房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃心得

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃心得

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確分析，并有效運(yùn)用經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的行為方針、目標(biāo)、戰(zhàn)略以及實(shí)施方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和謀劃。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求為起點(diǎn)和核心、終止房地產(chǎn)產(chǎn)品售后服務(wù)的全程營(yíng)銷(xiāo)，而不是銷(xiāo)售，是顧客、代理商、設(shè)計(jì)師、按揭銀行、物業(yè)管理方等角度的多贏，而不是開(kāi)發(fā)商自己的單贏�？傊�，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是一種人文化營(yíng)銷(xiāo)。

雖然我們此次的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是屬于模擬的策劃，但我們也必須要把握好房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，包括以下幾個(gè)方面：

1）營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種創(chuàng)新行為，要?jiǎng)?chuàng)新，就要把創(chuàng)意貫穿于營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程之中，創(chuàng)意成功與否是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂關(guān)鍵之所在。2）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)整體的方案，需要我們整組人員的強(qiáng)力配合，雖各自負(fù)責(zé)不同的版塊，但需要組員之間良好的溝通以及資料的整合與評(píng)定。

3）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種全程開(kāi)發(fā)中貫穿市場(chǎng)意識(shí)的行為方式。也就是說(shuō)要結(jié)合市場(chǎng)，對(duì)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)群體，消費(fèi)層次、房型、價(jià)格定位進(jìn)行決策。

4）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)的一座橋梁，是使?fàn)I銷(xiāo)過(guò)程順利進(jìn)行的創(chuàng)新思維，完成的是導(dǎo)演功能。

5）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方案的構(gòu)思、實(shí)施到評(píng)價(jià)的規(guī)范程序和科學(xué)方法。其根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，不是閉門(mén)造車(chē)，而是要體現(xiàn)市場(chǎng)的要求，體現(xiàn)物業(yè)特征、市場(chǎng)特性、顧客的消費(fèi)習(xí)慣以及市場(chǎng)發(fā)展的要求。

6）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程。

（一）市場(chǎng)狀況分析要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：（1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。（3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

（4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。

（5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。（7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。（9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。（11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。

（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。講究的是各組成員之間的協(xié)作與溝通，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃講求的是一個(gè)創(chuàng)新性，真實(shí)性，要求我們進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)所獲得的資料進(jìn)行整合加工，對(duì)其進(jìn)行分析，把握整個(gè)宏觀市場(chǎng)與微觀市場(chǎng)。（二）策劃重心須以人為本

在過(guò)往的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中，較為成功的其一經(jīng)驗(yàn)在于以人為本，能打動(dòng)人心。發(fā)展商在其項(xiàng)目規(guī)劃及策劃的計(jì)算中須奉行“客戶(hù)第一”的宗旨，包括根據(jù)人們及其聚體機(jī)成企業(yè)的需要設(shè)計(jì)商房的布局及配套，根據(jù)人們的愛(ài)好去設(shè)計(jì)大樓外觀及包裝賣(mài)點(diǎn)。三）精確掌握營(yíng)銷(xiāo)策略操控

在商品房營(yíng)銷(xiāo)過(guò)案中，對(duì)全盤(pán)的把握十分重要，開(kāi)盤(pán)既有先賣(mài)好房“力爭(zhēng)口碑”的做法，也有先賣(mài)差房“留前衛(wèi)后”的個(gè)案，重要的是要始終吊住客戶(hù)的胃口，使之興趣不減。營(yíng)銷(xiāo)操控中的手段，包括：先賣(mài)哪棟、后賣(mài)哪棟；先賣(mài)哪層，后賣(mài)哪層；何時(shí)降價(jià)，何時(shí)漲價(jià)；何時(shí)廣告集中大版面顯示雷霆萬(wàn)鈞之勢(shì)，既有上氣，還有下氣；何時(shí)釣著小版面，春雨綿綿，潤(rùn)物無(wú)聲；何時(shí)標(biāo)奇立異，再創(chuàng)引另一潮頭，然后，連續(xù)廣告刺激，興奮點(diǎn)不斷，這都需要具有創(chuàng)意的營(yíng)銷(xiāo)策略和準(zhǔn)確的事業(yè)預(yù)見(jiàn)性。成功的銷(xiāo)售策劃顧問(wèn)代理往往能發(fā)揮事業(yè)資源，精確統(tǒng)籌掌握營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，隨機(jī)應(yīng)變，智高一籌。四）要盡快的能夠回籠資金

資金對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)成敗的關(guān)鍵因素，因此策劃方案要圍繞如何能夠快速回籠資金。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售可視為一個(gè)貨幣流通、資金轉(zhuǎn)易的過(guò)程，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)核心問(wèn)題。

此外房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃要以為企業(yè)盈利為目的，本著以人為本的原則，才能做出更好的策劃案。

我們通過(guò)此次的策劃，我們學(xué)會(huì)了溝通，思考與分析，為我們以后走上工作崗位奠定了一定的基礎(chǔ)。

0904602-23

劉鵬飛

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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃心得

營(yíng)銷(xiāo)策劃，是在對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析，并有效運(yùn)用經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的行為方針、目標(biāo)、戰(zhàn)略以及實(shí)施方案與具體的措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。營(yíng)銷(xiāo)策劃有三個(gè)主要特點(diǎn)：創(chuàng)造性、效益性、可行性。首先，現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)非常重視企業(yè)理念營(yíng)銷(xiāo)，企業(yè)理念具有永恒的魅力。而企業(yè)理念很容易通過(guò)策劃轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力。其次，通過(guò)企業(yè)形象策劃，可以樹(shù)立一個(gè)企業(yè)更加美好的新形象，贏得社會(huì)公眾的廣泛積極參與和強(qiáng)烈反響。最后，通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略，企業(yè)可以增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的了解程度，使?fàn)I銷(xiāo)變得更有針對(duì)性，為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位奠定了基礎(chǔ)。正確貫徹市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略也是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃成功的關(guān)鍵所在。營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的是為了改變企業(yè)現(xiàn)狀，創(chuàng)造更多的效益。一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的格式一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內(nèi)容。三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。（一）市場(chǎng)狀況分析

要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：（1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。（3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

（4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。（5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。（7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。（9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。（11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。

（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。（二）策劃書(shū)正文

一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。（1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策

策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，做深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細(xì)節(jié)；1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷(xiāo)售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。3。制定價(jià)格政策。4。確定銷(xiāo)售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標(biāo)

所謂銷(xiāo)售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。銷(xiāo)售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)：

為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據(jù)。為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。為擬定下一次銷(xiāo)售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃

策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。①目標(biāo)

策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。②策略

決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運(yùn)用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。

廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。

分銷(xiāo)渠道策略：當(dāng)前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷(xiāo)價(jià)格策略：促銷(xiāo)的對(duì)象，促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。

公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。③細(xì)部計(jì)劃

詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。

廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本）

促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。（4）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃

市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內(nèi)容。因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。

然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。（5）銷(xiāo)售管理計(jì)劃

假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸�？章�(lián)合作戰(zhàn)的話，銷(xiāo)售目標(biāo)便是登陸的目的。市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是�？哲娧谧o(hù)，而銷(xiāo)售管理計(jì)劃是陸軍行動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大�？哲姷难谧o(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷(xiāo)售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。銷(xiāo)售管理計(jì)劃包括銷(xiāo)售主管和職員、銷(xiāo)售計(jì)劃、推銷(xiāo)員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)員的薪酬制度（工資與獎(jiǎng)金）等。（6）財(cái)務(wù)損益預(yù)估任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（經(jīng)銷(xiāo)費(fèi)用加管理費(fèi)用）、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。（7）方案的可行性與操作性分析。

這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行性與操作性進(jìn)行必要的事前分析，另一方面，對(duì)事后的執(zhí)行進(jìn)行必要的監(jiān)督工作的鋪墊。這也決定方案最后是否通過(guò)的重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。

我們必須明確營(yíng)銷(xiāo)的目的，在以前幾篇帖子中我都強(qiáng)調(diào)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的是將產(chǎn)品更好地賣(mài)出去，其實(shí)就是創(chuàng)造利益，甚至整個(gè)公司，企業(yè)也都是這樣的。我們只要把握住這點(diǎn)，在做策劃的時(shí)候就會(huì)比較得心應(yīng)手。

0804602-15

周勇

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