關(guān)于高校小區(qū)物業(yè)管理工作的匯報

關(guān)于高校小區(qū)物業(yè)管理工作的匯報

各位業(yè)主：

南昌大學(xué)后勤服務(wù)集團昌健物業(yè)于201*年3月31日進駐高校住宅小區(qū)，在各位業(yè)主的關(guān)愛、理解和支持下，我物業(yè)管理處全體員工始終堅持以人為本的服務(wù)理念，堅持為教職員工服務(wù)的宗旨，堅持創(chuàng)建文明和諧小區(qū)的目標(biāo)，積極努力的工作，現(xiàn)將半年來所做工作以及了解到的問題匯報如下：一、半年來做的主要工作1、

5月1日對小區(qū)機動車輛實行單行道管理。小區(qū)實行車輛單行道管理，實行之初，就得到了廣大業(yè)主和車主的理解和支持，盡管個別車主有意見甚至有抵觸情緒，但是在業(yè)委會、公司、管理處全體人員的耐心解釋下，也都能逐步自覺地按規(guī)定行使，使小區(qū)的交通管理規(guī)范、車輛行駛暢通。2、

對秩序維護員進行調(diào)整和整頓，秩序維護員由原來的每星期休息一天調(diào)整到每二個星期休息一天，增加了巡邏次數(shù)，保證晚班、中班有四人在崗。并且在集團的大力支持下更換了秩序維護員服裝。3、

解決了小區(qū)水管經(jīng)常爆裂問題。自我公司進駐開始，每月小區(qū)水管的爆管次數(shù)多達五六次，造成了水資源的嚴(yán)重浪費，業(yè)主的生活質(zhì)量受到了影響。小區(qū)管理處工作人員認(rèn)真對小區(qū)供水系統(tǒng)進行多方面的了解、綜合分析每次爆管的原因，最后采取人工操作閘門，控制進水量，避免了水錘現(xiàn)象，使小區(qū)的爆管問題得到了有效的解決。4、

高校小區(qū)的四部電梯存在嚴(yán)重的零部件老化，運行故障率高，業(yè)主反映強烈。進駐之初，我們就圍繞這一事關(guān)業(yè)主安全的電梯問題做了幾件事，首先，在業(yè)委會的支持下，通過招標(biāo)形式，選擇了電梯維保公司，并將九千多元的維修費用降到八千余元，對四部電梯進行了檢修；其次，對電梯進行了年檢；第三，近一個多月，又發(fā)現(xiàn)14棟2部電梯的門輪全部老化，變型，在征得業(yè)委會的同意和支持下，又出資二千多元對14棟二部電梯更換了門輪。5、

每遇下雨，15棟地下室就會嚴(yán)重積水，給業(yè)主帶來了諸多的不便，業(yè)主意見很大，盡管如此，以往的物業(yè)公司也都沒從根本上解決這一問題。為了徹底解決這一難題，我們管理處全體人員一面對積水進行清掃，一面查找滲漏點，原因搞清后，并親自施工，使多年的滲漏問題得以根本解決。6、

14棟化糞池每星期均會堵塞，發(fā)現(xiàn)此情況后，管理處組織人員進行了開挖，發(fā)現(xiàn)化糞池連接排水管的中間部位競無完整的管道，泥土塌陷造成堵塞，經(jīng)與業(yè)委會協(xié)商，現(xiàn)已重新鋪設(shè)了管道。7、五棟二單元從一樓到三樓均出現(xiàn)污水從地漏溢出的現(xiàn)象，通過管理處

員工排查發(fā)現(xiàn)是排水管堵塞，并提出了解決方案主動上門協(xié)調(diào)，每戶業(yè)主同意出60元重新鋪設(shè)了排水管道，從而徹底解決了堵塞問題。8、

9棟有一5樓的衛(wèi)生間往4樓滲水，這一問題持續(xù)了5年之久，不但前面的三家物業(yè)公司均未能解決，甚至雙方學(xué)校的主管領(lǐng)導(dǎo)出面也不了了之。我們公司進駐后，通過與雙方多次耐心細(xì)致的協(xié)調(diào)，并提出解決問題的方案與他們協(xié)商，最終形成了一致的意見，使這一老大難問題得以圓滿解決。9、

小區(qū)現(xiàn)有的滅火器全是小區(qū)交付使用時配置的，現(xiàn)已全部過期、失效。在我們的建議下，業(yè)委會苦于經(jīng)費，同意只灌二十瓶，但遠(yuǎn)不夠小區(qū)使用，鑒于此情況，管理處借創(chuàng)建文明城市的機遇主動向住地政府求援，得到了當(dāng)?shù)鼐游瘯�的大力支持，支援了小區(qū)62瓶全新的滅火器。

10、為了減少小區(qū)內(nèi)的安全隱患，在征得業(yè)主和業(yè)委會的支持下，對西門口與學(xué)校交匯處的入口安裝了護欄，擋住了電動車、摩托車的進出，有效地減少了機動車輛在小區(qū)內(nèi)的通行。

11、為了配合南昌市爭創(chuàng)文明城市，管理處配合青山湖區(qū)房管局、高新社區(qū)居委會在小區(qū)安裝了三個報刊欄，同時對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化進行突擊整治，得到了房管局的充分肯定，本小區(qū)也列入房管局的推檢單位。12、由于前一物業(yè)在撤離時帶走了3月份以前的水電表基數(shù)，給水電費用的結(jié)算造成了很大的麻煩，管理處在集團的支持下組織員工對每家每戶的水電表進行查抄核對，徹底弄清了所有業(yè)主家的水電表基數(shù)。

13、前一物業(yè)為了降低損耗，減少管理成本，在小區(qū)實行限時供水。昌健物業(yè)接管后為了確保每位業(yè)主的用水需求，我們實行了二十四小時不間斷供水。

14、自入駐以來，物管處共抓住小偷三名，發(fā)現(xiàn)業(yè)主未上鎖的摩托車、電動車、自行車多達50多輛。積極建議業(yè)委會在有限經(jīng)費的情況下，先行對小區(qū)的周邊圍墻安裝紅外線安防報警系統(tǒng)，此建議已被業(yè)委會采納。15、物管處現(xiàn)已與青山湖區(qū)政府有關(guān)部門，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊�、市自來水公司、城管等眾多部門建立了良好關(guān)系。

16、小區(qū)供水系統(tǒng)改造工程的前期工作已取得了重大進展，并即將簽訂施工合同。

17、在創(chuàng)建文明城市活動中，我們在青山湖區(qū)房管局的指導(dǎo)下，小區(qū)物業(yè)管理處的內(nèi)部建設(shè)得到進一步加強，各項制度、各種圖表進一步規(guī)范，積累了經(jīng)驗。

18、在我們的建議下，業(yè)委會對發(fā)電機組進行了修理，確保了高層在特殊情況下的用電需求。

19、為了配合對進出小區(qū)的車輛實行西進北出單行道管理工作，在業(yè)委會的支持下，在二個入口處重新安裝了道閘，這對小區(qū)車輛的安全通行發(fā)揮了積極的作用。

二、小區(qū)目前存在的主要問題：

我公司接管小區(qū)物業(yè)后，對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備、消防系統(tǒng)進行了一次較為全面的檢查驗收，暴露出來的問題是難以想象得到的，現(xiàn)匯報如下：1、消防系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)，兩棟高層的消防水箱已廢棄多年，消防管道

長年處于無水狀態(tài)，消防報警系統(tǒng)已成一個空殼，主要的零部件全被盜光。另外，滅火器仍有不少是過期失效的，消防帶槍頭大部份被盜。2、高壓柜的原配工具蕩然無存，嚴(yán)重的是這些原配工具除了廠家能配以

外，在南昌市無法配到。3、小區(qū)無安防監(jiān)控系統(tǒng)。4、小區(qū)車位嚴(yán)重缺乏。

5、小區(qū)“先天不足”，沒有維修基金。

6、小區(qū)與當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)部門的關(guān)系尚未理順，小區(qū)現(xiàn)是“幾不管”住宅

小區(qū)。

三、近期的主要工作：

1、在業(yè)委會的支持下，在小區(qū)圍墻安裝紅外線對射報警系統(tǒng)。2、在各棟落水管上安裝帶刺的鋼絲，防小偷攀爬。3、在一個半月內(nèi)完成供水系統(tǒng)改造工程。

4、啟動車位規(guī)劃、設(shè)計、征集車輛管理方案的工作。

昌健物業(yè)高校小區(qū)管理處

201*-10-

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關(guān)于建寧縣小區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報

一、基本情況

近年來，隨著城市化步伐的不斷加快，我縣房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，縣城人口迅速增加，居民住宅小區(qū)物業(yè)管理已成為城市管理的重要組成部分。截至目前，在我縣城區(qū)規(guī)劃面積中新建有萬安、青云嶺、景秀花園、福城、江源水都、青山南苑等小區(qū)。在已入住的以上這些居民小區(qū)中，物業(yè)管理主要有以下幾種模式，即：物業(yè)公司管理的有江源水都居民小區(qū)；開發(fā)商兼顧物業(yè)的有福城居民小區(qū)；業(yè)主自己管理的有景秀花園、萬安2個居民小區(qū)；青山南苑、青云嶺小區(qū)沒有物業(yè)管理業(yè)主也無自治管理。以上小區(qū)都還未成立業(yè)主委員會。

現(xiàn)在我縣居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由縣規(guī)劃建設(shè)局房管所管理，濉城鎮(zhèn)下屬社區(qū)居委會協(xié)助管理，可以說目前我縣居民的小區(qū)物業(yè)管理尚不能適應(yīng)形勢發(fā)展和居民生活的要求，產(chǎn)生的問題較多，群眾意見較大，物業(yè)管理運行很不規(guī)范。

二、存在的主要問題

（一）對小區(qū)物業(yè)管理工作還沒有引起足夠的重視，綜合協(xié)調(diào)管理機制尚未形成。一是對物業(yè)管理條例學(xué)習(xí)宣傳貫徹不夠、認(rèn)識不足，監(jiān)管制度和具體細(xì)則還沒有建立起來；二是物業(yè)管理工作沒有明確的主管部門和對應(yīng)的工作機構(gòu)，部門職責(zé)不夠分明；三是物業(yè)公司、社區(qū)（居委會）、開發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系尚未理順，責(zé)任不明確。（二）前期規(guī)劃建設(shè)遺留問題多，實行物業(yè)管理條件不足，業(yè)主對現(xiàn)狀不滿意。一是一些早期開發(fā)的小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，同一小區(qū)多家開發(fā)或產(chǎn)權(quán)單位，物業(yè)管理出現(xiàn)交叉或空缺現(xiàn)象；二是有的小區(qū)沒有按規(guī)劃要求和物業(yè)管理條例規(guī)定配套物業(yè)用房、社區(qū)用房及其它共用設(shè)施；三是有的小區(qū)在交工驗收后，存在綠地改作他用、房屋質(zhì)量差、資料不全等問題，引發(fā)業(yè)主不滿。四是許多小區(qū)為開放式，一樓為商鋪、餐飲店等各類人員進出頻繁，存在較多安全隱患。

（三）物業(yè)管理服務(wù)滯后，不適應(yīng)小區(qū)建設(shè)管理工作的快速發(fā)展。在我縣現(xiàn)有的物業(yè)公司的管理服務(wù)，不能滿足小區(qū)居民的需求。

（四）舊住宅小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損嚴(yán)重。目前，我縣尚有許多舊宅小區(qū)和散居區(qū)，這些舊住宅小區(qū)建設(shè)年代早，房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)多樣化，缺少維修改造資金，小區(qū)的保潔目前基本由共建單位和社區(qū)勉強維持，而小區(qū)綠化、路面維護、下水入網(wǎng)、垃圾清運等問題較多，居民意見很大。

（五）物業(yè)收費難，影響了物業(yè)管理的正常運行。一些小區(qū)業(yè)主仍習(xí)慣于享受過去的政府福利性服務(wù)，有償服務(wù)意識淡薄。部分業(yè)主對物業(yè)管理期望值較高，如達不到自己的要求，就拒交物業(yè)管理費，以致次年其他業(yè)主學(xué)樣，也拒交，直接拖垮物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司難以繼續(xù)，進而形成惡性循環(huán)。

三、幾點建議

結(jié)合我縣居民小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題，為了進一步規(guī)范和推動我縣居民小區(qū)物業(yè)管理工作，逐步提高物業(yè)管理水平，提出如下幾點建議：

（一）明確部門職責(zé)，及時制定物業(yè)管理實施細(xì)則。一是要建立縣、鎮(zhèn)（社區(qū)）物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律和業(yè)主自治相結(jié)合的綜合管理格局；二是縣政府要根據(jù)《三明市人民政府關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的若干意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，進一步明確在小區(qū)物業(yè)管理中，從前期的設(shè)計、建設(shè)、驗收到業(yè)主的入住使用、投訴受理等具體環(huán)節(jié)的工作程序和工作職責(zé)，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以及對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法進行公示公開等具體事項，形成具有可操作性的實施辦法和細(xì)則，下發(fā)執(zhí)行。

（二）加大宣傳力度，加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)�？h政府及相關(guān)部門要加大對物業(yè)管理條例的宣傳貫徹力度，使小區(qū)居民、建設(shè)單位、施工企業(yè)等都能了解物業(yè)管理法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)，增強業(yè)主維權(quán)意識、自治意識、有償服務(wù)意識，組建業(yè)主委員會，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會建立并完善、規(guī)范業(yè)主委員會的運作制度和章程，使業(yè)主委員會切實發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）把好規(guī)劃建設(shè)關(guān)，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好環(huán)境。政府要督促規(guī)劃、建設(shè)等部門要加強對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設(shè)計審查、建設(shè)監(jiān)督、竣工驗收等具體環(huán)節(jié)進行把關(guān)，確保達標(biāo)。盡量建成一個大的小區(qū)避免建成多個住戶分散的居住小區(qū)出現(xiàn)，建成封閉式，各樓一層不設(shè)各單獨商鋪，建統(tǒng)一規(guī)范商場。要規(guī)范開發(fā)商建設(shè)行為，嚴(yán)格按照規(guī)劃實施建設(shè)，對在建設(shè)過程中擅自變更規(guī)劃要求的、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)公用設(shè)施不配套的、工程質(zhì)量低劣的，應(yīng)及時糾正促其整改，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為實施物業(yè)管理奠定必要的基礎(chǔ)。

（四）提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動機制。政府及有關(guān)部門應(yīng)牽頭聘請正規(guī)的物業(yè)管理公司，同時加強引導(dǎo)和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)抓好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)，完善從業(yè)人員資格證書制度。改善服務(wù)態(tài)度和方式，增強收費透明度，公示服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭取業(yè)主的支持、增強業(yè)主的主動繳費意識。政府可通過設(shè)立物業(yè)補助基金等適當(dāng)方式對特困戶及喪失勞動力的困難戶進行補助。社區(qū)（居委會）要及時聯(lián)系指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極發(fā)揮作用，配合有關(guān)部門共同做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)業(yè)主提供清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境。

（五）加大投入力度，加快舊小區(qū)的改造步伐。一是政府要組織有關(guān)部門全面摸清舊小區(qū)樓房棟數(shù)、面積、戶數(shù)和原產(chǎn)權(quán)單位底數(shù)以及存在問題等，為下一步改造工作做好準(zhǔn)備；二是政府應(yīng)對供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施欠帳較多，又無維修資金來源的小區(qū)，按照輕重緩急，列入計劃，逐年改造，而后交由物業(yè)公司或所在社區(qū)接管，逐步建立長效管理機制，從源頭上解決舊小區(qū)的環(huán)境改造、物業(yè)管理問題。

（六）加強物業(yè)監(jiān)管隊伍的建設(shè)，進一步完善和規(guī)范物業(yè)管理的監(jiān)管體系。一是建議成立物業(yè)管理站（或物業(yè)服務(wù)中心），配備專職人員，投入工作經(jīng)費，明確工作職責(zé)，可采取試點先行，以點帶面的辦法，取得經(jīng)驗后，逐步推行；二是建立基層投訴受理機制，如在主管部門或濉城鎮(zhèn)（社區(qū)）設(shè)立投訴中心，受理業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對違反物業(yè)管理條例行為的投訴；三是政府適時啟動責(zé)任追究制，對于在物業(yè)管理中不積極履職的部門及個人進行責(zé)任追究；四是通過建立條塊結(jié)合，以塊為主的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，努力將物業(yè)管理融入社區(qū)管理，形成社會聯(lián)動、齊抓共管的新格局。

（七）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，逐步理順維修基金的使用渠道。應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，盡快理順房屋維修基金的使用管理機制，讓房屋維修基金的收繳、使用公開透明，使維修基金真正發(fā)揮作用。

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