201*評估工作總結-工業(yè)廠房

201*評估工作總結-工業(yè)廠房

一．工業(yè)房地產(chǎn)的特點。

（l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

（2）非標準廠房多、單價差異大。

（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。二．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。

（1）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。

（2）基礎設施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎設施依賴較強，當?shù)氐碾娏�供應情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。

（3）地理位置。是否處于核心工業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言，在傳統(tǒng)市級工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注其周邊的工業(yè)區(qū)，而這些地方的廠房空置率相對較多，投資機會也比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非�？捎^。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。廠房的評估價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒有這些，

三．對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。

（1）用地面積。廠區(qū)用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質(zhì)和水文條件。

（3）房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

（4）廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業(yè)設備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。四．工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據(jù)面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。調(diào)整測試因素：

交通通達程度樓層相關產(chǎn)業(yè)聚集程度層高社會服務配套空置率區(qū)域位置結構類型區(qū)域規(guī)劃面積及平面布區(qū)域規(guī)模及知名度土地使用年限市政基礎設施新舊程度地質(zhì)水文條件電梯空調(diào)等設社會條件水電及消防設環(huán)境污染裝修狀況

擴展閱讀：房地產(chǎn)評估自考復習資料

第四章我國房地產(chǎn)評估概況

一、定級與估價的關系

1、我國土地評估的發(fā)展過程：①1986年《土地管理法頒布》②1987年深圳首次將土地使用權推入市場，通過協(xié)議、招標、拍賣，將3幅土地按50年的期限出讓③1988年憲法修改，“土地的使用權可以依法律的規(guī)定轉讓”④1988年國務院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地征收土地使用稅暫行條例》⑤1993年原國土局《土地估價師資格考試暫行辦法》⑥201*年國務院辦公廳轉發(fā)《財政部關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》

2、土地定級與估價的關系：①土地定級確定基準地價②基準地價能為確定每宗土地的出讓價格提供科學依據(jù)③基準地價不能代表每宗地價，只有在具體條件下適當修正才能得到宗地的真實地價④得到宗地價能得到每級土地的平均價格即基準地價⑤基準地價與宗地價雖然不同內(nèi)涵，但相輔相成⑥通過定級基準地價宗地估價

3、大面積土地價格評估的基本模式：①以土地定級為基礎的評估模式②以交易地價為基礎的評估模式

4、土地定級的作用：①土地定級確定基準地價②基準地價能為確定每宗土地的出讓價格提供科學依據(jù)③通過定級基準地價宗地估價，為土地評估提供大體依據(jù)二、房地產(chǎn)評估方法體系

1、房地產(chǎn)評估方法體系：①房地產(chǎn)評估的基本方法②房地產(chǎn)評估的派生方法2、房地產(chǎn)評估的基本方法：①市場比較法②收益法③成本法

3、房地產(chǎn)評估的派生方法：①剩余法②基準地價修正法③路線價法④長期趨勢法⑤地價指數(shù)法⑥殘余法

4、房地產(chǎn)評估基本方法的特點：各具特色①市場比較法的理論依據(jù)是：市場上相同價位的房地產(chǎn)，他們各自的條件和效用也是基本相同的。②收益法的理論依據(jù)是預期收益原理，即通過對未來不同時期的預期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值，實質(zhì)上是從投資回報的角度來對房地產(chǎn)估價。③成本法對投資者來說是從生產(chǎn)費用的角度進行估價的，收益大于費用。

共性：①都不能脫離一定的市場條件，去生搬硬套計算公式。互補性：①應用時，這三種方法也是根據(jù)不同的條件，或去其一種為主，或混合使用，互相補充，取長補短。三、房地產(chǎn)評估程序

1、房地產(chǎn)評估程序的基本內(nèi)容：①受理評估業(yè)務a明確評估目的b了解評估對象c確定估價的時點②初步選定評估方法③實地勘察與收集材料a估價對象的基本情況b估價對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素c與估價對象同類的房地產(chǎn)市場資料d國家和地方涉及房地產(chǎn)估價的政策、法規(guī)和定額指標④評估計算⑤撰寫房地產(chǎn)評估報告

2、評估合同的主要內(nèi)容：①評估范圍、對象②評估目的③評估工作時限④信息采集的范圍和方式⑤評估報告的要求⑥評估費用的數(shù)額與支付方式⑦允許變通的評估內(nèi)容及其范圍⑧評估報告的使用方式及使用范圍⑨相關信息和資料的保密⑩爭議的處理方式當事人提出的其它責任和義務

3、收集評估資料的主要渠道：①委估方提供②現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問③大量實踐不斷積累

4、了解房地產(chǎn)宗地評估的實際操作步驟：一、估價前期準備工作①基礎數(shù)據(jù)調(diào)查：城鎮(zhèn)基準地價及修正體系、標定地價、地區(qū)、物價指數(shù)、地區(qū)內(nèi)各類行業(yè)成本和銷售利潤率等②市場成交價格信息調(diào)查：從地域、區(qū)位、類型、結構等角度選擇代表性的交易案例，并對交易案例進行詳細的調(diào)查包括：面積、規(guī)劃、付款方式、交易情況。③房屋租賃價格信息調(diào)查：從地域、區(qū)位、類型、結構等角度選擇代表性的交易案例，并明確裝修情況、月租金、租期、租金支付情況等指標。④市場發(fā)展方向預測信息調(diào)查：房地產(chǎn)相關政策如稅費調(diào)整、招商優(yōu)惠政策等；城市發(fā)展規(guī)劃如城市總體規(guī)劃、城市近期規(guī)劃；金融信息：如銀行存、貸款利率的調(diào)整、經(jīng)濟增長速度的預計、股市行情等。二、確定評估方法及試算價格根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定，對同一股價對象，應選擇兩種以上的方法進行估價，并得出試算價格。①商業(yè)用地一般選擇市場比較法，輔之收益還原法、剩余法等。各類旅游用地評估，應注意國家旅游區(qū)評價標準。②住宅用地一般首選市場比較法。對新開發(fā)的土地，可采用成本逼近法。③工業(yè)用地特殊情況下開采用收益還原法。④其他土地如承租土地使用權評估建議采用市場比較法和收益還原法；有限定條件的土地使用權宜采用以上兩種方法。

三、敏感性分析：對估價結果進行敏感因素分析。明確風險大小。四、常用估計方法公式：市場比較法、收益還原法四、地價指數(shù)

1、地價指數(shù)的含義：專門用以反映各地各類地價變化的指數(shù)。

2、地價指數(shù)的特點：①反映土地價格隨時間的變化的趨勢與幅度②反映一個城市各類土地價格變化及其總體綜合平均變化趨勢③反映地價波動情況和評定合理地價的重要指標④地價指數(shù)小，則地價波動幅度小，社會經(jīng)濟穩(wěn)定⑤地價指數(shù)大，則地價波動幅度大，經(jīng)濟發(fā)展可能過熱

3、地價指數(shù)的應用價值：①可使國家和各級政府掌握了解各地的地價的實際水平和地價分布變化規(guī)律，為制定地價和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供科學依據(jù)②土地投資者、土地使用者從中能獲得可靠、可比的地價和市場信息資料，為土地投資開發(fā)決策、核實土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)③對規(guī)劃管理部門來說，運用地價指數(shù)可以更好地實現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合，促進城市土地的集約利用④我國城市土地級別和基準地價需要定期修訂，有了地價指數(shù)參照，就能省時省力，不僅加快基準地價的調(diào)整速度，而且使調(diào)整結果的科學性更強

4、地價指數(shù)的編制方法：①選擇標準宗地作為計算地價指數(shù)的基本單元②對標準宗地進行評估，求取不同區(qū)域、不同類別的標準宗地價格③分別計算區(qū)段平均地價、分類平均地價、然后再計算不同級別的平均地價④遵循地價指數(shù)要具有可比性、靈敏性和實效性的原則，應用價格指數(shù)理論的相關方法，分別計算城市分類地價指數(shù)和整個城市的綜合地價指數(shù)⑤利用市場交易的地價抽樣資料，對計算出來的各類地價指數(shù)進行檢驗調(diào)試，最后確定城市地價指數(shù)和全國地價指數(shù)五、中房指數(shù)

1、中房指數(shù)的含義：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，是一套以指數(shù)形式來反映全國重要城市房地產(chǎn)行情并揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2、中房指數(shù)的形成過程：①計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉變的產(chǎn)物，主要針對90年代房地產(chǎn)市場信息零散，價格起伏波動的狀況設立的②由中國房地產(chǎn)開發(fā)集團等機構與1994年開始設計③1995年開始試運行，北京開始推廣，發(fā)布北京中房指數(shù)

3、中房指數(shù)的應用價值：①為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)②為投資商提供比較準確的市場信息③為廣大的消費者服務

4、中房指數(shù)的編制方法：目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以201*年12月北京住宅市場平均價格水平為基期定為1000點，各城市各分類物業(yè)在報告期內(nèi)的平均價格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報告期的指數(shù)值。

第五章土地定級基本原理

一、土地分等定級

1、土地分等定級的含義：在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合評定，并使評定結果等級化的過程。

2、土地定級的含義：在特定的目的下，對城市范圍內(nèi)的土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評定，并用等級序列表示其差異或優(yōu)劣程度。

3、多因素綜合評估法：是通過對城市土地在社會經(jīng)濟活動中所表現(xiàn)出的各種特征進行綜合分析，通過多種因素的評價揭示土地的使用價值及其空間分布的差異性，劃分土地級別。

4、商服繁榮華度：指所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)聚集與人流狀況及各級商業(yè)、服務業(yè)中心的位置關系。

5、道路通達度（立通）：把通行距離和時間作為一個統(tǒng)一的有機整體，既要求通行距離短，以節(jié)約運費；同時又要有四通八達的交通網(wǎng)絡，把出行的時間減少到最低限度。路網(wǎng)密度高，通達性好。

6、公交便捷度：每個土地單元擁有的公交站點數(shù)量，公交線路的的營運時間和發(fā)車頻率。方便程度。7、外交通便利度：城鎮(zhèn)對外聯(lián)系交通的方便程度。

8、基礎設施完備度：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等因素情況良好。9、生活設施完善度：主要包括學校、醫(yī)院、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、儲蓄所、郵電局等場所齊全。

10、環(huán)境狀況影響度：自然條件優(yōu)越度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地率等優(yōu)越程度。自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件。環(huán)境質(zhì)量主要指大氣、水、聲環(huán)境質(zhì)量。綠地率是單位面積土地上綠地面積所占的比率。

11、人口密度的概念：反映人地之間的相互關系，即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高，土地利用的集約化程度也相應提高，因而也提高了土地的價格。

12、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系：（P71表）

①定級因素指標體系城市土地定級因素表：繁華程度、交通條件、城市設施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況

②選擇定級因素因子的基本原則定級因素分為主導因素、非主導因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對分級具有重要作用。（層次高、權重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜

13、多因素綜合評價法的基本思路：依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發(fā)生作用的因素和因子作為評價指標，并賦予相應參數(shù)，然后用適宜的計算方法將樣本加以歸并，即劃分土地級別。14、多因素綜合評價法的基本計算公式：P66

15、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系的基本內(nèi)容：（P71表）

①定級因素指標體系城市土地定級因素表：繁華程度、交通條件、城市設施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況

②選擇定級因素因子的基本原則定級因素分為主導因素、非主導因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對分級具有重要作用。（層次高、權重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜16、選擇土地定級因素因子的基本原則：

①定級因素要結合城市實際情況選擇，這是定級工作的關鍵環(huán)節(jié)

②選擇定級因素因子的基本原則定級因素分為主導因素、非主導因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對分級具有重要作用。（層次高、權重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類用地。3反映土地質(zhì)量的差異。③因素因子的選擇還要因地制宜

17、了解多因素綜合評價法的特點：①符合事物發(fā)展變化的規(guī)律②主要優(yōu)點考慮影響土地的多種因素，評價結果能較全面地反映城鎮(zhèn)土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，從經(jīng)濟、社會效益和環(huán)境效益諸方面綜合顯示土地的質(zhì)量。③選擇的因素都直接與土地質(zhì)量有關，在評價中排除了其他無關因素的干擾，精確性較高。④該法可以根據(jù)各地具體情況，選取適用于本地特點的因素因子體系，在不同類型的市鎮(zhèn)中，都可以靈活應用。⑤歸結起來，多因素綜合評價方法不僅具有較高的科學性，同時簡便易行，課操作性強，易于普及推廣。二、定級因素權重確定（特爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法）

1、特爾菲法：是一種常用的技術測定方法，它能客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷的技巧，能對大量非技術性的無法定量分析的因素作出概率估算，并將概率估算結果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評估意見逐漸收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評估結果上。

2、層次分析法：AHP法，亦稱多層次權重分析決策法。有點事定性與定量相結合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡潔性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標規(guī)劃決策問題的有效決策方法。

3、因素成對比較法：通過因素間兩兩成對比較，對比較結果進行排序，賦值，將一些定性描述因素的重要狀況，轉變成定量、可比的系數(shù)。4、定級因素權重：該因素對土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)。

5、確定因素權重的基本要求：①權重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比。權重值越大，因素對土地質(zhì)量的影響越大。②各因素權重值在0~~100或0~~1之間賦值，各選定因素的權重值之和必須分別等于100或1。

6、層次分析法的基本思路：①把所要研究的復雜問題看作一個大系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)所涉及的因素和所要達到的目標，通過對系統(tǒng)內(nèi)的因素及其相關關系的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y構體系；②再對體系中的每一層次按某一給定準則，請有關專家對每一層次中的各因素進行比較客觀地逐對比較和判斷后，相應給出各因素相對重要性地定量表示；③進而建立數(shù)學模型，計算出每一層次全部因素的相對重要性地權值，并加以排序；④最后，根據(jù)排序結果即可進行規(guī)劃決策和選擇解決問題的措施。

7、因素成對比較法的基本思路：將因素集合中的因素兩兩之間都進行比較，比較結果只有三種：設有A、B兩因素，A比B重要，給A因素賦值1，給B因素賦值0；A與B同等重要，給A、B兩因素各賦值0.5；A不如B重要，給A因素賦值0，給B因素賦值1。將所有因素兩兩比較之后，將某因素與其他因素比較的結果加總除以各因素與其他因素比較結果的匯總值，得到該因素的權重值。

8、簡單應用：特爾菲法德基本操作過程：①專家的選擇。成敗關鍵。a總體權威要高b代表面要廣泛，包括經(jīng)濟、技術、管理等c專家的推薦和審定要嚴格d人數(shù)要適當，20~~30②評估意見征詢表設計表格簡明扼要，填表方式簡單③專家征詢和輪詢的信息反饋。特爾菲因素征詢、因素評估、輪詢信息反饋到再征詢一般達3~~4輪征詢。④權重測定結果的數(shù)據(jù)處理。均值、方差反饋，使專家意見統(tǒng)一，填表。三、評價單元劃分

1、土地定級單元的含義：評定土地級別的基本空間單位，是各定級因素分值計算的基礎。2、單元分界線：定級單元的界限，區(qū)分不同定級單元

3、網(wǎng)格法：以一定大小的網(wǎng)格作為定級單元。網(wǎng)格面積大小一致。分為固定網(wǎng)格法和動態(tài)網(wǎng)格法。

4、單元劃分的原則：①單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致、同一。主要因素分值不得大于或等于100/（n+1）n為擬劃分的土地級數(shù)目②單元面積確定在5~~25公頃之間，特殊使用性質(zhì)的單元面積可以適當放大，在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積較小些，邊緣區(qū)較大些。③商服中心、文體設施、交通樞紐等整體其作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。④劃分的單元能方便地進行因素取樣，并能保證分值計算的準確性和科學性。5、單元分界線一般采用的界線：（依下列次序優(yōu)先采用）

①定級底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物，如河流山丘等②鐵路③交通道路（兼有商業(yè)、娛樂等多重作用的干道除外）④權屬界線或權屬單位內(nèi)部的土地類型界線，如圍墻、房屋基底等易定位的線狀地物⑤行政區(qū)劃界線⑥其他地物6、劃分單元大小的影響因素：

①定級底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物，如河流山丘等②鐵路③交通道路（兼有商業(yè)、娛樂等多重作用的干道除外）④權屬界線或權屬單位內(nèi)部的土地類型界線，如圍墻、房屋基底等易定位的線狀地物⑤行政區(qū)劃界線⑥其他地物7、單元的劃分方法：

劃分單元采用的手段：手工法：主導因素判定法、主導因素分值疊置法、網(wǎng)格法、均質(zhì)地域法機助法（計算機輔助計算）：固定網(wǎng)格法四、定級因素分值計算

1、定級因素分值：對定級因素賦予分值

2、影響半徑：近似地把商服中心所在的區(qū)域和服務范圍看作其影響范圍，從中心范圍邊緣的距離。一般根據(jù)各級中心規(guī)模確定的3、因素分值計算的主要原則：根據(jù)選定的定級因素和因子體系，對各種因素因子資料進行整理、分析、計算的過程。

①總分值與土地優(yōu)劣成正相關，即土地條件越好，得分值越高，總分值越大，土地質(zhì)量越高，級別就越高②分值體系采用0~~100分的封閉區(qū)間③得分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應，如某一因素指標在某些區(qū)間上的變化對土地優(yōu)劣無顯著作用，P4、商服中心等級的確定：城市規(guī)模不同，商服中心級別是不同的，大城市可分為市級、區(qū)級、居住區(qū)級、小區(qū)級的中心，共有4個級別；中小城市劃分13個級別即可。

5、商服中心的功能分和影響半徑的確定：商服中心的功能分根據(jù)商服中心范圍劃定來確定的。P83

影響半徑一般是根據(jù)各級中心規(guī)模確定的。P83

市級，其影響半徑從中心至聯(lián)片建成區(qū)邊緣最大距離。區(qū)級，在多個區(qū)級中心里取中心至區(qū)域邊緣距離的最大值。如果同級商服中心在全市分布比較均勻，則可用下列公式計算商服中心影響半徑：

6、道路影響半徑的確定：P85

支路以下的影響半徑一般按市內(nèi)道路的疏密狀況在0.3~~0.75公里之間確定

7、公交站點影響半徑的確定：以公交線路總長度除以站點總數(shù)，得出平均站距，取平均站距一半，結合城市規(guī)劃要求作為站點影響半徑，一般在0.3~~0.5公里之間。

8、點狀因素作用分值計算方法：以點代面法，單位邊緣特征點法、重心法、幾何中心法

9、線狀因素作用分值計算方法：線性內(nèi)插法和面積加權法相結合。單元內(nèi)分值變化比較簡單的單元，采用線性內(nèi)插法。對于復雜的，根據(jù)其變化規(guī)律，劃分若干個小單元，先求小單元的分值，然后根據(jù)各小單元面積加權求得原單元的分值。

線性內(nèi)插法：舉個例子，已知x=1時y=3，x=3時y=9，那么x=2時用線性插值得到y(tǒng)就是3和9的算術平均數(shù)6。寫成公式就是：Y=Y1+（Y2-Y1）×（X-X1）/（X2-X1）

11、面狀因素作用分值計算方法：采用面積加權法即可求得單元內(nèi)各因素分值。12、商服繁華影響度的分值計算：P83隨距離遞減繁華影響衰減分值

13、道路通達度的分值計算：P85

14、公交便捷度的分值計算：P86

五、土地級別確定

1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與土地級別的關系：土地級別是土地質(zhì)量的綜合反映

2、土地級別的劃分方法：①總分數(shù)軸法②總分剖面圖法③總分頻率曲線法④多元統(tǒng)計聚類判別法

3、土地級別確定的原則：①確定土地級別之間，收益差別要明顯②在不影響土地級評定科學性的基礎上，盡可能考慮成果實施的可行性和易操作性，可以適當增加或減少一定級別數(shù)目，或者在每個級別中再分出亞級③對測定的土地級，應明確反映級別的邊界4、分析城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律：土地質(zhì)量的變化在一定的區(qū)域內(nèi)是連續(xù)的，特定方向上的總分剖面圖能反映土地質(zhì)量總的變化規(guī)律5、單元綜合分值的計算方法：

六、綜合定級程序

1、了解土地綜合定級的程序：①方案制定確定實施步驟和方法，落實與安排人、財、物②資料收集與調(diào)查有關部門的資料，實地調(diào)查③權重確定及因素選擇④土地定級單元的劃分⑤級別測算及確定⑥面積量算和土地級別圖的編制⑦成果形成與驗收⑧成果應用和更新階段七、補充

1、城鎮(zhèn)土地分等是根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用的地域差異，分析影響城鎮(zhèn)間土地利用效益的各種因素，評定城鎮(zhèn)土地的整體效益，劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。

2、土地定級是在城市內(nèi)部進行的，而土地分等是在城市與城市之間進行的。3、單元內(nèi)指標取樣指在已劃定的單元中測取各因素的影響值。

單元內(nèi)指標取樣方法有：面積加權法、線性內(nèi)插法、以點代面法（根據(jù)電性質(zhì)不同分單元邊界特征點法、重心法、幾何中心法）4、商服中心范圍劃定影響到商服中心規(guī)模大小及職能構成，也是商服中心級別確定、功能分計算的基礎。

5、道路通達作用分大小順序一般為：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路

6、土地定級任務書主要內(nèi)容：①開展土地定級城市的基本情況②土地定級工作需要的技術資料和圖件資料③土地定級工作的組織、人員、實施步驟與方法④時間安排和經(jīng)費預算

7、土地定級資料來源：從有關部門收集、與有關部門配合進行實地調(diào)查

8、土地定級需收集和調(diào)查下列資料：P94①土地定級的工作地圖②城市規(guī)劃基礎資料與城市規(guī)劃資料③繁華程度資料④交通條件⑤基礎設施資料⑥環(huán)境條件資料⑦生活服務設施資料⑧人口資料

第十一章基準地價測算與應用

一、基準地價測算思路

1、基準地價的含義：是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的評價價格（基準地價是各種用途土地的使用權區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格�；鶞实貎r按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。）基準地價反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價

2、基準地價測算的原則：（基準地價評估的原則）①以土地規(guī)劃用途為主測算地價②根據(jù)土地使用價值評估③根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇評估技術路線“以土地分等定級和均質(zhì)地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據(jù)”

3、基準地價的特點：特定區(qū)域的評估價格。①基準地價是土地使用權價格②基準地價是區(qū)域性價格③基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的④基準地價必定是平均價格⑤基準地價是單位土地面積的地價⑥基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格4、基準地價測算的途徑：

①基準地價評估區(qū)域的確定②基準地價確定

5、基準地價測算（評估）的基本要求：①土地條件均值區(qū)域劃分以土地規(guī)劃現(xiàn)狀為準②評估所用資料具有近期性③樣本數(shù)據(jù)要具有典型性和準確性④評估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計要求

6、基準地價測算的基本方法：依據(jù)土地使用權出讓、轉讓、出租、房屋出租、買賣、以地換房、征地拆遷、聯(lián)營入股等資料，分別采用多種方法測算樣點地價，對樣點地價經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標準宗地求取基準地價。二、基準地價測算程序

1、均質(zhì)區(qū)域的含義：在分析中作為一個面單元的區(qū)域，它對關注地理過程響應行為一致。自然要素具有相似性或相對一致的區(qū)域。2、基準地價確定的原則：①以實際數(shù)據(jù)測算的結果為準，以比較評估結果為輔。

②土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應以市場交易資料評估結果為準，利用級差收益測算結果進行休整。③土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結果為準，并用市場交易資料測算結果驗證。④要以評估結果為基礎，并充分體現(xiàn)政府的地價管理政策。

3、基準地價測算資料收集的一般要求：①所選樣本土地條件資料②調(diào)查資料必須及時填入相應的調(diào)查表格，注明調(diào)查日期和聯(lián)系方式③收集到的地租、地價資料要按實地位置標注到相應的基準地價評估工作底圖上④資料調(diào)查應在土地級別或均質(zhì)地域劃分的基礎上，以劃分的地價調(diào)查為單位進行⑤調(diào)查樣本應具有代表性，并且分布要均勻⑥調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，一般房地產(chǎn)出租買賣的調(diào)查樣本至少應占其總量的15%，每級樣本總數(shù)不少于30個⑦土地利用效益等經(jīng)濟資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)⑧出讓、轉讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等低價和企業(yè)單位土地利用效益資料要附有有關協(xié)議內(nèi)容或合同內(nèi)容4、基準地價測算資料收集的途徑：①相關部門②相關交易市場③政府發(fā)布數(shù)據(jù)④企業(yè)數(shù)據(jù)

5、基準地價測算收集的主要資料內(nèi)容：①宏觀經(jīng)濟資料（城市發(fā)展戰(zhàn)略、宏觀經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境狀況、人口發(fā)展趨勢②土地交易資料（土地使用權出讓價格資料、土地使用權轉讓價格資料、土地使用權出租價格資料、土地使用權抵押價格資料、土地征用、拆遷過程中的征地費資料、安置補助費等）③交易資料（房屋買賣資料、房屋出租資料、商業(yè)柜臺出租資料、商品房銷售資料）④企業(yè)利潤和效益資料⑤聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料（土地聯(lián)建分成資料、土地聯(lián)營入股資料、以地換房資料、企業(yè)兼并資料）6、均質(zhì)區(qū)域的劃分方法：信息圖法和多因素綜合評價法。7、樣點數(shù)據(jù)檢驗的方法：成本法、收益法、比較法、剩余法

8、基準地價測算的基本程序：P193圖①資料收集與整理②劃分均質(zhì)區(qū)域③數(shù)據(jù)檢驗與測算模型的選擇④樣點地價測算⑤標準宗地地價測算⑥劃分地價區(qū)段⑦確定基準地價三、基準地價成果圖

1、基準地價成果圖的表現(xiàn)形式：P198、199基準地價按用途可劃分為綜合基準地價、分類基準地價（商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途）。按成果圖上的表達方式，可分為點狀地價、線狀地價和面狀地價。一般標準宗地地價以點狀表示，商業(yè)用地地價和綜合基準地價采用線狀和面狀相結合的方式表示，住宅和工業(yè)地基準地價采用面狀地價表示。同時，除了用形象直觀的地圖表示地價成果外，為了使評估成果在應用中避免產(chǎn)生歧義，還要用文字形式準確表述，由政府作為文件下發(fā)并公布。

土地綜合級別基準地價圖級別區(qū)域地價圖

級別區(qū)域地價圖

商業(yè)用地基準地價圖路線段地價圖

標準宗地樣點地價圖

地價成果圖

級別區(qū)域地價圖

住宅用地基準地價圖

標準宗地樣點地價圖

工業(yè)用地基準地價圖級別區(qū)域地價圖

2、基準地價成果圖編繪的要求：P197198

第十二章基準地價修正系數(shù)法

一、基準地價修正系數(shù)表

1、基準地價修正的主要內(nèi)容：①進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。

②進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。

③進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；2、掌握基準地價修正系數(shù)表的編制例舉方法：P204

商業(yè)用地宗地地價修正的系數(shù)表：臨街類型修正、進深修正、寬度修正、寬深比修正、使用年限修正、容積率修正（總建筑面積/用地面積）（房屋的總建筑面積與宗地面積的比值）、樓層地價分配率修正、臨街形式修正

住宅用地宗地地價修正的系數(shù)表：容積率修正、樓層地價分配率修正、臨街類型修正、使用年限修正

工業(yè)用地宗地地價修正的系數(shù)表：交通狀況修正、對外交通便利度修正、基礎設施狀況修正、工業(yè)的聚集效益修正、自然環(huán)境條件修正二、基準地價修正系數(shù)法

1、基準地價修正系數(shù)法的含義：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估結果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

基準地價修正系數(shù)法的計算公式如下：宗地地價=基準地價*區(qū)域因素修正*個別因素修正*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)基準地價修正系數(shù)法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場中，應當具有相似的價格。

2、容積率修正系數(shù)的含義：通過對不同容積率按一定準則進行分析，得出不同容積率下建立聯(lián)系所需要特定的數(shù)值

3、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍：①適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果②基準地價修正系數(shù)法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價格評估③基準地價修正系數(shù)法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中作為一種輔助方法4、掌握基準地價修正系數(shù)法的評估程序：P202①收集、整理土地定級估價成果資料②確定修正系數(shù)表

③調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件④制定待估宗地修正系數(shù)

⑤確定待估宗地使用年限修正系數(shù)

⑥確定期日修正系數(shù)⑦確定容積率修正系數(shù)⑧評估宗地地價

待估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)*區(qū)域修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)

第十三章房地產(chǎn)評估報告

一、房地產(chǎn)評估報告

1、房地產(chǎn)評估報告的含義：房地產(chǎn)估價的最終結果，是估價師提供給委托估價方的“產(chǎn)品”，是具有一定法律效力的文件。2、房地產(chǎn)評估報告的種類：房地產(chǎn)評估報告（定型式、自由式、混合式）、土地評估報告（書信式、文字式、表格式）

3、房地產(chǎn)評估報告的作用：①結束估價委托，向委托方說明估價工作已經(jīng)完成，評估得到的估價結果是多少，這是雙方都最關心的敏感問題②評估報告中的有關估價結果的說明，如估價時點、估價目的、估價假設和限制條件、應用范圍說明、估價師聲明、評估報告的有效時限等，既限定了估價結果的應用條件，也明確了估價機構和估價人員的責任界限③對估價過程，資料的收集與分析、方法選擇與測算、估價結果的確定等方面加以詳細記載，體現(xiàn)估價結果的科學性，增強可信度，并且一旦發(fā)生估價結果爭議，可以為估價結構的申訴提供依據(jù)

4、編制房地產(chǎn)評估報告的的目的：①提供給委托方符合專業(yè)標準的評估結論，使委托方及估價相關的其他各方了解估價工作的過程、依據(jù)、測算方法，從而理解估價結果的確定是估價人員以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度評估出來的，是有充分科學依據(jù)的，并且是在大量翔實資料的支持下得出的。②標志評估報告也是估價機構自身工作的需要。③整理本案件所涉及的資料并分類，輸入計算機培訓提高和交流的案例資料，也可作本機構以后人員培訓提高和交流的案例資料，是有關估價管理機關學會對估價機構進行資質(zhì)審查、年檢及國土資源管理部門對評估成果確認備案是的必備材料。

5、編寫房地產(chǎn)評估報告的基本要求：①全面性②公正性和客觀性③準確性④高度概括性二、房地產(chǎn)評估報告格式

1、房地產(chǎn)評估報告的基本格式：①封面②目錄③致委托估價方函④估價師聲明⑤估價的假設和限制條件⑥估價結果報告⑦估價技術報告⑧附件

2、房地產(chǎn)評估報告的組成內(nèi)容：P214

①估價項目名稱②委托方名稱和住所③估價方（房地產(chǎn)估價機構）名稱和住所④估價對象：包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權益狀況⑤估價目的⑥估價時點，以年月日準確表示⑦價值定義，是指對估價采用的價值標準和估價結果內(nèi)涵的說明⑧估價的依據(jù)⑨估價原則⑩估價技術路線、方法和測算過程估價結果及其確定的理由估價作業(yè)日期評估報告的有效期估價人員注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章估價的假設和限制條件附件

3、土地價格評估結果報告的基本內(nèi)容：委托方和估價方的基本情況，估價對象的概況，估價目的，估價時點，價值定義，估價依據(jù)，估價原則，估價思路與采用的方法，估價結果，估價人員，估價作業(yè)日期和報告應用的有效期等

4、土地價格評估技術報告的基本內(nèi)容：資料收集和處理，對影響房地產(chǎn)價格的各方面因素的分析，房地產(chǎn)市場的分析和預測，估價對象的最高最佳使用分析，估價思路和掛架方法選擇的理由，估價測算過程，數(shù)據(jù)和指標的選擇理由，估價結果的確定方法和理由等5、評估師簽字的意義：①聲明陳述的事實是真實準確②結論是公正的③對自己的行為負責④責任追究明確6、房地產(chǎn)評估報告披露適用范圍的意義：①公眾的信息知情權②規(guī)范化管理

7、了解國家對房地產(chǎn)評估報告的有關規(guī)定：P220房地產(chǎn)評估報告應有注冊房地產(chǎn)估價師簽字、蓋章，并加蓋估價機構的公章后才具有法律效力。土地評估報告應由土地估價師簽字、蓋章，并加蓋估價機構的公章后，報國土資源管理部門確認或備案。8、學會撰寫房地產(chǎn)評估報告：

房地產(chǎn)評估報告的基本格式：①封面②目錄③致委托估價方函④估價師聲明⑤估價的假設和限制條件⑥估價結果報告⑦估價技術報告⑧附件房地產(chǎn)評估報告的組成內(nèi)容：P214

①估價項目名稱②委托方名稱和住所③估價方（房地產(chǎn)估價機構）名稱和住所④估價對象：包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權益狀況⑤估價目的⑥估價時點，以年月日準確表示⑦價值定義，是指對估價采用的價值標準和估價結果內(nèi)涵的說明⑧估價的依據(jù)⑨估價原則⑩估價技術路線、方法和測算過程估價結果及其確定的理由估價作業(yè)日期評估報告的有效期估價人員注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章估價的假設和限制條件附件

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