洪湖大廈物業(yè)管理處201*年度工作總結

洪湖大廈物業(yè)管理處201*年度工作總結

201*

年度在洪湖大廈物業(yè)管理處全體工作人員的忙忙碌碌之中匆匆而過，新的一

年業(yè)已來臨。回顧過去的一年，感覺每天都好像打仗一樣，不過雖然很忙碌，但生活卻很充實。

洪湖大廈是一棟建造于80年代初的商住混用類建筑，大廈里既有住宅（11、12、13、15共四層），又有賓館、招待所、桑拿、歌舞廳，還有大大小小的辦公場所，使用人群特別復雜。大廈的各類公共設備、設施現(xiàn)已處于老化階段，有些老化的設施已達到了使用年限。諸多因素不但給我們管理處增加了管理難度，同時也增加了各項日常維修費用的支出。在過去的一年里，管理處全體工作人員積極努力，相互配合，基本達到了201*年度的工作目標。一、安保方面

本年度在保安部全體工作人員的努力和配合下，本管理區(qū)域未發(fā)生大的治安、偷盜等案件，保安人員在日常工作當中基本能遵守公司規(guī)章制度，履行工作崗位職責。但工作態(tài)度、人員素質、專業(yè)技能等方面尚有待提高，在新的一年里，還必須加強培訓，使隊員從思想、形象、心態(tài)、認知方面入手，以適應物業(yè)管理工作新的要求。二、水電運行方面

本年度水電運行方面基本正常，但也不是盡善盡美，電的方面由于大廈的高低壓供電設備比較陳舊、老化，二樓的低壓配電設備的接觸器、斷路器出現(xiàn)故障曾導致短暫停電，本年度僅更換接觸器和斷路器就支出近二萬元。而水的方面，工程部做的還不夠好，甚至說不夠重視，翻查歷來的生活水池清洗記錄，很不完善，每次水池清洗完畢，均未作水樣檢測，而工程部均不知水樣檢測是怎樣的一個工作，更不用說怎樣

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去操作這項工作，可見工程部的人員素質和專業(yè)技能及物業(yè)管理方面的知識急需提高，否則將給我們的管理帶來不必要的障礙。在新的一年到來伊始，我們必須完善水電運行檔案資料和各項記錄，加強各項培訓，努力提高人員素質、專業(yè)技能、認知態(tài)度、工作心態(tài)及個人形象等，以確保大廈水電的正常運行，提高業(yè)主和用戶對我管理公司的滿意度。

三、設施、設備方面

1、今年我們在維護大廈設施、設備方面下了很大功夫，今年年初我們對天面的排風

管和九層半的生活水管、消防水管做了改造，使大廈陷于癱瘓的排風系統(tǒng)恢復了正常的使用功能，消除了九層半消防水管、飲用水管的安全隱患。

2、監(jiān)控系統(tǒng)經過改線，已從九樓監(jiān)控室遷移到一樓工程部，此項變動整合了監(jiān)控系

統(tǒng)和消防系統(tǒng)，節(jié)約了人工總成本約五萬元左右（按原保安員配置1500元人／月×3人×12個月計算）。

3、大廈現(xiàn)有兩臺勞斯萊斯發(fā)電機組，一臺正常，一臺癱瘓，而且正常的這臺發(fā)電機

組也沒有得到很好的保養(yǎng)，這種情況很不正常，工程部一直沒有很好解決此事。今年十月份，我們經過多方詢價后，由深圳市佩斯特機電設備有限公司對我大廈的兩臺發(fā)電機組進行了維修保養(yǎng)（總費用為11500.0元），原已癱瘓的那臺發(fā)電機組現(xiàn)已恢復正常使用功能。在今年大廈低壓配電設備的斷路器出現(xiàn)故障時，由于發(fā)電機煙道在四樓裝修時裝修垃圾將煙道堵塞，發(fā)電機發(fā)電時間過長致使排煙管過熱，飯?zhí)玫奶旎ò灞灰�燃，幸好發(fā)現(xiàn)及時未產生嚴重后果，現(xiàn)發(fā)電機排煙道經過清理已消除此安全隱患，節(jié)約了請施工隊清理、查找故障的費用�，F(xiàn)在我們又將一臺發(fā)電機組進行改造，使改造后的這臺發(fā)電機組與大廈五部電梯的用電系統(tǒng)相連，如大廈出現(xiàn)停電或應急情況不能正常供電時，兩臺發(fā)電機組可保障大廈正常照明和電梯運行，現(xiàn)該項改造工程已由公司工程部負責實施。

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4、大廈在建成投入使用時所配備的原有的消防水帶已全部發(fā)霉粘連，無法使用，消

防通道防火門的閉門器亦已全部缺失、損壞。如大廈發(fā)生火警，消火栓和防火門將形同擺設，不能發(fā)揮正常使用功能。為了消除上述安全隱患，我們經過多方詢價后，更換了大廈消火栓的水帶，防火門閉門器也已全部安裝完畢。消防系統(tǒng)經過多次排查，在天面消防閥門里面清除了堵了幾年的雜物（系人為堵塞），更換了消防泵的進水閥門，現(xiàn)消防水系統(tǒng)業(yè)已恢復正常，改變了原來測試消防水時只是流而不是噴射的尷尬局面，消除了此項重大安全隱患。四、安全生產方面

公司制定了安全生產巡檢制度，原來的月檢依然進行，新增加了周檢，加大了安全生產巡檢力度。為了切實落實安全生產責任制，在經營的同時重視安全生產，將安全生產工作做到縱向到底，橫向到邊，縱橫結合形成一個整體的、全方位型的安全生產防范網絡，經公司領導研究決定，成立了安全生產領導小組，逐步落實安全生產責任制，層層簽訂合約，實行定點定人、定職責的安全生產管理機制（見深圳市洪湖物業(yè)管理有限公司安全生產責任書），建立健全了安全生產組織機構。此項工作有利于大廈的安全生產管理，加強員工安全生產意識，提高大廈安全系數。五、租賃方面

今年我們在業(yè)主物業(yè)代管理的租賃方面，全部實行兩押一租的方式，避免了以往部分租戶一押一租，租金拖欠押金放棄而產生的損失。今年我們代管理的物業(yè)的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危機的影響，完成額度在80％左右�，F(xiàn)在春節(jié)臨近，由于市場環(huán)境不太樂觀，其他地方的物業(yè)租金皆有所下降，我們洪湖大廈的物業(yè)亦不例外，我們在與業(yè)主溝通后盡量減少春節(jié)前的物業(yè)空置率，以便減少損失。六、財務方面

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本年度物業(yè)管理服務費應收與實收率達到90％左右，水電費收繳率達到90％，水電損差率：水損率在5％左右，電損率在2％。拖欠費用成功收繳率在98％，經催收立即繳費達到90％以上，只有約10％左右尚未收繳（例如1219室，已多年無人居住，未曾收到管理費）。七、其他方面

今年我們就洪湖大廈外墻脫落情況與政府部門反映并遞交報告，請求政府部門對洪湖大廈的外墻安全隱患予以關注，現(xiàn)政府部門已就我們的反映專門召開會議進行討論，并已立項�，F(xiàn)洪湖大廈外墻改造項目已在設計策劃階段，詳細情況我們再向公司領導匯報。

在過去的一年里，我們雖然做了許多工作，但還有很多方面比較欠缺，不夠規(guī)范，還有很多應該做卻還沒做的工作急需我們去完成。雖然今年金融危機的到來致使市場大環(huán)境不容樂觀，但我們的員工對這些已經到來的危機不夠重視，缺乏危機感，缺乏創(chuàng)新力。在新的一年，我們要爭取改變目前存在的松散、懶惰情緒，在怎樣提高員工素質上多下工夫，使各項工作緊湊起來，也就是說使整個公司都要有動力感，整個公司的面貌要有嶄新的一面。

深圳市洪湖物業(yè)管理有限公司

201*年12月30日

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物業(yè)管理處年度工作總結

管理處堅持加強企業(yè)內部精確化管理，樹立銳意進取的市場競爭觀念，堅持“規(guī)范管理、優(yōu)質高效、以人為本、創(chuàng)新服務”的質量方針，堅持“業(yè)主至上、信譽第一”的服務宗旨，內抓管理抓優(yōu)化，全面加大企業(yè)經營管理力度、優(yōu)化基礎管理、健全與完善各項規(guī)章制度、建立與完善企業(yè)各項運作有序的經營管理機制。同時秉續(xù)ISO9001－201*質量體系認證工作，建立專業(yè)化、規(guī)范化、標準化的各項管理制度、質量標準、作業(yè)規(guī)程。加大現(xiàn)場管理力度，進一

步推進公司經營管理目標。201*年管理處主要在以下幾方面做了努力：

一、工程方面：

1.供電設備良好，運行正常，發(fā)電機可隨時起用。2.配合麥克威爾福州分公司對中央空調系統(tǒng)進行維保。3.配合粵新公司進行空調系統(tǒng)水處理。管道無漏水現(xiàn)象。

4.客梯9部、消防梯2部、手扶梯4部由電梯由外委維保商維修保養(yǎng)，電梯準用證、年檢合格證完備，安全保護設備完好。

5.管理處新增二次裝修面積如下：有限公司1237.00m2、活動中心922.40m2，兩項裝修工程竣工驗收完畢�？辗拷�2500m2正在裝修中。

6.今年今年第七號熱帶風暴“帕布”來襲，管理處立即啟動《遇雷暴及臺風應急處理預案》。管理處領導堅守崗位，親臨現(xiàn)場抗災，經過大家群策群力，確保大樓安全。大樓設備設施沒有損失，保證信息系統(tǒng)和網絡的正常運行，受到表揚。

二、安保及車輛管理

1.堅持安全生產長效機制，并積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，受教育人數近200人，春節(jié)、五一、國慶節(jié)三大節(jié)，管理處與大樓安委會聯(lián)合進行了3次專項大檢查，發(fā)現(xiàn)隱患3條并按時給予整改。年初積極開展冬季防火安全活動，全年共出宣傳�？�4期宣傳標語、條幅30多條。7月份大樓對消防設備設施、消防安全管理、治安安全管理、安全生產管理四部分開展全面安全大檢查。7～8月份結合“安全用電月”突擊入室大檢查2次。確保辦公大樓在高溫季節(jié)中的用電安全。加強監(jiān)控室人員和保安隊伍的培訓，將技術高、責任心強的人員調入中控室，大膽調整保安隊伍，使中控室和保安隊伍素質不斷增強。組織“119”消防安全綜合演練，接受消防常識教育人數277人，參加滅火演練人數80人，增強廣大員工的消防意識，提高火災自防、自救能力，對省電信大樓消防安全工作具有十分重要的現(xiàn)實意義。大樓注重門衛(wèi)管理，重新修訂各保安崗點崗位職責。堅持各類人員進出大樓實行掛牌制度，確保樓內安全。大樓管理處將消防系統(tǒng)外委給專業(yè)公司維保，在雙方共同努力下，目前消防設施設備齊全、完好無損，保持在良好的運行狀態(tài)之中。

2.車庫采取動態(tài)管理，車輛重新統(tǒng)計，停車位統(tǒng)一標識，室內停車場管理嚴格、進出有序。根據要求重新修訂車輛管理規(guī)定。（如《申請進入車庫的審批程序》、《車庫車輛管理工作規(guī)程》等制度）三、環(huán)境衛(wèi)生

1.清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔。垃圾日產日清，每月2次進行衛(wèi)生消毒滅殺工作。

2.1月份大樓外墻清洗1次。大廈外觀完好，玻璃幕墻清潔明亮、無破損、無脫落、無污漬。3.4、9月份二次供水水池清洗2次，水箱、水池無污染隱患。四、對客服務

1.努力加強對客服務工作。截至11月份，物業(yè)處及時處理業(yè)主特約報修服務758次（比去年增加48％）。未增加服務人員接待會議2864場（比去年增加25.8％），其中大會339場（比去年增加72.1％）。同時衛(wèi)生服務工作開展了“服務精細化、服務優(yōu)質化、服務貴賓化、服務習慣化”活動，專項入室服務32間，把清潔服務延伸到業(yè)主室內，受到業(yè)主的肯定。

2.今年為進一步加強員工的全局意識、合作意識、危機意識、服務意識的教育，深入開展了“精細管理深化年”活動，將精細管理延伸到了每一名員工的每一個動作、每一次微笑當中。如：在保潔、會議組方面，就加強了文明禮貌、儀容儀表等禮儀培訓，在素質培訓上下功夫。從“工作意識、工作形象塑造、工作規(guī)范”三個方面進行禮儀培訓，把禮儀知識運用到日常服務工作之中并取得業(yè)主對我們工作最大的信任，給業(yè)主留下美好的印象，贏得用戶滿意。五、培訓、學習、交流

1.各班組加強教育培訓，提高服務水平，保安隊伍一整年共內訓24次，做到文明值勤，訓練有素。工程部內部組織培訓12次，如：工程供配電應急操作訓練等。

2.與兄弟單位進行溝通、交流。4月份管理處幾名安防、工程技術人員赴三明分公司對新增的設施設備操作、維保工作進行指導。

3.進一步規(guī)范了各種作業(yè)程序、工作表格等支持性文件，及時將更新的工作規(guī)范進行傳達培訓和應用，2月份通過

方園認證質量體系ISO9001復檢工作。3項不合格事項，已于3月份整改完畢。同時通過職業(yè)健康安全管理體系OHSAS18001，把對員工所造成的各種危害風險，納入企業(yè)日常的管理活動中，完善內部管理，避免職業(yè)健康安全問題所造成的直接、間接損失。六、精神文明

“送溫暖、獻愛心”活動，管理處員工自發(fā)捐款550元。

根據業(yè)主要求管理處設工程技術部、安全保衛(wèi)部、會務保潔部、膳食服務部四個部門，管理處運行狀況良好，員工透著嶄新的精神面貌，效率提高，組織架構運行可效。

201*年管理處的工作還存在諸多的不足之處，管理處各班組人員均深刻認識到這點，力爭改進工作中的不足，不斷總結經驗與教訓，加以改進提高，相信我們的工作會不斷進步。在管理處主任的帶領下將上下一心、認清形勢、樹立信心，營造造企業(yè)品牌，爭創(chuàng)一流企業(yè)。201*年12月04日

麗華物業(yè)新城華府項目部201*年度工作總結尊敬的公司領導：您好！

回顧一年來的工作，在公司領導的關心和幫助下，在集團各部門和廣大業(yè)主的理解和支持下，新城華新府小區(qū)項目部和全體員工經過不懈的努力，實現(xiàn)了年初預定的目標�，F(xiàn)將本小區(qū)201*年各部門各項工作總結如下：一、總體經營管理情況：

1、首先介紹一下201*物業(yè)收入情況，計劃物業(yè)費年收入126.35萬元，物業(yè)管理及經營收入總計213.62萬元。年實際收入1---12月上旬收入264.4萬元，實際完成率為123.7%，計劃費用成本146.1萬元，實際完成率98%。毛利率67.4萬元。根據物業(yè)經營現(xiàn)狀，十月份對物業(yè)費進行了相應調整。物業(yè)費收取率91%，欠費情況原因分析：未領鑰匙空置房10戶，維修問題50戶，安防6戶，其他原因49戶。業(yè)主滿意度90%以上。

2、落實完善各項規(guī)章制度，建立內部管理機制，項目部始終把提高物業(yè)服務水平、擴大服務范圍、由內部服務逐步走向外部服務、爭取從市場中獲取效益當做今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。實現(xiàn)這一目標，優(yōu)質服務是根本的基礎所在，為此，我們本著實事求是的原則建立了一系列適應公司發(fā)展需要的《員工文明服務要求》、《物品出入登記制度》、《員工獎懲條例》、《項目經理崗位職責》、《業(yè)主回訪工作制度》、《投訴接待處理制度》、《辦公經費管理制度》、《工資管理制度》、《考勤管理制度》、《部門主管崗位職責》、《效績考核檢查落實制度》、《員工培訓制度》等近二十幾項規(guī)章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據、有目的的穩(wěn)步展開；同時，為了建立完善的內部管理機制，采用“走出去、引進來”的方式，到廊坊市參加職業(yè)經理人培訓、到多家省優(yōu)小區(qū)物業(yè)公司學習參觀，在汲取先進管理經驗的基礎上結合我們的實際情況，對公司各部門的每個崗位的職能、作用、工作范圍作了明確的劃分，從而將各項工作細化到了每個人，促進了各崗位的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各部門全體員工在工作實踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務技能、服務意識不斷得到提高。其次，為了能夠在服務質量上更上一個臺階、資質評審中再上一個檔次，物業(yè)公司加強了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用；在提升員工素質方面，公司重視參加和開展形式多樣的培訓活動，針對公司內部的工作特點和性質定期或不定期的開展學習公司各種規(guī)章制度、業(yè)務技能、消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、設備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務培訓，使全體員工的服務意識和業(yè)務素質得到提高；各項規(guī)章制度的落實，促進工作迅速有效的開展，特別是為了切實落實實施的《效績考核工資》我們下了極大的功夫，考核部門的同時管理人員也要接受《效績考核檢查制度》考核，起到了相互監(jiān)督作用。實施以來，員工的工作作風和服務意識、水平以及有效投訴處理率有了顯著提高。3、精減人員、節(jié)能降耗，管理效益明顯提高，物業(yè)公司領導班子清醒的認識到要想讓公司健康有序的發(fā)展，只有通過加強內部管理、加大成本監(jiān)控力度（尤其是人力成本的控制），才能減少企業(yè)虧損、提高企業(yè)效益。采購工作是節(jié)能降耗的關鍵環(huán)節(jié)物業(yè)公司實施了嚴格的監(jiān)控制度，要求外購材料必須兩人以上，常置易耗品必須建立供貨廠家詳細資料并建立長期供貨關系，同時，財務與辦公室人員經常做市場調查，盡可能找到源頭供貨商。為了提高服務，在有償服務項目上，采取業(yè)主自購、代購或協(xié)助購買材料方式，以最大限度滿足廣大業(yè)主的利益。其次，通過調整工作量使公司各部門人力成本降低，由于小區(qū)管理面積逐漸加大，顯得人員不足，于是公司領導詳細記錄核實員工的工作量，科學合理的分配工作，使各項工作有序展開。在日常維修過程中，要求維修工作能修復的不換新，一人干的不用兩人，一小時修復的決不用兩小時；開展修舊利廢活動，辦公用品嚴格控制，廢舊拖把2、3個拆開合成1個接著用，報廢設備中能用的零件拆洗后再利用，還做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規(guī)定加以約束；經統(tǒng)計，通過采取各項節(jié)能措施全年使低攤、物耗費用降低近2萬元，減少工資及附加費5萬元，達到

了降低成本、提高效益的目的。二、精神文明建設情況總結：1、根據評選市優(yōu)小區(qū)標準的要求和實際情況，緊緊圍繞建設和諧社區(qū)這個中心和公司產業(yè)結構調整這個工作核心，確立了解放思想、實事求是、銳意進取、與時俱進的新的工作作風。使學習活動有安排、有落實、制定了詳細的工作計劃，物業(yè)公司結合工作實際組織進行了業(yè)主滿意度調查問卷，組織召開了員工大會，就物業(yè)公司如何求真務實、堅定信心地開展各項工作，如何圍繞增加新的經濟增長點和促進公司經濟效益這個中心去開拓工作思路，如何以創(chuàng)新的理念推動物業(yè)公司的對外發(fā)展，提出了各自的觀點，不僅使全體員工從中受到了極大的鼓舞，提高了思想素質和服務意識，同時，也使物業(yè)公司領導班子和各部門管理人員受到了極大的啟發(fā)，對團結全體員工、增強公司的凝聚力和發(fā)展外向型服務思路起到了積極的作用。

2、物業(yè)公司積極參加公司舉辦的各類文體活動，還主動開展了豐富多彩的業(yè)余文體活動，物業(yè)公司積極組織、動員廣大員工報名參加編排舞蹈、演唱歌曲，通過精心準備，在公司舉辦的中秋晚會上一展風采，同時在“三.八”節(jié)來臨之日深入開展“學雷鋒月”活動中，物業(yè)公司組織物業(yè)員工，清洗路標、路牌、廣告牌、免費為業(yè)主上門維修等，表現(xiàn)出了奮發(fā)向上的精神；物業(yè)公司還組織了15人的參賽隊伍，參加了公司舉辦的“五一”趣味運動會，取得了三項團體活動第一名，三項單項第一名，四項單項第二名等的好成績，使廣大員工對公司企業(yè)文化建設充滿了參與感和成就感；同時我們還開展了兩次獻愛心捐款活動，兩次慰問特困員工、生病員工活動，使員工感受到了公司的溫暖，為維護公司協(xié)調發(fā)展和員工隊伍穩(wěn)定起到了極大的作用。積極組織小區(qū)業(yè)主開展豐富多彩的業(yè)余文化活動，每晚8：00---9：00在廣場跳廣場舞，得到了廣大業(yè)主的歡迎。

3、為促進物業(yè)公司物質文明與精神文明協(xié)調發(fā)展，物業(yè)公司在加強員工職業(yè)道德教育方面作了大量工作，積極開展崗位培訓、優(yōu)質服務、降低物耗、節(jié)約成本、提高效益的勞動競賽和崗位技術練兵活動，并做到了有制度、有計劃、有實施、有考核，通過這一系列活動，取得了較好的經濟效益和社會效益；通過以上開展的各項活動，促進了物業(yè)公司201*年度精神文明建設工作的深入開展。當得知物業(yè)保員潔蘇培容骼臂骨折的消息公司便買了水果前去探望，使員工感受到了公司的溫暖，另外在夏季高溫酷暑為一線員工提供防暑藥品，通過送溫暖等方式切實做到了為員工排憂解難。體現(xiàn)了企業(yè)精神、樹立了公司形象。三、各部門工作情況總結

為進一步改進物業(yè)公司工作作風，提高服務意識，規(guī)范員工言行，提高工作效率，項目部主持起草了十幾項涉及勞動紀律、環(huán)境衛(wèi)生、會議、培訓等內容的規(guī)章制度，使全體管理人員和員工的日常工作都有章可循、有制可約，起到了比較好的效果，尤其是《效績工資考核制度》的實施對提高員工工作積極性、主動性和自律性等方面起到了實效性作用，同時為貫徹實施，每月組織多次不同形式的檢查，確保了各項制度的執(zhí)行。

由于物業(yè)公司不僅肩負著小區(qū)的房屋管理、水、電供應和設施設備的日常維護，同時還肩負著公司的綜合治理、環(huán)境綠化等工作，在遺留問題的處理上加大力度，聯(lián)系業(yè)主、進行有效溝通，理順了各種關系，圓滿完成了公司布置的各項任務，并且協(xié)助客服完成了物業(yè)費收取、小區(qū)參加的廊坊市優(yōu)秀小區(qū)評選。為公司的各項工作能夠有序開展奠定了基礎。

在這一年工作當中，物業(yè)客服部整理了小區(qū)1000多份業(yè)主檔案資料，查證核實了全部物業(yè)費的收取記錄情況，并對全部記錄進行了整理。日常接報修4581次，完成率99%，客戶回訪率15%，完成日常水電費的收售工作8914次，撥打接聽業(yè)主電話9000多次，接待業(yè)主來訪6550多次。三期交房128戶，辦理裝修72戶。

財務方面為配合完成公司經營目標責任書，財務部理順了財務核算體系和規(guī)范財務核算流程，圍繞目標收入和目標費用層層分解、認真剖析，通過每月會同各部門負責人召開財務分析會的形式給各部門培訓和講解成本控制要點和改進建議及措施，幫助各部門在成本控制方面取得了好的效果。同時，財務部在費用清繳、定期盤點對帳、內部培訓和學習等方面也做了大量工作。每月及時清繳各種代收代繳費用，收取物業(yè)費及其他墊款，使應收帳款回收率達90%以上，保證了資金運作和流動上的順暢；通過定期盤點存貨、在用低值易耗品和固定資產，認真核對帳物，確保了公司資產的安全；通過訂立并學習《財務人員考核管理辦法》、學習集團公司各種財務文件和鼓勵財務人員報考全國會計職稱考試考前輔導班等形式加強了財務人員的業(yè)務素質、提高了業(yè)務水平，并且經常開展職業(yè)道德教育，使公司財務人員做到了不計個人得失、不貪圖小利、公私分明，保證了財務工作的純潔性。

保安部管理面積大、人員多，工作責任重，人員素質參差不齊，為工作的正常、有序開展帶來了很大困難，尤其是對小區(qū)內的車輛管理，小區(qū)停車位少、車輛多，經常有堵車庫的現(xiàn)象，因此給巡邏崗和門崗的工作帶來了非常大的壓力，項目部把工作重點放在了提高員工素質、加強業(yè)務培訓上，為此，物業(yè)公司每周專門對保安進行專業(yè)培訓，對素質較低、意識較差的保安進行再培訓，不合格的給予辭退，使保安隊伍整體素質得到了較大提高；為切實提高保安部管理人員的能力，保安部依照公司文件精神在管理人員的任用上采取競爭上崗方式競聘了三名領班，在用人機制改革上邁出了務實的一步。

保安部員工在全年節(jié)假日以及公司開展的各項活動中都放棄了休息時間充實到最重要的崗位以確保小區(qū)安全，通

過公司及部門的多次培訓和教育樹立了良好的服務意識，促進了工作的積極性和主動性，能夠及時發(fā)現(xiàn)并處理各種突發(fā)事件和不安全隱患，面對少數業(yè)主不公正行為時能以大局為重，做到打不還手、罵不還口，樹立了物業(yè)公司的服務形象。物業(yè)公司對保安進行了業(yè)務知識培訓和各種緊急事態(tài)的處理方法，并經常進行安全工作檢查，對不符合安全標準的地方限期整改，對維護小區(qū)安全起到了重要作用。

三期交房，小區(qū)面積增大使保潔部的工作范圍又擴大了幾萬平米，保潔員的工作任務又增加了許多，但為維護整個小區(qū)的整體環(huán)境，保潔部負責人通過不斷加強培訓和進行思想教育，在人員沒有增加的情況下仍然保持了高質量、高要求的保潔標準，同時通過班前班后會形式進行全天工作的計劃和總結，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題；為適應新形式下保潔工作的需要，保潔全年進行了兩次大規(guī)模的有計劃、有重點、綜合性的培訓活動，使全體員工認識到在做好本職工作的同時還必須加強文化素質的培養(yǎng)，只有素質的不斷提高才能使對內提高服務質量和服務意識，對外樹立服務形象。在參加市優(yōu)評選的過程中，全體保潔人員對小區(qū)內的衛(wèi)生進行了徹底的清理，清除了所有小廣告和衛(wèi)生死角，清洗了景觀水池。對保潔的工作實行分區(qū)劃片作業(yè)管理，做到責任明確，劃分清楚，不留死角。另外加大了對保潔工作的檢查力度及次數，并將檢查結果與績效掛鉤，確保了保潔服務的連續(xù)性。

保潔部除了在人力成本上進行嚴格控制外，還盡可能的在物料消耗上節(jié)約成本，因保潔物耗是物業(yè)公司的一項較大的費用支出，在不影響工作質量的前提下節(jié)約物耗是保潔部降低成本的關鍵，保潔部按制定的節(jié)能降耗計劃在管理上加大力度、在用“人”上下功夫，能重復使用的決不換新的，嚴格按標準劑量使用清潔液劑，清潔用具誰丟失損壞誰賠償，通過這一系列措施，有效的節(jié)約了成本。

工程部的工作主要是保證小區(qū)的正常供電、供水、以及物業(yè)公司所管理設備的保值、增值和正常運轉，同時還承擔著集團公共區(qū)域、辦公區(qū)域的水、電、照明等維修工作，另外對三期房屋的前期接管驗收做了大量的工作。為將來的物業(yè)管理打下了堅實的基礎，今年三期裝修得比較少，工程部對空置房逐一進行檢查，將開啟的門窗關閉。配合地產基建辦完成了多項施工遺留問題及善后處理工作，修復了跑、冒、滴、漏等故障；對生活水池進行了消毒、供水設備、小區(qū)配套設施進行了維護檢修。小區(qū)所有損壞的垃圾箱進行了修復，對9號樓主電纜進行了恢復；小區(qū)周界欄桿進行修復（共修復21處）；一期發(fā)電機進行了檢修，二期發(fā)電機進行了試車，調試。日常接報修4581次，完成率99%。對前期工程遺留的地下室進水問題，室內漏水問題，墻裂問題逐一進行核實，現(xiàn)處理之中。對整個小區(qū)的雨水管底部鐵管和車庫電表箱全部進行了粉刷，對所有樓道墻皮脫落部位進行了修復，清理了全部樓頂垃圾。對小區(qū)所有單元門和樓頂損壞門窗進行了修復，對部分下水道堵塞問題進行了根治和處理，清除了主下水管道的堵塞隱患；入冬前對整個小區(qū)的保溫缺陷進行了處理和解決，對全部消防廂進行了修復，保障了物業(yè)公司各項目工作的順利進行。在正常完成工作的同時工程部在節(jié)能降耗上也做了大量的工作，能修理的決不更換、不買新的，定時抄錄設備運行數據，合理啟停設備，精打細算每一度電、每一滴水；對閑置設備進行合理利用，工程部不僅對內厲行節(jié)約，在為業(yè)主進行維修時也本著為業(yè)主著想的原則，爭取少花錢、多辦事。工程部還通過加強內部管理和深入落實《效績工資考核制度》提高工程部全體員工的服務意識和服務水平，尤其是實行效績工資考核以來，不斷得對員工進行職業(yè)道德、專業(yè)知識、工作技能等多方面的培訓，使工作質量和服務質量都有了質的變化，徹底改變了過去懶、散、慢的不良作風，形成主動找問題、查隱患、爭出工的積極向上的局面；為了適應市場需要和物業(yè)公司發(fā)展的需要，工程部在承接安裝、維修等有償服務上也在積極探索辦法，在把員工素質和技能提高到一個新的高度的前提下，爭取為物業(yè)公司創(chuàng)造新的效益和新的利潤增長點。通過各部門員工的積極配合和共同努力，物業(yè)公司今年的各項工作都取得了很大進展，也正按物業(yè)公司領導班子的長遠規(guī)劃一步一步的前進，相信在集團和物業(yè)公司各級領導和部門的幫助指導下經過物業(yè)公司全體人員的不懈努力，目標一定會在不久的將來得以實現(xiàn)。

綠化方面計劃按要求完成了全年小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作，進去冬季對綠地進行了凍水澆灌，對所有樹木和灌木進行了修剪，清理了多層小院內雜草。四、存在的問題

首先，物業(yè)公司管理人員起步較低、能力較欠缺，在201*年要加強培訓和學習力度，以提高管理人員的業(yè)務素質和整體管理水平。

第二、物業(yè)公司成立時間較短，起步低、時間短，只處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場的發(fā)展過程中缺乏技術能力、管理能力和競爭能力。

第三、員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術人才。

第四、培訓工作力度欠缺、用人機制不靈活，外部交流少，市場情況了解不深，這需要在今后大力引進人才，迅速推動市場開發(fā)能力，采取提成等多種分配辦法調動市場開發(fā)積極性。這些問題都有待于公司各級領導大力幫助和協(xié)調以及物業(yè)公司自身不斷努力去加以解決；同其它子（分）公司相比，我們還有許多工作存在一定的差距，我們將加強溝通和交流、汲取經驗和教訓，不斷進行學習和教育，為物業(yè)公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的外部環(huán)境和內部條件，為物業(yè)公司外向型發(fā)展的必由之路夯實基礎。

在這一年的工作中，使我們認識到建設一個高素質，戰(zhàn)斗力極強力的團隊需要我們付出更多的愛和辛勤的汗水，雖然我們是為了錢而來，但我們是為了對大家的愛而工作，更是為了大家在一起成為一家人這種親情而留。最后祝愿各位同仁工作愉快，事業(yè)有成。麗華物業(yè)新城華府項目部201*.xx.xx

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