關于變更土地性質(zhì)涉及財務稅務問題

關于變更土地性質(zhì)涉及的財務、稅務問題的匯報

根據(jù)公司年度工作計劃，于07年開發(fā)度假村一處土地，建設首期可銷售物業(yè)。此項開發(fā)涉及到該處土地的性質(zhì)變更問題：由原來的旅游業(yè)用地變更為住宅用地。

通過于當?shù)貒�土部門溝通，得知土地性質(zhì)變更需要走重新掛牌程序，首先政府將收回該塊土地，然后變更土地性質(zhì)后再次掛牌該塊土地。這樣就涉及到了兩個環(huán)節(jié)的財務及稅務處理問題：

環(huán)節(jié)一：政府收回土地。這個環(huán)節(jié)中，土地證被國土部門收回，土地所有權發(fā)生了變更。由于此時還不確定未來是否能夠再次摘牌拿回土地，不能確定與之相關的經(jīng)濟利益是否能購流入公司，因此在帳務處理中不應確認銷售收入，而應該記在往來科目（應收賬款）。

環(huán)節(jié)二：土地掛牌銷售。這個環(huán)節(jié)會出現(xiàn)兩種可能，1、我公司摘牌；2、其他公司摘牌。如果我公司重新摘牌，那么只需記入開發(fā)成本，相應沖減上一環(huán)節(jié)記入的應收賬款即可。如果其他公司摘牌，政府按照土地收回時確認的價格支付我公司土地價款，此時按照轉讓價格確認銷售收入，并支付相應的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

擴展閱讀：土地性質(zhì)變更問題

土地用途變更問題

一．法律依據(jù)

1.《中華人民共和國物權法》

第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。2.《中華人民共和國土地管理法》

第五十六條建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。3．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記。

5.《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

二．實務提點

1.我國實行嚴格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定，不可擅自改變。否則，出讓方可解除合同；一旦出讓方解除合同，受讓方不但會因此而喪失土地使用權，而且須承擔違約賠償責任。

2.土地用途確定后，雖不可擅自改變，但可依法改變。只要依法改變，就可避免法律風險。

3.土地用途變更的程序：（1）申請變更；（2）出讓方及規(guī)劃部門同意變更并報政府批準；（3）出讓合同重簽或變更；（4）辦理土地使用權的變更登記

4.若擅自變更土地用途后的法律處理：出讓方享有出讓合同解除權，一旦出讓方行使出讓合同解除權，出讓合同一經(jīng)解除，則：出讓方返還土地出讓金；受讓方喪失土地使用權，承擔違約賠償責任，但可視情況主張土地開發(fā)建設費用。

5.延伸探討：受讓方擅自改變土地用途，此時出讓方享有出讓合同解除權。但出讓方是否行使該解除權，出讓方可選擇。這就為出讓方權力尋租留下了巨大的空間，是巨大的法律漏洞。根據(jù)法律規(guī)定的基本精神，當受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，應當依法行使解除權，以貫徹土地用途管理法律制度；反之，當受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，出讓方卻不行使解除權，這形同默認受讓方的違法行為，這無異于架空土地用途的法律制度，這是嚴重的行政不作為行為，有悖于依法行政。實踐中，由于土地用途的變動牽扯很多利益，為謀利，受讓方擅自改變土地用途的現(xiàn)象時有發(fā)生；而出讓方視而不見，借機權力尋租也屢見不鮮。這勢必導致受讓方違法成本不負反正，衍生腐敗，嚴重損害法律公平，破壞法治。因此，建立土地使用后合同跟蹤監(jiān)管制度勢在必行。

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