試論物業(yè)管理前期介入的作用

試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

作者：張汝寶

（北京城市學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)，02物A班）

[摘要]經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)使用人的服務(wù)上,發(fā)揮了原有房管體制沒(méi)有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。為了以人為本、切實(shí)搞好物業(yè)管理工作，根據(jù)目前的現(xiàn)狀，盡快從法律的高度規(guī)定物業(yè)建設(shè)必須要物業(yè)管理提前介入，其意義非常重大。所以，要搞好物業(yè)的前期管理，是至關(guān)重要的步驟。[關(guān)鍵詞]管理前期介入;合理化建議；接管驗(yàn)收

一般而言，物業(yè)管理是指對(duì)竣工投入使用后的房屋進(jìn)行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬品，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)立行業(yè)，但是，物業(yè)確實(shí)已經(jīng)形成了一個(gè)行業(yè)并且在中國(guó)運(yùn)行了20多年的時(shí)間，總結(jié)物業(yè)管理20年的經(jīng)驗(yàn)，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來(lái)了諸多影響，有的對(duì)發(fā)展商本身也產(chǎn)生很大的影響，現(xiàn)在各地都有不少空房，而不少空房與物業(yè)使用和管理不便不無(wú)關(guān)系。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽取來(lái)自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從深圳物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來(lái)談前期介入的作用及其立法意義，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入的立法。

比如我實(shí)習(xí)的單位萬(wàn)年房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，就是在集團(tuán)的名下建立起一個(gè)物業(yè)公司，這個(gè)公司就是地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)到哪里，物業(yè)公司跟到哪里，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始的時(shí)候就進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行前期管理，參與小區(qū)內(nèi)對(duì)物業(yè)方面的優(yōu)化設(shè)計(jì)，向開發(fā)單位提出便于以后管理的建議，完善小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施，這樣的話，只要前期工作做好了，到后管理后期就能比較容易的進(jìn)行管理工作。為以后的工作創(chuàng)造個(gè)良好的開端。

而現(xiàn)代高層建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)，安裝、施工難度大。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會(huì)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)門類越來(lái)越廣。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來(lái)，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。

一、根據(jù)我們?nèi)f年公司的做法，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。

如本單位201*年投入使用的豪景閣大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，有些單位的某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布等多方面。

很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長(zhǎng)磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問(wèn)題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。建設(shè)部的一位領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)這樣講過(guò)：“我們建的房子質(zhì)量如何，確實(shí)關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，這個(gè)問(wèn)題解決不好，老百姓就要上訪，就要告狀，影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。所以住宅工程質(zhì)量不但關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，還關(guān)系到人民生活質(zhì)量，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。這決不是任意拔高，上綱上線，而確實(shí)是我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)�！被�于長(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。

有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推萎推事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問(wèn)題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。

同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用之間的過(guò)渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

此外，物業(yè)投入使用時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，就可以有充裕的時(shí)間鍛煉好物業(yè)管理隊(duì)伍。

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。

１、物業(yè)管理前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將自從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，從物業(yè)管理的角度，運(yùn)用以人為本的理念，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，建筑，安裝、維護(hù)保養(yǎng)等是否合乎物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

２、物業(yè)管理前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前，很多物業(yè)特別是老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，給保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)的影響是不容忽視的。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，而做到了這樣要求的物業(yè)，業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保持其一定管理服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。３、物業(yè)管理前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面是全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。

結(jié)束語(yǔ)：物業(yè)管理體制引進(jìn)國(guó)內(nèi)20周年了，經(jīng)過(guò)20年來(lái)的發(fā)展，我們?nèi)〉昧艘欢ǖ某煽?jī)，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。新的世紀(jì)，中國(guó)物業(yè)管理的大發(fā)展，首先必要的就是制定、完善我們的物業(yè)管理法規(guī)，從法治的高度推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，才是根本之路。

也許有人會(huì)說(shuō)，物業(yè)管理在全國(guó)各地發(fā)展還很不平衡，現(xiàn)在提出法定物業(yè)管理前期介入可能為時(shí)尚早，但我們也要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過(guò)程。

當(dāng)前，我國(guó)城市化步伐在加快，為了提高建設(shè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，提高物業(yè)管理質(zhì)量，讓人們更加安居樂(lè)業(yè)，把物業(yè)管理前期介入盡快法制化并不還早。

參考文獻(xiàn)《面向21世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理研討會(huì)論文集》；

中國(guó)物業(yè)管理網(wǎng)；《物業(yè)智能化管理技術(shù)》；

《物業(yè)顧問(wèn)》；

北京信報(bào)

《物業(yè)管理國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程》。

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淺談物業(yè)管理前期介入的重要性和必要性

（0901社區(qū)吉慶華）

【內(nèi)容摘要】物業(yè)管理前期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從前期物業(yè)和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的起始階段,也是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)。本文主要是對(duì)物業(yè)管理的前期物業(yè)前期介入必要性和重要性的分析和概括。

關(guān)鍵詞:前期物業(yè)前期介入物業(yè)管理(一)前期物業(yè)的概念

【1】

前期物業(yè)管理服務(wù)根據(jù)介入時(shí)間的不同又可分為前期介入和前期物業(yè)管理服務(wù)。前

期物業(yè)管理服務(wù)包括以下具體工作內(nèi)容：上崗人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定和實(shí)施，新物業(yè)的承接查驗(yàn)，接待業(yè)主和使用人入住，建立物業(yè)檔案，設(shè)計(jì)管理模式，制定物業(yè)管理方案和管理制度，測(cè)算和收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系，協(xié)助業(yè)主和建設(shè)單位籌備成立業(yè)主大會(huì)，與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等行政主管部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)等。(二)前期物業(yè)的特點(diǎn)

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)入住,在業(yè)主大會(huì)成立之前,業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。

【2】

涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動(dòng)中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的代理人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托代理關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系�！�3】

(三)物業(yè)管理前期介入的作用

物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

1.從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。2.積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來(lái)龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。3.提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。

現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜，建設(shè)周期越來(lái)越長(zhǎng)，技術(shù)含量越來(lái)越高，安裝和施工難度越來(lái)越大，為了保證建成的物業(yè)能正常使用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的各種缺陷、建筑施工階段出現(xiàn)的種種問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提前介入到物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，這樣有利于對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施更有效的管理，能夠減少未來(lái)工作中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)完善物業(yè)項(xiàng)目的使用功能、確保物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量具有不可替代的重要作用。

【4】

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建

設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。參考文獻(xiàn)：【1】【2】、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》【3】、《中國(guó)物業(yè)管理》【4】《面向21世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理研討會(huì)論文集》轉(zhuǎn)貼于中國(guó)論文聯(lián)盟

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