關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報(bào)告
關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報(bào)告
為全面了解我縣城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)情況，進(jìn)一步推動(dòng)我縣保障性住房建設(shè)，根據(jù)“建辦保[201*]77號(hào)”文件要求�，F(xiàn)將我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查情況報(bào)告如下：
一、我縣保障性住房建設(shè)的基本情況
近年來(lái)，縣委、縣政府對(duì)保障性住房建設(shè)高度重視，把城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作作為一項(xiàng)民心工程來(lái)抓，認(rèn)真貫徹落實(shí)上級(jí)文件精神，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房各項(xiàng)工作，取得了顯著成績(jī)。截至目前英吉沙縣已建設(shè)完成保障性住房2915套，建筑面積18.98萬(wàn)平方米，在建保障性住房4792套，建筑面積27.37萬(wàn)平方米，合計(jì)7707套，46.35萬(wàn)平方米，總投資為54539萬(wàn)元。具體進(jìn)展情況如下：
1、廉租住房：按照英吉沙縣廉租住房建設(shè)規(guī)劃到201*年，計(jì)劃建設(shè)廉租住房4909套，總建筑面積約24.54萬(wàn)平方米。201*年計(jì)劃建設(shè)廉租住房603套，建筑面積30150平方米。目前我縣已建設(shè)完成廉租住房2643套，17.92萬(wàn)平方米；在建3492套，20.84萬(wàn)平方米，合計(jì)6135套，總建筑面積38.76萬(wàn)平方米，總投資為45078萬(wàn)元，與08-11年4909套的建設(shè)任務(wù)相抵，超額完成1226套廉租住房建設(shè)任務(wù)，實(shí)際上我縣已完成了201*年、201*年的廉租住房建設(shè)1400套任務(wù)的87.57%。
2、棚戶區(qū)改造：按照保障性住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃，201*年至201*年規(guī)劃改造英吉沙縣城鎮(zhèn)九個(gè)社區(qū)，合計(jì)改造棚戶區(qū)住房6003戶，計(jì)劃總投資11.4億元。其中其蘭巴格社區(qū)625戶、英巴格社區(qū)625戶、吾爾也提社區(qū)1000戶、歐阿達(dá)阿勒迪社區(qū)553戶、英協(xié)海爾社區(qū)750戶、拉瓦社區(qū)500戶、阿克巴格社區(qū)500戶、克勒克霍依拉社區(qū)700戶、阿依丁庫(kù)勒社區(qū)750戶。201*年計(jì)劃改造完成1524戶，總投資為26999萬(wàn)元。其中新建安住房400套，貨幣補(bǔ)償改造1124
戶，完成年初計(jì)劃的100%。安住房建筑面積3.21萬(wàn)平方米，投資為4337.83萬(wàn)元，目前主體已完工，工程款與安補(bǔ)償資金合計(jì)支付9714余萬(wàn)元。
3、公租房：201*年到201*年規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房5246戶，計(jì)劃投資4.61億元。201*年計(jì)劃建設(shè)公共租賃住房1148套，截止目前1172套公共租賃住房項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，建筑面積4.36萬(wàn)平方米，總投資5122萬(wàn)元.完成年初計(jì)劃任務(wù)的102%。其中900套，3.32萬(wàn)平方米，建設(shè)地點(diǎn)位于新城區(qū)，目前正在三層施工；另有272套，1.05萬(wàn)平方米，分別建于依格孜牙鄉(xiāng)、色提力鄉(xiāng)、托普魯克鄉(xiāng)、克孜勒鄉(xiāng)、烏恰鄉(xiāng)、蘇蓋提鄉(xiāng)、薩罕鄉(xiāng)、縣醫(yī)院，現(xiàn)已竣工并交付使用。
二、存在的問(wèn)題
雖然我縣在保障性住房建設(shè)與管理方面雖然做了大量工作，取得了明顯成績(jī)，但仍存在一些困難和問(wèn)題，需認(rèn)真加以解決。
1、建設(shè)資金壓力較大。保障性住房建設(shè)任務(wù)緊，資金需求大，但由于上級(jí)補(bǔ)助資金有限，資金自籌配套的壓力較大，特別是拆遷成本高和居民小區(qū)的附屬工程建設(shè)資金缺口較大，導(dǎo)致保障性住房總建設(shè)資金缺口較大。
2、建設(shè)任務(wù)日趨繁重�？偟目次铱h保障房建設(shè)仍處于起步階段，建成數(shù)量還不大，預(yù)期明年建設(shè)實(shí)施任務(wù)將是今年的3倍，保障房建設(shè)的壓力日益加大。
3、保障性住房建設(shè)管理機(jī)制還有待完善。一是推進(jìn)保障性住房建設(shè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃、土地供應(yīng)、資金保障、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有形成。二是保障對(duì)象的政策制定、資格審查、收入核定、住房退出等方面的機(jī)制還不完善，離應(yīng)保盡保的要求還有差距。三是與保障性住房建設(shè)相配套的保障性住房管理機(jī)構(gòu)還沒(méi)有真正建立起來(lái)，人員和經(jīng)費(fèi)等不足，給保障房的后續(xù)管理帶來(lái)一定的困難。
三、幾點(diǎn)建議
1、要提高和深化對(duì)保障性住房建設(shè)重要性的認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)。建設(shè)保障性住房是全國(guó)上下構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。各級(jí)要增強(qiáng)大局意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的長(zhǎng)期性、艱巨性，把保障性
住房建設(shè)作為一項(xiàng)重要的政治任務(wù)來(lái)抓，進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，為保障性住房建設(shè)設(shè)立綠色政策通道，認(rèn)真研究破解制約保障性住房建設(shè)的難題。房管、建設(shè)、國(guó)土、發(fā)改、財(cái)政、民政等主要責(zé)任單位要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任，各司其職，齊抓共管，在政策允許的范圍內(nèi)急事急辦、特事特辦，形成快速推進(jìn)全縣保障性住房建設(shè)的合力。同時(shí)，要采取有力措施，確保工程質(zhì)量，重視完善住房配套設(shè)施建設(shè)，切實(shí)建成民心工程。各單位特別是企業(yè)、社區(qū)和勞動(dòng)保障部門(mén)等要進(jìn)一步增強(qiáng)大局意識(shí)，既要積極幫助困難群眾做好申請(qǐng)工作，又要認(rèn)真把關(guān)，嚴(yán)格審查，切實(shí)提供真實(shí)可靠的信息，為做到應(yīng)保盡保打下基礎(chǔ)。
2、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，科學(xué)編制保障性住房建設(shè)規(guī)劃。保障性住房建設(shè)不是解決困難群眾住房問(wèn)題的權(quán)宜之計(jì)，而是一項(xiàng)具有戰(zhàn)略意義的長(zhǎng)期工程，因此，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，科學(xué)論證，編制好建設(shè)規(guī)劃，要優(yōu)先考慮土地規(guī)劃，提前做好土地儲(chǔ)備，確保保障性住房建設(shè)用地。建設(shè)規(guī)劃既要盡可能選擇市政設(shè)施健全，教育、醫(yī)療、交通便利的地方，又要考慮群眾的承受能力，確保規(guī)劃一批，建成一批，安一批，使困難群眾真正享受到保障性住房建設(shè)帶來(lái)的實(shí)惠。
3、拓寬融資渠道，加大籌措項(xiàng)目配套資金力度。要把建立穩(wěn)定的資金來(lái)源作為保障性住房建設(shè)、管理工作的重點(diǎn)，千方百計(jì)解決建設(shè)資金緊缺的問(wèn)題。一是設(shè)立保障性住房建設(shè)資金專戶，�？顚Ｓ�。把保障性住房建設(shè)資金納入年度預(yù)算，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐年遞增。認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定，確保將土地出讓金10%和住房公積金凈收益足額提取。二是要加大向上爭(zhēng)取的力度，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，抓住國(guó)家加大保障性住房投資的時(shí)機(jī)，積極爭(zhēng)取更多的中央資金支持。三是要積極探索社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)的新途徑，建立保障性住房融資平臺(tái)，制定優(yōu)惠政策，吸引有實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的企業(yè)家，投資保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，努力擴(kuò)大建設(shè)資金來(lái)源。
4、積極探索，進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作制度建設(shè)。隨著我縣保障性住房建設(shè)速度加快，保障性住房保有量越來(lái)越多，加強(qiáng)住房保障工作制度建設(shè)，做好保障性住房管理工作十分迫切和必要。一是要盡快研究制定我縣的保障性住房建設(shè)使用管理辦法，進(jìn)一步明確相關(guān)部門(mén)
職責(zé)，確定主管部門(mén)和保障對(duì)象的權(quán)利、義務(wù)，確立保障性住房穩(wěn)定增長(zhǎng)的機(jī)制，對(duì)限價(jià)房、經(jīng)適房的管理、分配和審批，廉租房、公租房的使用、審核、退出及物業(yè)管理，保障對(duì)象收入和住房狀況信息監(jiān)控等作出規(guī)定，從制度上保證我縣住房保障工作規(guī)范發(fā)展。二是要成立專門(mén)的住房保障管理機(jī)構(gòu)，按照上級(jí)有關(guān)文件精神，進(jìn)一步理順管理機(jī)制，核定機(jī)構(gòu)職能和編制，充實(shí)工作人員，保障辦公經(jīng)費(fèi)。三是切實(shí)落實(shí)好住房保障政策，逐步擴(kuò)大保障性住房保障的范圍，適時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村延伸。
英吉沙縣城鄉(xiāng)建設(shè)局二一一年十二月三十一日
-----------------------------------------------------------抄報(bào)：縣委高書(shū)記、政府祖縣長(zhǎng)、胡德生常務(wù)副縣長(zhǎng)、王建中副縣長(zhǎng)
喀什地區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室
-----------------------------------------------------------抄送：本局領(lǐng)導(dǎo)、本局房地產(chǎn)管理科（保障辦）
-----------------------------------------------------------
擴(kuò)展閱讀：關(guān)于我國(guó)保障性住房的調(diào)研報(bào)告
201*---201*學(xué)年第一學(xué)期
毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論
實(shí)踐教學(xué)調(diào)查報(bào)告
建得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏
關(guān)于我國(guó)保障性安居房建設(shè)的調(diào)查報(bào)告
制作人：蔣中方，學(xué)號(hào)：1011611010，（申請(qǐng)免試）參與制作人：崔興春，學(xué)號(hào)：1011610909.
目錄
前言第3頁(yè)
正文：
一、我國(guó)保障房建設(shè)在困難中有序推進(jìn)第5頁(yè)
1．棚戶區(qū)改造、拆遷安置房挑大頭第7頁(yè)2．保障房再擴(kuò)容第8頁(yè)3．地方政府的算盤(pán)第9頁(yè)4．資金死結(jié)待解第11頁(yè)二、重點(diǎn)觀察：
1.北京--“分包”保障房第13頁(yè)2.深圳：“城中村”VS保障房第17頁(yè)3.重慶：“康莊”大道行多遠(yuǎn)？第19頁(yè)4.上海：“被保障”擴(kuò)大化第22頁(yè)三、世界各國(guó)住房保障制度的借鑒：
1.美國(guó)第24頁(yè)2.日本第25頁(yè)3.新加坡第26頁(yè)4.德國(guó)第26頁(yè)四、我國(guó)保障房建設(shè)需做長(zhǎng)期制度安排第28頁(yè)備注第28頁(yè)關(guān)于本次調(diào)查報(bào)告的心得體會(huì)第29頁(yè)
前言
201*201*學(xué)年天津工業(yè)大學(xué)第一學(xué)期毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論實(shí)踐教學(xué)作業(yè)部分。本學(xué)期的實(shí)踐教學(xué)作業(yè)可選方向有：大學(xué)生論壇；
“辛亥革命數(shù)孫黃，浩然正氣永留芳”
文化自覺(jué)點(diǎn)亮精神燈塔解讀十七屆六中全會(huì)精神；
①關(guān)于XXX（文化產(chǎn)品的創(chuàng)作、影響、對(duì)人們的鼓舞作用等）的調(diào)查；②關(guān)于我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查；③弘揚(yáng)民族精神，推動(dòng)公民道德建設(shè)；人人皆可成才之我要成才；
①我國(guó)需要什么樣的人才；
②關(guān)于我校培養(yǎng)的已有成就人才的調(diào)查；③“要我成才”之“我要成才”優(yōu)先戰(zhàn)略保民生；
①就業(yè)是民生之本；
②平等享有受教育權(quán)，怎樣實(shí)現(xiàn)教育公平；③保障給力，安民圓夢(mèng)；
我經(jīng)過(guò)慎重思考和對(duì)比，選擇了第四板塊的“保障給力，安民圓夢(mèng)”一題作為自己實(shí)踐作業(yè)的選題。
住房是人類生存不可替代的必需品。由于財(cái)富分配的不均，各國(guó)均存在低收入人群無(wú)法依靠自己的支付能力以市場(chǎng)化的方式來(lái)解決住房問(wèn)題的現(xiàn)象。為實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的福利覆蓋，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，政府通過(guò)承擔(dān)住房市場(chǎng)價(jià)格與居民支付能力的差距，使低收入人群分享到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，借以維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。因此保障住房的實(shí)質(zhì)是政府以支付轉(zhuǎn)移的方式來(lái)完成社會(huì)收入的再分配，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特點(diǎn)。
為了貫徹落實(shí)中宣部、教育部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)高等學(xué)校思想政治理論課的意見(jiàn)》中指出的：“高等學(xué)校思想政治課所有課程都要加強(qiáng)實(shí)踐環(huán)節(jié)”，“要通過(guò)形式多樣的實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)，提高學(xué)生思想政治素質(zhì)和觀察分析社會(huì)現(xiàn)象的能力，深化教育教學(xué)活動(dòng)”等一系列重大決策，我（蔣中方，申請(qǐng)免試）和崔
興春同學(xué)在顧洪英老師的指導(dǎo)下，利用近四周的時(shí)間查閱各種資料，包括視頻、圖片、專著、學(xué)術(shù)報(bào)告等，先后對(duì)國(guó)外（美國(guó)、日本、新加坡、德國(guó)）的保障性住房制度和國(guó)內(nèi)的保障性住房制度開(kāi)展了學(xué)術(shù)調(diào)研。其中國(guó)內(nèi)的調(diào)研分為主體概述和重點(diǎn)介紹兩部分，重點(diǎn)介紹北京、深圳、重慶、上海四個(gè)城市的相應(yīng)情況，探訪廉租房、棚戶和城中村危舊房住戶，并針對(duì)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，充分的查閱了相關(guān)資料并提出了相應(yīng)的學(xué)術(shù)性建議。
關(guān)鍵字：保障性安居房中央政府地方政府
融資政策企業(yè)國(guó)外等4
民生
一、我國(guó)保障房建設(shè)在困難中有序推進(jìn)
黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城鄉(xiāng)低收入居民的住房困難問(wèn)題。黨的十七大
明確提出，要加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，到2020年實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。201*年，國(guó)務(wù)院制訂了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出以加快建立健全廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)和政策措施。201*年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。201*年第4季度，國(guó)務(wù)院決定在新增的中央預(yù)算內(nèi)投資中，安排75億元用于新建廉租住房補(bǔ)助，2億元用于農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。今年3月，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確提出，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。在201*年預(yù)算安排的中央重大公共投資中，有493億元用于廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造試點(diǎn)和少數(shù)民族地區(qū)游牧民定居工程建設(shè)。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)及時(shí)制定了廉租住房保障規(guī)劃，出臺(tái)了有關(guān)農(nóng)村危房改造的指導(dǎo)意見(jiàn)，確定在201*年采取實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，解決260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，其中新增廉租住房177萬(wàn)套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬(wàn)戶；解決80萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦的棚戶區(qū)居民的住房改造；幫助80萬(wàn)個(gè)農(nóng)村貧困戶實(shí)施危房改造；繼續(xù)推進(jìn)游牧民定居工程。
各國(guó)住房保障政策大都經(jīng)歷從實(shí)物分配為主向以貨幣租房補(bǔ)貼為主的轉(zhuǎn)變。實(shí)物分配為主的住房保障主要為了解決住房短缺，貨幣補(bǔ)貼為對(duì)消費(fèi)者直接進(jìn)行補(bǔ)貼，具有可避免對(duì)住房市場(chǎng)直接干預(yù)的優(yōu)點(diǎn)。
我國(guó)住房保障體系歷經(jīng)三次定位搖擺，目標(biāo)覆蓋人群由“中低收入家庭”已逐步收窄為“低收入家庭”。我國(guó)住房供應(yīng)體系客觀上仍是“重市場(chǎng)輕保障”。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)保障性住房的最大類別，但已被過(guò)度強(qiáng)化的商品屬性替代了社會(huì)保障屬性。由于中央政府歷年來(lái)對(duì)住房保障的財(cái)政傾斜明顯不足，加上地方政府沒(méi)有動(dòng)力將土地出讓收益投入到社會(huì)保障領(lǐng)域，我國(guó)住房保障建設(shè)欠賬太多。
201*年全國(guó)計(jì)劃建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶。我們認(rèn)為這一急切而具有躍進(jìn)式特點(diǎn)的保障住房建設(shè)計(jì)劃，帶有較為明確的企圖對(duì)沖因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而可能導(dǎo)致商品住房投資下行壓力的動(dòng)機(jī)。由于與地方政績(jī)掛鉤的行政舉措，預(yù)期政策的執(zhí)行力度將超越歷史。201*
年保障性住房的投資抵消了4.8%-8%的商品房投資增速的下降。
我國(guó)未來(lái)住房保障的覆蓋人群應(yīng)逐步擴(kuò)展到城市中低收入家庭。當(dāng)拉動(dòng)投資不再是政策的主要考慮目標(biāo)時(shí)，我國(guó)的住房保障也應(yīng)該由磚頭補(bǔ)貼逐步過(guò)度到人頭補(bǔ)貼。
進(jìn)入201*年，當(dāng)鐵道部不得不下全國(guó)高鐵降速運(yùn)營(yíng)時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱
住建部)正在創(chuàng)造另一項(xiàng)新紀(jì)錄。
201*年6月11日，全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議在石家莊召開(kāi)。選定河北省會(huì)作為會(huì)議地點(diǎn)，重要原因之一是，河北省保障房建設(shè)已完成全年計(jì)劃的7成，比其他省市快了一大截。住建部在這次會(huì)議上公布，截至5月底，全國(guó)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房已開(kāi)工建設(shè)340萬(wàn)套，完成全年計(jì)劃的34%。
就在各界質(zhì)疑保障房任務(wù)能否如期完成時(shí)，住建部部長(zhǎng)姜偉新在上述會(huì)議上表示，“今年的1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)又是政治任務(wù)。
各地必須在11月底前全部開(kāi)工，確保年內(nèi)基本建成400萬(wàn)套以上�！�
隨后的兩個(gè)月里，保障房建設(shè)突然提速。短短61天，全國(guó)保障房新開(kāi)工量增長(zhǎng)了380萬(wàn)套，平均每天新增建設(shè)6萬(wàn)套，日開(kāi)工量相當(dāng)于整個(gè)北京市半年的商品住宅竣工數(shù)量。
201*年8月12日，住建部公布了保障房建設(shè)的最新數(shù)據(jù)：今年1～7月，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的開(kāi)工建設(shè)數(shù)量為721.8萬(wàn)套，開(kāi)工率為72%，其中陜西、遼寧兩省的開(kāi)工率甚至超過(guò)100%。
至此，從住建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)上看，全國(guó)范圍內(nèi)的保障房建設(shè)可謂“時(shí)間過(guò)半、任務(wù)完成過(guò)半”。
1．棚戶區(qū)改造、拆遷安置房挑大頭
今年3月5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在作201*年政府工作報(bào)告時(shí)表示：“今年
要再開(kāi)工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬(wàn)套”。
這一任務(wù)量與201*年全國(guó)新建商品住宅總套數(shù)大致相當(dāng)。在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一年開(kāi)建1000萬(wàn)套保障房和棚戶區(qū)改造住房，幾乎是“不可能完成的任務(wù)”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)今年7月5日就在出席某地產(chǎn)論壇時(shí)直言，“(完成這個(gè)目標(biāo))這根本不可能”。
但是，“不可能完成的任務(wù)”是如何完成的呢？
從201*年開(kāi)建580萬(wàn)套保障房，到201*年開(kāi)建1000萬(wàn)套保障房，保障房建設(shè)目標(biāo)幾乎翻了一番，與此同時(shí)，保障房的范圍也一再擴(kuò)大。
住建部公布的保障房目標(biāo)中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合計(jì)建設(shè)量約為380萬(wàn)套，占總?cè)蝿?wù)量不到4成。此外，近40%的保障房為棚戶區(qū)拆遷安置房，20%為經(jīng)適房、限價(jià)房。
由此，保障房擴(kuò)容大幕正式拉開(kāi)，一些地方在制定保障房建設(shè)任務(wù)時(shí)，也傾向于多建經(jīng)適房、限價(jià)房和棚戶區(qū)拆遷安置房，以便完成中央下達(dá)的任務(wù)。陜西和遼寧，是國(guó)內(nèi)僅有的兩個(gè)保障房開(kāi)工率超過(guò)100%的省份，但這兩個(gè)
省份的保障房中，相當(dāng)一部分為拆遷安置房和棚戶區(qū)改造房。
201*年年初，陜西省與中央簽下47.43萬(wàn)套保障房的軍令狀，建設(shè)量位居國(guó)內(nèi)各省市第三，這其中，經(jīng)適房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造安置房占總?cè)蝿?wù)量的6成以上。
遼寧省也把棚戶區(qū)改造，與保障房建設(shè)結(jié)合在一起。遼寧省201*年計(jì)劃改造的國(guó)有工礦棚戶區(qū)超過(guò)十萬(wàn)戶，改造面積占該省保障房建設(shè)總量的三分之一以上。事實(shí)上，這些項(xiàng)目在去年就已經(jīng)確定。
無(wú)獨(dú)有偶，在地方財(cái)政相對(duì)富足的上海市，挑起保障房建設(shè)大梁的，也是為舊城改造而配建的拆遷安置房。
上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站公布的該局“201*年工作要點(diǎn)”提
出，今年，該市計(jì)劃新建1500萬(wàn)平方米的保障性住房，其中，拆遷安置房面積為800萬(wàn)平方米，經(jīng)適房為500萬(wàn)平米，公租房為200萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，拆遷安置房占據(jù)了該市今年保障房建設(shè)半壁江山。
舊區(qū)改造歷來(lái)是推動(dòng)上海房地產(chǎn)發(fā)展的第一推手。今年2月28日，上海市副市長(zhǎng)沈駿在該市舊區(qū)改造工作會(huì)議上透露，“十一五”期間，上海中心城區(qū)共拆除二級(jí)舊里以下的房屋343萬(wàn)平方米。此間上海房?jī)r(jià)也一路飛漲，據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計(jì)，該市一手住宅成交價(jià)格從201*的1.2萬(wàn)元/平方米上漲到了201*年的2.2萬(wàn)元/平米房左右，整個(gè)“十一五”期間，上海的房?jī)r(jià)翻了一番。
2.保障房再擴(kuò)容
1998年房改之后逐步停止審批的單位自建房，如今也變身為保障房。
今年1月21日，北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔表示，該市將鼓勵(lì)機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會(huì)單位利用自有國(guó)有土地建設(shè)公租房，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公租房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量建設(shè)用地建公租房。
在“三鼓勵(lì)”政策引導(dǎo)下，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建成了亦城名苑、鹿海園四里小區(qū)等公租房小區(qū)，目前已陸續(xù)交付園區(qū)企業(yè)，分配給單位職工租住;首都師范大學(xué)、良鄉(xiāng)高教園等高校的自建公租房也即將開(kāi)工，竣工后均定向租給學(xué)校教職工;北京市公安局早在201*年就向住建部門(mén)提出申請(qǐng)，把二環(huán)內(nèi)宣武區(qū)半步橋街44號(hào)地作為該單位的公租房建設(shè)用地。
山東濟(jì)南也開(kāi)始學(xué)習(xí)北京的做法。在201*年4月27日召開(kāi)的濟(jì)南市保障性安居工程和農(nóng)村住房建設(shè)工作會(huì)議上，濟(jì)南市市長(zhǎng)張建國(guó)稱，支持駐濟(jì)中央和省直單位在自有存量土地內(nèi)按政策、規(guī)劃及需求建設(shè)公共租賃住房。
在陜西，把一些企事業(yè)單位的內(nèi)部房納入保障房的做法較為常見(jiàn)。例如，寶雞石油鋼管廠總投資1.2億元建設(shè)的5棟住宅樓及地下車(chē)庫(kù)，被納入當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏?西安華衡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司占地1公頃的職工宿舍，開(kāi)工時(shí)間尚未確定，也被算作當(dāng)?shù)亓夥宽?xiàng)目;尚未開(kāi)建的吳堡縣廉租房籌建處，其占用的地塊也被界定為廉租房用地。
而一些小產(chǎn)權(quán)房也有可能借保障房東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)合法化，成為保障房大家庭的一部分。眼下，深圳市似乎試圖借建設(shè)保障房之機(jī)，將農(nóng)民房重新納入其管理范圍之內(nèi)。今年4月25日，深圳市查處違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室例會(huì)上，有人提議將部分征收的農(nóng)民房，納入保障性住房供應(yīng)體系。201*年深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局聯(lián)合完成的一項(xiàng)全市住宅狀況調(diào)查顯示：深圳農(nóng)民房約有33萬(wàn)棟，面積超過(guò)3億平方米，占城市住宅總量近一半。
在清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所副教授鄭思齊看來(lái)，這些農(nóng)民房事實(shí)上是在政府尚未重視住房保障問(wèn)題時(shí)，市場(chǎng)自發(fā)形成的保障房供給。鄭思齊表示，如果能夠?qū)ΜF(xiàn)有的大量“城中村”進(jìn)行改良，提高其居住質(zhì)量和公共服務(wù)水平，不失為借助市場(chǎng)力量做大保障房蛋糕的一種選擇。
3.地方政府的算盤(pán)
保障房建設(shè)大提速的背后，反映了地方政府在保障房上的基本思路，即如何盡可能地在少動(dòng)用財(cái)政資金的約束條件下，蓋更多的房子。地方政府建設(shè)保障房，需要直接出資的部分，并沒(méi)有此前坊間盛傳
的萬(wàn)億之多。
據(jù)住建部初步匡算，建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，所需資金大約在1.3萬(wàn)億元左右，其中中央財(cái)政撥款1292.66億元，占比不到10%，余下絕大部分需地方自籌。中央和地方政府出資比例的確定，依照“誰(shuí)擁有誰(shuí)建設(shè)”的原則來(lái)劃分。由于各地保障房的所有者為地方政府，因此，中國(guó)的保障房建設(shè)資金絕大部分需地方政府籌集。
實(shí)際上，由于經(jīng)適房、限價(jià)房、拆遷安置房，地方運(yùn)作多年，業(yè)已形成“政府低價(jià)供地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)符合條件的居民購(gòu)買(mǎi)”的成熟模式，整個(gè)過(guò)程幾乎不需要?jiǎng)佑秘?cái)政資金。一些兩限房、經(jīng)適房地塊的招拍掛競(jìng)爭(zhēng)甚至十分激烈。如201*年北京土地儲(chǔ)備中心推出的朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)“兩限房”B2組團(tuán)地塊，吸引了15家開(kāi)發(fā)商前來(lái)競(jìng)標(biāo)，最終該地塊成交價(jià)比底價(jià)高出一倍。
真正考驗(yàn)地方政府的，主要是380萬(wàn)套公租房和廉租房，這兩塊所需資金大概在5000億元左右。考慮到中央財(cái)政撥款的那一部分，事實(shí)上需要地方融資的額度大概在3700億元左右。
如果地方政府遵守現(xiàn)行規(guī)定，每年從土地出讓凈收入中拿出至少10%的資金，用于保障房建設(shè)，加上發(fā)改委授權(quán)地方融資平臺(tái)公司年內(nèi)發(fā)行用于保障房建設(shè)的201*億元企業(yè)債，那么，廉租房和公租房的建設(shè)資金來(lái)源，就不會(huì)存在太大問(wèn)題。
但是，恰恰由于1994年實(shí)行分稅制改革之后，地方財(cái)源縮水，財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓金收入，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市并未嚴(yán)格遵守這一規(guī)定，這才導(dǎo)致1998年房改
后保障房建設(shè)欠債過(guò)多。因此，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，靠提取一定土地出讓金建公租房的想法并不現(xiàn)實(shí)。
還有一些城市試點(diǎn)貸款公積金建保障房。早在201*年10月，住建部、財(cái)政部就已確定北京、武漢等28個(gè)城市，為住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，但授予的貸款額度僅為493億元，對(duì)于保障房建設(shè)仍是杯水車(chē)薪。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的估算，盡管目前我國(guó)住房公積金約有5000億元的
沉淀資金，但這些資金不可能全部提取用于保障房建設(shè)。
北京、上海、重慶、深圳等地，房?jī)r(jià)漲幅較快、土地價(jià)格較高的城市，其保障房建設(shè)進(jìn)度往往較慢。
住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)土地出讓金收入最高的北京和上海，今年上半年，房地產(chǎn)投資增速同比增長(zhǎng)只有個(gè)位數(shù)，增速為全國(guó)最慢。兩地保障房建設(shè)進(jìn)度亦落后于全國(guó)平均水平，截至今年7月底，上海市僅完成全年保障房計(jì)劃開(kāi)工量的51%，位居全國(guó)倒數(shù)第一。
4.資金死結(jié)待解
公租房已經(jīng)成為保障房建設(shè)最大的難點(diǎn)，其癥結(jié)仍然在于融資難。
由于公租房的定位為“只租不售”，且租金水平比市場(chǎng)價(jià)格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時(shí)間才能收回成本。因此，開(kāi)發(fā)商較少涉及該領(lǐng)域，銀行放貸亦十分謹(jǐn)慎。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部總經(jīng)理胡新智表示，由于公租房尚未找到盈利模式，因此商業(yè)銀行在考慮這類項(xiàng)目貸款上比較慎重。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平亦表示，由于今年信貸偏緊，公租房融資必須要開(kāi)拓信貸之外的渠道。
目前，國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)的銀行貸款相當(dāng)一部分來(lái)自政策性銀行國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行今年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障房貸款新增額的將近一半。
除去銀行貸款，其他市場(chǎng)化融資渠道，還有保險(xiǎn)資金、信托、企業(yè)債等方式可供選擇，但都存在融資規(guī)模較小的問(wèn)題。
目前，全國(guó)社保基金已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資105億元，其中以重慶獲得貸款最多，為45億元。但這對(duì)于重慶龐大的保障房建設(shè)規(guī)模來(lái)說(shuō)，仍然是杯水車(chē)薪。
商業(yè)保險(xiǎn)公司投資保障房更加小心翼翼。
今年4月，太平洋資產(chǎn)管理公司
牽頭聯(lián)合了中國(guó)人壽、中國(guó)人保、平安保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)、泰康人壽等其他六家保險(xiǎn)公司，計(jì)劃以債券投資的方式，以獲取土地抵押的前提下，將500億保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，由后者利用這筆資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，但僅限于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，不涉及二級(jí)市場(chǎng)。
事實(shí)上，愿意參與公租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商同樣也是少數(shù)。
中冶科工董事會(huì)秘書(shū)康承業(yè)表示，綜合資產(chǎn)負(fù)債、財(cái)務(wù)狀況等因素，該公司選擇了保障房當(dāng)中的限價(jià)房、經(jīng)適房，沒(méi)有選擇比例較小、回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)的公租房。目前中冶科工投資有24個(gè)保障房項(xiàng)目，以經(jīng)適房居多。
球，最終還是踢給了國(guó)企。重慶和北京兩地，參與兩地公租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商大都系當(dāng)?shù)貒?guó)資委下轄企業(yè)。京渝兩地的公租房項(xiàng)目，在全市保障房中占比均超過(guò)6成，建設(shè)總面積也位居全國(guó)前列。
位于北京西二旗公租房項(xiàng)目，由北京市安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，該公司為北京國(guó)資委下轄企業(yè)三元集團(tuán)的下屬公司。為了降低西二旗公租房項(xiàng)目的建設(shè)成本，
北京市修改了土地招拍掛出讓制度，允許安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不用一次性繳納70年土地出讓金，只需分年繳納所需的費(fèi)用即可。此外，北京市還通過(guò)鼓勵(lì)機(jī)
關(guān)、企事業(yè)單位，自籌資金建公租房，進(jìn)一步為地方財(cái)政減負(fù)。
在重慶，挑公租房建設(shè)大梁的，也是地方國(guó)資企業(yè)。重慶最大的公租房項(xiàng)目城南家園由重慶城投集團(tuán)投資新建，總投資超過(guò)60億元，完工后可提供3.3萬(wàn)套住房。
清華大學(xué)建設(shè)管理系副教授鄭思齊在重慶調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，重慶的保障房建設(shè)從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)到樓宇建設(shè)，全部交由重慶城投集團(tuán)和重慶市地產(chǎn)集團(tuán)兩家地方國(guó)企開(kāi)發(fā)建設(shè)，沒(méi)有給其他企業(yè)參與開(kāi)口子。重慶主建部門(mén)官員告訴鄭思齊，重慶這樣做的目的，是充分利用國(guó)有資源為老百姓辦事，減少向外流出的利潤(rùn)。
但并不是每一個(gè)地方政府都擁有類似重慶這樣的地方大國(guó)企來(lái)運(yùn)作公租房項(xiàng)目。眼下，越來(lái)越多的地方，開(kāi)始采用行政手段，強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最終由政府以成本價(jià)回購(gòu)。
今年3月以來(lái)，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺(tái)商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法，保障房占商品房的配建比例一般在5%到10%之間。但如何回購(gòu)，卻成為另一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。
二、重點(diǎn)觀察
1.北京--“分包”保障房
在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和高�？蒲性核M可能自建完成保障房之外，受形勢(shì)所逼，北京市不得不對(duì)房
產(chǎn)市場(chǎng)的一些老規(guī)矩動(dòng)刀。201*
年，中央給北京市的保障
房建設(shè)任務(wù)是20萬(wàn)套，其中10萬(wàn)套為保障性住房，另外10萬(wàn)套為拆遷安置房這個(gè)數(shù)字，比北京市去年一年的商品住宅竣工總數(shù)還多。為了能夠如期完成任務(wù)，北京市重拾單位自建房的老經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位利用自有國(guó)有土地建設(shè)公租房。
201*年4月1日，北京市住建委主任隋振江在首都師大調(diào)研時(shí)
表示，支持學(xué)校作為主體建設(shè)保障房。很快首師大南校區(qū)家屬區(qū)平房改建項(xiàng)目，被納入北京市保障房建設(shè)計(jì)劃。該項(xiàng)目由首師大自籌資金，竣工后定向租賃給校內(nèi)的教職人員。而類似的情況還發(fā)生在聚集了中國(guó)社科院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)等高校的北京良鄉(xiāng)高教園，今年六月，良鄉(xiāng)高教園區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任高培軍透露，該園區(qū)將建立20萬(wàn)平方米的公租房，用于解決園區(qū)高校教師的住宿問(wèn)題。此外，清華大學(xué)和北京大學(xué)也相繼啟動(dòng)了各自的經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目。
高校自建經(jīng)適房后，教職工就不必再去參與社會(huì)保障房申請(qǐng)，有助于減輕政府負(fù)擔(dān)。
而除了高校系統(tǒng)外，北京市境內(nèi)的各大開(kāi)發(fā)區(qū)。工業(yè)園也成為保障房建設(shè)的主力軍。位于北京城南亦莊的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，800套住宅已定向分配給了諾基亞、奔馳汽車(chē)、中鐵十九局等公司員工，這些企業(yè)都是開(kāi)發(fā)區(qū)的納稅大戶。目前，該開(kāi)發(fā)區(qū)在建公租房總面積約26萬(wàn)平方米，201*年全部竣工后可供近2萬(wàn)名職工的住房需求。北京的另外一家國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)--中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，目前已經(jīng)確定將分配給區(qū)內(nèi)的自有企業(yè)。兩大開(kāi)發(fā)區(qū)之所以能夠大規(guī)模地獨(dú)立建設(shè)保障房，其主要原因在于其自身財(cái)力雄厚，據(jù)兩家園區(qū)管委會(huì)公布的數(shù)據(jù)，201*年，兩大開(kāi)發(fā)區(qū)的財(cái)政收入均超過(guò)200億元。
在北京市的相關(guān)政策的鼓勵(lì)下，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)也開(kāi)始在自由土地上建設(shè)保障房。
1.1被保障房逼出的改革
作為中國(guó)的政治、文化中心，北京市內(nèi)聚集大批的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和高�？蒲性核绻@些部門(mén)人員所需的保障房能夠都由其自建完成，那么對(duì)于北京市來(lái)說(shuō)將極大的緩解保障房的建設(shè)壓力。但僅靠單位自身建設(shè)保障房，尚不足以完成20萬(wàn)套的保障房任務(wù)。形勢(shì)所逼，北京市不得不對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的一些老規(guī)矩動(dòng)刀。當(dāng)北京市政府確定“201*年公租房占保障房供應(yīng)套數(shù)60%以上”的目標(biāo)后，在今年北京市“兩會(huì)”上，西城區(qū)人大代表松巖在分組審議會(huì)上提出，要想吸引社會(huì)單位參與保障房建設(shè)，鼓勵(lì)政策不可或缺，首要的就是要研究制定年租土地供應(yīng)辦法。
但這種土地“年租制”，并不利于土地財(cái)政增收。不過(guò)，為了讓企業(yè)有動(dòng)力參與保障房建設(shè)，政府最終決定在小范圍內(nèi)進(jìn)行試點(diǎn)。
承建西二旗保障房項(xiàng)目的北京安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成了土地出讓金年租制的第一個(gè)試點(diǎn)公司。不過(guò)該公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，具體的操作流程目前不太方便透露，因?yàn)椤敖裉斓慕?jīng)驗(yàn)有可能成為明天的教訓(xùn)”。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，也是北京保障房的開(kāi)發(fā)大戶、先后承建過(guò)遠(yuǎn)洋潤(rùn)園、遠(yuǎn)洋沁山水商品等保障房項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部工作人員馮沖表示，在政策層面上，如何在制度設(shè)計(jì)上鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性，還需要探索。
目前，參與北京保障房建設(shè)的公司，比如住總集團(tuán)、北京安達(dá)房地產(chǎn)、大都是北京國(guó)資委下轄企業(yè)，或者為總部設(shè)在北京的大型央企，幾乎看不到民企的身影。為了吸引更多的企業(yè)參與保障房建設(shè)，北京市政府還提出可以減免相關(guān)稅費(fèi)。
北京市住建委201*年5月23日發(fā)布了《關(guān)于貫徹落實(shí)公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，6月1日起，公租房建設(shè)單位在申報(bào)相關(guān)材料并通過(guò)認(rèn)定后，可享受到城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅等多項(xiàng)稅收見(jiàn)面的優(yōu)惠。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商不僅很難從銀行獲得貸款，而且信托、股市再融資的渠道亦被堵塞，類似北京市這樣為承建保障房的開(kāi)發(fā)商減稅的做法，在其他城市并多見(jiàn)。
減稅之外，政府通過(guò)修改規(guī)劃的方式，允許開(kāi)發(fā)商在保障房項(xiàng)目中擴(kuò)大配建的商業(yè)建筑面積，以增加收入，攤薄保障房部分建設(shè)成本。
1.2土地財(cái)政根基松動(dòng)
當(dāng)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、科技園區(qū)、包攬了北京市保障房建設(shè)重任后，北京市政府的擔(dān)子看似輕了許多，但事實(shí)上，卻并非如此次。
中國(guó)國(guó)際金融有限公司研究員白宏煒，在通過(guò)對(duì)過(guò)去十年國(guó)內(nèi)一線城市的經(jīng)適房和棚戶改造房建設(shè)的研究后發(fā)現(xiàn)，政府建設(shè)性住房的直接投資規(guī)模并不大，但土地出讓金和稅費(fèi)的損失較大。
在開(kāi)建近14萬(wàn)套保障房之后，北京市土地出讓金收入上的變化，印證了白宏煒的判斷。
根據(jù)北京市國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)，在201*年北京市計(jì)劃供應(yīng)的2550公頃住宅用地中，保障性住房用地量已經(jīng)過(guò)半，其中，在今年上半年，北京市廉租房以及公租房用地的供應(yīng)量達(dá)到300公頃，為201*年的6倍。
與此同時(shí)，北京市土地出讓金收入大幅下滑。來(lái)自北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市住宅用地出讓金僅為120.3億，同比下滑75.4%。
對(duì)比歷史資料可以發(fā)現(xiàn)，今年成交的土地面積是201*年的兩倍，但土地出讓金總收入?yún)s與201*年基本持平，反映出單幅土地價(jià)格的縮水。據(jù)北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：今年截至8月10日，北京住宅土地均價(jià)為4777元每平方米，相比201*年全年的均價(jià)7322.7元每平方米下調(diào)了34.7%。
從短期財(cái)務(wù)情況看，當(dāng)前北京市保障房供地模式，注定了保障房特別是公租房建設(shè)將是一筆賠本的買(mǎi)賣(mài)。
眼下，北京市對(duì)不同主體承建保障房，采取了不同的土地供應(yīng)模式：對(duì)于由市區(qū)縣政府所屬機(jī)構(gòu)建設(shè)并公開(kāi)配租的，一般按劃撥方式供地，這種情況下，政府通常將流失絕大部分的土地出讓金收入；對(duì)于以企業(yè)為主體的，同過(guò)“招拍掛”方式出讓土地，這也是目前最為主流的土地出讓方式，這種方式較有利于財(cái)政增收；對(duì)于利用自有用地進(jìn)行公租房建設(shè)的，擇比較靈活，但目前大部分仍以無(wú)償劃撥居多。
廉價(jià)甚至免費(fèi)提供保障房用地，最終導(dǎo)致北京市陷入這樣一個(gè)怪圈，保障房用地出讓土地越多，土地出讓金下滑幅度就越大。由此也不難理解，為什么在住建部公布的今年1~7月份，全國(guó)各省市保障型安居工程開(kāi)工情況中，北京完成年度計(jì)劃的尚未開(kāi)工的達(dá)到全國(guó)72%的平均水平。
為了應(yīng)對(duì)這種被動(dòng)局面，今年6月30日，北京市注冊(cè)100億元，成立了北京市保障型住房建設(shè)中心，今后，各單位自建之外的公租房，均由該中心負(fù)責(zé)融資、建設(shè)收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理。
北京市級(jí)公租房投資平臺(tái)的成立，表明保障房的建設(shè)的利劍，已經(jīng)傷及土地財(cái)政的根本，這也暴露出一座城市的經(jīng)濟(jì)如果高度依賴房地產(chǎn)，將會(huì)帶來(lái)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)早已成為北京市事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，房地產(chǎn)投資占北京市固定資產(chǎn)投資的56%，這一比例位居國(guó)內(nèi)各省市
第一。但受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，同期房地產(chǎn)投資增速不到4%，最終拖累全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)跌至8%，增速為全國(guó)31個(gè)省市區(qū)最末。
對(duì)于這種現(xiàn)象，全國(guó)政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧稱，土地財(cái)政已經(jīng)走到了盡頭了，不寧老靠賣(mài)土地來(lái)搞建設(shè)。
也許，北京的轉(zhuǎn)變是個(gè)開(kāi)始。
2.深圳：“城中村”VS保障房
“城中村”小產(chǎn)權(quán)房活躍了民間的住宅市場(chǎng)，卻剔除了政府的積極角色。與征收小產(chǎn)權(quán)房相比，深圳市政府對(duì)于拆遷安置和新增保障住宅更感興趣
2.1小產(chǎn)權(quán)房難為“保障房”
從31年前的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立初期開(kāi)始，深圳市政府就鼓勵(lì)農(nóng)民利用農(nóng)村的集體地合作籌建這種不具備房屋產(chǎn)權(quán)的“統(tǒng)建房”，目的就是讓這座小城能住下來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)拓者。從事后看，這一創(chuàng)舉也加快了深圳特區(qū)內(nèi)外的高速城鎮(zhèn)化。之后，隨著民間資本和銀行貸款的加入，開(kāi)發(fā)商介入了高密度的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，城中村規(guī)模也越來(lái)越大。根據(jù)201*年深圳市的建筑普查，在近201*平方公里的深圳市，“違章建筑面積”總共2.93億平方米，其中屬于市政府規(guī)劃規(guī)劃以外的小產(chǎn)權(quán)住宅就達(dá)1.06億平方米。按照住建部門(mén)人均30平方米的住宅面積，幾乎可以住下兩座深圳市的居民。
實(shí)際上，安居了數(shù)百萬(wàn)“夾心層”的“城中村”和小產(chǎn)權(quán)房，多年來(lái)充當(dāng)了現(xiàn)實(shí)中深圳市的保障房“替身”。根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)，截止201*年底，深圳市有政府出資或公共配套性質(zhì)的各類保障房，共有27萬(wàn)套。但是這27萬(wàn)套，并不包括任何小產(chǎn)權(quán)房。
根據(jù)今年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（201*-201*）》，深圳向中央政府上報(bào)的“任務(wù)量”，是在“十二五期間“將新增
安排籌集建設(shè)保障型住房24萬(wàn)套。
然而，深圳市住房和建設(shè)局一位不愿透漏姓名的工作人員坦言，24萬(wàn)套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”。
深圳市住建部門(mén)表示，其預(yù)計(jì)“十二五期間”的24萬(wàn)套保障房總數(shù)中，將實(shí)際竣工21萬(wàn)套。而剩余的3萬(wàn)套，住建局預(yù)計(jì)將由政府按比例從開(kāi)發(fā)商手中回購(gòu)配建保障房，并“籌集”部分少量的小產(chǎn)權(quán)房來(lái)完成。
“比如201*年新增保障房6.2萬(wàn)套，其中的1000套可能會(huì)是小產(chǎn)權(quán)房。不過(guò)具體能不能籌建到小產(chǎn)權(quán)房、要看負(fù)責(zé)工作的區(qū)政府有沒(méi)有辦法，還要看回購(gòu)價(jià)格以及手續(xù)方面能否成功�，F(xiàn)在一切都好不好說(shuō)，操作起來(lái)太難了�！边@位不愿公開(kāi)姓名的官員表示。
參與調(diào)研國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)研究的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的副教授鄭思齊說(shuō),由于小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的模糊，深圳市政府很難有所作為。但深圳市政府又同時(shí)面臨一個(gè)困局，那就是忽視對(duì)現(xiàn)有保障性質(zhì)住房的充分利用，無(wú)疑成為保障房建設(shè)中的一個(gè)弊端。
自從201*年，深圳市政府開(kāi)始進(jìn)行一輪農(nóng)村土地國(guó)有化的統(tǒng)一管理之后，小產(chǎn)權(quán)房的天空就變得陰晴不定。深圳市政府將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國(guó)有，卻沒(méi)有法律根據(jù)和足夠的財(cái)力回收所有的小產(chǎn)權(quán)房。
根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土委員會(huì)的歷史數(shù)據(jù)，每逢深圳市政府出臺(tái)嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的措施前后，就曾出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房搶建的高潮。到如今，農(nóng)民房的存量不僅不見(jiàn)減少，反而越來(lái)越密集，樓層也越來(lái)越高，平均售價(jià)是普通商品房三分之一的“農(nóng)民房”，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)甚至與普通商品房無(wú)差別。
政府在調(diào)節(jié)房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題上的缺位，客觀造成了小產(chǎn)權(quán)房游離于是真實(shí)的住房市場(chǎng)之外。
但是，深圳市政府卻仍然有想法，沒(méi)辦法。在由深圳市市長(zhǎng)徐勤簽署、201*年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》中，首次明確提出有條件地將小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。然而前述不愿意透漏姓名的深圳市住建局人員也承認(rèn)，征收或回購(gòu)“農(nóng)民房”為保障房，政府和民間有諸多協(xié)商。
“先處理歷史遺留問(wèn)題，才能收入保障房供應(yīng)體系�！彼硎尽�
2.2城市開(kāi)發(fā)，新的興奮點(diǎn)
撇開(kāi)了征收城中村等小產(chǎn)權(quán)房作為保障房的思路，深圳市政府開(kāi)始另辟蹊徑。201*年12月，深圳市政府推出《深圳市城市更新辦法》，為城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)“注入強(qiáng)心劑”。這項(xiàng)舉措可以為深圳市政府在201*年之前帶來(lái)固定資產(chǎn)投資約1800億元。而原則上，深圳特區(qū)成立初期建成的建筑物，目前均屬于可申請(qǐng)更新的范疇。
就在第26屆深圳世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)開(kāi)幕之前，由京基置地投資近50億元建成的“京基100”作為深圳市更新項(xiàng)目的代表性建筑，正在為大運(yùn)會(huì)“獻(xiàn)禮”。
不過(guò)，作為由天價(jià)征收“城中村”而建成的地標(biāo)，其原址蔡屋城中村里最頑強(qiáng)的“釘子戶”，也在201*年用一座農(nóng)民房換得了千萬(wàn)人民幣的補(bǔ)償款。而整個(gè)蔡屋周?chē)貐^(qū)4.6萬(wàn)平方米的土地，花費(fèi)的拆遷費(fèi)用被指過(guò)百億元。
而對(duì)于深圳市政府來(lái)說(shuō)，到201*年之前，還可以完成城市更新的用地規(guī)模達(dá)到35平方公里。其中，以“城中村”和舊工業(yè)區(qū)為主的“更新”規(guī)模占其中的約1/3。
今年，深圳市已公布了兩批城市更新項(xiàng)目，就已經(jīng)達(dá)到94個(gè)。深圳市規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)人士表示，保障房供地放在了絕對(duì)優(yōu)先的位置，在保障房供地未完成之前，商品房供地不會(huì)急于推出。
深圳市政府在調(diào)控的背景下，始終在進(jìn)行著利益平衡的微調(diào)。
3.重慶：“康莊”大道行多遠(yuǎn)？
相比其他城市，重慶市的公租房模式好比“烏邦托”式的特例。但各地的具體情況顯然不一樣，重慶模式能否被復(fù)制？
3.1共同富裕的“康莊”
201*年7月實(shí)施的《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和今年2月11日公布的《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定了申請(qǐng)公租房的收入限制。但由于這一標(biāo)準(zhǔn)在通脹率高企的背景下難以被重慶市民接受，在此后的配租過(guò)程中，收入限制的準(zhǔn)門(mén)檻已事實(shí)上被“取
消”，僅考察申請(qǐng)人有無(wú)住房或住房是否困難。
重慶的公租房模式，成為構(gòu)建重慶市委最近提出的“共同富�！碧剿鞯囊徊糠�。就在剛過(guò)去的7月，重慶市委會(huì)通過(guò)了“關(guān)于縮小三個(gè)差距促進(jìn)共同富�！钡臎Q定，即到201*年，重慶經(jīng)濟(jì)總量與居民收入要同步倍增，“國(guó)進(jìn)民也進(jìn)”。重慶市委決心縮小城鄉(xiāng)收入差距，增加330萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，并促進(jìn)農(nóng)民工500萬(wàn)進(jìn)城。
3.2重慶市政府的算盤(pán)
地方政府面臨的約束條件是，要在土地出讓金的收入最大化、保障房的建設(shè)開(kāi)工最大化和保障房的支出最小化之間騰挪翻轉(zhuǎn)，因此保障房建設(shè)往往實(shí)際上行動(dòng)不力。
但重慶市政府通過(guò)實(shí)踐摸索出的一套公租房理論體系，堪稱獨(dú)特。重慶政府的思路是，用1100億元的公租房投入拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP約4000億的增長(zhǎng)。通過(guò)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的活躍讓周邊土地升值，并增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收。
201*年上半年，重慶市土地出讓金總計(jì)583.3億，占地方財(cái)政收入的近一半。主城區(qū)招拍掛土地成交量達(dá)到117宗，成交金額285.03億元，同比增長(zhǎng)40.42%，不過(guò)這項(xiàng)增長(zhǎng)，也部分源于上半年工業(yè)用地成交接近歷史高位的作用。
與此同時(shí)，重慶依然有全國(guó)第二的經(jīng)濟(jì)增速。上半年，重慶GDP增長(zhǎng)16.5%，增速位居中西部第一。這種增速，主要依靠工業(yè)投資為主的3035億元固定資產(chǎn)投資，以及大幅度增加的地方財(cái)政收入。
由于國(guó)家嚴(yán)格控制區(qū)縣以及地市州用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，也不允許其他省區(qū)市像重慶一樣進(jìn)行此類地票交易，因此重慶在土地交易政策上可謂得天獨(dú)厚。
據(jù)重慶市國(guó)土房管局的測(cè)算，201*年至201*年三年內(nèi)建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房所需的1100多萬(wàn)億資金，30%由中央財(cái)政和重慶市的地方財(cái)政兜底，70%則由銀行貸款的90多億元以及非銀行的融資途徑來(lái)協(xié)調(diào)。
根據(jù)重慶市有關(guān)部門(mén)的計(jì)算，重慶的地票交易可以產(chǎn)生150億左右的資金，再加上財(cái)政投入，銀行信貸等，就可以籌集200多億元。而賣(mài)出的地票指標(biāo)，可以用于增加城市建設(shè)用地，各類商業(yè)性房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓以及其他商業(yè)用地，原則上通過(guò)“地票”交易解決。
正因?yàn)樨?cái)力的雄厚，當(dāng)財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)假設(shè)部在去年要求各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將土地出讓凈收益中安排不低于10%的資金，用于保障房建設(shè)之用，重慶市政府提出的竟然是當(dāng)年土地總收益的5%，比土地出讓收入金多出一個(gè)數(shù)量級(jí)。
而中央財(cái)政部分則取決于重慶能建多少公租房，建的越多，則資金支持越多�！霸诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)方面，重慶短期內(nèi)不缺錢(qián)花的。”這是重慶市基層官員們的一種普遍認(rèn)識(shí)。
而根據(jù)重慶市政府的表態(tài)，政府不缺錢(qián)，是因?yàn)樵敢馔顿Y重慶的資金單位眾多。重慶“不缺錢(qián)”，實(shí)際上是在說(shuō)重慶市政府“不缺融資能力”。
7月12日，為支持重慶保障房建設(shè)，全國(guó)社保基金通過(guò)交銀信托，并由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行擔(dān)保，向重慶市城投公租房公司發(fā)放三年期45億元信托貸款，該筆貸款也是全國(guó)社�；鹌駷橹箚喂P放款最多的一個(gè)保障房項(xiàng)目。此外，在201*年至201*年5年間，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行還將為重慶市兩江新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目牽頭組織600億元資金，而民心佳園和康莊美地兩處公租房正位于范圍之內(nèi)。
也正是在強(qiáng)大資金后臺(tái)的支撐下，重慶驚人的公租房建設(shè)背后，暫時(shí)并未出現(xiàn)資金鏈的脫節(jié)。
但這種穩(wěn)定的背后，并非沒(méi)有未來(lái)資金保障的隱憂。
重慶市國(guó)資委在今年6月曾表示，負(fù)責(zé)建設(shè)公租房項(xiàng)目的重慶四家國(guó)有企業(yè)，將由企業(yè)自行利用10年左右時(shí)間對(duì)建設(shè)資金成本進(jìn)行“內(nèi)部消化”，用企業(yè)利潤(rùn)沖抵建設(shè)資金投入的欠賬。
重慶市已經(jīng)啟動(dòng)的公租房項(xiàng)目，主要由重慶房地產(chǎn)集團(tuán)和城投公租房建設(shè)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，并由重慶建工集團(tuán)、中冶建工有限公司和渝開(kāi)發(fā)承建。盡管在公開(kāi)場(chǎng)合多次表達(dá)對(duì)保障房建設(shè)的支持，但承建集團(tuán)私下也會(huì)因?yàn)楣夥啃^(qū)的街道算不算市政道路，該不該由政府掏錢(qián)，以及小區(qū)內(nèi)租售店鋪的問(wèn)題，和“父母官”打起算盤(pán)。
重慶一位不愿意透漏姓名的銀行人士表達(dá)了謹(jǐn)慎的態(tài)度：“出發(fā)點(diǎn)肯定是好的，重慶市政府很講政治，也很強(qiáng)悍，但有些涉及經(jīng)濟(jì)和金融的事情，還是應(yīng)該多用市場(chǎng)規(guī)律的角度來(lái)看�！�
也正是因?yàn)閲?guó)內(nèi)多家銀行的謹(jǐn)慎，重慶市負(fù)責(zé)公租房建設(shè)的國(guó)有企業(yè)，才在
申請(qǐng)貸款時(shí)屢遭碰壁。不過(guò)，即使遇到這些融資的挑戰(zhàn)，重慶市主管保障房建設(shè)的基層官員仍然相信，這只是短期的問(wèn)題。
4.上海：“被保障”擴(kuò)大化
盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列的創(chuàng)新舉措，不過(guò)，面對(duì)201*年全年1500萬(wàn)平方米的開(kāi)工目標(biāo)，動(dòng)遷安置房在上海與全國(guó)其他城市類似，也當(dāng)仁不讓的成為保障房的主力。4.1白領(lǐng)也能“被保障”
201*年7月26日，上海市市長(zhǎng)韓正在上海市十三屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議（擴(kuò)大）上作關(guān)于201*年上半年工作情況的報(bào)告時(shí)表示，“明年1月開(kāi)始，我們將再次放寬（保障房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使一部分青年人，特別是年輕白領(lǐng)能夠納入這一保障體系�！�
另外，按照計(jì)劃，201*年下半年，上海市將按照“雙定、雙限”的原則啟
動(dòng)建設(shè)一批限價(jià)商品房。所謂“雙定”，是指“定區(qū)域、定項(xiàng)目”，在臨港新城滴水湖周邊選擇2個(gè)區(qū)域，針對(duì)相關(guān)符合條件的單位沒(méi)有首套房的員工；“雙限”則是“限交易、限房?jī)r(jià)”，相關(guān)房源10年內(nèi)不得上市交易。
“將白領(lǐng)納入保障房體系，是上海市嘗試從吸引人才方面來(lái)進(jìn)行住房保障，鼓勵(lì)一些年輕人才到上海的一些新城、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，在住房方面給他們一些便利�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，“針對(duì)白領(lǐng)的保障房政策會(huì)在區(qū)域上、人群上，都有特殊之處，實(shí)際上將是全是保障房體系里額外多出的一塊，并不是和全市范圍的公租房、經(jīng)適房相接軌�！�
4.2金融創(chuàng)新解決融資難
在整個(gè)保障房建設(shè)中，資金問(wèn)題是最引人關(guān)注的，也是關(guān)系保障房是否能順利按計(jì)劃完成的關(guān)鍵。在8月4日的外灘金融法律論壇上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障性住房建設(shè)的金融創(chuàng)新。如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找
到新的合適的途徑，更成為公租房建設(shè)中必須破解的難題。從實(shí)際情況看，得以較快推進(jìn)的融資渠道是保險(xiǎn)資金。今年1500萬(wàn)平方米保障性住房建設(shè)和籌措中，上海市區(qū)兩級(jí)政府投入不少于100億元，同時(shí)優(yōu)先吸收保險(xiǎn)資金在內(nèi)的低成本資
金投入�！跋啾容^來(lái)說(shuō)，政府的投入有限�！崩顤|說(shuō)。
保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動(dòng)力，截止201*年一季度末，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)資金運(yùn)用余額達(dá)到5萬(wàn)億元，理論上可有5000億元保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)。
“保障性住房的投資期限一般比較長(zhǎng)，符合保險(xiǎn)資金（尤其是壽險(xiǎn)資金）期限長(zhǎng)的資金特點(diǎn)，可以和保險(xiǎn)資金的周期相匹配，
有助于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債管理�！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說(shuō)，“同時(shí)，保障性住房屬于債券投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點(diǎn)不同，有利于增強(qiáng)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。”
4.3主體仍是動(dòng)遷安置房
盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創(chuàng)新舉措，不過(guò)，面對(duì)201*年全年1500萬(wàn)平方米的開(kāi)工目標(biāo)，動(dòng)遷安置房在“創(chuàng)新”的上海與全國(guó)其他城市類似，也是保障房的主力。
根據(jù)上海市201*年保障房建設(shè)計(jì)劃，像尚景圓這樣的白領(lǐng)們可以租住的公共租賃住房，開(kāi)工建設(shè)和籌措的面積將達(dá)到200萬(wàn)平方米，約4萬(wàn)套，面積只占到全年總體計(jì)劃的13.3%；而主要組成上海市今年的保障性住房計(jì)劃的，是800萬(wàn)平方米、約10萬(wàn)套的動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品房）和約500萬(wàn)平方米、約8萬(wàn)套的經(jīng)適房。
盡管由于房地產(chǎn)新政、貨幣政策等的影響，各銀行對(duì)各家房地產(chǎn)企業(yè)承諾的貸款均被亦如利率的調(diào)整、融資規(guī)模、資金頭寸、平臺(tái)問(wèn)題等各種原因出現(xiàn)了不放、緩放或者少放，但是動(dòng)遷安置房還是得到了較多的資金傾斜。
“經(jīng)過(guò)爭(zhēng)取，銀行已承諾將為保障房建設(shè)提供資金支持，向上海地產(chǎn)集團(tuán)提
供了幾十億元的貸款。”上海地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總監(jiān)金鑒中此前在接受媒體采訪時(shí)表示，“這些貸款將會(huì)首先被用來(lái)支持經(jīng)適房和動(dòng)遷安置房項(xiàng)目，原因是，動(dòng)遷安置房的成本收回的周期較短，銀行的貸款進(jìn)入這一領(lǐng)域，在流動(dòng)性方面不會(huì)受到影響�！�
進(jìn)度不快，完成不難?
按照既定目標(biāo)，今年上海將新開(kāi)工和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米、約22萬(wàn)套，供應(yīng)1150萬(wàn)平方米、約17萬(wàn)套。
截止今年7月底，上海保障性住房新開(kāi)工和籌措面積為866萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃的57.73%；供應(yīng)面積為697.1萬(wàn)平方米。完成全年計(jì)劃的60.62%。
這一組數(shù)字在全國(guó)的排名并不靠前。甚至在全國(guó)處于墊底位置。根據(jù)住建部公布的今年前7個(gè)月全國(guó)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，截止7月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶改造住房已開(kāi)工建設(shè)721.8萬(wàn)套，開(kāi)工率達(dá)到72%。在各省市區(qū)中，遼寧和陜西已經(jīng)超額完成了今年的開(kāi)工建設(shè)任務(wù)，而上海、廣東、天津等地的開(kāi)工率不到60%。
“難度應(yīng)該不大。上海今年的計(jì)劃里，動(dòng)遷安置房占比很大，1500萬(wàn)平方米里占了800萬(wàn)平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副總說(shuō)，“根據(jù)歷年的保障房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)遷配套房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度會(huì)相對(duì)較快，在計(jì)劃中占比多少，會(huì)對(duì)計(jì)劃完成的難易程度造成影響。
三.世界各國(guó)住房保障制度的借鑒
1.美國(guó)：以金融工具為主要手段
美國(guó)的住房保障的一個(gè)宗旨是盡量幫助低收入家庭獲得自己的住房提高住
房自有率，而不是建造大量公共住房容納社會(huì)貧困人口。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，美國(guó)通過(guò)其發(fā)達(dá)的金融體系幫助低收入人群獲得低價(jià)的貸款，以滿足他們的居住需求，美國(guó)的公共住房量在全國(guó)的住房存量中所占比例不足2%，與世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比明顯處于較低的水平。
2.日本：以福利救濟(jì)為目標(biāo)
日本地小人多，住房問(wèn)題一向比較突出，因此一開(kāi)始政府就全權(quán)介入了保障性住房的
建設(shè)中，由住房公團(tuán)和住房金融公庫(kù)分別負(fù)責(zé)房屋建造和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。不同于歐美等國(guó)住房保障的全社會(huì)福利目標(biāo)原則，日本的保障性住房以福利救濟(jì)為最終目標(biāo)，每年的公共住房建設(shè)量基本穩(wěn)定在所有商品房建設(shè)的15%左右的水平。政策對(duì)保障房政策目標(biāo)就是解決城市中最需要住房的人群，用最小限度的投資去滿足社會(huì)中低階層的住房需求，而不是通過(guò)保障房
的建設(shè)去平抑商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。
3.新加坡：鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)政府所建組屋
新加坡為普惠制的住房保障制度的代表。鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)國(guó)家建設(shè)的低價(jià)住房
為目標(biāo)。不同于日本式的救濟(jì)建房目標(biāo)，新加坡的住房保障針對(duì)的是占社會(huì)絕大部分中低收入群體，僅將高收入人群劃分到商品化住房市場(chǎng)中。政府下設(shè)的住房管理局成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)還承擔(dān)物業(yè)管理職能，實(shí)行獨(dú)立核算、自住經(jīng)營(yíng)。新加坡大約有87%的人居住在組屋之中。新加坡通過(guò)這種
模式成為世界上住房問(wèn)題解決得最好的國(guó)家，新加坡模式的成功與其國(guó)土面積的相對(duì)較小，國(guó)家高效的法律執(zhí)行力度和政府清廉度有相當(dāng)大的關(guān)系，并不一定具
備普適性。
注：100新元約等于450人民幣。
4.德國(guó)：鼓勵(lì)合作型建房
由于歷史上東西德分裂的原因，德國(guó)在公
共保障領(lǐng)域保留了一定的“社會(huì)主義”傳統(tǒng)，政府在的住房保障問(wèn)題上干預(yù)較多，提倡合作主義，使得德國(guó)在住房制度上體現(xiàn)出一定的“社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)”特色。德國(guó)國(guó)內(nèi)通過(guò)住房合作社，住房互助儲(chǔ)蓄信貸銀行以及政府
與個(gè)人的合作建房等方式鼓勵(lì)政府、團(tuán)體與個(gè)人之間多層次的合作建房。目前德國(guó)的國(guó)內(nèi)住房中住房合作社開(kāi)發(fā)的房屋占22%，早期大企業(yè)開(kāi)發(fā)的占3%，機(jī)構(gòu)投資商開(kāi)發(fā)的房屋占8%，私人房東自住及出租的房屋占66%。
四、我國(guó)保障房建設(shè)需做長(zhǎng)期制度安排
一個(gè)國(guó)家保障性住房覆蓋人群的范圍在國(guó)際上并沒(méi)有通行的標(biāo)準(zhǔn)，各國(guó)根據(jù)自身情況及采取的住房保障手段不同，住房保障所覆蓋的目標(biāo)人群也不盡相同。
歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)城市中低收入人群的住房保障覆蓋。從社會(huì)的和諧和穩(wěn)定角度，我國(guó)未來(lái)住房保障的覆蓋人群也應(yīng)該從從目前的城市最低收入家庭逐步擴(kuò)展到城市中低收入家庭進(jìn)而做到全國(guó)范圍內(nèi)中低收入家庭的住房保障。對(duì)于不同目標(biāo)覆蓋人群，應(yīng)提供不同的保障方式。當(dāng)拉動(dòng)投資不再是政策的主要考慮目標(biāo)時(shí)，我國(guó)的住房保障也應(yīng)該由磚頭補(bǔ)貼逐步過(guò)度到人頭補(bǔ)貼。我國(guó)要保持對(duì)保障性住房的持續(xù)投入，獲得穩(wěn)定而充裕的資金來(lái)源是前置條件。歐美等國(guó)運(yùn)作成熟的資金獲取方式可成為我們的借鑒方向。從國(guó)際上看，各國(guó)政府根據(jù)國(guó)內(nèi)住房保障形式的不同，其資金運(yùn)作方式也有所不同。從政府作用介入力度的由強(qiáng)至弱大致分為公共住房銀行模式、強(qiáng)制住房?jī)?chǔ)蓄模式、合同住房?jī)?chǔ)蓄模式和商業(yè)銀行貸款模式，其中除最后一種商業(yè)資本市場(chǎng)模式屬于開(kāi)放型模式外，其余均為封閉型運(yùn)作。
其次，從來(lái)沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家在實(shí)現(xiàn)國(guó)家現(xiàn)代化的過(guò)程中面臨如此多的人民和問(wèn)題。時(shí)間短、任務(wù)重、涉及利益人群多等等問(wèn)題太多了，另外還要處理近期越來(lái)越激烈的領(lǐng)土爭(zhēng)端問(wèn)題，所以擁有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展期對(duì)于我國(guó)十分的必要！這就決定我們的改革必需要經(jīng)歷一段“徐徐圖之”的“先穩(wěn)定后發(fā)展”的時(shí)期，所以需要我們的民眾理智的對(duì)待國(guó)內(nèi)外問(wèn)題。這也是我在制作本次報(bào)告后得出的想法。同時(shí)我也相信，一個(gè)民族在上升期肯定會(huì)遇到很多的問(wèn)題，我也堅(jiān)信通過(guò)以上的報(bào)告論述我國(guó)的“保住房，圓安居夢(mèng)，暖百姓心�！惫こ桃欢〞�(huì)圓滿成
功。
備注：
本調(diào)研報(bào)告圖片、相應(yīng)數(shù)據(jù)、文字、話語(yǔ)等引用來(lái)源于《中國(guó)新聞周刊》第
31期、《戰(zhàn)略與管理》、《望》、新華網(wǎng)、中國(guó)政府網(wǎng)、新浪網(wǎng)、百度學(xué)術(shù)等。均為當(dāng)時(shí)相應(yīng)的官方正規(guī)公布內(nèi)容。
關(guān)于本次調(diào)查報(bào)告制作的心得體會(huì)
作為一名現(xiàn)代大學(xué)生，大家是否對(duì)自己周?chē)娜�、事、物做過(guò)深入的調(diào)查與分析？是否發(fā)現(xiàn)隱藏其中的內(nèi)在價(jià)值呢？其實(shí)，對(duì)我們身邊的每件小事進(jìn)行一次調(diào)查，都會(huì)發(fā)現(xiàn)許多有價(jià)值的東西，對(duì)我們的學(xué)習(xí)、工作、生活都會(huì)有很大幫助。
理論學(xué)習(xí)和社會(huì)實(shí)踐應(yīng)該是我們大學(xué)生活的兩個(gè)重要部分。大家都非�？释呦蛏鐣�(huì)，進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，把所學(xué)知識(shí)與社會(huì)實(shí)際問(wèn)題結(jié)合起來(lái)。大二第一學(xué)期，顧紅英老師教授的《毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論》課程就給了我們這樣一個(gè)鍛煉的機(jī)會(huì)。第一階段：設(shè)計(jì)調(diào)查方案。
“萬(wàn)事開(kāi)頭難”，大家畢竟是第一次寫(xiě)調(diào)查報(bào)告，不免會(huì)出現(xiàn)一些錯(cuò)誤，如：格式不對(duì)，項(xiàng)目不夠，內(nèi)容不符，質(zhì)量欠缺等等。但是，所有這些錯(cuò)誤，在顧老師的認(rèn)真指導(dǎo)下，都逐漸地改正過(guò)來(lái)。由開(kāi)始的被動(dòng)（只要完成任務(wù)就行），到以后的積極主動(dòng)（盡力做好該做的事），大家從心態(tài)上發(fā)生了很大的改變。大家都想，第一次進(jìn)行社會(huì)調(diào)查，一定要認(rèn)真仔細(xì)地完成好。第二階段：設(shè)計(jì)提綱。
調(diào)查方法很多，有問(wèn)卷法，訪談法，觀察法，文獻(xiàn)法等。也有同時(shí)采用幾種方法的。最終我們小組采用了文獻(xiàn)法為主、觀察法為輔的調(diào)查提綱。第三階段：展開(kāi)調(diào)查。
提綱設(shè)計(jì)好以后，接進(jìn)入調(diào)查的展開(kāi)階段。我和小組成員崔興春，利用課余時(shí)間，尋找對(duì)象文獻(xiàn)，或在圖書(shū)館翻查閱讀相應(yīng)文獻(xiàn)并做好文獻(xiàn)的摘抄篩選工作，或整日面對(duì)電腦搜查關(guān)于主體調(diào)查的最新相關(guān)動(dòng)態(tài)，并做好摘抄和篩選工作，并且還要從眾多所選資料中挑出和本調(diào)查報(bào)告相關(guān)的信息，這就要求我在制作本次調(diào)查報(bào)告之初就要掌握大量相應(yīng)的關(guān)于保障房的相關(guān)信息，這樣才能有針對(duì)性的從眾多素材中正確的選取有用資料。這也讓我明白在從事大型調(diào)查報(bào)告的制作之前，整體性的提綱羅列是十分的有必要，這樣才能在調(diào)查報(bào)告的制作過(guò)程中始終
把握住全局和中心思想，合理的分配和調(diào)度整篇報(bào)告的各個(gè)章節(jié)和段落部分。第四階段：總結(jié)并寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。
這是最后一步，但也是最難的一步了。我和隊(duì)友經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致地觀察和分析，調(diào)查與研究，收集資料，整理數(shù)據(jù)，最后得出結(jié)論，提出建議，寫(xiě)成報(bào)告�？梢哉f(shuō)，我們?cè)谶@一階段付出的努力更多，花費(fèi)的時(shí)間也最多，幾十頁(yè)紙的調(diào)查報(bào)告，并要從中提綱挈領(lǐng)性的提出總結(jié)性意見(jiàn)，這就要求我和隊(duì)友要對(duì)報(bào)告的各個(gè)部分都爛熟于心，所以這次報(bào)告我們除了一個(gè)字一個(gè)字的打出來(lái)外，又認(rèn)真的反復(fù)閱讀和修改了多次，并且把相應(yīng)的重要數(shù)字、名詞都用紅色或者加粗體現(xiàn)出來(lái)，便于老師的審查和閱讀理解。我和隊(duì)友在報(bào)告上傾注了大量的時(shí)間與精力。不只是需要掌握打字、排版、制表的技術(shù)，最苦惱的是資料的整理、篩選，因此付出了更多的精力。盡管如此，大家熱情不減，反復(fù)修改，不斷追求規(guī)范和美觀。本門(mén)課就要結(jié)束了，我首先回憶到的是顧老師的嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真，孜孜不倦，百教不厭，一絲不茍，和藹可親，熱情奉獻(xiàn)和全心負(fù)責(zé)。我也體會(huì)到了同學(xué)之間為了一份共同的調(diào)查報(bào)告的完美出臺(tái)的積極配合與努力上進(jìn)。
在學(xué)習(xí)、調(diào)查的過(guò)程中，我們感受到的不僅是在完成一項(xiàng)任務(wù)，更是在熱情追求完美和執(zhí)著探索知識(shí)。調(diào)查結(jié)束后，大家都受益匪淺，獲得了很多我們課堂上學(xué)不到的東西，以及對(duì)我們今后學(xué)習(xí)，生活，工作都有價(jià)值和幫助的東西。大家真正體會(huì)到的是理論聯(lián)系實(shí)際的意義，體味到學(xué)有所用的樂(lè)趣。將會(huì)把這種精神用于今后的學(xué)習(xí)中，嚴(yán)格要求自己，盡最大努力把自己該做和想做的事情都做得最好，最棒！
在本次調(diào)查報(bào)告的制作過(guò)程中，我翻閱了大量的文獻(xiàn)資料，開(kāi)闊的視野、學(xué)到了方法和思維能力。也深深的理解了我們的黨和國(guó)家在實(shí)現(xiàn)民族和國(guó)家的偉大復(fù)興和人民安居樂(lè)業(yè)的道路上是多么的不易，國(guó)家這么大、人民這么多，牽一發(fā)而動(dòng)全身，還有各種國(guó)內(nèi)外勢(shì)力的介入，對(duì)比中外，追思古今，作為一個(gè)當(dāng)代的大學(xué)生我感到自己身上的膽子更重了，自己欠缺的知識(shí)和能力還有太多，但是我也堅(jiān)信我們的人民和國(guó)家在中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，定能于萬(wàn)難之中開(kāi)辟出一條屬于我們中國(guó)自己特色的社會(huì)主義強(qiáng)國(guó)之路，我在報(bào)告結(jié)束之際真的由衷的想說(shuō)一句：“沒(méi)有共產(chǎn)黨就沒(méi)有新中國(guó)，我們當(dāng)代大學(xué)生要好好學(xué)習(xí)，跟著黨走，爭(zhēng)取在有生之年把我國(guó)建設(shè)成為世界第一流的國(guó)家”。
由于我們才疏學(xué)淺，初次嘗試，調(diào)查報(bào)告中的資料難免有片面、模糊之處，分析難免有膚淺、偏頗之處，建議難免有空泛、不當(dāng)之處，所以懇請(qǐng)老師提出寶貴意見(jiàn)。請(qǐng)大家不要吝惜紙張筆墨。
最后，希望我們的成果對(duì)大家的學(xué)習(xí)、工作和生活帶來(lái)一些益處；祝愿我校的思想政治教學(xué)和實(shí)踐活動(dòng)取得更大的成績(jī)！
友情提示：本文中關(guān)于《關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報(bào)告》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報(bào)告：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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