完》學(xué)校物業(yè)管理模式

學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主"論壇"、那里沒有業(yè)主委員會的"硝煙"。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機(jī)。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。

由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)一個(gè)勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。

2、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：

a、對象不同：商住型物業(yè)中我們服務(wù)對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對象是老師和學(xué)生，單純知識型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一業(yè)主。有利于服務(wù)的針對性。

b、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。

c、管理側(cè)重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。

d、管理服務(wù)的目標(biāo)不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升學(xué)校的整體實(shí)力。

e、管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢提供了充足的空間。

3、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)

通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。

a、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開門、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。

b、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配上追求簡練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配。

c、重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

d、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識、提示性、警示性和說明性標(biāo)識，為學(xué)校氛圍的營造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

e、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

f、物業(yè)管理更注重服務(wù)的專業(yè)化�？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

g、技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。

h、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。

4、學(xué)校后勤社會化的管理優(yōu)勢

a、后勤社會化在推動學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué)校后勤社會化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣�家管方針，校長管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無須設(shè)立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。

b、有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)方面的特長，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。

c、完全市場化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務(wù)和權(quán)利，對各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi)的綠化改造、解決學(xué)校空調(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的實(shí)施方案，很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新突顯“個(gè)性化”。

a、在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為客戶“定做”服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個(gè)性化服務(wù)。b、學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在營造校園內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對外國語學(xué)校特點(diǎn)，建議積極策劃建成適合外語學(xué)校特點(diǎn)的“英語角”，營造學(xué)習(xí)氛圍；綠化養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹、刺海棠等容易對運(yùn)動中學(xué)生造成傷害，就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開上下班和課間時(shí)間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿足客戶對環(huán)境的要求。

c、學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán)境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣等嚴(yán)重影響學(xué)生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對學(xué)校特點(diǎn)的安全管理模式。

d、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專業(yè)優(yōu)勢，針對學(xué)校特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān)控，定期上報(bào)《水電氣用量分析報(bào)告》，提出節(jié)能的合理化建議，實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)為學(xué)校提供一體化的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應(yīng)市場的需求，科學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的"瓶頸"制約。

從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務(wù)；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù)，物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù)，這一定是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學(xué)校后勤管理承辦學(xué)校所有的后勤保障、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地域性的多所學(xué)校統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�，進(jìn)一步為學(xué)校降低管理成本。提供專業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展方向。學(xué)校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展增添了活力，也將為學(xué)校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

擴(kuò)展閱讀：高校物業(yè)管理的模式

高校物業(yè)管理的模式

詞條注釋

高等教育的改革，特別是高校后勤社會化的改革，要求我們建立一種適應(yīng)學(xué)校改革發(fā)展的社會化的新型高校后勤服務(wù)保障體系。在探索承擔(dān)這種高校后勤服務(wù)保障職能的管理形式中，我們最早在教工生活區(qū)的管理上導(dǎo)入了物業(yè)管理的概念。為保證高校物業(yè)管理事業(yè)的快速健康的發(fā)展，我們有必要對高校物業(yè)管理的模式和體制進(jìn)行認(rèn)真的研究。本文就此內(nèi)容談一點(diǎn)粗淺的認(rèn)識。

一、高校物業(yè)管理的模式

1、社會物業(yè)管理已發(fā)展到相對比較成熟的階段，剛剛起步的高校物業(yè)管理從中吸取其經(jīng)驗(yàn)是可行的。

隨著房產(chǎn)管理體制的改革，中國物業(yè)管理在深圳于1981年初率先拉開了帷幕，后經(jīng)過規(guī)范化發(fā)展的階段，現(xiàn)已進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期，形成了物業(yè)管理比較成熟的模式。社會物業(yè)管理這種企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制，集管理、經(jīng)營、服務(wù)一體的綜合有償服務(wù)形式，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，體現(xiàn)出了較高的效率和效益。

高校物業(yè)是指高校的各類教工住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓等及其相關(guān)的附屬建筑、附屬設(shè)備、道路和場地。高校物業(yè)管理可分為教工生活區(qū)的物業(yè)管理、學(xué)生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理三大類。就其管理服務(wù)的主要具體內(nèi)容而言，包括：(1)房屋及其基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。包括房屋維護(hù)與修理、庭院綠化、道路及水、電、暖等的管理與維修。(2)地產(chǎn)管理。禁止在所管轄范圍內(nèi)私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地的情況。(3)綜合服務(wù)。包括轄區(qū)的環(huán)衛(wèi)、治安、生活服務(wù)等。另外還可根據(jù)師生的特殊需要，提供其它專項(xiàng)、特約、代辦等多種服務(wù)，開展有益于師生的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。利用社會物業(yè)管理現(xiàn)成的社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，就能在較短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮高校物業(yè)管理的功能，達(dá)到為學(xué)校、師生服務(wù)的良好效果。

2、高校物業(yè)管理實(shí)行社會化、企業(yè)化的管理，順應(yīng)了住房制度的改革和高校后勤社會化的改革。

隨著房改政策的出臺和發(fā)展，高校系統(tǒng)的住宅已大部分出售給了教工個(gè)人，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生了根本的變化，公房變成了私房，公有財(cái)產(chǎn)變成了私有財(cái)產(chǎn)，作為國家事業(yè)單位的學(xué)校，顯然不可能用行政的撥款來為私有的房屋服務(wù)，只能按公私房屋的比例分?jǐn)偨鉀Q房屋維修和公共設(shè)施的改建，這時(shí)繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的行政福利性房屋管理模式已成為不可能了，對教工生活區(qū)的管理出現(xiàn)了社會化的客觀要求。同時(shí)，隨著人們生活水平的不斷提高，廣大教工不僅對自己擁有的產(chǎn)業(yè)和附屬設(shè)施要求保持完好，以達(dá)到保值、增值的作用，而且更加關(guān)注社區(qū)的環(huán)境，更加關(guān)注社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，房屋產(chǎn)權(quán)的多元化、教工需求的多樣化所帶來的各種各樣而水平又較高的需要，為高校物業(yè)管理的社會化提供了條件。高校物業(yè)管理部門將房屋、水電、清潔、保安、綠化等諸多項(xiàng)目匯集起來統(tǒng)一管理，不僅避免了住房私有化后的管理真空，為各業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，使每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有物業(yè)和工作、生活環(huán)境的日常事宜辦妥，而且也克服了舊體制下對外是封閉、是排斥，對內(nèi)又是多家管理、各自為政、扯皮推諉的弊端，提高了服務(wù)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。

高校物業(yè)管理企業(yè)屬于后勤經(jīng)營型服務(wù)實(shí)體，是一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，就應(yīng)該按照《公司法》和合同的規(guī)定進(jìn)行企業(yè)運(yùn)作。高校物業(yè)管理企業(yè)依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與高校物業(yè)市場競爭，通過一業(yè)為主、多種經(jīng)營及寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中的手段，實(shí)施有償服務(wù)，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭取自己的位置和拓展校內(nèi)教工生活區(qū)、學(xué)生生活區(qū)、教學(xué)區(qū)及校外的業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績贏得良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和商業(yè)信譽(yù)，使高校物業(yè)管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展，既減輕了學(xué)校的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得管理經(jīng)費(fèi)有穩(wěn)定的來源，促進(jìn)高校物業(yè)管理的發(fā)展。

3、高校物業(yè)管理實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化的管理有利于服務(wù)質(zhì)量的提高。

社會越發(fā)展，社會分工就越細(xì)，專業(yè)化程度就越高，工作效率和工作質(zhì)量就越高。高校物業(yè)管理將轄區(qū)內(nèi)的各種服務(wù)綜合辦理，極大地方便了學(xué)校和每位教工，同時(shí)通過專業(yè)人員的配備、專門工具的使用、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不僅使高校物業(yè)發(fā)揮正常的功能，延長物業(yè)的壽命，而且也使高校師生享受到了專業(yè)性的服務(wù)，提高了服務(wù)的質(zhì)量。另外需要指出，高校物業(yè)管理的專業(yè)化是指物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)當(dāng)由專業(yè)服務(wù)公司來完成，各高校物業(yè)管理公司可以根據(jù)自己規(guī)模的大小采取不同的方式進(jìn)行專業(yè)服務(wù)。實(shí)力強(qiáng)的高校物業(yè)管理公司可以自己成立專業(yè)公司，不僅對本公司物業(yè)管理進(jìn)行分類管理，而且還可以承接對外物業(yè)項(xiàng)目;規(guī)模較小的高校物業(yè)管理公司可以把自己優(yōu)勢以外的物業(yè)管理項(xiàng)目以分包的方式委托給不同的專業(yè)公司進(jìn)行管理，如將環(huán)境綠化承包給專業(yè)綠化隊(duì)、向?qū)�業(yè)保安公司雇聘保安人員等，以達(dá)到物業(yè)管理統(tǒng)一管理的專業(yè)化。

高校物業(yè)管理的規(guī)范化，就是物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)，在工商行政管理部門正式登記注冊，依法經(jīng)營;要根據(jù)物業(yè)管理的文件和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序、監(jiān)督機(jī)制和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);要主動接受主管部門和業(yè)主的監(jiān)督檢查，以確保管理的高效和高質(zhì)量的服務(wù)。

4、高校物業(yè)管理走規(guī)�；�、集團(tuán)化發(fā)展之路。

在我國，高校物業(yè)管理企業(yè)沒有一定的規(guī)模，就會造成管理成本增加，無法最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，因此規(guī)模效益在高校物業(yè)管理中就顯得尤為重要，客觀上要求高校物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展之路。高校物業(yè)管理企業(yè)之間可以通過聯(lián)合、兼并等方式，形成高校物業(yè)管理集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。

因此，高校物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)走社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化、集團(tuán)化之路，從而推動高校物業(yè)管理穩(wěn)定、快速地發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理的體制

在舊體制下，高等學(xué)校不但要管教學(xué)、科研，還要管每個(gè)職工的衣食住行、生老病死、婚喪嫁娶等等，在這種行政性、福利化的模式下，學(xué)校對校內(nèi)各方面的事情都是統(tǒng)包統(tǒng)攬，因此對學(xué)校后勤事務(wù)，乃至教工生活區(qū)的事務(wù)都是絕對領(lǐng)導(dǎo)。這種體制一方面使得高校無精力抓好教學(xué)科研的本職工作，又造成本該用于教學(xué)科研工作的資金被分散，另一方面學(xué)校后勤市場資源又被白白地浪費(fèi)掉，因而高校后勤社會化成為必然，高校物業(yè)管理的社會化不可避免。高校物業(yè)管理的社會化又勢必帶來高校物業(yè)管理體制的變化。

1、高校物業(yè)管理的社會化，使高校物業(yè)管理公司成為了一個(gè)具有企業(yè)特征的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)組織，賦予了企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)。

高校后勤社會化的改革，使高校后勤服務(wù)單位成為高校后勤服務(wù)實(shí)體，打破了高校后勤所需經(jīng)費(fèi)由學(xué)校全額撥付、后勤服務(wù)不計(jì)成本的無償服務(wù)的惡性循環(huán)狀況，促使高校后勤實(shí)體更多地引入市場競爭因素，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行企業(yè)改制和運(yùn)營，迅速根除了人浮于事、浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，強(qiáng)化了主動服務(wù)、自我發(fā)展的意識，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)用市場法則調(diào)節(jié)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多服務(wù)多收益的有償服務(wù)收費(fèi)，從學(xué)校和師生的需求配置高校后勤資源，獲取企業(yè)需要的能量和發(fā)展機(jī)會，使高校后勤服務(wù)融入了社會大市場，搞活了企業(yè)，減輕了學(xué)校的負(fù)擔(dān)。

高校物業(yè)管理企業(yè)是提供高校后勤服務(wù)的一個(gè)重要組成部分，它以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益為目的，集服務(wù)、管理、經(jīng)營于一體，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)中。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種服務(wù)、管理也是一種特殊的商品，是一種有償勞動，就需要依照社會市場標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，建立起與社會市場相接軌的社會化收費(fèi)機(jī)制。教工生活區(qū)要按物業(yè)產(chǎn)權(quán)的比例合理分?jǐn)傎M(fèi)用，學(xué)生生活區(qū)、教學(xué)區(qū)也要按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)、特殊服務(wù)費(fèi)等，從而達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我補(bǔ)血的目的。高校物業(yè)管理企業(yè)要合法經(jīng)營、自主運(yùn)作，就需要按合法程序建立，在工商管理部門登記注冊，獲得從業(yè)的資質(zhì)，并接受國家物業(yè)管理企業(yè)主管機(jī)關(guān)的監(jiān)督檢查;就需要按照“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開，管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展。只有這樣，高校物業(yè)管理企業(yè)才能依法經(jīng)營，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，成為獨(dú)立的企業(yè);才能在“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的指導(dǎo)思想下，立足學(xué)校服務(wù)市場，拓展社會市場，實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展的目的，更好的為學(xué)校服務(wù)，為師生服務(wù)，為業(yè)主服務(wù)。

2、高校物業(yè)管理的社會化，使得高等學(xué)校對高校物業(yè)管理企業(yè)的管理將主要體現(xiàn)在以合同的形式進(jìn)行監(jiān)管，逐漸消除學(xué)校行政干預(yù)企業(yè)的行為。

高校物業(yè)管理社會化有三種途徑：一是高校將高校物業(yè)管理直接推給社會物業(yè)管理公司，但這種方式一方面會造成原高校后勤職工大批下崗，產(chǎn)生社會再就業(yè)的壓力，給高校后勤社會化改革帶來負(fù)面影響，另一方面社會物業(yè)管理公司良莠不齊，又不熟悉高校情況，要真正管好高校物業(yè)尚需時(shí)日，高校對此也很擔(dān)心，因此這種方式學(xué)校一般不敢采用。二是各高校成立物業(yè)管理公司，發(fā)展到一定程度再進(jìn)行聯(lián)合，逐步推進(jìn)社會化的進(jìn)程，這是一種積極而又穩(wěn)妥的方式，大多數(shù)高校普遍采取了這種方式。三是高校間聯(lián)合成立高校物業(yè)管理公司，這是一種社會化程度較高、一步到位的方式，少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)的高校就采取了這種方式。

高校后勤社會化改革之初，各高校普遍成立了高校物業(yè)管理企業(yè)，盡管各高校物業(yè)管理的范圍有很大差別，有的只管教工生活區(qū)，有的管理教工生活區(qū)和學(xué)生公寓，有的則把教工生活區(qū)、學(xué)生生活區(qū)、教學(xué)區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括教工住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、教室管理、環(huán)境綠化、衛(wèi)生保潔、道路養(yǎng)護(hù)、水、電、暖維修等集中實(shí)施管理，但在學(xué)校內(nèi)部都形成了監(jiān)管和經(jīng)營的契約。高等學(xué)校利用行政手段管理的方式開始淡化，代之以更多的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)動和約束，高校物業(yè)管理企業(yè)則通過引入市場機(jī)制和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了初步的獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這時(shí)的高校與高校物業(yè)管理企業(yè)之間仍是一對一的關(guān)系，仍具有領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，但這種領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系發(fā)生了深刻的變化。

隨著高校物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，由于物業(yè)管理是一種微利性經(jīng)營行業(yè)，促使高校物業(yè)管理企業(yè)自身走向聯(lián)合之路，以求形成規(guī)模經(jīng)營、降低服務(wù)成本。高校物業(yè)管理企業(yè)之間通過聯(lián)合、兼并等形式，以資產(chǎn)多元化組合為紐帶，承擔(dān)起區(qū)域性的高校物業(yè)管理服務(wù)。這種區(qū)域性的規(guī)模服務(wù)，優(yōu)化了高校物業(yè)管理資源的配置，提高了高校物業(yè)管理的社會化程度，打破了校校辦物業(yè)的格局。這時(shí)的高校物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)已是多元化，人員也不再是來自單一的某一高校，甚至還有社會優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)人員的融合，所對的也不再是單一高校的服務(wù)，與高等學(xué)校形成了委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，高等學(xué)校直接行政干預(yù)高校物業(yè)管理企業(yè)的約束力下降了，只能以程序化的股東權(quán)和管理合同進(jìn)行監(jiān)管，各自理順了事業(yè)與企業(yè)的關(guān)系，學(xué)校退出了直接管理企業(yè)的范圍。

3、高校物業(yè)管理企業(yè)不是一般的社會企業(yè)，仍具有教育屬性，必須接受國家教育主管部門和高校物業(yè)管理行業(yè)組織(中國高校物業(yè)管理專業(yè)委員會)的指導(dǎo)。

陳至立同志在歷次全國高校后勤社會化改革工作會議上都明確指出，高校后勤系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了與行政系統(tǒng)的規(guī)范分離后組建的各類高校后勤服務(wù)實(shí)體，是新型高校后勤保障體系的重要組成部分。李嵐清同志也提醒我們，高校后勤企業(yè)要正確認(rèn)識和處理好市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律與教育規(guī)律之間的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益之間的關(guān)系、眼前利益與長遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系，既要引入競爭機(jī)制，又要注意適應(yīng)教育工作的特點(diǎn)和我國國情，重視社會效益和長遠(yuǎn)利益。因此高校后勤系統(tǒng)改革前后的實(shí)質(zhì)性變化，僅在于改革前是運(yùn)用行政手段管理后勤，而改革后則是從后勤工作的經(jīng)濟(jì)屬性出發(fā)，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段管理后勤，其為教學(xué)、科研和師生服務(wù)的根本宗旨沒有變。無論是從高校分離出來的高校后勤企業(yè)，還是新進(jìn)入高校的社會企業(yè)，都必然要遵循教育規(guī)律，在經(jīng)營中受到國家教育政策的制約，不能以追求企業(yè)利益最大化為目的，因此高校物業(yè)管理企業(yè)仍具有教育屬性。

作為高校后勤企業(yè)的高校物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)然也不可能完全按社會市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律經(jīng)營，其教學(xué)區(qū)、學(xué)生生活區(qū)的服務(wù)更是保證學(xué)校正常教學(xué)秩序和營造良好育人環(huán)境的基礎(chǔ)性服務(wù)工作，教育屬性明顯。為確保高校物業(yè)管理的正確方向，因此高校物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)接受教育主管部門和高校物業(yè)管理專業(yè)委員會的指導(dǎo)，而且隨著高校物業(yè)管理社會化程度的提高，這種指導(dǎo)作用也將越來越重要。

因此，隨著高校后勤社會化改革的深入，高校物業(yè)管理的體制發(fā)生了根本性的變化，高校物業(yè)管理企業(yè)不再是依附于某一高校的實(shí)體，而是形成了在國家教育主管部門和高校物業(yè)管理專業(yè)委員會指導(dǎo)下的、高等學(xué)校利用管理合同進(jìn)行監(jiān)管的、自主經(jīng)營的高校物業(yè)管理企業(yè)。

高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務(wù)，探索具有中國特色、符合高等教育特點(diǎn)與需要、有利于新型高等學(xué)校后勤服務(wù)保障體系建立的高校物業(yè)管理的模式和體制是十分有意義的。隨著高校物業(yè)管理社會化程度的提高和高校物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)盛，高校物業(yè)管理必將對教工小區(qū)、校園的建設(shè)起到積極的作用，為高等教育的快速發(fā)展貢獻(xiàn)較大的力量。

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