物業(yè)工作總結(jié)

物業(yè)心得

我很感謝公司這次調(diào)整，物業(yè)這份工作很適合我，同時我也很適應(yīng)這份工作。到今天為止，我來到會寧項目物業(yè)部門已經(jīng)近30天了，通過這段時間和物業(yè)人員的接觸和交流，我真真切切的感受到這份工作和之前的工作比起來，它需要更大的耐心和責(zé)任心。算起來這個部門才成立了一年有余，卻取得了現(xiàn)在的成績，我覺得這與每個員工的辛勤工作，不怕苦不怕累的精神是分不開的；但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下：

第一、公司下發(fā)的規(guī)章制度及個人職責(zé)很明確，但實施起來卻不順暢，大部分員工進(jìn)行著簡單粗放的工作，并沒有把工作細(xì)致化。如：只做手頭現(xiàn)成的工作，只用公司提供的現(xiàn)成表格，不去細(xì)致的了解工作，不去考慮現(xiàn)用表格是否合理是否能升級，只有普通的表現(xiàn)卻沒有更優(yōu)秀的表現(xiàn)。

整改措施：主要以培訓(xùn)的方式，讓員工深入了解本職崗位的職責(zé)，讓每個員工都給自己的崗位做規(guī)劃并在培訓(xùn)中呈現(xiàn)出來，吸取自己的不足，發(fā)揚自己的長處；再此基礎(chǔ)上，每個月有一次的主題會議和自糾自查報告會，每個員工都圍繞這個主題發(fā)言，每個員工都在不斷的發(fā)現(xiàn)自己的不足并加以改正，這樣可以讓大家對本職工作及物業(yè)這份工作更加了解更加熱愛。

最終結(jié)果：規(guī)范各部門的職責(zé)及銜接過程，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，了解自己的崗位，熱愛自己的工作。

第二、物業(yè)內(nèi)部各崗位之間權(quán)責(zé)不明，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高，也造成了工作效率低下。如：現(xiàn)在客服和維修同在一間辦公室，無業(yè)主電話時，客服人員大量私事都會占用客服電話，這樣很影響工作。有業(yè)主電話時，客服接接通后，需要維修就直接告訴維修人員，并未對業(yè)主的電話內(nèi)容進(jìn)行登記，維修人員接到任務(wù)后也沒進(jìn)行登記，全憑記憶力；若維修人員外出不再辦公室，可能再等待維修人員回來后卻忘記電話內(nèi)容導(dǎo)致業(yè)主需要多次打電話催促，維修拖延處理；服務(wù)水平低，維修不及時，業(yè)主投訴率居高不下，對服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費。

整改措施：受理業(yè)戶投訴、報修、求助后,填寫相關(guān)工作任務(wù)單交相關(guān)部門在規(guī)定時限（物業(yè)維修人員可以自行解決的，24小時內(nèi)完成，若需要施工隊或者公司支持才能完成的，72小時內(nèi)）內(nèi)處理,并負(fù)責(zé)跟進(jìn)、督促,直至完全解決,同時對業(yè)戶進(jìn)行電話回訪；定期做客服禮儀培訓(xùn)及維修人員交流會，加強(qiáng)技能，互相學(xué)習(xí)，提升服務(wù)意識，提高服務(wù)技術(shù)。

最終結(jié)果：物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范及相應(yīng)考核制度；

第三、因會寧工地是城中村改造工程，聘用的物業(yè)人員大部分都是會寧村的，致使物業(yè)人員在工作中，位置擺不對，服務(wù)理念差，不能做到真正的服務(wù)與業(yè)主。如：客服接打電話未用禮貌用語，對待回遷房業(yè)主，態(tài)度更是強(qiáng)硬；保潔人員更是上班時間隨意回家；同村物業(yè)人員包庇情況嚴(yán)重；這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。

整改措施：成立業(yè)主委員會，建立一個網(wǎng)絡(luò)交流平臺，充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁，同時也是物業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者，并建立一套考核制度，讓優(yōu)秀的員工獲得更好

的職位，讓服務(wù)欠缺的員工更加努力。還需要建立嚴(yán)格的上下級制度，獎罰措施一定要明確，下級發(fā)現(xiàn)問題被處分，上級也會被追究責(zé)任，在這樣的氛圍下，每個上級都對下級負(fù)責(zé)任，每個下級都不給上級找麻煩；

最終結(jié)果：員工整體素質(zhì)提高，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊，才能打造值得信賴的優(yōu)秀的物業(yè)，從小事認(rèn)認(rèn)真真做起，以后可以樹立咱們公司物業(yè)品牌；

第四、小區(qū)安全放在第一位，提高保安人員整體素質(zhì)，實施軍事化管理，提升配備，讓小區(qū)人員看到保安就有心安的感覺�，F(xiàn)狀小區(qū)保安人員工作怠慢，對小區(qū)車輛的管理和住戶的門窗不操心，待在辦公室時間長；

整改措施：隨著B區(qū)洋房的完工，巡更棒會進(jìn)入保安系統(tǒng)，定點定時的巡邏工作就可以順利的展開。培訓(xùn)保安學(xué)習(xí)消防知識，組織物業(yè)人員和小區(qū)業(yè)主參加消防的演練，定期傳送防盜防騙子等安全方面的視頻到物業(yè)的網(wǎng)絡(luò)平臺上，供業(yè)主學(xué)習(xí)。

最終結(jié)果：小區(qū)安全，是保安的職責(zé)，但希望通過物業(yè)的努力，讓小區(qū)安全變成每個人的職責(zé)，是物業(yè)的也是業(yè)主的，大家共同營造安全放心的氛圍。

在物業(yè)的這段時間，我曾去邢臺陽光巴厘島的物業(yè)體驗學(xué)習(xí)了兩天，它所呈現(xiàn)的物業(yè)氣氛是熱情的服務(wù)，盡職盡責(zé)的心態(tài)，干凈的環(huán)境，我覺得這就是一種“家”的感覺，也是我想努力打造的感覺。前面一直在敘述我們需要如何改造，下面說下如何讓業(yè)主“聽話”。

第一、物業(yè)費。

隨著房地產(chǎn)的越來越成熟的發(fā)展和銷售的宣傳，物業(yè)費已經(jīng)被大家慢慢的接受了，當(dāng)小區(qū)環(huán)境，安全，服務(wù)都達(dá)標(biāo)的時候，我相信每個業(yè)主都會主動上繳物業(yè)費的。當(dāng)我們物業(yè)做到真正的“物業(yè)”的時候，業(yè)主也要履行他們的責(zé)任。首先，提高小區(qū)的便民服務(wù)，增加小區(qū)純凈水機(jī)，定期照看孤寡老人，搬運服務(wù)等，讓物業(yè)成為業(yè)主的114，有困難找警察變成有困難找物業(yè)，服務(wù)好了，小區(qū)的物業(yè)費收繳率就提高了。其次，成立收費小組，通過電話，登門，宣傳等方法，提前1-2個月告知所有業(yè)主，并通過發(fā)放禮品為誘餌，讓業(yè)主知道繳費越早，禮品越好，提高業(yè)主繳費的積極性，禮品則以實用貼心為主；然后，收費小組升級為催費小組，保潔，維修配合，盡快解決業(yè)主的問題；如還行不通，就通過網(wǎng)上搜集，效仿其他物業(yè)，自我總結(jié)的方法，開會成立一套催費實用法則，再次提高收繳率。最后，對與還未繳納費用的業(yè)主（如果是特困家庭或者孤寡老人，考慮減免費用），做到登記，當(dāng)他有事情需要物業(yè)的時候，先告訴他交清物業(yè)費用，才能享受物業(yè)服務(wù)，前提是物業(yè)一定要做到讓業(yè)主的生活離不開物業(yè)，讓物業(yè)的服務(wù)時刻圍繞在業(yè)主周圍。

第二、冬季采暖費

今年小區(qū)的取暖費，小區(qū)入住戶，收取%，收取的是比較容易的，大部分業(yè)主很配需。在今后的冬季采暖前半個月，客服人員先了解本地當(dāng)年的取暖政策，然后通過電話等多種方法通知業(yè)主，對業(yè)主的供暖意向進(jìn)行登記，讓每位在本小區(qū)入住的業(yè)主都能過個暖和的冬天，避免出現(xiàn)因某個單元入住率不夠而不能供暖。

隨著B區(qū)洋房的交房，高層的開工，會寧社區(qū)日益成熟，那物業(yè)的職責(zé)會越來越多，責(zé)任會越來越重。下面就B區(qū)洋房如何實施物業(yè)管理，我是這樣想的：

B區(qū)洋房是本社區(qū)的重中之重，高層次的象征，那物業(yè)的服務(wù)一定更要跟緊跟上，檔次也要提升。B區(qū)采

用智能化一體的安防系統(tǒng)，高密度的園林環(huán)境，那高素質(zhì)的物業(yè)管理人員是趨勢，聘用大學(xué)生作為儲備干部，掌握安防技能，學(xué)習(xí)園林技藝，提高物業(yè)的活力和創(chuàng)新力，為洋房的業(yè)主提供更好的更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

物業(yè)的發(fā)展方向是樹立物業(yè)品牌，我們不僅要做到房子蓋得好，更要做到管理的好，不免從以下幾方面入手。第一、重視對內(nèi)管理。良好的內(nèi)部管理，是企業(yè)生存的保障。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理制定規(guī)范的管理制度，科學(xué)的崗位安排，合理的部門劃分，引進(jìn)專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的管理人才。打造一個優(yōu)秀的團(tuán)隊，這一點對對于正在形成中的城市花園物業(yè)管理是極為關(guān)鍵的。第二、強(qiáng)化對外服務(wù)。進(jìn)一步提高員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供全方位立體式人性化服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、便捷的生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。只有這樣才能樹立起公司良好形象，打造物業(yè)品牌。

201*-12-17

執(zhí)行申請書

申請人：鄭永興，女，1980年11月17日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)西翠路17號院18-1-1101院，身份證號：130503198011170622

被申請人：胡振海，男，1966.2.7，漢族，住邢臺市橋西區(qū)賈村西街87號，身份證號：130503196602071811

被申請人：武文江，男，1967.10.14，漢族，住邢臺市橋西區(qū)賈村8號樓3單元2號，身份證號：130503196710140335

申請事項事實與理由

申請人與被申請人與201*年4月23日經(jīng)邢臺市橋西區(qū)人民法院作出（201*）西民初字475號民事調(diào)解書，調(diào)解書判發(fā)后，申請人與被申請人均已收到，之后被申請人申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，被申請人經(jīng)人民法院已執(zhí)行到201*年6月底，自201*年7月至201*年12月分被申請人未給申請人孩子撫養(yǎng)*****，現(xiàn)已年近，申請人又無經(jīng)濟(jì)來源，生活確實困難，為此申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被申請人給付申請人****，請人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。

此致

邢臺橋西區(qū)人民法院

申請人：鄭永先201*年月日

尊敬的任總：

您好！我來到咱們會寧物業(yè)已經(jīng)一個月了，通過這段時間和物業(yè)人員的接觸及和業(yè)主的交流，我發(fā)現(xiàn)了物業(yè)現(xiàn)存在的若干問題。

首先是會寧物業(yè)在工作中給業(yè)主留下的印象；服務(wù)差，維修不及時，業(yè)主享受的權(quán)利得不到保障，這是我聽到最多的抱怨。可見業(yè)主對咱們物業(yè)人員的工作方式及態(tài)度，是極為不滿的，長久下去，兩者之間的矛盾一旦激化到最大，物業(yè)費勢必受到影響。我個人感覺，這種印象的存在和物業(yè)部門沒有核心的工作指導(dǎo)思想，工作人員沒有積極性、責(zé)任心，部分人員抱著事不關(guān)己的態(tài)度及混天拿工資的心態(tài)是有直接關(guān)系的。

其次是這段時間內(nèi)我發(fā)現(xiàn)物業(yè)運行中工作態(tài)度最為松散和需要整改的兩個崗位。第一個是房管員（客服）；咱們物業(yè)的客服再接到業(yè)主來電時，說話不文明，語氣粗魯、牛氣，對D區(qū)回遷房業(yè)主的態(tài)度那更是強(qiáng)硬。在受理業(yè)主報修和求助電話后，客服不做詳細(xì)記錄，維修人員拖拉，導(dǎo)致維修不及時。這類的投訴我聽到很多，還有業(yè)主反映物業(yè)的電話總是長時間占線，其實就是工作人員用辦公電話辦私事，辦私事的時間長了，次數(shù)多了，業(yè)主有困難聯(lián)系不到物業(yè)，也就越來越埋怨咱們物業(yè)了。電話閑置期間，客服人員便開始玩電腦，如聊QQ，購物，游戲等，甚至有以巡查工作為由離開工作崗位辦私事，如買菜、回家看孩子等。現(xiàn)在招聘的物業(yè)員工都是會寧村的，這就導(dǎo)致他們在工作中，犯了錯誤互相包庇，自己是物業(yè)人員卻感覺高與同村業(yè)主一等，位置擺不正，服務(wù)理念差，維修拖延處理，不能做到真正的服務(wù)與業(yè)主，這樣就使得物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)中，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費。

整改措施：1、定期培訓(xùn)；通過這種方式讓員工深入了解本崗位的職責(zé)，激發(fā)員工的積極性，再此基礎(chǔ)上，每周開例會，每月開自糾自查報告會，每個員工都在不斷的發(fā)現(xiàn)自己的不足并加以改正，這樣可以讓大家對本職工作及物業(yè)這份工作更加了解更加熱愛。2、獎罰分明；設(shè)立優(yōu)秀獎及進(jìn)步獎，不一定要有獎金或者獎品，但一定要在例會上表揚，讓認(rèn)認(rèn)真真工作的人受到更大的鼓舞，并告訴員工這是升職的捷徑，這樣可以激發(fā)員工的積極性，提高工作態(tài)度。3、受理業(yè)戶投訴、報修、求助后,填寫相關(guān)工作任務(wù)單交物業(yè)經(jīng)理審核，物業(yè)維修人員可以自行解決的，24小時內(nèi)完成，若需要施工隊或者公司支持才能完成的，72小時內(nèi)處理完畢,并負(fù)責(zé)跟進(jìn)、督促,直至完全解決,同時對業(yè)戶進(jìn)行電話回訪；定期做客服禮儀培訓(xùn)及維修人員交流會，加強(qiáng)技能，互相學(xué)習(xí)，提升服務(wù)意識，提高服務(wù)技術(shù)。4、成立業(yè)主委員會，建立一個網(wǎng)絡(luò)交流平臺，充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁，同時也是物業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者，針對家有孤寡老人的，特殊照顧，服務(wù)上門，讓他們在外工作的兒女放心。5、并建立一套考核制度，讓優(yōu)秀的員工獲得更好的職位，讓服務(wù)欠缺的員工更加努力。還需要建立嚴(yán)格的上下級制度，下級出現(xiàn)問題被處分，上級也會被追究責(zé)任，在這樣的氛圍下，每個上級都對下級負(fù)責(zé)任，每個下級都不給上級找麻煩；

最終結(jié)果：員工整體素質(zhì)提高，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊，才能打造值得信賴的優(yōu)秀的物業(yè)，才能更好的服務(wù)與業(yè)主，才能和業(yè)主成為一家人，從小事認(rèn)認(rèn)真真做起，以好口碑好團(tuán)隊樹立咱們公司的物業(yè)品牌；

第二個崗位是保安；現(xiàn)在的保安隊伍太懶散，沒有責(zé)任心，公司物品私用濫用現(xiàn)象嚴(yán)重。如：保安的朋友及親屬的電動車都在保安室充電，使得公司的財產(chǎn)外流。巡邏不認(rèn)真不負(fù)責(zé)，看著業(yè)主的車窗沒有關(guān)，就當(dāng)沒看到，看著天氣不好，就一直呆著辦公室等�，F(xiàn)小區(qū)保安人員工作怠慢，怎么讓小區(qū)人員看到保安就有心安的感覺呢！

整改措施：小區(qū)安全一定要放在第一位，所以保安隊伍需要大力整頓。提高保安人員整體素質(zhì)，實施軍事化管理，每天不能少于兩次列隊巡邏（巡邏主要針對小區(qū)車輛的管理和住戶門窗的檢查），定期培訓(xùn)保安學(xué)習(xí)消防、防盜、防騙知識，組織消防演練等。

最終結(jié)果：打造一支有責(zé)任心有安全感素質(zhì)過硬的保安隊伍，讓小區(qū)人員看到保安就有心安的感覺，呈現(xiàn)安全放心的氛圍。

隨著物業(yè)公司給業(yè)主帶來的便捷、舒適和安全，物業(yè)費已經(jīng)被大家慢慢的接受了，當(dāng)小區(qū)環(huán)境，安全，服務(wù)給業(yè)主帶來了方便、舒適和放心的時候，我相信每個業(yè)主都會配合物業(yè)的工作的。我覺得咱們物業(yè)還可以做的更好，如：提高小區(qū)的便民服務(wù)，增加小區(qū)純凈水機(jī)，定期照看孤寡老人，搬運服務(wù)等，讓物業(yè)成為業(yè)主的114，有困難找物業(yè)。業(yè)主交物業(yè)費要的就是服務(wù)，服務(wù)好了，小區(qū)的物業(yè)費收繳率自然就提高了。其次，成立收費小組，通過電話，登門，宣傳等方法，提前1-2個月告知所有業(yè)主，并通過發(fā)放禮品為誘餌，讓業(yè)主知道繳費越早，禮品越好，提高業(yè)主繳費的積極性，禮品則以實用貼心為主（洗衣粉，香皂等）；然后，收費小組升級為催費小組，保潔，維修配合，盡快解決業(yè)主的問題；如還行不通，就通過網(wǎng)上搜集，效仿其他物業(yè)，自我總結(jié)的方法，開會成立一套催費實用法則，再次提高收繳率。通過一次一次的收費，找到業(yè)主不繳費的真正理由，對癥下藥，做到物業(yè)、業(yè)主一家，和諧長久共存。

我在物業(yè)的這段時間，查閱了一些相關(guān)書籍和資料，也結(jié)交了幾個從事物業(yè)行業(yè)的朋友，還曾去邢臺陽光巴厘島的物業(yè)應(yīng)聘實習(xí)了三天。在那里的三天，我所感受到的物業(yè)氛圍是熱情的服務(wù)，盡職盡責(zé)的心態(tài)，干凈的環(huán)境，我覺得這就是一種“家”的感覺，也是我想努力打造的感覺。我已經(jīng)準(zhǔn)備好為之努力了，我相信只要不斷的學(xué)習(xí)相關(guān)知識，和專業(yè)人才溝通，靜下心來，扎根到物業(yè)，一定會打造一支更好的服務(wù)于業(yè)主，讓公司利益最大化，讓領(lǐng)導(dǎo)放心的物業(yè)團(tuán)隊。

此致

敬禮

孟建濤

201*年月日

擴(kuò)展閱讀：物業(yè)公司上半年工作總結(jié)范本

物業(yè)公司上半年工作總結(jié)

上半年，公司在公司董事會決議精神指導(dǎo)下，在以陳達(dá)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營班子的帶領(lǐng)下，全體員工團(tuán)結(jié)協(xié)作，緊緊圍繞經(jīng)營與管理這個中心，以“勵精圖治、開拓物業(yè)市場；眾志成誠，再創(chuàng)大廈輝煌；重經(jīng)營、控成本、提高經(jīng)濟(jì)效益；重管理、抓培訓(xùn)、創(chuàng)新服務(wù)理念；重品牌、拓市場、增強(qiáng)競爭實力；重人才、創(chuàng)機(jī)遇、擴(kuò)大發(fā)展空間”為經(jīng)營管理方針，克服了目前新建寫字樓硬件設(shè)施好，價格低所帶來的市場沖擊，以及廈內(nèi)幾家大客戶由于公司自建樓宇和國家政策調(diào)整等原因的搬遷給公司造成的巨大經(jīng)營影響等困難，加大內(nèi)部物業(yè)管理和對外營銷工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢，使經(jīng)營工作扭轉(zhuǎn)了不利的局面，保持出租率穩(wěn)定回升，最高達(dá)到86.39%；物業(yè)管理也取得較大進(jìn)展，客戶滿意率保持在98%以上；員工隊伍建設(shè)也實現(xiàn)了人員繼續(xù)精干，任務(wù)不斷加大，素質(zhì)進(jìn)一步提高，精神面貌實現(xiàn)大改觀的嶄新局面。

一、上半年經(jīng)營狀況及預(yù)算執(zhí)行情況1、營業(yè)收入

截止201*年5月末完成營業(yè)收入331.12萬元（含能源費58.99萬元），占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的40.63％，比上年同期減少57.98萬元。減少的主要原因是出租率低于上年同期，201*年5月出租率為83.42％，201*年5月出租率為75.95％。2、營業(yè)成本

營業(yè)成本完成3.75萬元，占預(yù)算8萬元的46.88％，比上年同期增加1.40萬元。營業(yè)成本是餐飲的外賣成本，今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬元。3、三項費用

三項費用即營業(yè)費用、工資及福利、行政管理及公共費用合計216.41萬元，占預(yù)算524.50萬元的41.26％，比上年同期減少10.76萬元。主要是公司通過減員增效，工資減少4.17萬元；公司開展節(jié)能降耗節(jié)余水電費2.21萬元，維修費節(jié)余1.81萬元。4、營業(yè)稅金

營業(yè)稅金完成14.60萬元，占預(yù)算41.50萬元的35.18％，比上年同期減少1.81萬元。5、毛利

毛利完成96.36萬元，占預(yù)算241萬元的39.98％，比上年同期減少46.81萬元。主要原因是營業(yè)收入低于上年同期。6、非經(jīng)營費用

非經(jīng)營費用為201.84萬元，占預(yù)算583萬元的34.62％，比上年同期減少49.59萬元。主要原因是房產(chǎn)稅繳稅期限的改變，201*年房產(chǎn)稅自用部分一次繳納，201*年改為按季繳納，此項節(jié)余24.87萬元，業(yè)主費用節(jié)余7.09萬元。7、營業(yè)外收支

營業(yè)外支出為0.45萬元。8、凈利潤

截至201*年5月末凈利潤為-105.93萬元，占預(yù)算-342萬元的30.97％，比上年同期減虧0.32萬元。

上半年經(jīng)營運營情況預(yù)測：

根據(jù)公司1-5月經(jīng)濟(jì)運營情況預(yù)測,201*年上半年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成410萬元(含能源費74.5萬元),占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的50.31%;營業(yè)成本預(yù)計完成4.5萬元,占預(yù)算8萬元的56.25%;營業(yè)稅金預(yù)計完成21萬元,占預(yù)算41.5萬元的50.6%;三項費用預(yù)計完成260萬元,占預(yù)算524.5萬元的49.57%;毛利預(yù)計完成124.5萬元,占預(yù)算241萬元的51.66%;非經(jīng)營費用預(yù)計完成261萬元,占預(yù)算583萬元的44.77%;利潤總額預(yù)計完成-136.95萬元,占預(yù)算-342萬元的40.04%.

二、成本費用控制及財務(wù)管理情況公司嚴(yán)格貫徹執(zhí)行預(yù)算控制的原則，將費用指標(biāo)分解落實到每個部門和個人，在預(yù)算執(zhí)行過程中，按照預(yù)算完成進(jìn)度每月上報資金支出計劃，報業(yè)主審核批準(zhǔn)。工程方面在服務(wù)水平不降低的情況下，力爭節(jié)能降耗，空調(diào)運行根據(jù)每天氣溫的實際情況進(jìn)行供給調(diào)整，從一點一滴節(jié)約成本費用，截止5月末，節(jié)約水電費2.21萬元；工程部加強(qiáng)設(shè)備的日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，使維修費節(jié)余1.81萬元；保潔部對低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標(biāo)準(zhǔn)（如洗滌劑的使用），使低值易耗品節(jié)余3.61萬元；在物品采購上，進(jìn)一步完善了采購制度，由財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成了采購審核委員會，首先對所有供應(yīng)商的資格進(jìn)行嚴(yán)格評定，只有供應(yīng)商的資質(zhì)、所提供產(chǎn)品的質(zhì)量、所提供產(chǎn)品的價格等幾項指標(biāo)都符合標(biāo)準(zhǔn)，才可能成為大廈的供應(yīng)商；其次計財部與相關(guān)部門還隨時詢價，以便隨時調(diào)整所購物品的價格，以保證所購物品質(zhì)優(yōu)價廉，降低采購成本。

公司進(jìn)一步強(qiáng)化財務(wù)電算化管理，保證了財務(wù)高效準(zhǔn)確及數(shù)據(jù)安全性與穩(wěn)定性；及時完成各類報表的上報工作；進(jìn)一步強(qiáng)化對欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編制租金收取情況表，對幾家經(jīng)常交費不及時的客戶，進(jìn)行重點關(guān)注，將租金的清繳落實到部門、個人，保證了各類應(yīng)收款項的及時足額收繳；積極進(jìn)行了稅收籌劃工作，201*年哈爾濱市涉外分局征收自用房產(chǎn)稅時，實行一次征收，經(jīng)與稅務(wù)局協(xié)調(diào)爭取，今年自用房產(chǎn)稅實行按年征收，按季繳納，為公司節(jié)省了資金成本；針對201*年稅務(wù)檢查提出的關(guān)于能源費征稅的問題，大廈公司采取了積極的應(yīng)對措施，今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授權(quán)委托合同書，所有銷售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章，使所簽合同更加嚴(yán)密，從而規(guī)避了稅務(wù)風(fēng)險；公司每月進(jìn)行一次損益分析，對各項指標(biāo)按完成預(yù)算進(jìn)度情況、與上年同期進(jìn)行比較，及時指出經(jīng)營中應(yīng)注意的事項，為公司的經(jīng)營發(fā)展獻(xiàn)技獻(xiàn)策；三、全力抓好銷售工作

在公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和直接指導(dǎo)下，在其它部門的大力支持與配合下，經(jīng)銷售部全體員工的努力，上半年新、擴(kuò)租面積達(dá)1985.96平米，僅上半年出租面積即超過201*年全年新擴(kuò)租面積,創(chuàng)歷史新高。市場形勢及銷售策略

二00四年是公司經(jīng)營工作最為艱難的一年，年初廈內(nèi)有近10家客戶到期，因各種原因不再續(xù)租，造成公司極大的被動。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開發(fā)區(qū)管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專業(yè)甲級寫字樓的低價格招商，給我廈造成了巨大沖擊�，F(xiàn)廈內(nèi)的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響，可能有搬遷到聯(lián)通大廈（奧維斯大廈另一半），這無疑將對我廈造成嚴(yán)重的影響，直接關(guān)系到公司全年經(jīng)營任務(wù)的完成。

另一方面新建寫字樓的低價位沖擊市場，也迫使我廈租金價格逐年下降，利潤率也隨之有所下降，經(jīng)營難度愈來愈大。

鑒于以上情況，公司決定以市場為導(dǎo)向，更新觀念，抓住突出重點，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，依托強(qiáng)有力的軟件服務(wù)，堅守地域名牌，堅守高檔寫字樓這塊陣地。年初在經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研后，制定了今年的營銷方案。以此為指導(dǎo)開展工作。

1、采取主動出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過去足不出戶在廈等客戶的被動局面。銷售員對哈市寫字樓市場進(jìn)行了一次全方位的調(diào)研，公司領(lǐng)導(dǎo)與大家一起針對競爭對手，逐一進(jìn)行詳細(xì)分析，真正做到了知己知彼。同時對各大廈內(nèi)的入駐公司也進(jìn)行了地毯式拜訪，積累了大量目標(biāo)客戶，為日后銷售工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

2、銷售部建章建制，嚴(yán)格管理，在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下每周一固定開部門例會，對廈內(nèi)客戶及意向客戶逐一分析，不放過任何可能成交的機(jī)會。3、完善內(nèi)業(yè)工作，銷售部目前已建立了《競爭對手檔案》、《目標(biāo)客戶檔案》、《廈內(nèi)客戶檔案》、《每日工作計劃表》、《每日工作記錄表》、《會議紀(jì)要檔案》等，每月月末出臺《出租率一覽表》、《月租賃情況報告》、《月租金收入表》、《月客戶變動情況表》及《下月客戶變動情況預(yù)測表》等。

4、公司根據(jù)不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，搞促銷活動，收到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷售收入。

5、依據(jù)不同的出租狀況，對空房進(jìn)行整體規(guī)劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。

6、針對每一個銷售案例，對談判流程進(jìn)行剖析，讓每位銷售員從中受到啟發(fā)，分析談判技巧，從中積累經(jīng)驗與教訓(xùn)，提高銷售人員的銷售和談判技能，為日后銷售工作起到積極的促進(jìn)作用。

7、對新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環(huán)境的親切和溫馨。

8、進(jìn)一步完善銷售考核方案。公司依據(jù)今年的銷售指標(biāo)任務(wù)，進(jìn)行細(xì)化，給銷售部下達(dá)了詳細(xì)的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時，依據(jù)考核方案制定了不同的獎懲制度，從單價、付款方式等各方面制定不同的獎勵標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步調(diào)動銷售人員積極性，增強(qiáng)集體主義意識，培養(yǎng)團(tuán)隊精神，以促進(jìn)全年銷售指標(biāo)順利完成。正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經(jīng)營班子對市場的準(zhǔn)確把握，制定的營銷方案和具體銷售策略切實可行，因此取得了可喜的成績，出租率由最低時的71.2%上升到86.39%。為完成今年的經(jīng)營指標(biāo)奠定了良好的基礎(chǔ)。

四、全面抓好物業(yè)管理提高服務(wù)水平

為全面適應(yīng)企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展需要，實現(xiàn)公司201*年的經(jīng)營管理目標(biāo)，經(jīng)營班子以務(wù)實、腳踏實地，抓經(jīng)營，控成本，加大銷售力度，嚴(yán)格內(nèi)部管理，細(xì)化各項服務(wù)，全面提高管理人員素質(zhì)為指導(dǎo)思想，同時確定了協(xié)助房開做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運作工作，開拓物業(yè)市場、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標(biāo)。加強(qiáng)隊伍建設(shè)和基礎(chǔ)管理，努力向規(guī)范化邁進(jìn)，加速推進(jìn)各項工作。

（一）、完善制度建設(shè)加強(qiáng)行政管理

公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度，針對日常管理運作中存在的不足，先后完善了旨在加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)管理的質(zhì)檢工作管理方案，增加了兼職質(zhì)檢人員，加大了工作力度；并組織修訂了《員工獎懲條例》、《員工手冊》，年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓(xùn)考核管理規(guī)定，推行360度綜合考評制度，中層以上管理人員述職考評制度。

建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動紀(jì)律、考勤管理、車輛管理及出車審批制度、企業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶入駐退租管理等，下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓(xùn)規(guī)劃等，制定并下發(fā)了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應(yīng)急預(yù)案、采購審核制度；建立健全了公司各級例會制度，包括總經(jīng)理辦公會和各部門例會、服務(wù)分析會、損益分析會等，使制度建設(shè)與公司各項管理同步發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。

公司進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源管理，堅持減員增效的基本原則，嚴(yán)格控制人員總數(shù)，在用工形式上，盡量使用臨時工，以減少人力成本；現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人；加臨時員工合計90人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加3人。

（二）、加強(qiáng)企業(yè)管理提高服務(wù)水平

大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫字樓管理的領(lǐng)先地位，得益于企業(yè)在軟件服務(wù)上保持優(yōu)勢和管理理念的不斷超前更新，因此，針對客戶服務(wù)如何再上臺階，進(jìn)一步實現(xiàn)服務(wù)外延的擴(kuò)展和內(nèi)涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開始推行服務(wù)分析會制度，集中研究討論、綜合分析協(xié)調(diào)處理服務(wù)工作中遇到的困難和問題，使一些難以解決的問題得到妥善落實，服務(wù)效率也得到明顯的提高。并加強(qiáng)大廈保安、工程的服務(wù)能力和處理突發(fā)事件能力。使公司整體綜合服務(wù)水平有了更大的提高。

公司今年特別強(qiáng)調(diào)對中層管理人員能力的培養(yǎng),重在提高中層管理人員的素質(zhì)，發(fā)揮中層管理人員作用,為此年初時公司領(lǐng)導(dǎo)班子即對中層管理人員提出了十項要求：即①要有時間觀念，要提高工作效能。②要務(wù)實。③要能獨當(dāng)一面。④專業(yè)技術(shù)和知識水平夠不夠。⑤要認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇于承擔(dān)責(zé)任。⑥要做到成熟和專業(yè)化，從現(xiàn)象中能看到本質(zhì)。⑦要具備應(yīng)付緊急情況的能力。⑧要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織實施，執(zhí)行，并跟蹤完成情況。⑨各部門間的相互合作和補(bǔ)臺。⑩要了解和掌握基本的財務(wù)知識，學(xué)會看財務(wù)報表。使管理人員工作有了新目標(biāo)、新標(biāo)準(zhǔn)和更大的壓力。形成了一種學(xué)習(xí)的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。1、

抓好客務(wù)服務(wù)與管理

公司進(jìn)一步發(fā)揮客務(wù)中心的協(xié)調(diào)作用，定期走訪客戶，及時聽取客戶意見和建議，做到及時反饋、及時整改，使客戶永遠(yuǎn)感受到大廈高素質(zhì)、高效率的服務(wù)水平。在內(nèi)部管理中加強(qiáng)日常巡檢頻次，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問題；提高了送水送報及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。5月份又完成了大廈樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環(huán)境。2、

強(qiáng)化工程管理

今年上半年公司重點強(qiáng)化工程管理，先后完成大廈程控交換機(jī)電腦話務(wù)軟件升級，變電低壓柜保養(yǎng)升級；改造消防控制電纜等項目。對外樓體部分損壞鋁板進(jìn)行維修更換；維修外車場地面伸縮縫等，并按計劃全面搞好各大機(jī)電、空調(diào)的維護(hù)和檢修，以一流的完好率保證了大廈的正常運營。在日常服務(wù)中進(jìn)一步推行限時服務(wù)制，即要求三分鐘必須趕到客戶報修現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執(zhí)行情況進(jìn)行反饋，直到落實。與此同時，工程部進(jìn)一步加強(qiáng)客戶二次裝修的監(jiān)理與服務(wù)工作，即保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質(zhì)量，受到客戶的一致好評。3、

加強(qiáng)餐飲管理增強(qiáng)服務(wù)特色

公司根據(jù)年初客戶調(diào)查意見反饋，及時調(diào)整菜肴的花色品種，轉(zhuǎn)變觀念，設(shè)計創(chuàng)新了不少新菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜30種、涼菜20余種，每日4熱4涼輪換；增加主食10余種，并增加了早餐品種，豐富了書吧書籍，改善了餐廳的就餐環(huán)境，受到了新、老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過去的200人次/天上升到300多人次/天。4、

加強(qiáng)安保工作力度確保大廈安全

大廈時時把安全工作放在首位，在強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、制度化建設(shè)同時，加強(qiáng)日常的檢查和巡視，并定期進(jìn)行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治安消防防范工作。除加強(qiáng)人防管理外，客務(wù)保安部與工程部門配合，定期對廈內(nèi)消防、監(jiān)控等設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。在內(nèi)部管理中，今年一方面是側(cè)重對外來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強(qiáng)準(zhǔn)軍事化管理和禮儀禮貌培訓(xùn)，提高了保安人員的整體素質(zhì)，也提升了大廈的整體服務(wù)形象。（三）、加強(qiáng)員工培訓(xùn)提高綜合素質(zhì)公司年初即制定了員工培訓(xùn)計劃，并已按計劃逐步實行。今年的培訓(xùn)計劃突出了兩個主題：一是中層管理人員的培訓(xùn)，年初首先在主管以上管理人員中開展提高責(zé)任心、提高服務(wù)意識培訓(xùn)，通過開展形勢任務(wù)教育激發(fā)管理人員的斗志，統(tǒng)一了思想。針對公司對中層管理人員提出的十項管理要求，從管理人員基本素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)課題。通過請進(jìn)來，走出去，交流學(xué)習(xí)等形式提高管理人員素質(zhì)和水平。4月請國家建設(shè)部培訓(xùn)中心的老師來廈與中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行交流，6月份邀請北京保利物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來廈就招投標(biāo)管理、物業(yè)發(fā)展趨勢等進(jìn)行專題的培訓(xùn)，這些培訓(xùn)和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開闊視野，提供了很好的機(jī)會，也收到了良好的效果。二是針對保潔保安人員相對流動性大的特點，規(guī)范和加強(qiáng)了新員工崗前培訓(xùn)，使新員工能盡快進(jìn)入角色，以最佳的培訓(xùn)達(dá)到了最好的效果；同時按照全年培訓(xùn)計劃實施部門的崗位技能培訓(xùn)，崗位練兵及崗位競賽等各種形式的活動與培訓(xùn)，不斷提高全員的服務(wù)意識和服務(wù)水平。

（四）抓住宅物業(yè)管理提升管理水平

目前住宅小區(qū)物業(yè)管理主要是承接本系統(tǒng)即哈爾濱保利房地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)項目，201*年承接了該公司二期麗麓園項目，因此公司把強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理、提高整體水平作為重點工作來抓。重點在小區(qū)綜合管理上下功夫，使保潔、保安、保暖“三�！庇钟行碌钠鹕�。綠化工作也實現(xiàn)了較大改觀。公司對小區(qū)物業(yè)是實行單獨核算管理，但在管理與服務(wù)質(zhì)量考核上納入統(tǒng)一管理。今年小區(qū)在公司的要求和帶動下，在完善內(nèi)業(yè)建設(shè)，實現(xiàn)規(guī)范管理，快速反應(yīng)、快捷服務(wù)等方面都有較大的進(jìn)展。

一是在營造小區(qū)文化氛圍上進(jìn)行了有益的探索。設(shè)立了小區(qū)文化活動站，使小區(qū)老年人有了休閑、娛樂的場所。

二是服務(wù)及時周到。對日常報修及時熱情，急修立即搶修，非急修項也盡量安排當(dāng)天報修當(dāng)日完畢，讓業(yè)主滿意。凡有市政通知停電、水及大修等事項都進(jìn)行積極地宣傳公告，提早告之業(yè)戶，增強(qiáng)了服務(wù)意識，受到了廣大業(yè)主的好評。

三是強(qiáng)化鍋爐房、辦公室的環(huán)境衛(wèi)生管理，強(qiáng)化定置管理，樹立文明禮貌服務(wù)形象，把轉(zhuǎn)變作風(fēng)落實到各項工作中，收到了一定效果。四是加強(qiáng)內(nèi)業(yè)檔案管理，按市級優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)健全各項管理制度與工作程序，爭取逐步發(fā)展并保持市級示范小區(qū)的榮譽(yù)和管理水平。五、加強(qiáng)資產(chǎn)管理做好相關(guān)工作

（一）、利用大廈抵押融資，支持房地產(chǎn)項目的開發(fā)，根據(jù)三屆一次董事會決議，上半年大廈公司在南方集團(tuán)以大廈資產(chǎn)抵押貸款過程中，配合集團(tuán)公司財務(wù)部，提供了大廈公司年租金收入情況表及公司章程、房地產(chǎn)證書等有關(guān)資料，同時向廣州銀行的同志介紹了大廈公司資產(chǎn)情況及當(dāng)年經(jīng)營情況，得到了銀行的初步認(rèn)可，為南方集團(tuán)公司辦理抵押貸款創(chuàng)造了條件。

（二）、及時與南方集團(tuán)公司企劃部溝通確保年度經(jīng)營計劃指標(biāo)的落實。根據(jù)南方集團(tuán)關(guān)于下達(dá)201*年度經(jīng)營計劃指標(biāo)的通知，大廈公司結(jié)合歷年財務(wù)指標(biāo)完成情況，考慮到201*年度內(nèi)部分IT行業(yè)的客戶，由于行業(yè)政策的調(diào)整，退租面積達(dá)2700多米的實際困難，起草了”關(guān)于申請調(diào)整201*年度經(jīng)營計劃指標(biāo)的請示”，并上報集團(tuán)公司企業(yè)發(fā)展部，經(jīng)過多方努力，集團(tuán)公司同意將201*年計劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，由原下達(dá)的虧損指標(biāo)250萬元，調(diào)整為虧損342萬元，為大廈完成或超額完成集團(tuán)公司下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，同時也有效地調(diào)動了經(jīng)營的積極性。

（三）、摸清企業(yè)家底，做好清產(chǎn)核資工作。根據(jù)[201*]保南字134號”關(guān)于下發(fā)保利南方集團(tuán)公司清產(chǎn)核資工作實施方案”的通知要求，大廈公司成立了清產(chǎn)核資工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦事機(jī)構(gòu)，先后對企業(yè)的各項資金往來、銀行賬戶、存貨及固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面的清查盤點，對照有關(guān)報損規(guī)定，經(jīng)清查核實，我公司無需申報資產(chǎn)損失，在此次清產(chǎn)核資工作中，大廈公司還根據(jù)公司的實際情況，針對在資產(chǎn)管理中存在的問題，健全并完善了日常資產(chǎn)的出入庫、及資產(chǎn)的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修等制度，從而為企業(yè)做好業(yè)績考核創(chuàng)造了條件。

（四）、積極配合大廈物業(yè)開展月份經(jīng)濟(jì)活動分析。為確保大廈公司年度經(jīng)營計劃的完成，大廈業(yè)主公司除每月認(rèn)真審核物業(yè)公司上報的資金支出計劃外，在計劃的執(zhí)行過程中，業(yè)主公司嚴(yán)格控制資金支出，超計劃一律不予轉(zhuǎn)款，由于措施得力，截止5月末節(jié)省計劃內(nèi)資金開支32.9萬元。同時業(yè)主公司還堅持執(zhí)行了經(jīng)濟(jì)運行跟蹤分析制度，如發(fā)現(xiàn)本月收入、費用或現(xiàn)金流量指標(biāo)與年預(yù)算及同期有差距時，做到及時與物業(yè)公司溝通，并建議采取有效的改進(jìn)措施，為實現(xiàn)全年經(jīng)營指標(biāo)起到了促進(jìn)作用。

（五）、繼續(xù)妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問題。由于哈爾濱市政府加大了對全市土地出讓金欠款的清繳工作力度，今年6月上旬，公司支付土地出讓金30萬元，目前尚欠哈爾濱市政府土地出讓金665.59萬元。市政府仍在派人多次催繳，并要求從201*年開始每年償付額至少100萬元。為此，公司繼續(xù)堅持”細(xì)水長流”逐步償還的辦法，不定期的償付一定數(shù)額，使政府部門了解并體會到公司的合作態(tài)度和還款誠意，從而達(dá)到事實上延期償還的目的。

（六）、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于1996年末竣工投入使用，結(jié)算、審計工作已經(jīng)完成，同時陸續(xù)支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部門與財務(wù)部門共同對未付工程款部份進(jìn)行了清理和確認(rèn)，目前總金額為298萬元。對此部分未付工程款，公司仍將根據(jù)實際情況，繼續(xù)實行實物與現(xiàn)金相結(jié)合的原則分階段進(jìn)行償付。

（七）、做好大廈公司土地證書的檢驗工作。哈爾濱市政府進(jìn)行的土地證書檢驗工作已于201*年初開始，為配合哈保房地產(chǎn)項目的融資工作，大廈公司曾于201*年4月、12月兩次向市國土資源局香坊分局申請延期檢驗并予批準(zhǔn)。今年6月初，在哈保房地產(chǎn)項目以大廈抵押融資工作尚未完畢和市政府土地證書檢驗換證工作已經(jīng)尾聲的情況下，為保證大廈土地證書的有效性，大廈公司正式申報土地證書檢驗換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金665.59萬元，已被市政府國土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統(tǒng)內(nèi)通報，使本次檢驗換證工作無法正常進(jìn)行。為此，公司已向市政府報文，申請在公司經(jīng)營困難并承諾陸續(xù)還款的情況下，給予土地證檢驗合格并換證。目前，此項工作正待批復(fù)中。

（八）、解決了大廈公司繳納租賃手續(xù)費的遺留問題，爭取到了201*年租賃手續(xù)費按4.2萬元繳納的優(yōu)惠，比前三年優(yōu)惠期年均6.5萬元減少了2.3萬元，比201*年預(yù)算10萬元減少了5.8萬元，降低了費用的支出，為實現(xiàn)全年經(jīng)營計劃做出了積極的努力。在減少費用支出的同時，為配合并支持大廈物業(yè)的出租銷售工作，大廈業(yè)主公司積極與市政府有關(guān)業(yè)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)人員聯(lián)系，就出租合同的登記備案工作中的程序問題進(jìn)行協(xié)商，爭取到了簡化有關(guān)程序和手續(xù)的關(guān)照，為大廈物業(yè)銷售工作融通了方便之路。六、加強(qiáng)黨的組織建設(shè)和思想建設(shè)

黨建工作是實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。因此，緊緊圍繞提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這個中心任務(wù)，積極探討在新形勢下全面加強(qiáng)基層企業(yè)黨的建設(shè)的新思路，成為公司黨支部今年的主要工作。公司黨支部在加強(qiáng)黨組織自身建設(shè)、加強(qiáng)思想政治工作和精神文明建設(shè)中，教育廣大黨員干部發(fā)揚企業(yè)主人翁精神，帶動全體員工積極投身到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革發(fā)展的事業(yè)中。

1、公司黨建工作今年得到了進(jìn)一步加強(qiáng)，宣傳、組織等工作都有所進(jìn)展。黨支部做到了按時收繳黨費、定期組織黨員學(xué)習(xí)，參加上級組織的活動，基層的組織建設(shè)和黨員的思想建設(shè)得到加強(qiáng)和改進(jìn)。

2、圍繞開展學(xué)習(xí)“三講”“三個代表”等重要思想，學(xué)習(xí)黨的十六大精神等重大學(xué)習(xí)活動，觀看錄像等，黨支部均要求黨員干部深入結(jié)合自己的工作實際，使學(xué)習(xí)活動與管理服務(wù)工作與提高黨員素質(zhì)結(jié)合起來，做到有計劃、有組織的學(xué)習(xí)并要有個人學(xué)習(xí)心得體會，從而促進(jìn)了公司精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)的同步發(fā)展。

今年六月上旬選派4名積極分子到開發(fā)區(qū)黨工委進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，為公司組織發(fā)展進(jìn)行儲備。七、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)

公司把關(guān)心職工教育職工寓于企業(yè)文化之中，每月除為員工開展集體生日活動外，還利用春節(jié)、婦女節(jié)、五一勞動節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)開展活動，成功的舉辦了大廈員工春節(jié)聯(lián)歡會；客戶聯(lián)歡會；在三八節(jié)和六一兒童節(jié)為員工開展小的福利活動；在五四青年節(jié)選派公司優(yōu)秀歌手參加哈爾濱開發(fā)區(qū)卡拉ok比賽，并取得三等獎的好成績。公司堅持搞好企業(yè)日常宣傳，充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地，及時通報公司各項會議精神；側(cè)重搞好企業(yè)管理經(jīng)驗、學(xué)習(xí)心得體會交流、政治學(xué)習(xí)交流，以及企業(yè)文化動態(tài)、工作動態(tài)報道。達(dá)到了活躍企業(yè)文化、統(tǒng)一員工思想、調(diào)動積極性、振奮員工精神的效果。八、加強(qiáng)宣傳和外聯(lián)工作

為開拓銷售市場與物業(yè)管理行業(yè)市場，今年公司將公關(guān)宣傳工作也作為一項重要工作來抓。為擴(kuò)大企業(yè)影響，公司除在廈內(nèi)組織開展與客戶聯(lián)誼活動，如元旦、春節(jié)客戶聯(lián)誼會以外，還在黑龍江省電視臺《都市選房》欄目錄制轉(zhuǎn)播了大廈新春拜年宣傳片，在省臺連續(xù)播放，產(chǎn)生了較大的反響。公司又錄制了保利物業(yè)管理專題片，為項目開發(fā)及洽談做資料準(zhǔn)備。另外上半年公司也較重視外聯(lián)工作，接待了由市物業(yè)管理協(xié)會組織的參觀團(tuán)來我廈學(xué)習(xí)，并進(jìn)一步加強(qiáng)了公司與房產(chǎn)局、房協(xié)等部門的聯(lián)系和溝通，通過這些舉措，不斷加深保利在行業(yè)內(nèi)的影響力。

九、物業(yè)拓展情況

公司在對外拓展方面上半年重點與大慶建設(shè)大廈取得聯(lián)系，對其項目進(jìn)行了考察和摸底，與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了接觸，展示了我公司的實力和形象，使大慶建設(shè)大廈的領(lǐng)導(dǎo)加深了對我公司的了解和認(rèn)識以及我方投標(biāo)的意愿，為明年該項目的到期接管投標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。公司于4月先行接管了保利房地產(chǎn)開發(fā)的頤和家園售樓中心項目，保安已進(jìn)駐管理，保潔和工程實行定期服務(wù)，公司根據(jù)房開公司的要求各方面均實行高效快捷的管理，達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

公司將于該項目開工建設(shè)前期派駐物業(yè)管理人員先期介入，掌握情況并為房開公司當(dāng)好參謀，以便為后期的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。十、工作中存在的主要問題

1、大廈現(xiàn)有的一些設(shè)施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影響到公司的出租和形象。2、大廈物業(yè)沒有成立管理公司，仍借業(yè)主公司牌子對外經(jīng)營，既給合理避稅帶來困難，也給企業(yè)拓展物業(yè)項目帶來影響。

十一、下半年工作目標(biāo)及經(jīng)營預(yù)測

1、完成公司董事會確定的全年經(jīng)營指標(biāo)；

2、繼續(xù)抓好創(chuàng)建工作，保持國家級物業(yè)管理示范大廈稱號；

3、加強(qiáng)人力成本控制，大廈及現(xiàn)小區(qū)的總?cè)藬?shù)控制在90人以內(nèi)，新項目正式介入后另行核定人員，再報集團(tuán)審批；

4、做好接管頤和家園物業(yè)項目的各項工作；5、客戶滿意率保持在98%以上；

下半年經(jīng)營預(yù)測：

根據(jù)公司廈半年經(jīng)濟(jì)運營情況預(yù)測,201*年全年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成818萬元(含能源費149萬元),占預(yù)算815萬元的100.37%;營業(yè)成本預(yù)計完成7.95萬元,占預(yù)算8萬元的99.38%;營業(yè)稅金預(yù)計完成41萬元,占預(yù)算41.5萬元的98.8%;三項費用預(yù)計完成522萬元,占預(yù)算524.5萬元的99.52%;毛利預(yù)計完成247.05萬元,占預(yù)算241萬元的102.51%;非經(jīng)營費用預(yù)計完成579萬元,占預(yù)算583萬元的99.31%;利潤總額預(yù)計完成-331.95萬元,占預(yù)算342萬元的97.06%.

十二、下半年工作計劃及措施

1、強(qiáng)化物業(yè)管理，切實抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務(wù)，進(jìn)一步貫徹落實好各項規(guī)章制度，保持高水平、高效率的服務(wù)。

2、強(qiáng)化財務(wù)考核與管理。突出在核算、費用控制上下功夫，重點抓好預(yù)算管理，計劃采購管理，降耗成本費用控制管理。對費用支出過大的項目，采取超常規(guī)管理辦法進(jìn)行控制，如煤氣消耗、水、電等。開展全員節(jié)約活動，堵住管理漏洞，向管理要效益。

3、抓好落實考核工作，按照與各部門簽訂的考核指標(biāo)文件，嚴(yán)格管理，把指標(biāo)分解落實到班組、個人，確保完成任務(wù)。

4、做好新項目的接管策劃、組織管理、人員配備、培訓(xùn)等工作，做好房開公司的顧問工作，促進(jìn)房地產(chǎn)營銷。

5、抓好ISO9000的換版升級工作，進(jìn)一步完善大廈的內(nèi)部管理，提高各項服務(wù)水平。6、根據(jù)公司董事會確定的更新改造資金額度，分輕重緩急有計劃的抓好更新改造項目的落實。

7、抓好營銷工作開拓營銷工作新局面：

①從銷售員抓起要做到至少每季度拜訪客戶一次，把客戶對大廈經(jīng)營狀況的評價及反應(yīng)出的問題反饋成文字或表格，解決問題后，客務(wù)中心人員與銷售員、銷售經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)一并回訪客戶。

②邀請客戶參與大廈組織的活動，讓客戶與大廈之間產(chǎn)生互動，增進(jìn)友誼。如我廈每年舉辦的文化月活動、春游活動等。

③組織企業(yè)家俱樂部，以廈內(nèi)各公司的老總為主，定期組織活動，交流心得、進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通，給客戶搭一個橋梁，為客戶營造一個聯(lián)絡(luò)的空間，讓廈內(nèi)客戶在保利內(nèi)部就有自己的客戶群，有業(yè)務(wù)可做，讓客戶感到足不出廈就能搛錢，借以提高續(xù)租率。

8、抓好對廈外客戶的公關(guān)活動：針對有競爭力的其他寫字樓及星級酒店的長包房，進(jìn)行全面拜訪，大力開發(fā)新客戶資源并積極跟進(jìn)；

9、根據(jù)《201*年哈爾濱市寫字樓市場調(diào)研分析》，采取靈活的促銷政策開展銷售，具體措施是：

①采用靈活多變的銷售策略：以聯(lián)絡(luò)客戶情感作為業(yè)務(wù)洽談的輔助手段，能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性，又能增強(qiáng)客戶的忠實度。

②定期出臺優(yōu)惠政策：我們根據(jù)不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，搞促銷活動。還可利用報紙或雜志做廣告宣傳，加大招租力度。③不斷規(guī)劃出租格局，從而增加了客戶成交率。④促銷的同時加強(qiáng)公關(guān)意識以提高成功率。

10、定制客戶專用公關(guān)禮品，作為銷售過程中聯(lián)絡(luò)客戶感情的一種方式，又有效宣傳我廈的服務(wù)品牌。

11、加大宣傳力度：充分利用省電視臺《都市選房》欄目，每期錄播不同形式的內(nèi)容，如即時的優(yōu)惠條件、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)最新動態(tài)等，達(dá)到名利雙收的效果。

12、組織學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識及物業(yè)管理知識：根據(jù)拓展物業(yè)項目需要，公司將組織中層管理干部和銷售員走出去，學(xué)習(xí)專業(yè)化的銷售知識及最先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，以提高物業(yè)管理能力和營銷能力。

13、加大培訓(xùn)工作力度，以培訓(xùn)推動公司總體服務(wù)理念、管理意識的提升和工作方式方法的改進(jìn)。采取多種形式的培訓(xùn)提高公司的管理能力和增強(qiáng)員工適應(yīng)發(fā)展的能動性。提高培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)與時俱進(jìn)的思想和要求。14、加強(qiáng)人力資源管理，保持現(xiàn)有總額，實現(xiàn)內(nèi)部需求內(nèi)部合理調(diào)配，因事設(shè)人，定職定崗，充分調(diào)動員工積極性，提高工作效能和工作效率。

公司在上半年工作中，努力工作積極進(jìn)取，扎扎實實的走過了一段路程，取得了一定成績的同時也看到了不足，公司上下決心在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)一步解放思想，腳踏實地，克服困難，再接再厲，積極落實董事會確定的各項工作，與時俱進(jìn)，開拓進(jìn)取，全面完成今年的各項經(jīng)營管理目標(biāo)。

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