規(guī)劃實務的要點總結
城市規(guī)劃實務考試復習要點總結時間:201*-03-13/分類:注冊城市規(guī)劃師/瀏覽次數(shù):1views/0個評論發(fā)表評論-
一、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與城市、鎮(zhèn)發(fā)展布局方案的評析1、評析的重點
（1）等級結構：城市化水平及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模預測是否科學合理，城鎮(zhèn)等級和職能分工是否符合國家、區(qū)域對本區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求。
（2）空間布局：區(qū)域交通網(wǎng)絡布局是否合理，空港、海港、鐵路樞紐和重要市政基礎設施選址是否恰當，產(chǎn)業(yè)布局是否與之相匹配等。
（3）資源利用：城鎮(zhèn)布局與發(fā)展是否與水資源、能源供應等的合理配置有機結合，是否與歷史文化和風景名勝保護、礦產(chǎn)資源的分布與利用相銜接。
（4）環(huán)境保護：是否構建了良好的區(qū)域生態(tài)格局，是否與江河流域治理、海岸帶保護、地質(zhì)和氣候災害防御等進行了充分協(xié)調(diào)。2、知識點梳理3、注意點
（1）職能定位是否恰當。
（2）城鎮(zhèn)體系的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結構空間布局是否合理。（3）中心鎮(zhèn)選取是否過多，位置是否恰當。
（4）交通組織是否合理：如鎮(zhèn)之間路網(wǎng)是否過多或欠缺，有些公路的修建是否必要、是否可行、是否經(jīng)濟，高速公路出口預留是否恰當?shù)取?/p>
（5）基礎設施和公共服務設施布局是否合理：注意題目中出現(xiàn)的水廠、污水處理廠、變電站位置是否合理；河流水域是否有防洪問題；對地質(zhì)災害是否進行了避讓；出現(xiàn)大型建設項目注意布局是否合理，以及占用基本農(nóng)田。
（6）與周邊地區(qū)的關系處理是否恰當：尤其注意題目中出現(xiàn)的生態(tài)保護區(qū)、自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、森林公園、海域及海岸線等，看是否得到了合理的處理。居住區(qū)詳細規(guī)劃方案評析1、評析的重點
（1）總體布局：包括與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)、居住區(qū)的總體的結構是否合理，整體空間形態(tài)是否優(yōu)美、有序等。
（2）住宅布置：包括住宅的間距、朝向、消防問題等。
（3）配套公建：主要包括公共管理設施、商業(yè)服務設施、教育、衛(wèi)生等公共服務設施，主要從公建的內(nèi)容、位置、面積三個方面來審核。
（4）道路交通：包括道路結構、居住區(qū)出入口、停車場的停車數(shù)量及位置等等。（5）綠化系統(tǒng)：包括綠地率、集中綠地、綠地布置與景觀創(chuàng)造等等。（6）市政設施：
二、城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃方案的評析1、評析的重點
（1）目標定位：是否與國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃及上層次城鎮(zhèn)體系規(guī)劃相銜接和協(xié)調(diào)，是否準確把握了城市在國家或區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位。城市性質(zhì)、主要職能和建設目標是否相互匹配，其論據(jù)是否充分。
（2）發(fā)展規(guī)模：人口規(guī)模是否充分考慮了城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化水平以及土地、水資源、能源等環(huán)境條件的制約；是否用科學的預測方法進行了必要的研究和論證。用地規(guī)模的確定是否從現(xiàn)狀用地水平、職能需求及資源條件實際出發(fā)，是否堅持了節(jié)約和集約利用土地的原則；是否符合基本農(nóng)田保護政策和規(guī)劃建設用地標準等有關規(guī)定。（3）用地布局：居住、公共設施、工業(yè)、倉儲、對外交通、道路廣場、市政公用設施、綠地特殊用地等各類用地的空間布局是否有利于提高生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，利用于繁榮經(jīng)濟，有利于交通組織，有利于歷史文化、地方特色、自然景觀和風景名勝的保護,有利于分期實施和可持續(xù)發(fā)展。各類建設用地比例的確定是否科學合理、是否有利于協(xié)調(diào)發(fā)展。
（4）基礎設施：以道路網(wǎng)絡為骨干的綜合交通是否構成了良好的體系；城市內(nèi)部交通是否順暢、便捷、高效；對外交通是否與區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展相銜接，符合主要物流和客流的聯(lián)系方向。水源和能源的供應、垃圾和污水處理、環(huán)境治理和保護、防災、地下空間、重大市政設施選址等是否得到了妥善安排和落實。
（5）空間管制：是否合理劃定“三區(qū)”（禁止建設、限制建設、適宜建設）的地域范圍，并制定空間管制措施。是否合理劃定“四線”（綠線、藍線、紫線和黃線）保護范圍，并制定保護重點和保護措施。近期建設的規(guī)模、內(nèi)容、時序、實施步驟和政策措施是否具有可操作性。考試方法
在審題時，首先應看清問題，分清是選址、用地性質(zhì)變更、提條件、審方案，還是違法查處的問題，根據(jù)不同題目的類型，采取相應的分析方法。
選址的問題只要把題目中的要點一一羅列出來，就已經(jīng)得到了答案；用地性質(zhì)變更一定要先明確能否變更，然后再說明依據(jù)；
設計條件要按性質(zhì)、規(guī)模、布局、退界、間距、交通、綠化、市政、景觀、特殊政策的順序逐項提出，關鍵是不缺項；
評審方案要把文字和圖紙中的要素列表進行對比，然后指出設計方案不符合規(guī)劃條件的地方；
違法查處的問題一定要先說是違法建設，然后再說明處理的依據(jù)和措施。違法用地的界定和查處1、違法用地界定
（1）未取得規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證而占用用地；（2）不按規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證的規(guī)定占用用地。2、違法用地查處
（1）規(guī)劃主管部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違法用地，就必須立即責令其停止建設活動，并按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和地方性的規(guī)定管理辦法的有關規(guī)定進行處理。
（2）對未取得規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證而占用的土地，由縣以上人民政府收回。
違法建設的界定和查處1、違法建設界定
（1）在未取得建設用地規(guī)劃許可證和經(jīng)批準的臨時用地上進行永久性建設；（2）未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設工程；（3）未經(jīng)批準的臨時建設工程；
（4）未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定或擅自變更批準的規(guī)劃設計圖紙的建設工程；（5）未按照批準內(nèi)容進行臨時建設的工程；
（6）臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的；
（7）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門違反職責和權限，不按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定批準的建設項目。
歸納起來四種類型：即無證（用地、建設、臨時）、違證（用地、建設、臨時）、逾期（臨建工棚、暫設）、越權（城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門）。2、違法建設查處（1）處理違法建設按照依法查處、及時處理、準確判斷、公開處罰、處理和教育結合的原則執(zhí)行。
（2）查處違法建設的程序。制止和立案登記，做出處罰決定，申請強制執(zhí)行。城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的任務
（1）城市土地使用情況的監(jiān)督檢查一是對建設工程使用土地情況的監(jiān)督檢查；二是對規(guī)劃建成地區(qū)和規(guī)劃保留、控制地區(qū)的規(guī)劃控制情況的監(jiān)督檢查。
（2）對建設活動全過程的行政檢查一是建設工程開工前訂立紅線界樁和復驗灰線；二是建設工程竣工后的規(guī)劃驗收。
（3）查處違法用地和違法建設查處違法用地，建設單位或個人未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地規(guī)劃許可證，或者未按建設用地規(guī)劃許可證核準的用地范圍和使用要求使用土地的，均屬違法用地或屬于違法審批。查處違法建設，無證建設、越證建設，均屬違法建設。
（4）對建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的合法性進行監(jiān)督檢查。（5）對建筑物、構筑物使用性質(zhì)的監(jiān)督檢查。規(guī)劃監(jiān)督檢查的主要內(nèi)容（1）關于規(guī)劃編制的監(jiān)督編制主體是否合法：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定明確了各類、各層次規(guī)劃的編制組織工作，主要有由各級人民政府組織編制的城鄉(xiāng)規(guī)劃和由各級人民政府城鄉(xiāng)主管部門組織編制的城鄉(xiāng)規(guī)劃兩類。
編制單位是否具備相應的資質(zhì)。編制是否具備準確資料。（2）關于審批程序的監(jiān)督審批主體是否合法：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定明確了各類、各層次規(guī)劃審批工作。審議程序是否合法：審議程序是否符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對各類、各層次規(guī)劃的審批程序的要求。
公告是否合法：城鄉(xiāng)規(guī)劃上報前是否通過公告、公告時間是否符規(guī)定。（3）關于規(guī)劃執(zhí)行情況的監(jiān)督
建設是否在規(guī)劃控制的的建設用地范圍之類；是否有計劃實施城鄉(xiāng)規(guī)劃；
是否嚴格保護自然資源和歷史環(huán)境進行規(guī)劃建設；
地下空間的利用是否遵循統(tǒng)籌安排、綜合開發(fā)、合理利用的原則；近期建設規(guī)劃是否編制；
一書三證、行政許可變更是否符合規(guī)定。違法用地和違法建設檢查的操作要求1、立案階段
（1）確認建設工程是否為違法建設的標準
①未取得或者以欺騙手段騙取《建設用地規(guī)劃許可證》的；
②擅自變更《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定事項，改變用地性質(zhì)、位置和界限的；
③未取得或以欺騙手段騙取《建沒工程規(guī)劃許可證》的，擅自變更《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定事項，改變批準的圖紙、文件的；
④占用道路、廣場、綠地、高壓輸電線走廊和壓占地下管線進行建設的；
⑤未經(jīng)批準開礦采石、挖沙取土、掘坑填塘等改變地形地貌、破壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃實施的；
⑥未取得或以欺騙手段騙取《臨時用地規(guī)劃許可證》的，，違反臨時用地規(guī)劃許可證規(guī)定事項，擅自變更用地性質(zhì)、位置、界線，以及逾期不退回臨時用地的；
⑦未取得或以欺騙手段騙取《臨時建設工程規(guī)劃許可證》的；擅自變更《臨時建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定事項，改變批準的圖紙、文件的；擅自改變《臨時建設工程規(guī)劃許可證》使用性質(zhì)的；
⑧將臨時建設工程建成永久性、半永久性建設工程的；逾期不拆除臨時建設工程的；⑨建設單位代征公共用地，不按規(guī)定拆除公共用地范圍內(nèi)的建筑物、構筑物和其他設施的；⑩城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門超越或者變相超越職責權限核發(fā)規(guī)劃許可證件以及其他有關部門非法批準進行建設的；
⑩對于取得《建設工程規(guī)劃許可證》但超過許可證時效進行施工的；⑩不符合規(guī)劃監(jiān)督管理各階段要求的。（2）立案的標準
違法事實清楚，且屬于經(jīng)辦人查處范圍。2、處罰審批階段（1）聽證的標準
依據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》第四十二條和《市行政處罰聽證程序實施辦法》相關規(guī)定，對公民處以超過1000元罰款的，對法人或其他組織處以超過30O()O元罰款的，當事人有要求聽證的權利。（2）罰款標準
罰款標準根據(jù)各地不同情況確定，但要有細則并公開。（3）違法建設工程應予以拆除的情況
違法建設工程屬于下列情況之一的，應予以拆除，不得只給予罰款的行政處罰：
①占用城市道路、公路、廣場、公共綠地、居住小區(qū)、鐵路干線兩側隔離地區(qū)、市區(qū)河道兩側隔離地區(qū)、文物保護區(qū)、風景區(qū)、風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、水源保護區(qū)、電力設施保護區(qū)、工礦以及占壓地下管線地的；
②不符合城市容貌標準、環(huán)境衛(wèi)生標準的；
③影響市政基礎設施、城市公共設施、交通安全設施、交通標志使用或者妨礙安全視距和車輛、行人通行的；④危害公共安全的；
⑤嚴重影響生產(chǎn)和人民群眾生活的。3、制作行政處罰決定書和送達階段
行政處罰繳款書應與行政處罰決定書一同送達違法建設單位或個人；對放棄聽證權利的違法建設單位或個人，經(jīng)辦人應在送達《聽證告知書》三日后，且做出行政處罰決定七日內(nèi)送達以上文書。4、結案階段
向人民法院申請強制執(zhí)行的時問：如違法建設單位或個人逾期不申請行政復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，可在發(fā)出行政處罰決定書60日后，向人民法院申請強制執(zhí)行。法律責任
1、關于有關人民政府違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任
（1）依法應當編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃。（2）委托不具有相應資質(zhì)等級的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃。
2、關于城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任（1）未依法編制城市的控制性詳細規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃。
（2）超越職權或者對不符合法定條件的申請人核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。
（3）對符合法定條件的申請人未在法定期限內(nèi)核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。
（4）未依法對經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布，或者批準修改修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖前未采取聽證會等形式聽取厲害關系人的意見。
（5）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可證或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設的行為，而不予查處或者接到舉報后不依法處理。
3、關于相關部門違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任（1）對未依法取得選址意見書的建設項目核發(fā)建設項目批準文件。
（2）未依法在國有土地使用權出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件。
（3）對未依法取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位劃撥國有土地使用權。
4、關于城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任
（1）超越資質(zhì)等級許可的范圍或者未依法取得規(guī)劃資質(zhì)等級證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作，或者以欺騙手段取得資質(zhì)證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作。（2）違反國家有關標準編制城鄉(xiāng)規(guī)劃。（3）城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位取得資質(zhì)證書后，經(jīng)原發(fā)證機關檢查不再符合法定的相應資質(zhì)條件，不能繼續(xù)承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作或者按原資質(zhì)等級許可范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作，應當按期改正而不改正的。
5、關于未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程許可證的規(guī)定進行建設所應承擔的行政法律責任
由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門采取以下行政措施和行政處罰；（1）責令停止建設。
（2）責令限期改正，并處罰款。（3）限期拆除違法。
（4）沒收實物或者違法收入，可以并處罰款。建設工程設計方案的評析1、評析點
注意核對給定規(guī)劃設計條件與設計方案中各項技術指標的差距
應按照用地、性質(zhì)、規(guī)模、布局、日照、交通、綠化、市政、特殊政策的順序進行。2、注意點
（1）平面布局是否滿足建筑后退紅線（注意地下室位置）。（2）日照間距是否符合要求；
（3）綠化配置、開敞空間是否滿足要求；（4）機動車出入口位置是否合理；（5）消防通道是否符合規(guī)范；
（6）停車位配置數(shù)量是否夠，位置是否合理；（7）建筑是否符合體量、高度、色彩等要求。
本文來源于城市規(guī)劃博客,原文地址：
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城市規(guī)劃實務考試復習要點總結
一、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與城市、鎮(zhèn)發(fā)展布局方案的評析
1、評析的重點
（1）等級結構：城市化水平及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模預測是否科學合理，城鎮(zhèn)等級和職能分工是否符合國家、區(qū)域對本區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求。
（2）空間布局：區(qū)域交通網(wǎng)絡布局是否合理，空港、海港、鐵路樞紐和重要市政基礎設施選址是否恰當，產(chǎn)業(yè)布局是否與之相匹配等。
（3）資源利用：城鎮(zhèn)布局與發(fā)展是否與水資源、能源供應等的合理配置有機結合，是否與歷史文化和風景名勝保護、礦產(chǎn)資源的分布與利用相銜接。
（4）環(huán)境保護：是否構建了良好的區(qū)域生態(tài)格局，是否與江河流域治理、海岸帶保護、地質(zhì)和氣候災害防御等進行了充分協(xié)調(diào)。2、知識點梳理
3、注意點
（1）職能定位是否恰當。
（2）城鎮(zhèn)體系的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結構空間布局是否合理。（3）中心鎮(zhèn)選取是否過多，位置是否恰當。
（4）交通組織是否合理：如鎮(zhèn)之間路網(wǎng)是否過多或欠缺，有些公路的修建是否必要、是否可行、是否經(jīng)濟，高速公路出口預留是否恰當?shù)取?/p>
（5）基礎設施和公共服務設施布局是否合理：注意題目中出現(xiàn)的水廠、污水處理廠、變電站位置是否合理；河流水域是否有防洪問題；對地質(zhì)災害是否進行了避讓；出現(xiàn)大型建設項目注意布局是否合理，以及占用基本農(nóng)田。
（6）與周邊地區(qū)的關系處理是否恰當：尤其注意題目中出現(xiàn)的生態(tài)保護區(qū)、自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、森林公園、海域及海岸線等，看是否得到了合理的處理。居住區(qū)詳細規(guī)劃方案評析
1、評析的重點
（1）總體布局：包括與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)、居住區(qū)的總體的結構是否合理，整體空間形態(tài)是否優(yōu)美、有序等。
（2）住宅布置：包括住宅的間距、朝向、消防問題等。
（3）配套公建：主要包括公共管理設施、商業(yè)服務設施、教育、衛(wèi)生等公共服務設施，主要從公建的內(nèi)容、位置、面積三個方面來審核。
（4）道路交通：包括道路結構、居住區(qū)出入口、停車場的停車數(shù)量及位置等等。（5）綠化系統(tǒng)：包括綠地率、集中綠地、綠地布置與景觀創(chuàng)造等等。（6）市政設施：
二、城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃方案的評析
1、評析的重點
（1）目標定位：是否與國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃及上層次城鎮(zhèn)體系規(guī)劃相銜接和協(xié)調(diào)，是否準確把握了城市在國家或區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位。城市性質(zhì)、主要職能和建設目標是否相互匹配，其論據(jù)是否充分。
（2）發(fā)展規(guī)模：人口規(guī)模是否充分考慮了城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化水平以及土地、水資源、能源等環(huán)境條件的制約；是否用科學的預測方法進行了必要的研究和論證。用地規(guī)模的確定是否從現(xiàn)狀用地水平、職能需求及資源條件實際出發(fā)，是否堅持了節(jié)約和集約利用土地
的原則；是否符合基本農(nóng)田保護政策和規(guī)劃建設用地標準等有關規(guī)定。
（3）用地布局：居住、公共設施、工業(yè)、倉儲、對外交通、道路廣場、市政公用設施、綠地特殊用地等各類用地的空間布局是否有利于提高生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，利用于繁榮經(jīng)濟，有利于交通組織，有利于歷史文化、地方特色、自然景觀和風景名勝的保護,有利于分期實施和可持續(xù)發(fā)展。各類建設用地比例的確定是否科學合理、是否有利于協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）基礎設施：以道路網(wǎng)絡為骨干的綜合交通是否構成了良好的體系；城市內(nèi)部交通是否順暢、便捷、高效；對外交通是否與區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展相銜接，符合主要物流和客流的聯(lián)系方向。水源和能源的供應、垃圾和污水處理、環(huán)境治理和保護、防災、地下空間、重大市政設施選址等是否得到了妥善安排和落實。
（5）空間管制：是否合理劃定“三區(qū)”（禁止建設、限制建設、適宜建設）的地域范圍，并制定空間管制措施。是否合理劃定“四線”（綠線、藍線、紫線和黃線）保護范圍，并制定保護重點和保護措施。近期建設的規(guī)模、內(nèi)容、時序、實施步驟和政策措施是否具有可操作性。
考試方法
在審題時，首先應看清問題，分清是選址、用地性質(zhì)變更、提條件、審方案，還是違法查處的問題，根據(jù)不同題目的類型，采取相應的分析方法。
選址的問題只要把題目中的要點一一羅列出來，就已經(jīng)得到了答案；用地性質(zhì)變更一定要先明確能否變更，然后再說明依據(jù)；
設計條件要按性質(zhì)、規(guī)模、布局、退界、間距、交通、綠化、市政、景觀、特殊政策的順序逐項提出，關鍵是不缺項；
評審方案要把文字和圖紙中的要素列表進行對比，然后指出設計方案不符合規(guī)劃條件的地方；
違法查處的問題一定要先說是違法建設，然后再說明處理的依據(jù)和措施。違法用地的界定和查處1、違法用地界定
（1）未取得規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證而占用用地；（2）不按規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證的規(guī)定占用用地。2、違法用地查處
（1）規(guī)劃主管部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違法用地，就必須立即責令其停止建設活動，并按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和地方性的規(guī)定管理辦法的有關規(guī)定進行處理。
（2）對未取得規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證而占用的土地，由縣以上人民政府收回。
違法建設的界定和查處1、違法建設界定
（1）在未取得建設用地規(guī)劃許可證和經(jīng)批準的臨時用地上進行永久性建設；（2）未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設工程；（3）未經(jīng)批準的臨時建設工程；
（4）未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定或擅自變更批準的規(guī)劃設計圖紙的建設工程；（5）未按照批準內(nèi)容進行臨時建設的工程；
（6）臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的；
（7）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門違反職責和權限，不按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定批準的建設項目。
歸納起來四種類型：即無證（用地、建設、臨時）、違證（用地、建設、臨時）、逾期（臨建工棚、暫設）、越權（城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門）。2、違法建設查處
（1）處理違法建設按照依法查處、及時處理、準確判斷、公開處罰、處理和教育結合的原則執(zhí)行。
（2）查處違法建設的程序。制止和立案登記，做出處罰決定，申請強制執(zhí)行。城市規(guī)劃實施監(jiān)督檢查的任務
（1）城市土地使用情況的監(jiān)督檢查一是對建設工程使用土地情況的監(jiān)督檢查；二是對規(guī)劃建成地區(qū)和規(guī)劃保留、控制地區(qū)的規(guī)劃控制情況的監(jiān)督檢查。
（2）對建設活動全過程的行政檢查一是建設工程開工前訂立紅線界樁和復驗灰線；二是建設工程竣工后的規(guī)劃驗收。
（3）查處違法用地和違法建設查處違法用地，建設單位或個人未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地規(guī)劃許可證，或者未按建設用地規(guī)劃許可證核準的用地范圍和使用要求使用土地的，均屬違法用地或屬于違法審批。查處違法建設，無證建設、越證建設，均屬違法建設。
（4）對建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的合法性進行監(jiān)督檢查。（5）對建筑物、構筑物使用性質(zhì)的監(jiān)督檢查。規(guī)劃監(jiān)督檢查的主要內(nèi)容（1）關于規(guī)劃編制的監(jiān)督
編制主體是否合法：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定明確了各類、各層次規(guī)劃的編制組織工作，主要有由各級人民政府組織編制的城鄉(xiāng)規(guī)劃和由各級人民政府城鄉(xiāng)主管部門組織編制的城鄉(xiāng)規(guī)劃兩類。
編制單位是否具備相應的資質(zhì)。
編制是否具備準確資料。（2）關于審批程序的監(jiān)督
審批主體是否合法：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定明確了各類、各層次規(guī)劃審批工作。審議程序是否合法：審議程序是否符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對各類、各層次規(guī)劃的審批程序的要求。
公告是否合法：城鄉(xiāng)規(guī)劃上報前是否通過公告、公告時間是否符規(guī)定。（3）關于規(guī)劃執(zhí)行情況的監(jiān)督
建設是否在規(guī)劃控制的的建設用地范圍之類；是否有計劃實施城鄉(xiāng)規(guī)劃；
是否嚴格保護自然資源和歷史環(huán)境進行規(guī)劃建設；
地下空間的利用是否遵循統(tǒng)籌安排、綜合開發(fā)、合理利用的原則；近期建設規(guī)劃是否編制；
一書三證、行政許可變更是否符合規(guī)定。違法用地和違法建設檢查的操作要求
1、立案階段
（1）確認建設工程是否為違法建設的標準
①未取得或者以欺騙手段騙取《建設用地規(guī)劃許可證》的；
②擅自變更《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定事項，改變用地性質(zhì)、位置和界限的；
③未取得或以欺騙手段騙取《建沒工程規(guī)劃許可證》的，擅自變更《建設工程規(guī)劃許可證》
規(guī)定事項，改變批準的圖紙、文件的；
④占用道路、廣場、綠地、高壓輸電線走廊和壓占地下管線進行建設的；
⑤未經(jīng)批準開礦采石、挖沙取土、掘坑填塘等改變地形地貌、破壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃實施的；
⑥未取得或以欺騙手段騙取《臨時用地規(guī)劃許可證》的，，違反臨時用地規(guī)劃許可證規(guī)定事項，擅自變更用地性質(zhì)、位置、界線，以及逾期不退回臨時用地的；
⑦未取得或以欺騙手段騙取《臨時建設工程規(guī)劃許可證》的；擅自變更《臨時建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定事項，改變批準的圖紙、文件的；擅自改變《臨時建設工程規(guī)劃許可證》使用性質(zhì)的；
⑧將臨時建設工程建成永久性、半永久性建設工程的；逾期不拆除臨時建設工程的；⑨建設單位代征公共用地，不按規(guī)定拆除公共用地范圍內(nèi)的建筑物、構筑物和其他設施的；⑩城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門超越或者變相超越職責權限核發(fā)規(guī)劃許可證件以及其他有關部門非法批準進行建設的；
⑩對于取得《建設工程規(guī)劃許可證》但超過許可證時效進行施工的；⑩不符合規(guī)劃監(jiān)督管理各階段要求的。（2）立案的標準
違法事實清楚，且屬于經(jīng)辦人查處范圍。2、處罰審批階段（1）聽證的標準
依據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》第四十二條和《市行政處罰聽證程序實施辦法》相關規(guī)定，對公民處以超過1000元罰款的，對法人或其他組織處以超過30O()O元罰款的，當事人有要求聽證的權利。（2）罰款標準
罰款標準根據(jù)各地不同情況確定，但要有細則并公開。（3）違法建設工程應予以拆除的情況
違法建設工程屬于下列情況之一的，應予以拆除，不得只給予罰款的行政處罰：
①占用城市道路、公路、廣場、公共綠地、居住小區(qū)、鐵路干線兩側隔離地區(qū)、市區(qū)河道兩側隔離地區(qū)、文物保護區(qū)、風景區(qū)、風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、水源保護區(qū)、電力設施保護區(qū)、工礦以及占壓地下管線地的；
②不符合城市容貌標準、環(huán)境衛(wèi)生標準的；
③影響市政基礎設施、城市公共設施、交通安全設施、交通標志使用或者妨礙安全視距和車輛、行人通行的；
④危害公共安全的；
⑤嚴重影響生產(chǎn)和人民群眾生活的。
3、制作行政處罰決定書和送達階段
行政處罰繳款書應與行政處罰決定書一同送達違法建設單位或個人；對放棄聽證權利的違法建設單位或個人，經(jīng)辦人應在送達《聽證告知書》三日后，且做出行政處罰決定七日內(nèi)送達以上文書。4、結案階段
向人民法院申請強制執(zhí)行的時問：如違法建設單位或個人逾期不申請行政復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，可在發(fā)出行政處罰決定書60日后，向人民法院申請強制執(zhí)行。
法律責任
1、關于有關人民政府違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任
（1）依法應當編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃。（2）委托不具有相應資質(zhì)等級的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃。
2、關于城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任（1）未依法編制城市的控制性詳細規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃。
（2）超越職權或者對不符合法定條件的申請人核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。
（3）對符合法定條件的申請人未在法定期限內(nèi)核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。
（4）未依法對經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布，或者批準修改修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖前未采取聽證會等形式聽取厲害關系人的意見。
（5）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可證或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設的行為，而不予查處或者接到舉報后不依法處理。
3、關于相關部門違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任（1）對未依法取得選址意見書的建設項目核發(fā)建設項目批準文件。
（2）未依法在國有土地使用權出讓合同中確定規(guī)劃條件或者改變國有土地使用權出讓合同中依法確定的規(guī)劃條件。
（3）對未依法取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位劃撥國有土地使用權。
4、關于城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為及所應承擔的行政法律責任
（1）超越資質(zhì)等級許可的范圍或者未依法取得規(guī)劃資質(zhì)等級證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作，或者以欺騙手段取得資質(zhì)證書承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作。（2）違反國家有關標準編制城鄉(xiāng)規(guī)劃。
（3）城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位取得資質(zhì)證書后，經(jīng)原發(fā)證機關檢查不再符合法定的相應資質(zhì)條件，不能繼續(xù)承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作或者按原資質(zhì)等級許可范圍承攬城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作，應當按期改正而不改正的。
5、關于未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程許可證的規(guī)定進行建設所應承擔的行政法律責任
由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門采取以下行政措施和行政處罰；（1）責令停止建設。
（2）責令限期改正，并處罰款。（3）限期拆除違法。
（4）沒收實物或者違法收入，可以并處罰款。建設工程設計方案的評析1、評析點
注意核對給定規(guī)劃設計條件與設計方案中各項技術指標的差距
應按照用地、性質(zhì)、規(guī)模、布局、日照、交通、綠化、市政、特殊政策的順序進行。2、注意點
（1）平面布局是否滿足建筑后退紅線（注意地下室位置）。（2）日照間距是否符合要求；
（3）綠化配置、開敞空間是否滿足要求；
（4）機動車出入口位置是否合理；
（5）消防通道是否符合規(guī)范；
（6）停車位配置數(shù)量是否夠，位置是否合理；（7）建筑是否符合體量、高度、色彩等要求。
《規(guī)劃實務》考試應試要點一、規(guī)劃實務的概念城市規(guī)劃實務是指城市規(guī)劃方案的編制、規(guī)劃及設計方案的審核、規(guī)劃文件的擬定、管理案件的處理、建設工程竣工的規(guī)劃驗收、違法建設的查處等實際業(yè)務工作，是注冊城市規(guī)劃師在不同的工作崗位上承擔并應掌握的業(yè)務工作。城市規(guī)劃實務考試的目的，既是考查考生對城市規(guī)劃法規(guī)、城市規(guī)劃原理和相關知識的熟練程度，又是考查考生在城市規(guī)劃管理的實踐過程中，對所掌握的知識運用的能力，其側重點在于運用，實務是指城市規(guī)劃管理的實際業(yè)務�？荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師二、規(guī)劃實務試題分析一般地說，城市規(guī)劃實務共7道試題，其中規(guī)劃設計(第一、二章)4題，占57%;規(guī)劃管理(第三章)2題，占28%;其他1題，占15%，有時規(guī)劃管理部分占3題。從歷年試題的分布來看，建設項目選址、用地性質(zhì)變更、擬定規(guī)劃設計條件、評析設計方案和規(guī)劃監(jiān)督檢查等方面都有涉及，因此，考生應對上述各方面應全面進行準備。三、歷年考試中存在的問題1、審題不仔細有的考生看了題目以后，不知要回答什么問題，給定的條件好象沒有什么難度，可是不明白為什么要給出這些條件，這就是沒有看懂題目;也有的考生看過題目之后就匆匆做答，把自己知道的全都寫上，卻不知所答已離題萬里。有一道題，給了A、B兩個方案，要求在限定的條件下分析兩個方案各自的特點。這道題只需要說明A方案有什么特點，B方案有什么特點就可以了，不少考生卻對兩個方案進行了比較，說A比B更安全，B比A交通組織更合理等，這樣就跑題了，很難得分。2、答題沒有切中要害有的考生題目看懂了，出題的意圖也清楚了，但只是心里有數(shù)，答得卻很亂，寫了很多，卻都沒有答在考點上。有一道題是關于查處違法建設的，有的考生對這類問題的處理很熟悉，有可能是長期從事規(guī)劃監(jiān)督檢查工作的同志，上來就說應該如何進行處理，寫得很全面，但就是不說因為是違法建設，所以受到了查處，浪費了很多時間，卻得不到高分。
3、文字組織較差有的考生想到什么就寫什么，顛三倒四沒有邏輯順序，一會兒寫優(yōu)點，一會兒寫缺點，一會兒又回來寫優(yōu)點，寫了一大篇，羅列了很多小問題，結果把關鍵的問題忽略了;也有的考生基本概念不十分清楚，羅列了很多不是問題的問題，這樣即使答出了考點也得不到高分。四、規(guī)劃實務應試要點1、熟練掌握各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范的內(nèi)容各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范，以及城市規(guī)劃原理是答題的基礎，沒有這些知識作基礎答題就是無源之水，無本之木，沒有各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范做準繩，城市規(guī)劃管理就沒有了原則和標準，當然也就無從判斷試題的對錯。如果城市規(guī)劃原理、規(guī)劃管理和法規(guī)、相關知識等科目的內(nèi)容復習好了，就應該有信心通過規(guī)劃實務的考試。2、熟練掌握城市規(guī)劃管理各個環(huán)節(jié)的法定程序城市規(guī)劃管理既是技術性很強的工作，更是政策性很強的執(zhí)法過程。既然是執(zhí)法，就要講究法律依據(jù)和法定的程序，如果不按照法定程序進行執(zhí)法，即使依據(jù)法律正確，采取的措施得當，仍然是違法。在城市規(guī)劃實務的考試中，凡是涉及用地性質(zhì)變更和規(guī)劃監(jiān)督檢查類型的題目，幾乎都會有法定程序的考點。例如，如何辦理規(guī)劃審批手續(xù)和如何進行處理等問題，考查的就是法定的程序�？荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師3、注意審題，看清給定條件和問題從出題的角度來說，試題要做到言簡意賅，因此，試題中可敘述的文字不多，每提到一處必然存在問題。圖面最不好表達出題意圖，即要盡量簡化，又要明確，所以既然已費力標注在圖上，肯定要從那里作為取分點。在審題時，首先應看清問題，分清是選址、用地性質(zhì)變更、提條件、審方案，還是違法查處的問題，根據(jù)不同題目的類型，采取相應的分析方法。例如，選址的問題只要把題目中的要點一一羅列出來，就已經(jīng)得到了答案;用地性質(zhì)變更一定要先明確能否變更，然后再說明依據(jù);設計條件要按性質(zhì)、規(guī)模、布局、退界、間距、交通、綠化、市政的順序逐項提出，關鍵是不缺項;評審方案要把文字和圖紙中的要素列表進行對比，然后指出設計方案不符合規(guī)劃條件的地方;違法查處的問題一定要先說是違法建設，然后再說明處理的依據(jù)和措施。其次，要看清要回答的問題，要做到問什么答什么，不要多答，更不要所問非所答。4、列出提綱，分析取分點，抓住主要問題平均每個得分點為2分，注冊規(guī)劃師考試的目的是考查基礎知識，而不是智力競賽，不會用難題怪題難為考生，因此，不要把簡單的問題復雜化。答題時應分析出題的意圖和取分點，然后列出提綱，根據(jù)每道試題的分數(shù)，估算出答案的數(shù)目作為參照，即要避免漏項，又要避免多答。規(guī)劃實施管理部分評析題匯總
第一部分：規(guī)劃管理實例評析實例一
201*年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于201*年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調(diào)查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于201*年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。
實例一評析
1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)任何建設都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。
2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規(guī)劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。第二部分建設項目選址實例評析
實例一
在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。實例一評析
1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結構內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。
2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。
3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。實例二
某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬kw燃油發(fā)電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷
的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難�！羁荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師實例二評析
1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。
2、在項目選址上，首先應嚴格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設。
實例三
某城市人口13萬人，上界政府領導班子選定在城市東區(qū)某某路東側建設城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無法跟上，廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設。
實例三評析
1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。
2、建設城市廣場應首先確定廣場性質(zhì)，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設條件等都有不同的要求。
3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址，而不應該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。實例四
1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣�，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達201*萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。☆考試大注冊城市規(guī)劃師實例四評析
1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質(zhì)。
2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。
3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。
4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設計條件，這包括有關技術條件，技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質(zhì)的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。
實例五
某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。
實例五評析
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上是變相出租土地。
2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。
3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。
實例六
某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和19971998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為
了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，201*年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)榫幼∮玫�。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。實例六評析
評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二，政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區(qū)的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。
第三部分：規(guī)劃設計條件實例評析實例一
某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設面積5400平方米�，F(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。實例一評析
該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設計方案通知書的建設單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調(diào)同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未經(jīng)允許，修改設計，增加面積，違法事實清楚，應得到相應處罰。第四部分、建設用地性質(zhì)變更管理
實例一
1993年，x市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣悦慨�2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達201*萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法�！羁荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，
造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質(zhì)的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。
實例四
某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。實例五
某中學有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。
評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況，對城市建設用地進行調(diào)整。一個中學有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調(diào)整。使城市功能更加合理。
實例六
某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應按規(guī)定辦理：
1.廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。
2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發(fā)出建設項目選址意見書。3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。
4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。
5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設計條件。
6.受讓方申請建設用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理�！羁荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師
7.受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。
8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
實例一
201*年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于201*年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調(diào)查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于201*年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。
實例一評析
1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)任何建設都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。
2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規(guī)
劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。
第二部分建設項目選址實例評析實例一
在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。實例一評析
1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結構內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。
2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。實例二
某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬kw燃油發(fā)電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。實例二評析
1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。
2、在項目選址上，首先應嚴格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設。
實例三
某城市人口13萬人，上界政府領導班子選定在城市東區(qū)某某路東側建設城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無法跟上，廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設。☆考試大注冊城市規(guī)劃師
第六部分、建設工程規(guī)劃管理實例一
張xx家住某市中山區(qū)新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準，擅自在新建樓12號樓東北側便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn)后，認為張xx違反了《xx市城市規(guī)劃條例》中的有關規(guī)定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規(guī)定期限內(nèi)，張xx未予改正。1998年12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)《違反〈xx市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規(guī)定，做出了責令限期拆除的決定，并于次日向張xx
送達了決定書，責令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設。張xx不服，向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。認為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設，但其周圍還有其他的違法建設，被告不應僅對其違法建設進行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。
評析：這是一起個人違反建設工程規(guī)劃許可證的實例。張xx所建的簡易房屋，既沒有申請建設工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時建設工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設。區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和xx市有關部門批準依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關，其有權依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內(nèi)無建設工程規(guī)劃許可證的違法建設進行查處，并可責令其改正或予以行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《xx市城市規(guī)劃條例》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設，應取得《建設工程規(guī)劃許可證》及其他有關批準文件，否則為違法建設。張xx顯然已違反了上述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設行為進行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序合法。至于張xx關于區(qū)城管大隊需對他人的違法建設總是做出處理的要求，應通過其他途徑解決，且與張xx違法建設無關，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。實例二
某市機械廠地處居民集中區(qū)，附近有xx山公園和正在建設中的生態(tài)公園等風景名勝，以及航海高等�？茖W校、某廠生活區(qū)。1998年5月，機械廠到市環(huán)保局辦理該廠有關固體廢物處理手續(xù)時，環(huán)保局提議在該廠內(nèi)建設一個全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠方接洽，在得到市固體廢物管心“沒有問題”的保證后，雙方達成協(xié)議，約定由廠方向固廢中心出租場地，建設市固體廢物無害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠里分流的職工，工程的立項報批等手續(xù)由固廢中心操辦，廠方不具體參與工程的建設。該工程總投資約為327萬元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當?shù)厝罕姺从硰娏�，機械廠所在區(qū)人大常委會收到群眾投訴，反映設在機械廠內(nèi)的危險固體廢物焚燒站嚴重污染環(huán)境和影響廠區(qū)衛(wèi)生，區(qū)人大常委會組織了部分市、區(qū)人大代表進行視察，聽取了固廢管理中心負責人的介紹，并實地視察了建設工地。固廢管理中心負責人解釋，危險固體廢物焚燒站目前主要進行實驗性工作，屬臨時設施，不是永久工程。而代表們則認為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應社會經(jīng)濟發(fā)展需要的角度來看，積極開展“固體廢物無害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設在機械廠廠區(qū)內(nèi)是不適當?shù)�，同時，該示范工程還沒有辦立項報建手續(xù)，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴重隱患，遂做出該工程須另行選址建設的決議。
評析：首先，該危險固體廢物焚燒站工程選址不當。機械廠廠區(qū)既是生產(chǎn)場地，又有該廠生活區(qū)，周邊還有公園和其他居住區(qū)，該工程的主要業(yè)務是收集、貯存和焚燒危險固體廢物（高含量的有機廢物），如遇管理不善、處理不當，必將造成重大污染。因此，機械廠廠區(qū)不具備建設收集、貯存和處理對環(huán)境有影響的危險固體廢物場所的條件。其次，該項目違反了建設項目規(guī)劃管理辦法，雖然該項目立項曾得到市計委的批復，但批復并不能作為報建的證明，報建審批權屬規(guī)劃部門。而該工程直到如今還沒辦妥報建手續(xù)，沒有按規(guī)定申請建設工程規(guī)劃許可證，即使是試驗項目或臨時建設工程也應該向規(guī)劃主管部門進行報建，申請臨時建設工程規(guī)劃許可證。因此，危險固體廢物焚燒站工程明顯屬違法建設。另外，對環(huán)境有特殊影響的項目，還應該編制環(huán)境影響報告書，須征求項目所在地有關單位的居民意見，并向所在地政府報告。但該工程直到群眾投訴和人大代表視察前，區(qū)政府及其相關部門都未收到有關建設單位的報告。因此，該項目的建設也違反了國務院《建設項目環(huán)境保護管理條例》。實例三
“華靜苑”是某房地產(chǎn)開發(fā)公司與出租汽車公司共同合作的房地產(chǎn)項目，位于xx市東環(huán)路5號。項目包括二部分，一部分是6.3萬平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的
3.4萬平方米的綜合樓。該項目住宅工程的各項手續(xù)和證件齊備，自1998年開工建設，到201*年4月已經(jīng)竣工驗收。而綜合樓工程由于合作雙方對于該工程是作為基建計劃還是開發(fā)計劃申報問題沒能統(tǒng)一意見，從而使得綜合樓工程建設的手續(xù)未能辦理。由于住宅工程已開工建設，配套工程急需跟上，在綜合樓建筑工程規(guī)劃許可證未審核批準的情況下，開發(fā)公司自行修改了綜合樓的平面圖，在東西方向增加了軸線長度，增加了約2680平方米的面積，后經(jīng)該市規(guī)劃監(jiān)督執(zhí)法大隊發(fā)現(xiàn)，及時制止，勒令停工�！羁荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師
評析：上述工程存在兩個違法建設情況。其一，綜合樓在未辦理建設工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自動工建設，違反了城市規(guī)劃法，即任何單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建和擴建、改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須依法向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件（包括臨時建設許可證）后，方可施工。因此，無論任何理由，項目在開工前都必須持有該項目的建設工程規(guī)劃許可證。其二，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門的同意，擅自修改正在審批階段的建筑工程圖紙。根據(jù)規(guī)劃法的要求，任何項目的建筑工程圖紙均需經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審定，方可申請建設工程規(guī)劃許可證，而該開發(fā)公司既未征得規(guī)劃部門同意修改設計、增加面積，又提前開工，明顯屬于違法建設。
實例四
某建筑設計院承擔了“xx花園公寓”的工程設計，在設計中，基本保持了原審批的初步設計標準，控制了總體規(guī)模（600套），其總平面布置、道路、建筑物的層數(shù)、層高及總高度，以及地下車庫、人防設施，均按照原初步設計及市規(guī)劃局批準的方案設計。但是，由于原初步設計存在一些不足之處，經(jīng)業(yè)主同意，設計院在設計中做了一些必要的修改和調(diào)整。包括：1）修改了公寓內(nèi)平面不合理部分；2）對電梯間過小的問題進行了調(diào)整；3）加寬了基礎尺寸。由于進行了上述修改和調(diào)整，使得“xx花園公寓”較批準的規(guī)劃建筑面積增加了8100平方米。
評析：規(guī)劃管理中的一項重要原則就是程序合法化。凡建設單位申請建設，第一是建設單位申請建設工程規(guī)劃要求并據(jù)以委托設計；第二是建設單位送審建筑設計方案；第三是建筑設計方案審定后，建設單位申請建設工程規(guī)劃許可證。為了適應市場需求，業(yè)主為了增加建筑的結構安全和功能而修改與調(diào)整設計方案是正常的，關鍵是看修改方案是否符合該地區(qū)的詳細規(guī)劃，是否符合規(guī)劃管理審批程序。在初步方案確定以后，對原設計所確定的面積、規(guī)模、道路等設計要求進行修改與調(diào)整都要經(jīng)過規(guī)劃主管部門的同意，否則就屬違法。實例五
某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高度限制為30米，等竣工驗收時，層數(shù)還是7層，但樓的高度整整超出5米。
評析：當前，違法建設不僅指未經(jīng)規(guī)劃部門批準的工程，還包括那些在規(guī)劃審批之外擅自“增高”“長胖”和“移位”的工程。將建筑擅自“增高”一般有兩種手法：一種是加層，如審批的是18層，加到21層；另一種是把每層加高，如2.7米的層高加到3米。擅自“長胖”是改變批準的建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，多占地，靠建筑變“胖”變“粗”來增加建筑面積。擅自“移位”是建筑不在原規(guī)劃審批的地點上建設。這些建設均違背了建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃管理規(guī)定，都屬于違法建設。
實例六
1992年8月2日，xx電子康樂公司為了在xx市主干道瑞金北路南端西面修建一幢娛樂城，向市城市管理委員會提出申請。8月5日城管委分別簽署了“原則同意，請規(guī)劃局給予支持，審定方案，辦理手續(xù)”的意見。8月7日，電子康樂公司將修建計劃報送市城市規(guī)劃局審批。但電子康樂公司在規(guī)劃局尚未審批、沒有取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下，于8
月23日擅自動工興建娛樂城大樓。同年12月9日，城管委和規(guī)劃局有關負責人到施工現(xiàn)場，責令xx電子康樂公司立即停工，并寫出書面檢查。電子聯(lián)合康樂公司于當日向規(guī)劃局做出書面檢查，表示愿意停止施工，接受處理。但實際上電子康樂公司并未停止施工。1993年2月20日，規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條、第四十條，《xx省〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉實施辦法》第三十五條，以及《xx市城市建設規(guī)劃管理辦法》第二十三條、第二十四條的規(guī)定，做出違法建筑拆除決定書，限令電子康樂公司在1993年3月7日前自行拆除違法修建的娛樂城大樓。公司不服，向省城市建設環(huán)境保護廳申請行政復議。省城市建設環(huán)境保護廳于1993年4月7日做出維持市規(guī)劃局的違法建筑拆除決定。在復議期間，電子康樂公司仍繼續(xù)施工，致使建筑面積為1730平方米的六層大樓主體工程基本完工。為了使違法建筑合法化，電子康樂公司于1993年5月3日向xx市人民法院提起訴訟。公司訴稱：市規(guī)劃局做出的令其限期拆除違法建筑的決定所依據(jù)的事實不清，適用法律、法規(guī)錯誤。其所修建的娛樂城大樓曾經(jīng)市城市管理委員會同意，且報送給規(guī)劃局審批。該工程雖然修建手續(xù)不全，但不屬于“嚴重”違反城市規(guī)劃的情形，請求法院撤銷市規(guī)劃局限期拆除房屋的決定，改成罰款并保留房屋�！羁荚嚧笞猿鞘幸�(guī)劃師
評析：xx電子聯(lián)合康樂公司新建娛樂城大樓雖經(jīng)城管部門原則同意，并向市城市規(guī)劃局辦理有關建設規(guī)劃手續(xù)，但在尚未取得建設規(guī)劃許可證的情況下，即動工修建，違反了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條“建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可辦理開工手續(xù)”的規(guī)定，屬違法建筑。市規(guī)劃局據(jù)此做出限期拆除違法建筑的處罰決定并無不當。該違法建筑位于市區(qū)主干道一側，屬城市規(guī)劃區(qū)的重要地段，未經(jīng)規(guī)劃部門批準即擅自動工修建永久性建筑物，其行為本身就嚴重影響了該地區(qū)的規(guī)劃控制。且xx電子聯(lián)合康樂公司在規(guī)劃局責令其停止施工并做出處罰決定后仍繼續(xù)施工，企圖以單方面使整個工程造成既成事實的錯誤做法來迫使市規(guī)劃局對其遷就讓步，以致造成數(shù)百萬元的損失。依照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《xx市城市規(guī)劃管理辦法》的有關規(guī)定，屬從重處罰情節(jié)，因此，違法建筑應無條件立即拆除。
規(guī)劃實務應試要點
1、熟練掌握各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范的內(nèi)容各項法律、法規(guī)、技術標準和技
術規(guī)范，以及城市規(guī)劃原理是答題的基礎，沒有這些知識作基礎答題就是無源之水，無本之木，沒有各項法律、法規(guī)、技術標準和技術規(guī)范做準繩，城市規(guī)劃管理就沒有了原
則和標準，當然也就無從判斷試題的對錯。如果城市規(guī)劃原理、規(guī)劃管理和法規(guī)、相關知識等科目的內(nèi)容復習好了，就應該有信心通過規(guī)劃實務的考試。
2、熟練掌握城市規(guī)劃管理各個環(huán)節(jié)的法定程序城市規(guī)劃管理既是技術性很強的工作，更是
政策性很強的執(zhí)法過程。既然是執(zhí)法，就要講究法律依據(jù)和法定的程序，如果不按照法
定程序進行執(zhí)法，即使依據(jù)法律正確，采取的措施得當，仍然是違法。
在城市規(guī)劃實務的考試中，凡是涉及用地性質(zhì)變更和規(guī)劃監(jiān)督檢查類型的題目，幾乎都會有法定程序的考點。例如，如何辦理規(guī)劃審批手續(xù)和如何進行處理等問題，考查的就是法定的程序。
3、注意審題，看清給定條件和問題從出題的角度來說，試題要做到言簡意賅，因此，試題
中可敘述的文字不多，每提到一處必然存在問題。圖面最不好表達出題意圖，即要盡量簡化，又要明確，所以既然已費力標注在圖上，肯定要從那里作為取分點。
在審題時，首先應看清問題，分清是選址、用地性質(zhì)變更、提條件、審方案，還是違法查處的問題，根據(jù)不同題目的類型，采取相應的分析方法。例如，選址的問題只要把題目中的要點一一羅列出來，就已經(jīng)得到了答案；用地性質(zhì)變更一定要先明確能否變
更，然后再說明依據(jù)；設計條件要按性質(zhì)、規(guī)模、布局、退界、間距、交通、綠化、市政的順序逐項提出，關鍵是不缺項；評審方案要把文字和圖紙中的要素列表進行對比，然后指出設計方案不符合規(guī)劃條件的地方；違法查處的問題一定要先說是違法建設，然后再說明處理的依據(jù)和措施。
其次，要看清要回答的問題，要做到問什么答什么，不要多答，更不要所問非所答。4、列出提綱，分析取分點，抓住主要問題平均每個得分點為2分，注冊規(guī)劃師考試的目的是考查基礎知識，而不是智力競賽，不會用難題怪題難為考生，因此，不要把簡單的問
題復雜化。
答題時應分析出題的意圖和取分點，然后列出提綱，根據(jù)每道試題的分數(shù)，估算出答案的數(shù)目作為參照，即要避免漏項，又要避免多答。
答題方法、步驟
1.1試題類型
(1)數(shù)量分布
設計類4道：總體規(guī)劃2道(大、中城市各一道)，居住小區(qū)規(guī)劃2道，管理類2道，二者之間1道(如提設計條件、任務書)。
(2)類型(評析難度：高、中、低)，有正例和反側，正例題要求指出特點，外加一些不足，反例題要求指出缺點，可能讓你提出修改意見。有可能做圖，但不是快題設計。設計類一般都有附圖。
1.2答題方法、步驟
(1)審題：理解題意，判斷正反例，考點范圍。
(2)看圖：不忽視任何要素。
(3)尋找考點：綜合判斷確定。
重要考點(明顯錯誤，違背原則，符合題意)。
可能考點(不太妥當處)。
非考點(不足，但命題人員不打算考你)。
訣竅：圖上沒有標示的(缺項，深度不夠)一般不是考點。圖上標示的多半是考點。但缺項到最后也要答一下。
如題目問小區(qū)交通組織的特點，考生應該立即反應出至少應該從下列4方面答題;與主路接口，出入口關系;人車分行;通而不暢，道路分級;停車。
又如有的題目中標示：該地區(qū)有地鐵站，古廟，商業(yè)中心等，每一個都是考點，如地鐵應考慮人、出入口、與商業(yè)功能聯(lián)系等，古廟應考慮保護措施、與商業(yè)中心及公共空間的聯(lián)系等，商業(yè)中心應考慮與地鐵站、古廟的聯(lián)系，與公共空間的結合等。
方法：按圖例依次對照規(guī)劃原理找問題，最后關注全局(路網(wǎng)系統(tǒng)、城市整體結構問題等)。這樣會不漏項。
(4)答題：
先答重要考點，再答可能考點。
語言組織條理清晰，表述規(guī)范(應用專業(yè)術語)。字跡工整，卷面整潔。
指出問題后，必須說明理由(意思一致即可得分)。
多答不扣分(可以密網(wǎng)捕魚，廣種薄收)。
對第二問"提出修改意見"的回答，若無把握則答得原則一些。
最基本的原理就是重要的得分點。
第二節(jié)試題練習
2.1城市規(guī)劃務實方案評析答題口決
文字圖例先細讀再看風象與水流商業(yè)中心人氣足交通便捷好服務
良好地段給居住易燃易爆要隔離舊區(qū)新區(qū)要兼顧道路間距宜適度
上班不必跑長途轉運便利建倉儲文化遺產(chǎn)多保護一般內(nèi)密而外疏
工業(yè)用地重運輸公共綠地宜均布干道骨架要清楚港口須有疏港路
污染大戶須防護濱水地帶多種樹兩側用地須相符生活岸線要留足
機場進城走快速端側凈空須關注高速公路不穿城過境公路擦邊溜客運站場宜深入編組站場城外布夏季涼風能導入冬季寒風能阻住道路依山傍水走相交盡量九十度凈污分置上下游雨水盡量順勢流四通八達有出路抗災避難易救護自然人文須借助城市特色要突出
201*年城市規(guī)劃師考試輔導：規(guī)劃實例輔導
實例一張xx家住某市中山區(qū)新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準，擅自在新建樓12號樓東北側便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn)后，認為張xx違反了《xx市城市規(guī)劃條例》中的有關規(guī)定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規(guī)定期限內(nèi)，張xx未予改正。1998年12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)《違反〈xx市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規(guī)定，做出了責令限期拆除的決定，并于次日向張xx送達了決定書，責令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設。張xx不服，向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。|考試|大|一級建造師|認為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設，但其周圍還有其他的違法建設，被告不應僅對其違法建設進行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。
評析：這是一起個人違反建設工程規(guī)劃許可證的實例。張xx所建的簡易房屋，既沒有申請建設工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時|考試|大|建設工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設。區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和xx市有關部門批準依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關，其有權依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內(nèi)無建設工程規(guī)劃許可證的違法建設進行查處，并可責令其改正或予以行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《xx市城市規(guī)劃條例》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設，應取得《建設工程規(guī)劃許可證》及其他有關批準文件，否則為違法建設。張xx顯然已違反了上述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設行為進行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序合法。至于張xx關于區(qū)城管大隊需對|考試|大|一級建造師|他人的違法建設總是做出處理的要求，應通過其他途徑解決，且與張xx違法建設無關，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。實例二某市機械廠地處居民集中區(qū)，附近有xx山公園和正在建設中的生態(tài)公園等風景名勝，以及航海高等�？茖W校、某廠生活區(qū)。1998年5月，機械廠到市環(huán)保局辦理該廠有關固體廢物處理手續(xù)時，環(huán)保局提議在該廠內(nèi)建設一個全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠方接洽，在得到市固體廢物管心“沒有問題”的保證后，雙方達成協(xié)議，約定由廠方向固廢中心出租場地，建設市固體廢物無害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠里分流的職工，工程的立項報批等手續(xù)由固廢中心操辦，廠方不具體參與工程的建設。該工程總投資約為327萬元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當?shù)厝罕姺从硰娏�，機械廠所在區(qū)人大常委會收到群眾投訴，反映設在機械廠內(nèi)的危險固體廢物焚燒站嚴重污染環(huán)境和影響廠區(qū)衛(wèi)生，區(qū)人大常委會組織了部分市、區(qū)人大代表進行視察，聽取了固廢管理中心負責人的介紹，并實地視察了建設工地。固廢管理中心負責人解釋，危險固體廢物焚燒站目前主要進行實驗性工作，屬臨時設施，不是永久工程。而代表們則認為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應社會經(jīng)濟發(fā)展需要的角度來看，積極開展“固體廢物無害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設在機械廠廠區(qū)內(nèi)是不適當?shù)�，同時，該示范工程還沒有辦立項報建手續(xù)，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴重隱患，遂做出該工程須另行選址建設的決議。評析：首先，該危險固體廢物焚燒站工程選址不當。機械廠廠區(qū)既是生產(chǎn)場地，又有該廠生活區(qū)，周邊還有公園和其他居住區(qū)，該工程的主要業(yè)務是收集、貯存和焚燒危險固體廢物（高含量的有機廢物），如遇管理不善、處理不當，必將造成重大污染。因此，機械廠廠區(qū)不具備建設收集、貯存和處理對環(huán)境有影響的危險固體廢物場所的條件。其次，該|考試|大|項目違反了建設項目規(guī)劃管理辦法，雖然該項目立項曾得到市計委的批復，但批復并不能作為報建的證明，報建審批權屬規(guī)劃部門。而該工程直到如今還沒辦妥報建手續(xù)，沒有按規(guī)定申請建設工|考試|大|一級建造師|程規(guī)劃許可證，即使是試驗項目或臨時建設工程也應該向規(guī)劃主管部門進行報建，申請臨時建設工程規(guī)劃許可證。因此，危險固體廢物焚燒站工程明顯屬違法建設。另外，對環(huán)境有特殊影響的項目，還應該編制環(huán)境影響報告書，須征求項目所在地有關單位的居民意見，并向所在地政府報告。但該工程直到群眾投訴和人大代表視察前，區(qū)政府及其相關部門都未收到有關建設單位的報告。因此，該項目的建設也違反了國務院《建設項目環(huán)境保護管理條例》。實例三“華靜苑”是某房地產(chǎn)開發(fā)公司與出租汽車公司共同合作的房地產(chǎn)項目，位于xx市東環(huán)路5號。項目包括二部分，一部分是6.3萬平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4萬平方米的綜合樓。該項目住宅工程的各項手續(xù)和證件齊備，自1998年開工建設，到2而綜合樓工程由于合作雙方對于該工程是作為基建計劃還是開發(fā)001年4月已經(jīng)竣工驗收。計劃申報問題沒能統(tǒng)一意見，從而使得綜合樓工程建設的手續(xù)未能辦理。由于住宅工程已開工建設，配套工程急需跟上，在綜合樓建筑工程規(guī)劃許可證未審核批準的情況下，開發(fā)公司自行修改了綜合樓的平面圖，在東西方向增加了軸線長度，增加了約2680平方米的面積，后經(jīng)該市規(guī)劃監(jiān)督執(zhí)法大隊發(fā)現(xiàn)，及時制止，勒令停工。評析：上述工程存在兩個違法建設情況。其一，綜合樓在未辦理建設工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自動工建設，違反了城市規(guī)|考試|大|劃法，即任何單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建和擴建、改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須依法向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件（包括臨時建設許可證）后，方可施工。因此，無論任何理由，項目在開工前都必須持有該項目的建設工程規(guī)劃許可證。其二，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門的同意，擅自修改正在審批階段的建筑工程圖紙。根據(jù)規(guī)劃法的要求，任何項目的建筑工程圖紙均需經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審定，方可申請建設工程規(guī)劃許可證，而該開發(fā)公司既未征得規(guī)劃部門同意修改設計、增加面積，又提前開工，明顯屬于違法建設。實例四某建筑設計院承擔了“xx花園公寓”的工程設計，在設計中，基本保持了原審批的初步設計標準，控制了總體規(guī)模（600套），其總平面布置、道路、建筑物的層數(shù)、層高及總高度，以及地下車庫、人防設施，均按照原初步設計及市規(guī)劃局批準的方案設計。但是，由于原初步設計存在一些不足之處，經(jīng)業(yè)主同意，設計院在設計中做了一些必要的修改和調(diào)整。包括：1）修改了公寓內(nèi)平面不合理部分；2）對電梯間過小的問題進行了調(diào)整；3）加寬了基礎尺寸。由于進行了上述修改和調(diào)整，使得“xx花園公寓”較批準的規(guī)劃建筑面積增加了8100平方米。評析：規(guī)劃管理中的一項重要原則就是程序合法化。凡建設單位申請建設，第一是建設單位申請建設工程|考試|大|規(guī)劃要|考試|大|一級建造師|求并據(jù)以委托設計；第二是建設單位送審建筑設計方案；第三是建筑設計方案審定后，建設單位申請建設工程規(guī)劃許可證。為了適應市場需求，業(yè)主為了增加建筑的結構安全和功能而修改與調(diào)整設計方案是正常的，關鍵是看修改方案是否符合該地區(qū)的詳細規(guī)劃，是否符合規(guī)劃管理審批程序。在初步方案確定以后，對原設計所確定的面積、規(guī)模、道路等設計要求進行修改與調(diào)整都要經(jīng)過規(guī)劃主管部門的同意，否則就屬違法。實例五某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高度限制為30米，等竣工驗收時，層數(shù)還是7層，但樓的高度整整超出5米。評析：當前，違法建設不僅指未經(jīng)規(guī)劃部門批準的工程，還包括那些在規(guī)劃審批之外擅自“增高”“長胖”和|考試|大|“移位”的工程。將建筑擅自“增高”一般有兩種手法：一種是加層，如審批的是18層，加到21層；另一種是把每層加高，如2.7米的層高加到3米。擅自“長胖”是改變批準的建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，多占地，靠建筑變“胖”變“粗”來增加建筑面積。擅自“移位”是建筑不在原規(guī)劃審批的地點上建設。這些建設均違背了建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃管理規(guī)定，都屬于違法建設。實例六1992年8月2日，xx電子康樂公司為了在xx市主干道瑞金北路南端西面修建一幢娛樂城，向市城市管理委員會提出申請。8月5日城管委分別簽署了“原則同意，請規(guī)劃局給予支持，審定方案，辦理手續(xù)”的意見。8月7日，電子康樂公司將修建計劃報送市城市規(guī)劃局審批。但電子康樂公司在規(guī)劃局尚未審批、沒有取得建設工程規(guī)劃|考試|大|一級建造師|許可證的情況下，于8月23日擅自動工興建娛樂城大樓。同年12月9日，城管委和規(guī)劃局有關負責人到施工現(xiàn)場，責令xx電子康樂公司立即停工，并寫出書面檢查。電子聯(lián)合康樂公司于當日向規(guī)劃局做出書面檢查，表示愿意停止施工，接受處理。但實際上電子康樂公司并未停止施工。1993年2月20日，規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條、第四十條，《xx省〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉實施辦法》第三十五條，以及《xx市城市建設規(guī)劃管理辦法》第二十三條、第二十四條的規(guī)定，做出違法建筑拆除決定書，限令電子康樂公司在1993年3月7日前自行拆除違法修建的娛樂城大樓。公司不服，向省城市建設環(huán)境保護廳申請行政復議。省城市建設環(huán)境保護廳于1993年4月7日做出維持市規(guī)劃局的違法建筑拆除決定。在復議期間，電子康樂公司仍繼續(xù)施工，致使建筑面積為1730平方米的六層大樓主體工程基本完工。為了使違法建筑合法化，電子康樂公司于1993年5月3日向xx市人民法院提起訴訟。公司訴稱：市規(guī)劃局做出的令其限期拆除違法建筑的決定所依據(jù)的事實不清，適用法律、法規(guī)錯誤。其所修建的娛樂城大樓曾經(jīng)市城市管理委員會
同意，且報送給規(guī)劃局審批。該工程雖然修建手續(xù)不全，但不屬于“嚴重”違反城市規(guī)劃的情形，請求法院撤銷市規(guī)劃局限期拆除房屋的決定，改成罰款并保留房屋。評析：xx電子聯(lián)合康樂公司新建娛樂城大樓雖經(jīng)城管部門原則同意，并向市城市規(guī)劃局辦理有關建設規(guī)劃手續(xù)，但在尚未取得建設規(guī)劃許可證的情況下，即動工修建，違反了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條“建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可辦理開工手續(xù)”的規(guī)定，屬違法建筑。市規(guī)劃局據(jù)此做出限期拆除違法建筑的處罰決定并無不當。該違法建筑位于市區(qū)主干道一側，屬城市規(guī)劃區(qū)的重要地段，未經(jīng)規(guī)劃部門批準即擅自動工修建永久性建筑物，其行為本身就嚴重影響了該地|考試|大|區(qū)的規(guī)劃控制。且xx電子聯(lián)|考試|大|一級建造師|合康樂公司在規(guī)劃局責令其停止施工并做出處罰決定后仍繼續(xù)施工，企圖以單方面使整個工程造成既成事實的錯誤做法來迫使市規(guī)劃局對其遷就讓步，以致造成數(shù)百萬元的損失。依照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《xx市城市規(guī)劃管理辦法》的有關規(guī)定，屬從重處罰情節(jié)，因此，違法建筑應無條件立即拆除。實例一1993年，x市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣悦慨�2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達201*萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為|考試|大|由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關
系。糧食局需要重新領取改變性質(zhì)的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。實例二某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開|考試|大|發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)|考試|大|一級建造師|部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。實例三某中學有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一|考試|大|一級建造師|處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況，對城市建設用地進行調(diào)整。一個中學有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調(diào)整。使城市功能更加合理|考試|大|。實例一某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。
評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應按規(guī)定辦理：1.廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發(fā)出建設項目選址意見書。3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設計條件。6.受讓方申請建設用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。7.受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據(jù)|考試|大|城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。實例二201*年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于201*年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調(diào)查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于201*年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。評析：1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)任何建設都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人|考試|大|（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴|考試|大|建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規(guī)劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。
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