201*年成本控制部總結(jié)

201*年成本控制部總結(jié)

時(shí)光荏苒，201*年很快就過去�；仡櫛静块T的去年的主要工作內(nèi)容如下：（一）、合同簽訂管理

1、合同簽訂管理內(nèi)容：工程發(fā)包合同（地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計(jì)、其他設(shè)計(jì)等。打樁、土建、水電、電梯、消防、燃?xì)�、人防、智能化、市政、綠化景觀、燈光、附屬工程等）及工程發(fā)包補(bǔ)充合同；工程監(jiān)理、咨詢合同；項(xiàng)目物資采購合同等。

2、項(xiàng)目承包或材料供應(yīng)商選擇，必須經(jīng)市場調(diào)查，選擇三家或三家以上單位或自然人進(jìn)行招投標(biāo)或報(bào)價(jià)。項(xiàng)目承包商或供應(yīng)商的選擇，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門組織市場調(diào)查。項(xiàng)目承包商或供應(yīng)商的選擇由項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門對調(diào)查情況作信息調(diào)查表和招標(biāo)或報(bào)價(jià)匯總。項(xiàng)目承包商或供應(yīng)商的確定需經(jīng)公司主要負(fù)責(zé)人三人或三人以上通過討論評標(biāo)或核價(jià)確定，具體根據(jù)實(shí)際情況確定。（二）、招投標(biāo)管理

1、今年建安工程招標(biāo)工作主要集中在二期工程。根據(jù)招標(biāo)進(jìn)度安排，參考一期工程，按工程量清單編制招標(biāo)，結(jié)束后根據(jù)承諾書內(nèi)容要求，起草并完善建安部分合同及協(xié)議書。

2、在消防專業(yè)工程招標(biāo)工作中，按投標(biāo)價(jià)格一壓再壓無法再擠壓出水份的時(shí)候，我們再從方案設(shè)計(jì)、技術(shù)要求方面探求降低總成本的有效措施。（三）、日常工作

1、工程進(jìn)度款的支付：根據(jù)工程進(jìn)度，按合同約定條款，認(rèn)真支付每一筆款項(xiàng)，嚴(yán)格控制工程款早付多付的情況發(fā)生。

2、聯(lián)系單簽復(fù)

本年度簽證主要內(nèi)容：返工修改變更、附屬工程配合施工、零星工程點(diǎn)工、材料價(jià)格的簽證、設(shè)計(jì)方面的變更等。聯(lián)系單簽證是一項(xiàng)工作量大而且比較難于控制的工作。變更情況琳瑯滿目，各式各樣，變更背景千差萬別。某些變更部位由于先前圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度和深度及現(xiàn)場實(shí)際情況變化等原因，反復(fù)變更會給結(jié)算造成重復(fù)計(jì)算的可能，所以在認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算變更費(fèi)用的同時(shí)要深入了解工程現(xiàn)場掌握工程變更的內(nèi)容和過程，嚴(yán)格按照合同及協(xié)議書條款進(jìn)行簽證。

3、部門資料管理

資料管理這塊主要涉及的是各種聯(lián)系單簽證、設(shè)計(jì)變更、合同文件、招標(biāo)類文件的整理、分類及歸檔，確保檔案資料的完整、準(zhǔn)確、安全和有效利用。（四）、部分工程結(jié)算審核

1、因本工程本年度土建安裝均為竣工，涉及結(jié)算的只有部分甲方專業(yè)分包工程。如樁基工程、部分甲供材料結(jié)算以及零星工程部分。

2、嚴(yán)格根據(jù)合同規(guī)定文件資料，認(rèn)真仔細(xì)審核各項(xiàng)工程結(jié)算。詳細(xì)地統(tǒng)計(jì)分析有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，經(jīng)過匯總、統(tǒng)計(jì)和分析，逐步形成一套完整的成本數(shù)據(jù)，與類似工程各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比對，尋找各分部分項(xiàng)偏差的原因，審查圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有重復(fù)計(jì)取的工程，認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。（五）、不足之處及提高要求

回顧這一年的工作，我意識到自身所存在的不足和需要改進(jìn)的地方，在每一項(xiàng)工作任務(wù)完成的同時(shí)也不斷進(jìn)行自省：

1、管理工作需要靈活度，需要提高同其他部門同事溝通與協(xié)調(diào)的積極性與順暢性，堅(jiān)持以解決事情為目的的工作原則，提高事情處理的成功率。應(yīng)及時(shí)簽證每份聯(lián)系單簽證，并及時(shí)落實(shí)每個(gè)關(guān)節(jié)的成本分析。

2、需要提高成本意識的敏感度，針對每一項(xiàng)招標(biāo)工作開標(biāo)時(shí)，每一份聯(lián)系簽復(fù)時(shí)，每一種材料價(jià)格簽證時(shí)，都需要思考一下，是否超出成本預(yù)算范圍，是什么原因造成，有什么辦法解決，有什么其他方法進(jìn)行補(bǔ)救，在事前進(jìn)行成本控制的通盤考慮。（六）、工作感悟及明年總體工作思路

1、通過參與各種不同檔次、不同功能材料設(shè)備的采購、招標(biāo)工作以及聯(lián)系單或材料價(jià)格的簽證過程，讓我深刻理解了這樣一句話：“成本控制是一門花錢的藝術(shù)，而不是節(jié)約的藝術(shù)”。如何將每一分錢花得恰到好處，不該花的錢就不要花，該花的錢讓他花的物有所值。以前在我的觀念中成本管理是以是否節(jié)約為依據(jù)，較片面的從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生入手，強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省。而從今年的各項(xiàng)工作經(jīng)歷中我發(fā)現(xiàn)，完全以“節(jié)約”作為成本控制的基本理念不能事事都行得通，甚至?xí)�成為產(chǎn)生后期成本的一項(xiàng)隱患。而這種理念卻對我今后的工作提出了更高的要求，就是需要通過不斷的學(xué)習(xí)，提高專業(yè)技術(shù)知識，緊密聯(lián)系技術(shù)要求分析商務(wù)內(nèi)容。

2、明年的工作任務(wù)將更加嚴(yán)峻及忙碌，一期建安工程、許多相關(guān)的專業(yè)分包工程都將集中進(jìn)行結(jié)算審核工作，但我會配合部門整體計(jì)劃要求，做好每一份工作。

最后誠懇希望，各位領(lǐng)導(dǎo)和同事，在新的一年里能夠繼續(xù)給我以信任和理解，并歡迎對本次總結(jié)進(jìn)行點(diǎn)評指正。

和盛成本控制部201*年12月31日

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201*年上半年工作總結(jié)成本管理部

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201*年上半年工作總結(jié)成本管理部

1、按照公司領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)要求，201*年上半年的重點(diǎn)工作是理順各項(xiàng)目的目標(biāo)成本。按照此要求，針對各個(gè)項(xiàng)目在不同階段均有不同特點(diǎn)，必須有與之相適應(yīng)的目標(biāo)成本，我部門制定了目標(biāo)成本四個(gè)階段測算的標(biāo)準(zhǔn)模板討論稿，即啟動(dòng)版、方案版、施工圖預(yù)算版、批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本表。據(jù)此梳理了原目標(biāo)成本表中各成本數(shù)據(jù)計(jì)算規(guī)則，進(jìn)一步規(guī)范、完善目標(biāo)成本編制方法。針對不同版本的目標(biāo)成本編制，要求各項(xiàng)目公司必須將各階段目標(biāo)成本編制工作完善，保證每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)階201*年上半年工作總結(jié)成本管理部段都有一版目標(biāo)成本，并將此作為客觀依據(jù)報(bào)總部進(jìn)行討論，最終確定執(zhí)行版目標(biāo)成本，報(bào)總部批準(zhǔn)后的執(zhí)行版目標(biāo)成本將作為今后成本控制的基準(zhǔn)，并要求做好各部門銜接工作，奠定成本管理基礎(chǔ)工作的良好基石。

2、梳理所有項(xiàng)目不同階段的目標(biāo)成本編制情況，迅速建立不同項(xiàng)目的開工前、已開工項(xiàng)目二次審查的目標(biāo)成本，分輕重緩急，逐步細(xì)化修正。截止201*年6月份，主要完成下列項(xiàng)目的目標(biāo)成本測算：

國信地產(chǎn)所屬項(xiàng)目目標(biāo)成本編制情況統(tǒng)計(jì)表

序列1分公司項(xiàng)目名稱方案版目標(biāo)成本/施工圖版目標(biāo)成本/執(zhí)行版目標(biāo)成本/備注南京分公司秦淮綠洲自然天成二期B、C/2/暫未做目前在編清單區(qū)自然天成三期閱景龍華四期來鳳街一號無錫太科6園B地塊一標(biāo)段無錫太科7無錫分8公司園B地塊二標(biāo)段無錫國信世家B地塊9D1D2地塊未做未做已做招標(biāo)圖版已完成已做未調(diào)整3暫未做4/有，總部未正式批暫未做目前在編清單，5待上會提報(bào)批準(zhǔn)招標(biāo)圖紙與施工圖紙核對中待上會提報(bào)批準(zhǔn)施工圖沒有出具10宜興地塊未做暫未拿地徐州龍湖11世家2號地C地塊徐12州分公司13徐州7號地新沂金邸世家淮安公司鎮(zhèn)江嘉源經(jīng)濟(jì)房鎮(zhèn)江嘉源鎮(zhèn)江分公17司莊泉項(xiàng)目鎮(zhèn)江分公司商品房鎮(zhèn)江分公司高爾夫暫未做一期未做二期已獲批準(zhǔn)暫未做已獲批準(zhǔn)一期已批二期一標(biāo)未報(bào)一期已批二期一標(biāo)已報(bào)方案版整個(gè)C地塊報(bào)批，于201*年12月獲批暫未做暫未做一二期均獲批準(zhǔn)已獲批準(zhǔn)方案比選時(shí)做了各個(gè)版本的預(yù)測方案正在調(diào)整中，1415有，未正式批已獲批準(zhǔn)已獲批準(zhǔn)16有，未確定。有待調(diào)整未做18已做19上海海景園海南龍沐灣溫泉海景公寓一期海南龍沐未做已做暫未做暫未做正式施工圖沒有出具20海南分公司灣套房度假酒店海南龍沐灣八爪魚酒店海南龍沐灣五星級別墅酒店已做暫未做暫未做正式施工圖沒有出具暫未做暫未做暫未做設(shè)計(jì)方案未定稿已做暫未做暫未做正式施工圖沒有出具二、動(dòng)態(tài)成本控制

繼續(xù)做好在建工程成本的動(dòng)態(tài)控制工作，嚴(yán)格預(yù)決算的造價(jià)審核工作，做好竣工結(jié)算外審的成本后評估工作。對在建及待開建項(xiàng)目的各類請示、批標(biāo)報(bào)告進(jìn)行相關(guān)的審核，今年上半年審查各類請示文件和批標(biāo)文件共計(jì)40份。

日常動(dòng)態(tài)成本控制工作主要包括：（1）對各項(xiàng)目按流程要求需上報(bào)總部報(bào)標(biāo)委員會批準(zhǔn)的各類批標(biāo)報(bào)告進(jìn)行成本審核。（2）按照流程要求對工程類供應(yīng)商、材料供應(yīng)商的選擇進(jìn)行審核；（3）加強(qiáng)進(jìn)度款和結(jié)算款的審核，重點(diǎn)配合江北項(xiàng)目公司，對自然天成和閱景龍華項(xiàng)目的結(jié)算和工程款支付進(jìn)行梳理，對已完工項(xiàng)目的決算遺留問題做出建議和報(bào)告報(bào)總部領(lǐng)導(dǎo)。（4）加強(qiáng)各項(xiàng)目現(xiàn)場簽證控制，尤其是新沂一級開發(fā)過程中的簽證管理。（5）已批準(zhǔn)的目標(biāo)成本調(diào)整情況的嚴(yán)格審核。（6）成本后評估工作，重點(diǎn)圍繞已完工程的成本進(jìn)行總結(jié)、提煉數(shù)據(jù)，分析經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。三、參與流程范圍內(nèi)的招標(biāo)、開標(biāo)

上半年我部門會同審計(jì)監(jiān)察部對流程要求范圍內(nèi)的各類招標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)文件審閱、招標(biāo)入圍單位資格預(yù)審、考察，并參加了南京江北公司、上海興江公司、徐州公司、新沂公司、鎮(zhèn)江分公司等項(xiàng)目公司的現(xiàn)場開標(biāo)會，提出各201*年上半年工作總結(jié)成本管理部類招標(biāo)的合理化建議，從源頭上把控成本，跟蹤成本落實(shí)與執(zhí)行情況。

四、協(xié)助各項(xiàng)目公司日常成本工作

1、與各項(xiàng)目公司共同做好目標(biāo)成本編制工作，協(xié)助各項(xiàng)目公司目標(biāo)成本上會提報(bào)，全過程指導(dǎo)各項(xiàng)目公司目標(biāo)成本編制、調(diào)整及完善。

2、應(yīng)項(xiàng)目公司要求，協(xié)助各項(xiàng)目公司做好各類招標(biāo)文件、合同編制工作，配合項(xiàng)目公司做好招標(biāo)工作。

3、配合設(shè)計(jì)部及項(xiàng)目公司做好限額設(shè)計(jì)并提出成本建議，上半年重點(diǎn)圍繞江北自然天城限額設(shè)計(jì)及無錫太科園觀湖灣B地塊暫定價(jià)材料比選控制。

4、協(xié)助各項(xiàng)目公司重點(diǎn)是江北自然天城、閱景龍華項(xiàng)目施工結(jié)算相關(guān)事宜。

五、組織成本經(jīng)驗(yàn)交流會

隨著工期提速、項(xiàng)目量的增加，項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作不足必然導(dǎo)致成本的增加。項(xiàng)目公司建議總部的管控方式要進(jìn)行調(diào)整，在樹典型、抓普及的基礎(chǔ)上把工作做實(shí)做細(xì)。在此基礎(chǔ)上我部門3月份組織了《201*國信地產(chǎn)成本工作經(jīng)驗(yàn)交流會》，會議內(nèi)容主要圍繞各項(xiàng)目公司開發(fā)計(jì)劃及目標(biāo)責(zé)任狀匯報(bào)201*年目標(biāo)成本管控任務(wù)，籌備201*年度各項(xiàng)目公司成本計(jì)劃任務(wù)，特別是新開工項(xiàng)目的階段性目標(biāo)成本匯報(bào)交流及成本管控經(jīng)驗(yàn)交流。針對性地討論目標(biāo)成本編制過程及工程結(jié)算、供應(yīng)商評估、采購招投標(biāo)的制度化及規(guī)范化、品牌打造化、合約規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)化、變更簽證的動(dòng)態(tài)流程控制、成本后評估等相關(guān)議題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，針對成本控制工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)進(jìn)行討論并提出適合我公司的解決方法，為今后的成本管理工作提供良好的借鑒。

六、集中采購后評價(jià)

針對去年我部門組織的集團(tuán)集中采購進(jìn)行跟蹤及效果評析。我部初步提出可將集中采購分為三201*年上半年工作總結(jié)成本管理部個(gè)層面：集團(tuán)采購、區(qū)域采購、項(xiàng)目公司采購。在進(jìn)行集團(tuán)采購工作的同時(shí)，推動(dòng)區(qū)域采購。類似項(xiàng)目的集團(tuán)采購存在易操作性，差別較大的項(xiàng)目就不易形成集團(tuán)采購。要根據(jù)情況進(jìn)行區(qū)分，重點(diǎn)以區(qū)域公司采購為主。不只局限于量的大小來決定是否由集團(tuán)進(jìn)行招標(biāo)，而是要根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行分析，合理進(jìn)行采購種類的劃分。并可考慮總部成立招投標(biāo)平臺，提高工作效率，增加效益。

跟蹤各項(xiàng)目公司電梯合同的簽約，重點(diǎn)協(xié)助無錫公司電梯合同的談判，由于無錫公司電梯數(shù)量、檔次在總部集中采購基礎(chǔ)上有所增加及調(diào)整，我部門全過程協(xié)助進(jìn)行電梯的再次考察、雙方協(xié)調(diào)及合同談判工作。

七、供應(yīng)商資料收集制定供應(yīng)商資料庫信息收集方法及標(biāo)準(zhǔn)表格，定期收集各項(xiàng)目公司提交的合格或可使用的供應(yīng)商管理資料進(jìn)行資料分類匯總。日常工作中定期不定期地根據(jù)各項(xiàng)目公司的實(shí)際上報(bào)情況進(jìn)行細(xì)分補(bǔ)充。下一步擬根據(jù)流程的要求進(jìn)行材料供應(yīng)商評價(jià)、上報(bào)并網(wǎng)上公示，不斷完善資料庫以達(dá)到資源共享及擇優(yōu)選取合適供應(yīng)商的目的。

八、配合總部各部門工作

1、對閱景龍華項(xiàng)目歷年合同、招投標(biāo)方式及付款情況，參照審計(jì)監(jiān)察部關(guān)于自然天成的思路進(jìn)行整理。

2、配合信息管理中心準(zhǔn)備成本管理軟件的啟動(dòng)會，開展成本軟件日常培訓(xùn)工作。參與信息管理部組織的明源軟件合同條款及業(yè)務(wù)需求討論，并與財(cái)務(wù)部多次溝通成本軟件接口和成本數(shù)據(jù)的采集要求。

3、協(xié)助投資發(fā)展部測算已建、在建和未建項(xiàng)目的利潤率，編制十二五規(guī)劃成本、利潤表。配合投資發(fā)展部做好拿地前的土地版成本測算。

4、參與營銷部、設(shè)計(jì)部等各部門組織的各類專題討論會并提出成本建議，對合同中涉及成本的商務(wù)條款提出建議。

5、配合客戶服務(wù)部做好各類維修成本報(bào)價(jià)的核價(jià)，并參與客服部與施工單位的商務(wù)談判。九、加強(qiáng)成本總結(jié)與業(yè)務(wù)培訓(xùn)

按照201*年度工作報(bào)告的要求，進(jìn)行成本管理工作總結(jié)分析匯報(bào)，總結(jié)201*年度項(xiàng)目公司和總部成本管理部工作改進(jìn)措施，提出可行的合理化建議和改進(jìn)計(jì)劃。組織合約審算人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，分別開展了“向龍湖學(xué)管理”、“龍湖景觀分享”等相關(guān)培訓(xùn)，均受到了良好的效果。

一、201*下半年工作思路

1.成本管理制度的健全

依托管理流程制定、完善總部成本管理制度，指導(dǎo)各項(xiàng)目公司建立完善目標(biāo)成本的編制，跟蹤、檢查其執(zhí)行情況，對成本管理實(shí)行制度監(jiān)控和落實(shí)保障。成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。2.合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心

工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素的指導(dǎo)下，通過承包合同這個(gè)紐帶，來完成合同規(guī)定的義務(wù)。合同管理作為工程項(xiàng)目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。工期：進(jìn)度計(jì)劃，延誤賠償;

質(zhì)量：施工措施，技術(shù)規(guī)范，圖紙；

成本：合同價(jià)格，工程量清單，支付與變更管理

合同文件的三大要素：201*年上半年工作總結(jié)成本管理部法律與商務(wù)方面用合同條件制約，

經(jīng)濟(jì)方面用工程量清單和計(jì)量支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計(jì)文件及圖紙制約。

合同管理是成本管理與工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵載體，工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同總體目標(biāo)來運(yùn)行的，因此，有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過有效的合同管理實(shí)現(xiàn)的。工程管理人員應(yīng)與成本管理人員共同做好合同，管好合同。合同的管理貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目的始終。項(xiàng)目工程建設(shè)的工作過程概括起來就是兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是簽訂合同，二是執(zhí)行合同。這兩個(gè)環(huán)節(jié)是密不可分的，前一個(gè)環(huán)節(jié)是后一個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，后一個(gè)環(huán)節(jié)是前一個(gè)環(huán)節(jié)的繼續(xù)，缺一不可。如果將采用各種技巧來實(shí)施工程項(xiàng)目管理和控制成本比作“栽花”，那么提高企業(yè)的整體合同管理意識和管理水平，就是“植樹”。

為完成公司今年的開發(fā)目標(biāo)和銷售目標(biāo)，三季度開始，成本管理部將竭盡全力配合各項(xiàng)目公司完成今年的招標(biāo)采購、合同簽辦、預(yù)結(jié)算、付款審核、大宗物資招標(biāo)采購等一系列任務(wù)。為滿足各項(xiàng)目公司項(xiàng)目開發(fā)的需要，成本管理部提請總部審議：在三、四季度改進(jìn)合約管理模式：全面推行標(biāo)準(zhǔn)化格式合同文本，成本管理部將配合總部的法務(wù)專員，負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化格式合同條款的推進(jìn)工作。

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。及時(shí)登錄合同臺賬及變更，按月提報(bào)與目標(biāo)成本相關(guān)聯(lián)的合同電子版，實(shí)時(shí)了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度。

3.目標(biāo)成本的制定和上會審批

為了適應(yīng)企業(yè)的快速發(fā)展和擴(kuò)張需要，打造規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化的目標(biāo)成本管控體系，逐步完善目標(biāo)成本各階段各步驟工作，學(xué)習(xí)龍湖目標(biāo)成本制定，依據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)做到土地版、啟動(dòng)版、方案版、執(zhí)行版各階段目標(biāo)成本，將成本管理工作盡可能前置。成本部建議如下：

〔1〕制定的時(shí)間：目標(biāo)成本的制定從立項(xiàng)時(shí)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本；擴(kuò)初及施工圖完成后，在目標(biāo)成本總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對目標(biāo)成本進(jìn)行科目之間的調(diào)劑。對于超出目標(biāo)成本的情況，按照目標(biāo)成本變更處理。

〔2〕、制定的方法：

成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目可研報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；

前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸�發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定，而應(yīng)該主動(dòng)優(yōu)化。

最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解和預(yù)估不準(zhǔn)；結(jié)合總部批準(zhǔn)的的開工報(bào)告和開發(fā)項(xiàng)目的總體經(jīng)營計(jì)劃，確定目標(biāo)成本符合公司利潤要求，經(jīng)過各方201*年上半年工作總結(jié)成本管理部的討論和總部審批后，正式發(fā)布和執(zhí)行中糾偏�！�3〕、制定的要求：

合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；總部應(yīng)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)；

盡可能有量化的計(jì)算，量價(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；

盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有項(xiàng)目公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標(biāo)對控制結(jié)果進(jìn)行考核。〔4〕各階段目標(biāo)成本制定和把控的關(guān)鍵點(diǎn)：A．項(xiàng)目方案階段：

目標(biāo)成本的編制與確定成本測算表

以目標(biāo)成本為導(dǎo)向目標(biāo)成本的分解與限額設(shè)計(jì)及動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本分解與合約規(guī)劃主要材料設(shè)備的初步選型定板專項(xiàng)成本調(diào)研與材料設(shè)備專題研究

目標(biāo)成本制定與運(yùn)營、財(cái)務(wù)、營銷的協(xié)調(diào)B．發(fā)包招標(biāo)籌劃

招標(biāo)籌劃采購方式及其配套方案，招標(biāo)模式，招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，招標(biāo)控制成本；

編制前的研究工作研究圖紙，了解合同范圍和技術(shù)商務(wù)要求；如果工程量清單是委托咨詢公司完成的，則要對咨詢公司進(jìn)行清單編制前的交底，以保證清單和招標(biāo)文件成為一個(gè)整體，避免管理脫節(jié)；文件編制（要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約定，技術(shù)及材料標(biāo)準(zhǔn)，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定，保修時(shí)限及要求，計(jì)量計(jì)價(jià)原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的約定，合同簽訂與進(jìn)場開工的約定，工程量清單或模擬清單的編制，單價(jià)細(xì)目表）；

設(shè)計(jì)和工程----及時(shí)提供完整的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，視工程需要提出關(guān)于施工方法和工藝的要求。

各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標(biāo)圖紙的關(guān)系（a）施工圖設(shè)計(jì)---圖紙明確完整；

（b）初步設(shè)計(jì)---圖紙不完備；圖紙需投標(biāo)人深化二次設(shè)計(jì)；（d）方案深化和擴(kuò)初設(shè)計(jì)---較多的不明確，設(shè)計(jì)要深化；C．招標(biāo)過程管理

發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)人的交底工作，以指導(dǎo)其投標(biāo)和報(bào)價(jià)。招投標(biāo)流程管理：供應(yīng)商考察與入圍評委的確定招標(biāo)文件的編制

發(fā)標(biāo)、投標(biāo)人現(xiàn)場考察、投標(biāo)答疑、補(bǔ)充招標(biāo)文件、回標(biāo)與開標(biāo)評定標(biāo)辦法與原則

合同的簽訂與補(bǔ)充協(xié)議管理總包與指定分包、獨(dú)立工程。

承包商不平衡報(bào)價(jià)和對分判界面工作范圍與質(zhì)量的認(rèn)識積極消除承包商對合同條款的“恐懼癥”和“雜念”。

4、動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控201*年上半年工作總結(jié)成本管理部成本目標(biāo)的分解--分解是為了落實(shí)和過程跟蹤監(jiān)控〔1〕、要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要：

按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)�！�2〕、要滿足成本分析的需要：

按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級科目上可以增加�！�3〕、按內(nèi)部職責(zé)劃分：

成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI體系進(jìn)行考核。〔4〕、分解到設(shè)計(jì)限額：

可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額。

〔5〕、分?jǐn)倖栴}：

作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時(shí)要分?jǐn)�，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)�。根�?jù)公司成本管控的總體要求，編制《目標(biāo)成本形成表》時(shí)，下列科目、數(shù)據(jù)計(jì)算規(guī)則有如下修改或補(bǔ)充：

A、樣板房裝修費(fèi)（包含硬裝、軟裝）在開發(fā)間接費(fèi)中單獨(dú)列支，可銷售部分應(yīng)在銷售收入中予以計(jì)取。

B、售樓處費(fèi)用：

（1）利用原有建筑進(jìn)行裝修的售樓處裝修費(fèi)用外立面裝修費(fèi)用在原有建筑的建安成本中列支，內(nèi)裝（包含硬裝、軟裝）在開發(fā)間接費(fèi)中單獨(dú)列支。

（2）租賃的售樓處內(nèi)裝費(fèi)用（包含硬裝、軟裝）在開發(fā)間接費(fèi)中單獨(dú)列支，租賃的租金在銷售費(fèi)用中列支。

（3）售樓處多地塊、多期共用，建安及內(nèi)裝成本需考慮按各地塊、各期占地面積口徑進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

C、財(cái)務(wù)費(fèi)用總額要依據(jù)現(xiàn)金流量表進(jìn)行排定，該數(shù)據(jù)以各項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)測定數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

D、管理費(fèi)用統(tǒng)一按不含土地費(fèi)的直接成本的2.5%計(jì)取。

E、不可預(yù)見費(fèi)：方案版目標(biāo)成本中按工程類成本的5%計(jì)取，執(zhí)行版目標(biāo)成本中按工程類成本的2%計(jì)取。

F、前期報(bào)批報(bào)建費(fèi)中，部分可以返還的規(guī)費(fèi)，計(jì)取時(shí)仍按不考慮返還的標(biāo)準(zhǔn)，對于預(yù)計(jì)可返還的部分在成本編制說明中備注：預(yù)計(jì)返還額。

G、執(zhí)行版目標(biāo)成本建安費(fèi)用工程量和單價(jià)統(tǒng)一按照招標(biāo)標(biāo)底價(jià)計(jì)取。在成本編制說明中應(yīng)說明：確定的總包單位下浮率及下浮總額。

H、地下室的成本統(tǒng)一在公共配套設(shè)施費(fèi)中分?jǐn)傆?jì)入可售面積成本中，對于地下室能通過自身銷售消化及不能通過自身銷售消化的成本，可在編制說明中列表進(jìn)行對比說明。

5、成本信息庫的建立

完善合作單位評價(jià)制度，要求各項(xiàng)目公司對現(xiàn)有的監(jiān)理單位、咨詢單位、施工單位和主要材料設(shè)備供應(yīng)商等合作單位進(jìn)行跟蹤，收集合作單位的資料，在一個(gè)合同執(zhí)201*年上半年工作總結(jié)成本管理部行完成后，我部門進(jìn)行合作單位的資料匯總及分析評價(jià)形成紅黑榜，并將評價(jià)結(jié)果反饋給各項(xiàng)目公司。建立供應(yīng)商多維度立體考評體系，逐步增加戰(zhàn)略合作伙伴。建立施工企業(yè)及材料供應(yīng)商信息庫，完善評價(jià)制度，對整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫”。

6、專業(yè)軟件平臺的搭設(shè)

針對目前要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無法在項(xiàng)目開發(fā)的生命周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)的事前和事中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決這一普遍現(xiàn)象，下半年的工作中，成本部建議總部領(lǐng)導(dǎo)加快成本信息化建設(shè)，借助IT平臺，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控。更好地促進(jìn)歷史數(shù)據(jù)的沉淀及新項(xiàng)目的應(yīng)用，項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)保存在數(shù)據(jù)庫中，將經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)作為企業(yè)的寶貴財(cái)富不斷積累起來；通過網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)和技能應(yīng)用，所有成本管控人員都集中到一個(gè)辦公信息平臺。改變原有的相對孤立的管理體制，加強(qiáng)部門間的協(xié)同，使成本信息數(shù)據(jù)傳遞更準(zhǔn)確、更便捷，成本管理業(yè)務(wù)流程更加規(guī)范化、程序化，同時(shí)使決策有效地融合到成本管理過程中，方便領(lǐng)導(dǎo)決策。

成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲和核心競爭力之一，多數(shù)標(biāo)桿地產(chǎn)開發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。國信地產(chǎn)的成本管理部要求自身盡心盡力協(xié)助總部領(lǐng)導(dǎo)履行好職責(zé)，完成每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目每一個(gè)階段的成本管控要求。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對發(fā)生成本變更的原因進(jìn)行深入分析，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍，或改變資源條件，或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。

我們作房地產(chǎn)開發(fā)的全員全過程成本管控，必須不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，經(jīng)驗(yàn)對于房產(chǎn)商是一個(gè)寶貴財(cái)富，但教訓(xùn)

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