201*年總結(jié) (初稿)

201*年工作報告

201*年馬上就要過去了，回首這走來的一年，實是感嘆時間的飛

逝，讓自己的腳步顯得如此匆忙。可細細品味，卻也發(fā)覺自己在不輕易間,磨練了許多,成熟了許多。到歲末了，盤點一下自己今年的得失，總結(jié)一下教訓(xùn)，在成長的過程中不怕失敗只怕不長記性,為了在新一年更好地開展工作，下面我將一年來個人工作總結(jié)報告如下：一、個人業(yè)績：

在過去的一年我負責(zé)的是江蘇區(qū)域的電梯銷售工作，年初定的銷售目標(biāo)是50臺。截止201*年11月，累計銷售電梯20臺。

1.江蘇寶源電纜料有限公司2臺2.泗陽第三人民醫(yī)院2臺3.太倉盛興生態(tài)園藝有限公司1臺

4.鹽城市亭湖區(qū)海樂迪量販?zhǔn)綂蕵烦菛|店2臺5.上海志誠建筑安裝有限公司1臺6.泰興新龍騰酒店1臺

7.沭陽東方明珠城11臺（此項目由田部長跟蹤簽單，本人負責(zé)后續(xù)

工作。）

二、開發(fā)代理商情況：1．淮安富佳電梯有限公司2．鹽城奧泰電梯有限公司3.鹽城運達電梯工程有限公司

上上海海三三洋洋電電梯梯有有限限公公司司

4.無錫斯艦力電梯有限公司5.太倉中創(chuàng)電梯維保有限公司6.鎮(zhèn)江冰冠機電設(shè)備有限公司7.南京巨通電梯有限公司8.上海順捷電梯有限公司9.南京源澤電梯有限公司三、本年工作概述：

201*年我任是常住淮安發(fā)展代理商，預(yù)計出差次數(shù)30次左右，主要出差，南通，連云港，邳州，徐州，鹽城，寶應(yīng)，泰州，宿遷等。今年工作中代理商的開發(fā)力度不是很大，主要將重心放在項目運作和拜訪一些，非電梯行業(yè)的代理公司，例如：機電，弱電，空調(diào)等，也接觸一些在當(dāng)?shù)剌^有實力，有意向做電梯的人士，并在前期協(xié)助他們運作項目。但因?qū)λ麄儗﹄娞莶惶�了解，成功率較低，但我認為通過一段時間的努力，肯定會有成績，這樣開發(fā)出來的代理商關(guān)系也更穩(wěn)定固。在實踐中，我發(fā)現(xiàn)自己存在的缺點：

1.對于市場了解的還不夠深入，對產(chǎn)品的技術(shù)參數(shù)問題掌握的有些薄弱，在現(xiàn)場不能很準(zhǔn)確的確認參數(shù)，對于一些大的問題不能快速拿出一個很好的解決問題的方法。在與客戶和代理商的溝通過程中，有時過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應(yīng)。2.對新市場的開拓不夠，業(yè)務(wù)增長小.

3.個人不夠勤快、沒有嚴格要求自己，沒能在開展工作之前做好個人工作計劃，有主次的先后及時的完成各項工作，達到預(yù)期的效果。

江江蘇蘇省省

上上海海三三洋洋電電梯梯有有限限公公司司

四、管轄區(qū)域情況:

由我負責(zé)的江蘇位于我國大陸東部沿海中心，跨長江下游兩岸，東瀕黃海，有近1000公里的海岸線，西北連安徽、山東，有低山丘陵錯落，東南與浙江、上海毗鄰。地處美麗富饒的長江三角州，地形以平原為主，主要有蘇南平原、江淮平原、黃淮平原和東部濱海平原組成，其中點綴著中國五大淡水湖中的太湖、洪澤湖，自然條件優(yōu)越，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好。現(xiàn)設(shè)南京、蘇州、無錫、常州、南通、揚州、鎮(zhèn)江、連云港、徐州、鹽城、淮安、泰州、宿遷13個省轄市，現(xiàn)轄51個縣和縣級市(25縣,26縣級市)，55個市轄區(qū)。

江蘇本省電梯生產(chǎn)廠家就不少，主要集中在發(fā)展相對發(fā)達的蘇南地區(qū)，近幾年政府大力發(fā)展以淮安為中心的蘇北地區(qū)，所需電梯臺量也是不斷增加，每年的量大概有1000多臺。但是入住的大大小小電梯品牌也是非常之多，競爭十分激烈。情況是政府項目基本由一線品牌壟斷，較大的房產(chǎn)項目，也基本是從南京直接確認品牌，蘇北地區(qū)相對落后，處處都以“關(guān)系”為先，銷售難度不小，但我相信通過努力，三洋在這里一定能開拓出自己的一片領(lǐng)域。五、201*工作計劃：

新的一年里，我的銷售目標(biāo)是60臺，為了能圓滿的完成任務(wù)，通過今年對市場的分析，將臺量細化到以下5個重點區(qū)域：（1）鹽城及周邊地區(qū)10臺（2）連云港及周邊地區(qū)10臺（3）淮安及周邊地區(qū)10臺

江江蘇蘇省省

上上海海三三洋洋電電梯梯有有限限公公司司

（4）鎮(zhèn)江及周邊地區(qū)10臺(5)泰州及周邊地區(qū)10臺

其余臺量通過直銷和在其他非重點區(qū)域銷售完成。代理商的開發(fā)：

（1）到201*年底在重點銷售區(qū)域完成簽約代理商5家（2）到201*年底在其他銷售區(qū)域完成簽約代理商5家六、小結(jié):

回顧自己在這一年的工作中，還有很多不足的地方在今后的工作中

需要加以改正。首先要克服的最大的缺點就是自身不夠勤奮，對客戶分析不夠全面和深入，追蹤不夠及時。在今后的工作中，應(yīng)努力調(diào)整自己的工作心態(tài)，嚴格要求自己，控制自己的思想情緒，要始終保持著高漲的工作激情。只有這樣，才能讓自己在工作中學(xué)到更多，爭取最大程度的提升自己的工作能力。

上海三洋電梯有限公司

銷售部：其其格201*年1月14日

江江蘇蘇省省

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201*年總結(jié)初稿

一、今年經(jīng)營情況及與原定目標(biāo)差距之原因

去年底至今年12月初，總建19幢，共54027，其中48266取得預(yù)售證，加上年前存貨12160，共可售面積60426，實現(xiàn)銷售46620，占77.15%，總銷售額約1.5億，均價3214.42元/。

目前存貨16471.69，貨值85446056萬元，均價5187元/。其中：

別墅10套2451.81，貨值17155008萬元，均價6997元/；洋房39套6812.95，貨值31797912萬元，均價4667元/；普通住宅37套3892.56，貨值16065154萬元，均價4127元/；

商業(yè)36間3314.37，貨值20427982萬元，均價6163元/。原定今年開工75000（含去年底開工的三幢1.39萬），連同年前一期存貨1.2萬共8.7萬，預(yù)計售出65%的5.778萬，預(yù)計銷售1.88億，計劃還股東借款7000萬元。由于①開工面積少了約2.1萬；②別墅區(qū)域太荒不適合入住，今年沒有實現(xiàn)銷售，比計劃銷售額少了956萬元；③商業(yè)原計劃賣出總量70%的1930萬元，由于小區(qū)未達到一定的入住人群，商業(yè)需求及氛圍不濃，僅以銷控的方式售出21間819萬元，比計劃銷售額少了1100萬元。但今年的銷售均價3214.42元/超出了原預(yù)計的3000元/，而且，前面已提到目前存貨約16471.69，存貨值均價達到5187元/。

二、項目累計經(jīng)營情況

201*年至201*年12月6日，總建92962.4萬（含在建未取得預(yù)售證的5761），總售面積73395.28，銷售總額2.1385億元，均價2913.67元/。成本方面，根據(jù)當(dāng)前已發(fā)生金額和審算部預(yù)計將要發(fā)生額合計計算得出預(yù)計付現(xiàn)成本約為2208元/（未考慮利息），每平米毛利約為2913.67－2208=705.67元/，考慮營業(yè)稅及附加6%、所得稅3.75%、土地增值稅2%，合計每平米約350元。

股東借款按照10%計息，已發(fā)生借款利息約4220萬元，考慮剩余223畝土地占用資金6357萬元，占用資金承擔(dān)利息約為6357×10%（利率）×3年=1907萬元，剩余利息2320萬元，按8.5585萬平米（取得預(yù)售證合計）分攤剩余利息，每平米分攤約271元。

綜合以上數(shù)據(jù)，銷售單價3220元（按預(yù)計總產(chǎn)值27558.6萬元÷8.5585平米=3220元/－付現(xiàn)成本2208－稅350－利息271=凈利潤391元/。預(yù)計利潤總額8.5585×391元/=3346萬元。

三、對明年灤平市場及本項目的個人看法

市場利好方面：首都經(jīng)濟圈的實施，通脹、加工資等因素將刺激灤平房產(chǎn)的投資消費及增大市場容量。特別是在價格方面，面粉貴了，人們對未來圈內(nèi)房產(chǎn)的預(yù)期也變了，房價肯定是居高不下。

不利方面：當(dāng)?shù)厝送稒C炒預(yù)期的資金實力有限，經(jīng)濟圈是逐步實現(xiàn)的（前慢后快），縣城實際人口基數(shù)太小，對明年市場的量并不能太樂觀，還有政府強制性開發(fā)的經(jīng)濟房、商品房加上另外幾個規(guī)模不小的樓盤均是志在必得，量也不小。最后一點是本項目由于學(xué)校、幼兒園、市政路、公交車總體配套仍未完善，灤平當(dāng)?shù)兀ㄉ絽^(qū)）人對上山居住有相當(dāng)?shù)目剐�，說“金色陽光各方面都挺好，但爬上山再爬上樓，真不方便”�？傊�，這些主、客觀方面的問題，都應(yīng)該

充分重視、研究，下大力去認真做好。

四、明年開發(fā)的基本思路

這個問題之前與林總、梁總、金總已分別兩次探討交流過了，基本思路還是根據(jù)市場客戶群特征，從產(chǎn)品定位進一步調(diào)整創(chuàng)新，堅持走差異化的路子，同時從項目自身配套功能上進行充實完善，加大推進市政路、小學(xué)、幼兒園（公交車縣里正在緊鑼密鼓進行）、公共配套，貼緊首都經(jīng)濟圈規(guī)劃中對灤平的定位，走在同行之前，發(fā)力主攻北京客戶（事實已證明可行，現(xiàn)已有百余戶），通過做足度假、養(yǎng)老、優(yōu)質(zhì)改善型住房及別墅式洋房概念，提升項目附加值，從而達到盡快放量，實現(xiàn)更大利潤，具體做法：

1、從產(chǎn)品定位上調(diào)整，把A、B區(qū)原12個樓座改為新的“別墅式洋房戶型”。這部分約2萬，既符合北京人需求，又提升小區(qū)檔次，體現(xiàn)坡地項目的特色，又吻合經(jīng)濟圈“旅游、休閑”的規(guī)劃主題，特別是把綠化、環(huán)境做得更美、更優(yōu)化。此品種如果市場反映好，再復(fù)制一批。

2、從項目自身的配套功能上進行調(diào)整，一是小區(qū)發(fā)往北京的班車，（已對接好，并建1個侯車亭）；二是建一個“家裝設(shè)計、裝飾展示廳”，開展菜單式裝修業(yè)務(wù)，及明年做些精、簡裝房，解決外地客戶裝修的難題；三是扶持改造便利店，為小區(qū)內(nèi)的北京住房提供生活配送便利；四是扶持推進醫(yī)療、餐飲、咖啡屋等業(yè)態(tài)配套；五是由物業(yè)公司拓展家政、代租售、代管業(yè)務(wù)。

3、市政路、小學(xué)、幼兒園的推進。

4、開工計劃：明年計劃開工8-10萬，總的均價達到4500元/，明年全部還清剩余的7000萬股東借款，并逐步還清股東借

款利息。

五、資金計劃及初步設(shè)想

目前項目帳面現(xiàn)金約1300萬元，應(yīng)收未收5560萬元，合計6860萬元。春節(jié)前工程及相關(guān)配套方面應(yīng)付未付約2400萬元。加上計劃付還保定股東借款510萬元及原2800萬元借款的總利息373.8萬元，預(yù)計明年初開工5萬的周轉(zhuǎn)金201*萬元，如存貨銷售速度快（春節(jié)前估計有個小行情），爭取春節(jié)前再還股東1500萬元借款。

六、其它問題1、貸款2、獎金3、張木溝4、稅收、利息5、2800萬元利息6、地土證開發(fā)周期超7、股東權(quán)益正名

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