萬科地產(chǎn)實習總結

實習總結

實習時間：201*.02.2304.30實習生：曲歌

今天是201*年4月27日，我坐在了萬科設計部的辦公室內(nèi)，整整64天。這64天是不一樣的64天“有點瘋狂,有點刺激”。作為還沒畢業(yè)的一名學生，這64天里給我?guī)�來了很多感觸。我畫過CAD，下過工地，當過翻譯，和工人們一起貼過密封條，打過玻璃膠，每天打不完的電話，遇到數(shù)不完的問題一路磕磕絆絆走到實習生活臨近結束的今天，我想說的是，我是幸運的，并且我是快樂的。

來到萬科，是一種緣分，也是一種幸運�？佳袝r一時的激動選擇來萬科面試，沒想到最終留下來，成為了新動力的一員。

然后來萬科實習，同時等考研成績。

再然后，考研失敗，萬科設計部的建筑設計師，也許就成為我人生第一份職業(yè)。雖然很累很辛苦，每天都在不停地加班，但是在這個過程中，我見到了太多不一樣的東西。我喜歡不一樣的生活。所以，我是快樂的!

在萬科我學會了兩個詞：尊重和嚴謹！作為一名萬科人，我是被尊重的，這在與別人打交道時可以充分的感受到。同時，我也學會了尊重是相互的：尊重也恰恰是能讓合作方順利并愉快地為我們服務的基礎。

對于“嚴謹”，我想這是萬科一直在追求的東西。在工作中，我們一直被教育“要嚴謹”，就如同昨天，我們會因為一扇入戶門的開啟方向而爭論不休。因為我們的疏忽而畫錯的一筆線條，因為不嚴謹隨口說出的一句話，都有可能對公司造成不可挽回的損失。這就讓我堅信一個工作原則：做就要做好。我會堅持并為此而執(zhí)著。

在萬科我所能感受到的是一種真實的感覺，我曾一度畏懼走向社會開始工作，因為怕陷入無邊無際的人際圈中，所以當時我義無反顧選擇考研，實際上就是一種躲避社會的心態(tài)。來到這，一切都很直白，有現(xiàn)成的規(guī)范指引我們工作和生活。在這里工作，真的是一種鍛煉。我感覺我突然間成長了許多。

我還想說的一個詞是感謝。（以下排名不分先后）感謝能給我?guī)�來一種心靈上溫暖的隋姐和天翊。

感謝為我們安排宿舍而到處奔波的劉姐和謝鵬哥。

感謝雖然時而讓我緊張，但卻肯定我的工作，因此給我?guī)�來莫大動力的常�?jīng)理。

感謝時而傻樂、時而抓狂的敏姐、愛嘮叨卻可愛的玉姐、讓我佩服的凱哥、以及郭帥、王增、王龍飛、劉國榮，因為有你們，使用我在一個無比舒心的工作環(huán)境下每天工作。

感謝和我有過合作關系的合作方，因為你們的配合我的工作才能順利完成。感謝我們的萬科物業(yè)，謝謝你們的服務，讓我們省去了生活上的許多麻煩，你們是最棒的！

最后，在我們的兩個樓盤開盤之際希望我們的產(chǎn)品能夠大賣，也希望我在今后的工作中能夠更加融入萬科的生活，成為永葆青春活力的萬科新動力!

擴展閱讀：商業(yè)銀行模擬實訓報告 萬科地產(chǎn)

商業(yè)銀行經(jīng)營模擬

實訓報告

摘要：本文通過商業(yè)銀行經(jīng)營模擬實訓，站在房地產(chǎn)企業(yè)的一方，遵守銀行以及相關的監(jiān)管部門的規(guī)則和銀行間的業(yè)務往來，來完成企業(yè)的成本費用預測以及通過招投標來實現(xiàn)土地和房產(chǎn)的充分利用，來達到企業(yè)利潤最大化的問題。通過實訓，本企業(yè)不斷總結經(jīng)驗和教訓，不斷改進融資方法，最終使本企業(yè)損失減到了最小。關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資決策管理盈利能力分析

Abstract:Throughcommercialbankoperationsimulationtraining,westandedintherealestateenterprisepartyandabidedbythebankandrelatedregulatoryrulestocompletethebusinesscostforecastingandbidtorealizefullutilizationoflandandproperty,finallytomaketheenterpriseprofitmaximization.Throughthetraining,thecompanyconstantlysumupexperienceandlessons,constantlyimprovethefinancingmethod,finallymakethelosstoaminimum.

Keywords:realestateenterprisefinancingdecision-makingmanagementprofitabilityanalysis

目錄

摘要................................................................................................................錯誤！未定義書簽。Abstract...........................................................................................................錯誤！未定義書簽。正文................................................................................................................錯誤！未定義書簽。一、引言..................................................................................................................................5二、實戰(zhàn)經(jīng)營過程................................................................................錯誤！未定義書簽。三、心得體會四、結語

注：除“目錄”兩字外，其余字體均為五號宋體字

引言

目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大，房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，融資壓力大，一般都會出現(xiàn)土地多或者是訂單過多，不容易實現(xiàn)供求平衡。銀行對房地產(chǎn)貸款的政策的變更，更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要是自有資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等。同時融資渠道單一，主要是銀行貸款和發(fā)行企業(yè)債券。房地產(chǎn)開發(fā)資金很多來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

為了減少房地產(chǎn)企業(yè)融資投資問題，以及費用成本的管理和銀行政策的調(diào)整，做出相應的改變策略和措施，來使本企業(yè)的利潤最大化，即使損失，也要將損失減到最小，不斷積累經(jīng)驗，不斷提高和改進，最終才能使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

所以，本文就圍繞企業(yè)如何來經(jīng)營，以及經(jīng)營過程中遇到的問題是怎么決策和改進的，在最后是怎樣使企業(yè)的損失減少到最小的分析進行了一個簡單的總結，為以后從事相關的職業(yè)打下了基礎。同時在做企業(yè)的運營時，本企業(yè)也遵循了房地產(chǎn)企業(yè)的以下規(guī)則：（一）籌集資金和有效使用資金，監(jiān)督資金正常運行，維護資金安全，努力提高公司經(jīng)濟效益。

（二）做好財務管理基礎工作，建立健全財務管理制度，認

真做好財務收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作。

（三）加強財務核算的管理。

（四）監(jiān)督公司財產(chǎn)的購建、保管和使用，配合綜合管理部

定期進行財產(chǎn)清查。

（五）按期編制各類會計報表和財務說明書，做好分析、考

核工作。

(六)公司以負債形式籌集資金，須努力降低籌資成本，同

時應按月計提利息支出，并計入成本。

（七）現(xiàn)金的管理：嚴格執(zhí)行人民銀行頒布的《現(xiàn)金管理

暫行條例》，根據(jù)本公司實際需要，合理核實現(xiàn)金的庫存限額，超出限額部分要及時送存銀行。

（八）銀行存款的管理：加強對銀行帳戶及其他帳戶的保

密工作，非因業(yè)務需要不準外泄，銀行帳戶印簽實行分管、并用制，不得一人統(tǒng)一保管使用。

（九）公司的營業(yè)收入包括手續(xù)費收入、其他營業(yè)收入等。

營業(yè)收入要嚴格按照權責發(fā)生制原則確認，并認真核實、正確反映，以保證公司損益的真實性。

（十）公司在業(yè)務經(jīng)營活動中發(fā)生的與業(yè)務有關的支出，按

規(guī)定計入成本費用。成本費用是管理公司經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容�？刂坪贸杀举M用，對堵塞管理漏洞、提高公司經(jīng)濟效益具有重要作用。

（十一）成本費用開支范圍包括：利息支出、營業(yè)費用、其

他營業(yè)支出等。

具體為;

1、企業(yè)均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可開商品房和別墅，除此外無任何資產(chǎn)、負債和利潤，固定資產(chǎn)不提折舊。

2、各房地產(chǎn)企業(yè)于各年年初向監(jiān)管部門遞交商品房和別墅的報價，監(jiān)管部門制定本年度供地計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過下面公式競標獲得土地：

本年度供地計劃競標費/本年度行業(yè)投入的土地費*本年度供地計劃。

每塊土地必須在兩年內(nèi)開工，本實訓忽略房屋的預售和建筑時間，即當年建安成本發(fā)生時，當年就可實現(xiàn)銷售收入。兩年前獲得的，但未開工建設的土地將被政府沒收。房地產(chǎn)企業(yè)之間可以轉讓競標得到的土地，但雙方均需按轉讓土地金額的10%向政府交納土地出讓金。

3、各房地產(chǎn)企業(yè)的訂單由自己遞交的報價和投入的廣告費決定，所能得到的商品房和別墅的訂單分別為：

（本年度投入的廣告費/本年度行業(yè)投入的廣告費）*【（本年度商品房的總需求*本年度行業(yè)的商品房平均報價）】/本年度遞交的商品房報價

（本年度投入的廣告費/本年度行業(yè)投入的廣告費）*【（本年度別墅的總需求*本年度行業(yè)的別墅平均報價）】/本年度遞交的別墅報價

其中，投入的廣告費對訂單的影響持續(xù)2年時間，但上一年投入的廣告費在下一年只能發(fā)揮10%的效應。企業(yè)之間可以按房屋的

行業(yè)平均報價轉讓訂單，但轉讓方需以轉讓金額的10%向監(jiān)管部門交納轉讓金。若本年度建成房屋的套數(shù)小于訂單數(shù)，需按未能交付訂單金額（每套房屋的市價×未能交付的訂單數(shù)）的30%向監(jiān)管部門交納違約金。

4、各房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)的銷售收入＝本年度每套房屋的市價×交付的訂單數(shù)＝本年度行業(yè)平均報價×經(jīng)濟系數(shù)×交付的訂單數(shù)。其中每一年度的經(jīng)濟系數(shù)由監(jiān)管部門根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢來確定，第一年的經(jīng)濟系數(shù)為1.2。

5、各房地產(chǎn)企業(yè)所有的收入均為應收賬款，需要經(jīng)過貼現(xiàn)才能獲得現(xiàn)金，應收賬款不計提壞賬準備，貼現(xiàn)利率由企業(yè)和銀行雙方協(xié)商確定。

6、各房地產(chǎn)企業(yè)之間不能有資金借貸行為。但連續(xù)盈利一年以上且無任何違規(guī)記錄的企業(yè)可以發(fā)行債券，期限均為一年，融資金額不得超過該企業(yè)上年凈資產(chǎn)的2倍，附息由市場資金供求關系決定。企業(yè)債必須通過一家商業(yè)銀行承銷。

7、各房地產(chǎn)企業(yè)不提取公積金，不分配股利。

8、各房地產(chǎn)企業(yè)在每個會計年度需根據(jù)項目的經(jīng)營情況計算出企業(yè)的現(xiàn)金流，并填制資產(chǎn)負債表和損益表，以此為依據(jù)向商業(yè)銀行申請貸款。

二．實戰(zhàn)經(jīng)營過程

萬科地產(chǎn)房產(chǎn)收益表（第一年）別墅售價576萬/套售價商品房138萬/套每套成本（；單位：萬）每套成本（單位：萬）土地鋼材建安費景觀費銷售稅廣告及管22.47理費成本合計總獲利

總計（第一年）項目銷售收單位：萬14201*39.6545.6理費成本合計總獲利121.271438.7825010605057.6土地鋼材建安費景觀費銷售稅廣告及管22.47505201*13.

入利息收142入總收入14342成本（單位：萬）鋼材建安費景觀費廣告費管理費土地競4000標購買土1000地銷售稅851.4總成本11341.4所得稅372.65手續(xù)費違約金轉讓費利潤7503604001117.9547019601060100010

在第一年的運作中，別墅跟商品房的售價分別為576萬跟138萬，而我們拿到手上的訂單為別墅4套，商品房86套，銷售收入應為576*4+138*86=14200萬，，而總成本為11341.4，利潤就有14200-11341.4=2858.6，但是由于實踐經(jīng)驗不足，導致購買的土地不足，而拿到訂單過多，我們不得不轉讓29套商品房，付了400萬的轉讓金，還有12個商品房的訂單不能完成支付了360萬的違約金，，另需支付銀行750萬手續(xù)費，收到142萬，所以實際只得2858.6-400-360-750+142=1490.6，而所得稅是25%，所以稅后利潤為1490.6*0.75=1117.95，從表中可以看出每套別墅的利潤為136.4萬，商品房為16.73萬，，利潤應為136.4*4+16.73*86=1984.38而不是1011.45，其中的差額正是由于土地競標跟購買土地造成的。

萬科地產(chǎn)每套房產(chǎn)收益表（第二年）別墅售價952.2萬/套售價商品房288萬/套每套成本（；單位：萬）每套成本（單位：萬）土地鋼材建安費5851060土地鋼材建安費1175

景觀費稅廣告及管150044景觀費稅廣告及管30044理費成本合計總獲利849206.4理費成本合計總獲利2162808總計（第二年）項目銷售收13136.4入利息收135.67入總收入13272.07成本（單位：萬）鋼材建安費景觀費廣告費管理費土地競4000標21590014708001000單位：萬

購買土3000地銷售稅總成本011385

所得稅258.0175手續(xù)費利息支105出利潤774.0525750而在第二年的運作中，別墅跟商品房的售價分別為952萬跟288萬，而我們拿到手上的訂單為別墅2套，商品房39套，銷售收入應為952.2*2+288*39=13136.4萬，，而總成本為11385萬，利潤就有13136.4-11385=1751.4，加上利息收入手續(xù)費135.67萬，扣除支付銀行的105萬利息費用和750萬手續(xù)費，所以實際只得1751.4+135.67-105-750=1032.07，而所得稅是25%，所以稅后利潤為1032.07*0.75=774.0525，從表中可以看出每套別墅的利潤為103萬，商品房為72萬，，利潤應為103*2+72*39=3014.4而不是774.0525，其中的差額是由于土地競標跟購買土地造成的。

萬科地產(chǎn)每套房產(chǎn)收益表（第三年）別墅售價1134萬/套售價商品房367.2萬/套每套成本（；單位：萬）每套成本（單位：萬）土地鋼材建安費景觀費稅廣告及管68理費成本合計總獲利

總計（第三年）項目銷售收11815.2入單位：萬1008252理費成本合計總獲利2672605.27201*601500土地鋼材建安費景觀費稅廣告及管6814452030

利息收118.85入總收入11934.05成本（單位：萬）鋼材建安費景觀費廣告費管理費土地競4000標購買土3500地銷售稅總成本所得稅手續(xù)費利息支0出利潤-86.15011270075015064010809001000在第三年的運作中，別墅跟商品房的售價分別為1134萬跟367.

萬，而我們拿到手上的訂單為別墅2套，商品房26套，銷售收入應為1134*2+367.2*26=11815.2萬，，而總成本為11270萬，利潤就有11815-11270=545，加上利息收入手續(xù)費118.85萬，扣除750萬手續(xù)費，所以實際只得545+118.85-750=-86.15，由于利潤為負，所以不用繳納所得稅，從表中可以看出每套別墅的利潤為126萬，商品房為102萬，，利潤應為126*2+102*26=2904，但是由于土地競標跟購買土地的費用投入較大，賬面上看著入不敷出，最后虧損86萬，但實際上我們在預計地價會持續(xù)上漲，所以采取一種“搶地不搶單”策略，以保證土地還有盈余，使后幾年可以在土地上節(jié)約成本。

總計（第四年）項目銷售收6773.52入利息收81.6入總收入6855.12成本（單位：萬）鋼材建安費95420單位：萬

景觀費廣告費管理費土地競75080010004000標購買土2800地銷售稅總成本所得稅手續(xù)費利息支0出利潤

第四年由于地價的持續(xù)升高，建房成本的提高，經(jīng)濟系數(shù)的下降以及我們繼續(xù)的采取“搶地不搶單”的措施，這一年導致我們的虧損達到3700萬。不過到第四年的時候，我們手上已經(jīng)有4.5畝地，即下一年可以大幅度減少買地跟競標土地的費用，從而增加利潤。

-3759.880986507

總計（第五年）項目銷售收13109.4入利息收125入總收入13234.4成本（單位：萬）鋼材建安費景觀費廣告費管理費土地競100標購買土3000地銷售稅0190780123050001000單位：萬總成本11300所得稅手續(xù)費1007

利息支558出利潤

最后一年，由于我們手上積累的大量土地，所以在廣告費上我們投入了5000萬，準備搶奪訂單來使手上的土地得到充分使用，在土地競標上只是象征性地投了100萬進去。結果讓我們沒料到的事，其他企業(yè)也跟我們一樣，導致5000萬廣告費雖然拿到了4畝地，但是100萬卻拿到了1.5畝地，結果又多出了3000萬購買土地的費用以及導致了2畝地沒有半大得到充分使用，最后利潤只有526.4萬�？傮w上，本企業(yè)最后是虧損，但是通過不斷的經(jīng)驗總結和決策的改進，使企業(yè)的損失減到了最小。如果相關條件在充足些，可能本企業(yè)也會實現(xiàn)盈利。

526.4三．心得體會

經(jīng)過五年的經(jīng)營，我們公司剩余資產(chǎn)還剩八千多萬九千來萬，有所虧損。但是還剩地3.8畝。最主要的有以下幾點原因：1.

首先，我們經(jīng)營方式太過極端，特別是第三四年，為了最后的盈利我們采用的是前幾年采用放利行為，因為我們預計地價要漲，所以第三四年我們采用的是多用錢來搶地，并且把訂單用來限制了，所以第三四年我們的成本很高，而且由于

訂單原因，所以我們第三四年處于很大的虧損狀態(tài)。為的是最后一年不搶地，不爭地，利用這些土地來節(jié)約掉大部分的成本，讓公司得到最大盈利。而且我們還有個想法，那就是降低報價來獲取訂單，這樣我們的廣告費會低很多。但是：在討論戰(zhàn)略的時候爭論太過激烈，被別的企業(yè)聽到了，結果他們采用了與我們一樣的方法，把整個行業(yè)的報價壓了下來，利潤低了很多。而且搶地效果也不理想。2.

其次，整個行業(yè)太過不完善，錢太多，所以導致競標價完全高于地價太多。而且完全不用考慮整個行業(yè)的發(fā)展問題，只需要考慮搶地問題，所以整個行業(yè)形成了一個惡性競爭，那就是導致整個行業(yè)地價成本占了房成本的一半以上，成本下不來，報價必然上去，利潤也不能保證，也會導致整個消費市場的需求嚴重縮水。這畢竟不是現(xiàn)實，有剛性需求在里邊，所以導致整個行業(yè)的利潤都在下降，而且成本常年居高不下，利潤也很難上去，所以整個行業(yè)都走入了一個歧途，采用我的經(jīng)營方式很難走下去，也使我的經(jīng)營方式在最后虧損。3.

再次，經(jīng)營規(guī)則的不完善，按照我的想法，最后一年我們不競地，沒有地的入賬，4畝多地完全夠我們最后一年的經(jīng)營，而且不競地，也少了土地成本的幾千萬，最后一年土地成本高達一千萬一畝，三畝多地的入賬，而且是最后一年，為了最大可能的利用完所有的地，我們必須把土地報價進一步降低，而且投入更多的土地費用，特別廣告上邊，邊際效益呈

遞減趨勢，所以整個成本比我預算高了一半以上，加上兩個投入，直接經(jīng)濟損失也就是至少4-5千萬，所以最后的虧損在整個現(xiàn)實生活中，完全能讓我們把前面損失補齊并有大把盈余的。如果我提前知道每年必須搶地，那我會在前面幾年盡量把土地利用完全。這樣廣告成本和管理成本平攤下去會低很多。而且我會利用哪一年比較高的利潤那年把訂單與土地都采用外購，使自己利潤最大。

當然，這些只是經(jīng)營理念上邊的，讓我們經(jīng)濟損失的原因，在整個過程中我們也出現(xiàn)了很多不該的錯誤。

首先，第一年的時候，不知道如何處理報價的問題，使得自己的報價完全低于了自己的修建成本，所以第一年處于一個虧損狀態(tài)，后來根據(jù)集體報價的均價來確定的賣出價格，使我們公司第一年有所盈余，但是沒考慮啥景觀效益這些，所以這個收益太低，僅僅六百來萬，還有廣告費投入太多，因為報價太低，所以效果太好，所以轉讓訂單和違約也占了利潤的很大一部分。而且最不該犯的一個錯誤是我自己去央行結賬，而且把錢帶回了公司，所以這是這里邊犯的最大一個錯。其次，我們做的那個利潤表，是根據(jù)每棟房平攤下去的，所以沒做出一個嚴格的利潤表，導致央行在查賬對賬和我們整個做賬中都出現(xiàn)了不小的差異，因為平攤下去的每個我們都沒把剩余的地算進去，而又是當年發(fā)生了的成本在利潤表中不攤下去，所以，這其中的差異比較大。所以最后的整個利潤表重新做了一遍，還嚴格按照相關監(jiān)管機構的規(guī)定，被扣了分。

第三，為了方便，我們選擇銀行的時候只在一個銀行，所有業(yè)務全由它組織，而且其中有其他銀行給我們更優(yōu)惠的政策我們也為了方便而沒有去選擇，還有再算銀行方面的支出時是根據(jù)我們自己的表格來做的，并沒有去銀行拿支出憑證，所以，導致公司和銀行之間的最后余額上有一定差別，不過相對其他企業(yè)來說，我們和銀行的對賬時相對比較接近的，說明我們相關的記賬程序還是做得好的。

第四，在一些有多位小數(shù)的數(shù)據(jù)上，四舍五入上沒做到統(tǒng)一，這樣也是一個導致我們自己公司和銀行，央行間差距的原因。這些都是在整個操作過程中出現(xiàn)誤差的原因，如果采用統(tǒng)一的辦法，我們的損失能夠減少的更小些。

這些只是考慮不周和相關規(guī)定不完整而已，因為以前并沒有這樣完整的做過，所以這些也是應該之得原諒的，如果有下次就應該好好吸取經(jīng)驗教訓，加以改正。當然，我們也不是完全沒優(yōu)點：其中有很多至少在我覺得我們做得很不錯。

首先，我們充分利用了以前所學的東西，利用電腦處理，每次在很快的時間內(nèi)就能把成本和報價確定，而且在很快的時間內(nèi)我們就能把整個過程完成，節(jié)約了時間。對企業(yè)來說也是成本的節(jié)約。

其次，我們分工比較明確，有人專門管錢，有人專門管賬，而我就決定整個公司的經(jīng)營方針，并起協(xié)調(diào)作用，而且用excel表格來算，只需改動其中的幾個數(shù)，就可以使我們整年的利潤成本，這些一次性顯示出來，很節(jié)約時間。

再次，我們充分利用了老師給的條件，把每一年甚至是下幾年的

經(jīng)營計劃都做了很大規(guī)劃，但是由于討論太激烈，被別人所知曉，所以這些計劃在實施下來的時候成效都不大，所以這個既是優(yōu)點也是缺憾之所在。

最后，就是我們在其中完完全全的把自己投入到了其中，不論賺錢虧錢都當成了真的，都十分認真的對待，且我們還對其中所有的規(guī)則和其他方面都做了一些思考，為以后做相關的事情，奠定了一定的基礎。

四．結語

通過商業(yè)銀行經(jīng)營模擬實訓，在這次實訓課上，我們把自己完全定位于一個公司在做相關的事情，我們也充分當了一次所謂的老總形式，雖說虧了，但是畢竟不是真的，至少說讓我們知道了，老板也不是那么好當?shù)�，自己的一個決定可能影響整個公司的發(fā)展，在這次實訓中還有一點最重要的是不論你的理念多好，當遇到和國家政策沖突時，你就很可能在一次中永遠翻不了身。所以不論做什么，首先得順從大趨勢，這樣才能更好的適應社會的發(fā)展需求。

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