萬(wàn)科設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。設(shè)計(jì)重要，理由很簡(jiǎn)單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來(lái)的收入；另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），關(guān)系到公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，筆者以為關(guān)鍵是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)過(guò)程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。一、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見(jiàn)、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開(kāi)發(fā)部門提供的政府征詢意見(jiàn)、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見(jiàn)、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見(jiàn)、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來(lái)，主要有以下幾點(diǎn)：

時(shí)間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問(wèn)題由施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來(lái)解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。人力資源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒(méi)有辦法開(kāi)展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫�力不夠而大打折扣。忽視。在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。

積累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。二、設(shè)計(jì)過(guò)程控制

設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：1.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開(kāi)始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見(jiàn)，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。

2.日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

3.過(guò)程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過(guò)程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問(wèn)題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。三、設(shè)計(jì)成果評(píng)審

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：

評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕�；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見(jiàn)時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。

1.參與部門充分。一般來(lái)說(shuō)，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。

2.參與部門重視。參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來(lái)了聽(tīng)聽(tīng)走人的心態(tài)。3.評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見(jiàn)記錄，并要求簽字確認(rèn)。四、設(shè)計(jì)變更控制

設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。

營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更。

施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問(wèn)題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。

設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。

減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說(shuō)將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說(shuō)來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來(lái)，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來(lái)說(shuō)，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套

服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

擴(kuò)展閱讀：萬(wàn)科設(shè)計(jì)管理制度及各部門職責(zé)

萬(wàn)科地產(chǎn)管理流程設(shè)計(jì)管理制度1、目的

設(shè)計(jì)中心是萬(wàn)科地產(chǎn)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部門，根據(jù)事業(yè)部的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)事業(yè)部的設(shè)計(jì)管理工作，代表東北事業(yè)部行使設(shè)計(jì)管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型的管理模式。目的是實(shí)現(xiàn)事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和操作程序規(guī)范化和制度化，促進(jìn)事業(yè)部進(jìn)一步向?qū)�業(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展，以保證設(shè)計(jì)管理和操作全過(guò)程的計(jì)劃性和有效性；明確各部門在設(shè)計(jì)管理工作中的責(zé)權(quán)和工作要求，提高跨部門的協(xié)作效率，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)中心和項(xiàng)目公司的整體優(yōu)勢(shì)并提高事業(yè)部對(duì)外投資的整體效益。

2、范圍本管理制度適用于萬(wàn)科地產(chǎn)所屬公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和操作。3、術(shù)語(yǔ)和定義

3.1【決策委員會(huì)】在本管理制度中指由萬(wàn)科地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門組成的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策機(jī)構(gòu)。

3.2【事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管設(shè)計(jì)中心工作的副總經(jīng)理。

3.3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管新項(xiàng)目土地獲取、土地儲(chǔ)備的部門。

3.4【財(cái)務(wù)部】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管財(cái)務(wù)部門。3.5【營(yíng)銷中心】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)主管營(yíng)銷部門。

3.6【項(xiàng)目公司總經(jīng)理】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)橫向跨專業(yè)操作的管理者。

3.7【設(shè)計(jì)中心】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)體系進(jìn)行專業(yè)縱向管控的職能部門。

3.8【成本中心】在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)成本核算和招投標(biāo)采購(gòu)的部門。3.9【項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的具體操作部門，在制度執(zhí)行中接受設(shè)計(jì)中心指導(dǎo)和監(jiān)督。

3.10【項(xiàng)目公司營(yíng)銷部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷定位、營(yíng)銷策劃部門。

3.11【項(xiàng)目公司工程部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營(yíng)造階段的工程管理部門。

3.12【項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)部】在本管理制度中指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)外辦理各種手續(xù)的部門。

4、職責(zé)本管理制度明確了事業(yè)部設(shè)計(jì)中心、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部及各有關(guān)部門在產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作中相應(yīng)的職責(zé)范圍。4.1決策委員會(huì)

4.1.1在本管理制度中代表萬(wàn)科地產(chǎn)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作過(guò)程中的重大環(huán)節(jié)及設(shè)計(jì)流程中的重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審批，采取會(huì)議形式集體討論決策，并形成會(huì)議紀(jì)要指導(dǎo)后續(xù)工作。4.2事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)4.2.1在本管理制度中負(fù)責(zé)分管設(shè)計(jì)中心工作，協(xié)調(diào)萬(wàn)科地產(chǎn)所屬的項(xiàng)目公司與事業(yè)部設(shè)計(jì)中心之間工作。

4.3事業(yè)拓展部

4.3.1在本管理制度中負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報(bào)告，辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4財(cái)務(wù)部

4.4.1在本管理制度中負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)和測(cè)算分析。4.5營(yíng)銷中心

4.5.1在本管理制度中指萬(wàn)科地產(chǎn)營(yíng)銷工作主管部門，指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目營(yíng)銷部的工作。在前期土地開(kāi)發(fā)拓展階段負(fù)責(zé)資料收集、分析、調(diào)研工作，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略意見(jiàn)，項(xiàng)目市場(chǎng)總體定位建議。4.6項(xiàng)目公司總經(jīng)理

4.6.1在本管理制度中項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)橫向跨專業(yè)操作管理，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)部與橫向部門之間的工作，負(fù)責(zé)組織建立項(xiàng)目公司層面的設(shè)計(jì)管理制度及實(shí)施細(xì)則。4.7設(shè)計(jì)中心

4.7.1設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地開(kāi)發(fā)拓展工作。

4.7.2設(shè)計(jì)中心對(duì)事業(yè)部所屬項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作負(fù)有相應(yīng)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的職能。4.7.3設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)搭建專業(yè)管理平臺(tái)、建立設(shè)計(jì)管理制度和設(shè)計(jì)各階段管理流程，根據(jù)事業(yè)部的發(fā)展及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善。

4.7.4設(shè)計(jì)中心對(duì)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的各項(xiàng)主要管理環(huán)節(jié)及關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行審核。

4.7.5設(shè)計(jì)中心將定期抽查各項(xiàng)目公司制度執(zhí)行情況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部工作執(zhí)行情況每個(gè)季度一次）。

4.7.6設(shè)計(jì)中心將不定期對(duì)各項(xiàng)目公司進(jìn)行拉練式檢查，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出糾正建議并監(jiān)督整改；對(duì)好的做法總結(jié)案例進(jìn)行推廣。

4.7.7對(duì)于特殊操作方式、重要流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行討論，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要階段性成果進(jìn)行評(píng)審，以會(huì)議紀(jì)要的形式確定或確認(rèn)。

4.7.8本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責(zé)任人為設(shè)計(jì)中心設(shè)計(jì)總監(jiān)和項(xiàng)目公司總經(jīng)理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見(jiàn)分歧由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)裁決。4.8成本中心

4.8.1在本管理制度中負(fù)責(zé)萬(wàn)科地產(chǎn)所屬項(xiàng)目的各設(shè)計(jì)階段成本控制，編制各設(shè)計(jì)階段的成本目標(biāo)。審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)合同，審核各階段設(shè)計(jì)流程中的相應(yīng)節(jié)點(diǎn)工作。組織項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的部品、部件和材料招投標(biāo)采購(gòu)，并為各設(shè)計(jì)階段提供材料樣品、生產(chǎn)廠家等工作配合。4.9項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部

4.9.1執(zhí)行萬(wàn)科地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理制度及各階段設(shè)計(jì)流程，4.9.2負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目公司層面的設(shè)計(jì)管理制度及實(shí)施細(xì)則。

4.9.3負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤服務(wù)，解決現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題。

4.10項(xiàng)目公司營(yíng)銷部

4.10.1在本管理制度中負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)，項(xiàng)目市場(chǎng)深化定位報(bào)告，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標(biāo)準(zhǔn)建議。

4.10.2負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目總體標(biāo)識(shí)風(fēng)格，

4.11項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部

4.11.1獲取土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

4.11.2負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各設(shè)計(jì)階段對(duì)外手續(xù)。

4.11.3負(fù)責(zé)配合現(xiàn)場(chǎng)辦理對(duì)外協(xié)調(diào)工作。

4.12項(xiàng)目公司工程部4.12.1負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造過(guò)程中的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，工作重點(diǎn)是計(jì)劃控制、成本控制、質(zhì)量控制。

4.12.2負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案的合理性。

4.12.3負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)變更的可操作性，并明確設(shè)計(jì)變更簽證費(fèi)。

4.12.3負(fù)責(zé)審核施工單位提出技術(shù)洽商單（技術(shù)聯(lián)系單）的合理性，并明確簽證費(fèi)用。5、設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

5.1設(shè)計(jì)計(jì)劃管理

5.1.1設(shè)計(jì)計(jì)劃的制定項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)周期計(jì)劃》、《年度設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃》和《季度設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃》并與對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的《項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》和《項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》保持一致。設(shè)計(jì)中心審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.1.2設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行

（1）設(shè)計(jì)計(jì)劃一經(jīng)制定實(shí)施，即成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作的原則性工作綱領(lǐng)，各項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。（2）設(shè)計(jì)中心和項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)建立起積極有效的溝通和協(xié)調(diào)途徑（例會(huì)、文件、表格、模板、會(huì)議紀(jì)要等），保障設(shè)計(jì)計(jì)劃得到有效的貫徹執(zhí)行。

（3）事業(yè)部的計(jì)劃部項(xiàng)目專員參與計(jì)劃協(xié)調(diào)和督辦。

5.1.3設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤和調(diào)整

（1）設(shè)計(jì)中心對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行定期跟蹤和總結(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部以設(shè)計(jì)工作月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)的形式提交設(shè)計(jì)中心審核并匯總。

（2）根據(jù)整體戰(zhàn)略和年度計(jì)劃要求、市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目進(jìn)展等方面的變化情況，《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》進(jìn)行必要調(diào)整后，設(shè)計(jì)計(jì)劃在整體或局部上已經(jīng)不適用時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)劃修定，設(shè)計(jì)中心審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.2設(shè)計(jì)過(guò)程管理

5.2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要由前期設(shè)計(jì)研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段、市政專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)階段組成。5.2.2設(shè)計(jì)過(guò)程的控制

（1）設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)研究階段的可研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部分和前期設(shè)計(jì)研究，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部參與。（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段、市政專業(yè)施工圖等設(shè)計(jì)階段工作。設(shè)計(jì)中心在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)進(jìn)行審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。

（3）設(shè)計(jì)中心重點(diǎn)審核《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》、各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，參加階段性設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，跟蹤及監(jiān)控產(chǎn)品定位方案的落實(shí)，參加重大設(shè)計(jì)變更（指影響產(chǎn)品使用功能、立面效果、景觀效果的設(shè)計(jì)變更）的評(píng)審，以及設(shè)計(jì)成果的總結(jié)和推廣。

（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)需求分析、編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》、編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)單位委托、設(shè)計(jì)合同簽定、設(shè)計(jì)過(guò)程跟蹤、組織方案匯報(bào)、組織設(shè)計(jì)成果評(píng)審、現(xiàn)場(chǎng)施工配合、組織重大設(shè)計(jì)變更評(píng)審等。

5.2.3設(shè)計(jì)評(píng)估總結(jié)產(chǎn)品交付完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作總結(jié)，以《產(chǎn)品設(shè)計(jì)后評(píng)估報(bào)告》的形式提交設(shè)計(jì)中心備案存檔。5.3設(shè)計(jì)資料管理

5.3.1設(shè)計(jì)資料的內(nèi)容整體控制性文件《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》，各設(shè)計(jì)階段的輸入要求，如《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《專題會(huì)議紀(jì)要》等技術(shù)文件的組合，作為過(guò)程控制和成果評(píng)審的依據(jù)性文件。各設(shè)計(jì)階段的輸出成果，即對(duì)應(yīng)各設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)文件。其它資料包括但不限于在產(chǎn)品營(yíng)造階段發(fā)生的主要設(shè)計(jì)變更圖紙和設(shè)計(jì)變更通知單匯總等。5.3.2設(shè)計(jì)資料的維護(hù)本管理制度執(zhí)行過(guò)程中，設(shè)計(jì)資料的維護(hù)由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析、維護(hù)和存檔，以各設(shè)計(jì)階段為

節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分段維護(hù)并及時(shí)調(diào)整和更新《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)》，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以每期為節(jié)點(diǎn)工程移交后，應(yīng)將所有的設(shè)計(jì)資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時(shí)提交電子文檔給設(shè)計(jì)中心備案存檔。設(shè)計(jì)中心對(duì)于提交的設(shè)計(jì)資料進(jìn)行歸集、研究。5.4設(shè)計(jì)資源管理

5.4.1設(shè)計(jì)資源庫(kù)的建立設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)資源管理庫(kù)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格等不同要求提供相應(yīng)設(shè)計(jì)資源并將項(xiàng)目公司掌握的優(yōu)秀設(shè)計(jì)資源不斷擴(kuò)充。

5.4.2設(shè)計(jì)資源的選取各設(shè)計(jì)階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項(xiàng)目設(shè)計(jì)部提報(bào)設(shè)計(jì)資源需求，設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)資源（項(xiàng)目設(shè)計(jì)部也可推薦設(shè)計(jì)資源）。采取設(shè)計(jì)單位比選方式、比價(jià)方式和直接委托設(shè)計(jì)單位方式，確定設(shè)計(jì)單位。比選方式和比價(jià)方式原則不少于兩家設(shè)計(jì)單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強(qiáng)、適合指定風(fēng)格的情況下進(jìn)行直接委托設(shè)計(jì)單位。確定設(shè)計(jì)單位過(guò)程由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部組織，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體方案、景觀方案及裝修方案的設(shè)計(jì)單位比選、比價(jià)、直接委托設(shè)計(jì)中心參加評(píng)定、評(píng)審會(huì)，確認(rèn)后項(xiàng)目總經(jīng)理審批。除上述要求外其余階段設(shè)計(jì)單位確定設(shè)計(jì)中心不參加評(píng)審會(huì)，只審核確定設(shè)計(jì)單位評(píng)審報(bào)告，項(xiàng)目總經(jīng)理審批確認(rèn)。

5.4.3設(shè)計(jì)資源的評(píng)估項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施針對(duì)設(shè)計(jì)單位的評(píng)價(jià)工作，以《設(shè)計(jì)單位后評(píng)估報(bào)告》的形式提交設(shè)計(jì)中心備案存檔。

5.4.4設(shè)計(jì)資源的維護(hù)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)為合作過(guò)或接洽過(guò)的設(shè)計(jì)單位建立并維護(hù)《設(shè)計(jì)單位資料索引數(shù)據(jù)庫(kù)》，歸集并整理設(shè)計(jì)單位的相關(guān)資料。設(shè)計(jì)中心圍繞事業(yè)部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供各種技術(shù)支持和政策咨詢，開(kāi)展專家研討、技術(shù)調(diào)研和學(xué)術(shù)考察。5.5設(shè)計(jì)成本管理

5.5.1設(shè)計(jì)中心根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、品質(zhì)等編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本目標(biāo)，經(jīng)討論后確定該項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制總目標(biāo)。其中包括各階段、各專業(yè)的設(shè)計(jì)成本目標(biāo)分解。作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部控制設(shè)計(jì)成本的指導(dǎo)性文件；

5.5.2設(shè)計(jì)中心派相關(guān)人員參與50萬(wàn)元以上設(shè)計(jì)費(fèi)的商務(wù)洽談，并對(duì)設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)周期和付款方式進(jìn)行審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.6設(shè)計(jì)檔案管理

5.6.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)按照檔案管理要求建立設(shè)計(jì)檔案管理制度，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按自然區(qū)號(hào)存檔，并建立檔案管理目錄�？傄�(guī)圖、區(qū)域總圖、綜合管網(wǎng)圖紙獨(dú)立存檔。電子文檔視同資料檔案管理單獨(dú)建制。5.6.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及政府所屬相關(guān)部門各種報(bào)件和政府及政府所屬相關(guān)部門各種回執(zhí)審批件存檔。5.7人員招聘管理

各公司設(shè)計(jì)總監(jiān)（或設(shè)計(jì)部經(jīng)理）的招聘需經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理及事業(yè)部設(shè)計(jì)總監(jiān)面試通過(guò)，由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可錄用。6、附則

6.1設(shè)計(jì)中心是本管理制度的建立、維護(hù)和貫徹的責(zé)任部門，并負(fù)責(zé)制度的解釋。

6.2各項(xiàng)目公司各層級(jí)、各專業(yè)應(yīng)在本管理制度所確定的原則和框架范圍內(nèi)，建立適用的細(xì)化管理制度和細(xì)化管理體系。6.3本制度自頒布之日起執(zhí)行

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