金山房產(chǎn)網(wǎng)201*年年度樓市總結(jié)報(bào)告

金山房產(chǎn)網(wǎng)201*年年度樓市總結(jié)報(bào)告

在持續(xù)兩年有余的嚴(yán)厲調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭已基本得到有效控制，金山房產(chǎn)網(wǎng)預(yù)計(jì)201*年房地產(chǎn)政策方向仍將延續(xù)“抑投資、保剛需、重保障”的主基調(diào)不變，調(diào)控手段以鞏固強(qiáng)化為主，重點(diǎn)將關(guān)注房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走向。

201*年1月26日新國(guó)八條、1月27日上海房產(chǎn)稅以及7月26日上海地方四條這三項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。近年來(lái)上海市商品房供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢(shì)，至201*年底供應(yīng)量為2159萬(wàn)m2；成交量從高峰期的09年開始回落，目前市場(chǎng)仍處于供大于求的狀況，而市場(chǎng)均價(jià)從06年開始逐年抬高，但近兩年的增長(zhǎng)幅度明顯低于09、10年。201*年楓涇又有新樓盤中冶楓郡開盤。

201*年至今上海金山區(qū)土地市場(chǎng)成交以住宅為主，其次是商住用地和商業(yè)用地，土地價(jià)格下挫明顯。

近年來(lái)金山區(qū)普通公寓價(jià)格保持平穩(wěn)，同比201*年均價(jià)相差無(wú)幾，近2個(gè)月受新開項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低影響，板塊均價(jià)有所下滑，個(gè)案價(jià)格并無(wú)明顯下調(diào)。

此外，201*年9月28日，

金山鐵路帶客試運(yùn)營(yíng)，從金山到上海南站只需約半小時(shí)。金山鐵路開通后，極大地帶動(dòng)了區(qū)域樓市的成交，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，10、11月金山區(qū)商品住宅成交面積同比分別大幅上漲141.6%和190.8%。金山鐵路的開通，對(duì)于一直處于全市較低水平的金山樓市，無(wú)疑是一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)遇。首先，鐵路開通能加快金山區(qū)人口的導(dǎo)入規(guī)模，為金山住宅項(xiàng)目帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求；其次，由于金山房?jī)r(jià)在全市各區(qū)縣中一直處于較低水平，隨著金山新城規(guī)劃建設(shè)的日益完善以及鐵路的開通，將有效帶動(dòng)金山房地產(chǎn)價(jià)值的提升；最后，隨著軌交的開通，金山區(qū)中的新城、石化、朱涇和亭林等板塊樓市也將有效融合。

目前，金山新城銷售型商業(yè)市場(chǎng)供大于求，價(jià)格不斷上漲，以社區(qū)配套為主。201*年商業(yè)總供應(yīng)量約13.1萬(wàn)m2，總成交量約10.9m2，整體市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀況成交價(jià)格整體呈現(xiàn)不斷上市的趨勢(shì)，主要因?yàn)樯虡I(yè)不限購(gòu)不限貸，在當(dāng)前整體住宅市場(chǎng)限購(gòu)的情況下，被擠出的資金投向了商業(yè)市場(chǎng)，使其價(jià)格被不斷推高所在片區(qū)在售的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)以社區(qū)配套商鋪和專業(yè)市場(chǎng)為主。

擴(kuò)展閱讀：201*年金山房產(chǎn)網(wǎng)主編年度重大新聞之匯編

楓涇房產(chǎn)201*年預(yù)測(cè)

圖文信息匯總

201*年即將到來(lái)，我們小組將對(duì)明年楓涇房產(chǎn)進(jìn)行SWOT分析并預(yù)測(cè)，以及對(duì)圖文信息進(jìn)行匯總。

隨著交通越來(lái)越便捷，楓涇成為了滬杭之間一個(gè)重要的關(guān)卡。房地產(chǎn)業(yè)也更加繁榮興旺。目前楓涇在銷售的就有中冶楓郡等著名樓盤。

交通大意圖

中冶楓郡效果圖：

可以預(yù)見的是，201*年更加會(huì)讓楓涇在房地產(chǎn)市場(chǎng)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，前期調(diào)控初見成效但仍有待鞏固，政策方向仍將延續(xù)抑制投資、保護(hù)剛需、注重保障的主基調(diào)不變。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，這表示201*年限購(gòu)限貸兩大核心行政手段不會(huì)發(fā)生根本性的變化，差別化信貸政策還將繼續(xù)執(zhí)行。在市場(chǎng)溫和回暖的預(yù)期下，總體調(diào)控思路仍將以合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、鞏固和強(qiáng)化現(xiàn)有政策的嚴(yán)格執(zhí)行為主，地方層面的微調(diào)與博弈也將持續(xù)，預(yù)計(jì)整體環(huán)境好于201*年。

第三，房?jī)r(jià)上行壓力仍將是決策層持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快或漲幅超出政府容忍范圍，樓市面臨由回暖轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，威脅前期系列調(diào)控成果，不排除決策層在必要時(shí)刻進(jìn)行政策升級(jí)的可能。目前與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的部委仍然握有部分政策儲(chǔ)備，如信貸政策方面，可進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)信貸閘門；稅收政策方面，可上調(diào)二手房交易稅費(fèi)；行政政策方面，可擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍，提高二套房購(gòu)置門檻；土地政策方面，可繼續(xù)加大閑置土地清理，擠壓存量入市增加土地供應(yīng)。

（二）市場(chǎng)形勢(shì)分析（上海市住宅市場(chǎng)分析）：

自201*年10月以來(lái)，上海市經(jīng)歷了“松嚴(yán)松”的過(guò)程，表明了最終的政策方向在于“松”，但這個(gè)“松”僅是微調(diào)，并非放松。201*年前三季度，全市經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)成交418.7億元，同比201*年減少468億元，減幅達(dá)53%。與201*年同期相比，減少799億元。其中，商品住宅用地共計(jì)成交137億元，同比減少212億元。從土地市場(chǎng)成交情況可以看到，受房?jī)r(jià)下降的傳導(dǎo)，土地價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的下降，由此抑制了區(qū)縣政府土地供應(yīng)的愿望。至201*年第三季度，商品住宅供應(yīng)土地僅228公頃，與400公頃的供應(yīng)計(jì)劃相比有不小的差距，完成年度計(jì)劃有不小的難度。

201*年1月26日新國(guó)八條、1月27日上海房產(chǎn)稅以及7月26日上海地方四條這三項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。近年來(lái)上海市商品房供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢(shì)，至201*年底供應(yīng)量為2159萬(wàn)m2；成交量從高峰期的09年開始回落，目前市場(chǎng)仍處于供大于求的狀況，而市場(chǎng)均價(jià)從06年開始逐年抬高，但近兩年的增長(zhǎng)幅度明顯低于09、10年。

201*年至201*年上海市商品房年度供求價(jià)

201*年至今上海金山區(qū)土地市場(chǎng)成交以住宅為主，其次是商住用地和商業(yè)用地，土地價(jià)格下挫明顯。

而201*年在金山新城商品住宅整體供求平衡，近期月度成交均價(jià)有所回升。07-09年間，板塊商品住宅市場(chǎng)整體需求旺盛，201*年受整體供應(yīng)量及價(jià)格大幅攀升影響，成交量大幅回落至20萬(wàn)方，近年來(lái)成交量相對(duì)穩(wěn)定，維持在20-23萬(wàn)方，201*年均價(jià)9935元/，同比小幅回落6%。

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