住宅專項維修資金的收取、使用和監(jiān)管工作的情況匯報

關(guān)于開展《貴州省物業(yè)管理條例》宣貫工作的情況匯報

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我縣的物業(yè)服務(wù)行業(yè)也逐漸形成壯大起來，催生了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，滿足了居民對房產(chǎn)保值、增值和改善居民環(huán)境的需求。貴州省物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）的頒布實施，為物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了法制保障，推動了我縣物業(yè)行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

關(guān)于開展《條例》宣貫工作的情況（一）我縣物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本情況

我縣的物業(yè)服務(wù)是隨著房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的，目前，在縣城內(nèi)開展經(jīng)營活動的有14家房開企業(yè)，開發(fā)的項目共計18個，已形成小區(qū)規(guī)模（用地4500m，住房100戶以上）的項目有8個，正在開發(fā)建設(shè)中的項目有6個。201*年12月以前，我縣物業(yè)管理模式，基本采用房開企業(yè)內(nèi)設(shè)物管部進(jìn)行管理�，F(xiàn)注冊成立的物業(yè)服務(wù)公司有3個，取得資質(zhì)的僅有1家，即印江自治縣多維物業(yè)管理有限公司，資質(zhì)等級為3級。

（二）條例宣貫工作的組織、措施落實情況

條例于201*年9月17日省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過頒布后，我縣根據(jù)貴州省物業(yè)管理條例宣貫工作方案開展了宣傳貫徹工作。具體情況如下：

1、縣住建局成立了宣貫領(lǐng)導(dǎo)小組，局長任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，分管副局長和房管所長任副組長，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在房管所，房管所所長任辦公室主任，副所長任辦公室副主任。成立

2

由分管副局長為組長的督察組和房管所長為組長的宣講組。領(lǐng)導(dǎo)小組的建立，為條例宣貫工作提供了組織保障。

2、采取的具體措施。

（1）在動員部署階段（201*年11月5日至201*年12月10日），將條例、宣貫工作方案和貴州省物業(yè)服務(wù)規(guī)范印發(fā)到各房開企業(yè)物管部和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用翻印張貼、懸掛標(biāo)語等方式進(jìn)行動員。

（2）在學(xué)習(xí)培訓(xùn)階段（201*年12月11日至201*年4月20日），分層次組織開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，一是按省、地學(xué)習(xí)培訓(xùn)要求，于201*年12月26日由參加省、地學(xué)習(xí)培訓(xùn)的分管領(lǐng)導(dǎo)組織房管所全體工作員學(xué)習(xí)條例。二是由房管所長于201*年12月30日組織各房開企業(yè)物管部負(fù)責(zé)人，服業(yè)服務(wù)公司法人集中進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，宣講條例。三是明確要求各房開企業(yè)物管部、物業(yè)服務(wù)企業(yè)于201*年4月20日前組織召開職工會和業(yè)主大會，學(xué)習(xí)宣傳條例，并由督察組抽調(diào)人員現(xiàn)場指導(dǎo)。

（3）在總結(jié)檢查階段（201*年4月21日至5月10日）由督察組深入到各房開企業(yè)物管部、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)進(jìn)行檢查。

3、取得成效及存在的問題。

我縣條例宣貫工作，因措施具體、督察有力，故取得了良好成效。一是各房開企業(yè)物管部、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用懸掛標(biāo)語，召開職工大會和業(yè)主大會和將條例翻印張貼于小區(qū)公開（公示）欄內(nèi)，居民對條例的知曉率高，形成了人人

關(guān)心物業(yè)管理、社會關(guān)注物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍，促進(jìn)了文明縣城的創(chuàng)建工作。二是促進(jìn)房開企業(yè)、物管公司增強(qiáng)了依法經(jīng)營的自覺性和緊迫感，在滿足居民的物業(yè)服務(wù)要求上提高服務(wù)水平。三是推動了我縣服業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化和市場化發(fā)展。今年，我縣新注冊了成立了2個物業(yè)物管公司，并正在申報資質(zhì)，多維物業(yè)管理公司依法依規(guī)開展多維國際項目、廉租住房項目的前期物業(yè)管理，邁開了服業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場化的第一步。

當(dāng)然，在條例宣貫工作中，也還存在不少的問題。一是個別房開企業(yè)重開發(fā)輕管理，其物管部隨著項目的建成就名存實亡，條例宣傳貫徹未能得到有計劃、有步驟地開展。二是少數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的干部職工對條例的實質(zhì)內(nèi)容和條文涵義的理解不夠深刻，部分居民對物業(yè)管理中權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的法律意識較為保守、落后。三是宣貫形式較為單一，未能開設(shè)電視、網(wǎng)絡(luò)專題，極大地限制了宣貫的覆蓋面。針對以上存在的主要問題，我將在實施過程中加大力度和予以整改。

關(guān)于住宅專題維修資金的收取使用和監(jiān)管工作情況

（一）基本情況

我縣開設(shè)住宅維修資金專用賬戶，賬號為：5201*686136052501448,累計繳存400萬有余。201*年7月以前，專項維修資金由房開企業(yè)代收，由縣監(jiān)管模式運作。以后，實行縣住建局委托建行代收代存，由業(yè)主自行繳納，由住建局、財政局監(jiān)管的管理模式。

（二）工作開展情況

201*年7月以前，各房開企業(yè)基本上按房價2%的比例代收代存，因業(yè)主交款困難，有的房開企業(yè)按樓盤平均價位以每套201*3000元收繳存。201*年7月5日，縣住建局召開黨組擴(kuò)大會議，專題研究住宅專項維修資金的收取交存標(biāo)準(zhǔn)和辦法，使用申報、支付程序、監(jiān)管體制，發(fā)布了印江土家族苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于印發(fā)〖印江自治縣商品房及廉租房住宅專項維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)〗的通知（印住建字〔201*〕54號），下發(fā)各房開企業(yè)，并通過電視、網(wǎng)絡(luò)向社會公布。同時，根據(jù)條例和辦法，房開企業(yè)不再代收代存，而由業(yè)主按收取標(biāo)準(zhǔn)自行繳存。在使用和監(jiān)管方面，業(yè)委會或業(yè)主大會提出申請，上報使用方案，經(jīng)主管部門實地勘察、審核后，發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知，由建行劃轉(zhuǎn)到維修單位。目前，因投入市場的商品房仍在保修期內(nèi)，尚未啟動專項維修資金的使用。

（三）存在的問題和下步工作措施

前期由房開企業(yè)代收代存，因標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致業(yè)主對房開企業(yè)意見較大，因房開項目規(guī)模小，業(yè)主對物業(yè)管理的觀念較為保守、落后，難以集中召開業(yè)主大會，業(yè)委會這一組織機(jī)構(gòu)未能普遍建立，對今后專項維修資金的申報、使用和監(jiān)管帶來了極大的困難；因業(yè)主對專項維修資金的認(rèn)識淺薄，故部分主業(yè)和少數(shù)委會要求將專項維修資金用于投資（如用于購買商鋪、入股），直接分利。因此，針對上述存在的問題，下步工作應(yīng)以提高業(yè)主的認(rèn)識為基礎(chǔ)，以核準(zhǔn)市場建安成本確定并公布收取標(biāo)準(zhǔn)為切入點，以規(guī)范物業(yè)管理，改善人民環(huán)境，促進(jìn)和諧為出發(fā)點和歸宿，采取以下具體措施如下：

1、進(jìn)一步加大條例、辦法的宣傳力度，提高業(yè)主認(rèn)識，自覺依規(guī)按標(biāo)準(zhǔn)繳存維修基金，嚴(yán)格執(zhí)行辦法規(guī)定的使用范圍和辦理程序。

2、加快業(yè)委會這一基層組織的建設(shè)。

3、探索專項資金增值的有效途徑，增強(qiáng)其正常使用的保障力和支撐力。

附：印江土家族苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于印發(fā)〖印江自治縣商品房及廉租房住宅專項維修資金收取標(biāo)準(zhǔn)〗的通知（印住建字〔201*〕54號）

擴(kuò)展閱讀：成都房管局關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見(201*)61號

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房

屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見》的通知

成房發(fā)201*61號

各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局：

《關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見》已于201*年7月25日經(jīng)成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局第10次局長辦公會討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

特此通知。

二一一年八月一日

關(guān)于進(jìn)一步做好房屋專項維修資金使用監(jiān)管工作的意見

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市住房專項維修資金監(jiān)督管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用、及時消除安全隱患，根據(jù)《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市房屋使用安全管理條例》、《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》等法規(guī)政策，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)就房屋專項維修資金使用涉及的相關(guān)工作提出如下意見。

一、房屋專項維修資金使用方案的制定

（一）制定維修資金使用方案的責(zé)任主體。

房屋專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）使用方案的制定主體為業(yè)主委員會或維修、更新、改造事項（以下簡稱“維修工程”）涉及的相關(guān)業(yè)主。

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實施物業(yè)管理的區(qū)劃，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人（以下簡稱“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”）應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主、業(yè)主委員會制定維修資金使用方案（屬于應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)費用列支的日常維修養(yǎng)護(hù)事項除外）；業(yè)主自行管理并設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，可由業(yè)主委員會制定；未設(shè)立業(yè)主大會或業(yè)主委員會怠于履行義務(wù)的，可由維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主向當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)或街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告，在社區(qū)或街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下制定。

（二）維修資金使用方案的內(nèi)容。

維修資金使用方案（以下簡稱“使用方案”）的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)參照四川�。▍^(qū)域性）地方標(biāo)準(zhǔn)《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項目分類》以及相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范予以編制，并包含以下主要內(nèi)容：

1.工程名稱；2.工程范圍及項目；

3.工程預(yù)算及列支范圍業(yè)主分?jǐn)偯骷?xì)表；4.工程涉及的相關(guān)單位及其選擇方式；5.工程建設(shè)期限；6.施工安全責(zé)任；7.工程驗收主體和方式；8.維修資金收款賬戶。（三）相關(guān)費用的處理。

參與維修工程的咨詢、施工、監(jiān)理、審計、公證等相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備法人資格及相應(yīng)的資質(zhì)，可以從本市建立的物業(yè)服務(wù)相關(guān)機(jī)構(gòu)名錄中隨機(jī)抽選，也可以通過招標(biāo)等其他合法形式確定。

用于維修工程咨詢、監(jiān)理、審計、公證等所發(fā)生的相關(guān)費用可計入當(dāng)期維修工程成本，另有約定的除外。

二、維修資金使用方案的表決與執(zhí)行

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（一）表決規(guī)定。

同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可根據(jù)維修工程實際情況以幢或單元為單位組織其全體業(yè)主進(jìn)行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報送區(qū)（市）縣房管部門備案。業(yè)主為法人、其他組織的應(yīng)書面委派代表參與表決。業(yè)主參與表決有困難的，可以書面委托代理人行使表決權(quán)；已送達(dá)的表決票，業(yè)主或業(yè)主代理人在規(guī)定期限內(nèi)不反饋意見或者未提出反對、棄權(quán)意見的，是否認(rèn)定為同意可以在建筑區(qū)劃管理規(guī)約中明確規(guī)定。對拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存維修資金的業(yè)主，可在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中對其表決權(quán)予以約束。

（二）充分保障業(yè)主的表決權(quán)。

表決可采用集體表決，也可采用網(wǎng)絡(luò)投票、書面表決等符合法律法規(guī)規(guī)定的其他形式。表決的組織者應(yīng)當(dāng)同時為業(yè)主提供包括網(wǎng)絡(luò)投票在內(nèi)的兩種以上的表決形式，必要時可以申請由公證機(jī)關(guān)對業(yè)主表決的真實性進(jìn)行公證。征求維修資金使用方案的表決票，應(yīng)當(dāng)按表決日期提前15個工作日采用以下方式告知相關(guān)業(yè)主：

1.當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)，并由業(yè)主或者業(yè)主代理人簽收；2.按照業(yè)主提供的通訊地址、手機(jī)號、電子郵箱等發(fā)送；3.投入業(yè)主位于本建筑區(qū)劃內(nèi)的信報箱或者專有部分內(nèi)。

屬前款第2、3項的，應(yīng)由業(yè)主委員會或其當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會不少于兩名工作人員簽字證明，并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告送達(dá)情況。

（三）維修資金的分?jǐn)傇瓌t和撥付程序。

維修資金使用的分?jǐn)�，�?yīng)當(dāng)遵循業(yè)主誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則，由列支范圍的全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到備案申請的3個工作日內(nèi)提出備案意見，并報送市住房專項維修資金監(jiān)督管理部門。市住房專項維修資金監(jiān)督管理部門根據(jù)區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門的備案意見分2次撥付維修資金，首次撥付資金不高于預(yù)算總額的70%，余額在工程驗收合格后撥付。

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三、建立建筑區(qū)劃應(yīng)急保障機(jī)制

（一）制定維修資金緊急使用預(yù)案。

維修資金緊急使用預(yù)案（以下簡稱“預(yù)案”）是指，建筑區(qū)劃內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全或出現(xiàn)功能障礙給業(yè)主、使用人正常生產(chǎn)生活秩序造成嚴(yán)重影響時，需要立即采取應(yīng)急措施緊急實施維修除險而制定的維修工程資金使用處置方案。

本市所有建筑區(qū)劃都應(yīng)當(dāng)參照預(yù)案示范文本制定預(yù)案，選聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的建筑區(qū)域，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主、業(yè)主委員會制定預(yù)案；未選聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的，可由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或社區(qū)代為組織制定。預(yù)案須經(jīng)建筑專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意。

預(yù)案應(yīng)當(dāng)包含以下主要內(nèi)容：1.維修資金緊急使用的情形；2.維修工程實施主體；

3.維修工程所涉及其他單位的選擇方式；4.維修工程安全管理責(zé)任；5.竣工驗收的責(zé)任主體和方式。（二）組織緊急維修施工。

建筑區(qū)劃共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能障礙和安全隱患等緊急情況時，業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時根據(jù)預(yù)案和管理規(guī)約使用維修資金進(jìn)行除險治理，消除功能障礙。業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不及時組織搶修或拒不采取應(yīng)急措施，區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，責(zé)令其依法履行義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，逾期仍不履行義務(wù)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府就建筑區(qū)劃緊急維修提出處理意見，特殊情況下可以代為組織施工，在施工的同時和竣工驗收合格后分別進(jìn)行公示，公示期不少于5日，用于緊急維修的資金經(jīng)審計確認(rèn)后在相關(guān)業(yè)主資金賬戶中分?jǐn)偭兄А?/p>

（三）撥付部分緊急維修資金。

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區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到備案申請的2個工作日內(nèi)提出備案意見。市住房專項維修資金監(jiān)督管理部門根據(jù)區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門的備案意見在24小時內(nèi)撥付應(yīng)急所需維修資金總額的70%。

（四）維修工程驗收及資金使用審計。

維修工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主簽署同意驗收意見，緊急維修工程必須對資金使用情況進(jìn)行審計。

（五）撥付資金余額。

在維修竣工驗收合格經(jīng)公示5日無異議后，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門提交工程驗收報告、公示情況報告及工程決算審計報告，區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門在收到上述材料之日起2個工作日內(nèi)提出備案意見。市住房專項維修資金監(jiān)督管理部門根據(jù)備案意見在24小時內(nèi)撥付余額。

四、構(gòu)建科學(xué)、便捷的維修資金使用監(jiān)管制度

（一）建立維修資金備用金。

維修資金備用金（以下簡稱“維修備用金”）是指，設(shè)立了業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在專項維修資金中確定一定比例或一定金額用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小規(guī)模維修除險的應(yīng)急使用資金。

維修備用金的建立應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、專款專用、備案核銷、限額補(bǔ)充的原則，明確額度、適用范圍、使用條件和資金補(bǔ)充條件，由業(yè)主委員會向區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門申報備案。

維修備用金可由業(yè)主采取自籌方式建立，也可按不高于15%的比例從建筑區(qū)劃開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳存的維修資金中列支。

（二）使用維修備用金。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1.符合維修備用金設(shè)立時確定的適用范圍；

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2.應(yīng)急使用總額度不超過設(shè)立的維修備用金使用上限；3.符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的使用條件。

使用維修備用金，由業(yè)主委員會提出使用方案并申請使用，區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門予以備案，不再經(jīng)業(yè)主大會表決。

五、加強(qiáng)維修資金使用的備案管理

（一）明確工作職責(zé)

區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的使用監(jiān)管，受理維修資金使用備案，應(yīng)當(dāng)審查以下資料：

1.建筑區(qū)劃維修資金的繳存情況；2.維修資金使用方案；

3.業(yè)主表決情況及業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主意見；4.維修工程涉及相關(guān)單位的資質(zhì)證明；5.公示情況；

6.竣工驗收資料及審計報告。

維修資金的緊急使用，應(yīng)審查街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府是否簽署同意意見，是否符合預(yù)案規(guī)定。

使用備用金的，應(yīng)當(dāng)審查備用金的建立情況，是否符合使用條件。（二）加強(qiáng)檔案管理

各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行政區(qū)域內(nèi)維修資金使用備案檔案管理。在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，建立健全以建筑區(qū)劃為單位，以物業(yè)承接查驗資料為基礎(chǔ)，與物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案相結(jié)合的維修資金檔案，并對檔案實施規(guī)范化管理。

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六、生效日期及有效期

本意見自公布之日起30日后施行，有效期為5年。

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