社區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

海文社區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告（專業(yè)……姓名……學(xué)號(hào)……）

引言：隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來，縮短理論與實(shí)踐的距離。

被調(diào)查社區(qū)情況簡介：

寧波大榭海文社區(qū)，分東西兩部分僅相隔一條馬路。約60棟居民樓，3000套住房，現(xiàn)有住戶約201*戶，居民6000多人。內(nèi)設(shè)社區(qū)活動(dòng)中心，社區(qū)戶外活動(dòng)場等。

調(diào)查所得信息：

此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映,物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn),該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員,并且辦公室位置偏僻,一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差,沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制,在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄,安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映,該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班,沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度。保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差,并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個(gè)月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。

總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：1.調(diào)整工作機(jī)制,確保社區(qū)工作正常有序的開展,社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤,不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí)。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題,應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合,即政府進(jìn)行補(bǔ)貼,物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。

2.強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

3.積極開展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng)。加強(qiáng)小區(qū)宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。

4.具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。

擴(kuò)展閱讀：##區(qū)社區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告(7.13)

關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

社區(qū)服務(wù)是以為社區(qū)居民提供全方位、多層次、多領(lǐng)域的便民利民型、公益型和福利型服務(wù)為主要內(nèi)容的新興產(chǎn)業(yè)，其涉及的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，包括老幼托護(hù)、康復(fù)醫(yī)療、物業(yè)管理、家政服務(wù)等多種行業(yè)，是社會(huì)保障體系和社會(huì)化服務(wù)體系的重要方面，也是安下崗職工再就業(yè)、拓展第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。現(xiàn)就其中物業(yè)管理方面的情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

我區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從1997年開始起步，經(jīng)過8年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀，為我市參評“全國文明城市”打下了好的基礎(chǔ)。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉ�產(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。但由于地處市中心區(qū)，受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我區(qū)的物業(yè)管理可分為以下三種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，老城區(qū)8個(gè)辦事處內(nèi)的舊居住區(qū)有10個(gè)，總建筑面積約372萬平方米。房改后，這些舊區(qū)房屋由直管公房轉(zhuǎn)變?yōu)閭�(gè)人私有房屋，房屋的維護(hù)管理也隨著改變，由原房管部門管理向物業(yè)企業(yè)管理進(jìn)行過渡。但是，由于這些舊小區(qū)建成時(shí)間較早，規(guī)

劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也相對較低，城市道路穿插其中、街巷較多，小區(qū)開暢不封閉，物業(yè)管理基礎(chǔ)條件較差；而且，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深,加之生活水平及經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低,使得舊住宅區(qū)的居民消費(fèi)觀念比較滯后,對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大。如：##、@@等住宅小區(qū)，街巷多，占道經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)的公共建筑和單位也較多，車流量大，小區(qū)秩序較為混亂。在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。所以，目前這些舊社區(qū)大都仍由市房管局各房管處下屬的物業(yè)管理處（7個(gè)，管理面積合約270萬平方米）和所在辦事處成立的物業(yè)管理中心（3個(gè)，管理面積合約102萬平方米）進(jìn)行管理的，仍沿襲原有舊的管理體制，政府補(bǔ)貼較多，帶有較濃重的行政性質(zhì)，使這些舊小區(qū)基本的物業(yè)管理得以維持。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。如##、##等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)個(gè)數(shù)較多，面積相當(dāng)較小，業(yè)主多為外來定居者，大都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，不能對物業(yè)管理行為進(jìn)行有效的監(jiān)督，易引發(fā)糾紛。我區(qū)目前新建的商品住宅小區(qū)有84個(gè)，總建筑面積約334萬平方米，分別由39家物業(yè)管理公

司進(jìn)行管理。三是舊村改造小區(qū)與其居委會(huì)密切聯(lián)系的物業(yè)管理模式。隨著我市城市化建設(shè)的快速發(fā)展，周邊原舊村通過積極的改造逐漸形成一定規(guī)模的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理單位大都由各居委會(huì)組建成立。舊村改造初期，居委會(huì)在結(jié)合舊村改造后的居民自治、工作就業(yè)等方面，組織成立了綠化、保潔、維修等各類專業(yè)隊(duì)伍對改造區(qū)片進(jìn)行管理。隨著改造的逐步深入，尤其是近幾年來，很多舊村改造小區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，小區(qū)封閉，面積較大，具備了開展規(guī)范物業(yè)管理的條件。如##、##等小區(qū)。在此基礎(chǔ)上，居委會(huì)以原有保潔維修隊(duì)伍為基礎(chǔ)，進(jìn)行人員培訓(xùn)，成立專門的物業(yè)管理企業(yè)，并按照物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范管理，效果較好。如世秀新區(qū)和幸福物業(yè)管理公司分別獲得了“##市物業(yè)管理示范小區(qū)”和“##市物業(yè)管理骨干企業(yè)”稱號(hào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)已實(shí)施物業(yè)管理的舊村改造小區(qū)有21個(gè)，總建筑面積約200萬平方米，分別由15家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。由于這些小區(qū)是由村集體組織建設(shè)和管理的，居民中原村民占有的比重又較大，小區(qū)與居（村）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織緊密聯(lián)系在一起，小區(qū)的服務(wù)設(shè)施較齊全，文化娛樂活動(dòng)組織的較豐富，形成了良好的社區(qū)氛圍。

二、存在的問題

由于多方面的原因，導(dǎo)致我區(qū)的物業(yè)管理還存在如下一些問題。

1、物業(yè)管理收費(fèi)率低，物業(yè)管理沒有資金保障。雖然我市在去年5月1日起實(shí)行了新的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，適當(dāng)提高了物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平，但由于居民物業(yè)管理意識(shí)較弱，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較嚴(yán)重。尤其是老城區(qū)內(nèi)的舊小區(qū)，下崗職工較多，很多居民收入較低，“花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，交費(fèi)率幾乎為零。以##社區(qū)為例，物業(yè)區(qū)域面積約22萬平方米，建筑面積約27萬平方米，工作管理人員28人左右，每年的收入主要有：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)約1萬元，物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房租金收入約5萬元，城市街巷保潔撥款約12萬元，共計(jì)約18萬元，而每年維持基本物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用至少為30萬元，資金缺口近12萬元，導(dǎo)致工作管理人員的部分工資年年拖欠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)范圍內(nèi)的老小區(qū)的收費(fèi)率不到10％，新小區(qū)也只能達(dá)到70％。較低的收費(fèi)水平和收費(fèi)率，使得物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難。而且，直到現(xiàn)在，我市的物業(yè)管理公共資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有提高，也沒有將資金很好的利用起來，物業(yè)項(xiàng)目維修沒有資金來源，仍由物業(yè)企業(yè)在承擔(dān)。

2、居民意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。業(yè)主委員會(huì)是對物業(yè)管理行為進(jìn)行監(jiān)督和約束，保障業(yè)主自身權(quán)利的居民自治組織。按照規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，但由于居民的物業(yè)管理意識(shí)較差，業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，對物業(yè)管理持抵制態(tài)度，很難召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)。為普及物業(yè)管理知識(shí)，加強(qiáng)老城區(qū)整治后住宅區(qū)片的物業(yè)管理

工作，今年年初，市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理主管部門曾對民生社區(qū)進(jìn)行了舊小區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)工作，由社區(qū)居委會(huì)組織實(shí)施，組織開展簽訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)管理公司等工作。盡管兩級(jí)主管部門和所在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)做了大量工作，但由于居民的抵制導(dǎo)致試點(diǎn)工作難以開展。

3、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，服務(wù)水平不高。我區(qū)物業(yè)管理起步較晚，經(jīng)歷時(shí)間較短，企業(yè)和員工的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)缺乏，整體服務(wù)水平不高。而且現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)有不少是房管處、開發(fā)商和居委會(huì)組建成立的（部分已改制），以前是管理者，現(xiàn)在變?yōu)榱朔��?wù)者，這種變化使得不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，從而產(chǎn)生了物業(yè)區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生保潔差，維修不及時(shí)，服務(wù)態(tài)度怠慢，服務(wù)不到位等現(xiàn)象，造成了與業(yè)主關(guān)系緊張，也損害了物業(yè)管理企業(yè)的形象。

4、物業(yè)管理缺乏有效治理手段，部分違章現(xiàn)象嚴(yán)重。物業(yè)管理是按合同約定為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，對那些違章現(xiàn)象沒有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力，發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象，只能進(jìn)行勸阻制止，然后及時(shí)向相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告予以強(qiáng)制執(zhí)行。但由于目前各行政管理部門執(zhí)法范圍不明確，從而出現(xiàn)了執(zhí)法空白區(qū)域，部分違章問題（如樓棟以內(nèi)的私自占用、改造搭建等）無人解決，小區(qū)內(nèi)的違章現(xiàn)象有蔓延之勢。如：##小區(qū)業(yè)主在樓梯平臺(tái)私設(shè)防盜門妨礙了公共部位的及時(shí)維修、##小區(qū)頂樓業(yè)主私自加高占有公共部位的閣樓破壞了建筑防水結(jié)構(gòu)等違規(guī)

現(xiàn)象，物業(yè)公司向城管、房管、建設(shè)等部門報(bào)告，但受執(zhí)法范圍的限制，各部門都沒有到現(xiàn)場進(jìn)行制止。

5、部分基礎(chǔ)設(shè)施單位沒有實(shí)行設(shè)施接管和收費(fèi)到戶，物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)較重。在市區(qū)范圍內(nèi)的老小區(qū)和舊村改造小區(qū)中，受各方面因素的影響和制約，仍存在著水、電等城市基礎(chǔ)設(shè)施沒有實(shí)行“一戶一表”、改造不徹底、收費(fèi)不到戶的問題，仍由集體組織或物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理和維護(hù)，并無償代繳費(fèi)用。“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象嚴(yán)重、損耗費(fèi)用高等問題大大加重了物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)。如總建筑面積約8萬平方米的幸福三村小區(qū)，每年物業(yè)企業(yè)在水電兩項(xiàng)的虧損就高達(dá)16萬元（村集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)一部分），這對本就是“微利經(jīng)營”的物業(yè)管理企業(yè)來說無疑是雪上加霜。

三、對策建議

針對物業(yè)管理存在的上述問題，我們提以下幾點(diǎn)建議：1、提高收費(fèi)率，多渠道保證物業(yè)管理資金來源。一是要通過廣泛宣傳，提高居民交費(fèi)意識(shí)，同時(shí)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)自身物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主與企業(yè)共同努力，逐漸提高物業(yè)收費(fèi)率；二是要盡快出臺(tái)我市物業(yè)管理公共資金的管理和使用辦法，將該項(xiàng)資金利用起來，解決物業(yè)項(xiàng)目維修資金緊張的問題；三是結(jié)合社區(qū)開展多種形式的有償服務(wù)，多層次、多角度滿足并服務(wù)于居民的需求。如老城區(qū)內(nèi)的舊小區(qū)可利用其城市街道、街巷多的特點(diǎn)，在舊城區(qū)綜合整治中，由規(guī)劃部門規(guī)劃審批一部分

新網(wǎng)點(diǎn)、攤位、市場、停車場及居民健身活動(dòng)場所等物業(yè)服務(wù)設(shè)施，收入全部歸社區(qū)物業(yè)管理。同時(shí)，對這些舊小區(qū)，也應(yīng)積極探索新的社區(qū)物業(yè)管理模式，協(xié)調(diào)市房管部門拿出一個(gè)社區(qū)重新進(jìn)行試點(diǎn)，由市區(qū)兩級(jí)房產(chǎn)管理部門進(jìn)行指導(dǎo)，街道、社區(qū)居委會(huì)參與組織實(shí)施，并在試點(diǎn)成功并取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步推廣新的社區(qū)物業(yè)管理模式。

2、提高居民物業(yè)管理意識(shí)，指導(dǎo)業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)。一方面要通過廣播、電視、報(bào)紙等多種形式，大力宣傳物業(yè)管理知識(shí)，在廣大業(yè)主中形成“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識(shí)。一方面物業(yè)管理部門要不失時(shí)機(jī)的指導(dǎo)居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督物業(yè)管理工作，解決居民與物業(yè)公司間的矛盾，促使物業(yè)管理工作正常有序的開展。

3、更新觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。物業(yè)管理作為一種服務(wù)性行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的提高，最終有賴于高素質(zhì)的員工來實(shí)現(xiàn)。所以，要通過物業(yè)從業(yè)人員的繼續(xù)再教育，提高員工素質(zhì)，進(jìn)行各專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，樹立業(yè)主至上、服務(wù)第一的指導(dǎo)思想，增強(qiáng)其愛崗敬業(yè)的服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)也要在主管上完成從管理到服務(wù)的角色轉(zhuǎn)變，虛心聽取業(yè)主意見，積極主動(dòng)地征求業(yè)主建議，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，改進(jìn)工作思路，及時(shí)的解決各種問題，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

4、明確執(zhí)法范圍，加大執(zhí)法力度。抓住城市管理體制理

順的契機(jī)，明確各行政管理部門的執(zhí)法范圍，將居住區(qū)內(nèi)的違章現(xiàn)象（如私自占用公共部位、未經(jīng)許可變更物業(yè)用途等）納入到具體部門（房管部門為宜）的執(zhí)法范圍內(nèi)，賦予其相關(guān)執(zhí)法職能，在物業(yè)企業(yè)對違章現(xiàn)象制止無果時(shí)，可以向其報(bào)告，及時(shí)予以強(qiáng)制執(zhí)行，并加大對責(zé)任人的處罰，為物業(yè)管理企業(yè)開展好的物業(yè)服務(wù)提供執(zhí)法保障。

5、妥善解決由歷史原因形成的配套設(shè)施管理遺留問題。嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定：供水、供電等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。建議向市政府申請采取同《清查市區(qū)房地產(chǎn)市場妥善解決歷史遺留問題》類似的方法，由市政府牽頭，成立專門工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)水、電等城市基礎(chǔ)專業(yè)部門對物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)的專業(yè)設(shè)施進(jìn)行清查，統(tǒng)一接管，并實(shí)行收費(fèi)到戶（或委托物業(yè)公司代收），為物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化打下好的基礎(chǔ)。

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