíng)銷和宣傳等方面存在的問題：

（1）信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來源渠道還不夠多。

（2）招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；（3）招商面還不夠?qū)挿�，信息含金量偏低�?/p>

（4）已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠房需求的實(shí)際。

（6）給客戶承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。

（7）與北京28個(gè)園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷售價(jià)格。

（8）廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)

（9）工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。

四、工作中的體會(huì)與思考

通過我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：

1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷的重視程度及其思想觀念是營(yíng)銷策略的制定和營(yíng)銷思路能否成功施行的決定因素。

一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營(yíng)銷方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門分工明確，發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無障礙，事事有人做，人人有人管。

3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營(yíng)銷制度，提高營(yíng)銷推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急�；�于工業(yè)城要打造成知名的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工業(yè)城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是當(dāng)務(wù)之急，也就對(duì)園區(qū)硬環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、廠房建筑檔次、工業(yè)園規(guī)劃?rùn)n次等和軟環(huán)境物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、園區(qū)文化建設(shè)等方面提出更高要求。通過創(chuàng)新觀念、盤活思路制定出有效科學(xué)的營(yíng)銷戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略，同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)以輔助作用。

兩個(gè)月來，我所取得的每一個(gè)進(jìn)展，都是行政中心各位同事關(guān)心支持的結(jié)果，我還存在著許多不足，所能看到的成果不大，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的距離還比較遠(yuǎn)，希望通過總結(jié)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，按照201*年既定的目標(biāo)前進(jìn)，做好每一件事。

擴(kuò)展閱讀：地產(chǎn)項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊

目錄

第一章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)的任務(wù)與使命

第二章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作原則和作風(fēng)要求

第三章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)的組織構(gòu)架和人員要求

第四章、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理制度

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵路徑與工作節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃流程框圖及說明

工作指導(dǎo)表單

１作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊第一章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)任務(wù)與使命

一．團(tuán)隊(duì)主要目標(biāo)

整合內(nèi)外部資源，服務(wù)地區(qū)公司，提升公司的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；致力于形成有特色與風(fēng)格的產(chǎn)品體系，塑造品牌；促進(jìn)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)積累，加速培育和提升企業(yè)核心專長(zhǎng)。二．策劃團(tuán)隊(duì)任務(wù)

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)集團(tuán)和地區(qū)的具體要求完成產(chǎn)品與項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)溝通等階段性任務(wù)。其中以策劃與產(chǎn)品定位為主，兼顧項(xiàng)目運(yùn)籌策劃和營(yíng)銷策劃。

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)的主要職責(zé)是提供產(chǎn)品、項(xiàng)目運(yùn)作、以及營(yíng)銷等方面系統(tǒng)化的基礎(chǔ)性方案，供集團(tuán)和地區(qū)決策，并通過設(shè)計(jì)溝通與管理使系統(tǒng)化產(chǎn)品的價(jià)值、質(zhì)量和成本控制在設(shè)計(jì)過程中得以實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)在完成專項(xiàng)任務(wù)的同時(shí)，需積累和提供相關(guān)的資訊、以及工具與方法方面的補(bǔ)充或改進(jìn)建議。三．團(tuán)隊(duì)使命

讓產(chǎn)品不用促銷

２作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊

第二章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)理念和工作作風(fēng)

一、策劃團(tuán)隊(duì)必須恪守的團(tuán)隊(duì)理念（十個(gè)不能變）

1、調(diào)研充分、信息準(zhǔn)確、基礎(chǔ)方案系統(tǒng)完整的原則；

2、概念性設(shè)計(jì)委托外腦做三個(gè)不同方案，設(shè)計(jì)回答“十個(gè)問題”的原則；

3、設(shè)計(jì)過程必須維護(hù)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格一致、符號(hào)統(tǒng)一的原則；4、產(chǎn)品品牌視覺系統(tǒng)符合要求的原則；

5、委托當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院戰(zhàn)略合作伙伴做項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的原則；6、在施工圖設(shè)計(jì)中按照CS02表倒逼成本的原則；7、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全部完成定位、設(shè)計(jì)、預(yù)算的原則；8、工作過程中使用并改進(jìn)工具、積累資訊的原則；9、每個(gè)項(xiàng)目、產(chǎn)品都要有創(chuàng)新、不斷超越自我的原則；

10、團(tuán)隊(duì)內(nèi)部、團(tuán)隊(duì)和地區(qū)積極配合、相互激勵(lì)和相互擁有的原則；

二、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作作風(fēng)要求

1、團(tuán)隊(duì)工作文化環(huán)境的營(yíng)造：

工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新，工作就是服務(wù)；不惜精力使顧客驚喜

2、兩種任務(wù)：（項(xiàng)目任務(wù)和方法標(biāo)準(zhǔn)化）

項(xiàng)目產(chǎn)品策劃直至施工圖完畢的專項(xiàng)任務(wù)

開發(fā)、積累、完善相關(guān)的工具、方法和標(biāo)準(zhǔn)，提升集團(tuán)核心專長(zhǎng)3、兩個(gè)精神：專業(yè)精神和團(tuán)隊(duì)精神

３作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊4、運(yùn)用和完善的四大技術(shù)：

市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)、分析決策技術(shù)、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃技術(shù)、設(shè)計(jì)溝通技術(shù)

5、客觀地調(diào)研，主觀地創(chuàng)造

6、三創(chuàng).三要.三立二合三指夜以繼日

7、五個(gè)意識(shí)：服務(wù)意識(shí)、溝通意識(shí)、整合意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、知識(shí)積

累意識(shí)

第三章團(tuán)隊(duì)的組織建設(shè)

一、團(tuán)隊(duì)組織定位

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)是由多種專業(yè)背景人員組成的、通過團(tuán)隊(duì)合作與努力完成專項(xiàng)任務(wù)的階段性組織。

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)是通過整合內(nèi)外部資源為地區(qū)提供一站式服務(wù)和系統(tǒng)解決方案的專業(yè)工作班子。

二、團(tuán)隊(duì)的人員要求

1、系統(tǒng)專業(yè)人員階段性的進(jìn)入與配合：

涉及到地區(qū)專業(yè)人員的進(jìn)入配合，由策劃總監(jiān)向地區(qū)總經(jīng)理提出申請(qǐng)，由地區(qū)總經(jīng)理決定，并協(xié)調(diào)落實(shí)；

涉及到集團(tuán)范圍內(nèi)的人員的進(jìn)入配合，由策劃總監(jiān)向集團(tuán)營(yíng)銷部提出申請(qǐng)，與集團(tuán)人力資本經(jīng)營(yíng)部協(xié)商后決定，并協(xié)調(diào)落實(shí)。2、策劃總監(jiān)暫時(shí)離開當(dāng)?shù)�，需�?jīng)地區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)；團(tuán)隊(duì)成員離開

當(dāng)?shù)�，由策劃總監(jiān)批準(zhǔn)；

3、策劃團(tuán)隊(duì)的核心成員必須到施工圖和預(yù)算完畢后才能離開當(dāng)?shù)亍?/p>

４作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊4、人員要具備和形成三大能力：

系統(tǒng)能力、專業(yè)能力、適度超前的策劃能力5、對(duì)地區(qū)負(fù)責(zé)、對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略和規(guī)范負(fù)責(zé)的原則。

三、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作內(nèi)容和職責(zé)

1、負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃；

2、負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；3、負(fù)責(zé)組織《項(xiàng)目策劃報(bào)告》的評(píng)審和審批；4、進(jìn)行項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)；5、進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷策劃；6、項(xiàng)目物業(yè)管理方案7、進(jìn)行成本及經(jīng)濟(jì)測(cè)算

第四章、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理制度、流程、要點(diǎn)、工具

1、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)編寫《策劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃》，作為《項(xiàng)目開發(fā)決策報(bào)

告》的一個(gè)組成部分；

2、建立周報(bào)告制度，報(bào)送地區(qū)總經(jīng)理、集團(tuán)營(yíng)銷策劃部備案；3、策劃總監(jiān)編制團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用計(jì)劃預(yù)算，在地區(qū)財(cái)務(wù)部的協(xié)助下，依

據(jù)《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算編制審批辦法》，編寫《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算表》（含計(jì)算手稿），報(bào)地區(qū)總經(jīng)理審批；4、策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用的使用和報(bào)銷：

在經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)生效的《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算表》范圍內(nèi)的管理費(fèi)用（非項(xiàng)目）的使用由地區(qū)總經(jīng)理審批；如有出超或可能出超，須經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理審批。

此外，對(duì)于項(xiàng)目費(fèi)用（如設(shè)計(jì)費(fèi)用、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用等），按照公

５作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊司流程規(guī)定執(zhí)行。

策劃團(tuán)隊(duì)在完成要求的專項(xiàng)任務(wù)后，向地區(qū)總經(jīng)理提交團(tuán)隊(duì)工作總結(jié)報(bào)告（包括營(yíng)銷監(jiān)理人提名），抄送集團(tuán)營(yíng)銷策劃部。

工作總結(jié)報(bào)告由地區(qū)總經(jīng)理、營(yíng)銷副總裁審閱并提出審閱意見，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷策劃部備案。

６策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵路徑與工作節(jié)點(diǎn)

根據(jù)策劃團(tuán)隊(duì)工作節(jié)點(diǎn)，對(duì)策劃團(tuán)隊(duì)作業(yè)事項(xiàng)劃分為以下三個(gè)階段。策劃總監(jiān)根據(jù)作業(yè)事項(xiàng)組織編寫項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃、分解工作內(nèi)容并進(jìn)行全過程管理。

一、準(zhǔn)備/計(jì)劃階段序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)1后勤保障/落實(shí)生活辦公條件，準(zhǔn)創(chuàng)造良好的工作環(huán)策劃團(tuán)隊(duì)委任書地區(qū)報(bào)到備交底資料境交底工作資料清單地區(qū)公司辦落實(shí)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目可與地區(qū)、發(fā)展商、新項(xiàng)充分了解項(xiàng)目現(xiàn)有行性研究報(bào)告、投資方2項(xiàng)目前期工目工作組等溝通、了解信息和相關(guān)資訊，案報(bào)告、CS00表、土作交接底項(xiàng)目前期情況及收集掌握投資開發(fā)的框地合同、紅線圖、規(guī)劃相關(guān)資料架思路設(shè)計(jì)條件及附圖、地形圖、地質(zhì)勘察資料3編寫策劃團(tuán)策劃工作中的作業(yè)事隊(duì)工作計(jì)劃項(xiàng)、計(jì)劃起止時(shí)間、階策劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃集團(tuán)、地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的時(shí)策劃團(tuán)隊(duì)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃段目標(biāo)，人力資源安排間要求及業(yè)務(wù)重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)圖（使用說明）編寫策劃團(tuán)4隊(duì)管理費(fèi)用團(tuán)隊(duì)成員的工資及福確定策劃團(tuán)隊(duì)管理策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用編制審批辦法地區(qū)財(cái)務(wù)管理部預(yù)算與計(jì)劃利計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算表協(xié)助編寫5布分解工作任務(wù)明確分工與合作事項(xiàng)明確分工與合作的目標(biāo)要求各團(tuán)員的專長(zhǎng)、興趣周報(bào)告表

７策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

二、項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃階段序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)一市場(chǎng)調(diào)研消化資料，確定需補(bǔ)充資料，6編制市場(chǎng)調(diào)根據(jù)實(shí)際情況確研工作計(jì)劃定調(diào)研目的和調(diào)研內(nèi)調(diào)研工作安排計(jì)劃前期市場(chǎng)調(diào)研及有關(guān)專案市場(chǎng)調(diào)研工作指引容及調(diào)研組織實(shí)施方資料式根據(jù)調(diào)研計(jì)劃安排計(jì)專案市場(chǎng)調(diào)研工作指引7組織專案市劃實(shí)施調(diào)研工作，和地專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)/場(chǎng)調(diào)研區(qū)協(xié)商確定調(diào)研經(jīng)費(fèi)專案市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告消費(fèi)者產(chǎn)品調(diào)研表地區(qū)公司配合預(yù)算競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表8要求提供地質(zhì)初勘報(bào)告委托初勘地質(zhì)初勘報(bào)告地區(qū)工程管理部組織落實(shí)地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部9設(shè)計(jì)規(guī)劃條與政府部門確認(rèn)設(shè)計(jì)件確認(rèn)規(guī)劃條件規(guī)劃條件的確定配合/地塊規(guī)劃要求二編制項(xiàng)目策劃報(bào)告序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)提出并研討通過策劃團(tuán)隊(duì)形成10項(xiàng)目基礎(chǔ)資料/專案調(diào)地區(qū)總經(jīng)理組織10三個(gè)基礎(chǔ)方個(gè)問題的基礎(chǔ)意見，牽三個(gè)基礎(chǔ)方案研報(bào)告/地質(zhì)初勘報(bào)告基礎(chǔ)方案編制指引研討并上報(bào)方案案報(bào)告頭組織編寫并研討/規(guī)劃條件委員會(huì)11編制成本投資報(bào)告/產(chǎn)品基礎(chǔ)方CS01表編制CS01表CS01表案/市場(chǎng)成本標(biāo)桿CS01表地區(qū)總經(jīng)理組織12項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)編制項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)劃方研討并上報(bào)方案劃案項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)劃方案集團(tuán)戰(zhàn)略與資金情況委員會(huì)

８策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

市場(chǎng)、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，13編寫項(xiàng)目策劃報(bào)告牽頭組織編寫項(xiàng)目策劃報(bào)告內(nèi)部資源情況，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)指導(dǎo)思項(xiàng)目策劃模版想、策略目標(biāo)項(xiàng)目/產(chǎn)品14策劃方案初對(duì)三個(gè)策劃方案進(jìn)行評(píng)估意見方案比較和優(yōu)化模型步評(píng)估意見初步評(píng)估產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)方案15提請(qǐng)召開方案委員會(huì)方案委員會(huì)審批審批意見/CS01表/項(xiàng)目策劃報(bào)告根據(jù)方案委員會(huì)對(duì)三16編寫產(chǎn)品策三個(gè)基礎(chǔ)方案/方案委劃方案?jìng)�(gè)基礎(chǔ)方案的意見編產(chǎn)品策劃方案員會(huì)意見產(chǎn)品策劃報(bào)告模版地區(qū)總經(jīng)理審批寫產(chǎn)品策劃方案17銷售建議方組織編寫銷售建議方項(xiàng)目策劃報(bào)告案案銷售建議方案方案委員會(huì)意見地區(qū)總經(jīng)理審批18項(xiàng)目開發(fā)規(guī)組織編寫開發(fā)規(guī)劃建項(xiàng)目策劃報(bào)告劃建議方案議方案開發(fā)規(guī)劃建議方案方案委員會(huì)意見地區(qū)總經(jīng)理審批三、設(shè)計(jì)組織管理階段序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)一概念性方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)組織方案/專項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃建議方19編制設(shè)計(jì)管分解全部設(shè)計(jì)工作，確理計(jì)劃定專項(xiàng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，安排項(xiàng)設(shè)計(jì)清單及安排案設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖專項(xiàng)設(shè)計(jì)的介入時(shí)間計(jì)劃概念性設(shè)計(jì)確定概念性設(shè)計(jì)邀標(biāo)概念性招（邀）標(biāo)20招（邀）標(biāo)/原則/費(fèi)用預(yù)算/聯(lián)系、原則及費(fèi)用預(yù)算/設(shè)計(jì)聯(lián)盟清單及收費(fèi)確定概念性考察、確定設(shè)計(jì)單位并概念性設(shè)計(jì)邀標(biāo)單情況設(shè)計(jì)方案邀發(fā)出邀標(biāo)書位名單

９策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

標(biāo)單位編制概念性根據(jù)產(chǎn)品策劃報(bào)告要概念性招（邀）標(biāo)原則《規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)書》21招（邀）標(biāo)求編寫招（邀）標(biāo)書及招（邀）標(biāo)文件及費(fèi)用預(yù)算/產(chǎn)品策劃《業(yè)主委托意見書》考察評(píng)審設(shè)計(jì)單位文件業(yè)主委托意見書報(bào)告概念性方案招標(biāo)檢查清單產(chǎn)品策劃報(bào)告/概念性《設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》22編制設(shè)計(jì)指導(dǎo)書起草、研討、定稿設(shè)計(jì)指導(dǎo)書文件方案/顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)概念性方案設(shè)計(jì)內(nèi)容和地區(qū)總經(jīng)理組織研量標(biāo)準(zhǔn)要求討從各專業(yè)角度比較方向地區(qū)總經(jīng)理提出23起草評(píng)審基礎(chǔ)意見案，審查對(duì)業(yè)主要求的評(píng)審基礎(chǔ)意見與方案委員會(huì)成員溝方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序和滿足情況通意見評(píng)審意見召開方案委員會(huì)論方案比較和優(yōu)化模型證會(huì)審（續(xù)）序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)提請(qǐng)召開24方案委員概念性方案評(píng)審意見選擇確定概念性方與中標(biāo)單位商務(wù)談判方案委員會(huì)工作規(guī)范會(huì)書/確定中標(biāo)單位案及中標(biāo)單位前確定設(shè)計(jì)費(fèi)初步金與中標(biāo)單位溝通額方案比較和優(yōu)化模型二方案設(shè)計(jì)編寫顧客產(chǎn)品策劃報(bào)告、25敏感點(diǎn)及起草文件，送項(xiàng)目、地顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)量概念性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)區(qū)審批標(biāo)準(zhǔn)方案、市場(chǎng)專案調(diào)研報(bào)顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制注意事項(xiàng)文件告26編制設(shè)計(jì)起草、研討、調(diào)整至定設(shè)計(jì)指導(dǎo)書/方案委員地區(qū)總經(jīng)理主持任務(wù)書稿設(shè)計(jì)任務(wù)書文件會(huì)決議/地區(qū)相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制提綱人員協(xié)助研討

１０策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

與設(shè)計(jì)院談判，起草合費(fèi)用預(yù)算、市場(chǎng)行情/27簽訂設(shè)計(jì)合同同，經(jīng)與地區(qū)總經(jīng)理溝簽訂設(shè)計(jì)合同總經(jīng)濟(jì)師配合審核合設(shè)計(jì)合同示范/參考文通后確定同，發(fā)展商配合簽約本與設(shè)計(jì)單位溝通交流，傳達(dá)業(yè)主意圖，對(duì)階段設(shè)計(jì)變更溝通單二合三指28（方案設(shè)產(chǎn)品組織審查；匯總地區(qū)及集團(tuán)營(yíng)銷管理部設(shè)計(jì)方案地區(qū)、項(xiàng)目、集團(tuán)及時(shí)計(jì)）反饋意見，參與研討意見，需要時(shí)召集會(huì)議設(shè)計(jì)溝通工具研討，跟進(jìn)修改；設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(實(shí)例)29方案設(shè)計(jì)組織方案審查，匯總審方案審批意見（批發(fā)總、項(xiàng)（總、工、建）設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(表格)審批查意見準(zhǔn)、調(diào)整意見）提供審查意見方案設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序方案設(shè)計(jì)地區(qū)公關(guān)支援配合、30報(bào)審/重新組織方案報(bào)審，與各政設(shè)批文/審批意見計(jì)院配合/報(bào)審的相關(guān)方案設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單報(bào)審府部門溝通促進(jìn)規(guī)定（續(xù)）序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資源所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)（設(shè)計(jì)方傳達(dá)政府主管部門審批意地區(qū)項(xiàng)目專業(yè)人員參31案修改調(diào)見，組織研討，提出修改調(diào)整方案與研討，設(shè)計(jì)院配合調(diào)價(jià)值工程分析工具整）調(diào)整基礎(chǔ)意見，經(jīng)地區(qū)批準(zhǔn)后追蹤落實(shí)整三初步設(shè)計(jì)32要求提供地工程部總經(jīng)理組織落質(zhì)詳勘報(bào)告提出詳勘要求及跟蹤詳勘報(bào)告實(shí)設(shè)計(jì)院詳勘要求市政配套外協(xié)清單/調(diào)33初步設(shè)計(jì)外外協(xié)條件落實(shí)、地區(qū)、項(xiàng)目協(xié)助配合/協(xié)條件落實(shí)整、核對(duì)、落實(shí)外協(xié)條取得相關(guān)文件專業(yè)顧問提供意見件

１１策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)34準(zhǔn)確定353637序號(hào)38編寫技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一案，交地區(qū)總經(jīng)理組織產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品技術(shù)部協(xié)助覽表研討審批初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一組織初步設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)技技術(shù)交底，提供產(chǎn)品技產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/外協(xié)條覽表與地區(qū)總經(jīng)理溝術(shù)和成本交完成交底術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，外協(xié)條件，成件/成本要求通底初步設(shè)計(jì)內(nèi)容和要求本要求與設(shè)計(jì)單位溝通交流，設(shè)計(jì)變更溝通單傳達(dá)業(yè)主意圖，對(duì)階段地區(qū)、項(xiàng)目、集團(tuán)營(yíng)銷二合三指產(chǎn)品組織審查；匯總地結(jié)構(gòu)及專業(yè)工種初步設(shè)計(jì)方案管理部參與研討、反饋（初步設(shè)計(jì)）區(qū)及集團(tuán)營(yíng)銷管理部意配合意見設(shè)計(jì)溝通工具見，需要時(shí)召集會(huì)議研討，跟進(jìn)修改；主要設(shè)備材編制基礎(chǔ)意見、送地區(qū)主要設(shè)備材料選產(chǎn)品技術(shù)部配合編制，營(yíng)銷部配合料的選型總經(jīng)理審批型標(biāo)準(zhǔn)清單地區(qū)項(xiàng)目提供意見（續(xù)）所需資源配合及相作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(實(shí)例)設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(表格)審查及優(yōu)化建價(jià)值工程分析工具初步設(shè)計(jì)審查組織審圖和價(jià)值工程分析地區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)議初步設(shè)計(jì)內(nèi)部會(huì)審內(nèi)容和要求組織報(bào)審相關(guān)工作編制專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單及招議標(biāo)計(jì)劃牽頭組織招議標(biāo)政府批文或意見專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單/招議標(biāo)計(jì)劃確定各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位地區(qū)公關(guān)/設(shè)計(jì)院配合初步設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單/報(bào)審的相關(guān)政府規(guī)定設(shè)計(jì)方案/初步設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖案的方案設(shè)計(jì)要求專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單/招議標(biāo)園林景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制計(jì)劃指南事前非正式場(chǎng)合溝通與地區(qū)溝通各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的費(fèi)用１２

初步設(shè)計(jì)報(bào)審/重新報(bào)審專項(xiàng)設(shè)計(jì)招40（議）標(biāo)計(jì)劃專項(xiàng)設(shè)計(jì)的招41議標(biāo)策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

42簽訂專項(xiàng)設(shè)計(jì)合同組織談判、審批，與地區(qū)總簽訂專項(xiàng)設(shè)計(jì)經(jīng)理溝通合同設(shè)計(jì)合同示范/參考文本設(shè)計(jì)變更溝通單與設(shè)計(jì)單位溝通交流，傳達(dá)業(yè)主意圖，對(duì)階段產(chǎn)品組織二合三指各專項(xiàng)設(shè)計(jì)方43審查；匯總地區(qū)及集團(tuán)營(yíng)銷（專項(xiàng)設(shè)計(jì)）案管理部意見，需要時(shí)召集會(huì)議研討，跟進(jìn)修改；專項(xiàng)設(shè)計(jì)施工44單位評(píng)審和招議標(biāo)編制顧客有介45面建材清單編制產(chǎn)品質(zhì)量及交樓標(biāo)準(zhǔn)由工程項(xiàng)目部牽頭組織，參確定各專項(xiàng)設(shè)與施工單位的審查，地區(qū)總計(jì)施工單位經(jīng)理批準(zhǔn)組織研討、審核意見顧客有介面建材清單設(shè)計(jì)溝通工具專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單/招議標(biāo)計(jì)劃由項(xiàng)目總工為主編制文件顧客敏感點(diǎn)確定過程顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制注意事項(xiàng)地區(qū)總經(jīng)理審批46編制標(biāo)準(zhǔn)、組織研討，交地區(qū)總經(jīng)理審批提供基礎(chǔ)意見、委托編制確定產(chǎn)品質(zhì)量發(fā)總、項(xiàng)總（工、建）初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一覽表及交樓標(biāo)準(zhǔn)參與討論CC02表施工圖設(shè)計(jì)〈施工圖設(shè)計(jì)要求和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)〉編制指南電氣質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/外協(xié)條給排水質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)件/成本要求結(jié)構(gòu)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)暖通質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)赓|(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)CC02表地區(qū)總經(jīng)理組織研討47編制CC02表四48施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)和成本交底組織施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)交底，提供產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，外協(xié)條件，成本要求完成交底與地區(qū)總經(jīng)理溝通１３策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

49二合三指（施工圖設(shè)計(jì)）施工圖審查施工圖報(bào)審/重新報(bào)審與設(shè)計(jì)單位溝通交流，傳達(dá)業(yè)主意圖，匯總地區(qū)及集團(tuán)營(yíng)銷管理部意見，需要時(shí)召集會(huì)議研討，跟進(jìn)修改；組織審圖和價(jià)值工程分析組織報(bào)審相關(guān)工作施工圖設(shè)計(jì)方案住宅工程設(shè)計(jì)中建筑專業(yè)質(zhì)量控制要求505152施工圖修改調(diào)整傳達(dá)主管部門審批意見組織研討及價(jià)值工程分析審查及優(yōu)化建項(xiàng)（總/工/建）提供審施工圖審查項(xiàng)目?jī)?nèi)容與程議圖意見序政府批文或意報(bào)審的相關(guān)政府規(guī)定施工圖報(bào)審見價(jià)值工程分析工具設(shè)計(jì)變更通知書施工圖方案設(shè)計(jì)變更及其分類說明設(shè)計(jì)變更建議表（一、二、三類）收尾工作顧客敏感點(diǎn)工藝工序及顧客敏感點(diǎn)工設(shè)計(jì)施工圖、顧客敏感點(diǎn)材料標(biāo)準(zhǔn)藝工序及材料即實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)移交文件/工作交底策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)項(xiàng)總審批地區(qū)公關(guān)/設(shè)計(jì)院配合五顧客敏感點(diǎn)工53藝工序及材料標(biāo)準(zhǔn)54工作總結(jié)根據(jù)施工圖整理工藝工序及材料標(biāo)準(zhǔn)確定營(yíng)銷監(jiān)理；編寫工作總結(jié)報(bào)告；編寫、匯總項(xiàng)目有關(guān)咨詢及對(duì)工具、方法的補(bǔ)充或改進(jìn)意見作為營(yíng)銷監(jiān)理工作指引１４":null,"page":{"ph":1262.879,"pw":892.979,"v":6,"t":"1","pptlike":null,"cx":0,"cy":0,"cw":892.979,"ch":1262.879}})策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

《策劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃編制》（Project）使用說明

一、概要：

本工作計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)是根據(jù)《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵路徑與工作節(jié)點(diǎn)》為基礎(chǔ)，以“PROJECT”軟件為工具來編寫的，它把工作任務(wù)（節(jié)點(diǎn)）、工期、開始/完成時(shí)間、期望結(jié)果、所需資源、角色，放于“PROJECT”界面；把所需工具清單、負(fù)責(zé)人等放于“PROJECT”網(wǎng)絡(luò)圖上；把工作內(nèi)容及工具放于信息欄。這樣，它把所需的全部?jī)?nèi)容完全集為一體，可以滿足策劃團(tuán)隊(duì)的工作需要.二、介紹：

1、此工作手冊(cè)可以看作是一個(gè)模版，根據(jù)具體項(xiàng)目稍加修改時(shí)間、負(fù)責(zé)人即可成為可操作的針對(duì)具體項(xiàng)目的策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)。

2、時(shí)間的修改可以在界面上直接修改，也可以在任務(wù)信息欄修改。責(zé)任人在網(wǎng)絡(luò)圖上直接修改。

3，此模版已給各工作節(jié)點(diǎn)簡(jiǎn)單地作了一個(gè)時(shí)間關(guān)系，在具體項(xiàng)目中可以根據(jù)情況加以調(diào)整

4、任一任務(wù)行時(shí)，在顯示的任務(wù)信息欄的備注中將顯示此節(jié)點(diǎn)的“工作內(nèi)容”、“工作備注”“所需工具”，簡(jiǎn)單易操作，不需另外的煩瑣的超級(jí)連接。

5、本網(wǎng)絡(luò)圖的格式是經(jīng)改造的，更適合集團(tuán)的要求。

6、本工具還沒有考慮到“營(yíng)銷監(jiān)理”階段；圖中所示時(shí)間及工期只是示意性的，待在后幾天和以后的團(tuán)隊(duì)工作中細(xì)化，有些還未成型的工具沒收入手冊(cè)，只列了工具名稱。

7、此工具可以當(dāng)作是策劃團(tuán)隊(duì)的工作計(jì)劃編制工具和計(jì)劃管理工具，每

１６策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

個(gè)策劃團(tuán)隊(duì)把編制好的計(jì)劃放在網(wǎng)上，并時(shí)常跟蹤和更新，便于集團(tuán)的管理（可省去周報(bào)告）。

項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃過程流程圖及說明

項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃過程流程圖

價(jià)值活動(dòng)工作過程工作成果目前期項(xiàng)工作交底案市場(chǎng)專調(diào)研產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)管理溝通設(shè)計(jì)指導(dǎo)書１７根據(jù)交底工作資料清單，與地區(qū)公司全面溝通確定調(diào)研目的、內(nèi)容及調(diào)研實(shí)施方式組織調(diào)查及研討分析工作了解地區(qū)公司對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展愿景（產(chǎn)品初步定位、利潤(rùn)預(yù)期、成本要求等）及地區(qū)和集團(tuán)相關(guān)資源，確定策劃團(tuán)隊(duì)的工作切入點(diǎn)，理清團(tuán)隊(duì)面臨的主要工作任務(wù)。項(xiàng)目的微觀分析；目標(biāo)顧客群、細(xì)分市場(chǎng)需求分析；競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析為產(chǎn)品策劃提供決策支持產(chǎn)品策劃的創(chuàng)意研討過程1、目標(biāo)顧客群選擇2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略3、主題概念及風(fēng)格4、戶型、面積、總價(jià)5、建筑類型及表現(xiàn)項(xiàng)目策劃報(bào)告三個(gè)基礎(chǔ)方案CS01表運(yùn)作策劃方案公司資源及發(fā)展策略運(yùn)籌策劃1、CS01表2、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、順序、時(shí)間間隔3、成本、盈利、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流產(chǎn)品策劃方案項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃建議營(yíng)銷建議方案策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

說明：

策劃團(tuán)隊(duì)與地區(qū)公司的項(xiàng)目前期交底工作是了解地區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展愿景（產(chǎn)品的初步定位、利潤(rùn)預(yù)期、成本要求等），并通過對(duì)地區(qū)公司項(xiàng)目前期工作的了解，確定策劃團(tuán)隊(duì)的工作切入點(diǎn)，理清團(tuán)隊(duì)面臨的主要工作任務(wù)，規(guī)劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃。[附：交底工作資料清單]

根據(jù)交底工作對(duì)項(xiàng)目前期工作進(jìn)程的了解，規(guī)劃分解工作任務(wù)。通常情況下，通過前期工作交底，團(tuán)隊(duì)能獲得地區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的愿景。團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃階段的主要任務(wù)是：如何對(duì)方案委員會(huì)的10個(gè)問題創(chuàng)造性地提出基礎(chǔ)意見？[10個(gè)問題]

一、組織專案市場(chǎng)調(diào)研

（一）專案市場(chǎng)調(diào)研需要解決的基本問題

專案市場(chǎng)調(diào)研關(guān)于項(xiàng)目的微觀分析，包括市政規(guī)劃、交通狀況、地區(qū)特性、基地特征及競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析等方面；關(guān)于目標(biāo)客戶群，細(xì)分市場(chǎng)需求的分析，確立競(jìng)爭(zhēng)策略。目標(biāo)客戶群的分析和確立，直接決定產(chǎn)品定位和其后的營(yíng)銷各環(huán)節(jié)。市場(chǎng)需求細(xì)分，決定項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)傾向。競(jìng)爭(zhēng)策略的確定，則是為項(xiàng)目尋找突破口。因此，通過專案市場(chǎng)調(diào)研，我們希望解決以下問題：

1、尋找目標(biāo)消費(fèi)者，并描述目標(biāo)消費(fèi)者特征；2、明確目標(biāo)市場(chǎng)/組合、產(chǎn)品組合定位；

3、產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)比例（建筑類型及比例、戶型及比例）；4、針對(duì)各目標(biāo)市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)（目標(biāo)顧客需求偏好）；5、項(xiàng)目檔次及價(jià)格定位。（二）如何組織專案市場(chǎng)調(diào)研？

１８策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

根據(jù)交底工作的具體情況，明確專案調(diào)研的目的和內(nèi)容[參考專案市場(chǎng)調(diào)研操作要點(diǎn)與報(bào)告要點(diǎn)]，編制調(diào)研工作計(jì)劃。

調(diào)研工作計(jì)劃的主要內(nèi)容包括：1、明確調(diào)查目的；2、設(shè)定調(diào)查指標(biāo)（內(nèi)容）；3、抽樣方法；4、樣本框與樣本量；5、調(diào)查方式；6、調(diào)查培訓(xùn)；7、實(shí)施調(diào)查；8、質(zhì)量控制。

確定調(diào)研工作實(shí)施方式，在一般情況下，采用委托專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企劃公司與自行組織部分調(diào)查工作相結(jié)合的方式。通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)的溝通，確定采用的調(diào)研工具、具體的調(diào)研指標(biāo)及分析方法與調(diào)研成果的內(nèi)容。關(guān)鍵是對(duì)調(diào)研質(zhì)量的控制要求必須明確。[參考有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研工具]

通過專案市場(chǎng)調(diào)研，形成專案市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，為產(chǎn)品定位與核心產(chǎn)品策劃提供創(chuàng)意源，以市場(chǎng)為導(dǎo)向貫穿于項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃的全過程。

二、產(chǎn)品定位策劃[參考產(chǎn)品策劃編制要點(diǎn)]

產(chǎn)品定位策劃的主要工作包括：目標(biāo)顧客群的選擇/組合和競(jìng)爭(zhēng)策略定位。

（一）產(chǎn)品定位策劃的支持條件：1、項(xiàng)目發(fā)展分析

項(xiàng)目規(guī)劃資料及優(yōu)劣勢(shì)分析；周邊地塊及項(xiàng)目規(guī)劃資料；市場(chǎng)環(huán)境及前瞻性分析；成本預(yù)估及盈利性分析。

１９策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

2、資源要求

資金情況（金融支持）；合作情況；品牌要求；價(jià)格初步目標(biāo)；

預(yù)售時(shí)間及資金回籠要求3、市場(chǎng)條件

消費(fèi)者分析地區(qū)價(jià)值分析；

競(jìng)爭(zhēng)性分析（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)際成績(jī)/賣點(diǎn)分析/客戶定位）；（二）目標(biāo)顧客群選擇/組合

目標(biāo)顧客群的選擇首先是進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)的特征分析，結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展所擁有的資源狀況，評(píng)判細(xì)分市場(chǎng)是否為項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)。評(píng)判目標(biāo)市場(chǎng)的主要指標(biāo)有：市場(chǎng)容量、價(jià)格承受力、吸引難度、品牌影響、利潤(rùn)目標(biāo)。

目標(biāo)客戶描述要素：業(yè)心態(tài)、主要用途、文化趨同或差異性、財(cái)務(wù)能力、年齡階段、家庭結(jié)構(gòu)、典型特征、業(yè)偏好（三）競(jìng)爭(zhēng)策略定位

競(jìng)爭(zhēng)策略定位需要解決的是項(xiàng)目以什么姿態(tài)面市，包括面市的時(shí)機(jī)、價(jià)格、產(chǎn)品種類、甚至項(xiàng)目面市時(shí)的推廣策略等等。通過競(jìng)爭(zhēng)策略定位，明確項(xiàng)目的發(fā)展策略（方向）：即以什么方式取得項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。通常情況下，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略一般包括品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)型、成本價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)型、文化服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)型、品牌競(jìng)爭(zhēng)型等，也可是多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)策略的組合。具體的競(jìng)爭(zhēng)

２０策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

策略需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況（項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和項(xiàng)目的基地情況及可發(fā)展、創(chuàng)新方向），并結(jié)合公司對(duì)項(xiàng)目的收益策略期望（經(jīng)濟(jì)收益與策略性收益）而制定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略，即項(xiàng)目的發(fā)展方向。

三、產(chǎn)品表現(xiàn)[參考產(chǎn)品策劃編制要點(diǎn)]

項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群定位和競(jìng)爭(zhēng)策略為項(xiàng)目確定了基本的發(fā)展思路，產(chǎn)品表現(xiàn)即是如何創(chuàng)意策劃產(chǎn)品？產(chǎn)品表現(xiàn)主要包括：主題概念及風(fēng)格，戶型、面積、總價(jià)，建筑類型，品牌要求。一般通過以下幾方面進(jìn)行描述。

（一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)《投資報(bào)告》的方案或用地規(guī)劃許可條件確定以下指標(biāo)：1、總占地面積/總建筑面積/容積率/綠化率/覆蓋率/計(jì)容積率建筑面積/地下車庫面積/居委會(huì)建筑面積/物業(yè)管理建筑面積/垃圾站建筑面積/人防建筑面積

2、退紅線要求/建筑配套要求/市政配套要求/給排水要求/消防防震要求/建筑高度

（二）產(chǎn)品建筑類型定位

1、根據(jù)土地的最高最佳利用原則（最大收益的用途和開發(fā)方式）以及政府對(duì)該土地的規(guī)劃條件的合法限定為產(chǎn)品建筑類型定位的前提條件。2、地區(qū)價(jià)值分析為產(chǎn)品建筑類型定位的基礎(chǔ)條件（主要分析產(chǎn)品類型的地區(qū)適應(yīng)性和開發(fā)前瞻性）。地區(qū)適應(yīng)性包括環(huán)境適應(yīng)性和客戶構(gòu)成適應(yīng)性，開發(fā)前瞻性則指建筑類型的適度創(chuàng)新和考慮地區(qū)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃。3、成本影響因素和分期開發(fā)安排策略。

２１策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

（三）建筑表現(xiàn)1、項(xiàng)目規(guī)劃階段

（1）總體布局包括組團(tuán)設(shè)計(jì)及組團(tuán)對(duì)對(duì)分期建設(shè)的影響，根據(jù)容積率、地塊規(guī)模、形狀等因素確定建筑個(gè)數(shù)、高度、布局、朝向、間距、風(fēng)格等，即為平面布局、立面處理、建筑外形與組合。建筑組團(tuán)組合應(yīng)符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求，使生活方便、安全、安靜；（2）公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，考慮在沒有建筑覆蓋的空間規(guī)劃，對(duì)室外空間的進(jìn)一步功能規(guī)劃，為道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃打下基礎(chǔ)；

（3）分期開發(fā)與路網(wǎng)的關(guān)系，即考慮施工路與小區(qū)主干道的關(guān)系；（4）道路規(guī)劃，即路網(wǎng)或小區(qū)主軸線設(shè)計(jì)，根據(jù)小區(qū)所處的地形地貌、氣候等自然條件、地塊規(guī)模、位及周邊環(huán)境布主要出入口、主要干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑、天橋等。道路規(guī)劃的三大原則：方便原則，方便居民和車輛出入、鄰里溝通；經(jīng)濟(jì)原則，在方便生活交通的同時(shí)減少對(duì)土地空間的占用；安全原則，人與車的關(guān)系；

（5）路網(wǎng)的流線設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)可行性，充分考慮車行路的承受力；（6）小區(qū)停車方式，考慮道路百分比、綠化百分比、公建百分比，決定停車場(chǎng)的方式；

（7）綠地規(guī)劃指導(dǎo)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)包括景觀軸線聯(lián)接點(diǎn)；2、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)階段

（1）考慮單體設(shè)計(jì)與戶型的關(guān)系；

（2）立面風(fēng)格，主要考慮外墻的色彩與質(zhì)感，建筑物外墻與建筑內(nèi)部的空間環(huán)境，功能要求相適應(yīng)，體現(xiàn)建筑個(gè)性和性格特征，遵循歷史文脈，反映時(shí)代特征，體現(xiàn)整體美（形、光、色、材質(zhì)、掛角等）、功能美、形

２２策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

式美、技術(shù)美（藝術(shù)效果）；

（3）細(xì)部做法，主要考慮門、窗、陽臺(tái)、線條的組合對(duì)立面的影響，包括片墻、陽臺(tái)、屋頂、窗；

（4）功能及系統(tǒng)設(shè)即戶型平面的設(shè)計(jì)，主要考慮功能的多少與成本檔次相結(jié)合，住宅的標(biāo)準(zhǔn)功能包括二廳（客廳和飯廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)；

（5）環(huán)境設(shè)計(jì)，主要考慮要注意室外管線、消防通道與環(huán)境配合起來，應(yīng)注意主體、架空層和小區(qū)環(huán)境的一體性和連續(xù)性，不要過分強(qiáng)調(diào)種植的即時(shí)效果；同時(shí)建筑風(fēng)格與園林景觀的協(xié)調(diào)性、園林景觀與自然生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性、園林景觀與住戶的溝通性、園林景觀與成本控制的不矛盾性；

（四）戶型、面積定位

1、影響定位的主要因素：地區(qū)市場(chǎng)戶型供給特征、目標(biāo)客戶戶型偏好、目標(biāo)客戶價(jià)格承受能力、目標(biāo)客戶家庭構(gòu)成特征、戶型（面積）對(duì)銷售的影響、目標(biāo)顧客群組合比例。

2、確定的問題：主力戶型、次主力戶型、補(bǔ)充戶型、戶型設(shè)計(jì)的各項(xiàng)要求。

（五）園林景觀

考慮因素：建筑風(fēng)格與園林景觀的協(xié)調(diào)性、園林景觀與自然生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性、園林景觀與住戶的溝通性、園林景觀與成本控制的不矛盾性，園林景觀對(duì)樓盤價(jià)值的提升。（六）配套設(shè)施

考慮顧客基本要求[小區(qū)基本配套設(shè)施要求（吃喝玩樂行）]和顧客特定

２３策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

要求[目標(biāo)顧客配套設(shè)施偏好]四、運(yùn)籌策劃（一）編制CS01表[參考CS01表編制指引]

（二）確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、順序、時(shí)間間隔主要考慮因素：

1、開發(fā)籌資策略、集團(tuán)開發(fā)資金調(diào)度與資金實(shí)力，以及集團(tuán)資本運(yùn)作策略。

2、項(xiàng)目面市時(shí)所處市場(chǎng)環(huán)境的預(yù)測(cè)以及開發(fā)順序?qū)︿N售的影響。（三）項(xiàng)目資金營(yíng)運(yùn)策略

主要解決的問題是成本、盈利、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流策略。

1、成本問題需要解決的是在CS01表確定的總成本指引下的成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

2、盈利、風(fēng)險(xiǎn)問題需要解決的是總成本控制和銷售實(shí)現(xiàn)狀況的科學(xué)預(yù)測(cè)。3、現(xiàn)金流策略需要解決的是資金來源與運(yùn)用的合理安排，籌資規(guī)劃及籌資成本的優(yōu)化（包括經(jīng)濟(jì)成本和機(jī)會(huì)成本）。五、項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

根據(jù)項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃過程的階段成果形成設(shè)計(jì)指導(dǎo)書，指導(dǎo)項(xiàng)目概念性方案設(shè)計(jì)，接口產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的具體工作。[參考設(shè)計(jì)指導(dǎo)書編制指引]

２４策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工具清單及編號(hào)索引

階段類別工具名稱一團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)工作介紹信、準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《策劃團(tuán)隊(duì)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖》使用說明\\備計(jì)團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用編制審批辦法劃階段團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算表A團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)周報(bào)告表團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R專案市場(chǎng)調(diào)研工作指引二團(tuán)隊(duì)工作表單F消費(fèi)者產(chǎn)品調(diào)查表、項(xiàng)團(tuán)隊(duì)工作表單F競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表\\目產(chǎn)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R專案市場(chǎng)調(diào)研操作要點(diǎn)與報(bào)告要點(diǎn)品團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R基礎(chǔ)方案編制指引策劃團(tuán)隊(duì)工作表單FCS01表階段標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S項(xiàng)目策劃報(bào)告編制模板B分析評(píng)價(jià)模型類E方案比較和優(yōu)化模型標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S產(chǎn)品策劃報(bào)告模板（續(xù)）

階段類別工具名稱設(shè)三設(shè)計(jì)管理網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)、團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R管設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)書》參考文本理計(jì)/規(guī)范類S團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《業(yè)主委托意見書》編制指南組

２５

階段策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R概念性方案招標(biāo)檢查清單團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》編制指南團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R概念性方案設(shè)計(jì)內(nèi)容和要求團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序和評(píng)審意見團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案委員會(huì)工作規(guī)范團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制注意事項(xiàng)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R設(shè)計(jì)任務(wù)書編寫提綱標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S設(shè)計(jì)合同示范/參考文本團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)變更溝通單團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)溝通工具團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(實(shí)例)團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(表格)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序分析評(píng)價(jià)模型類E價(jià)值工程分析工具團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R設(shè)計(jì)院詳勘要求團(tuán)隊(duì)工作表單F初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一覽表團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R初步設(shè)計(jì)內(nèi)容和要求階段類別工具名稱三、團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R初步設(shè)計(jì)內(nèi)部會(huì)審內(nèi)容和要求設(shè)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R初步設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單計(jì)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R園林景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制指南

(續(xù))２６策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

組團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R顧客敏感點(diǎn)確定過程織團(tuán)隊(duì)工作表單FCC02表管團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《施工圖設(shè)計(jì)要求和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》編制指南理標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S電氣質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)階標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S給排水質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)段標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S結(jié)構(gòu)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)C標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S暖通質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S燃?xì)赓|(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S住宅工程設(shè)計(jì)中建筑專業(yè)質(zhì)量控制要求團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R施工圖審查項(xiàng)目?jī)?nèi)容與程序團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R施工圖報(bào)審檢查清單團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)變更通知書團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R設(shè)計(jì)變更及其分類說明團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)變更建議表(一、二、三類)團(tuán)隊(duì)工作表單F顧客敏感點(diǎn)工藝工序及材料標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)工作表單F顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)２７

工具編號(hào)說明

一、階段按照工作步驟分為三階段：1、2、3、

準(zhǔn)備計(jì)劃/階段A；項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃階段B設(shè)計(jì)組織管理階段C

二、工具共分五類：

1、標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S：團(tuán)隊(duì)工作過程中必須遵照?qǐng)?zhí)行的模板和文本2、團(tuán)隊(duì)工作表單F：團(tuán)隊(duì)工作過程中可能用到的相關(guān)表格（包括流程中

的相關(guān)作業(yè)表單）

3、團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R：在團(tuán)隊(duì)工作過程中，給以指引性的文本（包括流

程中的相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書

4、分析評(píng)價(jià)模型類E：對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和比較的工具5、團(tuán)隊(duì)管理類M：涉及到團(tuán)隊(duì)管理的相關(guān)規(guī)范、文本和表格。

友情提示：本文中關(guān)于《工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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