火車南站現(xiàn)有商鋪招商計(jì)劃書

南京火車南站商鋪招商項(xiàng)目計(jì)劃書

一、項(xiàng)目基本狀況

地理位置：南京火車南站地處雙龍大道、機(jī)場高速、繞城公路、秦淮新河圍合而成的長方形區(qū)域內(nèi)，占地2平方公里，距南京市市中心約10.5公里。南京南站是京滬高速鐵路五大客運(yùn)站之一，地理位置俱佳。

周邊環(huán)境：政府對南京南站地區(qū)的四大定位中，已明確南站周邊地區(qū)未來是高端智力服務(wù)區(qū)、是標(biāo)志性的門戶地區(qū)。南站地區(qū)連接江寧和雨花臺兩個(gè)大區(qū)，周圍交通便利，環(huán)境優(yōu)美，擁有良好的房產(chǎn)開發(fā)條件。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，南站地區(qū)及其周邊未來估計(jì)將有100萬居民在此安家。眾商家也紛紛將眼光投向了南站地區(qū)。以雨花臺區(qū)為例，就正在積極規(guī)劃與南京南站的對接工程。計(jì)劃在此建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的寧南商貿(mào)區(qū)，包括交通樞紐型商業(yè)區(qū)、開放式購物公園區(qū)和特色專業(yè)型街區(qū)三大組團(tuán)。有關(guān)部門透露，一項(xiàng)圍繞南京南站周邊地區(qū)開發(fā)、總投資達(dá)300億元的龐大發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。加以時(shí)日會(huì)形成以南京南站為中心的新的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。

建筑結(jié)構(gòu)：設(shè)京滬場、滬漢蓉寧杭場、寧安場三個(gè)接發(fā)列車場，共15臺28線，主要由地下二層，地上三層組成。地下一層和二層分別為南京地鐵一、三號線的站廳層和站臺層。地面層為地鐵和車站的進(jìn)出站層，二層為車站的站臺層，三層為高架候車層。

配套設(shè)施：中央空調(diào)、通風(fēng)、排煙及消防等設(shè)施齊全，一至三層通過自動(dòng)扶梯上下行走便捷，此外水電容量充足。

招租面積：南京南站總建筑面積38.7萬平方米，主站房28.1萬平方米，規(guī)劃商業(yè)實(shí)際使用面積1.75萬平方米，分布在到達(dá)層、候車層和商業(yè)夾層。

二、商業(yè)環(huán)境分析

1、周邊商業(yè)市場簡析

本項(xiàng)目周邊的商業(yè)中心基本上正在建設(shè)中，目前還沒有大型文化、商務(wù)、金融中心，目前還沒形成商業(yè)中心。

2、商業(yè)市場存在空白

從上面的商業(yè)市場分析，項(xiàng)目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、大型超市、大型商場，商業(yè)有一定發(fā)展空間。

三、優(yōu)劣分析

長遠(yuǎn)發(fā)展優(yōu)勢：

1、交通方便，商鋪位于南京南站內(nèi)，人口流量大；

2、17500平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強(qiáng)；3、有一定的升值潛力；

4、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機(jī)；

5、區(qū)域認(rèn)知度的提高將為南站商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)。

近期內(nèi)優(yōu)勢（3年內(nèi)）：

南京火車南站是亞洲最大的交通樞紐，每天進(jìn)出車站的大流量旅客就是商鋪潛在的、固定的顧客群體。

劣勢：

1、周邊配套設(shè)施還不完善；

2、商業(yè)不繁華，商業(yè)氛圍沒沒有形成。

四、市場形象定位

從整體的市場營銷環(huán)境和項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮，3年內(nèi)我建議功能定位如下：

1F:2F：3F:

五、招商策略

1、招商方式

采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。

2、招商推廣

a、房產(chǎn)、中介網(wǎng)站廣告（費(fèi)用低、時(shí)效長、目標(biāo)客戶群集中）b、廣告宣傳單

c、向一些房產(chǎn)、中介網(wǎng)站發(fā)布招租信息

六、租金

根據(jù)周邊商鋪和寫字樓的市場價(jià)格調(diào)查（見附件價(jià)格調(diào)查表）,我建議該項(xiàng)目價(jià)格定位：

樓層1F2F2F基準(zhǔn)價(jià)2.6～3.31.6～2.21.6～2.2前3年遞增系數(shù)8%8%8%3年后遞增系數(shù)8%～15%8%～15%8%～15%備注：1.根據(jù)規(guī)劃，進(jìn)行整體定位裝修，以上2F\\3F價(jià)格為裝修后的價(jià)格；

2.具體遞增幅度根據(jù)本區(qū)域內(nèi)同類相關(guān)物業(yè)市場情況定。

七、優(yōu)惠策略

租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：

一年租期，租金優(yōu)惠折扣99%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；三年租期，租金優(yōu)惠折扣93%；

五年及五年以上租期，租金優(yōu)惠折扣90%。

八、招商步驟

1、商討該商鋪招商定位

2、商鋪方案設(shè)計(jì)

3、商鋪廣告宣傳推廣

4、簽訂合同

擴(kuò)展閱讀：地鐵商鋪招商計(jì)劃書

奧體大廈招商策劃書

一、項(xiàng)目基本狀況地理位置：南京市河西新城建鄴區(qū)樂山路與奧體大街交叉的地鐵一號線中心起點(diǎn)站出入口處、毗鄰?qiáng)W體中心體育會(huì)場西大門，并有多條公交路線，交通便利，地理位置俱佳。

周邊環(huán)境：已建項(xiàng)目有奧體中心大型比賽場地及適合附近居民健身娛樂的游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球館外。另有正在建設(shè)中的金陵圖書館、藝蘭齋藝術(shù)館、江東南路CBD商務(wù)中心、南京第一街區(qū)、濱江風(fēng)貌西部休閑游覽地等大型居住、文化、商務(wù)、休閑、運(yùn)動(dòng)的集中地帶。

建筑結(jié)構(gòu)：以現(xiàn)代商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的三層式結(jié)構(gòu)。建筑面積一層3300m、二層4500m、三層4500m。其中，南北方向開間146m、東西方向進(jìn)深33m，挑高5m，柱間距5m以上。建筑風(fēng)格時(shí)尚，使得采光充足，外觀氣派，門前場地開闊，具備足量的停車位。

配套設(shè)施：中央空調(diào)、通風(fēng)、排煙及消防等設(shè)施齊全，一至三層通過自動(dòng)扶梯8部、踏步梯1部、供貨電梯1部，上下行走便捷，此外水電容量充足。

招租面積：一層3300m、二層4500m、三層1780m

二、商業(yè)環(huán)境分析1、周邊商業(yè)市場簡析

本項(xiàng)目周邊的商業(yè)中心基本上正在建設(shè)中，目前還沒有大型文化、商務(wù)、金融中心，人口入住率偏低。2、商業(yè)市場存在空白

從上面的商業(yè)市場分析，項(xiàng)目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、大型超市、大型商場，商業(yè)潛在空間較大。3、商業(yè)門市供應(yīng)量較大

本區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目門市供應(yīng)量較大，比如奧體CBD中心中泰國際廣場、紫金西城中心、應(yīng)天智匯產(chǎn)業(yè)園，這些項(xiàng)目基本上是由專業(yè)的寫字樓和配套的商超商鋪構(gòu)成，都將對本項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)生較大的威脅。

三、優(yōu)劣分析長遠(yuǎn)發(fā)展優(yōu)勢：

1、交通方便，位于奧體中心地鐵站出口，并且地鐵出口直接通往大樓內(nèi)部2、13000平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強(qiáng)；3、本區(qū)域內(nèi)逐漸開發(fā)，升值潛力較大；

4、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機(jī)；4、區(qū)域認(rèn)知度的提高將為商業(yè)發(fā)展帶來契機(jī)。

近期內(nèi)優(yōu)勢（3年內(nèi)）：

1、由于地理位置優(yōu)勢，寫字樓、特色餐飲、美容美體、快捷酒店、培訓(xùn)結(jié)構(gòu)具備一定的競爭力

劣勢：

1、商業(yè)不繁華，缺少商業(yè)氛圍；2、目前該區(qū)人口入住率低，人流量少

四、市場形象定位

從整體的市場營銷環(huán)境和項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮，3年內(nèi)我建議該奧體大廈功能定位如下：

1F:西式餐飲店、特色餐飲店、茶藝館、商務(wù)咖啡廳、百貨商場或主題商場、

移動(dòng)、銀行、郵政、聯(lián)通等

2F（方案1）:美容美體美容中心一家、瑜伽美體一家、高級培訓(xùn)結(jié)構(gòu)、商務(wù)

賓館、寫字樓

2F（方案2）：將2F改造成專業(yè)的寫字樓結(jié)構(gòu)，大小在200~500平方大小之間3F:寫字樓

三年后根據(jù)該區(qū)域發(fā)展規(guī)模，從1F往3F發(fā)展，最終成為地鐵大廈商業(yè)中心

五、招商策略1、招商方式

采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標(biāo)客戶群體，針對目標(biāo)客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。2、招商推廣

a、大樓外墻廣告

b、房產(chǎn)、中介網(wǎng)站廣告（費(fèi)用低、時(shí)效長、目標(biāo)客戶群集中）c、廣告宣傳單

d、向一些房產(chǎn)、中介網(wǎng)站發(fā)布招租信息

六、租金

根據(jù)周邊商鋪和寫字樓的市場價(jià)格調(diào)查（見附件價(jià)格調(diào)查表）,我建議該項(xiàng)目價(jià)格定位：樓層基準(zhǔn)價(jià)前3年遞增系數(shù)3年后遞增系數(shù)1F2.6~3.38%8%~15%2F1.6~2.28%8%~15%2F1.6~2.28%8%~15%備注：1.根據(jù)規(guī)劃，將2F進(jìn)行整體定位裝修，以上2F\\3F價(jià)格為裝修后的價(jià)格

2.具體遞增幅度根據(jù)本區(qū)域內(nèi)同類相關(guān)物業(yè)市場情況定七、優(yōu)惠策略

租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：一年租期，租金優(yōu)惠折扣98%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；

三年租期，租金優(yōu)惠折扣95%；

五年以上租期，租金優(yōu)惠折扣93%；

八、招商步驟：

第一步：商討該商鋪招商定位第二步：商鋪方案設(shè)計(jì)第三步：商鋪廣告宣傳推廣第四步：簽訂合同

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