13年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)&展望

一、201*年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

201*年，"宏觀穩(wěn)、微觀活"成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初"國五條"及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，"有保有壓"方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，"金九"為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越201*年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

價(jià)格方面，201*年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，201*年1-11月，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%.今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。？

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，201*年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海[簡介最新動態(tài)]、恒大[簡介最新動態(tài)]、碧桂園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%.資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、201*年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化宏觀經(jīng)濟(jì)方面，201*年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

根據(jù)"中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型"，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)"銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)"的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)201*年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%.供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%.價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價(jià)上漲勢頭，預(yù)計(jì)全國商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動，房價(jià)上行壓力依然較大。3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1）分化加�。翰煌�城市量價(jià)走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯

不同城市量價(jià)走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然201*年新開工項(xiàng)目將增加201*年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化2）風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在201*年商品房量價(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3）行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注

近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

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一、201*年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

201*年，"宏觀穩(wěn)、微觀活"成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初"國五條"及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，"有保有壓"方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，"金九"為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越201*年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

價(jià)格方面，201*年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，201*年1-11月，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%.今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。？

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，201*年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海[簡介最新動態(tài)]、恒大[簡介最新動態(tài)]、碧桂園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%.資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、201*年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，201*年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

根據(jù)"中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型"，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)"銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)"的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)201*年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%.供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%.價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價(jià)上漲勢頭，預(yù)計(jì)全國商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動，房價(jià)上行壓力依然較大。3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1）分化加�。翰煌�城市量價(jià)走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯不同城市量價(jià)走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然201*年新開工項(xiàng)目將增加201*年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化

2）風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在201*年商品房量價(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3）行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注

近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

一、201*年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

201*年，"宏觀穩(wěn)、微觀活"成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初"國五條"及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，"有保有壓"方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，"金九"為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越201*年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

價(jià)格方面，201*年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，201*年1-11月，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%.今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。？

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，201*年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%.資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、201*年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化宏觀經(jīng)濟(jì)方面，201*年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

根據(jù)"中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型"，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)"銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)"的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)201*年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%.供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%.價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價(jià)上漲勢頭，預(yù)計(jì)全國商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動，房價(jià)上行壓力依然較大。

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加�。翰煌�城市量價(jià)走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯

不同城市量價(jià)走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然201*年新開工項(xiàng)目將增加201*年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在201*年商品房量價(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注

近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新24日在京透露，明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，同時(shí)更加注重調(diào)控的針對性、連續(xù)性和穩(wěn)定性。

姜偉新指出，201*年，中國商品住房總體建設(shè)、銷售、庫存、交易量都有大幅度上升，但分化明顯。部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市房價(jià)上漲幅度很大，少數(shù)城市房地產(chǎn)市場萎縮，交易量下滑。

官方近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，201*年11月，中國70個(gè)大中城市中，69個(gè)城市房價(jià)同比上漲。其中，一線的北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月房價(jià)同比漲幅超過20%。但同時(shí)，部分二、三線城市卻存在開發(fā)過量，面臨較大的去庫存壓力。

針對這種市場的分化情況，姜偉新表示，明年要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。而房價(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受中新社記者采訪時(shí)指出，注重分類指導(dǎo)以及強(qiáng)化調(diào)控針對性的提法與此前中央高層歷次會議上透露出的樓市政策趨勢一脈相承。這意味著未來地方政府將在樓市調(diào)控中占主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)逐漸淡化中央統(tǒng)一號令，自主權(quán)下放地方的大趨勢。

今年臨近年末，中國有包括北京、上海等在內(nèi)的17個(gè)城市分別出臺針對各地的地方性調(diào)控政策，以穩(wěn)定房價(jià)。

陳國強(qiáng)認(rèn)為，針對不同類型的城市相應(yīng)地做“加減法”，能有效避免過去“一刀切”的政策帶來的負(fù)面效果，推動各地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

對保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的強(qiáng)調(diào)，陳國強(qiáng)指出，則顯示出延續(xù)既有政策的調(diào)控思路，意味著明年政策出現(xiàn)突然地全面收緊或者全面放松的可能性較小。

針對現(xiàn)有的住房難題，姜偉新在會議上指出，鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

據(jù)悉，目前已經(jīng)形成的共有產(chǎn)權(quán)住房模式包括地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場價(jià)格配售給符合條件的購房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。例如北京的自主型商品住房。

房產(chǎn)稅的推廣被業(yè)界認(rèn)為是建立樓市長效機(jī)制的重要一環(huán)，而住房信息聯(lián)網(wǎng)則是推開房產(chǎn)稅的前提之一。針對城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，姜偉新表示，明年還要繼續(xù)推進(jìn)，進(jìn)一步擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)城市范圍，探索建立各省、城市與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)動的信息系統(tǒng)建設(shè)工作及運(yùn)行機(jī)制。

那些期望靠投資房地產(chǎn)股票來對沖房價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)的人一定都傻了眼。

1月21日，停牌跨年的萬科A(000002)一字漲停，股價(jià)報(bào)11.13元。剛剛過去的這個(gè)交易日，它卻收于8.14元，盤中更是創(chuàng)下每股8.11元的201*年新低�？商热�1月你買的不是萬科A而是它在北上廣深任何一地的樓盤，恭喜你如果你能夠立刻賣房套現(xiàn)，刨去交易費(fèi)用你都應(yīng)該輕松獲得3成至5成的收益。

單憑這一條，丈母娘便足以蟬聯(lián)年度感動中國人物稱號。當(dāng)然，不僅僅是丈母娘；所謂“倒逼”四大發(fā)明的創(chuàng)造基因加上博大精深的漢語語法，造就了中國式購房的無限可能。剛需房、學(xué)位房、改善房、自住房、保值增值房風(fēng)聲雨聲讀書聲，怎及“漲”聲更入耳；家事國事天下事，豈如“房”事最關(guān)心？

漲聲依舊洶涌。路透社編纂的數(shù)據(jù)和中國國家統(tǒng)計(jì)局的信息均顯示，11月新房價(jià)格比一年前高出9.9%，而10月份的同比增幅為9.6%。對70座城市的房價(jià)調(diào)查顯示，69座城市的房價(jià)同比上漲，66座城市的房價(jià)月度環(huán)比上漲。最具代表性的魔都和帝都，其房價(jià)同比分別上漲18.2%和16.3%，而上月同比增幅分別為17.8%和16.8%。

可歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們：與其相信這些已知的漲幅馬后炮，不如盯緊了大V任大炮。堅(jiān)定看多中國房市十余年，任志強(qiáng)對價(jià)格上漲趨勢的判斷從來沒錯(cuò)過。但大炮最近的火力有所減弱，雖然他在16日的某個(gè)論壇上仍舊篤定宣稱房價(jià)還會上漲；不過，由于今年11月后土地供應(yīng)轉(zhuǎn)入正增長，所以現(xiàn)在還不能斷定房價(jià)會暴漲。

支持這一論斷的證據(jù)當(dāng)然不勝枚舉，比如美聯(lián)儲開始退出QE資金面將逐步趨緊，又譬如住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅可能出臺等等�？傻踉幹�處在于：我們眼見著處處叫罵房價(jià)太高毀了國人的生活，但似乎大家從心底里并不希望任大炮突然啞火。

201*年第4季度，中國人民銀行在全國50個(gè)城市進(jìn)行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示66.5%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，比上季降低1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二線城市居民的高房價(jià)感受有所緩解，分別有73.8%和61.8%的居民認(rèn)為房價(jià)高，較上季分別回落3.2和3.1個(gè)百分點(diǎn)。

而人民日報(bào)的一篇報(bào)道則認(rèn)為“全國樓市已嚴(yán)重分化，一二線城市明年或醞釀更大漲幅。”人民喉舌引述中原地產(chǎn)監(jiān)測指：201*年一線城市平均供求比為1.14，二線城市為1.21，三、四線城市更高，達(dá)到1.39；而截至今年11月份，一線城市平均供求比降為0.87，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，二線城市及三、四線城市則顯得頗為穩(wěn)健，供求比與201*年持平�！耙�、二線城市日光盤迭出。部分城市用限價(jià)等舉措短期抑制了市場上漲，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，可能在年底得到降溫的假象。但這很可能在明年醞釀更大漲幅�！�

倘若我們認(rèn)可人行代表了人民幣的態(tài)度，而人日代表了老百姓的態(tài)度。那么，對待201*年的房市，錢與人的態(tài)度竟然如此自相矛盾曖昧模糊。

可“中國式”就是這么奇葩。還是回到萬科A:全年股價(jià)峰值出現(xiàn)在1月30日，也不過只有12.75元而已。但分析指萬科預(yù)計(jì)全年銷售額可超1600億元，而其可銷售額達(dá)2400億元突破201*億年度銷售額只是時(shí)間問題。即使算上綜合成本上升和交房標(biāo)準(zhǔn)提高等因素會影響到萬科的利潤率，但房價(jià)的漲幅足以支撐巨額利潤為何其股價(jià)卻屢創(chuàng)新低呢？

一切解釋都是多余的，在中國式的游戲規(guī)則面前。

看看中國諸位房企大佬，白手起家占絕大多數(shù)。窮光蛋還敢玩房地產(chǎn)？擱在發(fā)達(dá)國家試試看？但在以土地財(cái)政為軸心的棋局里，與其說開發(fā)商在建房賣房，不如說他們在玩空手套白狼只要拿得到地。

今年融資10億拿到一塊土地的70年使用權(quán)，立刻可以抵押套現(xiàn)；次年土地升值至15億，于是有了第一輪利潤。而后用銀行的錢建房子，同時(shí)蓋間售樓處便可以賣樓花。房子還沒建成，銀行的貸款都已經(jīng)還清了

但相比出錢的和出地的，在這個(gè)棋盤上房企還真的只是一個(gè)做搬運(yùn)的苦力而已。有北大專家撰文指：“政府和銀行在201*年從房地產(chǎn)行業(yè)獲得的收入達(dá)47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額的75%�！彪m然這種簡單相加的計(jì)算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。任大炮們雖然嘴臉并不好看，但為了掙錢，他們也必須學(xué)會背黑鍋。

房價(jià)暴漲的利潤究竟從何而來又往何而去，任大炮和萬科都心知肚明。正因如此，我們不能允許任大炮啞火。股市中的萬科A不能作為萬科在房地產(chǎn)市場上的溫度計(jì)，但任大炮一定是中國式購房指數(shù)的晴雨表。真相就在那里：一個(gè)與民爭利的房市要進(jìn)化成為一個(gè)還利于民的房市，與其寄望于開發(fā)商的良心發(fā)現(xiàn)，不如讓開發(fā)商賺夠錢，讓公共服務(wù)倫理準(zhǔn)則回歸本位。

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