萬科示范區(qū)驗(yàn)收移交指引

1目的

規(guī)范示范區(qū)的驗(yàn)收接管工作，明確萬科物業(yè)在示范區(qū)驗(yàn)收移交工作中的職責(zé)。2適用范圍

適用于萬科物業(yè)所有地產(chǎn)移交項(xiàng)目銷售樣板房（含裝修、裝飾物品）、景觀示范區(qū)的驗(yàn)收接管工作。3術(shù)語和定義

示范區(qū)：為了促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，提升客戶對(duì)產(chǎn)品的直觀感受，開發(fā)商建造的作為產(chǎn)品展示與示范的建筑形式，主要包括銷售樣板房（含裝修裝飾物品）、景觀示范區(qū)、工藝樣板等。4職責(zé)

物業(yè)總部工程管理部參與示范區(qū)的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)示范區(qū)的接管。物業(yè)服務(wù)中心

負(fù)責(zé)示范區(qū)物品的入庫(kù)驗(yàn)收，并與城市公司營(yíng)銷部辦理交接手續(xù)；負(fù)責(zé)示范區(qū)日常運(yùn)營(yíng)的維護(hù)管理。地產(chǎn)項(xiàng)目部

負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)公司等部門對(duì)示范區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收；

負(fù)責(zé)組織示范區(qū)的移交。地產(chǎn)城市公司營(yíng)銷部參與示范區(qū)的驗(yàn)收；

負(fù)責(zé)將示范區(qū)委托物業(yè)公司管理，辦理物品清點(diǎn)移交。5工作內(nèi)容5.1示范區(qū)驗(yàn)收

5.1.1驗(yàn)收時(shí)間：承建單位完成自檢和整改，并經(jīng)地產(chǎn)項(xiàng)目部確認(rèn)示范區(qū)具備驗(yàn)收移交條件后，由地產(chǎn)項(xiàng)目部組織物業(yè)公司、地產(chǎn)城市公司營(yíng)銷部、集團(tuán)設(shè)計(jì)與研發(fā)中心等部門參與示范區(qū)驗(yàn)收移交工作（交付展示前天）。

5.1.2資料驗(yàn)收：實(shí)體驗(yàn)收前地產(chǎn)項(xiàng)目部向物業(yè)公司工程管理部移交示范區(qū)資料，包括：水電竣工圖、平面布置圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)說明等。5.1.3實(shí)體驗(yàn)收：

5.1.3.1驗(yàn)收內(nèi)容包括示范區(qū)建筑主體驗(yàn)收，示范區(qū)房屋設(shè)備設(shè)施功能測(cè)試和分項(xiàng)驗(yàn)收，示范區(qū)公共設(shè)備設(shè)施和園林景觀的驗(yàn)收，隱蔽工程是驗(yàn)收的關(guān)注重點(diǎn)。

5.1.3.2驗(yàn)收過程中物業(yè)公司應(yīng)從專業(yè)角度提出改進(jìn)意見和建議，并將驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總整理，編寫示范區(qū)物業(yè)驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告，經(jīng)物業(yè)工程管理部和地產(chǎn)項(xiàng)目部雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，交物業(yè)服務(wù)中心存檔。

5.1.4問題整改：地產(chǎn)項(xiàng)目部匯總各方面相關(guān)意見出具示范區(qū)整改意

見書，限期整改，并妥善監(jiān)督、指導(dǎo)承建商整改過程的實(shí)施。5.1.4.1在示范區(qū)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的土建類問題在完成移交接管后由物業(yè)公司參照遺留工程處理流程處理。

5.1.4.2在示范區(qū)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)裝修/園林/軟裝等問題，由地產(chǎn)項(xiàng)目部組織承建商限期整改，并由各部門在相關(guān)整改驗(yàn)收合格報(bào)告上簽字確認(rèn)。5.2示范區(qū)移交

5.2.1在示范區(qū)驗(yàn)收完成后，由地產(chǎn)項(xiàng)目部出具各驗(yàn)收部門簽字確認(rèn)的《示范區(qū)驗(yàn)收移交確認(rèn)函》，表明物業(yè)公司正式接管示范區(qū)，開始計(jì)算保修期。

5.2.2由物業(yè)服務(wù)中心與地產(chǎn)城市公司營(yíng)銷部根據(jù)物品清點(diǎn)結(jié)果填寫《示范區(qū)代管物資清單》，并移交相關(guān)物品產(chǎn)品保修卡、發(fā)票復(fù)印件等資料。《示范區(qū)代管物資清單》經(jīng)雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，各執(zhí)一份存檔，完成移交。5.3示范區(qū)日常管理

5.3.1物業(yè)公司在完成移交接管后需對(duì)示范區(qū)展示物資的安全負(fù)責(zé)，管理措施按資產(chǎn)管理相關(guān)要求執(zhí)行。展示過程中若有物資損壞物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向營(yíng)銷部提交相關(guān)報(bào)告，詳見營(yíng)銷部相關(guān)制度。

5.3.2示范區(qū)中設(shè)備、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，客服、清潔、安管等服務(wù)的實(shí)施詳見《銷售階段物業(yè)配合管理流程》。5.4示范區(qū)維修管理

物業(yè)公司在示范區(qū)運(yùn)營(yíng)維護(hù)期間發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，需要維修處理：

5.4.1不論是新發(fā)現(xiàn)的還是未完成整改的土建類問題由物業(yè)公司參照遺留工程處理流程處理；

5.4.2質(zhì)保期內(nèi)的各設(shè)備系統(tǒng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)聯(lián)系供應(yīng)商進(jìn)行處理，全程跟進(jìn)、指導(dǎo)，并負(fù)責(zé)維修結(jié)果驗(yàn)收。

5.4.3代管期間物業(yè)公司對(duì)于示范區(qū)設(shè)備設(shè)施的日常維保維修產(chǎn)生的費(fèi)用參照銷售階段物業(yè)配合相關(guān)合同內(nèi)容處理。

5.4.4自物業(yè)公司示范區(qū)驗(yàn)收代管至項(xiàng)目整體驗(yàn)收交付期間，質(zhì)保期起止日期的計(jì)算方式和相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算方式由雙方簽訂的合同約定。6支持性文件

《銷售階段物業(yè)配合管理流程》7相關(guān)記錄

《示范區(qū)驗(yàn)收移交確認(rèn)函》《示范區(qū)代管物資清單》

擴(kuò)展閱讀：萬科土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引

名稱編制王靖元萬科集團(tuán)北京區(qū)域土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準(zhǔn)編號(hào)版本丁長(zhǎng)峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第1頁(yè)共5頁(yè)生效期201*年7月1日

土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引

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目的.................................................................................................................................................2適用范圍.........................................................................................................................................2工作程序.........................................................................................................................................2作業(yè)面標(biāo)準(zhǔn).....................................................................................................................................3

重點(diǎn)項(xiàng)目的交接流程及工作界定：.....................................................................................................5

名稱編制王靖元萬科集團(tuán)北京區(qū)域土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準(zhǔn)編號(hào)版本丁長(zhǎng)峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第2頁(yè)共5頁(yè)生效期201*年7月1日

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目的

規(guī)范和明確北京區(qū)域裝修房項(xiàng)目土建總包將毛坯房屋中間交付給裝修總包的交付驗(yàn)收流程，加強(qiáng)過程監(jiān)控、明確質(zhì)量責(zé)任、減少中間移交糾紛，從而提升最終工程質(zhì)量。

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適用范圍

北京區(qū)域所有項(xiàng)目的裝修房項(xiàng)目的毛坯房屋中間交接。3

工作程序

土建、裝修交接面驗(yàn)收分為預(yù)驗(yàn)收和交接驗(yàn)收二個(gè)階段，將原毛坯房中質(zhì)量不足的地方給予系統(tǒng)性評(píng)價(jià)提交甲方項(xiàng)目部，使全裝修施工介入前得到解決，為全裝修施工提供合格作業(yè)面，避免原質(zhì)量各種因素帶來的進(jìn)度失控、裝修造價(jià)不準(zhǔn)確及裝修后產(chǎn)生的質(zhì)量無法可追溯等問題。

項(xiàng)目主體完工后，裝修單位即派出預(yù)驗(yàn)收小組對(duì)與意向范圍內(nèi)土建二次結(jié)構(gòu)、抹灰、水電、門窗、防水等工程進(jìn)行過程驗(yàn)收，每日向甲方項(xiàng)目部和監(jiān)理單位提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)表，隨驗(yàn)隨改，確保正式交接驗(yàn)收時(shí)70%以上房間符合交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，從而縮短交接驗(yàn)收時(shí)間。裝修總包正式進(jìn)場(chǎng)后，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織土建總包向裝修總包辦理房屋中間移交驗(yàn)收，要求每戶全數(shù)進(jìn)行，形成一戶一表（《毛坯房移交驗(yàn)收記錄表》），并報(bào)項(xiàng)目部存檔；

裝修總包應(yīng)編制專門的中間移交驗(yàn)收的計(jì)劃報(bào)監(jiān)理和萬科項(xiàng)目部審批，同時(shí)抄送知會(huì)總包；在規(guī)定的中間移交期間內(nèi)，土建總包及相關(guān)分包和裝修總包根據(jù)移交計(jì)劃有流水的辦理移交，土建總包需積極對(duì)移交過程中提出的質(zhì)量問題進(jìn)行整改，否則項(xiàng)目部可以直接委托裝修總包進(jìn)行整改，相應(yīng)費(fèi)用由土建總包承擔(dān)；

中間移交驗(yàn)收完成后，必須辦理移交簽字手續(xù)，如果超過規(guī)定的中間移交驗(yàn)收期間，除結(jié)構(gòu)安全、土建結(jié)構(gòu)裂縫、外墻滲漏外的其它質(zhì)量責(zé)任轉(zhuǎn)移到裝修總包，裝修總包承擔(dān)相應(yīng)的接收后房屋質(zhì)量責(zé)任；

中間移交驗(yàn)收按照《毛坯房移交驗(yàn)收記錄表》相應(yīng)規(guī)定每戶驗(yàn)收并記錄，應(yīng)重點(diǎn)驗(yàn)收土建結(jié)構(gòu)大小頭、裝修標(biāo)高控制線、門洞口尺寸、外檐門窗滲漏、給水及采暖管道試壓、排水管道通暢和保護(hù)、廚衛(wèi)防水施工質(zhì)量、空調(diào)洞等，同時(shí)形成以下移交驗(yàn)收附件：

1、裝修總包對(duì)照銷售一戶一圖和裝修設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行一戶一圖符合性驗(yàn)收；2、裝修總包需和土建總包辦理裝修標(biāo)高線確認(rèn)移交記錄；3、裝修總包需和土建總包辦理門洞口尺寸移交確認(rèn)記錄；4、廚衛(wèi)及屋面要求裝修總包和土建總包進(jìn)行閉水移交試驗(yàn)驗(yàn)收；5、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)部位要求裝修總包進(jìn)行排水倒坡驗(yàn)收；

名稱編制王靖元萬科集團(tuán)北京區(qū)域土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準(zhǔn)編號(hào)版本丁長(zhǎng)峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第3頁(yè)共5頁(yè)生效期201*年7月1日6、給水及采暖管道要求裝修總包和土建總包進(jìn)行試壓驗(yàn)收；7、排水管道要求裝修總包和土建總包進(jìn)行排水通球試驗(yàn)；8、進(jìn)出水口預(yù)留位置要求裝修總包和土建總包進(jìn)行核查；9、電氣工程要求裝修總包和土建總包進(jìn)行通電試亮工作；10、燈位和開關(guān)插座位置要求裝修總包和土建總包進(jìn)行核查；11、外檐窗需門窗單位進(jìn)行淋水實(shí)驗(yàn)并需裝修總包確認(rèn)；

中間移交接收后，裝修總包承擔(dān)總包管理責(zé)任，負(fù)責(zé)整個(gè)裝修工地現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)出入管理、安全文明施工、成品保護(hù)管理、裝修分包管理等總包管理職責(zé)；

移交并不免除總包對(duì)工程質(zhì)量的保修和相關(guān)責(zé)任，項(xiàng)目管理部組織監(jiān)理、總包單位、裝修單位就土建及裝飾的工作界面劃分進(jìn)行界定，并形成書面文件；

房屋中間交接驗(yàn)收要求每戶全數(shù)驗(yàn)收并記錄問題，形成《毛坯房移交驗(yàn)收記錄表》，要求項(xiàng)目需存檔1份，裝修單位負(fù)責(zé)復(fù)印1份粘貼在該套房屋的客廳陽(yáng)臺(tái)門玻璃上，作為以后復(fù)查整改的跟蹤記錄。

4

作業(yè)面標(biāo)準(zhǔn)

1、移交原則及基準(zhǔn)線的移交：

土建應(yīng)按土建界面完成標(biāo)準(zhǔn)及建筑圖紙完成相應(yīng)工作，否則對(duì)超出規(guī)范的部分在移交過程中記錄并由精裝單位在現(xiàn)場(chǎng)作出標(biāo)注由總包限期處理，移交過程必須有移交記錄并由監(jiān)理組織，在土建規(guī)范內(nèi)的但超出精裝規(guī)范如混凝土墻面的垂直平整，如在合同中無特殊要求應(yīng)由精裝消化這部分的誤差（進(jìn)清.單）。對(duì)移交記錄的遺留問題由監(jiān)理組織進(jìn)行二次移交及時(shí)消項(xiàng)。

總包應(yīng)將準(zhǔn)確的建筑基準(zhǔn)線（電梯洞口處結(jié)構(gòu)一米線）以書面形式交給精裝，精裝依據(jù)此線及地面做法放出建筑基準(zhǔn)線（建筑一米線）。2、住宅室內(nèi)（裝修與土建交界面）：

墻面：后砌墻按照粉刷標(biāo)準(zhǔn)，以建筑圖紙工程做法為準(zhǔn)。廚房墻面：20厚1：2.5水泥砂漿粉刷到板底，表面拉毛；衛(wèi)生間墻面：20厚1：2.5水泥砂漿粉刷到板底，表面拉毛；房間墻面：20厚1：1：4混合砂漿刷粉刷到板底，表面壓光；客廳墻面：20厚1：1：4混合砂漿刷粉刷到板底，表面壓光；過道墻面：20厚1：1：4混合砂漿刷粉刷到板底，表面壓光；

后砌墻粉刷質(zhì)量要求要根據(jù)飾面做法，內(nèi)墻涂料飾面基層需達(dá)到高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)；墻紙飾面基層需達(dá)到高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)。

戶內(nèi)房間的幾何尺寸的要求，要求戶內(nèi)的開間、進(jìn)深、凈高必須達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙要求得尺寸：開間尺

名稱編制王靖元萬科集團(tuán)北京區(qū)域土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準(zhǔn)編號(hào)版本丁長(zhǎng)峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第4頁(yè)共5頁(yè)生效期201*年7月1日寸誤差應(yīng)在10mm以內(nèi)，進(jìn)深尺寸誤差應(yīng)在10mm以內(nèi)，凈高誤差應(yīng)在15mm以內(nèi)。樓地面：

房/廳：實(shí)鋪木地板飾面，地臺(tái)砼表面壓光；平整度滿足規(guī)范要求，此條應(yīng)在總包合同中體現(xiàn)，如超規(guī)范，由總包負(fù)責(zé)處理；規(guī)范以內(nèi)的誤差由精裝單位消化（進(jìn)清單報(bào)價(jià)），具體處理方式根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)來決定。采用地采暖的房間在做采暖管保護(hù)層時(shí)表面平整度需達(dá)到實(shí)鋪木地板的平整度要求。

廚房/衛(wèi)生間：如有防水層，由精裝單位做防水層、保護(hù)層及閉水試驗(yàn)；陽(yáng)臺(tái)：總包做完防水、閉水試驗(yàn)、保護(hù)層。入戶門：

在土建和裝修交接時(shí)需移交結(jié)構(gòu)洞口尺寸，無需安裝，在戶內(nèi)裝飾大面完成后、潔具五金安裝前由裝飾單位配合專業(yè)公司安裝。門洞口尺寸偏差、墻厚偏差如在規(guī)范以內(nèi)，在精裝清單中考慮報(bào)價(jià)；如超規(guī)范，由總包負(fù)責(zé)處理。鋁合金、塑鋼門窗：

按圖紙要求安裝完成，并完成淋水試驗(yàn)。對(duì)玻璃、窗框進(jìn)行劃痕驗(yàn)收。給排水：

給水點(diǎn)安裝到位，并經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方打壓試驗(yàn)移交；排水口及排水管安裝完成，并經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方通球試驗(yàn)移交；采暖：

采暖管線安裝到位，并經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方軟管連通打壓移交；散熱器安裝時(shí)間、安裝單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況來決定。強(qiáng)電：

強(qiáng)電從配電箱（管線）到各開關(guān)、插座的終端盒，強(qiáng)電管線內(nèi)需穿線、暫不裝面板，經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方驗(yàn)收后移交；電梯安裝完成后并驗(yàn)收合格后每單元移交一部給精裝單位使用。弱電：

弱電從弱電箱（線管）到各弱電箱終端盒，弱電管線內(nèi)穿鋼絲、暫不穿線、暫不裝面板，經(jīng)過總包、精裝、監(jiān)理三方驗(yàn)收后移交。天然氣：

主立管安裝完成，接口留在室內(nèi)；

座便器、浴缸、淋浴房、臺(tái)盆等穿樓板的排水管：

土建留置時(shí)露出建筑完成地面12cm。成品煙、風(fēng)道：

由總包安裝，排風(fēng)、排煙口底標(biāo)高應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求。

名稱編制王靖元萬科集團(tuán)北京區(qū)域土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準(zhǔn)編號(hào)版本丁長(zhǎng)峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第5頁(yè)共5頁(yè)生效期201*年7月1日管井：

建筑施工圖上有的由總包砌筑、安裝完閉后移交精裝，檢修口由精裝施工。屋面、露臺(tái)：

屋面：按設(shè)計(jì)要求完成。

露臺(tái)：按圖做完找坡、防水、保溫、細(xì)石砼保護(hù)層，細(xì)石砼保護(hù)層表面搓毛即可。3、公共部位：樓梯間：

欄桿安裝完成。地面：

如貼磚，砼結(jié)構(gòu)層表面搓毛即可；如不貼磚，砼結(jié)構(gòu)層表面壓光。墻面：

20厚1：1：4混合砂漿兩糙壓光。電梯大堂：

總包防火門門框安裝到位，電梯門安裝到位，管線設(shè)備安裝完成。注：

毛坯房完成后，須由物業(yè)細(xì)部檢查組、監(jiān)理、總包、裝飾單位100%交接驗(yàn)收以下內(nèi)容，甲方項(xiàng)目經(jīng)理部確認(rèn)后再開始裝飾施工:

1、土建界面完成標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計(jì)及施工工藝等基本要求是否完成）

2、完成面的細(xì)部質(zhì)量是否達(dá)到“北京萬科細(xì)部質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)”的質(zhì)量要求3、空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)及浴霸等洞需預(yù)留完成。

重點(diǎn)項(xiàng)目的交接流程及工作界定：1、防水工程：

室內(nèi)防水工程由土建單位在裝修單位進(jìn)場(chǎng)之前完成，在交接面驗(yàn)收時(shí)由土建單位、裝修單位、監(jiān)理單位、甲方項(xiàng)目部四方在場(chǎng)進(jìn)行避水試驗(yàn)，確認(rèn)合格后各方簽字確認(rèn)、由裝修單位接收進(jìn)行后續(xù)工作。墻地磚完工后由土建單位、裝修單位、監(jiān)理單位、甲方項(xiàng)目部四方在場(chǎng)進(jìn)行第二次避水試驗(yàn)，確認(rèn)合格后各方簽字確認(rèn)，5年防水工程保修責(zé)任由土建單位承擔(dān)，起算時(shí)間為項(xiàng)目入住日。如裝修單位在施工過程中對(duì)防水造成破壞將承擔(dān)相關(guān)損失費(fèi)用，由土建單位進(jìn)行防水二次施工。2、采暖工程：

采暖工程由土建單位在裝修單位進(jìn)場(chǎng)之前完成（包括暖溝回填），在交接面驗(yàn)收時(shí)由土建單位、裝

名稱編制王靖元萬科集團(tuán)北京區(qū)域土建與精裝交接驗(yàn)收作業(yè)指引審核冀豫東、呂彥東批準(zhǔn)編號(hào)版本丁長(zhǎng)峰VKBQ-ZD-[201*]-003A/1第6頁(yè)共5頁(yè)生效期201*年7月1日修單位、監(jiān)理單位、甲方項(xiàng)目部四方在場(chǎng)進(jìn)行管路打壓測(cè)試，確認(rèn)合格后各方簽字確認(rèn)，由土建單位將暖氣片拆除、裝修單位接收進(jìn)行后續(xù)工作。裝修施工收尾階段由土建單位進(jìn)行暖氣片掛裝（安裝時(shí)間由裝修單位確定），裝修單位負(fù)責(zé)監(jiān)督掛裝過程的成品保護(hù)。掛裝完工后由土建單位、裝修單位、監(jiān)理單位、甲方項(xiàng)目部四方在場(chǎng)進(jìn)行第二次打壓試驗(yàn)，確認(rèn)合格后各方簽字確認(rèn)，2年采暖工程保修責(zé)任由土建單位承擔(dān)，起算時(shí)間為項(xiàng)目入住日。如裝修單位在施工過程中對(duì)采暖設(shè)備造成破壞將承擔(dān)相關(guān)損失費(fèi)用，由土建單位進(jìn)行二次施工。

驗(yàn)收表格：毛坯房移交驗(yàn)收記錄表

毛坯房移交驗(yàn)收記錄表.doc

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