房地產(chǎn)資產(chǎn)評估案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估案例分析總結(jié)如下：

一、綜合察看

1、對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。

2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3、估價時點是否準確4、修正年限是否正確

5、檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對采用的方法是否有合理的說明和理由7、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8、注意利息的計算方式，期限

9、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準10、現(xiàn)實用途和法定用途相符

11、一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法12、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）13、要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求

14、最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的

16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況

17、注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等18、保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)19、基準地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確

二、成本法

1、成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本

2、注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3、注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

4、銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確5、入股的估價應(yīng)說明入股后的用途

6、注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

7、預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中8、折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)9、用成本計算而非成本價

10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

三、假設(shè)法

1、預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）

2、察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

資產(chǎn)評估頻道整理

擴展閱讀：房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄

一、綜合察看

1、對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字（301）等是否準確。

2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3、估價時點是否準確4、修正年限是否正確

5、檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對采用的方法是否有合理的說明和理由7、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8、注意利息的計算方式，期限9、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準10、現(xiàn)實用途和法定用途相符

11、一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法12、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）13、要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求

14、最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況

17、注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等18、保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)19、基準地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確

四、成本法

1、成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本

2、注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3、注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

4、銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確5、入股的估價應(yīng)說明入股后的用途

6、注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%7、預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中8、折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)9、用成本計算而非成本價

10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格

五、假設(shè)法

1、預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）2、察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

房地產(chǎn)估價報告常見錯誤一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）

1.封面2.目錄3.致委托方函4.估價師聲明5.估價假設(shè)和限制條件6.估價結(jié)果報告7.估價技術(shù)報告8.附件

二、報告書不完整

1.估價結(jié)果報告書漏項（共13項內(nèi)容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二)估價方（估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

四)估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

五)估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）六)價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準或價值內(nèi)涵）

七)估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）

九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）

十)估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

十三)估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

2.估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）一)個別因素分析二)區(qū)域因素分析

三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）七)估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）

報告部分內(nèi)容描述不清評估報告中估價對象描述不清1.估價對象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清

2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

A.修正項目錯誤

B.修正方向錯誤（*分子分母、上下方向錯誤）案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1一、估價報告本身的不完善

1缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清

（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚（3）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴謹

（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）5、寫作有錯誤

（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。（2）對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達形式不科學(xué)

二、估價方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。

5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定

1、報告書漏項（如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等）。2、估價對象描述不全。

（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）

（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；（4）區(qū)域及個別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準、租賃期限）3、選用的估價方法不妥（有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法）4、各種評估方法中的錯誤：一、比較法：

1、可比實例選擇不當(dāng)（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；2、可比實例的幣種未說明；

3、建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤；4、非正常交易情況的要進行交易情況修正；5、日期修正計算錯誤；

6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；7、在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正；9、計算結(jié)果有錯；

10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；

11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P127）；二、收益法

1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定）；2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況；

3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；

4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性；5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；7、計算費用時，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計算；

8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；

9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P199）；

10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）；14、計算錯誤

15、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。16、評估結(jié)論沒有大寫；

17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；

18、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。三、假設(shè)開發(fā)法

房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費

1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價；

2、不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）；3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；4、動態(tài)方法計算時，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。四、成本法（未考過）房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、費用構(gòu)成不完整，漏項（如：缺正常利稅）；

2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

3、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）；4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；

5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；

6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）；

7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P145）A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）

C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售稅費）D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）

8、計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計；

（2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P165）

9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適

房地產(chǎn)估價報告常見錯誤(寫于201*年，看時注意變化)

自己已經(jīng)通過了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來，給大家看，祝大家好運!!估價報告書常見錯誤一、不完整

估價報告書不完整：根據(jù)要求應(yīng)該有8項1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價師聲明5、估價的假設(shè)條件6、估價結(jié)果報告7、估價技術(shù)報告8、附件二、漏項

（一）估價結(jié)果報告書漏項1、委托方2、估價方3、估價對象4、估價目的5、估價時點6、價值定義7、估價依據(jù)8、估價原則9、估價方法10、估價結(jié)果11、估價人員12、作業(yè)日期13、報告應(yīng)用有效期（二）估價技術(shù)報告書漏項1、個別因素分析（見八）2、區(qū)域因素分析（見八）

3、市場背景分析（過去市場、現(xiàn)在市場、可預(yù)見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析）4、最高最佳使用分析

5、估價方法的運用：估價技術(shù)思路、選用估價方法的理由；6、估價測算過程7、估價結(jié)論的確定：

估價對象描述應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況：

土地應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等；

建筑物應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。三、描述不清錯誤：（一）權(quán)益方面：1、土地使用人

2、土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長期用地還是臨時用地；何時取得、取得方式、法律文書證明等）3、土地使用年限4、土地的規(guī)劃用途

5、有無土地使用權(quán)證、所用證6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)7、產(chǎn)權(quán)有無爭議（一）土地物理狀況方面1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地價類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）3、土地用途交代不清（商、工、住宅）4、建筑容率不清5、建筑密度不清6、綠化比例不清

其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準，不可假設(shè)）（二）房地產(chǎn)中的土地：1、土地面積、形狀等2、土地四至

（1、2歸類為一個錯誤）（三）建筑物方面：

1、房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）2、房屋結(jié)構(gòu)不清（房屋層數(shù)）3、房屋建成年代不清

4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）

5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清）四、選用估價方法錯誤：選用估價方法應(yīng)遵循的原則

1、有大量可比實例（選用市場比較法，并以該法為主）2、具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個方法）3、具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法）4、無上述條件的選用成本法五、估價路線方面常見錯誤：（一）損害賠償房地產(chǎn)評估

1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清

2、沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降）（二）拍賣底價的評估

1、強制處分對房地產(chǎn)價格的影響；

2、快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低；

3、市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；4、消費者心理因素；

5、購買者需額外支出（支付拍賣機構(gòu)的傭金）

6、技術(shù)路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較（三）舊房地產(chǎn)評估

估價對象的狀況，應(yīng)對重置價標(biāo)準進行必要修正（四）比較法、收益法評估時不應(yīng)該扣除折舊

注：1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應(yīng)等同（五）房地產(chǎn)保險評估1、不能考慮土地的價值；

2、保險事故后損失評估時，應(yīng)考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失；3、投保時的估價可按房產(chǎn)的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值；

4、可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費用為損失價值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值；（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險（預(yù)期風(fēng)險會降低估價對象的價值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分

（七）司法訴訟評估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評估的評估時點時的房地產(chǎn)狀況和市場狀況

（八）運用各種方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素；結(jié)果的取整；確認結(jié)果）（九）房地產(chǎn)合并估價：

1、合并前后價格的計算要客觀、準確

2、增值額的分配要準確、合理，應(yīng)遵循估價中的貢獻原則來確定；（按各自的單價為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價為基礎(chǔ)分配）（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由六、估價方法運用錯誤：（一）比較法難點：交易修正

1、選擇的可比實例描述不清（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）（3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點描述不清為一錯點。2、選擇可比實例可比性差（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)（2）、用途應(yīng)相同（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)

（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價目的應(yīng)相同

（7）、可比實例交易成交日期與估價時點應(yīng)接近（8）、交換價格可修正為正常交易價格

3、四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%；綜合修正=各項修正幅度絕對值和只有這樣交易實例才可能修正為正常價格4、系數(shù)修正方面的錯誤（1）、修正項目錯誤：

（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯誤；5、可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時的狀況

6、交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平（主要是匯率選�。�7、加權(quán)綜合處理確定估價結(jié)果時，前后矛盾：

交易日期、交易情況接近估價時點，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)��；（二）收益法

難點：各扣除項目的界定；資本化率的確定1、確定純收益常見錯誤：出租型房地產(chǎn)：

（1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

（2）出租房地產(chǎn)，扣除項目應(yīng)符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃代理費等）

（3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實際收益，而采取客觀收益；（5）考慮出租率；

（6）收益中應(yīng)包括有形、無形收益自營型房地產(chǎn)：

（1）、扣除項目一定全面

經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設(shè)備帶來的收益

（4）、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益（5）、注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）

大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格

2、資本化率選用常見錯誤：（1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源

（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率

（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資）3、有效收益年限的確定的錯誤：

（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分（三）成本法難點：折舊的求取

（1）注意各項費用的客觀性

（2）房地產(chǎn)價格構(gòu)成內(nèi)容要全面（6大項：土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤）

（3）注意銷售稅金的計算基數(shù)和稅率的采用（4）投資利息和利潤的計算基數(shù)要正確（5）利潤率與計算基數(shù)要對應(yīng)

直接成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用（6）計算折舊時應(yīng)考慮經(jīng)濟和功能的折舊

（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地（四）假設(shè)開發(fā)法

難點：利潤的估算；對象開發(fā)完成后的價格最基本公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負擔(dān)的稅費

（1）推測未來樓價方法要正確：對于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法；

（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計算參數(shù)的客觀性（4）計算時不要漏項

（5）靜態(tài)分析時注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣）

投資利息計算項目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費、開發(fā)成本、管理費用，銷售稅費一般不計息。

（6）現(xiàn)金流量法計算注意的問題

開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。（五）基準地價修正法難點：基準地價的求取；把握基準地價的內(nèi)涵七、其他常見錯誤：

1、確定估價結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計算為XXX”屬不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果）2、最終結(jié)果應(yīng)說明總價并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。

3、房地產(chǎn)抵押評估值時，應(yīng)當(dāng)說明市場風(fēng)險和短期處分對未來房地產(chǎn)價格的影響

4、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負擔(dān)（一般是房地產(chǎn)權(quán)利人）5、處理房地產(chǎn)糾分的估價，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由6、注意語言的確切性（報告書用詞要中性）

7、強制拍賣底價評估時要考慮短期內(nèi)強制處分標(biāo)的物時造成的價格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標(biāo)準；

8、房屋租賃價格評估時應(yīng)考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。

八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個別因素：（一）居住房地產(chǎn)

1、個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向與樓層；2、區(qū)域因素：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量；（二）商業(yè)房地產(chǎn)

1、個別因素：臨街狀況；內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修；轉(zhuǎn)租的可能性2、區(qū)域因素：繁華程度；交通條件；（三）商務(wù)辦公房產(chǎn)：

1、個別因素：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要；

2、區(qū)域因素：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境（四）旅館房地產(chǎn)：

1、個別因素：設(shè)備設(shè)施和用具；經(jīng)營管理2、區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境；

案例分析解題思路一、綜述：

1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。

2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。

3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點。第一節(jié)：問答及單選題:問答題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。3、條理清楚，論點突出，明顯4、結(jié)構(gòu)清晰：

一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面①價格內(nèi)涵，由目的確定②估價思路，由原則原理確定

③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？

①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）

②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。

③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準及估價方法均有影響。

※a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。

d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）

④與估價時點：估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

⑥以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。3、估價路線的確定過程：①確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；②確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；③選擇適宜方法、途徑

④方法應(yīng)用要點或者需要特殊處理的地方二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

[（對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？從因素入手]

①目的不同，價格類型不同；

②時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）；

③交易狀況是否變化；④估價原則（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③管理費用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費等標(biāo)準方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。

（3）收益法：①估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。②估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④報酬率方面的資料。

（4）假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產(chǎn)市場售價。③同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

第二節(jié)估價報告指錯一、答題技巧

1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“

這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

2、揣摩評卷人的心理3、先理草稿，再答題二、答題思路

（一）閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

（二）錯誤類型

1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。

2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；②表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。①時間修正未說明市場狀況分析。②比準價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。

５、不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）（三）常見錯誤

一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）1.封面2.目錄

3.致委托方函：

時點、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章4.估價師聲明

5.估價假設(shè)和限制條件

①說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；②他項權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；③特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；

④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。

6.估價結(jié)果報告7.估價技術(shù)報告8.附件

二、估價結(jié)果報告書漏項（共13項內(nèi)容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二)估價方（估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中：

對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

另外注意：1)土地使用權(quán)人交代不清2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途四)估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確五)估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）估價時點是否準確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點）與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率）六)價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準或價值內(nèi)涵）采用公開市場價值標(biāo)準，還是特殊估價

七)估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

（提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)1、估價規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)

八)估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）（缺少與估價方法對應(yīng)原則）九)估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定

6、缺少估價方法定義

十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。

（2）對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）缺少單價或總價

十一)估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

十三)估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）

以估價報告完成時間開始

三、估價技術(shù)報告漏項（共7項內(nèi)容）一)個別因素分析

注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修

住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件二)區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：繁華程度、交通條件

住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置

三)市場背景分析（詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五)估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）1、未說明選用方法理由，

六)估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）1、收益法

（1）收益期限確定錯誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。

（5）正常費用的測算錯誤

A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。

B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。

F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。（6）報酬率確定錯誤A、報酬率選定錯誤

B、用途不同的部分采用了相同的報酬率C、安全利率選擇錯誤

D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為報酬率。2、市場法

（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

（2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。

（5）比較修正的方向錯誤。（6）可比實例不符合條件。7）區(qū)位狀況與實物狀況混淆不請。

8）區(qū)位狀況與實物狀況具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。（10）比較修正項目有漏項。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。成本法：

1成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本

2注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

4銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確5入股的估價應(yīng)說明入股后的用途6注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

7折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)8用成本計算而非成本價

9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格假設(shè)法

1預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費2察看項目是否齊全

3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則6、最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；

7、估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；

七)估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）再仔細看看以下：

1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。

2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3估價時點是否準確4修正年限是否正確

5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6對采用的方法是否有合理的說明和理由7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8注意利息的計算方式，期限9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準10現(xiàn)實用途和法定用途相符

11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）

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