資產(chǎn)評估期末考試小結(jié)

一、名詞解釋：

1、資產(chǎn)：資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的，由企業(yè)擁有或控制的，預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。

2、商譽：商譽是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟價值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過可辨認資產(chǎn)正常獲利能力（如社會平均投資回報率）的資本化價值。

3、宗地：土地使用權(quán)人的權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊。權(quán)屬界址線所封閉的地塊。

4、經(jīng)濟性貶值：也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價值損失。主要表現(xiàn)為運營中的設(shè)備利用率下降，甚至閑置，并由此引起設(shè)備的運營收益減少。外部條件造成的經(jīng)濟性貶值可以源自國際，國內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟回報，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場價值。5、估價期日：對于土地、建筑物等一些財產(chǎn)進行評估價格時，估計最終確定一個估計結(jié)果，在這個估價結(jié)果對應(yīng)的那一天，就稱為估價期日。簡單的說就是估價出結(jié)果的那一天。

6、折現(xiàn)：將未到期的一筆資金折算為現(xiàn)在即付的資金數(shù)額的行為。也有泛指不同時間的資金數(shù)值之間的相互換算。

7、房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價格是指建筑物連同其占用土地的價格，即房地產(chǎn)價格：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。

8、估價時間：是指所估價格的期有效期，如截止到未來某個年月日，或自估價報告完成或交付之日起多長時間內(nèi)有效，它不同于估價責(zé)任期，如果估價報告在其有效期內(nèi)得到了使用，則估價責(zé)任期影視無限期，如果估價報告超過了有效期還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告有效期

9、還原利率：所謂還原利率就是把不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的一個比率。并用馬克思的地價公式加以表示，即v=a／r，式中v一不動產(chǎn)價格；a一純收益；r一還原利率。應(yīng)用在土地評估中，已知一塊一定純收益的土地，選用一定的還原利率，得出相應(yīng)的土地評估價格。

10、成新率：獲得新的概率比例，表示新舊的程度。成新率=[(設(shè)備總使用年限設(shè)備已使用年限)/設(shè)備總使用年限]*100%

11、無形資產(chǎn)：無形資產(chǎn)（IntangibleAssets）是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。

12、樓面地價：

1、樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。2、樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

例如201*-12-26日在福建福州拍賣的宗地201*-22號。土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度≤25%，綠地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

3、樓面地價與地面基準地價相比，樓面地價具有理解容易，操作簡便，易于應(yīng)用，更新方便等特點，是政府和開發(fā)商都樂于接受的計價方式。

13、容積率：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

二、簡述題

1、簡述無形資產(chǎn)評估與有形資產(chǎn)評估相比較有哪些不同？（10分）2、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素有哪些？（6分）

1.無形資產(chǎn)的收益能力。2.無形資產(chǎn)的使用期限。3.無形資產(chǎn)的科學(xué)價值和發(fā)展前景。4.無形資產(chǎn)的成本。5.成果使用方式。6.市場供需狀況。7.費用支付方式。3、簡述機器設(shè)備成新率估算的三種基本方法？（6分）（一）成本法的適用范圍

主要適用于繼續(xù)使用前提下不具備獨立獲利能力的單臺（件）設(shè)備。在非繼續(xù)使用前提下，若待估設(shè)備無市場參照物，也可使用成本法。（二）市場法的適用范圍

市價法主要適用于單項設(shè)備的變現(xiàn)價或交易，但需注意市場前提和可比前提。（三）收益法的適用范圍

主要適用于可單獨核算收益的生產(chǎn)流水線（成套設(shè)備）。

總之，需據(jù)設(shè)備的使用狀態(tài)、可獲得的資料以及設(shè)備本身的特點選擇最適評估方法。

4、簡述資產(chǎn)評估的基本程序？（8分）

是指資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估工作的各個具體步驟及由邏輯關(guān)系決定的排列順序。資產(chǎn)評估程序一般包括以下步驟：1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3.形成資產(chǎn)評估計劃；4.資產(chǎn)勘查；5.收集、分析資產(chǎn)評估資料；6.評定估算；7.形成和提交資產(chǎn)評估報告；8.工作檔案歸檔。5、市場比較法的基本原理、估價步驟和注意的事項是什么？（8分）

原理：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

估價步驟：收集交易資料確定比較交易案例進行市場交易情況修正期日修正區(qū)域、個別因素修正使用年限修正容積率修正地價確定

注意事項：、1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；2、參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。

適用條件：僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）；②與待估土地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。

6、固定資產(chǎn)折舊計算的基本方法有那些？比較其優(yōu)缺點？（8分）

7、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)評估在技術(shù)思路上有什么異同點？在無形資產(chǎn)評估時應(yīng)注意那些問題？（10分）無形資產(chǎn)不具有實物形態(tài)是區(qū)別于有形資產(chǎn)的一個明顯特征。有形資產(chǎn)應(yīng)該有物質(zhì)形式，具有可觸性和可視性，如可以觸摸并看到廠房、設(shè)備、存貨等。但是無形資產(chǎn)的證明文件也是可觸、可視的，如也可以觸摸并看到專利證書、特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議等。

另一方面，有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的價值，實質(zhì)上都來自其財產(chǎn)權(quán)利，而這種財產(chǎn)權(quán)利都是無形的。從形式上看，有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的區(qū)別并不明顯，要區(qū)分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)應(yīng)從本質(zhì)上考察。有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于；有形資產(chǎn)的價值是由它的有形性質(zhì)所創(chuàng)造的；而無形資產(chǎn)的價值是由它的無形性質(zhì)所創(chuàng)造的，也就是說，有形資產(chǎn)的可觸的、有形的和可視的因素賦于其價值。有形資產(chǎn)的價值來自于它的物質(zhì)特征，盡管其財產(chǎn)權(quán)利是無形的，但它來源于其物質(zhì)特性。而無形資產(chǎn)的價值或來自于某些權(quán)利如許可權(quán)、抵押權(quán)等，或來自于一些無形因素影響，如競爭優(yōu)勢，獨一無二性等，這些無形資產(chǎn)的價值來源都是無形的。三、計算題

1、某在建工程開工于201*年1月1日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積6000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計，規(guī)劃建筑總面積16000平方米，其中商場建筑面積為6000平方米，辦公綜合樓建筑面積為10000平方米，該工程正常施工期30個月，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，估計至201*年12月30日將完成7層主體結(jié)構(gòu)，并將投入總建筑費及專業(yè)費的40%，后續(xù)還需要投入總建筑費及專業(yè)費的60%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預(yù)計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得的正常投資利潤為560萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年12月30日的正�？們r格。（20分）

2、某在建工程開工于201*年1月1日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積5000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計，規(guī)劃建筑總面積14000平方米，其中商場建筑面積為4000平方米，辦公綜合樓建筑面積為10000平方米，該工程正常施工期2年，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，預(yù)計至201*年6月30日將完成了7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預(yù)計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的7%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得的正常投資利潤為520萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年6月30日的正�？們r格。（20分）

3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從1997年1月24日起計，該商場共二層，每層建筑面積各為201*平方米，可出租面積為75%，一層于1999年1月24日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變，二層現(xiàn)空置，附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別200、120元/平方米，出租成本和稅費為租金的20%，還原利率為8%，請你評估該商場于201*年1月24日帶租約出售時的正�？們r格。（要求列出評估思路和計算過程）。（12分）

4、某待評估的生產(chǎn)線設(shè)計生產(chǎn)能力為10000噸，評估時由于受到政策調(diào)整因素的影響，產(chǎn)品市場不景氣，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)量8000噸，這種影響將持續(xù)幾年，生產(chǎn)線的X指數(shù)為0.7，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值？（8分）

5、某在建工程開工于201*年1月1日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積5000平方米，容積率2.8；其中商場和辦公綜合樓建筑面積之比為1:2.5；土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計，該工程正常施工期2年，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，估計至201*年5月底將完成7層主體結(jié)構(gòu)，并將投入總建筑費及專業(yè)費的40%，后續(xù)還需要投入總建筑費及專業(yè)費的60%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預(yù)計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得的正常投資利潤為520萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年5月31日的正常總價格。（20分）

6、某在建工程開工于201*年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓，總用地面積5000平方米，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計，規(guī)劃建筑總面積14000平方米，其中商場建筑面積為4000平方米，辦公綜合樓建筑面積為10000平方米，該工程正常施工期2年，建筑費為每平方米建筑面積2500元，專業(yè)費為建筑費的10%，至201*年5月31日已完成了7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費及專業(yè)費的40%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的60%（假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中期），貸款年利率為8.5%，預(yù)計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可出售，辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷稅費為售價的8%，商場可出租面積的月租金為100元/平方米，建筑面積與可出租面積之比為1：0.8，正常出租率85%，出租的成本及稅費為有效總收益的20%，經(jīng)營期的資本化率為8%，估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得的正常投資利潤為560萬，試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于201*年5月31日的正�？們r格。（12分）

四、論述題（20）

1、請你結(jié)合學(xué)習(xí)、日常生活或生產(chǎn)實踐的體會，談?wù)勝Y產(chǎn)評估的作用？試舉例說明？

擴展閱讀：資產(chǎn)評估期末考試總結(jié)

資產(chǎn)評估

第一章概念

第二章各種方法的優(yōu)缺點和計算

1.市場法。優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；

（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。

市場法中常見的評估方法：1）直接法

2）類比法類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1＋調(diào)整率）

2.收益法。收益法的基本方法：評估值＝Ri/(1+r)iR預(yù)期收益額r折現(xiàn)率i收益年期

1）、未來各年收益額不相等

評估值＝Ri/(1+r)iRi各年收益額(1+r)i現(xiàn)值系數(shù)2）、未來各年收益額相等且有限期

評估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r

A年金(各年相等的收益額)[1－1/(1+r)n]/r（年金現(xiàn)值系數(shù)）3）、未來各年收益額相等且無限期評估值＝A/r

A年金（各年相等的收益額）r（本金化率）

4）、未來收益額在若干年后保持不變--無限期

評估值＝Rt/(1+r)+A/r(1+r)

Rt/(1+r)t前期收益額(各年不等)A/r(1+r)n后期收益額(各年相等無限年期)5）、未來收益額在若干年后保持不變--有限期

評估值＝Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]

Rt/(1+r)前期收益額(各年不等)

A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]后期收益額（各年相等有限年期)參數(shù)確定1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期3.成本法。

ttn

重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置成本＝直接成本＋間接成本

（2）物價指數(shù)法

資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)

（其中an表示第n年環(huán)比價

格指數(shù)）

物價指數(shù)法的特點

物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；對于科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。（3）功能價值法計算方法

B功能成本指數(shù)法

（4）統(tǒng)計分析法

（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法

（1）觀察法計算公式為：

資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1成新率）（2）公式法（使用年限法）

2、功能性貶值及其估算方法

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)3、經(jīng)濟性貶值的估算估算方法：

A經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見

的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟性貶值率=[1（實際使用生產(chǎn)能力

/額定生產(chǎn)能力）X]×100%經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值功能性

貶值）×經(jīng)濟性貶值率第三章機器設(shè)備評估

例

第四章例1.

例2.

收益法

二、凈收益每年不變

三、純收益按一定比率遞增（減）

四、純收益按一定數(shù)額遞增

五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格

例3

例4

例

七、有效毛收入與運營費用的變化不同

簡答：

1.資產(chǎn)評估與會計的異同資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系：（1）資產(chǎn)評估的結(jié)論為會計計價提供依據(jù)（2）資產(chǎn)評估結(jié)論的形成依賴于會計提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。

資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別：（1）執(zhí)行主體及時間不同（2）前提條件不同（3）計價方法不同（4）計價目的不同

2.資產(chǎn)評估與審計的異同資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系：（1）使用的方法有相同之處（2）資產(chǎn)評估與審計相互配合開展工作。

資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別：（1）產(chǎn)生的社會條件和活動的本質(zhì)不同（2）執(zhí)業(yè)過程中遵循的原則不同（3）專業(yè)基礎(chǔ)不同（4）與會計原則的關(guān)系不同。3.復(fù)原重置成本和更新重置成本的異同

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標準，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標準等方面的差異。復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。4.資產(chǎn)評估的特點與功能

特點：動態(tài)性，市場性，公正性，專業(yè)性，咨詢性。資產(chǎn)評估的功能就是指資產(chǎn)評估本身所具有的某種效能，是開展資產(chǎn)評估工作所發(fā)揮的實際作用。

（1）可以為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公證的價值尺度（2）可以優(yōu)化資源配置

（3）可以維護產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益5.完全市場必須具備的條件

（1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買（2）賣者和賣著的人數(shù)眾多

（3）買者和賣者都有進出市場的自由

（4）買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格（5）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的（6）買者和賣者無串通共謀行為

（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動6.機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成項目

造價基礎(chǔ)費用：購置價或建運雜費直接費用安裝調(diào)試費其他費用配套費進口設(shè)備的關(guān)稅、壇值稅、銀行手續(xù)費等

管理費用總體設(shè)計費間接費用資金成本人員培訓(xùn)費等

友情提示：本文中關(guān)于《資產(chǎn)評估期末考試小結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，資產(chǎn)評估期末考試小結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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