商業(yè)地產(招商工作)籌備計劃表

衡陽市“愛尚街”籌備計劃表

針對招商

階段工作內容工作目的計劃時間實行方辦公室布置1）招商營銷中心地址選定2）招商營銷中心設備安置3）招商營銷中心形象布置設立招商營銷,提供項目籌備運作場所,并樹立良好的公眾第一感觀形象熟悉市場情況，了解競爭對手，客戶資源的收集，為后期制定相關策略及招商管理等提供市場依據201*.07.01-201*.08.31愛琳置業(yè)拾方地產（已完成）市場調研1）項目當地調研2）周邊市場調研3）定向調研1）經營管理公司組織架構設置2）公司架構人員定編3）經營管理公司部門和人員職責設定201*.07.01-201*.08.31拾方地產（已完成）籌備201*.2.01-201*.2.15為商場前期籌備和后期營運提供法律依據和人力支持，201*.2.15-201*.2.25著重解決權益與管理責任問201*.2.25-201*.3.20題201*.2.25-201*.4.25201*.3.20-201*.4.29完善內部整體布局方案,對商鋪和商品結構進行合理規(guī)劃根據商戶的經營意向和分類設定合理的招商條件及相關文件201*.12.30-201*.2.28愛琳置業(yè)經營管理公司組建4）經營管理公司申報5）經營管理公司工商登記6)商場各級管理人員的選聘7)商場經營管理培訓資料準備8)商場經營管理人員及營業(yè)員培訓愛琳置業(yè)愛琳置業(yè)商場規(guī)劃布局調整1）商場平面布局規(guī)劃調整2）商場商品結構規(guī)劃調整3）商場公共空間布局指導1）招商條件的厘定2）招商程序與相關文件的制定愛琳置業(yè)拾方地產招商條件擬訂及招商程序、文件編制201*.12.10-201*.12.31愛琳置業(yè)機密第1頁201*-4-

招商物料準備1）建立內部招商手冊和圖表、文件等2）建立外部招商手冊和報價系統(tǒng)、統(tǒng)一口徑為正式招商做好準備工作1)2)3)4)5)6)商場經營管理制度；物業(yè)管理執(zhí)行文件；人事管理、財務管理等標準化管理體系；規(guī)范各項管理制度與流程,確經營管理內部工作制度和工作流程；保各項工作有序進行經營管理程序文件；作業(yè)指導書；201*.12.10-201*.12.31拾方地產經營管理標準化執(zhí)行文件及程序文本制定201*.3.1-201*.4.1愛琳置業(yè)CI系統(tǒng)導入制定CI手冊內容企業(yè)文化建設導視系統(tǒng)制作1）本要素確定2）應運要素制定3）結合愛琳置業(yè)自有企業(yè)文化進行設定1）公共導向系統(tǒng)2）消防安全系統(tǒng)3）購物指示系統(tǒng)1）商戶與品牌資源收集、準備2）市場摸底，二次調研,確定意向商家3）招商工作全面開展1）全程商戶跟進2）商戶合作合同簽訂1）商場裝修方案確定建立企業(yè)良好的識別系統(tǒng)，使公眾對本項目有清晰的認知度201*.12.1-201*.3.15201*.1.10-201*.3.15201*.3.1-201*.4.15201*.12.1-201*.4.10201*.12.20-201*.4.15201*.01.01-201*.4.30201*.01.01-201*.4.30201*.01.01-201*.4.30201*.12.01-201*.2.30保持整體裝修風格和主題定位的一致性201*.12.10-201*.3.15201*.12.10-201*.4.20突出各品牌風格，保持商場整體美觀、協調愛琳置業(yè)愛琳置業(yè)愛琳置業(yè)招商商戶招商根據商場的主題定位，采取錯位經營方式，有選擇性的進行商戶引進，確保商場的競爭優(yōu)勢拾方地產商場裝修裝修商戶裝修2）商場裝修方案指導3）商場裝修組織實施1）商戶裝修標準確定2）商戶裝修方案審核3）商戶入場裝修組織實施4）商戶裝修驗收制定商場運營推廣策略方案愛琳置業(yè)拾方地產201*.3.25-201*.4.25愛琳置業(yè)拾方地產愛琳置業(yè)廣告商場形象推廣機密

根據招商進度進行推廣執(zhí)行，201*.12.1-201*.12.31第2頁201*-4-

推廣招商推廣營業(yè)推廣商戶入場制定招商推廣細案并實施招商推廣、開業(yè)前后進行商場營業(yè)推廣實施1）商戶入場組織實施2）商品上架組織實施1）商場開業(yè)整體推廣方案2）商戶促銷方案組織審核1）開業(yè)典禮方案確定2）開業(yè)典禮嘉賓確定1）開業(yè)各流程及營業(yè)演習2）消防演習1)監(jiān)督并指導商場日常管理；2)經營管理問題咨詢及處理；3)協助經營管理公司對所有商戶的租金收取及催繳（所有租金將在收取當月按月一次性上交經營管理公司）；4)統(tǒng)一管理并確保商場的經營符合現代商業(yè)物業(yè)的運作標準。1)2)3)4)5)6)7)協助制定商場經營管理目標及計劃協助制定商場管理標準客戶資料分析協助各項資料及文件建檔經營管理的監(jiān)督實施經營管理效果評估和目標分析。各級經營人員不間斷培訓暫定（年貨展銷會、招商啟動儀式、主力客戶簽約儀式、招商答謝會）看工作進度201*.12.1-201*.4.15201*.4.1-201*.4.25201*.3.20-201*.4.25拾方地產愛琳置業(yè)、廣告公司愛琳置業(yè)愛琳置業(yè)拾方地產拾方地產、愛琳置業(yè)、禮儀公司愛琳置業(yè)開業(yè)準備開業(yè)營銷推廣方案制定開業(yè)典禮制訂整體進行項目的開業(yè)準備各項工作，協調和完善未盡事宜，確保項目順利開業(yè)，并樹立良好的公眾形象。201*.4.5-201*.4.25201*.4.15-201*.4.25開業(yè)試營業(yè)開業(yè)201*.4.27-201*.4.30（因前期工作的滯后，開業(yè)日期待定）201*年5月1日經營管理內容經營管理顧問商業(yè)經營管理實施愛琳置業(yè)進一步完善商場的經營管理，使商場經營有序的進行良性發(fā)展。愛琳置業(yè)招商推廣計劃需要相關工作環(huán)節(jié)做依據（如工程進度表等），根據情況在依據做出機密第3頁201*-4-

擴展閱讀：房地產項目商業(yè)定位及招商策略(招商工作計劃表)

目錄

前言

第一部分商業(yè)定位

第一章項目總體定位一、前期溝通總結二、項目總體定位三、項目的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、的解釋

第四章商業(yè)管理功能定位一、現有管理格局二、物流的管理功能定位三、現代化的管理體系第五章商業(yè)經營業(yè)種定位一、主題物流定位

二、經營業(yè)種定位三、定位規(guī)劃

第二部分招商策略

第一章第二章第三章

招商總策略招商階段設置招商工作計劃表-2-

前言

商業(yè)物業(yè)是房地產業(yè)里經濟價值最高的物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)的經濟大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著高回報刺激著巨資開發(fā)；而經營的艱難加大了風險。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結合項目本身，步步為營，攻克風險的城堡。

商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，春熙路、騾馬市中心商圈和荷花池大市場的商圈局面被打破，雙楠社區(qū)紛紛涌現。本項目要在激烈的商戰(zhàn)中占據一席之地，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關健的一環(huán)，它成功與否關系著商業(yè)地產銷售戰(zhàn)的策略。

要做好招商工作就要有一個好的招商策略來指導。我們的招商策略在“先規(guī)劃后行動”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“規(guī)劃”的工作后，然后“行動”。該商業(yè)項目我集團初步戰(zhàn)略為引入1家國際化零售商作為主力店，進而提升整個商業(yè)物業(yè)的價值。

商業(yè)地產開發(fā)是一種建立在多種專業(yè)平臺上運作的地產開發(fā)項目，它除了要熟悉地產行業(yè)的運作規(guī)律，還要對零售業(yè)也非常了解，需要對消費者行為有著深度的認識。

零售業(yè)有別于生產制造業(yè)，它面對整個供應鏈中的最后一個環(huán)節(jié)消費者。因此，商業(yè)地產營造的不僅僅是一個購物場所，更是居

民生活的一部分；影響最終消費者行為的因素包羅萬象，其中既有社會和經濟環(huán)境，也有生活習慣和人文風俗。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競爭則非常接近完全競爭，一招制勝的可能性非常小。它是一個非常注重細節(jié)的行業(yè)。運做商業(yè)地產是一個系統(tǒng)工程，談論一個運作成功的商業(yè)地產項目時，往往將他們的成功歸結于一兩個突出的原因，而忽視了經營者在各方面的精雕細鑿，這種思路是不正確的。首先商業(yè)地產的開發(fā)是一個長線投資，追求的是長線、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產進行長期經營的心態(tài)，也只有這樣才擁有了將項目做好的源動力。

商業(yè)地產的開發(fā)，我集團需做好自行組建專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進行長期的商場管理的思想準備，專業(yè)細致的經營管理是商業(yè)物業(yè)的核心競爭力所在，零售的管理包括運營、推廣、店面管理、客戶服務等幾個方面，這些才是見真功夫的地方。

必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場的基礎上，對商業(yè)準確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經營上還要有思想。奧妙：準確的市場定位

商業(yè)地產也并非一般的住宅寫字樓類房產項目。眼下諸多地產開發(fā)商經過了近幾年來房地產市場的洗煉，也有了初步的認識：商業(yè)地產的開發(fā)，在項目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產運作，作為公司的長期效益資產。

商業(yè)地產項目的開發(fā)要達到這一目標，首先應該意識和尊重商業(yè)

地產的運作特性。一個商業(yè)項目銷售完成，發(fā)展商的使命并沒完成，還要考慮最終經營者是否能有經營利潤。根據既定的項目商業(yè)經營理念、合理的前期規(guī)劃設計、精心的市場推廣策劃、圓滿的商家招商、成功的商業(yè)營運，才能成功運作商業(yè)地產項目的開發(fā)。只有如此才能吸引到消費者的注意力，他們才能去消費，商家有錢賺，才交得起租金，投資者才能有回報，達到三贏的完美結果。

第一部分項目定位

第一章

一、前期溝通總結

本項目不是一個簡單的商業(yè)地產或商業(yè)經營項目，因而在對它進行評介和探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領域里尋找恰當的出路。

前期報告在充分的市場調查基礎上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場形象定位概念和物流中心定位。但是在市場定位方面，報告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現出本案的相對市場優(yōu)勢，“批發(fā)MALL”的市場定位同樣無法全面體現本案的核心競爭力，缺乏足夠的市場引爆力。

項目總體定位

鑒于此，我們針對前期市場調研報告中的部分內容進行了深度分析。由于南昌市批零業(yè)總體競爭環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競爭優(yōu)勢，本項目在前期報告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產業(yè)選擇方面獨辟蹊徑，針對市場特點和本項目自身的優(yōu)勢，為加強市場引爆力，我司在原方案的基礎上進一步對物流中心定位提升出主題物流概念。

二、項目的總體定位

本項目立足于服務周邊市場，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現代化的主題物流中心。三、項目的功能定位1、功能組合（1）展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對于江西極強的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑。同當前批發(fā)市場的主要差異表現在：集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；

經營產品以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌企業(yè)進入本項目，體現本項目的中檔商品交易中心的定位）；銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結算，營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進入、擴大零售和批發(fā)交易量；減輕經營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境）對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）；可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS系統(tǒng)）-預留管線。（2）會展會議、推介培訓服務功能區(qū)該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；同學院、行業(yè)協會等共同成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎；有計劃、有主題地組織各種會展會議。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態(tài)地推出各個新產品，并成為一道獨特的風景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列運動系列紳士系列學生系列淑女系列動態(tài)的、系列的活動，可以增加市場的“熱點”和“興奮點”，吸引人流；組織國內和區(qū)域的各種專題交流會議和論壇；有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干；（3）零售功能區(qū)

零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團購客戶，它走的是一種C&C的批零兼售的倉儲式超市功能�；蛘咭�入專業(yè)商店的品牌商家，如國美、蘇寧等電器經銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國的低壓電器分銷商企業(yè)藍格賽等。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經營，形成某種批發(fā)產品種類的集群。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售或出租面積，降低投資商的風險，增加項目的成功率。（4）休閑娛樂功能本案的經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施，另一方面，批發(fā)業(yè)務通常在下午3-4點鐘結束，需要一個消費的空間。同時，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設施和場所，在本案內建立一定的休閑娛樂設施，可以填補洪城區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產業(yè)的需求。該區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經營主體和消費者需求為主導，兼顧洪城區(qū)域對于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設置商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。

（5）倉儲物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)MALL，倉儲物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經營商家服務，同時也將填補整個區(qū)域的市場空間，獨享一片利潤天空。結合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務區(qū)兩種方式；對于加工處理必須設計標準化的包裝模式；整個倉儲物流服務可以委托第三方物流公司進行經營，引入倉單經營模式，實現物流現代化；主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務、配送服務、驗收貨物、車庫、租車。（6）信息服務功能信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產經營活動，建立21世紀的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Internet網絡。委托高校或研究所，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景；有組織的收集相關信息，并實行免費和有償的服務；創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產品和郵購服務，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；

攤位展示主題設計服務，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設計服務，提高市場的整體形象水平；負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設計方案，保證經營人的共同利益；借Internet網絡發(fā)布各種信息。（7）商務辦公服務功能區(qū)由于本案的主要目標客戶是企業(yè)，而不是個體經營者，在經營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務活動。由于增加人員相對會增加成本，商務功能服務區(qū)就是代理商務服務。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務服務的辦公環(huán)境。商務洽談室：供小企業(yè)按小時租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務洽談的不便利性。伴隨著商務洽談室的租賃，同時提供各種商務服務；會議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會議使用；俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務；電子商務中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復印、傳真、裝幀等），但必須定價服務，以減少經營人的經營成本；各種咨詢服務，彌補經營者的某些不足；秘書服務：是一大特點，處理經營者攤位外的公共事務，包括合同管理，電話、網絡訂購記錄服務，談判記錄等；

理財服務：是代理財務管理（記帳、憑證、報表），真正了解經營的財務狀況，并給出經營財務上的指導和提示；結算服務：是在銀行統(tǒng)一指導和管理下，保證資金的安全性和經營過程的可信性；會計、律師、廣告、印刷等相關服務業(yè)的辦公室；商務辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關的商務配套服務，與鋪位交易形成互動。（8）管理功能管理是保證交易的正常化的基本保障組織由政府有關部門、發(fā)展商和經營主體共同參加的市場管理委員會；制定和修改市場的管理規(guī)定；解決市場糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產品的質量；決定非營業(yè)時間的進出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標準；處理緊急情況的問題；組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動；爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境；成立具有行業(yè)特點的中介服務組織，專業(yè)商會，行業(yè)協會。（9）公共設施、環(huán)境服務區(qū)完善的公共設施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運行。公共環(huán)境包括市場

內部和外部。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現，在建筑外觀設計上追求時代氣息，配套環(huán)境協調一致的主題風格，當然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內部環(huán)境設計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網絡、供水、電暖設備、保安、報警、防火、餐飲配套等。2、產業(yè)結構組合報告在市場調查的基礎上，確定了五大門類、十一個標準門類四十二個商品類別的產業(yè)組合模式門類配置標準門類權重比例基礎門類發(fā)展型門類玩具、文具類電器類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工藝品、花卉等電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機、空調、吸塵器、微波電器、消毒柜等兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂器、小型科學器材等-12-

門類細分食品類煙酒類服裝類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等煙、酒、飲料等各類服裝、鞋帽、紡織品等

潛質型門類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等各類圖書、期刊、電子影象制品影象圖書17%大綜型傳日用小百貨統(tǒng)門類特殊門類地方性土特3%產類古玩類

二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位

本項目的功能架構是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務構成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務功能于一體的大型展示交易中心。三、商業(yè)案名定位

為降低項目風險，本項目的商業(yè)案名定位為：

江西國際商品博覽城

博覽城是指以江西省龐大的資源為依托，集產品會展、交易、信息、服務功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經營。

它不僅是產品的展覽，也是一個城市形象、個性、素質和實力的集中表現，同時還是城市整體價值的集中體現。四、管理功能定位

商業(yè)策劃的結果是策劃了一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班

子。商業(yè)策劃的核心體現在策劃項目的長期繁榮，所以功能定位至關重要。

中國物流業(yè)在經濟高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。

首先，從發(fā)達國家來看，現代物流的功能是設計、執(zhí)行以及管理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。而現在，我國多數物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎上發(fā)展而來的，企業(yè)服務內容多數仍停留在倉儲，運輸，搬運上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務，現代物流服務的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國的物流企業(yè)，無論是物流服務的硬件還是軟件與高效率低成本的現代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運用能力、物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能力都明顯不足。

其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經濟時期的部門分割體制。與物流相關的各部分分別由鐵道、交通、民航、內貿等不同政府部門進行管理。依據這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內經濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程，制約著現代物流的進一步發(fā)展。1、現有管理格局

洪城大市場

洪城大市場由原來的物流中心的代表，現逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場散、亂、差、小、效益低、缺乏現代管理手段。

具體表現在：鴻順德

2、金潤物流中心的管理功能定位

金潤物流中心打破原有市場格局，集倉儲、承運、搬運、營運、營銷、服務等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競爭水平的同時開創(chuàng)了一個全新的市場空間。

金潤物流中心的管理還突出維護中堅租戶群體的利益，從原來任其搶生意到對各經營業(yè)主實施任務提供，依托統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)照的金潤物流中心，整合現有個體運輸資源并提升為具有現代物流理念的綜合物流平臺，利用整合后的超強市場競爭力占領整體貨運市場的業(yè)務主流，改變以往個體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務的格局，最終提升貨運市場的競爭層面，以確保最終的價值最大化目標的實現。

3、金潤物流中心現代化的管理體系

營運中心營銷推廣物業(yè)管理租務招商公共關系后勤服務物流公司經營管理協會組織廣告公司策劃部商鋪租賃長期招商財務、行政、人力資源物流信息旅業(yè)

4、矩陣式管理架構詮釋

矩陣式管理結構是指：按職能劃分的部門與按產品、服務或工程項目劃分的部門結合起來的組織形式，每個成員均要在“條”和“塊”兩方面分別執(zhí)行兩個領導的指揮。

這種管理架構結合了近期利益與遠期利益，利于單位核算，提高了決策質量。

五、商業(yè)經營業(yè)種定位

商業(yè)要成功，經營業(yè)種定位是一個關鍵因素，形成有個性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。因此，我司在對本項目的商業(yè)經營業(yè)種定位是基于反復的市場調研和對省外同類市場的論證之上，具有很強的市場競爭力和吸引力。1.主題物流定位

本項目處于洪城板塊的洪城大市場的正南面，且有承接洪城大市場及周邊五大市場巨大人流和商機的先天優(yōu)勢，對物流而言，具有強大的市場輻射力。

無論是傳統(tǒng)物流，還是現代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項綜合性極強的經濟體系。前在中國西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展的現代物流建設，基本停留在“大流通、大商貿、大物流”的初級認識階段，這種不具備任何主題、沒有產業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對物流的投資認識，這也正是國內物流建設之所以“雷聲大、雨點小”的重要原因之一。為此我司將現代物流的定位提升到“主題物流”定位。

主題物流在現代物流基礎上，依托地區(qū)產業(yè)經濟，涵蓋了產業(yè)產品采購物流、生產物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過程。2.經營業(yè)種定位

金潤物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成,真正實現在一個單一的物流主題下進行多元化經營,最大限度地延長顧客的逗留時間，提升了消費的比率與金額。

、定位指標表

主題現代商業(yè)生活理念定位形象定位商業(yè)航母；新城標；新引擎批零市場功能區(qū)基礎性35%食品門類煙酒信息服務區(qū)服裝發(fā)展性35%家居電器

功能定位展示交易中心門類定位定娛樂休閑區(qū)位門類玩具、文具潛質性10%休閑用品門類酒店影象圖書大綜傳17%日用小百貨統(tǒng)門類倉儲配送特殊門3%類貨運服務區(qū)土特產古玩管理及商務辦公區(qū)

目標批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔價客戶助商業(yè)、配套服務格定位

3.定位規(guī)劃

1)糧農產品博覽城定位前提在前期市場調研過程中，通過對“十六大”的關注，我們注意到“三農”問題在中國經濟改革中的重要地位。江西是農業(yè)大省，糧農產品收入占農民收入的29％，所以三農問題尤顯突出。南昌市是江西省唯一一個核心城市，南昌在解決“三農”問題方面的態(tài)度直接影響著江西三農改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國兩大“都市經濟圈”（長三角、珠三角），如何幫助、引導江西的優(yōu)質糧農產品進入以上述兩個地區(qū)為代表的發(fā)達地區(qū)市場，進而擴展到國際市場，提高農民依賴農產品銷售的直接收入；降低市場門檻，引導更多農民進入到商貿流通領域，改變以往農民出力、商家賺錢的傳統(tǒng)市場模式；大力推進農業(yè)產業(yè)化，加快發(fā)展農產品流通組織，不斷拓寬農民的增收渠道；運用信息技術，創(chuàng)新經營理念，發(fā)展和扶持一批現代化的農產品流通組織，降低糧農產品流通成本，都是南昌市今天不得不面對的事情。

隨著中國政府對農村科技發(fā)展的強力推動，今天的中國農業(yè)已經接近耕種“工業(yè)化”，解放農村，引到一部分農民剩余勞動力“下崗”，通過有效地扶持引導，依靠他們對自身產品的熟知度提高產品的市場競爭力，同時獲取更大的市場回報，也是三農改革的思路之一。

會展經濟正在逐步成為江西經濟發(fā)展的“助推器”。會展經濟集商品展示、交易和經濟技術合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資融資和商務服務等配套功能，在貿易往來、技術交流、信息溝通、經濟合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其1:10的產業(yè)帶動系數讓會展經濟在中國經濟舞臺上扮演著越來越重要的角色。

金潤物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比他人高一個層次，這就需要我們的定位根據地方的經濟特點來緊密地聯系政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。定位規(guī)劃由此我司在對本項目的定位規(guī)劃時，萌發(fā)了依托糧農產品主題物流，提高江西農產品競爭力，同時也可借此加大政府對本項目的支持度，將本項目提升到一個高度。亟待解決的“三農問題”，強大經濟帶動力作用的會展經濟，都為本項目開發(fā)提供了定位依據，我司站在策劃的戰(zhàn)略高度，結合南昌單核中心城市的地位與作用，經過反復論證，對一期市場形象作出如下定位：優(yōu)化農業(yè)產業(yè)結構，打造江西糧農精品的商貿航母“中國（江西）糧農產品博覽城”糧農產品博覽城集會展、交易、物流、信息、服務功能于一體，

其產品經營范圍涵蓋糧食系列產品、蔬菜產品、糧食深加工產品、生態(tài)農業(yè)產品、園藝花卉產品、農副產品、方便食品、地方土特產品、畜牧業(yè)產品、水產品、農業(yè)經濟作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產品、食用菌、生產資料、農業(yè)機械等，并率先引入了生產技術及農業(yè)人力資源兩項交易主體。依靠先進的管理理念，通過博覽城營運中心、信息中心和營銷中心的功能設置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場物業(yè)管理、經營管理嚴重落后、經營現場環(huán)境惡劣、交易行為不規(guī)范以及產品整合能力差的落后市場模式。效果預測糧農產品博覽城是緊扣“三農”問題，因而，政府無論是在關注上還是在支持度上都會有所偏重。而且只要宣傳到位的話，市場引爆的威力還是挺大的。

只要管理得當，糧農產品博覽城的經營及發(fā)展的具有很大的潛力。2)制造業(yè)主題定位前提

糧農產品博覽城由于與政策的聯系緊密，一方面在政策上可能取得優(yōu)惠，但另一方面的風險也是很大的，所以，我司尋找另一條同樣是具有市場爆破力，但風險相對要小的定位。

定位規(guī)劃

提出制造業(yè)為后補定位。江西制造業(yè)產品博覽城

效果預測

第二部分招商策略第一章招商策略

一、策略延續(xù)

“贏了再打”的策略不僅是金潤物流中心整個項目的總策略，而且同樣貫穿在每個環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個步驟的展開也是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個步驟“贏了”的前提下，執(zhí)行下一個步驟。二、招商策略1、敲山震虎

構筑較高的平臺，與政府形成互動。

公關活動先行，如：舉辦全國性高檔次的論壇或是座談，（論題可以類似為：中國物流市場各何處去？新經濟下中國特色物流中心的建設、南昌物流的特點及基礎等），邀請官、產、學、媒介的權威人士。

媒體報道緊隨，對于舉辦的公關活動，媒體的跟蹤報道要跟上步伐。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應；在活動中現場報道，讓論壇或是座談的動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤報道，擴大論壇或是座談的影響。2、圍魏求趙

本地媒體與全國性媒體結合進行。跳出南昌狹隘的圈子，對全國

各地的物流及對與本項目相關的商業(yè)經驗和總結進行相關報道，達到以全國的“眾星”烘托出本項目這個“月”之效。3、做一個樣板市場

不管是現代物流也好，主題物流也罷，經營者和投資商是不會掏錢去買一個概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報，這是商業(yè)項目不同于住宅項目的一個重要特征。

在香江和鴻順德以單一、明確的利益點切入市場，這種定位目標準確，命中率高，在細分市場上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個利益點，而將項目定位于一處狹小的市場區(qū)隔，對后期開發(fā)不是很有利。

金潤物流中心項目要真正做成一個物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必須立足于南昌這個大的環(huán)境中，通過南昌來烘托本項目，通過南昌的發(fā)展來襯托出本項目的前景。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項目的特點。

通過對南昌市場進行考察及對全國相關市場的研究后，我司提出將南昌做成一個“樣板市場”的招商策略，一方面為金潤物流中心在全國市場的推廣做一次預演與探索、測試方案，并積累各方面的經驗；另一方面，突破南昌，便可以“樣板市場”吸引全國各地的經銷商，爭取通路的全力支持。4、完善的商業(yè)計劃書

完善的商業(yè)計劃書對招商起到事半功備之效。

第二章

招商階段設置

一、階段設置表調整前期招商前期招商前期招商達到要求不能滿足公開招商（散戶招商）主題物流補充（招商）二、補充說明

前期招商主要是對主題產業(yè)（如主力店、專業(yè)市場）及地區(qū)級的交易招商，對廣告、物業(yè)及經營公司采取招標形式。本項目的招商特點是前期招商、招標和公開招商同時進行，到一定階段后，進行調整整合，如果此時的結果沒有達到目標，則補充主題物流招商；如果達

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到預期目標，則進行公開招商的散戶招商階段。

第三章

工作內容招商工作計劃表

201*年201*年201*年4567891011121234567891011121234一期前期招商招標公開招商正式招商（或主題物流招商）二期前期招商招標正式招商（或主題物流招商）正式招商三期前期招商招標公開招商正式招商（或主題物流招商）

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