資產(chǎn)評(píng)估案例庫

案例庫

案例一：房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告常房評(píng)l990l2400l一號(hào)報(bào)告說明一、項(xiàng)目名稱

常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估二、委托方

企業(yè)名稱：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市度假村聯(lián)系人：××聯(lián)系電話：（略）三、估價(jià)方

全稱：常熟市房屋評(píng)估所法定代表人：王江

住所：常熟市環(huán)城南路58號(hào)聯(lián)系電話：0520一2791409

王江國家房地產(chǎn)注冊估價(jià)師評(píng)估、審核王建中國家房地產(chǎn)注冊估價(jià)師現(xiàn)場查勘、評(píng)估五、估價(jià)作業(yè)日期

1999年1月22日至1999年1月25日致委托估價(jià)函常熟市×××教育度假中心：

常熟市房屋評(píng)估所接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評(píng)估目的，遵循客觀、公正、實(shí)事求是的原則，按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)座落在常熟市調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘查和評(píng)定估算�，F(xiàn)將評(píng)估結(jié)果函告如下：

委估房屋共一處，屬鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)用房，總建筑面積13561平方米，在評(píng)估基準(zhǔn)日1999年1月2日的評(píng)估總值為人民幣3383萬元，大寫人民幣叁仟叁伯捌拾叁萬圓整。特此函告

常熟市房屋評(píng)估所

法定代表人王江

1999年1月25日

估價(jià)師關(guān)于估價(jià)報(bào)告的聲明我們鄭重聲明：

1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和正確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5；我們自接受估價(jià)委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等評(píng)估人員，對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實(shí)狀況資料，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)。

6．在本次估價(jià)報(bào)告撰寫過程中，沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供過重要專業(yè)幫助。

常熟市房屋評(píng)估所房地產(chǎn)注冊估價(jià)師王江1999年1月25日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1．本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果，是反映委估對(duì)象在特定的評(píng)估目的下現(xiàn)行公開市場的公允價(jià)值。僅適用于本次估價(jià)所確定的特定的評(píng)估目的。本評(píng)估結(jié)果對(duì)用于其他方面客觀性沒做探討。2.本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果。以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。

3．本報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整或重新確定其評(píng)估價(jià)值。

4．本報(bào)告出具的評(píng)估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。也沒有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。

5.委估房地產(chǎn)的權(quán)屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權(quán)證和和土地使用證為依據(jù)，經(jīng)實(shí)地核對(duì)取其確認(rèn)的合法部分。

6．實(shí)地勘查時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行了一般性的察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。

7．本次評(píng)估結(jié)果中未考慮委估房地產(chǎn)因委托方擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等可能影響其價(jià)值的因素8．本次評(píng)估結(jié)果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓而可能產(chǎn)生的各種稅費(fèi)。9．本次評(píng)估結(jié)果中適當(dāng)考慮了耐用裝修部分的價(jià)值和房屋附屬物的價(jià)值。常熟市房屋評(píng)估所1999年1月25日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

全稱：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市××度假村聯(lián)系人：××聯(lián)子電話：（略）二、估價(jià)方

全稱：常熟市房屋評(píng)估所法定代表人：王江

住所：常熟市環(huán)城南路58號(hào)聯(lián)系電話：0520一2791409三、估價(jià)對(duì)象

常熟市×××教育度假中心位于風(fēng)光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29km，離元錫市中心48km，距常熟虞山國家風(fēng)景區(qū)15km，風(fēng)景點(diǎn)連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會(huì)承辦，是一個(gè)集療養(yǎng)、休養(yǎng)、度假、教育、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、旅游、娛樂、購物為一體的綜合型場所，也是上海廣大職工和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高，文化設(shè)施齊全，100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時(shí)接待3000人住宿、度假。文化娛樂中心、健身康樂中心、水上活動(dòng)中心項(xiàng)目眾多，令您留連忘返。集娛樂、競技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場。

本次評(píng)估對(duì)象為常熟市×××教育度假中心所屬的文化娛樂中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國際三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的，建筑總面積達(dá)13561平方米，各項(xiàng)設(shè)施服務(wù)堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風(fēng)味大餐廳及各間專業(yè)宴會(huì)廳，3至6層為標(biāo)準(zhǔn)房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會(huì)議室，能滿足各類商務(wù)洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂項(xiàng)目。文化娛樂中心的商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、商場、停車場及則小時(shí)送餐等多種服務(wù)項(xiàng)目均采用先進(jìn)的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報(bào)答等設(shè)施。電話交換機(jī)、鍋爐、配電、供暖等均為進(jìn)口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達(dá)6層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個(gè)度假中心占地61706.70平方米，為批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12-17）。其中該文化娛樂中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進(jìn)口大理石包柱，無框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進(jìn)口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護(hù)墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。3閉6層為賓館客房部，按三星級(jí)賓館要求進(jìn)行裝演。四、估價(jià)目的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)1999年1月22日六、估價(jià)依據(jù)

1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細(xì)表；2．有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；

3．委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料；4．評(píng)估人員現(xiàn)場勘查和掌握的有關(guān)資料。七、估價(jià)原則

遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。八、估價(jià)方法

從該酒店（文化娛樂中心）的建筑形象、投資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設(shè)備等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級(jí)賓館媲美。目前市場上尚無此類交易實(shí)例，所以采用市場比較法無法評(píng)占其市場現(xiàn)值。

該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商場、餐廳、酒店客房、會(huì)議廳、娛樂五個(gè)部分。經(jīng)過分析。比較，對(duì)該酒店市值的評(píng)估，宜采用收益法進(jìn)行分部評(píng)估。另外采用成本法（土地部分用市場比較法）進(jìn)行校核。九、估價(jià)結(jié)果

以上兩種方法評(píng)估出的價(jià)格分別為3498.75萬元和3423．92萬元�？紤]到本次評(píng)估目的是作為抵押貸款之用，我們選擇二者中的較小值3423.92萬元作為抵押房地產(chǎn)的預(yù)期市場價(jià)格。委估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為3423.92萬元，取整為3424萬元，大寫人民幣叁仟肆佰貳拾肆萬圓整。十、估價(jià)人員

王江常熟市房屋評(píng)估所國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師王建中常熟市房屋評(píng)估所國家注冊房地產(chǎn)估價(jià)師十一、估價(jià)作業(yè)日期

1999年1月22日至1999年1月25日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估有效期為評(píng)估基準(zhǔn)日后一年。即本評(píng)估報(bào)告書評(píng)估結(jié)果有效期為：1999年1月22日至201*年1月21日。本評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，要以評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或定價(jià)依據(jù)。超過一年，需要重新進(jìn)行評(píng)估。十三、評(píng)估說明

1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實(shí)地核對(duì)，取其確認(rèn)的合法面積。

2．本次評(píng)估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價(jià)值時(shí)參考。

常熟市房屋評(píng)估所1999年1月25日【案例分析】

本評(píng)估報(bào)告采用了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。

本項(xiàng)目評(píng)估目的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本案例作了說明，因物業(yè)特殊性無可比實(shí)例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評(píng)估，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響，本報(bào)告未作說明。

在應(yīng)用收益法估價(jià)中，計(jì)算扣除項(xiàng)目年支出中應(yīng)包含經(jīng)營商業(yè)利潤，報(bào)告中沒有涉及。資本化率（報(bào)告中稱還原利率）以安全利率十風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率確定時(shí)，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年習(xí)率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根毛估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。本報(bào)告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風(fēng)險(xiǎn)利率的做法，不符合《規(guī)范》要求。

在應(yīng)用成本法估價(jià)中，土地價(jià)格評(píng)估以4萬元/畝計(jì)，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護(hù)價(jià)格，對(duì)此報(bào)告中未作任何說明。另外以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余年限，并進(jìn)行年限修正，報(bào)告中也未作說明。

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案例一:投資權(quán)益價(jià)值評(píng)估

201*年底，國內(nèi)某乳品公司為了快速發(fā)展與一國際投資銀行簽訂了融資協(xié)議，具體內(nèi)容包括，201*年1月1日，該投資銀行出資2億元人民幣，其中1億元以2元/每股的價(jià)格認(rèn)購乳品公司的普通股股票，另外1億元購買乳品公司的特種債券，該債券期限為6年，年利率2%，不計(jì)復(fù)利、每年付息，到期還本。同時(shí)投資銀行與乳品公司簽訂了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的協(xié)議：融資開始后的三年中的每一年，乳品企業(yè)的凈利潤要比上一年增長15%，每一個(gè)不能達(dá)到增長要求的年份，投資銀行都會(huì)將20%的特種債券以對(duì)應(yīng)2元/每股的價(jià)格轉(zhuǎn)換為普通股股票。201*年初，該投資銀行計(jì)劃將其持有的乳品公司的所有權(quán)益（包括股權(quán)和債權(quán)）一次性的轉(zhuǎn)讓，某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)這部分權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估，以下是他們收集和測算的部分?jǐn)?shù)據(jù)，請(qǐng)進(jìn)行分析得出權(quán)益最后的估值。案例分析過程:

根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料：

（1）評(píng)估基準(zhǔn)日：201*年1月1日，評(píng)估基準(zhǔn)日之前產(chǎn)生的股權(quán)及債權(quán)收益已經(jīng)結(jié)清

（2）乳品公司201*、201*、201*、201*年的凈利潤分別為5000萬元、6000萬元、7000萬元、8000萬元。201*年的每股收益是0.8元

（3）預(yù)測評(píng)估基準(zhǔn)日后前3年每股收益保持每年10%的增長，之后進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，每股年金收益為評(píng)估基準(zhǔn)日后第三年的每股收益。

（4）考慮風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的差異，債權(quán)和股權(quán)使用折現(xiàn)率分別為5%和10%根據(jù)權(quán)益的特征，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)采用收益法進(jìn)行分步評(píng)估(1)第一步，確定在評(píng)估基準(zhǔn)日的投資銀行擁有的債權(quán)及股權(quán)數(shù)量201*年的年增長率=（6000-5000）/5000=20%201*年的年增長率=（7000-6000）/6000=16.67%

201*年的年增長率=（8000-7000）/7000=14.29%

對(duì)比公司實(shí)際完成的凈利潤水平，融資后的三年中，只有201*年未完成15%的增長約定，因此有201*萬元債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，以每股2元的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在原來5000萬股的基礎(chǔ)上增加1000萬股，所以在評(píng)估基準(zhǔn)日，投資銀行應(yīng)持有乳品企業(yè)債權(quán)8000萬元，股權(quán)6000萬股。

(2)第二步，使用收益法評(píng)估債權(quán)價(jià)值債券的年利息收益＝8000萬×2%＝160萬元

債券價(jià)值＝160×（P/A，5%，3）+8000×（P/F，5%，3）=160×2.7232+8000×0.8638=7346.11萬元

（3）第三步，使用收益法評(píng)估股權(quán)價(jià)值

股權(quán)價(jià)值=0.8×(1+10%)×6000×0.9091+0.8×(1+10%)2×6000×0.8264+0.8×(1+10%)3×6000×0.7513+[0.8×(1+10%)3×6000/10%]×0.7513=4800.05+4799.73+4799.91+47999.05=62398.74萬元

債權(quán)與股權(quán)評(píng)估值合計(jì)=7346.11+62398.74=69744.85萬元分析計(jì)算結(jié)果該部分權(quán)益的價(jià)值應(yīng)為69744.85萬元

案例二：二手房屋的抵押價(jià)值評(píng)估

某資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型毛坯房進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估工作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ�托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了市場調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在201*年1月7日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

評(píng)估委估標(biāo)的物在評(píng)估基準(zhǔn)日201*年1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進(jìn)行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣底價(jià)依據(jù)。

評(píng)估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價(jià)格和交易時(shí)間等因素。

評(píng)估對(duì)象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺(tái)面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。

該房為A先生占有，A先生通過抵押合同貸款已實(shí)際成為麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務(wù)。

麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開發(fā)的快樂之城項(xiàng)目的一期�？鞓分�城項(xiàng)目建筑面積共38萬平方米，其中麗都雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米；快樂之城麗都雅苑臨近未來浦口經(jīng)濟(jì)、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級(jí)珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。

快樂之城麗都雅苑建筑風(fēng)格極富現(xiàn)代個(gè)性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進(jìn)深，減少了無效空間造成的浪費(fèi)，讓每一平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的作用。小區(qū)由著名設(shè)計(jì)院規(guī)劃、設(shè)計(jì)，以高得房率（90％左右）、高綠化率（40.4％）、大樓間距（大于22米）、低容積率、人車分流為設(shè)計(jì)思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個(gè)人的生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材設(shè)備，達(dá)到甚至超過市區(qū)許多高檔樓盤的品質(zhì)。紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車輛準(zhǔn)入系統(tǒng)、單元可視對(duì)講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預(yù)留借口，業(yè)主可以以江北較低的房價(jià)享受市區(qū)高檔樓盤的生活。簡潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會(huì)各界的廣泛的贊譽(yù)。評(píng)估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價(jià)格和交易時(shí)間等因素。

評(píng)估對(duì)象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺(tái)面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。買主A先生于201*年2月28日向南京模范置業(yè)有限公司通過銀行抵押貸款一次性購買，總成交價(jià)為328004.4元，

首付款約30％（10萬元），貸款額度約占70％，貸款期限為10年。自201*年2月抵押以來A先生陸續(xù)支付本金6期（一期一月），金額為12180.22元，已付利息609.0元，至201*年1月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是201*年1月7日。本次評(píng)估基準(zhǔn)日是由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評(píng)估基準(zhǔn)日，有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，合理選取作價(jià)依據(jù)，使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)接近。

評(píng)估對(duì)象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)價(jià)，即將評(píng)價(jià)對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理的價(jià)格。現(xiàn)行市價(jià)法的原理可表示為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=交易實(shí)例價(jià)格×各差異因素調(diào)整系數(shù)。案例分析過程:

本次資產(chǎn)評(píng)估工作于201*年1月7日開始，201*年1月12日出具正式報(bào)告。整個(gè)評(píng)估工作分五個(gè)階段進(jìn)行：（一）接受委托階段

本階段的主要工作是：經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方洽談后，接受委托方資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目委托，在充分溝通的前提下確定評(píng)估目的、評(píng)估范圍及對(duì)象、選定評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估機(jī)構(gòu)據(jù)以制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。（二）資產(chǎn)清查階段

評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)、收集資料，然后對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行查勘和產(chǎn)權(quán)界定，對(duì)收集的資料進(jìn)行驗(yàn)證。（三）評(píng)定估算階段1、待估物

位于南京市浦口區(qū)浦珠中路麗都雅苑快樂之城的4棟5樓C戶型。2、選取比較對(duì)象

根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位、用途、評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等因素，從所搜集的眾多交易案例中選擇了與評(píng)估對(duì)象更為相似或接近的三個(gè)比較對(duì)象。

A:麗都雅苑9棟4樓B戶B:盛泉新城5棟5樓A戶C:萬江共和新城7棟4樓B戶其估價(jià)對(duì)象及比較對(duì)象基本情況如下表：

項(xiàng)目名稱位置面積（m）2評(píng)估對(duì)象ABC麗都雅苑4棟5樓C戶浦珠中路116.78麗都雅苑9棟4樓B戶浦珠中路86.24盛泉新城5棟5樓A戶萬江共和新城7棟4樓B戶浦口區(qū)頂山街道臨泉村浦東路與浦珠路交匯處91.17114套型建筑結(jié)構(gòu)交付標(biāo)準(zhǔn)建成年月交易類型成交價(jià)格（元/m）交易時(shí)間

2三室二廳一廚二衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)磚混結(jié)構(gòu)毛坯房磚混結(jié)構(gòu)毛坯房二室二廳一廚一衛(wèi)磚混結(jié)構(gòu)毛坯房三室二廳一廚一衛(wèi)磚混結(jié)構(gòu)簡裝201*.2拍賣201*.2買賣2967.5201*.6買賣2782.9201*.5買賣3012.2201*．1．7201*.11201*.12201*.93、因素修正(1).區(qū)位修正

比較對(duì)象A與評(píng)估對(duì)象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正；比較對(duì)象B與C位于浦珠中路不遠(yuǎn)，與評(píng)估對(duì)象區(qū)位相當(dāng)，經(jīng)估價(jià)師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為99、101（以評(píng)估對(duì)象相對(duì)應(yīng)因素的條件指數(shù)為100，下同）。

(2).面積修正

與評(píng)估對(duì)象相比較，比較對(duì)象的建筑面積都要小，經(jīng)估價(jià)師綜合分析，判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。(3).套型修正

評(píng)估對(duì)象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對(duì)象A為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對(duì)象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對(duì)象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)查、分析，綜合判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。(4).建筑結(jié)構(gòu)修正

評(píng)估對(duì)象與比較對(duì)象均為磚混結(jié)構(gòu)，故不作修正。(5).交付標(biāo)準(zhǔn)

比較對(duì)象A、B與評(píng)估對(duì)象均為毛坯房，交付標(biāo)準(zhǔn)不作修正；比較對(duì)象C為簡裝房屋，經(jīng)估價(jià)師調(diào)查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。(6).建成年月修正

比較對(duì)象A與評(píng)估對(duì)象為同一小區(qū)，建成年月不作修正；比較對(duì)象B與C建成時(shí)間與評(píng)估對(duì)象相比均在1年以內(nèi)，由于良好的物業(yè)管理和日常維護(hù)，其成新率與評(píng)估對(duì)象所在之建筑物的成新相當(dāng)，故亦不作修正。(7).交易類型修正

評(píng)估對(duì)象之評(píng)估目的是為抵押貸款失敗而進(jìn)行資產(chǎn)處置的拍賣底價(jià)評(píng)估，而比較對(duì)象均為正常市場情況下買賣雙方通過協(xié)商談判形成的市場價(jià)格�？紤]到目前資產(chǎn)處置變現(xiàn)過程中采用公開拍賣的形式，而資產(chǎn)處置變現(xiàn)與具有良好開發(fā)前景的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)競爭拍賣具有不同特點(diǎn)，前者具有一定的消極性，其目的是為了訊速變現(xiàn)，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預(yù)期。經(jīng)估價(jià)師綜合分析，判定評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)處置變現(xiàn)拍賣評(píng)估目的情況下的條件指數(shù)為正常成交價(jià)格水平的95％。(8).交易時(shí)間差異修正

比較對(duì)象交易時(shí)間與評(píng)估對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日均較接近，僅比較對(duì)象C略早。根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域同類住宅最近交易價(jià)格變動(dòng)情況的調(diào)查、了解和分析，判定比較對(duì)象A、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。

綜合上述分析，得到比較案例修正情況及修正價(jià)格如下表：

修正項(xiàng)目成交價(jià)格（元/m）位置面積（m）22A2967.5100/100100/97B2782.9100/99100/98C3012.2100/101100/100套型建筑結(jié)構(gòu)交付標(biāo)準(zhǔn)建成年月交易類型交易時(shí)間修正價(jià)格（元/m）2100/97100/100100/100100/10095/100100/1022937.45100/97100/100100/100100/10095/100100/1012781.42100/99100/100100/102100/10095/100100/1032724.04

4、采用算術(shù)平均法求待估物的評(píng)估值

待估物的單價(jià)＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/m2）總價(jià)＝2814.3×116．78＝328671.47(元)（四）評(píng)估匯總階段

1、根據(jù)評(píng)估人員對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論分析工作；

2、確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善；

3、根據(jù)評(píng)估工作情況，撰寫全套資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。（五）提交報(bào)告階段

向委托方提交麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。

評(píng)估人員根據(jù)委估標(biāo)的物的評(píng)估目的，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則和程序，采用科學(xué)的評(píng)估方法，結(jié)合評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過

縝密、細(xì)致的測算，判定上述分析計(jì)算過程客觀合理，最終確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日201*年1月7日的市場價(jià)值單價(jià)為2814.3元/m2，總價(jià)為328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。特別事項(xiàng)說明：

1、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

2、本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)�來委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。

3、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”是指所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見。

4、本報(bào)告結(jié)果是對(duì)201*年1月7日這一評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本事務(wù)所對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日以后的該部分資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不承擔(dān)任何責(zé)任。

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案例三:土地使用權(quán)評(píng)估

某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)的住宅及配套用地進(jìn)行了評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供參考依據(jù)。該項(xiàng)目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積21681.71平方米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價(jià)區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓，總建筑面積64232平方米。本次估價(jià)在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)201*年11月15日的估價(jià)對(duì)象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價(jià)格。委托估價(jià)方提供的資料：

《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》

“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地[轉(zhuǎn)]字（201*）第××號(hào)）《國有土地使用證》（市海中外國用（95）字第××號(hào)）

“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)”（京計(jì)投資字[201*]××號(hào)）

《審定設(shè)計(jì)方案通知書》（201*-規(guī)審字-××）“發(fā)證函”（京房地證字（201*）第××號(hào)）××住宅小區(qū)總平面圖

《關(guān)于合作開發(fā)望京新城K7區(qū)部分住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)》[京計(jì)基字[1998]第××號(hào)]

宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照案例分析過程：一、估價(jià)對(duì)象概況

估價(jià)對(duì)象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為21681.71平方米，該用地屬地價(jià)六類地區(qū)。1、土地登記狀況

根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地[轉(zhuǎn)]字（201*）第××號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（201*）第××號(hào)）：

土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：××小區(qū)北：××北路

東：綠化帶及高壓線走廊西：北京××食品企業(yè)有限公司

土地面積：21681.71平方米（住宅分?jǐn)偅?0819.03平方米；配套分?jǐn)偅?62.68平方米）

土地級(jí)別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā)[1993]34號(hào)文及其說明，屬北京市

六類地價(jià)區(qū)。2、土地權(quán)利狀況

估價(jià)對(duì)象為國有土地，根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地[轉(zhuǎn)]字（201*）第××號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（201*）第××號(hào)），北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京××食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。根據(jù)原《國有土地使用證》（市海中外國用（95）字第00170號(hào)），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。依據(jù)“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書的批復(fù)”（京計(jì)投資字[201*]1583號(hào)）批準(zhǔn)的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為70年，配套50年。3、建筑物和地上附著物狀況

根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》（201*-規(guī)審字-××），××小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積64232平方米，總?cè)莘e率為2.96。其中，地上建筑面積62732平方米，住宅建筑面積60236平方米，配套商業(yè)建筑面積2496平方米，地上容積率2.89。目前，地上無建筑物。

本次估價(jià)的地價(jià)是指宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)201*年11月15日的估價(jià)對(duì)象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價(jià)格。

本次估價(jià)的地價(jià)分為熟地價(jià)和毛地價(jià)。熟地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

二、評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2、客觀性、公正性、獨(dú)立性原則

從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究和實(shí)地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實(shí)事求是分析資料的有效性、真實(shí)性，采用科學(xué)的評(píng)估方法、標(biāo)準(zhǔn)和程序客觀評(píng)估，

保證評(píng)估結(jié)果公正合理。3、替代原則

房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。4、最高最佳使用原則

土地估價(jià)是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

另外，在土地估價(jià)中，我們還遵循了供求原則、公平原則。三、評(píng)估方法

在估價(jià)過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。由于估價(jià)對(duì)象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價(jià)，可采用假設(shè)開發(fā)法。用估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、銷售稅費(fèi)、稅金及開發(fā)利潤，求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進(jìn)行市場比較、修正，可求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)北京市人民政府1993年第34號(hào)文件，可通過對(duì)該地段上的住宅基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行個(gè)別條件系數(shù)修正，求出估價(jià)對(duì)象的基準(zhǔn)地價(jià)修正價(jià)格。

綜合分析以上三種方法測算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。

四、影響因素分析

（一）一般因素（市場背景分析）

北京是中華人民共和國的首都，簡稱京，位于華北地區(qū)。北京總面積16808平方公里，市區(qū)面積735平方公里。下轄10個(gè)區(qū)、8個(gè)縣。東南部為平原，西

北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤氣候。1月平均氣溫-9度4度，7月約25度。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。70萬年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國時(shí)期燕國建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國的政治、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼長城麗，古運(yùn)河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢。北京亦不乏自然風(fēng)景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國最重要的旅游熱點(diǎn)城市之一。

北京是中華人民共和國的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國的政治、文化中心。按中央對(duì)北京的要求，北京將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)安定和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的歷史文化名城和現(xiàn)代化國際城市。

北京是中國的首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)和對(duì)外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個(gè)國家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國駐華商務(wù)機(jī)構(gòu)及中外經(jīng)濟(jì)合作交流、學(xué)術(shù)研討和旅游的首選地點(diǎn)之一，國際交往活動(dòng)十分活躍。

1999年以來，受房改政策及國家為促進(jìn)二級(jí)市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法出臺(tái)的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)和個(gè)人購買力的增強(qiáng)。從長期來看，對(duì)北京住宅市場起重要支撐作用的集團(tuán)購買力將會(huì)明顯下降，個(gè)人購房將會(huì)逐步成為住宅市場的主要力量。

從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項(xiàng)目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點(diǎn)：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項(xiàng)目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點(diǎn)，城南是危房改造的熱點(diǎn)，集中了較多的新住宅開發(fā)項(xiàng)目。201*年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢，累計(jì)銷售住宅220.4萬平方米，較上年同期增長1.9倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢，上半年累計(jì)完成投資162.6億元，以20.5%的速度增長，住宅開復(fù)工面積達(dá)1937.3平方米，增長10.7%。同

時(shí)，上半年商品房累計(jì)竣工199.1萬平方米，增長了67.4%。統(tǒng)計(jì)顯示，201*年上半年商品房的平均售價(jià)為3793元/平方米，較1999年末的4787元/平方米降幅明顯，價(jià)格的下降刺激了個(gè)人的消費(fèi)欲望，推動(dòng)了整個(gè)住宅市場的銷售。進(jìn)入201*年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展發(fā)展為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)。

近兩年普通住宅的建設(shè)重點(diǎn)集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項(xiàng)目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成10片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。（二）區(qū)域因素

估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達(dá)嶺高速路東側(cè)，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關(guān)村科技園區(qū)，通過八達(dá)嶺高速路可直達(dá)馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東為朝陽區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在地，是區(qū)域的商業(yè)服務(wù)中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)。

估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)已建成永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)的電力科學(xué)研究院、機(jī)械工程學(xué)院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關(guān)村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達(dá)嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運(yùn)村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，對(duì)外交通十分便利。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施（三）個(gè)別因素

估價(jià)對(duì)象土地用途為居住用地，土地面積為21681.71平方米。土地呈較規(guī)則長方形，工程地質(zhì)條件良好。

估價(jià)對(duì)象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：①道路

北鄰永泰莊北路。②上水

目前小區(qū)內(nèi)有2眼深水井，日供水600噸，小區(qū)建成后接市政供水。

③下水

雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為50公分。④供氣

小區(qū)南側(cè)20米有天然氣主管線及調(diào)壓站。⑤電力

清河小營開閉站通過馬房干線的三級(jí)電網(wǎng)到小區(qū)配電室。⑥電信

小區(qū)接清河電話局通訊管線。⑦熱力

小區(qū)南側(cè)熱力公司供暖鍋爐房。（四）最高最佳使用分析

在運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，受到合法原則的約束，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。本次評(píng)估對(duì)象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價(jià)對(duì)象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評(píng)估以住宅及配套用途作為估價(jià)的前提。五、測算過程

在估價(jià)過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。(以下略)

綜合分析以上三種方法測算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。

具體估價(jià)過程如下：(一)假設(shè)開發(fā)法

估價(jià)對(duì)象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：①建筑面積：61736平方米(地上:60236平方米)②用地面積:20819.03平方米。③地上容積率：2.89

以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

1.采用市場比較法求取總開發(fā)價(jià)值

運(yùn)用市場比較法，通過對(duì)北京市住宅樓市場的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)住宅樓銷售案例進(jìn)行比較。①選取可比案例案例A：怡清園

地點(diǎn)：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島地價(jià)區(qū)類：6類交易類型：期房

建筑面積：1201*0平方米用途：住宅樓

交易價(jià)格為樓面單價(jià)3750元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例B：永泰小區(qū)地點(diǎn)：海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn)地價(jià)區(qū)類：6類交易類型：期房

建筑面積：300000平方米用途：住宅樓

交易價(jià)格為樓面單價(jià)3950元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例C：清緣里小區(qū)地點(diǎn)：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)地價(jià)區(qū)類：6類交易類型：期房建筑面積：50000平方米用途：住宅樓

交易價(jià)格為樓面單價(jià)3800元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6-10層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。

表1：因素條件說明表

估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例比較因素交易時(shí)間交易方式土地位置201*.11買賣海淀區(qū)清河永泰莊路土地用途土地級(jí)別交通條件住宅及配套6類鄰支路，距主201*.9買賣海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島住宅6類鄰支路，距高201*.11買賣海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn)住宅6類鄰支路，距主干201*.8買賣海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅6類鄰支路，距估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C干道800米，公速路1000米，公道約600米，公共主干道約800區(qū)域因集聚程度素基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)配套七通一平一般七通一平一般1201*0七通一平一般300000小型居住區(qū)中型居住區(qū)中型居住區(qū)共交通較不便捷共交通不便捷交通一般米，公共交通一般小型居住區(qū)七通一平一般50000建筑面積64232(平方米)個(gè)建筑物結(jié)構(gòu)別建筑物裝修因素建筑物成新工程地質(zhì)條件十成良好現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修十成良好十成良好十成良好

②.編制比較因素條件指數(shù)表(見表2)。

表2：比較因素條件指數(shù)表

估價(jià)對(duì)象及可比比較因素實(shí)例交易時(shí)間交易方式土地位置土地用途土地級(jí)別交通條件區(qū)集聚程度域基礎(chǔ)設(shè)施因公共服務(wù)素配套建筑面積(平方米)個(gè)構(gòu)別建筑物裝因修素建筑物成新工程地質(zhì)條件100100100100建筑物結(jié)100100100100100100101101100100100100100100100100100101101100估價(jià)對(duì)象100100100100100100案例A1001009810010098案例B100100100100100101案例C100100100100100100100100100100100100100100③.因素修正

在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正，即估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià)(見表3)：

表3：因素比較修正系數(shù)表

估價(jià)對(duì)象及可比比較因素實(shí)例交易時(shí)間交易方式土地位置土地用途土地級(jí)別區(qū)域因素個(gè)交通條件集聚程度基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)配套建筑面積(平方米)別因素交易價(jià)格(元/平方米)比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)建筑物結(jié)構(gòu)建筑物裝修建筑物成新工程地質(zhì)條件案例A100/100100/100100/98100/100100/100100/98100/101100/100100/100100/100案例B100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/101100/100100/100100/101案例C100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100100/100100/10037503866100/100100/100100/100100/10039003785100/100100/100100/100100/10038003762

④.估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格

樓面單價(jià)＝(3866＋3785＋3762)÷3＝3804(元/平方米)⑤．總開發(fā)價(jià)值

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的平均售價(jià)為3800元/平方米，則總開發(fā)價(jià)值為：

總額＝售價(jià)×地上建筑面積＝3800×60236＝228896800(元)

兩稅一費(fèi)按照銷售收入的5.5%計(jì)取，則不含稅的總開發(fā)價(jià)值為總額＝①×(1-5.5%)＝216307476（元）2.成本費(fèi)用①建造成本a.建安費(fèi)用

按北京市現(xiàn)行建筑工程概(預(yù))算標(biāo)準(zhǔn)測算，估價(jià)對(duì)象建筑平均建安造價(jià)可確定為1200元/平方米，則：總額＝單方造價(jià)×建筑面積＝1200×61736＝74083200(元)b.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建安費(fèi)用的12%取費(fèi)，則：總額＝建安費(fèi)用×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＝74083200×12%＝8889984(元)c.小區(qū)配套費(fèi)用

按建安費(fèi)用12%取費(fèi)，則：總額＝建安費(fèi)用×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＝74083200×12%＝8889984(元)d.電貼：

電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1100元/千瓦，住宅負(fù)荷為25瓦/平方米：總額＝1100×61736×25/1000＝1697740（元）e.建造成本合計(jì)

建安費(fèi)用：74083200元紅線內(nèi)市政費(fèi)用：8889984元小區(qū)配套費(fèi)用：8889984元電貼費(fèi)：1697740元

合計(jì)：93560908元②不可預(yù)見費(fèi)

按建造成本的5%取費(fèi)，則：總額＝建造成本×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＝93560908×5%＝4678045(元)③專業(yè)人士費(fèi)

專業(yè)人士費(fèi)包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按照建造成本的5%取費(fèi)，則：總額＝①×5%＝4678045（元)④成本費(fèi)用

總額＝①＋②＋③

=93560908+4678045+4678045=102916998(元)3.貸款利息

取1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%，工期為1.5年，按工期一半計(jì)，則：總額＝102916998×5.94%×1.5×0.5＝4584952(元)4.銷售費(fèi)用①買賣手續(xù)費(fèi)

按照房屋銷售收入的0.5%取費(fèi)，則：總額＝房屋銷售收入×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＝228896800×0.5%＝1144484(元)②廣告代理費(fèi)

按照總開發(fā)價(jià)值的3%取費(fèi)，則：總額＝總開發(fā)價(jià)值×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＝216307476×3%＝6489224(元)

③銷售費(fèi)用

總額＝①＋②＝7633708（元）5.發(fā)展商建造投資成本利潤投資回報(bào)率為成本費(fèi)用的20%，則：總額＝成本費(fèi)用×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)＝102916998×20%＝20583400(元)6.總開發(fā)成本

成本費(fèi)用：102916998元貸款利息：4584952元銷售費(fèi)用：7633708元發(fā)展商建造投資成本利潤：20583400元合計(jì)：135719058元7.開發(fā)余值

開發(fā)余值＝總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本＝216307476－135719058＝80588418（元)8.求取熟地價(jià)

熟地總額＝80588418/(1＋5.94%×1.5＋20%)＝62515257(元)

樓面熟地價(jià)＝熟地總額/地上建筑面積＝62515257/60236＝1038(元/平方米)地面熟地價(jià)＝總額/土地面積＝62515257/20819.03＝3003（元/平方米)9.毛地地價(jià)測算(1)土地開發(fā)費(fèi)

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場進(jìn)行調(diào)

查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià)700元/平方米，折合成地面單價(jià)2023元/平方米。(2)求取毛地價(jià)

地面毛地價(jià)＝3003－2023＝980(元/平方米)樓面毛地價(jià)＝1038－700＝338(元/平方米)毛地總額=樓面毛地價(jià)×地上建筑面積=338×60236=20359768（元）(二)市場比較法

1.根據(jù)替代原則，通過對(duì)北京市住宅用地出讓市場的調(diào)查，取得下列三個(gè)案例：案例D：

海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)10#、11#住宅樓，為北京市六類地價(jià)區(qū)。用地面積6500平方米，建筑面積12165平方米，容積率1.92。1999年12月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià)342元/平方米。案例E：

海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)W06-W09住宅樓，為北京市六類地價(jià)區(qū)。用地面積25394平方米，建筑面積37659平方米，容積率1.48。1999年9月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià)350元/平方米。案例F:

海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價(jià)區(qū)。用地面積13913平方米，建筑面積32916平方米，容積率2.74。1999年11月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià)330元/平方米。2.比較因素選擇

依據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件及個(gè)別條件，采用市場比較法時(shí)選擇的比較因素主要有:交易時(shí)間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級(jí)別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、宗地形狀、地上容積率、工程

地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。（1）用途。指土地的合法規(guī)劃用途；

（2）土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。

（3）交易時(shí)間因素。指由于時(shí)間的因素房地產(chǎn)交易價(jià)格會(huì)不同；

（4）交易情況因素。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公平及客觀程度等；（5）區(qū)位因素。區(qū)域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等；

（6）個(gè)別因素。個(gè)別因素主要有地勢、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。

3.比較因素條件說明

將以上案例與待估宗地進(jìn)行分析比較，并作具體的因素條件說明(見表4)。

表4：因素條件說明表

待估宗地及可比實(shí)例比較因素交易時(shí)間土地位置201*.11海淀區(qū)永泰莊北路交易情況交易方式土地用途土地級(jí)別土地使用年限交通條件正常出讓住宅六類70年臨永泰莊北路，距主干道900米區(qū)環(huán)境質(zhì)量域集聚程度較好小型居住區(qū)一般較好中小型居住區(qū)一般較好中型居住區(qū)一般較好中小型居住區(qū)一般1999.12海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)正常出讓住宅六類70年臨次干道，距主干道約800米1999.9海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)正常出讓住宅六類70年臨次干道，距1999.11海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)正常出讓住宅五類70年臨次干道，距待估宗地案例A案例B案例C主干道約700米主干道約200米因基礎(chǔ)設(shè)施素公共設(shè)施配套個(gè)宗地面積(m)別宗地形狀2七通一平利用居住區(qū)級(jí)配套20819.03七通一平利用居住區(qū)級(jí)配套七通一平利用居住區(qū)級(jí)配套七通一平利用居住區(qū)級(jí)配套13913650025394規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形規(guī)則長方形因地上容積率素工程地質(zhì)條件2.891.921.482.74良好良好良好良好

4.編制比較因素條件指數(shù)表(見表5)。

表5：比較因素條件指數(shù)表

待估宗地及可比實(shí)例比較因素交易時(shí)間土地位置交易情況交易方式土地用途土地級(jí)別土地使用年限區(qū)域因

待估宗地案例A案例B案例C1001001001001001001001001001009910210010010010010010010010199103100100100100100100100101999910010010010210010010010125

交通條件環(huán)境質(zhì)量集聚程度素個(gè)別因素基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施配套宗地面積宗地形狀地上容積率工程地質(zhì)條件1001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001005.因素修正

在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行可比實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正，即估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象樓面地價(jià)(見表6)：

表6：因素比較修正系數(shù)表

待估宗地可比實(shí)例比較因素交易時(shí)間土地位置交易情況交易方式土地用途土地級(jí)別土地使用年限區(qū)域因素交通條件環(huán)境質(zhì)量集聚程度基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施配套個(gè)別因宗地面積宗地形狀地上容積100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100案例A100/99100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100案例B100/99100/103100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100案例C100/99100/99100/100100/100100/100100/102100/100100/100100/100100/101100/100100/100率素工程地質(zhì)條件樓面毛地價(jià)(元/平方米)比準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)335340327342350330100/100100/100100/1006.估價(jià)對(duì)象毛地比準(zhǔn)價(jià)格樓面毛地價(jià)＝(335＋340＋327)÷3＝334(元/平方米)地面毛地價(jià)＝樓面毛地價(jià)×容積率＝334×2.89＝965(元/平方米)毛地總額＝樓面毛地價(jià)×地上建筑面積＝334×60236＝201*8824（元）7.土地開發(fā)費(fèi)

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià)700元/平方米，折合成地面單價(jià)2023元/平方米。

8.求取熟地價(jià)

地面熟地價(jià)＝965＋2023＝2988(元/平方米)樓面熟地價(jià)＝334＋700＝1034(元/平方米)熟地總額＝樓面熟地價(jià)×地上建筑面積＝1034×60236＝62284024（元）(三)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1.有關(guān)北京市基準(zhǔn)地價(jià)的說明

北京市人民政府于1993年7月6日以《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)[1993]34號(hào))文件下發(fā)了《北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說明，對(duì)北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)針對(duì)不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體的規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。

該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價(jià)格。

依據(jù)《北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說明，北京市基準(zhǔn)地價(jià)包括出讓金、大市政及四源費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級(jí)別分為1-10類（詳見北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表），在計(jì)算宗地地價(jià)時(shí)，可通過以下公式計(jì)算：

宗地基準(zhǔn)地價(jià)＝出讓金＋大市政及四源費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)其中：出讓金＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×容積率修正系數(shù)大市政及四源費(fèi)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×容積率2.求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格(1)出讓金

估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價(jià)六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。估價(jià)對(duì)象條件與該地價(jià)區(qū)類的狀況相比屬一般狀況。取該地價(jià)區(qū)類住宅出讓基準(zhǔn)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)400元/平方米。估價(jià)對(duì)象地上容積率為2.89，容積率修正系數(shù)為2.65。地面單價(jià)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×容積率修正系數(shù)＝400×2.65＝1060元/平方米(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)

本報(bào)告所提到的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)僅指估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，即大市政及四源費(fèi)，未包含紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。根據(jù)相關(guān)文件并依照實(shí)際征收情況，大市政費(fèi)取100元/平方米，四源費(fèi)（不包括熱源費(fèi)）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)取50元/平方米，合計(jì)150元/平方米：地面單價(jià)＝取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×容積率＝150×2.89

＝434(元/平方米)(3)毛地價(jià)

地面毛地價(jià)＝1060＋434＝1494(元/平方米)樓面毛地價(jià)＝1494/2.89＝517(元/平方米)毛地總額=樓面毛地價(jià)×地上建筑面積=517×60236=3114201*（元）(4)土地開發(fā)及其他費(fèi)用

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià)700元/平方米

地面單價(jià)=樓面單價(jià)×容積率=700×2.89=2023元/平方米(5)求取熟地價(jià)

地面熟地價(jià)＝1494＋2023＝3517(元/平方米)樓面熟地價(jià)＝3517/2.89＝1217(元/平方米)熟地總額=樓面熟地價(jià)×地上建筑面積=1217×60236=73307212（元）六、估價(jià)對(duì)象地價(jià)的確定

綜合分析以上三種方法測算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出住宅部分的最終地價(jià)結(jié)果（見表7）。由于本次評(píng)估的評(píng)估目的是為確定出讓手續(xù)中的出讓價(jià)格，目前北京市地產(chǎn)市場交易比較活躍，因此市場比較法評(píng)估結(jié)果能較好地反映出地塊的真實(shí)地價(jià)水平，其次依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測算出來的價(jià)格，由于基準(zhǔn)地價(jià)修

正法自93年執(zhí)行，一直未做調(diào)整，采用此方法測算出來的價(jià)格較其他兩種方法測算出來的價(jià)格相差較大，且在北京市的出讓實(shí)例中也較實(shí)際價(jià)格偏高，故就假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算的結(jié)果依次取權(quán)重為50%、50%、0%，以求取最終的地價(jià)結(jié)果。

綜合分析以上三種方法測算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出住宅樓的最終地價(jià)結(jié)果（見表7），根據(jù)北京市土地出讓實(shí)務(wù)及評(píng)估中的通常作法，住宅小區(qū)中配套部分的毛地樓面價(jià)是住宅的1.5倍，因此：

表7：估價(jià)結(jié)果一覽表

地價(jià)權(quán)重總價(jià)熟地地面價(jià)評(píng)估方法%(元)(元/平方米)假設(shè)開發(fā)法市場比較法基準(zhǔn)地價(jià)修正法住宅部分配套部分62399641300518429963482103620239296120412579849731459336504073307212351712173114201*1494517506228402429881034201*882496533450625152573003(元/平方米)103820359768(元)(元/平方米)980(元/平方米)338樓面價(jià)總價(jià)毛地地面價(jià)樓面價(jià)估價(jià)對(duì)象××小區(qū)住宅用地在估價(jià)期日201*年11月15日之正常市場價(jià)格為：住宅部分：熟地：

總價(jià)：62399641元人民幣

大寫金額：陸仟貳佰叁拾玖萬玖仟陸佰肆拾壹元整單位地面熟地價(jià)：2996元/平方米單位樓面熟地價(jià)：1036元/平方米毛地：

總價(jià)：20239296元人民幣

大寫金額：貳仟零貳拾叁萬玖仟貳佰玖拾陸元整單位地面毛地價(jià)：973元/平方米單位樓面毛地價(jià)：336元/平方米配套部分：熟地：

總價(jià)：3005184元人民幣

大寫金額：叁佰萬零伍仟壹佰捌拾肆元整單位地面熟地價(jià)：3482元/平方米單位樓面熟地價(jià)：1204元/平方米毛地：

總價(jià)：1257984元人民幣

大寫金額：壹佰貳拾伍萬柒仟玖佰捌拾肆元整單位地面毛地價(jià)：1459元/平方米單位樓面毛地價(jià)：504元/平方米七、說明

估價(jià)對(duì)象原有用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)齊全。評(píng)估的地價(jià)由熟地價(jià)和毛地價(jià)組成。熟地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)；其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。在估價(jià)方法上，選用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。由于估價(jià)對(duì)象為待開發(fā)的住宅用地，要求取該宗地地價(jià)，可用假設(shè)開發(fā)法。在該方法中由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模，周邊已有大大小小的小區(qū)約十幾個(gè)，因此我們首先用市場比較法求取估價(jià)對(duì)象的住宅銷售價(jià)格，然后求取估價(jià)對(duì)象的開發(fā)完成后價(jià)值，扣除在開發(fā)過程中正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利潤、利息銷售稅費(fèi)，從而求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

其次由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型。而且從目前來看，北京市房地產(chǎn)地價(jià)市場較活躍而且公開，市場案例充分、準(zhǔn)確，因此采用市場比較法評(píng)估結(jié)果能較好的反映出地塊的真實(shí)地價(jià)水平。

基準(zhǔn)地價(jià)法作為北京市土地出讓報(bào)告中所必采用的方法，由于自1993年公布執(zhí)行以來，一直未做調(diào)整，因此采用此方法測算出來的價(jià)格較其他兩種方法測算出來的價(jià)格相差較大，且在北京市的出讓實(shí)例中也較實(shí)際價(jià)格偏高。因此評(píng)估人員雖然采用了該方法，但在最后求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，采用權(quán)重，消除基準(zhǔn)地價(jià)法偏高對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。

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案例四：資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)道德

慶云集團(tuán)公司擬將一全資所有的旅行社轉(zhuǎn)讓給一上市公司，特聘請(qǐng)大力資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)雙方約定大約作價(jià)為800萬元人民幣。事務(wù)所指定本所執(zhí)業(yè)的注冊評(píng)估師張三和李四負(fù)責(zé)此業(yè)務(wù)，一周以后，李四被安排去處理另一項(xiàng)目，張三隨即從自己執(zhí)業(yè)的另一家資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所請(qǐng)來注冊評(píng)估師王五協(xié)助完成項(xiàng)目的中后期工作。最終他們按時(shí)完成了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，張三和李四共同在評(píng)估報(bào)告上簽字。之后，有媒體來采訪張三，在經(jīng)過李四的哥哥—慶云集團(tuán)公司法人代表的口頭許可下，張三講述了這次評(píng)估業(yè)務(wù)的主要細(xì)節(jié)。試找出上述事件中違反注冊資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范之處，并簡單說明。案例分析過程：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)與委托人事先約定評(píng)估價(jià)值

2、李四沒有參與評(píng)估全過程，不應(yīng)在評(píng)估報(bào)告上簽字

3、大力事務(wù)所注冊評(píng)估師李四與慶云集團(tuán)法人代表有親屬關(guān)系，此業(yè)務(wù)不應(yīng)由大力資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所承接

4、張三不應(yīng)同時(shí)在兩個(gè)事務(wù)所執(zhí)業(yè)

5、評(píng)估人員有保密義務(wù)，沒有委托人的書面授權(quán)不得泄露相關(guān)業(yè)務(wù)資料

案例五：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告糾錯(cuò)

分析案例,找出資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中的錯(cuò)誤。

評(píng)估報(bào)告書

×××有限責(zé)任公司:

我所接受貴公司委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和其他法律法規(guī)規(guī)定,對(duì)貴公司以與A公司聯(lián)營為目的的全部資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估中結(jié)合貴公司的具體情況,實(shí)施了包括財(cái)產(chǎn)清查在內(nèi)的我們認(rèn)為必要的評(píng)估程序,現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:

1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)(略)2.委托方和資產(chǎn)占有方(略)

3.評(píng)估目的:為聯(lián)營之目的,評(píng)估貴公司凈資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值。

4.評(píng)估范圍和對(duì)象:本次評(píng)估范圍為××公司擁有的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。評(píng)估對(duì)象為公司的整體資產(chǎn)。

5.評(píng)估原則:根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評(píng)估的有關(guān)法規(guī),我所遵循獨(dú)立性、科學(xué)性和客觀性的評(píng)估工作原則,并以貢獻(xiàn)原則、替代原則和預(yù)期原則為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估。6.評(píng)估依據(jù):

(1)××省國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于同意××公司與A公司聯(lián)營的批復(fù))；(2)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料；(3)有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)資料；

(4)委托方提供的有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料；(5)與委托方資產(chǎn)取得、銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)合同及其他資料。7.評(píng)估基準(zhǔn)日：201*年9月30日

8.評(píng)估方法:根據(jù)委托方評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象,此次評(píng)估方法為成本法9.評(píng)估過程(略)

10.評(píng)估結(jié)果:在實(shí)施了上述評(píng)估程序和評(píng)估方法后,貴公司截止評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益價(jià)值為:資產(chǎn)總額=41504342元；負(fù)債總額=2272201*元，凈資產(chǎn)價(jià)值=18782342元

11.評(píng)估結(jié)果有效期:根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,本報(bào)告有效期一年。自報(bào)告提交日201*年12月20日起至201*年12月19日止。12.評(píng)估說明:

(1)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估:

①貨幣資金賬面價(jià)值421588元,其中現(xiàn)金21325元,銀行存款400263元,考慮到貨幣資金即為現(xiàn)值不需折現(xiàn),經(jīng)總賬明細(xì)賬與日記賬核實(shí)一致并對(duì)現(xiàn)金盤點(diǎn)無誤后,按賬面值確認(rèn)。

②應(yīng)收賬款賬面價(jià)值5481272元,經(jīng)與明細(xì)賬核對(duì),確認(rèn)評(píng)估值為5083252元。③存貨賬面價(jià)值為11072460元,抽查比例為60%,在質(zhì)量檢測與抽查核實(shí)的基礎(chǔ)上,確認(rèn)評(píng)估值為10852500元。④其他流動(dòng)資產(chǎn)(略)

流動(dòng)資產(chǎn)賬面價(jià)值18845502元。評(píng)估值為17401832元。

項(xiàng)目賬面價(jià)值流動(dòng)資產(chǎn)18845502固定資產(chǎn)20248470長期投資500000174518322354251051000041504342142500001393670一7．4％3294040100001910370201*0016．27％2％4．82％1．38％4．51％2．57％15．42％評(píng)估值增減值增減率資產(chǎn)總計(jì)39593972流動(dòng)負(fù)債14450000長期負(fù)債886201*846201*4000002272201*18782342600002510370負(fù)債合計(jì)2331201*凈資產(chǎn)16281972

(2)長期投資評(píng)估(略)(3)固定資產(chǎn)評(píng)估(略)(4)其他資產(chǎn)評(píng)估(略)(5)負(fù)債審核確認(rèn)(略)13.其他事項(xiàng)說明(略)

14.評(píng)估結(jié)果有效的其他條件(略)15.評(píng)估時(shí)間:

本次評(píng)估工作自201*年10月4日起至201*年12月20日止,本報(bào)告提交日期為201*年12月20日。

中國注冊資產(chǎn)評(píng)估師:××(簽字蓋章)××資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所(蓋章)

201*年12月20日案例分析過程：

1.評(píng)估依據(jù)不充分,缺評(píng)估法規(guī)依據(jù)；

2.評(píng)估方法與評(píng)估目的不匹配,應(yīng)首選收益法,如無法采用收益法而改用成本法,應(yīng)作出說明；

3.缺評(píng)估基準(zhǔn)日后調(diào)整事項(xiàng)；4.缺評(píng)估報(bào)告書使用范圍說明；

5.評(píng)估說明應(yīng)為附件,應(yīng)與報(bào)告書分開寫；6.貨幣資金評(píng)估缺銀行對(duì)賬單核實(shí)或函證；7.應(yīng)收賬款評(píng)估未說明壞賬確認(rèn)方法和金額；

8.存貨評(píng)估未說明對(duì)存貨如何分類、各類存貨如何評(píng)估；9.文中流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估值與表中流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不等；10.表中評(píng)估值欄負(fù)債合計(jì)及凈資產(chǎn)計(jì)算有誤；11.僅有一個(gè)注冊資產(chǎn)評(píng)估師簽字；12.缺法人代表簽字；13.評(píng)估報(bào)告有效期錯(cuò)誤。

案例六：國產(chǎn)機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例

B廠因資產(chǎn)重組，擬將鍛壓車間的一臺(tái)設(shè)備轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為201*年8月31日。評(píng)估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評(píng)估。設(shè)備名稱：雙盤摩擦壓力機(jī)規(guī)格型號(hào)：J53－300制造廠家：A機(jī)械廠啟用日期：1997年8月

賬面原值：180,000元賬面凈值：100,000元案例分析過程:一、概況1、用途及特點(diǎn)

該設(shè)備是普通多用途鍛壓設(shè)備，用于B廠（被評(píng)估設(shè)備所屬廠家）鍛壓車間手術(shù)器械成型模鍛、擠壓、精壓、切邊、彎曲、校正等作業(yè)。

該設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊、動(dòng)力大、剛性強(qiáng)、精度高、萬能性強(qiáng)、采用液壓操縱裝置，可進(jìn)行單次打擊和連續(xù)自動(dòng)打擊。2、結(jié)構(gòu)及主要技術(shù)參數(shù)

（1）結(jié)構(gòu)主要包括：機(jī)架、滑塊、飛輪與主軸（其上安裝兩個(gè)大摩擦輪）四個(gè)部分；液壓操縱、剎緊、退料及緩沖四個(gè)裝置；還有電器設(shè)備（主機(jī)電和油泵電機(jī)）。

（2）主要技術(shù)參數(shù)公稱壓力：3,000KN打擊能量：2,000KJ最大行程：400mm

最小封閉高度：不得小于300mm液壓系統(tǒng)工作油壓：2～3Mpa二、估算重置價(jià)值1、估算購置價(jià)格

經(jīng)向原制造廠家A機(jī)械廠詢價(jià)得知，相同規(guī)格型號(hào)的J53300型雙盤摩擦壓力機(jī)報(bào)價(jià)（201*年8月31日，即評(píng)估基準(zhǔn)日）為人民幣188,000元。2、估算重置價(jià)值

（1）購置價(jià)格＝188,000元

（2）運(yùn)雜費(fèi)＝購置價(jià)格×運(yùn)雜費(fèi)率＝188,000×5%＝9,400元（3）基礎(chǔ)費(fèi)＝購置價(jià)格×基礎(chǔ)費(fèi)率＝188,000×5%＝9,400元（4）安裝調(diào)試費(fèi)：根據(jù)生產(chǎn)廠家承諾該項(xiàng)費(fèi)用免收；

（5）資金成本：因該機(jī)可在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成安裝調(diào)試工作，故資金成

本不計(jì)；

重置價(jià)值＝購置價(jià)格＋運(yùn)雜費(fèi)＋基礎(chǔ)費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋資金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元

三、確定綜合成新率

1、確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的成新率

（1）根據(jù)《全國資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息》1999年第一期刊出的《機(jī)器設(shè)備參考?jí)勖�年限專欄》，取鍛壓設(shè)備規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限為17年；

（2）確定已使用（實(shí)際）年限為5年（啟用日期1997年8月－評(píng)估基準(zhǔn)日201*年8月）；

（3）確定七項(xiàng)調(diào)整因素綜合修正系數(shù)a=0.99①制造質(zhì)量a11.10（A機(jī)械廠制造，質(zhì)量優(yōu)良）；②利用程度a21.00（2班/日作業(yè)，利用程度正常）；

③維護(hù)保養(yǎng)a31.00（正常）；④修理改造a41.00（無修理改造）；⑤故障情況a51.00（無故障）；⑥運(yùn)行狀態(tài)a61.00（正常）；

⑦工作環(huán)境a70.90（高溫、灰塵、振動(dòng)）；（4）確定已使用（經(jīng)濟(jì)）年限5.05（5÷0.99）年；（5）確定尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限為11.95(17－5.05)年；（6）確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的實(shí)際成新率

實(shí)際成新率＝尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限/規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）

2、確定現(xiàn)場勘查綜合技術(shù)鑒定成新率

經(jīng)現(xiàn)場觀測技術(shù)鑒定，其成新率為75%(過程略)3、確定綜合成新率

綜合成新率＝七項(xiàng)調(diào)整因素系數(shù)修正使用年限法成新率×40%＋現(xiàn)場勘查技

術(shù)鑒定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%

四、確定評(píng)估價(jià)值

評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×綜合成新率＝206800×73%＝150964元五、說明：

1、該案例在估算購置價(jià)格時(shí)采用了市場詢價(jià)法。對(duì)于市場上有銷售定價(jià)的設(shè)備，可以采用詢價(jià)法估算其購置價(jià)格。在具體詢價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下原則：①必須是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格；②必須采用具有權(quán)威性的、貿(mào)易量大的貿(mào)易單位的價(jià)格；③盡可能向原設(shè)備制造廠家詢價(jià)。結(jié)合實(shí)際情況，該案例就是向原設(shè)備制造廠家A機(jī)械廠詢價(jià)的，所以被估設(shè)備的購置價(jià)格合理性較高。

2、被估設(shè)備屬于國產(chǎn)機(jī)器設(shè)備，其重置價(jià)值通常由購置價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和資金成本五項(xiàng)構(gòu)成。

其中，運(yùn)雜費(fèi)是從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點(diǎn)所發(fā)生的裝卸、運(yùn)輸、采購、保管、保險(xiǎn)及其他有關(guān)的費(fèi)用。它的計(jì)算方法有兩種：一是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)地點(diǎn)、使用地點(diǎn)以及重量、體積、運(yùn)輸方式，根據(jù)鐵路、公路、船運(yùn)、航空等部門的運(yùn)輸計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；二是按設(shè)備價(jià)格的一定比例作為設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率，以此來計(jì)算設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)。該案例采用的是后一種方法。對(duì)于運(yùn)雜費(fèi)率的確定，國家有專門的機(jī)械行業(yè)運(yùn)雜費(fèi)率表。具體的運(yùn)雜費(fèi)率由評(píng)估師結(jié)合費(fèi)率表和距離（從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點(diǎn)）、設(shè)備的尺寸、重量及相關(guān)因素確定。設(shè)備的基礎(chǔ)是為安裝設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物。設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)是指建造設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及全部取費(fèi)�？梢园凑赵O(shè)備價(jià)格的一定比例作為設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)率，以此來計(jì)算設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)。通常，設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)率按設(shè)備所在行業(yè)頒布的概算指標(biāo)中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取值，該案例即是如此。安裝調(diào)試費(fèi)是指設(shè)備在安裝的過程中所發(fā)生的所有人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及全部取費(fèi)。它可以按設(shè)備購置價(jià)格的一定比例計(jì)算得出，這個(gè)比例通�？梢园此�在行業(yè)概算指標(biāo)中規(guī)定的設(shè)備安裝費(fèi)率來確定。在該案例中，根據(jù)廠商的承諾，安裝被估設(shè)備免收安裝調(diào)試費(fèi)，即該項(xiàng)

費(fèi)用由設(shè)備生產(chǎn)廠家承擔(dān)，使用者需負(fù)擔(dān)的安裝調(diào)試費(fèi)為0。

3、成新率是表示設(shè)備新舊程度的比率。估測機(jī)器設(shè)備的成新率通常有三種方法：使用年限法、觀測分析法和修復(fù)費(fèi)用法。其中，技術(shù)鑒定法是觀測分析法中較為科學(xué)的具體方法，主要是根據(jù)機(jī)器設(shè)備的內(nèi)在技術(shù)狀態(tài)來確定成新率，這比用看外觀和訪問用戶得出的資料來確定成新率更加可靠和準(zhǔn)確。該案例是先用使用年限法和技術(shù)鑒定法分別得出被評(píng)估設(shè)備的成新率，再加權(quán)平均得出綜合成新率。盡管這種加權(quán)平均方法的使用、具體權(quán)重的確定可能缺乏牢靠的科學(xué)依據(jù)，但這種方法的使用卻可以降低成新率出現(xiàn)大的偏差的概率。此外，在使用年限法確定成新率過程中，結(jié)合被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)和具體使用情況，對(duì)實(shí)際使用年限做出相應(yīng)的調(diào)整是必要的。

案例七：進(jìn)口機(jī)器設(shè)備評(píng)估案例

某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)外聯(lián)營投資，故委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該進(jìn)口設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為201*年11月30日。設(shè)備名稱：圖像設(shè)計(jì)系統(tǒng)規(guī)格型號(hào)：STORK設(shè)備產(chǎn)地：A國××廠家啟用日期：1998年7月賬面價(jià)值：11,000,000.00元賬面凈值：9,000,000.00元案例分析過程：

評(píng)估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評(píng)估。一、計(jì)算公式

CIF價(jià)＝FOB價(jià)＋國外運(yùn)輸費(fèi)＋國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)

重置現(xiàn)價(jià)＝CIF價(jià)＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＋國內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)

重置全價(jià)＝重置現(xiàn)價(jià)＋資金成本評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率二、重置全價(jià)的估算

（1）FOB價(jià)為EUR（歐元）560,000.00元。該價(jià)格系向A國××廠家詢得，按評(píng)估基準(zhǔn)日匯率計(jì)算，折合USD（美元）571,000.00元，評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價(jià)為8.2789；（2）國外運(yùn)輸費(fèi)率取5.5%；（3）國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)率取0.4%；

（4）CIF價(jià)＝FOB價(jià)＋國外運(yùn)輸費(fèi)＋國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)＝571,000.00×（1＋5.5%）×（1＋0.4%）×8.2789＝604,814.62元

（5）關(guān)稅及增值稅：被評(píng)估設(shè)備根據(jù)《當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》及《中華人民共和國上海海關(guān)公告外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》規(guī)定，除設(shè)備控制系統(tǒng)中的微型計(jì)算機(jī)不予免關(guān)稅外，其余機(jī)器設(shè)備均予免稅，由于微型計(jì)算機(jī)所占金額很少，故計(jì)算中未計(jì)關(guān)稅與增值稅項(xiàng)目；（6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率取0.4%；（7）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率取1.5%；（8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率取0.3%;（9）商檢費(fèi)率取0.3%；（10）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率取3%；

（11）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)：該設(shè)備不需專門建設(shè)設(shè)備基礎(chǔ)，故略計(jì)此費(fèi)用；（12）國內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)率取3%；

（13）資金成本：評(píng)估基準(zhǔn)日一年期貸款利率5.85%，半年期貸款利率5.58%。從合同簽訂至設(shè)備安裝調(diào)試完畢12個(gè)月。付款方式為：首期支付CIF價(jià)的30%（計(jì)息期12個(gè)月），設(shè)備進(jìn)關(guān)開始安裝調(diào)試支付60%（計(jì)息期6個(gè)月），安裝調(diào)試費(fèi)均勻投入（計(jì)息期3個(gè)月），余款10%于調(diào)試運(yùn)行后支付（計(jì)息期為零）。進(jìn)口設(shè)備重置現(xiàn)價(jià)＝FOB價(jià)＋國外運(yùn)輸費(fèi)＋國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)

＝[FOB價(jià)×（1＋國外運(yùn)輸費(fèi)率）×（1＋保險(xiǎn)費(fèi)率）×基準(zhǔn)日外匯匯率]×

（1＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率＋商檢費(fèi)率＋國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率＋安裝調(diào)試費(fèi)率）＝

[571,000.00

×

(1+5.5%)

×

(1+0.4%)

×

8.2789]

×

(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%)＝5,432,812.00元（取整）

資金成本＝CIF價(jià)×30%×5.85%×12/12+（CIF價(jià)×60%+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)）×5.58%×6/12+安裝調(diào)試費(fèi)×5.58%×3/12

=604,814.62×30%×5.85%×12/12＋[604,814.62×60%＋604,814.62×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)]×5.58%×6/12＋604,814.62×3%×5.58%×3/12＝10,614.50+12,478.82+265.36＝23,358.68元

進(jìn)口設(shè)備的重置全價(jià)＝重置現(xiàn)價(jià)＋資金成本＝5,430,892.00＋23,358.68＝5,454,250.68元

評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率三、綜合成新率的確定（一）確定實(shí)體性損耗率

（1）該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年（屬印刷設(shè)備類）；

（2）已使用日歷年限為3年（從1997年11月開始試車至201*年11月評(píng)估基準(zhǔn)日）；

（3）該機(jī)調(diào)整因素系數(shù)及綜合值：原始制造質(zhì)量1.10（進(jìn)口設(shè)備）設(shè)備時(shí)間利用率1.05（1班/日）維護(hù)保養(yǎng)1.0（正常）修理改造1.0（無）故障情況1.0（無）運(yùn)行狀態(tài)1.0（正常）環(huán)境狀況1.05（良好）

七項(xiàng)調(diào)整因素系數(shù)綜合值為1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21（4）已使用年限經(jīng)七項(xiàng)因素調(diào)整后為3÷1.21=2.5年（5）實(shí)體性損耗率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性損耗率

功能性損耗率從新舊工藝及相應(yīng)設(shè)備的生產(chǎn)率（印染速度）、耗損及原材料（未加工紙）價(jià)格三項(xiàng)因素比較，分別對(duì)每項(xiàng)因素估算其功能性損耗，估算均按下列步驟進(jìn)行：

（1）將被評(píng)估設(shè)備的年生產(chǎn)率（或損耗、原材料價(jià)格）與功能相同但性能更好的新設(shè)備的年生產(chǎn)率（或損耗、原材料價(jià)格）進(jìn)行比較；

（2）計(jì)算二者的差異，分別確定凈超額工資、凈超額損耗及凈超額原材料成本；

（3）估測被評(píng)估設(shè)備的剩余壽命；

（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估設(shè)備在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額費(fèi)用折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和即為被評(píng)估設(shè)備的功能性損耗（貶值），計(jì)算公式如下：被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）被評(píng)估設(shè)備功能性損耗具體測算如下：1、根據(jù)委托方提供的資料

已知：（1）被評(píng)估設(shè)備生產(chǎn)率（印染速度）為30m/秒，新設(shè)備為90m/秒；（2）被評(píng)估設(shè)備損耗為30%，新設(shè)備為10%；

（3）被評(píng)估設(shè)備使用原材料加工紙的價(jià)格為3000USD/T，新設(shè)備為201*USD/T；

（4）月均印染產(chǎn)量（自經(jīng)銷、代加工、賣模紙）共計(jì)51600m；（5）印染模紙1000m/T；（6）設(shè)備剩余年限13.5年；（7）所得稅33%；

（8）評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣的匯率中間價(jià)8.2789；（9）折現(xiàn)率取7%。2、功能性損耗測算

生產(chǎn)率（印染速度）因素影響值（1）舊設(shè)備月工資額：

①經(jīng)銷11,000m單位工資1.11元/m月工資額12,210元；②代加工17,800m單位工資0.28元/m月工資額4,984元；③賣花紙22,800m單位工資0.31元/m月工資額7,068元；舊設(shè)備月工資∑＝24,262元

（2）新設(shè)備印染速度90m/秒，舊設(shè)備為30m/秒，新設(shè)備月工資成本為：①經(jīng)銷1.11×1/3=0.370.37×11,000=4,070元②代加工0.28×1/3=0.0930.093×17,800=1,655元③賣花紙0.31×1/3=0.1030.103×22,800=2,348元新設(shè)備月工資∑＝8,073元

（3）月差異額：24,262－8,073＝16,189元（4）年工資成本超支額：16,189×12＝194,268元（5）減所得稅（33%）：194,268×33%＝64,108元

（6）扣除所得稅后年凈超額工資：194,268－64,108＝130,160元（7）資產(chǎn)剩余使用年限：13.5年

（8）折現(xiàn)率取7%：13.5年年金折現(xiàn)系數(shù)8.5547（9）功能性損耗額：130,160×8.5547=1,113,480元3、按上述步驟測算，得出：

（1）因第一項(xiàng)因素（生產(chǎn)率）得出的功能性損耗為1,113,480元；同理，按新舊設(shè)備損耗率和使用紙的成本不同，計(jì)算出第二、第三項(xiàng)因素的損耗；

（2）因第二項(xiàng)因素（損耗）得出的功能性損耗為1,113,685元；（3）因第三項(xiàng)因素（原材料）得出的功能性損耗為2,938,205元；（4）上述三因素之和為5,165,370元。功能性損耗率＝功能性損耗/重置價(jià)格×100%=5,165,370/20,995,772×100%=24.60%

（三）確定綜合成新率

（1）經(jīng)濟(jì)性損耗率＝0%

（2）綜合損耗率＝實(shí)體性損耗率＋功能性損耗率＋經(jīng)濟(jì)性損耗率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）

（3）綜合成新率＝1－綜合損耗率＝1－40%=60%四、評(píng)估價(jià)值的確定

評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率

＝5,454,250.68×60%

＝3,272,550元（取整）五、分析說明：

1、該案例是進(jìn)口機(jī)器設(shè)備評(píng)估的案例。在計(jì)算重置全價(jià)時(shí)，資金成本的計(jì)算值得關(guān)注。資金成本的計(jì)算關(guān)鍵要確定兩個(gè)因素：一是資金量的大小和投入時(shí)間的長短，二是資金的單位使用成本。前者根據(jù)實(shí)際情況來確定，后者就要具體分析資金的平均投資收益率，通常用銀行的存貸款利率來計(jì)算。本案例即根據(jù)資金投入時(shí)間的長短，分別選用了銀行一年期貸款利率和半年期貸款利率來計(jì)算資金成本。

2、確定設(shè)備實(shí)體性損耗率常用的方法有：使用年限法、觀察法和修復(fù)費(fèi)用法。修復(fù)費(fèi)用法的使用有一定的條件，其他兩種方法的適用范圍更大。本案例采用的是進(jìn)行因素調(diào)整后的使用年限法，是使用年限法和觀察法在一定層面上的結(jié)合。3、功能性損耗是由技術(shù)進(jìn)步引起的。通過將被評(píng)估設(shè)備與功能相同、但性能更好的新設(shè)備進(jìn)行比較，分析二者在運(yùn)營上的差異并量化，即可得到被評(píng)估設(shè)備的功能性損耗。在這個(gè)過程中，差異分析是很關(guān)鍵的一步。本案例中新舊設(shè)備的差異主要是人工成本的差異，在得到人工成本年超支額后，還應(yīng)扣除所得稅。因?yàn)槿斯こ杀境�支將�?huì)增加被評(píng)估設(shè)備的運(yùn)營成本，降低被評(píng)估設(shè)備的運(yùn)營收益，從而減少應(yīng)計(jì)的所得稅。在評(píng)估中確定的差異應(yīng)是設(shè)備之間的凈差異，因此要扣除所得稅的影響。

4、根據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定，自201*年2月起取消海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)，因此在今后的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備評(píng)估中將不再涉及海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)。

案例八：房地產(chǎn)評(píng)估原則

某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),占地900平方米,地上200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查了解到,現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為每平方米4萬元人民幣,該區(qū)域的商品房價(jià)格每平方米1萬元人民幣,城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值大約是多少?并說明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。案例分析過程：

該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬元人民幣。900×4=3600(萬元)

依據(jù)和理由:上述評(píng)估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中的最使用原則。因?yàn)?該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一,商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅,在用途上不合理；其二,使用強(qiáng)度未達(dá)到城規(guī)劃規(guī)定的容積率,土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的能使用原則,該房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該以拆除重新利用為前提,按商用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬元人民幣。確切值應(yīng)是3600萬元減去拆除舊建筑物費(fèi)用后的價(jià)值。

案例九：流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

A公司委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)其擁有的全部流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為A公司整體改制為股份有限公司提供價(jià)值依據(jù)。評(píng)估范圍包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨、待攤費(fèi)用等。案例分析過程：

在了解委托評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員與A公司的有關(guān)部門進(jìn)行了充分的交流與分析，并據(jù)此開展流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的具體工作。

（一）核對(duì)賬目：對(duì)A公司提供的價(jià)值評(píng)估申報(bào)清單逐項(xiàng)核對(duì)、歸納，與資產(chǎn)負(fù)債表、總賬及明細(xì)賬的相關(guān)科目201*年3月31日期末金額核對(duì)，以驗(yàn)證

評(píng)估申報(bào)表的正確性，同時(shí)通過抽查部分憑證和查閱有關(guān)資料，進(jìn)行驗(yàn)證。（二）現(xiàn)場勘察及實(shí)物核對(duì)：與A公司有關(guān)人員共同到存貨現(xiàn)場進(jìn)行盤點(diǎn)，對(duì)重要的、價(jià)值量較大的存貨進(jìn)行了抽驗(yàn)，并與庫存賬進(jìn)行清對(duì)核實(shí)。對(duì)往來賬項(xiàng)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行函證核實(shí)。

（三）根據(jù)A公司流動(dòng)資產(chǎn)的具體情況，主要采用成本法和市場法進(jìn)行評(píng)估。

1、貨幣資金：賬面金額為8880972.48元，其中現(xiàn)金1676.87元，銀行存款8879295.61元。在驗(yàn)證A公司提供的申報(bào)表、銀行對(duì)賬單等資料的基礎(chǔ)上，以其核對(duì)無誤后的賬面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值。評(píng)估值為8880972.48元。

2、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款：賬面金額分別為3206873元和8214180元。在對(duì)各種應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)行，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。在操作中應(yīng)注意借助于歷史資料和函證調(diào)查了解的情況，具體分析應(yīng)收數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款方資金、信用、經(jīng)營、管理現(xiàn)狀等，對(duì)款項(xiàng)回收的可能性進(jìn)行綜合判定。其應(yīng)收賬項(xiàng)全部為近兩年經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來發(fā)生額，不存在無法收回的確定因素。故確認(rèn)應(yīng)收賬款評(píng)估值為3206873元，其他應(yīng)收款評(píng)估值為8214180元。

3、預(yù)付賬款：賬面余額13902280元，在對(duì)預(yù)付賬款賬面值核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，以賬面值確認(rèn)評(píng)估值為13902280元。

4、待攤費(fèi)用：賬面余額為390217元，經(jīng)核實(shí)，全部為在用工具器具，將其轉(zhuǎn)入低值易耗品評(píng)估。因此在此待攤費(fèi)用評(píng)估值為零。

5、存貨：包括原材料、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品、委托加工材料及低值易耗品。

原材料大都為近期購入，歷史成本與市場差別不大，故按賬面值評(píng)估。在產(chǎn)品、自制半成品、產(chǎn)成品等都按賬面值評(píng)估

低值易耗品分為在用和在庫兩種情況。在庫部分為近期購入，保存良好，按賬面值確定評(píng)估值

在用低值易耗品由于單位價(jià)值量低，數(shù)量大，難以逐項(xiàng)操作，在評(píng)估中按產(chǎn)品規(guī)格、用途、使用部門、使用年限等分項(xiàng)歸類，采用重置成本法。按歷史成本增加5%10%的模具設(shè)計(jì)、購置、保管費(fèi)用，再按機(jī)械工業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格指數(shù)求

取重置成本，成新率采用年限法。

另有從待攤費(fèi)用項(xiàng)內(nèi)轉(zhuǎn)入在用工裝器具賬面值390217元，也采用上述方法

案例十:商標(biāo)評(píng)估

案例分析過程:一、委托單位概況

SC旅行社于1978年8月18日批準(zhǔn)成立。注冊資本1423萬元，有職工281人，現(xiàn)下屬有7個(gè)企業(yè)。1988年以該旅行社為核心企業(yè)組建集團(tuán)公司，總部設(shè)在北京。該旅行社在近幾年國家旅游局100強(qiáng)第一類、第二類旅行社評(píng)比中均排名前列，多次受到表彰。二、評(píng)估方法

本次評(píng)估選取201*年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估方法選用超額收益法。該法對(duì)商標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，就是對(duì)商標(biāo)有效期內(nèi)（續(xù)展前該商標(biāo)有效期為8年）每期（以年為單位）的未來超額收益進(jìn)行預(yù)測，并以第8年超額收益作為永續(xù)年金計(jì)算無限期超額收益，再按行業(yè)平均折現(xiàn)率將預(yù)測的各期未來超額收益折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，從而得出“A”商標(biāo)的評(píng)估價(jià)值。采用超額收益法進(jìn)行商標(biāo)評(píng)估的計(jì)算公式如下：

nPVt0.5Pt(1i)t

式中：PV商標(biāo)的評(píng)估價(jià)值；i折現(xiàn)率；Pt預(yù)測超額利潤；n預(yù)測期；t預(yù)測年限

超額利潤＝營業(yè)收入凈額×超額利潤率超額利潤率＝收益率一基準(zhǔn)收益率收益率利潤總額營業(yè)收入凈額

營業(yè)收入凈額＝營業(yè)收入總額一代收代付款折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)收益率

三、評(píng)估數(shù)據(jù)來源及計(jì)算過程

1．SC旅行社營業(yè)收入凈額計(jì)算（表1）表1營業(yè)收入凈額計(jì)算表

199年份5營業(yè)收入總額(萬元)代收代付款(萬元)營業(yè)收人凈額(萬元)861337964817678996月)1l3426326501617406202462286119613948079261201*138001087282329061874119919919919201*(1

2．SC旅行杜1995201*年?duì)I業(yè)收入情況匯總與201*201*年?duì)I業(yè)收入凈額預(yù)測(表2、表3)預(yù)測方法：最小二乘法。

ybxabXiYiXYi

2XiXXiaYbX表2

年份19951996199719981999201*總計(jì)X12345621r(萬元)481779268232906187411250051277Xr48171585224696362444370575OOO201*14X214916252691

XXNi2163.5

因此：

YbYiN5127768546.171191.11201*143.551277913.521

a8546.17b3.54377.28因此：

Y=1191.11X+4377.28

表3營業(yè)收入凈額計(jì)算表

20年份01X預(yù)測營業(yè)收入凈12715139061509716288174791867119862額（萬元)0537280390410051l061207132l0814201*02020202020

環(huán)比指數(shù)=本年度營業(yè)收入凈顴÷上年度營業(yè)收入凈顴

經(jīng)計(jì)算，環(huán)比指數(shù)不大于1.10，說明預(yù)測的未來營業(yè)收入凈額年遞增不超過10％：根據(jù)國家確定的“十一五”期間我國國內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)：“十一五”期間國內(nèi)旅游收入年均增長12％～15％，國際旅游外匯收入年均增長10％～12％可看出由最小二乘法建立的回歸分析模型所預(yù)測的未來營業(yè)收入凈額是合理的。

3．利潤率計(jì)算（表4）計(jì)算公式為：

利潤率利潤總額營業(yè)收入營額

表4：

1996(16年份利潤總額(萬元)營業(yè)收入凈額(萬1992199319941999月)1433．241527．971762．90l807．0679268232906187411227．405009．70元)收益率(％)18．0818．5619．4620．6724．50說明；1．利潤總額為SC旅行社稅前利潤額。

2．由于旅游行業(yè)的特殊性，營業(yè)收入總額中大量的代收代付款不屬于旅行社的實(shí)際收入，故采用扣除代收代付款之后的營業(yè)收入凈額計(jì)算SC旅行社的收益率。

4．超額收益率計(jì)算(表5)表5

年份1992199319941995總計(jì)平均值全國旅行社利潤宰(％)13．0211．7912．108．9645．8711．47SC旅行社利潤率(％)18．0818．5619．4620．6776．7719．19

超額收益率＝SC旅行社平均利潤率一全國旅行社平均利潤率＝19.19％一11.47％＝7.72％5．折現(xiàn)率計(jì)算

SC旅行社憑借自身的實(shí)力，躋身中國旅游界前列，利潤水平明顯高于同行業(yè)平均利潤率，在同行業(yè)中具有極高的聲譽(yù)和較強(qiáng)的市場競爭能力。根據(jù)市場調(diào)查及專家預(yù)測，我國未來旅游市場的總趨勢將是在數(shù)量、質(zhì)量方面持續(xù)穩(wěn)定增長，這是因?yàn)椋海?）我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，決定旅游業(yè)也將隨之快速發(fā)展：（2）國內(nèi)居民消費(fèi)水平的日益提高和休閑時(shí)間的增多：（3）旅游已成為一種重要的消費(fèi)選擇；（4）國內(nèi)旅游的經(jīng)營體系已經(jīng)比較健全，（5）國內(nèi)旅游的接待設(shè)施不斷增加和完善，（6）我國進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，以及我國旅游界與世界旅游組織的關(guān)系進(jìn)一步密切，必將吸引更多的海外游客。所有這些決定了國

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