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房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)的關(guān)于前期報(bào)建的體會(huì)

網(wǎng)站:公文素材庫(kù) | 時(shí)間:2019-05-26 23:32:51 | 移動(dòng)端:房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)的關(guān)于前期報(bào)建的體會(huì)

房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)的關(guān)于前期報(bào)建的體會(huì)

項(xiàng)目前期的工作是最鍛煉人的,需要綜合的素質(zhì)和長(zhǎng)期的各方面積累。前期手續(xù)的報(bào)建和辦理只是一個(gè)表面的一個(gè)過(guò)程和現(xiàn)象,需要透過(guò)現(xiàn)象看到真正的內(nèi)在反應(yīng)的問(wèn)題,報(bào)建和辦理的結(jié)果只有兩種:通過(guò)或則不通過(guò),而其中原因卻是千差萬(wàn)別。辦理前期手續(xù)的人往往只知道流程和需要的材料,對(duì)各部門審查的內(nèi)容依據(jù)、職能部門的審查流程和內(nèi)部運(yùn)行體制所知甚少,對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)儲(chǔ)備沒(méi)有了解,職能起到了一個(gè)簡(jiǎn)單收集資料、申報(bào)的過(guò)程;這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。

項(xiàng)目前期辦理有各種各樣的方法和手段,但是最基本是要合法合乎規(guī)范規(guī)定流程,即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序,現(xiàn)在的前期審查部門和官員基本是在行政規(guī)定和許可的范圍內(nèi)執(zhí)行,明目張膽的刁難很少很少。作為具體的前期報(bào)建經(jīng)辦人員,能利用公關(guān)資源和能許諾也是極其有限,重點(diǎn)是放在自身能力的建設(shè)上,少去考慮哪些非常規(guī)做法。

第一步,加強(qiáng)個(gè)人多整個(gè)公司、項(xiàng)目、建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)程序、專業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識(shí)上;試想你作為一個(gè)政府的審查人員,對(duì)一個(gè)一問(wèn)三不知的前期報(bào)建人員肯定是什么看法和態(tài)度。

在你做到第一步后,還要積極參與項(xiàng)目前期的各項(xiàng)工作過(guò)程,了解項(xiàng)目的重點(diǎn)和核心,分清哪些是必須的,哪些可以妥協(xié)的,至少做到對(duì)項(xiàng)目心中有底,千萬(wàn)不可停留在簡(jiǎn)單信息收集和傳遞階段。

在做好自身功課的基礎(chǔ)上,開始第二步工作,研究你的工作對(duì)象的情況。

細(xì)致了解各個(gè)職能部門審查的標(biāo)準(zhǔn)、核心內(nèi)容、所依據(jù)法規(guī)規(guī)范、辦理流程以及相關(guān)規(guī)定。

這樣只是到達(dá)了最基本的要求。

第三步是了解各個(gè)職能部門的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行政審批決策流程,比如發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、建委、消防、人防、綠化等。例規(guī)劃局,有很多部門,報(bào)建的受理窗口、規(guī)劃處、用地處、工程處、建管處、辦公室、編制中心、分屬的規(guī)劃分局等是是什么職能,領(lǐng)導(dǎo)班子的組成和具體分工,甚至知道如何使用資料室去查詢你的需要信息,辦理選址、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證等的具體流程,由哪些部門發(fā)起流程,哪些其他職能部門參加,是否需要開協(xié)調(diào)會(huì),會(huì)不會(huì)請(qǐng)專家,如何做專家工作,規(guī)劃局的內(nèi)部局審會(huì)是什么時(shí)候開始,會(huì)不會(huì)討論你的事情等等,這里只是舉例,需要時(shí)間的積累和自身領(lǐng)悟。

第四步是了解各個(gè)職能部門的人事組成以及內(nèi)部的關(guān)系,部門內(nèi)、部門間、領(lǐng)導(dǎo)層、各個(gè)中層等人際關(guān)系和諧程度,甚至要了解到領(lǐng)導(dǎo)的駕駛員(有時(shí)會(huì)起到出奇制勝作用),否則,你什么時(shí)候把人得罪也不知道,避免卷入一些漩渦之中,造成無(wú)謂損失,這也是中國(guó)特色。

做到這樣四部,你才算是基本合格的前期報(bào)建人員,需要很長(zhǎng)一段時(shí)間積累,兩年到達(dá)這樣的水平已經(jīng)是很強(qiáng)悍的。

提高版本:

這個(gè)階段的主要指導(dǎo)思想是站在對(duì)方的立場(chǎng)思考問(wèn)題,換位思考;其次是跟蹤流程,通常的做法是窗口報(bào)建完成后,其余就不管過(guò)程了,至于沒(méi)有完成報(bào)建具體問(wèn)題出在哪個(gè)環(huán)節(jié)往往一無(wú)所知,其實(shí)有些時(shí)候原因完全是非常簡(jiǎn)單的,至少你可以告訴你老板,問(wèn)題出在哪個(gè)環(huán)節(jié)因?yàn)槟硞(gè)原因,報(bào)建跟蹤詳細(xì)過(guò)程是成功的必要條件。

我們?cè)谇捌趫?bào)建的過(guò)程經(jīng)常會(huì)埋怨收到了不公正的待遇,那是我們站在自己的立場(chǎng)思考肯定覺(jué)得非常委屈;如果你站在對(duì)方的位置思考,也許會(huì)得出完全相反的答案。我們會(huì)遇到各個(gè)部門各個(gè)層級(jí)級(jí)別的行政管理人員,還是以規(guī)劃局為例:

首先會(huì)遇到窗口的工作人員,通常這個(gè)崗位技術(shù)含量比較低,通常會(huì)是剛畢業(yè)的或則是40、50那種混日子的,對(duì)于他們,工作的標(biāo)準(zhǔn)非常簡(jiǎn)單,就機(jī)械按照?qǐng)?bào)建要求去核對(duì)資料、登記,他們也許是整個(gè)職能部門里面最辛苦的,重復(fù)著簡(jiǎn)單而無(wú)聊的工作,每天要收這么多項(xiàng)目,而且權(quán)力基本為零,那么沒(méi)有好臉色給你看是非常正常的,你要體諒他們,給他們一個(gè)微笑,仔細(xì)的準(zhǔn)備資料就可以,你換成了他們的崗位不見(jiàn)得做的比他們好。

窗口人員會(huì)根據(jù)你要報(bào)建的內(nèi)容,把資料轉(zhuǎn)遞到職能處室的具體經(jīng)辦人那里。

具體經(jīng)辦人是重要環(huán)節(jié),一個(gè)職能處室就那么幾個(gè)人,要管理整個(gè)市區(qū)所有項(xiàng)目的這個(gè)一個(gè)規(guī)劃環(huán)節(jié),他們每天很忙,有開不完的會(huì),寫不完的會(huì)議紀(jì)要和文稿,而且收入也不是很高,和開發(fā)商相比差距不小,生存和競(jìng)爭(zhēng)壓力很大,不同年齡的人有不同的心態(tài)。剛畢業(yè)的,往往受經(jīng)驗(yàn)和能力限制,中規(guī)中矩,往往非常服從部門領(lǐng)導(dǎo),而且害怕出錯(cuò);工作有幾年的,有些能力和經(jīng)驗(yàn),想提拔往上走,但是膽子稍大,見(jiàn)過(guò)場(chǎng)面,往往是辦理能力強(qiáng),也會(huì)服從部門領(lǐng)導(dǎo);工作有些年份了但是離退休還有時(shí)日的;另外就是臨近退休型的;等等,你要根據(jù)不同人心態(tài)和在部門以及局里面的人際關(guān)系,換位思考,準(zhǔn)確把握溝通交往的尺度,吃透他們想法,和他們真心交朋友,多從他們角度考慮來(lái)考慮你的問(wèn)題。他們只是熟悉某個(gè)前期環(huán)節(jié)的事項(xiàng),而你早已熟悉整個(gè)流程,加上熟悉他們內(nèi)部人際,吃透他們的心態(tài),知己知彼,你的優(yōu)勢(shì)明顯,加上適當(dāng)?shù)臅r(shí)候運(yùn)用公關(guān)手段,更是事半功倍?梢宰龅剿麄儗徟某跏嘉母搴鸵庖(jiàn)是你替他起草這樣程度,這樣當(dāng)然需要長(zhǎng)期合作和信任。

如何處理職能部門內(nèi)中層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系:

先寫中層的定位和重要性,一個(gè)城市的職能部門也不多,就那么十來(lái)個(gè),來(lái)管理整個(gè)城市建設(shè)規(guī)劃的各個(gè)環(huán)節(jié),每個(gè)部門的處室也就五六個(gè),根據(jù)行政管理的流程,主要的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開展、提供決策的,職能部門的中層起到了承上啟下的作用,管理下屬、安排處室工作,向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),提供決策,同時(shí)也面臨著平行處室的競(jìng)爭(zhēng),如果處理不當(dāng),下場(chǎng)就是里外不是人,受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的打壓。所以一個(gè)普通的是無(wú)法勝任這個(gè)崗位,一定是業(yè)務(wù)、管理、人際等綜合能力強(qiáng)的才能生存,可能比領(lǐng)導(dǎo)班子成員還要能力強(qiáng)。

再分析他所處的環(huán)境,清楚他與手下的關(guān)系、管理模式,熟知哪些平行的處室中層是他

對(duì)手或則聯(lián)盟,和領(lǐng)導(dǎo)班子成員關(guān)系,預(yù)測(cè)未來(lái)的職場(chǎng)運(yùn)行軌跡,體會(huì)他的心態(tài),站在他的角度思考你的問(wèn)題,避免陷入內(nèi)部人際之爭(zhēng)。

盡量不要和對(duì)方交流、溝通的時(shí)候,表達(dá)你的項(xiàng)目很急迫,雖然心里可以這么想;在他的角度,你的事情只是其中的十分之一或百分之一,小事,表達(dá)在他順便的時(shí)候、方便的時(shí)候辦,慢慢來(lái),他見(jiàn)得急吼吼人多去了。

之后如何包裝自己:

交往往往是對(duì)等,需要你在專業(yè)能力、處事能力、形象脾氣、著裝談吐等于他相差不多,這才是交望之道,覺(jué)得你是可交、可信之人。不要偏信和夸大公關(guān)和¥的能力,用¥能成的是便宜的,昂貴的是用¥無(wú)法解決的。公關(guān)和¥只是潤(rùn)滑劑,輔助工具,處于對(duì)方位置,受的誘惑多去了,如果無(wú)法正確把握,早走不到今天;政府部門工作人員的素質(zhì)也是越趨于提高。

能做到以上常規(guī)的、有些難度的基本就難不倒你了。

至于和領(lǐng)導(dǎo)班子的相處交往,往往是你的老板事情,他們是更復(fù)雜更高層次的博弈。

前期工作實(shí)質(zhì)上就是與人相處之道,建立在你的專業(yè)知識(shí)、快速學(xué)習(xí)能力、歸納總結(jié)、明銳的觀察力、清晰邏輯分析等基礎(chǔ)能力之上,最根本是你的誠(chéng)信、誠(chéng)懇、敬業(yè)、正直等為人最本質(zhì)方面,那樣日子一久與你相處人都會(huì)認(rèn)可接納你。切忌是不懂裝懂,夸夸其談,空頭許諾,投機(jī)取巧,妄自菲薄,自命不凡等等,那樣你在這個(gè)圈子是混不出頭的。

前期經(jīng)辦過(guò)程實(shí)際具體做法千千萬(wàn)萬(wàn),那些只是戰(zhàn)術(shù)上談?wù)摰,核心要掌握和體會(huì)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想,不變應(yīng)萬(wàn)變。

談?wù)剬<野娴,前面的兩個(gè)階段好比是爬山,從山腳開始,只顧腳底下的山路臺(tái)階,無(wú)暇看風(fēng)景;漸到山腰,路邊的花草樹木,已是非常熟悉,對(duì)山脈的大致形狀也是基本清楚,偶爾也會(huì)仰望山頂;越往上,你對(duì)山脈整體、各個(gè)側(cè)面漸已了然于胸,更多的目光關(guān)注周邊的風(fēng)光。經(jīng)歷了前兩各階段,你對(duì)公司的項(xiàng)目、各個(gè)流程都是非常熟悉,看問(wèn)題很顯高度,可以從項(xiàng)目的開始,就可以預(yù)判前期存在的問(wèn)題、解決的方案、解決的核心關(guān)鍵,你的老板就可提前采取各種公關(guān)手段,在問(wèn)題出現(xiàn)之前集中解決。

你的眼光和關(guān)注點(diǎn)跳出了項(xiàng)目、公司的范圍,相關(guān)的信息量通過(guò)你的建立人脈網(wǎng)絡(luò),比以前是成幾何級(jí)增長(zhǎng),集中到你面前,如何篩選、選擇、整合這些信息,用你獨(dú)特眼觀去發(fā)現(xiàn)信息的價(jià)值,為你的項(xiàng)目服務(wù)、創(chuàng)造價(jià)值,從項(xiàng)目的周邊、規(guī)劃,周邊重大項(xiàng)目前期信息,政策導(dǎo)向,人事變更,文件紀(jì)要等等,制定有利你項(xiàng)目的各種策略分析,提供你的老板決策,那樣你的項(xiàng)目即可以掌握先機(jī),又可以再更大范圍內(nèi)爭(zhēng)取到各種資源政策優(yōu)先傾斜。你的工作方式只是簡(jiǎn)單到:穩(wěn)定擴(kuò)人脈網(wǎng)、收集處理信息、提供分析導(dǎo)向、形成有效決策。

原則:良心做事、真心交友。

補(bǔ)充很重要的一點(diǎn)原則:低調(diào)。曾經(jīng)認(rèn)識(shí)一位號(hào)稱是沒(méi)有改不了的紅線,一時(shí)間風(fēng)起云涌,的確辦了不少高難度項(xiàng)目,名氣日漲,突然有一天,幾乎所有職能部門的都遠(yuǎn)而避之,繞著走。

擴(kuò)展閱讀:城建報(bào)建心得

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南

中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施,作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員,我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容,有些感慨,在這里講一講。

涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久,我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證,加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序,非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志,一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

恩,簡(jiǎn)單的說(shuō)一下,土地證由國(guó)土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù),如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái),包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求,也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō),一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn),頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證(以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證)之后,才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度,才能計(jì)算出土地出讓金,才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢,在現(xiàn)實(shí)中呢,這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫,很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候,根本不考慮規(guī)劃,直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商,再去規(guī)劃部門軟磨硬泡,無(wú)論是修改規(guī)劃也好,還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好,反正,我的土地出讓金是已經(jīng)交了,剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道,我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開始的,而以公開交易的形式搞土地出讓,甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地,是到201*年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō),我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn),國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了,起碼我個(gè)人覺(jué)得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心,更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論如何,這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條:在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的,在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前,城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件,作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊,不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目,在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中,擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中,不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡,阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣,與法律的關(guān)系也比較大,比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下,按我國(guó)法律,不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn),不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào):不屬于交易。因此,房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司,在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅,只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言,非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用,因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng),這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物,非常的煩,也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里,可行性這個(gè)東西,政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同,所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策,要求先把環(huán)境評(píng)估搞了,再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方,環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策,事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止,建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中,我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情,基本上都是直接去這些部門,譬如去計(jì)劃部門,就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司,去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司,然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?傊易约阂豢吹竭@些手續(xù),頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn),關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找,F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了,想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到,建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái),因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到,某某是什

么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司,F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊,感慨一個(gè)。嘿嘿。

下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建:總平面審查階段。3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣,我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙,也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的,每棟單體建筑有多高,有多大,各棟單體建筑之間怎么間隔,間距是多少,日照夠不夠,總?cè)莘e率是多大,有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率,建筑密度是多少,進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排,是不是符合消防規(guī)范,等等等等,這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說(shuō)明一下,比如建筑密度,這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧,就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%?雌饋(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面,有201*平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái),架空層下是停車位,上面是空中綠化廣場(chǎng),F(xiàn)在,爭(zhēng)議就來(lái)了,我這個(gè)201*平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,無(wú)非就是為了保證綠化嘛,保障居民的休閑空間嘛,F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西,但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊,我的綠化沒(méi)有減少啊,我的休閑空間沒(méi)有減少啊,所以這個(gè)201*平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題,反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死,有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子,容積率,總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看,啥是凈用地面積?從哪里起算啊?是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢,還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn),一直到周邊道路的道路中線去呢?這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚,怎么算都行。把凈用地面積一加大,總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方,譬如消防通道的設(shè)置,高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞,小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦?設(shè)置那種隱形消防車道,上面種草保持綠化,就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行?反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴,反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活,這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月,往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮,來(lái)回磨,磨到雙方都沒(méi)了脾氣,才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做,干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì),只要有心,無(wú)論什么公司的總平面,無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè),那只要一挑起來(lái),問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠,就是在不能開窗的地方開了窗,要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小,等等等等。(在這自夸一個(gè):本人不才,曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作,至今被引為傳奇故事。嘿嘿)

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一,我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講,因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常,非常的專業(yè)啊。搞得不好的話,實(shí)在是害死人啊。而且,被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤,事實(shí)上,無(wú)論什么房地產(chǎn)公司,在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率,是一樣的,這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的,一輪到就死。

說(shuō)了半天,管線綜合是啥?包括三大項(xiàng):小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路,這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮,根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排,放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了,就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū),然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū);強(qiáng)電就是生活用電,線路從哪里進(jìn),怎么上樓,怎么進(jìn)門;弱電的內(nèi)容就多了,什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路,等等等等,多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話,統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走,從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

這些線路啊什么的,必須要合理的安排好,不能到處亂走。作為非專業(yè)人士,要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好,只需要看兩個(gè)東西:1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū),看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè),基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布,不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是,簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的,基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢?如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢?首先,就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情,我實(shí)在是見(jiàn)得太多了;然后,對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō),就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題,小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選,因?yàn)橹宦窳艘粭l管,別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行,而現(xiàn)在的這家,不是這里的線路壞就是那里壞,整天修,我這正打怪呢,嘣的一下,斷網(wǎng)了。再然后,夏天千萬(wàn)別開空調(diào),一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用,千萬(wàn)別一起開。看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開電腦,不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō),這樣的小區(qū),能住嗎?

管線綜合既然如此重要,那么我們說(shuō),我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮,好好的研究,不就行了嗎?事實(shí)上,是不行。為什么?因?yàn)樗械木,你都得從外面引進(jìn)來(lái),都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢?我現(xiàn)在告訴你們,無(wú)論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作,做多少調(diào)查工作,都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工,換地方了,哪怕它不換地方,就是水平抬高個(gè)幾公分,這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠,那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工,把路挖開,今天搞搞這里,明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后,高壓電線的接入口,一開始說(shuō)得好好的,從某某變電站接,等到施工完畢,要正式接的時(shí)候,突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了,又或者它的容量已經(jīng)超了,不能再讓你接,你得從其他地方接,這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢,亂引。引到多少電算多少電。至于,呃,會(huì)引起什么生活上的麻煩,我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的,專門針對(duì)小區(qū)的排水,F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量,以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì),事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的,但是總體來(lái)說(shuō),相對(duì)于總平面規(guī)劃,就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢?就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢?我個(gè)人是這么總結(jié)的:關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩,最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō),我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的,要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位,商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣,各城市大同小異。車位不夠,基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然,總平面審查期間一般來(lái)說(shuō),也會(huì)審車位,不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值,按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值,來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠,一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠,不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了,就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦,根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦,等等等等,不一而足。但是有些時(shí)候,無(wú)論怎么擺都擺不夠,那也有辦法,就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò),那玩意非常的不好使喚,進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上,只要通過(guò)單體審查了,這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么,為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室?因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹YI的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開炮,說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位,開發(fā)商還虧本?事實(shí)是,停下一臺(tái)車,的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是,你要把這部車停進(jìn)去,你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值,每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積,基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn),在有些城市,停車位還是能賺錢的,比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤,據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖,就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了。不過(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置,反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒(méi)鉆詳明白,不知道這個(gè)法是什么意思,在搞什么玄虛。

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論:沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn):消防報(bào)建,要說(shuō)難,是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的,但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單,也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建,這個(gè)東西莫名其妙,我不知道這個(gè)算什么,我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西,都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵,不是政府機(jī)構(gòu),這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查,在很多時(shí)候都是非常扯淡的,非常官僚的。另外呢,我們的開發(fā)商,也的確是非常的不象話,要滿足消防規(guī)范的話,這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅S绊懯褂玫,比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門,那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講,是非常不方便的。基本上來(lái)講,消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面,審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō),各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢?因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道,跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng),往往由他們出面才能把事情辦成。但是,我在這里說(shuō)句公道話:涉及生命安全的消防規(guī)范,基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯,17層以上設(shè)置剪刀樓梯,這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的,即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào),譬如減少一套樓梯,那是多么好的事情啊,但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中,我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里,911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓,呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感,大家不必介意。

人防部門屬于政府部門,不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位,但是這部分要被劃出來(lái),不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題,現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有,尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們,所有的人防用途的東西,產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程,就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán),無(wú)論如何,都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì),不能賣,所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外,人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西,比如人防那個(gè)安全門,那都不知道算啥,那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室,還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后,設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化,完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等,完成節(jié)能設(shè)計(jì),做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書,就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查,在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面,是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧:什么360度大落地窗、全敞開式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西,在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西,夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩,在這里南北差異非常明顯:北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo),老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè),因?yàn)楸狈接幸粋(gè)取暖的問(wèn)題,節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn),我就好這一口,你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ,必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后,的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過(guò)6米的客廳,在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí),在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí),90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的:空氣干燥,而且洗手間的使用頻率較低,一般人都不習(xí)慣每天洗澡。(我說(shuō)明,我這不是地域歧視啊,我這完全是就事論事。)但在南方,僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶,90平方米要設(shè)計(jì)出三居室,就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面,幾個(gè)房間一占,廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目,為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位,設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血,F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子,被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然,兩房單位也可以住,不過(guò)就不能養(yǎng)孩子,一養(yǎng)孩子這家就完蛋了,爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭,連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有,F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此,F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070,還想了些花招,比如設(shè)計(jì)兩套房子,再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上,將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩,說(shuō)個(gè)節(jié)能審查,一說(shuō)開去就說(shuō)了這么多,不好意思不好意思,F(xiàn)在開始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了,允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是,基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后,恩,怎么說(shuō)呢,連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后,因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智,根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市,在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢,形狀就像個(gè)紡錘,中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng),上了這塔的工架,突然這塔就塌了,整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊,政府因此組成了浩大的調(diào)查,來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查,設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查,一查的話,審查人員說(shuō),不行,這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧,它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎?我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái),判了幾個(gè)罰了些錢,了事,F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面,也打算樹這么一個(gè)塔,做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之,因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚,到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目,非常貴,所以一直都是名義上的市場(chǎng)化,事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi),專家紅包那也是不能少滴,嘎嘎,嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音,這兩個(gè)東西專門拿在這里講,是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市,幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西:余泥和噪音。但現(xiàn)在,越來(lái)越多的城市,開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門,包括公路、交通、警察,的主要生財(cái)?shù)缆妨。運(yùn)輸施工余泥的車輛,只能在規(guī)定時(shí)間,規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候,根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候,那是日夜得都運(yùn)泥啊,沒(méi)辦法,只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過(guò)程中,很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車,從天河一路撒到番禺,結(jié)果被罰了5萬(wàn)多,包工頭拼命去做工作都沒(méi)用,估計(jì)是交通部門火大發(fā)了,撞槍頭上了。噪音排放許可,是指只能在規(guī)定時(shí)間,用規(guī)范的,噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的,F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的,想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候,我靠,站在工地里,聽(tīng)了一天的錘擊聲,第二天耳朵里都是嗡嗡聲,幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁,那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管,開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何,都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外,對(duì)那些夜間連續(xù)施工的,更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市,這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理,就管得非常好,比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工?那是嫌自己錢多,想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市,唉,那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表,到一些二三線城市去,傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局,噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎,我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后,狠狠的嘲笑我,并且自鳴得意的說(shuō):有這種手續(xù)嗎?我這里沒(méi)有啊,我這里很簡(jiǎn)單啊,什么什么的,就和上面某些人自鳴得意的嘴臉,一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái),已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后,我隨便這么一想,我靠,后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收,一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢?不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前,必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工,我跟各位說(shuō)老實(shí)話,我分不清楚。在我看來(lái),質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站,分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打,導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo),這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題?我反正說(shuō)不清楚?傊畠蓚(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大,譬如工人不戴安全頭盔啦,物料堆放不按規(guī)定亂堆啦,這些。但在我看來(lái),安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉,并成一個(gè)機(jī)構(gòu),沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中,但凡涉及到檢測(cè)的,就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測(cè),一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè),比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè),這些東西,都是收費(fèi)項(xiàng)目,所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán),為什么呢,因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟,云云。安監(jiān)基本不收費(fèi),但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái),譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn),工人佩帶平安智能卡上班,等等,總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市,質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了,有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用,只是周邊城市的3分之1。恩,在這里,為了避免有些人看不懂,我說(shuō)一句,打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了,才能做承臺(tái),繼續(xù)往上建。各位的,明白?

不過(guò)呢,絕大多數(shù)的城市,這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

還是沒(méi)寫到施工許可證,寫死我了,啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材?我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先,我必須說(shuō)明,按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法,私營(yíng)房地產(chǎn)公司(無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分),其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo),他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市,譬如廣州,無(wú)論什么企業(yè)施工,都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市,私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明,既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢?去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候,我必須得說(shuō),這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去,一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員,根據(jù)項(xiàng)目大小,配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州,某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo),另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去,材料一準(zhǔn)備,然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了,于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果,連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了,然后又因?yàn)槠渲幸粋(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰,全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩,監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致,我不多說(shuō)了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情,做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則,交建設(shè)部門審核一番,認(rèn)為OK了,發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步,施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則,老實(shí)講,在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面,我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面,我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情,打下了上面那5個(gè)字。

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中,我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù),再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中,我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù),再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話,絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué),請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍,基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題,直接就GAMEOVER。

在改革開發(fā)之初,外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候,有個(gè)著名的段子,說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目,前后蓋了200多個(gè)章,事還沒(méi)辦成。最后撤資了,不干了。上級(jí)政府震怒,云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了,我們好到哪里去了嗎?我們的辦事流程方便嗎?我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎?

到了今時(shí)今日,還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán),太死,審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎?聽(tīng)不到了。為什么?因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡,達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下,改革辦事流程,簡(jiǎn)化辦事程序,反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說(shuō),會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們:大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中,在每一個(gè)環(huán)節(jié)中,都存在利益分配,都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后,它本身已經(jīng)具有了生命力,絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此,我們經(jīng)?梢钥吹,除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市,很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市,也有空子可以鉆,比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證,然后再發(fā)地下室部分的施工許可證,再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么?因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng),互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了,他們就沒(méi)得玩了。

之后的內(nèi)容,大家就開始熟悉起來(lái)了:我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。

12\\插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行,被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前,我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè),才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控,我的總體評(píng)價(jià)是:混蛋。

基本上,現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面:1、減少土地供給,緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友,看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái),中央對(duì)地方的用地管制,一年比一年狠,采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然,這里我們必須有個(gè)概念,用地量最大的產(chǎn)業(yè),不是房地產(chǎn),而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然,在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下,房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地,足以做多少多少年的開發(fā),因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確,等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道,連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置,基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開發(fā)的地,不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的,我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地,其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展,城市逐步擴(kuò)張,富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購(gòu)買需求

提高首付比例,緊縮銀根,提高銀行準(zhǔn)備金率,控制按揭貸款,都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是,這種政策不是釋放和滿足需求,它沒(méi)有解決任何問(wèn)題,它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō),這種政策的好處是:老百姓買不起房子了,開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉,開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。

3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確,就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響,好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在:開發(fā)商故意建大戶型,以獲取高額利潤(rùn)。但是,我暈,大戶型或者小戶型,在單價(jià)穩(wěn)定的前提下,單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎?總建筑面積不變,單價(jià)穩(wěn)定,戶型變一下,造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子,利潤(rùn)有區(qū)別嗎?除非是有這樣的邏輯前提:大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面,我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái):小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié),房地產(chǎn)調(diào)控政策,就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果,我就不多說(shuō)了。

接下來(lái),繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫出來(lái)之后,要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置,這是個(gè)技術(shù)活,要測(cè)量,定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干,不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿,又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后,測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工,違章施工的場(chǎng)合,都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉,又來(lái)一個(gè)“做通”工作。

放線完畢,施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工,完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的,沒(méi)超出邊線,測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著,尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉

14、預(yù)售許可證

終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的,在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市,預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理,全程公示,F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售許可最重要的條件是:高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2,低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣:無(wú)論層數(shù)高低,全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu),取得預(yù)售許可證之后,開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候,錢也不是很能收得到,只能收到個(gè)2、3成,但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后,或許我們對(duì)捂盤這種行為,會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧

現(xiàn)在辦預(yù)售許可,都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套,單價(jià)必須清晰,在交易現(xiàn)場(chǎng),也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,這種騙人的玩意了。但是,我必須要說(shuō),但是,政府沒(méi)有(也沒(méi)有權(quán)力)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格,開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格,直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多,沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門,根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙,事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后,到實(shí)地測(cè)量,就是實(shí)測(cè)了。我們都知道,面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢?最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多,比如施工不規(guī)范造成的面積誤差,又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差,這些都有可能。但要說(shuō)是開發(fā)商的故意造成的,我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假,當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿,F(xiàn)在為了避免這種糾紛,各大開發(fā)商都學(xué)乖了,開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少,房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉,又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時(shí)候,關(guān)于土地解押的問(wèn)題,我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員,討論這個(gè)話題,顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說(shuō)起,F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面,我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記,這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。

根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則,辦理預(yù)售許可證時(shí),該地塊不能有任何抵押。但是,我們都知道一個(gè)事實(shí)就是:任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力:要么還貸,要么更換抵押物,不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。還貸是幾乎不用考慮的事情,更換抵押物?更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已經(jīng)拿去抵押融資了,還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了,F(xiàn)在的任務(wù)是:即不還貸,又不更換抵押物,又能解押,還要能辦出預(yù)售許可證。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法(唉,我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的,靠),F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市,國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記,在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方,先做通銀行工作,比較合理的,能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口,是更換抵押物。更換抵押物的話,原抵押物要先解押,再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間,會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查,都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉(有些人把銀行的工作做得很通的,連更換抵押物這樣的理由都不需要找,直接先解押掉,唉,我個(gè)人佩服之極),然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證,趕緊去房管部門,給他們看,啦啦啦,我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看,哦,的確如此,于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料,立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話,只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話,可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押,也行。國(guó)土部門與房管部門分離,實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。此外,在可以辦理在建工程抵押的城市(這里說(shuō)明一下,在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)),也可以試試,土地解押,換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?傊k法都是人想出來(lái)的。人有多大膽,地有多大產(chǎn),在房地產(chǎn)行業(yè),那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收備案,交樓其實(shí),在說(shuō)了這許多之后,大家應(yīng)該都明白了,到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作,結(jié)識(shí)了那許多的人,一步一個(gè)腳印的,做到了現(xiàn)在,如果還不能完成現(xiàn)在的工作,就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后,竣工之前,就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線,基本上驗(yàn)線可以通過(guò),規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩;镜倪^(guò)程如下:規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌,哦,封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來(lái)看看,哦,沒(méi)問(wèn)題,數(shù)一數(shù)層數(shù),哦,是這個(gè)層數(shù),就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收,都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收,肯定通不過(guò)。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電,這里面的道道和苦水啊,真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候,設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大,拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了,供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理,要變成四臺(tái)。這怎么得了。繕I(yè)主都要入住了,電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧,這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下,乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位,驗(yàn)收基本上都通過(guò)。但是,驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆,基本上都是這么個(gè)寫法:原則同意通過(guò)驗(yàn)收,但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改:12345云云。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后,施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位,合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了,然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了,F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方,乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中,監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的,直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了,規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了,就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。

竣工驗(yàn)收備案完成,是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表,業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道,一直覺(jué)得比較奇怪。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道,所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。

物業(yè)管理這一塊,我就不多說(shuō)了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán),給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證,然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂,我就不贅述了。謝謝各位。

17、結(jié)束語(yǔ)

首先得說(shuō),我每天跑來(lái)跑去,回來(lái)鼓搗這個(gè)東西,我是真寫出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的,但這么每天一小段,也終于給我寫完了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。

這整個(gè)過(guò)程,也只不過(guò)是個(gè)大概,而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情,沒(méi)寫進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題,干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道,和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理,都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。我最近這兩年經(jīng)?吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作,都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下,幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人,能合作建起一棟供自己居住的樓?

憤青們會(huì)和我說(shuō),房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案?我在這里可以明確告訴你們,我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中,有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會(huì)說(shuō),我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工,不融資,難道我還建不起一座樓嗎?我可以很明確的告訴你們:不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程,已經(jīng)結(jié)成了鐵幕,它具有強(qiáng)大的生命力,足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事,誠(chéng)實(shí)做人,你連總平面審查都得審1年,審消防又審一年,審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn),從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn),審總平面,審1年沒(méi)審出來(lái),規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng),再審總平面,審一年又沒(méi)審出來(lái),再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),但是總規(guī)剛好改了,給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前,受著訓(xùn)斥:你這個(gè)總平面圖,地下室邊界線和地上建筑的邊界線,要用兩種顏色表述嘛,不然我怎么能看得明白?退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子,是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人,引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴,只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè),你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人,都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面,遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。我無(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理,我已經(jīng)離開了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位,就讓其他的管理者來(lái)思考吧。我只是想說(shuō):生存啊,它從來(lái)都不是一件容易的事。阿門。

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