201*年上半年金山大廈物管工作總結

201*年上半年蕪湖大廈物管工作總結

201*年上半年蕪湖物管辦公室在藍湖郡管理處的正領導及幫助下、在業(yè)主方金泰公司的大力支持下，發(fā)展穩(wěn)健、管理服務質量得到強化、在本項目的美譽穩(wěn)步提升�，F(xiàn)就201*年上半年蕪湖大廈的工作情況總結如下：

一、按照實際情況，對現(xiàn)有的規(guī)章制度及作業(yè)流程作出了修改

蕪湖大廈作為公司一個大的外接項目樓盤，以前無固定管理模板及工作經驗，蕪湖大廈全體員工根據(jù)現(xiàn)有的實際情況，及時對存在問題進行調整，現(xiàn)就幾件典型事件總結如下：

1、保安部對外來辦事人員的核實及控制上訪人員方面：以前保安部對外來辦事及上訪人員據(jù)不登記的，采用小區(qū)一直沿用的巡邏崗跟隨，反復盤問等軟性措施。經過兩次突發(fā)事件的經歷，在聽取了管委會相關部門領導的建議下，辦公室對保安部外來人員身份核實作出了相應調整，首先加強了保安部門對人員及車輛的識別能力，其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅決不予以放行，并通知治安警衛(wèi)室處理。

2、會務組方面：因天氣溫度逐漸升高，蕪湖大廈會議室人員開會時飲水的頻率逐漸上升，要求的攙水間隔時間15分鐘/每次已不能符合開會人員的飲水要求，物管辦公室針對以上問題，作出縮短攙水間隔時間的要求，調整為10分鐘/每次。經過近段時間的觀察，開會人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少，取得了較好的效果。3、保潔方面：蕪湖大廈作為經濟開發(fā)區(qū)的行政辦公大樓，各階層的到訪人員多，也給保潔工作造成一定程度上的影響。201*年4月，連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土，四樓及五樓的會議室使用頻率又高，但我們對保潔工作警覺性不高，還是按照以往每一個小時對衛(wèi)生間保潔的頻率來執(zhí)行，導致了引起業(yè)主方人員的投訴衛(wèi)生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現(xiàn)的問題也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痹，沒充分意識到天氣原因導致的不可控性。辦公室也針對這種情況作出了調整，在下雨天樓層與會人員多的情況下，衛(wèi)生間作為清潔重點不定時保潔，在衛(wèi)生間設置保潔簽到表等。

4、工程方面：201*年5月左右，管委會對外招商進入一個新的高峰期，其間到訪的各國代表團及大型外企人員也較多，蕪湖大廈電梯因采用并聯(lián)運行，在人員上下電梯時每次只能乘從一臺電梯，大大影響了上樓開會人員的時間。鑒于此種原因，辦公室及時要求工程部對電梯并聯(lián)裝置進行了處理。通過以后的幾次實際使用，發(fā)現(xiàn)使用效果明顯，管委會領導反映良好，于是辦公室把大型會議在樓層上召開時取消電梯并聯(lián)裝置的流程納入《大型會議準備預案》。二、協(xié)調管委會、金泰公司及施工方對遺留問題進行整改

因我司是一個物業(yè)代管單位，在要求施工方整改及返修時也需要講究方式、方法。物業(yè)公司只能談及工程問題的表面現(xiàn)像，盡量回避其中出現(xiàn)問題的原因，出現(xiàn)問題后，如不能由我方協(xié)調解決的，可以尋求業(yè)主方及相關部門的資源，由他們一起去協(xié)調處理。如前期工程設計及工作界面等關系遺留下來的問題，施工單位相互推諉，工程返修進度緩慢，協(xié)調管委會、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項工作重點。經過客戶中心的不懈努力及協(xié)調，201*年上半年5件典型的整改問題得到了解決，2件未解決的也明確了責任人，得出了整改意見。

1、檔案館墻面反潮的整改：檔案作為經開區(qū)的機要文件存放中心，對房間溫、濕度要求較高，因各方面原因，檔案館負一樓房間內普遍存在反潮、發(fā)霉的現(xiàn)像。201*年上半年，檔案館準備正式入住，但因為設計單位與施工方在工作介面上產生分歧，都不予整改。經客戶中心與管委會及業(yè)主方相關領導反映后，在管委會的支持下，協(xié)調施工方對檔案館反潮的問題進行了整改，現(xiàn)檔案館墻面反潮問題已得到了解決。

2、北樓玻璃天棚漏水的整改：蕪湖大廈北樓玻璃天棚在201*年上半年漏水情況特別嚴重，土建施工方與燈飾施工方都不予以處理，導致北樓三樓會議室停止使用三天時間，經過我方協(xié)調，組織各施工單位到現(xiàn)場查看及分析原因，最后確定了責任方，并及時予已了解決。

3、配電房雙電源的整改：蕪湖大廈信息中心因在當初施工設計時未考慮配置雙電源轉換裝置，導致在停電期間信息中心機房計算機中心不能正常工作，極大的影響了開發(fā)區(qū)的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出，也得到了相關領導的批示，要求解決。經過辦公室與各方面協(xié)調，現(xiàn)雙電源問題已得到了解決。

4、外環(huán)死亡植物的整改確定：外環(huán)植物因前期施工方養(yǎng)護原因，部份熱帶喬木一直長勢不好，施工方質保期過后，我方也委托專業(yè)養(yǎng)護公司進行委外養(yǎng)護，經過201*年寒冬，外環(huán)廣場部份喬木死亡，嚴重影響了蕪湖大廈景觀。辦公室通過給管委會相關領導打報告說明情況外，還與外環(huán)植物供貨方就植物死亡的原因進行了分析。在管委會領導的牽頭下，金泰公司、物管辦公室及施工方達成了一致意見，并根據(jù)植物本身存活的特性，采取適當?shù)臅r機由管委會予已更換。

5、堅持原則、對檔案館空調除濕效果進行嚴格把關，就施工方的不合格項目上報建設局督促施工方整改。（此問題正在整改中）三、201*年下半年工作總體框架

完善各項制度、流程努力完善各部門考核標準并結合實際情況進行考核。完善各部門作業(yè)文件，使工作更規(guī)范化、專業(yè)化。打造兩個和諧即打造和諧團隊，和諧樓宇。推進一大整合推進蕪湖大廈現(xiàn)有資源的整合。

（一）、進一步優(yōu)化“為客戶提供高效優(yōu)質的服務并影響他們的行為”的企業(yè)目標

通過嚴格要求各部門班組長的服務考核，進一步發(fā)動蕪湖大廈各部門為業(yè)戶滿意而提供精細服務。提高業(yè)戶滿意度是201*年下半年的首要目標，考核標準將從研究業(yè)主的需求著手，以ISO9000相關標準為量化目標，提高蕪湖大廈各部門例會安排事項執(zhí)行質量等為手段，確保各部門實現(xiàn)物管合同約定的品質目標、成本目標和時間目標，盡最大努力提高管理服務水準。（二）、進一步建設“善待你一生”的企業(yè)文化，打造兩個和諧，即打造和諧團隊，和諧樓宇。

由于行業(yè)的原因物管行業(yè)從業(yè)人員素質參差不齊，員工構成復雜，并且困難的多、身體差的多，文化水平低的多，客觀上存在一部分“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言，員工對企業(yè)的滿意是客戶對企業(yè)滿意的保證，員工以企業(yè)為榮，為之自豪則是企業(yè)興旺發(fā)達的象征。目前，蕪湖大廈的發(fā)展比較好，它靠的是什么？它靠的是有一種堅忍不拔的精神，有一個團結互助向上的團隊。201*年下半年我們要更好地加強團隊建設，要進一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發(fā)展，建立人才崗位合理調動機制，做到人盡其才；另一方面，做好培訓工作，使員工能適應本崗位工作，使員工增強歸屬感，進而增強蕪湖大廈的凝聚力。要發(fā)揚互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團隊。

(三)、進一步推進現(xiàn)有資源的整合，提高班組長的管理能力、專業(yè)人員的工作能力、全體員工的學習和創(chuàng)新能力。

整合資源加快人才培養(yǎng)，人才培養(yǎng)分兩個步躊：一是現(xiàn)職班組長自身工作能力的培養(yǎng)和提高，要學管理、學成本控制、學習協(xié)調解決各方面的矛盾。按照自身情況要求公司要組織培訓，個人加強自學。二是管理和專業(yè)人員的培養(yǎng)和儲備。要利用蕪湖大廈現(xiàn)有人才資源，采用傳、幫、帶的方式，所謂“聞道有先后，術業(yè)有專攻”，對那些學有所長的員工，要采取“派任務、壓指標、出人才”的形式，一對一地拜師傅、帶徒弟，加快人才培養(yǎng)。改良業(yè)績考核與激勵機制，依據(jù)職責和計劃客觀評估員工的工作業(yè)績，保證團隊工作積極性。要強化班組長的管理能力，通過有效培訓和交流，為公司構建一支有戰(zhàn)斗力的核心團隊。

擴展閱讀：201*年物業(yè)公司上半年工作總結

泰祥物業(yè)公司201*年上半年

工作總結匯報

上半年各項工作完成情況

一、對各項管理規(guī)章制度進行修訂完善

今年一開始，我們就著手了公司人事管理制度、財務管理制度、員工工資方案的起草、安全管理制度、修訂和完善工作。以上制度和方案幾經討論修改并報董事會獲準實施執(zhí)行。與此同時，還就各管理處的部門職責及崗位責任制進行了重新修訂，保證了公司及各管理處各項工作規(guī)范有序的進行。二、進行組織機構、人員的調整及員工培訓管理工作

今年初，我們對公司職能部門工程部、經營部進行撤銷合并，組建成綜合部；進入第二季度，根據(jù)時代盛典管理處崗位多、部門多、設備多、員工多、工作復雜，管理難度大的實際，又對管理處的中層管理人員進行了調整和充實。聘任了一名工程部經理，提任了一名管理處主任助理，辭退了一名客服部主管，并充實了工程部專業(yè)操作員工，減少了管理上的流程和環(huán)節(jié)，加強了一線操作層的技術力量。同時，在今年四月份聘請了一名軍事教官和一名空調暖通專家，對保安部和工程部員工進行了一次專業(yè)培訓，五月份又選派了七名員工，參加了市物業(yè)管理協(xié)會組織的物業(yè)管理上崗證培訓，實現(xiàn)了對全公司人力資源的一次合理調配及專業(yè)技能的提高。

三、抓環(huán)境及公共配套設施改造與完善，確保小區(qū)穩(wěn)定和設施設備的安全運行

安置小區(qū)在今年上半年，以創(chuàng)衛(wèi)為契機、與駐地社區(qū)辦事處密切配合，對各小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行了多次大的治理與整頓，借此機會，又對各小區(qū)變壓器及供配電系統(tǒng)、消防樓道、供水系統(tǒng)進行了一次全面檢修和整治，對各小區(qū)停車進行了規(guī)范管理，使各項工作上了一個臺階，保證了小區(qū)的穩(wěn)定和物業(yè)的安全運行。

時代盛典管理處根據(jù)大廈運行實際，首先在對所有設備房進行衛(wèi)生清理清掃的同時，對高低壓供配電系統(tǒng)的變壓器、配電控制柜（箱）、電纜進行了一次以堅固螺絲、消除隱患疑點為重點的安全檢查檢修；對所有空調機組、管網(wǎng)、閥體等進行了多次以加油、堅固連接件，清洗過濾網(wǎng)為重點的安全檢查和保養(yǎng)維護；其次，花費0.5萬元，對大廈所有設備間、強弱電井室、管道室及六層

以上地面衛(wèi)生進行了一次徹底清理；第三，出資2.2萬，對A、C區(qū)地下室所有積水坑蓋進行更新改造，并加裝了自動抽水裝置；第四，投資3.2萬，完善了大廈停車場標識系統(tǒng)；第五，投資0.9萬元，為大廈自營區(qū)經營戶加裝電表；在開展以上工作的同時，我們還根據(jù)工程設備管理及維保特點，在加強與公司工程部、維修單位溝通協(xié)調的同時，對現(xiàn)有員工的設備維保責任落實到人，并提出目標管理要求。通過以上工作的開展，初步實現(xiàn)了設施設備的安全運行。四、加強物業(yè)安全及消防管理

時代盛典管理處針對大廈設備多、系統(tǒng)復雜、客流量大、管理難度大的實際，運行一開始，我們就把物業(yè)安全和消防管理作為重點。半年來，于元月份成功進行了大廈發(fā)電機備用電源的切換調試，進行了三次包括設備在內的大廈消防安全大檢查，并在四月份與百盛合作，進行了一次消防安全大演練；加裝巡更儀，把消防檢查作為工程、安防部門員工巡視的主要內容，與此同時，對大廈已投入使用層間消防門，防火栓加裝了警示及檢查標識。五、搞好物業(yè)經營管理

今年以來，公司以加強管理為主線，通過管理提高服務質量、加強收費力度。初步按計劃實現(xiàn)了董事會對公司管理及經濟目標的要求。

安置小區(qū)物業(yè)管理費、日常維修養(yǎng)護、衛(wèi)生費超額完成收費任務,綜合節(jié)余1萬元，提高安置小區(qū)空置房出租率，上半年收入達13萬元。

時代盛典物業(yè)管理處在商貿公司的大力支持配合下，在實現(xiàn)對自營區(qū)“一費制”委托收費任務的同時，物業(yè)管理費的收費達到96.18%。

下半年工作任務及目標

根據(jù)前半年各項工作的開展情況，結合董事會的要求，下半年我們將主要開展以下工作。

一、繼續(xù)抓好物業(yè)小區(qū)及時代盛典的消防安全管理，

以設備安全運行為重點，以消防管理為主線，警鐘長鳴，常抓不懈。確保物業(yè)安全運行。

二、不斷提高服務質量，加大物業(yè)經營管理力度，確保經濟指標的園滿完成

安置小區(qū)在加強規(guī)范管理的同時，加強門面房的出租管理，杜絕收費及管理漏洞，加大物管費及水電費的收費力度，爭取使各項費用達到收支平衡。

時代盛典大廈在確保對百盛和自營區(qū)服務質量的同時，必須積極主動地做好自營區(qū)鞋區(qū)及空置區(qū)的招商配合工作，同時做好六層招租招商配合和入住裝修的各項管理準備工作。與此同時，在確保大廈安全運行的前提下，節(jié)能降耗，開源節(jié)流是下半年的工作重點。

三、加強培訓與考核管理，不斷提高員工的綜合素質

今年下半年，公司主要以提高管理層的管理能力及水平，提高技術員工專業(yè)素質為主線開展培訓。與此同時，出臺部門、崗位考核標準，加大考核管理力度，確保物業(yè)管理規(guī)范化、制度化、專業(yè)化。

四、加強人力資源整合，形成物業(yè)整體合力

通過組織培訓，加大考核力度，使一批年富力強，品質好、技術過硬的員工逐步走向領導和重要管理崗，對個別紀律渙散、無責任心或缺乏積極主動工作作風的員工進行淘汰或調整，使物業(yè)公司逐步形成一支精干高效，積極向上的員工隊伍。

借今天董事會半年工作之機，有以下問題提請董事會：

一、經過半年多的運行和對員工工資方案的充分討論修改，我們準備在下半年實施新的員工工資方案，以充分調動員工的工作積極性，保證員工隊伍的穩(wěn)定性。

二、在時代盛典大廈試營業(yè)前后，物業(yè)公司為了保證大廈的正常營業(yè)，先后墊付了17萬元進行工程收尾及改造，進入下半年后，隨著空調用電量的加大，物業(yè)虧損將逐步加大，因此，我們希望董事會解決我們17萬元的墊付款，以保證大廈物業(yè)管理的正常運行。

西安泰祥物業(yè)有限責任公司二00五年七月八日

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