關于項目物業(yè)管理的工作報告(1)

關于項目物業(yè)管理的工作報告

致：xxxx房地產開發(fā)有限公司：

xxxx自201*年3月開始交付使用，交付前因各種原因，根本未履行承接查驗手續(xù)，部分工種甚至是邊施工邊交付。致使業(yè)主在交房時意見較大。

隨著房屋的交付，業(yè)主在裝修、入住、使用階段，發(fā)現(xiàn)越來越多的工程質量問題，有一些問題已經嚴重影響到其正常居住、生活。物業(yè)公司在運行過程中，也發(fā)現(xiàn)因工程質量問題，影響到小區(qū)設施設備的正常運行，給服務工作造成很大障礙。雖然物業(yè)公司也多次聯(lián)系工程部、施工單位進場整改，但整改存在推諉、扯皮或稱不是其施工項目等情況，致使整個整改工作緩慢，業(yè)主已經達到不能忍受的程度，很多業(yè)主明確表示不再繳納物業(yè)服務費用，現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主欠費已高達50多萬。同時對公司產生了極度不信任，給公司形象帶來了非常嚴重的負面影響。

自交房開始至201*年春節(jié)，物業(yè)公司工程人員均在全力辦理交房、裝修管理、整改聯(lián)系、配合、協(xié)調等各項工作，春節(jié)過后，物業(yè)公司抽調其他項目工程人員對項目進行了全面系統(tǒng)的工程質量檢查，現(xiàn)將存在的工程質量問題歸納匯總，書面報呈公司，并建議公司立即成立專門整改小組或將所列問題一并委托物業(yè)公司全權處理，整改所產生的一切費用由公司從各相關承建單位工程質量保證金中列扣。以便及時、有效、盡快改變上述情況，樹立公司良好的整體形象，維護公司聲譽。

附：工程質量問題清冊

物業(yè)公司201*年3月30日凱華麗景工程質量問題一、弱電智能系統(tǒng)

1、可視對講、門禁系統(tǒng)

1）、住宅內瓦斯誤報警，現(xiàn)該項功能大部分已被屏蔽，存在嚴重安全隱患2）、室內可視單元門機功能喪失3）、室內分機呼叫管理中心功能喪失4）、業(yè)主管理卡刷單元門機開門功能喪失5）、單元門機、管理中心呼叫室內分機部分功能喪失6）、部分單元門鎖功能喪失7）、門禁電腦主機制卡功能喪失可視對講系統(tǒng)、門禁卡系統(tǒng)自交房以來沒有完全正常使用過，故障頻發(fā)直至上述現(xiàn)狀，期間通知施工單位前來整改均不了了之。由于小區(qū)業(yè)主大部分隸屬石油單位，夜間下班的業(yè)主在回家時使用門卡進單元門，門禁系統(tǒng)不僅不能給業(yè)主帶來安全和便利，反而將業(yè)主關在門外，導致大部分業(yè)主對我物業(yè)服務工作強烈不滿，因此拒交物業(yè)服務費用戶數(shù)上百，拖欠費用接近二十萬元；現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)特請相關專業(yè)公司人員通過現(xiàn)場查驗，發(fā)現(xiàn)部分線材屏蔽不夠，線材老化現(xiàn)象嚴重，單元至住戶分配線路編碼、接線錯誤等多項問題，預計整改費用約需六萬元以上2、紅外對射報警、攝像監(jiān)控、車場管理系統(tǒng)

1）、園區(qū)、停車場攝像監(jiān)控系統(tǒng)中兩臺設備故障停止工作攝像被施工單位取走維修至今未安裝，其余監(jiān)控設施設備時好時壞，運行狀況不良，不能起到安全監(jiān)控作用2）、車場管理系統(tǒng)故障，車輛進出管理工作相當困難，應收費用流失且車主意見相當大

二、總坪

1、小區(qū)總坪排污環(huán)網因為施工建造師管道地埋敷設坡度不夠，物業(yè)投入使

用兩年來排污環(huán)網管道堵塞嚴重，糞便污物冒出窨井并向四周地面擴散溢流，期間施工方疏通一次，我服務中心工程人員疏通六次，墊資請專業(yè)疏通公司疏通過兩次。現(xiàn)項目入住率越來越高，排污環(huán)網不能自然流瀉，每月至少需人工疏通兩次以上，不能夠徹底解決堵塞問題；

2、總坪地面施工回填部分未夯實，地面沉降嚴重，原銷售部外（包括水景

池）、地面停車部分、樓宇外墻地基腳等多處地面沉降，景觀砌體拉裂，裝飾面材脫落、部分地面設施損壞嚴重。以上問題嚴重影響小區(qū)感官形象，業(yè)主對此很是不滿，認為物業(yè)企業(yè)管理不善。物業(yè)服務中心多次書面報告地產公司，整改均為落實。

3、園區(qū)3、4棟外道路因相鄰兩個物業(yè)建筑挖地基導致路面嚴重受損，4棟外

圍墻垮塌近30米，我物業(yè)服務中心工作人員多次與相鄰兩工地施工單位聯(lián)系整改事宜，對方答復已與華興地產公司交涉清楚，對方將不再對我方損壞路面進行整改。時下雨季就要臨近，一旦雨水浸跨路面，將會嚴重影響本小區(qū)車輛出入

三、物業(yè)項目備用電源發(fā)電機

1、該發(fā)電機因在工場運行后再行安裝于凱華麗景物業(yè)項目，安裝前未根據設備維保要求進行保養(yǎng)和檢修，該發(fā)電機在物業(yè)使用過程中因設備自身故障導致長期不能正常運行，短短兩年使用時間中產生上萬維修費用，基本上是每試運行一次就必須維修一次，特別是今年華陽片區(qū)停電時間較多，發(fā)電機不能保證正常運行，小區(qū)業(yè)主對我服務中心的不滿情緒異常高漲，多戶業(yè)主明確表示將不再繳納物業(yè)服務業(yè)費，理由就是小區(qū)配套設施不能解決小區(qū)業(yè)主生活的不便。

為了保障發(fā)電機能夠正常運行，為全體業(yè)主提供完善的設備配套功能，同時在市電停止供電時能保障小區(qū)建筑物消防設備、電梯等正常供電，該發(fā)電機需進行大修后再行投入使用，大修所需費用約十六萬元。

四、電梯

1、電梯底坑地下水上冒，坑內積水不能自然流排（設計缺陷）導致底坑內長時間處于積水或潮濕狀態(tài)，小區(qū)內的30臺載人升降電梯從投入運行開始，就不停的出現(xiàn)大小不一的故障：

1）、主機板燒損一臺，更換費用近萬元；2）、轎廂內外顯示面板損壞六臺，至今未修復；3）、電梯應急電源燒損2臺、補償電源燒損2臺至今未修復；4）、底坑電梯部件銹蝕30臺，其中2臺部件損毀嚴重導致電梯因維修停運2個月，維修費用三千多元；5）、電梯底坑、機房、轎廂、轎頂多方通訊設備因底坑潮濕導致線材絕緣老化加快，目前已有十四臺電梯多方通訊出現(xiàn)故障；6）、電梯運行環(huán)境不良導致電梯因保護程序動作而困人事件經常發(fā)生，一周3-5次。

2、小區(qū)內電梯安裝井道照明時未根據國家特種設備檢驗標準《TSGT5001》規(guī)定安裝雙控照明開關，成都市在201*年發(fā)生3起嚴重電梯安全事故后，今年電梯年檢將依照該檢驗標準嚴格執(zhí)行，我方30臺電梯必須經過整改后方能通過年檢，整改該單一項目所需費用44882元，整改30臺電梯全部項目所產生費用將相當巨大；針對電梯底坑積水、潮濕問題，應從根本上解決，確保電梯在有效運行期限內安全可靠運行。

因電梯困人、停機等因素，拒交物業(yè)服務費業(yè)主一百多戶，拖欠物業(yè)服務費用二十多萬元。

五、消防系統(tǒng)

1、二棟商鋪外地面沉降導致消防管網損壞，二棟消防管網不能供水，存在嚴重安全隱患；

2、負二層防火控制系統(tǒng)長期處于報警狀態(tài)，故障一直未能排除；3、一層各個單元消防通道防火門損壞較多；

4、負二層排污泵接線錯誤4臺，泵接口松脫4臺，泵不能啟動5臺，夏天暴雨季節(jié)，污水泵不能正常工作勢必導致嚴重水浸事件。

六、能耗計量裝置

1、用戶電計量表因質量原因造成計量不準確，截止目前已更換計量表23只，僅201*年凱華麗景項目能耗費用凈虧損達五十多萬元。

七、地下停車場

1、地面嚴重翻砂，主干道部分路面做環(huán)氧樹脂處理后使用不到3個月，多處地面環(huán)氧樹脂脫落，地面只見連砂石樣地坪（環(huán)氧樹脂脫落帶起地面壓光表層，地面損壞將會更加嚴重）；停車場不論如何清潔，地面沙塵依舊，停車位置安裝的車位地鎖因沙塵進入鎖芯導致地鎖損壞率達到50％以上，停車業(yè)主僅因車位地鎖帶給的不方便已是怨氣很大，對車場地面翻砂積塵更是不滿意。

2、兩層停車層上方安裝的消防、給水管網接頭松動現(xiàn)象較多，管網滲、漏水點23處，我工作人員在設施檢修中發(fā)現(xiàn)部分閥門連接螺栓用手指可以輕易旋動，現(xiàn)已將-1、-2F管網接頭、閥門連接螺栓全部重新緊固過。

八、二次供水

小區(qū)設計二次供水應為無負壓供水，但實際施工為水箱水池供水，按照衛(wèi)生防疫要求，水箱水池每半年需要清洗一次，但每次清洗除產生幾千元清洗費用外，還會白白抽掉近100方自來水，同時5樓以上住戶面臨停水至水池清洗完畢重新注水后，方能使用。

九、業(yè)主報修及空置物業(yè)部分

1、入戶門不能打開68戶，交房時鑰匙就不夠；

2、入戶門嚴重脫漆、銹蝕、變形、損傷等質量問題8戶；

3、室內空調插座電線缺失18戶，因入戶門不能打開的68戶未能統(tǒng)計確認；4、室內水電未整改7戶；5、室內門窗未整改5戶；

6、室內防水問題70多起（現(xiàn)已整改大部分）；7、室內欄桿問題1戶；8、土建問題24戶；9、外墻滲水3戶。

擴展閱讀：物業(yè)工作總結1

物業(yè)管理工作總結

桃花落去，梅雪冬陽……201*年在忙忙碌碌中漸漸的過去了，

201*年實訓基地物業(yè)管理處猶如生命演化的進程，有生命誕生后的喜悅、有牙牙學語時的懵懂、有蹣跚學步中的艱辛、更有成長期的叛逆和傲氣。

實訓基地物業(yè)管理人自己深知只有加強學習和不斷探索才是實訓基地物業(yè)管理工作健康發(fā)展的硬道理；也只有不斷的總結提高和剔除糟粕才能鼎立于不敗之地。

當然，201*年實訓基地物業(yè)管理工作離不開各級領導的大力支持，離不開延吉物業(yè)管理有限公司領導的蒞臨指導，更離不開基地廣大業(yè)主的包容和理解。

值此歲末，實訓基地物業(yè)管理處將201*年物業(yè)管理工作向各級領導和業(yè)主作總結匯報：一、物業(yè)管理處認真組織竣工預驗收交接工作、嚴格規(guī)范二次裝修管理、全面進行培訓提高員工的服務意識、著力疏通內部管理流程。

（一）認真做好竣工預驗收交接工作，為業(yè)主把好竣工驗收質量關。按照市職培中心的部署，預驗收工作由職培中心統(tǒng)一領導，楊浦區(qū)人力資源與社會保障局參與，上�，F(xiàn)代咨詢有限公司組織實施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建設全部竣工圖紙、實物；上海建科建設監(jiān)理咨詢有限公司提供全部工程質量驗收合格證明；上海第一測量師事務所有限公司提供工程審價咨詢意見；上海房屋建筑設計院有限公司提供工程設計資料；我處接受職培中心的委托對工程建設全部竣工圖紙、實物進行交接、對工程建設項目的質量、使用功能完好程度進行交接查驗。自9月17日起我處抽調多方資深工程技術力量，共108人（次）分10批（項），按照6大建筑單元（以土建為主）、各建筑單元按系統(tǒng)的建筑項目劃分（以安裝為主）進行預驗收查驗；嚴格按照預驗收交接準備工作的要求對預驗收的條件、需核檢的資料、技術資料等進行逐項查驗；嚴格參照竣工驗收規(guī)范和標準對預驗收交接中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改辦法及復驗安排，督促施工總包方及時處置、解決問題。截至目前共向施工總包方提出整改意見共300余項，督促施工總包方已完成需要整改項目200項，竣工預驗收交接工作正在有條不紊的進行。

（二）建立二次裝修管理制度，確保二次裝修規(guī)范、有序。二次裝修是物業(yè)管理工作的重要內容之一,縱觀各類物業(yè)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結構受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因為前期二次裝修工程的施工不按照制度進行埋下隱患,從而造成了后期物業(yè)管理工作的困難重重、舉步維艱。為此實訓基地物業(yè)管理處在二次裝修管理工作方面,重點加強了以下方面的工作:

一是從嚴把好二次裝修申請審批關,建立完善的二次裝修管理檔案，所有二次裝修申請必須按規(guī)定提交圖紙資料,并提供區(qū)域消防審批文件，對裝修申請中的關于外立面及室內結構方面從嚴審核并給出審批意見與建議；二是嚴格把握二次裝修重點工作，對單元區(qū)域二次裝修的"消防測試"、"重點部位防水"、"水電管路走向"、"自用設施設備安裝"等問題作出明確的指引,讓業(yè)主與二次裝修單位提前知悉各項管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準備；三是建立二次裝修巡查簽到制度，安排各部門按規(guī)定對二次裝修單元區(qū)域開展巡檢工作,對消防管理、違章裝修、防水工程等重點內容按部門分工開展巡檢督查工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài)；四是定期組織二次裝修業(yè)主和施工單位召開二次裝修專項會議,對檢查存在未符合管理規(guī)定要求的違規(guī)現(xiàn)象,在會上限定作出整改,并按計劃實施復檢工作,此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定；五是根據二次裝修工作的安排需要,管理處設立二次裝修專員崗位，制訂裝修巡檢專項負責制度,委托裝修專員協(xié)調各個部門組織實施,經過相關培訓及各項準備工作后,取得了良好的成效。

（三）認真做好員工培訓工作，全面提高員工服務意識。羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動者素質上是企業(yè)最佳的投資。因為員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要；是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法；是物業(yè)管理企業(yè)經營管理現(xiàn)代化的基礎。為此實訓基地物業(yè)管理處把員工培訓計劃提到管理處的中心工作日程，并持之以恒的作為一項長期性、實效性的任務來抓。管理處結合本單位的實際情況綜合公司的培訓日程安排制定培訓計劃、研究培訓方法、確定培訓內容及分類，并對全體員工進行素質大摸底，確切掌握員工當前素質存在的薄弱環(huán)節(jié)，在有序地進行常規(guī)性培訓之外有目標性地選擇分類方法對各類員工進行強化和專項素質教育。物業(yè)管理處項目經理為員工培訓第一責任人，負責員工培訓的組織實施、培訓的監(jiān)督管理、培訓的效果評估。截止目前物業(yè)管理處修訂培訓教材24套、培訓課時88小時、各部門分類再培訓累計課時240小時、員工培訓率100、培訓合格率95、培訓淘汰率5。通過一系列培訓制度的實施，全體員工的素質穩(wěn)步提高，服務意識明顯增強，業(yè)主滿意度漸漸提升。

（四）著力疏通管理處內部管理流程，增強各部門團隊意識，提高凝聚力。二、管理處下屬各部門四維合一、通力合作，緊緊圍繞管理處全新部署開展工作。（一）客戶服務

客戶服務工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟，也是業(yè)主和物業(yè)管理服務合同內容的中樞站和聯(lián)絡處，承載著溝通、協(xié)調、反饋、落實、監(jiān)察、匯報、處理、處置、統(tǒng)計的重大使命，其任務之艱、責任之大、要求之高是物業(yè)管理處工作中的首當門面內容，客戶服務人員的整體素質決定著一支物業(yè)管理團隊的管理水平，反映和體現(xiàn)物業(yè)員工的精神面貌。201*年物業(yè)管理處志在組建一支與實訓基地現(xiàn)代化物業(yè)管理要求的高端客戶服務團隊

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