住宅與房地產(chǎn)業(yè)股201*年度工作總結(jié)

住宅與房地產(chǎn)業(yè)股201*年度工作總結(jié)

201*年，我股室在局黨組班子的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市房改辦和市房管處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，以高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高起點(diǎn)為工作要求，努力展開工作，通過股室人員的共同努力，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。

一、規(guī)范房產(chǎn)交易行為，提高房產(chǎn)管理水平

1．強(qiáng)化權(quán)屬意識。一是以提高服務(wù)效能為目標(biāo)，在建立健全38類房屋登記的操作規(guī)程基礎(chǔ)上，依靠現(xiàn)代信息技術(shù)，逐步建立完整的產(chǎn)籍資料，目前已實(shí)現(xiàn)電腦制證。二是不斷創(chuàng)新工作思路，改進(jìn)工作方法。經(jīng)常檢查、復(fù)查產(chǎn)權(quán)登記檔案，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)糾正；對房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證實(shí)行專人領(lǐng)取發(fā)證制，每月核查、核對一次房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證數(shù)目及編號核實(shí)，防止錯發(fā)、重發(fā)、漏發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

2．規(guī)范管理，提高服務(wù)質(zhì)量。為規(guī)范業(yè)務(wù)管理，我們對辦理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍中的每宗業(yè)務(wù)均實(shí)行登記，并向服務(wù)對象提供告知明白卡，實(shí)行收件初審復(fù)審審批繳費(fèi)發(fā)證辦事流程，堅(jiān)持“三審確權(quán)”制度。

今年以來，我們共完成初始登記19戶，面積1.68萬平方米；變更登記10戶，面積0.59萬平方米；房屋交易158戶，面積1.69萬平方米；抵押登記48戶，面積3.75萬平方米。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范開發(fā)行為1、建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析報表制度。每個房地產(chǎn)企業(yè)都明確了一名統(tǒng)計員，每月將開發(fā)施工情況匯總上報我局，我股室對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況做到了“一月一報”。

2、解決銷售環(huán)節(jié)的管理問題。按照行政許可法規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)行預(yù)銷售許可制度，認(rèn)真審查開發(fā)企業(yè)是否符合預(yù)銷售條件，并按文件規(guī)定發(fā)放預(yù)銷售許可證，使所有開發(fā)和銷售的房產(chǎn)讓群眾放心滿意，共發(fā)放預(yù)售許可證2件，預(yù)售面積萬平方米；認(rèn)真執(zhí)行商品房銷售備案，實(shí)時監(jiān)控商品房預(yù)銷售行為，備案房地產(chǎn)合同達(dá)24件。

3、推行按套計價或按套內(nèi)面積銷售。規(guī)范商品房購銷活動中面積結(jié)算方式，杜絕商品房面積“缺斤短兩”，減少買賣糾紛，從源頭上堵住房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場和工程質(zhì)量良莠不齊的混亂狀態(tài)，確保了我區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

全年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目個，投資額億元，施工面積萬平方米，竣工面積萬平方米。

三、大力實(shí)施住房保障工程，住房保障制度建設(shè)不斷完善為促進(jìn)元壩社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)保障社會弱勢群眾住房需求，我們從201*年開始按照市區(qū)要求，通過采取建設(shè)廉租房、幫助城市低保戶和特困職工解決廉租房租金補(bǔ)貼等手段，積極推進(jìn)住房保障工程建設(shè)�；�本建立了以廉租住房、安居房為主要內(nèi)容的政策框架，住房保障制度逐步健全，低收入家庭的住房條件得到一定改善。1．對符合廉租房補(bǔ)貼條件的家庭實(shí)行應(yīng)保盡保。今年對民政部門確認(rèn)的158戶低保戶實(shí)施了廉租住房貨幣配租，上半年發(fā)放廉租房租金補(bǔ)貼萬元，下半年預(yù)計發(fā)放萬元。

2．加快建設(shè)廉租房。廉租房建設(shè)步伐加快，廉租住房一期項(xiàng)目48套即將竣工；第二期項(xiàng)目72套已進(jìn)入施工隊(duì)伍招投標(biāo)階段，目前正在穩(wěn)步推進(jìn)。

3．完成了廉租房擴(kuò)面調(diào)查摸底工作。在實(shí)現(xiàn)城區(qū)最低收入家庭應(yīng)保盡保基礎(chǔ)上，根據(jù)國家、省、市要求，我們與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府緊密配合，現(xiàn)分組入戶核查已結(jié)束，近期將對最終確定的城鎮(zhèn)低收入住房家庭面向社會公示。

4.加快保障性住房規(guī)劃編制、完善項(xiàng)目申報儲備。一是已起草編制《201*年201*年廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造規(guī)劃》，二是正在積極向區(qū)發(fā)改局爭取國家廉租房補(bǔ)貼項(xiàng)目，最大限度地爭取國家投入，減輕地方財政壓力。

四、認(rèn)真做好群眾來信來訪工作，維穩(wěn)力度不斷加大。為切實(shí)把信訪案件解決在基層，及時化解各種矛盾糾紛，我們認(rèn)真做好群眾來信來訪案件的登記、受理、調(diào)處和答復(fù)工作，努力解決好群眾反映的熱難點(diǎn)問題，較好地維護(hù)了和諧穩(wěn)定大局。全年共接待來訪人員230余人次，辦理信訪案件5宗，已全部辦結(jié)。

五、存在的不足

在肯定成績的同時，我們也清醒地看到存在的不足。一是房產(chǎn)管理水平還有待進(jìn)一步提高。我們對房地產(chǎn)的管理還處于單一的管理層次，檔案管理還有待進(jìn)一步提高。二是干部職工的整體素質(zhì)和綜合工作能力還有待于進(jìn)一步提高。三是對出現(xiàn)的新情況、新問題深入調(diào)查研究還不夠。對此，我們一定要高度重視，認(rèn)真對待，努力加以解決。

二九年十二月二十一日

擴(kuò)展閱讀：201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告-長治市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

《201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告》

主辦：長治市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主編：馬劍宏魏澤民執(zhí)行主編：徐志偉

編輯人員：史彥軍張斌郭飛張?jiān)迄i丁寧調(diào)查人員：馬瑞紅王慧芳韓少華李路平李敏協(xié)辦：睿創(chuàng)工作室

山西譽(yù)利房地產(chǎn)咨詢評估有限公司

山西千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

地址：長治市英雄南路中南花園綜合A樓8層(046000)電話：0355-30339203035145傳真：0355-3010583

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張吏竣趙玲艷

201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

目錄

研究方法...............................................................第一節(jié)長治市區(qū)域分析

1.歷史沿革.........................................................2.農(nóng)林牧漁業(yè).......................................................3.工業(yè)和建筑業(yè).....................................................4.固定資產(chǎn)投資.....................................................5.交通和旅游.......................................................6.金融和保險.......................................................7.教育和科學(xué)技術(shù)...................................................8.城市建設(shè)、資源、環(huán)境和安全生產(chǎn)...................................9.人口、人民生活和社會保障.........................................10.綜述..........................................................第二節(jié)市場容量分析

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1.201*年長治市房地產(chǎn)市場容量分析...................................122.長治市房地產(chǎn)市場需求特征分析.....................................3.需求結(jié)構(gòu)分析.....................................................第三節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

1.房地產(chǎn)投資狀況...................................................2.土地供應(yīng)狀況.....................................................3.商品房需價格供需情況.............................................第四節(jié)價格研究

1.供給價格水平分析.................................................2.長治市市區(qū)商品房價格變動因素及相關(guān)分析...........................3.長治市市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特征綜述.....................................第五節(jié)消費(fèi)者調(diào)查

1.研究背景.........................................................

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1201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

2.研究說明.........................................................3.被訪者的基本特征.................................................4.購房需求特征分析.................................................5.準(zhǔn)購房者價格需求分析.............................................6.準(zhǔn)購房者的媒體接觸習(xí)慣及媒體影響.................................第六節(jié)生活指數(shù)評價

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1.生活指數(shù)評價.....................................................322.典型樓盤生活指數(shù)評價.............................................333.典型樓盤性價比分析...............................................35第七節(jié)媒體監(jiān)測與研究

1.房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測...........................................362.媒體影響度分析...................................................38結(jié)語.................................................................39

2201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

研究方法

隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場體系的不斷完善，房地產(chǎn)市場專業(yè)研究、咨詢服務(wù)，市場研究評價模型等工作應(yīng)運(yùn)而生。201*年，山西譽(yù)利房地產(chǎn)咨詢評估有限公司初設(shè)睿創(chuàng)工作室即致力于對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行信息調(diào)查、資訊收集、營銷策劃的研究。擬定房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的具體方案，建立房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系和研究模型，搭建房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)庫、樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫，對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計分析，獲得研究報告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。

睿創(chuàng)工作室常規(guī)研究延伸服務(wù)

本報告為睿創(chuàng)工作室的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯，我們可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查延伸服務(wù)和專項(xiàng)深度研究。

開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準(zhǔn)購房者購買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/競爭對手價格策略/銷售周期預(yù)計與銷售進(jìn)度控制。

通過樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通過購房客戶跟蹤消費(fèi)者(準(zhǔn)購房者)動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項(xiàng)目的定位決策建議方案。

具體來說，睿創(chuàng)工作室可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)：

數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項(xiàng)目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；

專項(xiàng)市場調(diào)研：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項(xiàng)市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機(jī)會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機(jī)會研究報告等。

深度市場調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財務(wù)分析、融資策劃建議，項(xiàng)目全程營銷解決方案。

如果您對長治市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與睿創(chuàng)工作室聯(lián)系。

3201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第一節(jié)長治市區(qū)域分析

長治市建于1945年10月，位于山西省東南部。地處北緯35°50"--37°08"，東經(jīng)113°01"--113°40"。東倚太行山，與河北、河南兩省為鄰，西屏太岳山，與臨汾市接壤，南部與晉城市毗鄰，北部與晉中市交界。全境東西最長處150公里，南北最寬處140公里，總面積13896平方公里。地形為太行山，太岳山所環(huán)繞，構(gòu)成高原地形，通稱“沁潞高原”，又稱“上黨盆地”。境內(nèi)山地、丘陵、盆地縱橫交錯，海拔大都在800--1500米之間，最高的太岳山北臺頂，海拔2453米。

長治轄城區(qū)、郊區(qū)、潞城市、長治縣、長子縣、屯留縣、沁源縣、沁縣、武鄉(xiāng)縣、襄垣縣、黎城縣、平順縣、壺關(guān)縣等13個縣、區(qū)（市）。共轄66鎮(zhèn)、64鄉(xiāng)、14個街道辦事處、3504個村民委員會、142個居民委員會。全市總?cè)丝跒?21.66萬人，人口密度達(dá)到231人/平方公里。

1.歷史沿革

長治古稱上黨，位于山西省東南部，舊府志曰“據(jù)太行山之巔，地形最高與天為黨也”，因其地勢險要，自古以來為兵家必爭之地，素有“得上黨可望得中原”之說。此外，長治還具有悠久的歷史文化和光榮的革命傳統(tǒng)，是研究山西省歷史文化、弘揚(yáng)革命傳統(tǒng)的基地。

早在上古時代，我們的祖先神農(nóng)氏炎帝就曾在這里嘗百草、馴養(yǎng)牲畜、發(fā)展原始農(nóng)業(yè)。殷商時期，長治是殷商王朝屬下的諸侯國，史稱“黎”。春秋時歸晉。戰(zhàn)國時期趙、魏、韓三家分晉，長治為韓國別都，稱“上黨郡”。隋開皇時改為潞州，后幾經(jīng)變更，唐時改為河?xùn)|道潞州上黨縣。明嘉靖8年（公元1529年）改稱潞州府，并置長治縣取“長治久安”之意，長治由此而得名。清朝時繼舊制為潞安府長治縣。民國初廢道，長治改屬冀寧道。民國19年（公元1930年）廢道制，長治直隸省轄。1945年10月8日長治解放，1945年到1998年的50多年間，曾先后經(jīng)歷了作為山西省轄市由長治專區(qū)代管和晉東南行署隸屬等多次行政區(qū)劃的調(diào)整變動。

長治屬于黃河流域的中原文化，源遠(yuǎn)流長。千百年來薈萃于此的古跡也雄辯的證明，長治是我們中華民族的發(fā)祥地之一。同時，長治還是一個革命老區(qū)。抗日戰(zhàn)爭時期，我黨在這里創(chuàng)建了以太行山和太岳山為依托的抗日根據(jù)地，后來發(fā)展成為晉冀魯豫邊區(qū)，這是當(dāng)時華北最大的一塊根據(jù)地。我八路軍總部和中共中央北方局等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)曾長期駐扎在武鄉(xiāng)、潞城等地，使這里成了華北抗日前線的中樞。老一輩無產(chǎn)階級革命家曾在這里生活、戰(zhàn)斗，組織指揮了神頭之戰(zhàn)、東陽關(guān)戰(zhàn)斗、長樂大戰(zhàn)、黃崖洞保衛(wèi)戰(zhàn)、沁源圍困戰(zhàn)、百團(tuán)大戰(zhàn)等許多戰(zhàn)役戰(zhàn)斗。在解放戰(zhàn)爭初期我人民解放軍在劉伯承、鄧小平同志指揮下，在這里發(fā)動了名震中外的上黨戰(zhàn)役，揭開了解放戰(zhàn)爭的序幕。在長期的革命戰(zhàn)爭中，長治人民為中國革命做出了巨大的犧牲和卓越的貢獻(xiàn)。

2.農(nóng)林牧漁業(yè)

全年糧食種植面積256.6千公頃，減少0.3%；油料種植面積2.4千公頃，減少14.6%；蔬菜種植面積18.1千公頃，減少8.2%。

4201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

全年糧食產(chǎn)量116.6萬噸，同比下降18.2%；其中夏糧7.1萬噸，下降24.1%；秋糧109.5萬噸，下降17.7%。油料產(chǎn)量0.35萬噸，減產(chǎn)28.1%；蔬菜產(chǎn)量79.5萬噸，下降14.4%。

全年肉類總產(chǎn)量5.99萬噸，增長17.6%，其中豬牛羊肉5.37萬噸，增長18.8%；禽蛋產(chǎn)量7.29萬噸，增長8.3%，奶產(chǎn)量1.37萬噸，下降12.1%。

全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值58.1億元，增長8.3%。其中，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值36.2億元，下降15%；林業(yè)總產(chǎn)值4.6億元，增長23.2%；牧業(yè)總產(chǎn)值15.4億元，增長24.9%；漁業(yè)總產(chǎn)值0.27億元，下降8.4%。

3.工業(yè)和建筑業(yè)

全年規(guī)模以上工業(yè)增加值452.8億元，增長12.2%，其中輕工業(yè)增加值增長8.6%，重工業(yè)增長12.3%；產(chǎn)品銷售率93.9%。

表1.201*年規(guī)模以上工業(yè)增加值及其增長速度

指標(biāo)規(guī)模以上工業(yè)其中：國有及國有控股企業(yè)其中：集體企業(yè)股份制企業(yè)外商及港澳臺投資企業(yè)其中：輕工業(yè)重工業(yè)其中：煤炭開采和洗選業(yè)黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)石油加工和煉焦業(yè)電力生產(chǎn)業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)有色金屬冶煉及壓延工業(yè)

5201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

增加值452.8237.016.6343.514.214.5438.2261.445.351.835.916.40.7比上年增長%12.29.40.112.70.58.612.314.411.311.812.74.6-35.

圖1.201*201*年工業(yè)增加值及其增長速度（單位：億元）

500450400350300250201*50100500452.8401.4275.2226.4179.5201*201*201*201*201*

圖2.201*201*年工業(yè)增長速度(單位：%)

25201*1050201*201*201*201*201*21.620.814.81312.2

主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量中，原煤比上年增長10.5%，發(fā)電量增長10.7%，生鐵增長8.9%，焦炭增長6.2%，鋼材增長5.3%。

表2.201*年主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量及其增長速度(規(guī)模以上)產(chǎn)品名稱原煤*洗精煤發(fā)電量*粗鋼鋼材金屬鎂水泥*化肥焦炭*生鐵交流電動機(jī)單位萬噸萬噸億千瓦小時萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸萬千瓦產(chǎn)量7459.92395.1316.2315.4327.11.8347.331.31176.6404.135經(jīng)上年增長（%）10.519.310.7-6.15.3-11.818.0-19.36.28.9-46.7注：標(biāo)注*為全社會產(chǎn)量6201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為224.85，比上年提高20.16個點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入1032.99億元，比上年下降6.8%。實(shí)現(xiàn)利稅146.42億元，下降11.4%，其中實(shí)現(xiàn)利潤76.83億元，下降9.1%。虧損企業(yè)虧損額23.67億元，比上年下降40.1%。

表3.201*年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤及期增長速度(單位：億元)指標(biāo)規(guī)模以上工業(yè)其中：國有及國有控股企業(yè)其中：集體企業(yè)股份制企業(yè)外商及港澳臺投資企業(yè)利潤總額76.8358.42.950.61.8比上年增長(%)-9.120.8-45.16.1-56.9全年全社會建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值21.3億元，比上年增長23.5%。全市具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤0.54億元，下降8.47%；上繳稅金1.69億元，增長4.97%。

4.固定資產(chǎn)投資

全年全社會固定資產(chǎn)投資443.7億元，比上年增長62.3%。其中，城鎮(zhèn)投資425.0億元，增長66.5%。其中國有投資240.3億元，增長60.1%，非國有投資184.7億元，增長75.6%；農(nóng)村投資18.7億元，增長2.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資13.8億元，增長145.6%；第二產(chǎn)業(yè)投資247.2億元，增長53.5%，其中煤炭投資56.6億元，增長54.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資164.0億元，增長85.2%。其中教育投資增長138.4%。

表4.201*年固定資產(chǎn)投資新增主要生產(chǎn)能力指標(biāo)發(fā)電機(jī)組容量原煤開采洗煤焦炭水泥改建公路單位萬千瓦萬噸/年萬噸/年萬噸/年萬噸/年公里絕對數(shù)54.5555690435301703全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成26.5%，比上年增長48.8%，其中住宅投資22.2億元，增長44.9%。商品房銷售額29.3億元，增長130.6%；其中，住宅銷售額為25.4億元，增長132.1%。

7201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

5.交通和旅游

全年民航客運(yùn)量34萬人，比上年增長30.97%，旅客周轉(zhuǎn)量305697萬人公里；貨郵運(yùn)輸量1490噸，貨郵周轉(zhuǎn)量132.91萬噸公里，運(yùn)輸總周轉(zhuǎn)量350.79萬噸公里。公路客運(yùn)量3281.74萬人，比上年下降2.5%，旅客周轉(zhuǎn)量21.5億人公里；貨運(yùn)量5217.4萬噸，比上年下降22.5%，貨物周轉(zhuǎn)量72.4億噸公里。

年末全市民用汽車保有量達(dá)21.58萬輛(包括三輪汽車和低速貨車4.5萬輛)，比上年末增長12.9%，其中年末私人汽車保有量16.41萬輛，增長17.5%。民用轎車保有量7.81萬輛，增長31.5%，其中私人轎車6.27萬輛，增長39%。

全年共接待國內(nèi)外游客889.1萬人次，增長28.8%；國內(nèi)旅游總收入74.6億元，增長21.6%。全年入境人數(shù)7.2萬人次，比上年增長15.1%。其中，外國人4.12萬人次，增長20.3%；香港、澳門和臺灣同胞3.09萬人次，增長8.9%。在入境旅游者中，過夜人數(shù)7.2萬人次，增長15.1%。旅游外匯收入1368.7萬美元，增長27.1%。

6.金融和保險

年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1131.5億元，比年初增長22%；其中居民儲蓄存款636.9億元，增長16%。全市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額475.8億元，比年初增長19%；其中個人消費(fèi)貸款9.8億元，增長22%。

表5.201*年全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款增長速度指標(biāo)各項(xiàng)存款余額其中：企業(yè)存款城鄉(xiāng)居民儲蓄存款其中：人民幣存款余額各項(xiàng)貸款余額其中：短期貸款中長期貸款年末全市共有保險公司14家。全年保險公司保費(fèi)收入22.23億元，其中壽險業(yè)務(wù)保費(fèi)收入15.66億元；健康險和意外傷害險業(yè)務(wù)保費(fèi)收入0.91億元；財產(chǎn)險業(yè)務(wù)保費(fèi)收入5.66億元。支付各類賠款及給付5.24億元，其中壽險業(yè)務(wù)給付2.25億元；健康險和意外傷害險業(yè)務(wù)給付0.21億元；財產(chǎn)險業(yè)務(wù)賠款2.78億元。

7.教育和科學(xué)技術(shù)

年末全市有獨(dú)立招生的高等院校6所，全年招收普通高等教育本、專科學(xué)生9224人，

8201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

年末數(shù)1131.5254.6636.91130.0475.8266.2157.2比年初增長(%)222716221915

在校大學(xué)生3.04萬人，畢業(yè)學(xué)生8919人。全市各類中等職業(yè)教育學(xué)校45所，全年招生2.1萬人，在校學(xué)生5.19萬人，畢業(yè)學(xué)生1.56萬人。全市普通中學(xué)245所，其中完全中學(xué)40所，普通高中10所，普通實(shí)中156所。全年高中招生2.79萬人，在校學(xué)生8.07萬人，畢業(yè)學(xué)生2.53萬人。全年實(shí)中招生5.33萬人，在校學(xué)生15.37萬人，畢業(yè)學(xué)生5.97萬人。全市普通小學(xué)1625所，全年招生3.50萬人，在校學(xué)生25.63萬人，畢業(yè)學(xué)生5.33萬人。特殊教育在校學(xué)生833人。幼兒園在園幼兒6.8萬人。

全年全市共受理各項(xiàng)專利申請667件，比上年增長35.8%。全年全市科學(xué)技術(shù)成果93項(xiàng)，其中有38項(xiàng)技術(shù)獲得省部級以上科學(xué)技術(shù)成果獎，比上年增加3項(xiàng)。全年簽訂技術(shù)合同220項(xiàng)，增長81.8%；成交金額20781.7萬元，增長36.3%

全市共有產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)42家。全年對69戶企業(yè)實(shí)施了產(chǎn)品認(rèn)證，對11種產(chǎn)品進(jìn)行了監(jiān)督抽查。全市共有法定計量技術(shù)機(jī)構(gòu)12個，全年強(qiáng)制檢定計量器具4.5萬臺件。

8.城市建設(shè)、資源、環(huán)境和安全生產(chǎn)

年末全市城市建成區(qū)面積4530萬平方米。年末城市房屋建筑面積5355.74萬平方米，比上年末增長14.1%，其中住宅建筑面積3917.98萬平方米。年末建成區(qū)綠化覆蓋率47.8%，比上年提高1個百分點(diǎn)。年末城市交通運(yùn)營車輛557輛，出租汽車1800輛。市區(qū)有公園4座，總面積127公頃。

全年城市供水總量8458萬噸，人均日生活用水量160升。全年液化氣供氣總量5310噸，天然氣供應(yīng)量1592萬立方米，煤氣供氣總量1.1億立方米，其中生活用煤氣4086.17萬立方米。燃?xì)馄占奥?2.81%，比上年提高12.53個百分點(diǎn)。市區(qū)集中供熱面積由上年的1374萬立方米提高到1854萬平方米，其中住宅供熱面積由上年的1841萬平方米，比上年增加383萬平方米。市區(qū)污水處理能力14萬噸/日，全年污水處理量5113萬噸。生活垃圾年清運(yùn)量22萬噸，無害化處理率達(dá)到100%。

年末全市耕地保有量519.36萬畝，其中年內(nèi)增加耕地面積0.86萬畝。本年度檢查驗(yàn)收合格造林面積20.6千公頃，其中退耕還林面積4千公頃。義務(wù)植樹762萬株。全市有自然保護(hù)區(qū)2個，面積46.8千公頃，占全市總面積的3.3%。

年末全市大中型水庫蓄水總量2.45億立方米，比上年下降600萬立方米。全年總用水量4億立方米。其中生活用水增長10.9%，工業(yè)用水增長2.4%。全年曾有14.2萬人、2.7萬頭大牲畜因干旱發(fā)生臨時性飲水困難。

全年全市空氣質(zhì)量II級上天數(shù)達(dá)354天，比上年增加8年，占全年天數(shù)的97%。全市達(dá)III類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的斷面比例52.17%。城市集中式飲用水源地辛安泉水質(zhì)達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%。

全市億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡人數(shù)0.3人，比上年下降42.3%；煤礦百萬噸死亡人數(shù)為0.37，比上年下降27%。全年發(fā)生火災(zāi)事故68件，比上年下降45.2%，直接損失109.3萬元。全年共發(fā)生道路交通事故481起，造成251人死亡、465人受傷，直接財產(chǎn)損失152.8萬元。

9201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

9.人口、人民生活和社會保障

年末全市總?cè)丝跒?29.91萬人，比上年增加1.63萬人，出生率11.12‰。城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到41.04%，比上年提高0.59個百分點(diǎn)。

表6.201*201*年城鄉(xiāng)居民生活改善情況指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)村居民人均純收入城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)單位元元%%201*9127357333.543.3201*10160389033.9539.97201*12419441033.7439.96201*14286494137.641.4201*154944533733.740.9年末城鎮(zhèn)參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)為33.41萬人，比上年增加2.12萬人。其中職工25.27萬人，離退休人員8.15萬人。參加基本醫(yī)療保險職工人數(shù)為44.96萬人，比上年增加4.65萬人。參加失業(yè)保險職工人數(shù)為24.61萬人，全年領(lǐng)取失業(yè)保險金10525人。

年末全市各類收性社會福利單位173所，比上年增加27家；床位9473張，收養(yǎng)各類人員304人。城鎮(zhèn)建立各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施95處。全年銷售社會福利彩票11292萬元，直接接受社會捐贈款755萬元。全年城市最低生活保障人數(shù)55149人，農(nóng)村最低生活保險人數(shù)123746人。

10.綜述

初步核算，全市生產(chǎn)總值775.3億元，比上年增長10%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值35.2億元，下降3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值486.7億元，增長11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值253.4億元，增長9.5%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的4.8:63.4:31.8調(diào)整為4.5:62.8:32.7。人均生產(chǎn)總值23558元(按年末美元匯率折算為3450美元)，增長9.5%。

圖3.201*-201*年全市地區(qū)生產(chǎn)總值

900800700600500400300201*000201*201*201*201*201*

10201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

圖4.201*-201*年全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度

1614121086420201*201*201*201*201*

全年居民消費(fèi)價格比上年上漲0.3%，其中食品類價格上漲2.5%。工業(yè)品出廠價格下降6.4%；原村料、燃料、動力購進(jìn)價格下降6.7%。

表7.201*年全市居民消費(fèi)價格分類指數(shù)指標(biāo)居民消費(fèi)價格總指數(shù)食品其中：糧食煙酒及用品衣著家庭用品及服務(wù)醫(yī)療保健及個人用品交通和通信娛樂教育文化用品及服務(wù)居住以上年價格%100.3102.5102.4100.597.5100.5101.596.099.9100.5

年末全社會從業(yè)人員155.5萬人，比上年增加2.19萬人。其中第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員65萬人，減少0.6萬人；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員41.79萬人，增加0.55萬人；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員48.7萬人，增加2.24萬人。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位3.9萬人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.16%，比上年上升0.11個百分點(diǎn)。

全年實(shí)現(xiàn)財政收入177.9億元，比上年增長11.5%；其中一般預(yù)算收入69.57億元，增長11.1%�？鄢�“兩權(quán)”收入，全市財政總收入169.1億元，一般預(yù)算收入60.8億元，同口徑分別增長10.3%和7.9%。全市一般預(yù)算支出112.4億元，比上年增長15.7%，其中社會保障和就業(yè)支出增長9.8%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長21.3%，科技、教育、農(nóng)業(yè)支出比上年分別增長20.7%、18.9%、19.3%。

11201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第二節(jié)市場容量分析

市場容量，是指在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費(fèi)者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場總需求量。市場容量分析，是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解長治房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。由于存在著大量的購房需求，長治的房地產(chǎn)市場近幾年一直處于高速發(fā)展的階段，但市場中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn)在長治市房地產(chǎn)市場中區(qū)域、價位、樓型、套型等方面的供應(yīng)與需求不平衡。本節(jié)的市場容量分析中，既進(jìn)行了總?cè)萘糠治�，也進(jìn)行了區(qū)域、價格層次等分容量結(jié)構(gòu)分析。

1.201*年長治市房地產(chǎn)市場容量分析

201*年，全市城市建成區(qū)面積4530萬平方米。城市房屋建筑面積5355.74萬平方米，比上年增長14.1%，其中住宅建筑面積3917.98萬平方米。

調(diào)查數(shù)據(jù)表明，長治購房需求成因主要包括拆遷購房、市民改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及外來人員購房所帶來的購房等。圖5顯示購房動因變化趨勢。

圖5.201*年到201*年購房動因結(jié)構(gòu)圖

50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%201*-201*年拆遷購房結(jié)婚購房201*年改善住宅條件201*年投資購房201*年外來人員購房

1.1.因拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低

201*--201*年，人們的意識剛從福利分房的體制下解放出來，長治商品房開發(fā)還處于萌芽階段，老城區(qū)改造帶來的拆遷構(gòu)成長治市購房需求的主因，201*年后，舊城改造基本完畢，城市化進(jìn)程進(jìn)入城市擴(kuò)容階段，商品房成為主流產(chǎn)品，因拆遷而帶來的購房比例逐年下降，201*年，僅占市場總體容量的7.9％。

1.2.改善住房條件是目前購房需求的主體

由于市民生活水平的提高和消費(fèi)觀念的變化，產(chǎn)生了大量的以改善住房條件為目的的購房需求，因改善住房條件的購房比例上升，201*年，占市場容量的29.8％。

1.3.結(jié)婚購房比例穩(wěn)中略升

未來幾年內(nèi)，30歲以下群體的人口比例將逐步增加，因而結(jié)婚購房的需求將穩(wěn)中略升。根據(jù)調(diào)查，201*年因結(jié)婚而有購房意向的占年度購房總需求的18.5％。

12201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

1.4.因投資而產(chǎn)生的購房略升

201*--201*年，因投資而產(chǎn)生的購房比例為15.2%；201*年，伴隨著房價的攀升，因投資而產(chǎn)生的購房比例為30.07%；201*年，受宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)影響，因投資而產(chǎn)生的購房比例為26.5%；201*年，因投資而產(chǎn)生的購房比例為30.2%。

1.5.外來人員購房需求增速平穩(wěn)

隨著城市化進(jìn)程的加快，外來人員涌入中心城市，201*201*年，外來人員購房比例為5.6%；201*年，外來人員購房比例為6.2%；201*年，外來人員購房比例為10.2%；201*年，外來人員購房比例為13.6%，需求增速平穩(wěn)。

2.長治市房地產(chǎn)市場需求特征分析

2.1.購房者心理需求特征

消費(fèi)心理和態(tài)度直接影響購買行為，受北京、上海、廣州、深圳等地的影響，57.3％的準(zhǔn)購房者認(rèn)為房價過高，32.2％的購房者認(rèn)為房價偏高。這種心理導(dǎo)致購買時限推移，購房心理趨于理性，呈現(xiàn)持幣觀望之勢。

2.2.現(xiàn)實(shí)需求減少與潛在需求增加并存

市場容量包括現(xiàn)實(shí)需求與潛在需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)需求是剛性的和非彈性的，滿足的可能性非常大；而潛在需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，不易得到滿足。

2.3.已實(shí)現(xiàn)購房需求的消費(fèi)群體分析

在長治市住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，除因拆遷實(shí)現(xiàn)市場需求外，買房者主要是企業(yè)主、經(jīng)營小業(yè)主、公務(wù)員等具有中等偏高收入的社會階層。201*年以來，長治房價一路攀升，平均邊際消費(fèi)傾向(新增加的收入中被消費(fèi)的比例)呈現(xiàn)遞減態(tài)勢。在原有高收入群體的購房需求主體被滿足后，開發(fā)商面對的是收入相對下降的購房者，現(xiàn)實(shí)需求下降，某些高檔樓房銷售放緩。

3.需求結(jié)構(gòu)分析

市場需求是指一定的顧客在一定的地區(qū)、一定的時間、一定的市場營銷環(huán)境和一定的市場營銷方案下的購買總量。房地產(chǎn)做為不動產(chǎn)具有明顯的區(qū)域特征，不同的區(qū)域具有不同的區(qū)位和不同的相關(guān)配套。見圖6、表8。

表8.長治市住宅區(qū)域劃分情況表區(qū)域范圍東片區(qū)西片區(qū)南片區(qū)影響范圍指英雄中路、英雄南路以東至東一環(huán)，解放東街以北，太行東街以南的區(qū)域。指英雄中路、英雄南路以西至西一環(huán)，解放西街以北，太行西街以南的區(qū)域。指解放東、西街以南至南三廠之間的區(qū)域。13201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

北片區(qū)指太行東、西街以北至高新區(qū)之間的區(qū)域14201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

圖6.長治市住宅區(qū)區(qū)域劃分圖

15201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

3.1.各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及變化情況(見圖7)

圖7.201*--201*年各片區(qū)市場需求比例變化圖

45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%201*-201*201*西片區(qū)東片區(qū)201*南片區(qū)北片區(qū)201*

從上圖可以看出，201*201*年，西片區(qū)發(fā)展略有下降，但需求比例處于首位，占需求比例的31.1%；北片區(qū)由201*年的8.69％逐漸上升到201*年的18.6％，主要原因是美寓、景新花園、財富公館等樓盤的相繼推出增加了北片區(qū)商品房的供應(yīng)量，為消費(fèi)者提供了選擇空間，便于消費(fèi)者在買房時注重位置、總價、配套等相關(guān)因素的選擇。

201*201*年，東片區(qū)盡管以其良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購房比例中處于其次，由于有些樓盤價格超出了消費(fèi)者所能夠承受的范圍，僅占需求比例的28％，與長治市房地產(chǎn)市場初期相比有所下降。

201*201*年，南片區(qū)盡管距離市中心較遠(yuǎn)，相關(guān)配套較差，但是最大優(yōu)勢體現(xiàn)在其較低的價格上。進(jìn)入201*年度以來，雖然南片區(qū)的房價上漲很快，但小產(chǎn)權(quán)的大量開發(fā)使得南區(qū)的需求比例有所上升，占市場容量的22.3％。

3.2.價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及變化情況

價格是制約需求實(shí)現(xiàn)的最主要的因素，也是購房者最為關(guān)心的敏感因素。201*年與去年相比，消費(fèi)者能夠承受的商品房單價基本沒有變化，依然介于3000－5000元/平米的價格區(qū)間，該價格區(qū)間需求占銷售價格的七成以上(見圖8、9)。

圖8.商品房價格層次容量分析圖

6000元以上5001-6000元4001-5000元3001-4000元3000元以下0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%

16201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

圖9.房地產(chǎn)市場價格層次市場容量變化圖

70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%201*-201*201*元以下201*-3000元201*3001-4000元201*4001-5000元5001-6000元201*6000元以上

3.3.樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及變化情況

圖10顯示了201*--201*年長治市商品房樓型的市場容量結(jié)構(gòu)，購房者對多層的需求逐步下降，對小高層、高層的需求逐步上升。

圖10.樓型的市場容量分析圖

90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%201*-201*201*多層小高層201*高層別墅201*

小高層、高層住宅提高了土地利用率，降低了土地取得成本，開發(fā)商為了取得較高收益，傾向于開發(fā)小高層、高層住宅。多層住宅價格相對低、得房率高，購房者傾向于購買多層建筑，迫使小高層、高層住宅規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。

17201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第三節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析主要是從供給角度分析市場狀況，市場狀況包括房地產(chǎn)投資、土地供給和商品房供給。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有價格層次的分析。另外，本節(jié)還從供需平衡角度對目前長治市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況進(jìn)行了綜合分析。

1.房地產(chǎn)投資狀況

201*年，全市城市建成區(qū)面積4530萬平方米。城市房屋建筑面積5355.74萬平方米，其中住宅建筑面積3917.98萬平方米。201*年，全市在售樓盤40個，建成面積約200萬平方米，銷售面積約120萬平方米。

2.土地供應(yīng)狀況

201*年，長治市主城區(qū)以掛牌成交宗地16宗，土地面積為74944.91平方米(合112.42畝)。

3.商品房需價格供需情況

201*年，長治市新建商品房單價在3000元/平米以下價位的基本上“供不應(yīng)求”、單價在3000元/平米4000元/平米的“供大于求”、單價在4000元/平米以上的明顯地“供過于求”。價格層次的需求結(jié)構(gòu)分析將在第四節(jié)具體分析。從未實(shí)現(xiàn)的需求的角度進(jìn)行分析，201*年未實(shí)現(xiàn)的需求主要集中于單價在3000元/平米左右的新建商品房，而未被消化的供給主要集中于單價在4000元/平米左右的新建商品房；從片區(qū)的角度進(jìn)行分析，能夠提供單價在4000元/平米以上的商品房的片區(qū)只有南片區(qū)和北片區(qū)的部分地區(qū)。

18201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第四節(jié)價格研究

本期價格研究是以長治市市區(qū)現(xiàn)有預(yù)售和在售樓盤價格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對長治市市區(qū)不同區(qū)域樓盤銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價格、銷售變化率等得出價格指數(shù)，從價格層次、供需狀況等方面研究201*年長治市市區(qū)房地產(chǎn)市場價格特征。

1.供給價格水平分析

1.1.典型樓盤價格指數(shù)

201*--201*年11月，山西千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、長治市誠信地產(chǎn)咨詢評估有限公司、山西譽(yù)利房地產(chǎn)咨詢評估有限公司三家公司多名調(diào)查人員對長治市市區(qū)90%的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，對31個高層典型樓盤和500多套多層房屋交易信息、樓盤信息、銷售動態(tài)與價格浮動等信息進(jìn)行匯總分析，201*年11月，形成了長治市市區(qū)比較完善的商品房價格行情匯總系統(tǒng)。

2

1.1.1.201*年長治市市區(qū)典型樓盤價格總指數(shù)表表9(單位：元/m)樓型高層多層整體均價08年住宅均價35983045332209年住宅均價377431153445增長率4.89%2.30%3.70%

1.1.2.201*年長治市市區(qū)區(qū)域典型樓盤價格指數(shù)表表10(單位：元/m2)東片區(qū)類別201*201*增長率201*201*增長率201*201*增長率201*201*增長率201*201*增長率高層多層整體均價41604083-1.85%35803700327032900.61%318032603.35%2.52%3201*4387.44%3450387512.32%359837744.89%2.30%西片區(qū)南片區(qū)北片區(qū)整體均價2410270012.03%33203210-3.31%3045311537153687-0.75%338034802.96%280530699.41%338535434.67%332234453.70%

19201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

1.2.201*年長治市市區(qū)商品住宅價格水平分析

圖11.長治市市區(qū)區(qū)域商品住宅價格圖(單位：元/平米)

45004000350030002500201*150010005000201*201*201*201*201*201*201*201*201*201*東片區(qū)西片區(qū)高層南片區(qū)多層北片區(qū)整體均價整體均價

201*年，長治市市區(qū)商品住宅價格走勢平穩(wěn)，四大片區(qū)商品住宅均價3445元/平米。

1.3.長治市市區(qū)區(qū)域住宅租賃行情分析

201*年房屋租賃市場價與上年相比略有上升，月租金與出租房的年代、戶型、裝修程度等因素密切相關(guān)。

表11.201*年長治市市區(qū)區(qū)域住宅租賃價格指數(shù)表(單位：元/平米/年)

類型住宅發(fā)布時間201*年12月東片區(qū)85西片區(qū)98南片區(qū)60北片區(qū)84整體均價81.75

圖12.201*年長治市市區(qū)區(qū)域住宅租賃均價走勢圖(單位：元/平米/年)

1201*0806040200東片區(qū)西片區(qū)南片區(qū)北片區(qū)

20201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

2.長治市市區(qū)商品房價格變動因素及相關(guān)分析

2.1.供需比例失衡對房價的影響

2.1.1.商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析201*年，長治市市區(qū)商品房總供需比增大，盡管由于某些價位細(xì)分市場的供給比較集中，對房價產(chǎn)生了一定的抑制作用，但是，房價總體漲幅較明顯。

2.1.2.價格層次供需矛盾對長治市市區(qū)商品房價格的影響

圖13.201*年長治市市區(qū)商品住宅期望單價需求比例圖

45.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.003000元以下3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示住宅期望價格為3000元/平米以下的需求比例占41.9％，3001-4000元/平米的需求比例占38.5％，4001-5000元/平米的需求比例占14.4％，5001-6000元/平米的需求比例占5％，6000元/平米以上的需求比例占0.2％。目前，長治市市區(qū)房地產(chǎn)市場，3000元/平米以下的住宅主城區(qū)很少，南片區(qū)、或離交有選通干線較遠(yuǎn)的地段有擇空間；3001-4000元/平米的住宅東片區(qū)、西片區(qū)、北片區(qū)均有選擇。4001-5000元/平米的住宅東片區(qū)所占比重最大，其次為西片區(qū)。因此，長治市商品房市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾仍然十分嚴(yán)重，會對未末房價上漲有所抑制，這種結(jié)構(gòu)性矛盾需要在較長時期內(nèi)調(diào)整。

2.2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對房價的影響

長治市的房地產(chǎn)開發(fā)投資特征中如增長速度、投資結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象在全國房地產(chǎn)市場中屬于較典型的，但從目前的現(xiàn)狀可以看出房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，中高檔項(xiàng)目開發(fā)量偏大，商品房價格仍然居高不下。雖然在上年度房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然有所回落，但在201*年房價繼續(xù)保持了增長態(tài)勢。

2.3.宏觀金融政策對房價的影響

201*年以來，對特定行業(yè)采取的較為嚴(yán)厲的金融政策開始令部分開發(fā)企業(yè)資金緊張，另外即將實(shí)施加息等措施的預(yù)期有所增大，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生較大影響，近期受影響最大依然屬房地產(chǎn)市場的消費(fèi)端，因?yàn)轭A(yù)期成本上漲將可能繼續(xù)帶動房價，而首付比例的提高，更使購房者壓力加大。201*年初政策有所放寬，當(dāng)然政策面的長期作用將可能促進(jìn)房價向理性發(fā)展，打壓短期投資所形成的房價泡沫空間。

2.4.行業(yè)的互動效應(yīng)帶動房價上漲

當(dāng)前，裝飾行業(yè)比較火爆，裝飾材料價格較去年上漲了10個百分點(diǎn)。消費(fèi)者對汽車的

21201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

價格評價較高的比例已從去年的53％下降到43.8％，國務(wù)院發(fā)展研究中心表示，未來的交通狀況將會成為影響消費(fèi)者對汽車消費(fèi)環(huán)境滿意程度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長治私家車輛逐步增加，同時帶動了改善住房需求的增加，拉動房價上揚(yáng)；反過來又增加了私車消費(fèi)的增加，從而形成了行業(yè)間的互動效應(yīng)。

2.5.商品房直接成本帶動房價上漲

據(jù)估算，一個項(xiàng)目的開發(fā)成本，建筑原材料占整個建筑成本的60％以上，上年度建筑原材料價格上漲，再加之長治市市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格上漲較快，致使商品房直接成本上漲，而商品房直接成本上漲必然導(dǎo)致房價上漲。

2.6.城市化進(jìn)程加快帶動房價上漲

城市化進(jìn)程帶來大量的人口流動，受中心城市環(huán)境、配套等因素的影響，各縣區(qū)近年來到市區(qū)買房的人數(shù)逐年增多；外來務(wù)工、經(jīng)商人員逐年增長，對市區(qū)商品房產(chǎn)生很大程度的需求支撐。

3.長治市市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特征綜述

3.1.郊區(qū)與城區(qū)商品房價格差距繼續(xù)拉大，出現(xiàn)商品房價格兩極分化；物業(yè)價格攀升，但市場接受程度存在差異；長治市市區(qū)商品房均價上漲幅度有所降低；單價上漲使大戶型商品住宅的市場接受度有所降低。

3.2.產(chǎn)品趨向多元化，戶型設(shè)計人性化

新開樓盤品質(zhì)提高，物業(yè)類型逐漸向小高層和高層發(fā)展，戶型設(shè)計逐步趨轉(zhuǎn)人性化。

3.3.房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于穩(wěn)定，價格變化趨于平穩(wěn)

受宏觀政策利好影響，201*年是房地產(chǎn)發(fā)展最快的一年，但市場逐步規(guī)范，價格上漲速度將逐步趨于理性。

3.4.新建商品房市場繼續(xù)升溫，存量房市場交易穩(wěn)中有升

201*年長治新開盤商品房增加，樓盤自身檔次較高，受高房價影響，近兩年二手房市場趨于活躍，201*年，長治市二手房成交約600套，較201*年增加三成。

22201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第五節(jié)消費(fèi)者調(diào)查

需求和供給是市場活動中兩個決定性因素。研究消費(fèi)者的需求變化、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為是發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會的有效途徑。雖然，目前長治市房地產(chǎn)市場屬賣方市場，但是，隨著市場的發(fā)展、競爭的加劇、產(chǎn)品供給的多元化，消費(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)心理會逐步走向成熟與理性，以消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場會在不久的將來成為可能。

1.研究背景

201*年長治市房價漲幅平穩(wěn)，總體供求基本平衡，消費(fèi)選擇空間增大，消費(fèi)者開始觀望。有些樓盤火爆，有些樓盤趨冷。因此，研究消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和喜好顯得尤為迫切和必要。通過了解消費(fèi)者的需求、消費(fèi)行為及消費(fèi)習(xí)慣，為長治市房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)提供有力的數(shù)據(jù)支持，從而有效緩解房產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性失衡。

2.研究說明

2.1.樣本特征

(1)在長治市市區(qū)居住3年以上的常住人口；(2)計劃在未來2年內(nèi)的購房者；

(3)選擇長治市市區(qū)作為購房意向區(qū)域。

2.2.樣本量

這次調(diào)查通過深度訪問的方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查，獲取有效樣本130個，對300名潛在購房需求者進(jìn)行了調(diào)查。這次調(diào)查可信度為95％以上，誤差控制在3％以內(nèi)。

2.3.研究方法

(1)調(diào)查方法：這次調(diào)研采用了電話訪談、入戶調(diào)查和分區(qū)域攔截訪問的方式取得樣本。(2)分析方法：結(jié)合定性研究，主要采用定量研究的方法。

2.4.研究指標(biāo)

(1)目標(biāo)消費(fèi)者的人口特征(2)目標(biāo)消費(fèi)者的需求特征

(3)目標(biāo)消費(fèi)者的購房行為及習(xí)慣(4)目標(biāo)消費(fèi)者的媒體接觸習(xí)慣

23201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

3.被訪者的基本特征

3.1.被訪者年齡結(jié)構(gòu)

圖14.準(zhǔn)購房者年齡結(jié)構(gòu)圖

45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%25以下26-3536-4546-5555以上

購房者中36-45歲的比例最高，達(dá)38.5％；26-35歲達(dá)37.3%；46-55歲達(dá)16.5%；25歲以下比例為4.5%；55歲以上需求比例最低為3.2%。

3.2.被訪者學(xué)歷結(jié)構(gòu)

圖15.準(zhǔn)購房者學(xué)歷結(jié)構(gòu)圖

40%35%30%25%20%15%10%5%0%初中中專高中以下大專本科本科以上

具有本科以上學(xué)歷占9%，大專學(xué)歷的占38%，本科學(xué)歷的占27%，具有中專高中以下學(xué)歷占23%，初中及以下的占3%。

24201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

3.3.被訪者的家庭結(jié)構(gòu)圖16.準(zhǔn)購房者家庭結(jié)構(gòu)圖

三口之家占48%，接近總體的一半；三口以上的家庭占25%；兩口之家和單身的分別占20%、7%。

3.4.被訪者家庭年收入

圖17.準(zhǔn)購房者家庭年收入分布圖

30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%5萬以下5-10萬10-15萬15-20萬20萬以上

家庭年收入在5萬以下的占22.2%，家庭年收入在5-10萬元的占28.2%，家庭年收入在10-15萬元的占21.5%，家庭年收入在15-20萬元的占18.1%，家庭年收入在20萬元以上的10%。

25201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

4.購房需求特征分析

4.1.面積需求

圖18.準(zhǔn)購房者面積需求分布圖40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%70m2以下71-90m291-110m2111-150m2150m2以上

111-150的需求比例最高，占36.6％；91-110的需求比例其次，占26.5％；71-90的需求比例占23.1％；70以下和150以上的需求比例分別占6.2%、7.6%。

4.2.套型需求

圖19.準(zhǔn)購房者套型需求分布圖

40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%兩房一廳三房兩廳四房兩廳其它

三房兩廳的需求比例最高，占35.7%；四房兩廳的需求比例其次，占28.5%。起居室、餐廳單設(shè)較受歡迎，三室一廳受冷落，躍層、復(fù)式實(shí)現(xiàn)總價不高，具有私密性、動靜分區(qū)、迎合時尚，受年輕人青睞，戶型設(shè)計越來越趨于人性化。

26201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

4.3.理想購房區(qū)域

圖20.準(zhǔn)購房者理想購房區(qū)域分布圖

北片區(qū)32%東片區(qū)23%南片區(qū)17%西片區(qū)28%

準(zhǔn)購房者屬理想置業(yè)區(qū)北片區(qū)占32%，東片區(qū)占23%，西片區(qū)占28%，南片區(qū)占17%。

4.4.樓型特征與年齡結(jié)構(gòu)的綜合分析

圖21.準(zhǔn)購房者樓型特征與年齡結(jié)構(gòu)圖

90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%多層25以下小高層26-3536-45高層46-55別墅

25歲以下的準(zhǔn)購多高層者占37.4%、準(zhǔn)購小高層者占32.6%、準(zhǔn)購高層者占30%；26-35歲的準(zhǔn)購多高層者占45.3%、準(zhǔn)購小高層者占34.5%、準(zhǔn)購高層者占20.1%、準(zhǔn)購別墅者占0.1%；36-45歲的準(zhǔn)購多高層者占55.4%、準(zhǔn)購小高層者占23.2%、準(zhǔn)購高層者占21.1%、準(zhǔn)購別墅者占0.3%；46-55歲的準(zhǔn)購多高層者占82.3%、準(zhǔn)購小高層者占14.7%、準(zhǔn)購高層者占2.8%、準(zhǔn)購別墅者占0.2%；

27201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

4.5.購房目的分析

圖22.準(zhǔn)購房者購房目的分析圖

40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%拆遷結(jié)婚改善居住外來人員購房投資

因拆遷而購房的占12.9%，因結(jié)婚成家而購房的占20.5%，因改善居住條件而購房的占34.3%，外來人員購房的占10.8%，以投資為目的而購房的占21.5%。

28201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

4.6.購房目的與年齡的綜合分析

圖23.準(zhǔn)購房者購房目的與年齡的綜合分析圖

80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%拆遷結(jié)婚25以下改善居住26-35外來人員購房36-4546-55投資

25歲以下的因拆遷購房的占0.5%、因結(jié)婚需要解決住房的占39.2%、因改善居住條件購房的占47.4%、因外來人口購房的占12.6%、因投資置業(yè)的占0.3%；26-35歲的因拆遷購房的占0.2%、因結(jié)婚需要解決住房的占23.5%、因改善居住條件購房的占48%、因外來人口購房的占18.3%、因投資置業(yè)的占10%；36-45歲的因結(jié)婚需要解決住房的占8.7%、因改善居住條件購房的占45.6%、因外來人口購房的占29.8%、因投資置業(yè)的占15.9%；46-55歲的因結(jié)婚需要解決住房的占0.2%、因改善居住條件購房的占68.5%、因外來人口購房的占22.8%、因投資置業(yè)的占8.5%；

5.準(zhǔn)購房者價格需求分析

房價是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需的杠桿，購房者對房價的心理承受能力盡管隨房價逐漸升高而增強(qiáng)，但須找到其心理承受的邊緣分界線，否則，消費(fèi)者會選擇放棄。

5.1.可以承受的最高單價

圖24.準(zhǔn)購房者可承受的單價分布圖

5001-6000元,5%4001-5000元,13.40%6000元以上,1.20%3000以下,41.90%3100-4000元,38.50%

可承受3000元/平米以下的購房者占41.9%；可承受3001-4000元/平米的購房者占

29201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

38.5%；可承受4001-5000元/平米的購房者占13.4%；可承受5001-6000元/平米的購房者占5%；可承受6000元/平米以上的購房者占1.2%；

5.2.家庭年收入與可承受總價的綜合分析

圖25.準(zhǔn)購房者家庭年收入與可承受總價綜合分析圖

70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%年收入3萬以下3-4萬20萬以下4-5萬20-30萬5-6萬31-40萬6-8萬41-50萬8-12萬50萬以上12萬以上

年收入在3萬元以下的家庭可承受總價在20萬元以下的占22.1%、可承受總價在20-30萬元的占41.2%、可承受總價在31-40萬元的占12%、可承受總價在41-50萬元的占15%；年收入在3-4萬元的家庭可承受總價在20萬元以下的占8.9%、可承受總價在20-30萬元的占48.5%、可承受總價在31-40萬元的占28%、可承受總價在41-50萬元的占8.7%；年收入在4-5萬元的家庭可承受總價在20萬元以下的占6.4%、可承受總價在20-30萬元的占32%、可承受總價在31-40萬元的占21%、可承受總價在41-50萬元的占29%；年收入在5-6萬元的家庭可承受總價在20-30萬元的占21%、可承受總價在31-40萬元的占48%、可承受總價在41-50萬元的占13%、可承受總價在50萬元以上的占3.45%；年收入在6-8萬元的家庭可承受總價在20-30萬元的占4.5%、可承受總價在31-40萬元的占13.2%、可承受總價在41-50萬元的占25%、可承受總價在50萬元以上的占9.8%；年收入在8-12萬元的家庭可承受總價在20-30萬元的占6.7%、可承受總價在31-40萬元的占12.8%、可承受總價在41-50萬元的占9%、可承受總價在50萬元以上的占58.8%；年收入在12萬元以上的家庭可承受總價在20-30萬元的占5.8%、可承受總價在31-40萬元的占9.2%、可承受總價在41-50萬元的占10.5%、可承受總價在50萬元以上的占59%。

5.3.付款方式

圖26.準(zhǔn)購房者付款方式分布圖

一次性付款,22.50%按揭,45.80%分期付款,31.70%

選擇按揭付款方式的購房者占45.8%，選擇分期付款的購房者占31.7%,選擇一次性付款方式的購房者占22.5%。

30201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

5.4.被訪者對房價的評價

圖27.準(zhǔn)購房者對房價的評價分析圖

45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%價格太高價格偏高價格適中價格偏低

認(rèn)為價格太高的購房者占42.3%，認(rèn)為價格偏高的購房者占32.7%，認(rèn)為價格適中的購房者占25%。

6.準(zhǔn)購房者的媒體接觸習(xí)慣及媒體影響

影響購房的因素很多，在決定購房時，信息刺激可能會影響其購買決策。因此，有必要研究信息對購房的影響。信息來源主要有大眾媒體、親朋、廣告及中介機(jī)構(gòu)。

6.1.媒體接觸

圖28.準(zhǔn)購房者媒體接觸分布圖

80%70%60%50%40%30%20%10%0%報紙親友推薦網(wǎng)絡(luò)售樓中心電視宣傳單頁電臺戶外中介

以報紙為提及率的購房者占67%，以親友推薦為提及率的購房者占19.8%，以網(wǎng)絡(luò)為提及率的購房者占8.5%，以售樓中心為提及率的購房者占18.2%，以電視為提及率的購房者占1.2%，以宣傳單頁為提及率的購房者占12.6%，以電臺為提及率的購房者占1.7%，以戶外為

31201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

提及率的購房者占21.5%，以中介為提及率的購房者占6.5%。

6.2.廣告宣傳和推介活動的影響力分析

圖29.準(zhǔn)購房者受廣告宣傳和推介活動影響分析圖

80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%說不上有無影響無任何影響影響非常大有一定影響

通過廣告宣傳和推薦活動等途徑來了解房地產(chǎn)供給信息說不上有無影響的占18.9%、無任何影響的占5.9%、影響非常大的占5.5%、有一定影響的占69.7%。

32201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第六節(jié)生活指數(shù)評價

區(qū)域生活指數(shù)評價系統(tǒng)和典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)是經(jīng)過科學(xué)設(shè)計的評價模型系統(tǒng)，主要用來評價城市各片區(qū)、各地理版塊、各典型樓盤的生活便利程度，并給出區(qū)域生活便利指數(shù)、區(qū)域發(fā)展綜合評價和專項(xiàng)分析、典型樓盤生活指數(shù)評價、典型樓盤性價比分析。

1.生活指數(shù)評價

1.1.區(qū)域生活指數(shù)模型

生活指數(shù)模型是以典型樓盤指數(shù)數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)建立的影響生活便利程度的各項(xiàng)信息分析系統(tǒng)，該系統(tǒng)是用于評價特定區(qū)域或特定商品房生活便利程度的綜合評價體系，具體地說就是運(yùn)用“德爾菲法”對各指標(biāo)計算打分，評定區(qū)域生活便利程度的方法。原有雙層加權(quán)指標(biāo)為區(qū)域交通設(shè)施完備程度、區(qū)域環(huán)境保護(hù)程度、區(qū)域商業(yè)設(shè)施完備程度、區(qū)域醫(yī)療設(shè)施完備程度、區(qū)域休閑設(shè)施完備程度、區(qū)域教育設(shè)施完備程度、典型社區(qū)居民滿意程度7項(xiàng)。

通過上述7項(xiàng)指標(biāo)建立雙重加權(quán)監(jiān)測模型，計算得分，以量化的評價結(jié)果來說明所屬地域商品房的市場競爭力及市場價值。區(qū)域生活指標(biāo)雙重加權(quán)評定模型如下：

表12.區(qū)域生活指標(biāo)雙重加權(quán)評定模型表(5分制)影響因素總權(quán)重(w)區(qū)域每平方公里人口數(shù)/家庭數(shù)量(0.45)分級指標(biāo)及分權(quán)重(v)區(qū)域人口地理發(fā)展水平區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域交通設(shè)施完備程度0.10區(qū)域大專以上學(xué)歷人口比例(0.35)區(qū)域45歲以下人口比例(0.20)0.10區(qū)域內(nèi)就業(yè)人口數(shù)(0.50)人均可支配收入(0.30)人均零售額(0.20)0.15公交線路總數(shù)(0.45)區(qū)域中心點(diǎn)距市中心直線距離(0.35)是否有公共交通環(huán)線的規(guī)劃(0.20)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量0.15周邊植被覆蓋率(0.50)地域風(fēng)貌(0.30)屬幾級地(0.20)區(qū)域商業(yè)設(shè)施完備程度區(qū)域醫(yī)療設(shè)施完備程度區(qū)域休閑設(shè)施完備數(shù)區(qū)域教育設(shè)施完備程度0.15超市、便利店密度(0.45)大型商貿(mào)場所密度(0.25)農(nóng)貿(mào)易市場密度(0.30)0.1010公里范圍醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)(所)(0.50)距離片區(qū)中心最近的三級以上醫(yī)院的距離及名稱(0.50)每平方公里中檔餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)(0.25)0.10距體育場館距離(0.45)每平方公里文化娛樂場所數(shù)(0.30)幼教服務(wù)機(jī)構(gòu)密度(0.30)0.10學(xué)校密集度(0.25)中小學(xué)密度(0.45)33201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

1.2.應(yīng)用與測評結(jié)果

表13.區(qū)域生活指數(shù)評定結(jié)果列表片區(qū)名稱生活指數(shù)高層住宅加權(quán)均價(元/m)多層住宅加權(quán)均價(元/m)22東片區(qū)4.4442643372西片區(qū)4.3638613402南片區(qū)3.7735683839北片區(qū)3.06399433082.典型樓盤生活指數(shù)評價

2.1.典型樓盤生活指數(shù)模型

典型樓盤生活指數(shù)評價模型是以區(qū)域生活指數(shù)模型為基礎(chǔ)，對典型樓盤進(jìn)行生活指數(shù)評定。該系統(tǒng)充分考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值構(gòu)成，對購房者提供購房指導(dǎo)，對售房者提供預(yù)期銷售、收益狀況提供參考。

樓盤生活指數(shù)評價指標(biāo)系統(tǒng)包括建筑質(zhì)量、發(fā)展商水平、周邊環(huán)境、交通環(huán)境、醫(yī)療教育環(huán)境、樓盤套內(nèi)設(shè)施完備數(shù)、小區(qū)內(nèi)設(shè)施完備數(shù)、業(yè)主狀況、樓盤物業(yè)服務(wù)水平及其分級指標(biāo)。典型樓盤生活指數(shù)評價模型如下表：

表14.典型樓盤生活指標(biāo)雙重加權(quán)評定模型表(5分制)影響因素總權(quán)重(W)分級指標(biāo)資金實(shí)力典型項(xiàng)目銷售狀況開發(fā)商評價0.05品牌知名度相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及業(yè)界評價建筑設(shè)計等級實(shí)施施工企業(yè)等級項(xiàng)目建筑質(zhì)量0.10室內(nèi)布局合理性評估項(xiàng)目驗(yàn)收評價樓盤套內(nèi)設(shè)施完備數(shù)小區(qū)內(nèi)設(shè)施0.10完備數(shù)周邊文化場館設(shè)施數(shù)周邊環(huán)境0.15周邊植被覆蓋率0.200.300.10對設(shè)施完備數(shù)進(jìn)行量化評級打分0.200.300.250.250.200.30分權(quán)重(V)0.200.3034201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

周邊治安所處大片區(qū)生活指數(shù)距市中心直線距離交通環(huán)境0.151公里內(nèi)設(shè)站點(diǎn)的公交線路條數(shù)交通規(guī)劃10公里范圍醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)是否有社區(qū)醫(yī)療救助機(jī)構(gòu)醫(yī)療教育環(huán)境0.15距離社區(qū)最近的三級以上醫(yī)院的距離幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)的等級及距離當(dāng)?shù)刈饨鹚��?投資回報率項(xiàng)目投資價值0.05商用面積比例人流量職業(yè)結(jié)構(gòu)比例業(yè)主入住率業(yè)主情況0.10業(yè)主入住滿意度購房目的比例保安標(biāo)準(zhǔn)保潔標(biāo)準(zhǔn)樓盤服務(wù)水平0.05物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可提供的其它服務(wù)項(xiàng)目0.250.250.350.450.200.300.200.300.200.800.100.100.250.250.300.200.250.250.250.252.2.應(yīng)用與測評結(jié)果

依據(jù)測評標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過計算，對5個典型樓盤進(jìn)行了生活指數(shù)的評定，結(jié)果如下：

表15.典型樓盤生活指數(shù)結(jié)論表項(xiàng)目名稱生活指數(shù)樓盤均價摩登時代3.914400和平花園3.494000馨月花園3.143900理想城3.534000VISA城市3.003800

35201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

3.典型樓盤性價比分析

以下是根據(jù)樓盤價位與典型樓盤生活指數(shù)值的相關(guān)性分析所設(shè)計的樓盤性價比分析模型，同樣價位下樓盤生活指數(shù)較高，說明其生活便利程度較高，對開發(fā)商而言，開發(fā)這樣的樓盤有市場競爭力，對購房者來說，選擇這樣的樓盤具有較高的性價比。根據(jù)表30數(shù)據(jù)，對5個典型樓盤進(jìn)行了樓盤性價比測評，結(jié)果如下：

圖30.樓盤性價比測評圖

摩登時代543VISA城市210和平花園理想城馨月花園生活指數(shù)

樓盤均價

生活指數(shù)評定和設(shè)計性價比模型的主要宗旨就是合理地評價房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值及市場競爭力，為市場提供參考。在同一價格區(qū)間，生活指數(shù)較高的樓盤性價比較高、生活便利程度較高，反之，生活便利程度較低、性價比也較低。

36201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

第七節(jié)媒體監(jiān)測與研究

房地產(chǎn)營銷策略包括市場定位、產(chǎn)品、價格和房地產(chǎn)分銷、促銷策略，其意義為幫助開發(fā)商認(rèn)清市場、審時度勢、揚(yáng)長避短。房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)營銷策略中的重要環(huán)節(jié)，其目的是達(dá)成或幫助達(dá)成房地產(chǎn)營銷目標(biāo)。本期媒體監(jiān)測與研究是以媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，對長治市房地產(chǎn)的營銷活動的基本狀況進(jìn)行監(jiān)測與分析，來研究區(qū)域房地產(chǎn)市場及營銷策略。

1.房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測

通過監(jiān)測201*年2月至12月主流媒體《上黨晚報》的廣告，對長治市房地產(chǎn)報紙平面廣告的投放排名、投放總額、投放頻率、各區(qū)域樓盤廣告發(fā)布量排名、各開發(fā)商投放量排名、媒體分布及長治市房地產(chǎn)營銷廣告主題等多方面進(jìn)行統(tǒng)計分析，并對長治市各平面媒體影響度、消費(fèi)者的媒體偏好與媒體影響度排名等進(jìn)行了進(jìn)一步研究。

表16.TOP10樓盤報紙平面廣告投放量統(tǒng)計表樓盤名稱投放版面(整版)投放總額(元)投放總量排名12345678910投放媒體總次數(shù)171164632222城上城淮海家苑（九院）華熙苑錦繡花苑御龍庭清華西花園海德藝墅塔嶺新城馨月花園14874432222168000960008400048000480003600024000240002400024000中宏時代注：廣告價格計算標(biāo)準(zhǔn)以1201*元/整版的平均水平。

1.1.樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率

201*年，各樓盤在《上黨晚報》共投放樓盤廣告51個版面，具體前10名的排名為城上城14個整版、淮海家苑（九院）為8個整版、華熙苑為7個整版、錦繡花苑為4個整版、御龍庭為4個整版、清華西花園為3個整版、海德藝墅為2個整版、塔嶺新城為2個整版、馨月花苑為2個整版、中宏時代為2個整版。

37201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

1.2.分區(qū)域投放量統(tǒng)計

表17.樓盤報紙平面廣告分區(qū)域投放量統(tǒng)計表樓盤所屬大區(qū)東片區(qū)西片區(qū)南片區(qū)北片區(qū)投放廣告次數(shù)2913611投放廣告版面總量2413.5130.5投放版面總量排名1234統(tǒng)計結(jié)果顯示，201*年，報紙投放總量第一名的是東片區(qū)為24個整版；第二名的是西片區(qū)為13.5個整版；第三名的是南片區(qū)為13個整版；第四名的是北片區(qū)為1個整版。

1.3.報紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計

表18.《上黨晚報》發(fā)布房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計分析圖

60504030201*0長治日報201*上黨晚報長治日報201*上黨晚報

201*年，《長治日報》的報紙平面媒體房地產(chǎn)廣告發(fā)布總量較少，因此本期僅對《上黨晚報》的報紙平面媒體進(jìn)行分析，《上黨晚報》的報紙平面媒體房地產(chǎn)廣告發(fā)布總量為51個整版。

38201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

2.媒體影響度分析

2.1.購房者媒體偏好分析

圖31.購房才媒體偏好分析圖

80%70%60%50%40%30%20%10%0%報紙親友推薦網(wǎng)絡(luò)售樓中心19.80%8.50%1.20%電視宣傳單頁18.20%21.50%12.60%1.70%電臺戶外6.50%中介67%

偏好報紙媒體的購房者占67%，偏好親友推薦的購房者占19.8%，偏好網(wǎng)絡(luò)媒體的購房者占8.5%，偏好售樓中心的購房者占18.2%，偏好電視媒體的購房者占1.2%，偏好宣傳單頁的購房者占12.6%，偏好電臺媒體的購房者占1.7%，偏好戶外媒體的購房者占21.5%，偏好中介機(jī)構(gòu)的購房者占6.5%。

2.2.媒體廣告對購房者決策的影響度

圖32.媒體廣告對購房者決策影響度分析圖

60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%親友推薦影響很大網(wǎng)絡(luò)有一定的影響電視基本沒什么影響報紙

由親友推薦而決定購房影響很大的占52%、有一定的影響占41.5%、基本沒什么影響的占6.5%；由網(wǎng)絡(luò)媒體而決定購房影響很大的占26.3%、有一定的影響占57.1%、基本沒什么影響的占16.6%；由電視媒體而決定購房影響很大的占28.2%、有一定的影響占38%、基本沒什么影響的占33.8%；由報紙媒體而決定購房影響很大的占35.6%、有一定的影響占52.3%、基本沒什么影響的占12.1%；

39201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

結(jié)語

由于國土資源部近期對“囤地”的調(diào)查力度加大，住建部及地方政府將采用“窗口指導(dǎo)”的方式督促企業(yè)開工，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長。受價格上漲和擔(dān)心政策可能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能會有所波動，但全國市場交易量總體趨于平衡。預(yù)計201*年，一些省市交易量受高房價的影響會下降，但對于長治這個三線城市來說，交易量仍可能穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)價格呈上升態(tài)勢，但漲幅會趨緩。

睿創(chuàng)工作室依托市場的真實(shí)數(shù)據(jù)，致力于對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行信息調(diào)查、資訊收集、營銷策劃的研究。每年一期的基礎(chǔ)性研究報告《長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告》。我們會以此為動力更好地工作，拿出更成熟、更科學(xué)的成果服務(wù)于社會。

睿創(chuàng)工作室非常關(guān)心長治市房地產(chǎn)業(yè)的朋友給我們提出寶貴的意見和建議，并會以此為動力更好地工作，拿出更成熟、更科學(xué)的成果服務(wù)于社會。希望我們的成果能對您的工作有所幫助。我們會堅(jiān)定不移地走“民間機(jī)構(gòu)”的道路，因?yàn)橹挥惺袌龌�的“民間機(jī)構(gòu)”才能站在公正、中間立場，如果不公正，不科學(xué)，他就無法生存和發(fā)展。任何機(jī)構(gòu)的市場調(diào)查研究報告，都是在一定市場背景下作出的，同時也會受客觀條件的限制和制約，都會有不足和瑕疵。我們理解一些朋友要求我們的報告“權(quán)威”和“完美”的心情，我們會努力，但我們不一定能100%做到，畢競每個人的觀點(diǎn)都有不同。對于仍然處在全面建設(shè)小康社會階段的中國來說，消費(fèi)的潛在增長能力是不容質(zhì)疑的，價格制約等因素并不是抑止消費(fèi)的主導(dǎo)因素，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境、大趨勢更重要。

為更好的服務(wù)業(yè)界，睿創(chuàng)工作室在房地產(chǎn)專項(xiàng)研究層面投入了巨大的精力，希望在房地產(chǎn)市場分析研究領(lǐng)域能夠樹立起科學(xué)系統(tǒng)的研究模型，相關(guān)研究結(jié)論和研究產(chǎn)品能夠?yàn)樯鐣�服�?wù)，為長治市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)！

長治市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

山西譽(yù)利房地產(chǎn)咨詢評估有限公司

201*年3月10日

40201*年長治市房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查研究報告

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