房地產(chǎn)廣告策劃公司AE專用工作表格匯總

品控部創(chuàng)作工作流程

AE/執(zhí)行總監(jiān)清楚的知道：1、客戶的要求、喜好、期望值2、營銷的要求及建議3、AE負責整理客戶簡報提交給各部門總監(jiān)AE召開任務說明會（執(zhí)行總監(jiān)、美指撰文指導必須參加，必要時，各部門總監(jiān)應邀參加）：1、傳達工作內(nèi)容及要求；2、分配工作；3、會上討論出結果；4、或會后思考，約定再次討論時間；5、會后下工作單

項目小組各成員熟悉工作任務后，召開創(chuàng)意會，會后由執(zhí)行總監(jiān)/撰文指導指導策略師形成創(chuàng)意簡報，經(jīng)由策劃總監(jiān)和指導確定，交由總監(jiān)審核簽字后，項目各小組成員簽字確認AE/執(zhí)行總監(jiān)填寫工作執(zhí)行單，由各部門總監(jiān)簽字督促創(chuàng)作人員執(zhí)行AE根據(jù)工作完成時間及時跟進，并組織項目小組、各部門總監(jiān)進行終審，創(chuàng)作人員根據(jù)意見調(diào)整稿件，終審稿件由各總監(jiān)共同簽字定稿AE提交稿件，用專業(yè)度說服客戶，收集意見AE根據(jù)工作執(zhí)行單跟進完成修改，經(jīng)客戶簽字確認定稿后，制作完稿，項目小組各成員填寫出品檢驗單對AE的要求1、客戶是上帝，項目小組是合作伙伴；2、嚴格執(zhí)行流程3、保證項目小組溝通順暢對創(chuàng)作人員的要求：1、了解你所服務項目的每個細節(jié)；2、對競爭對手保持足夠的敏銳度；3、對政策變化了如指掌；4、了解目標群體；5、及時撐握銷售動態(tài)；品控部內(nèi)部創(chuàng)作流程詳細說明

1、工作確認單：由甲方或營銷部下工作內(nèi)容單，列明工作要求，完成時間，并簽字確認。2、任務說明會:重要任務的前期準備策略文案

收到客戶工作單后，向客戶索取盡可能多的資料產(chǎn)品分析、競爭對手分析、消費者分析

組織召開任務說明會，準確客觀表達客戶要求創(chuàng)作組其他成員：會后各自準備相關工作附注

重要任務范圍：項目策略案各階段推廣表現(xiàn)、大印刷品、報紙廣告、廣告牌、腳本等普通任務范圍：個別修改的VI延展、展板等任務重要性界定不清時，由總監(jiān)及項目經(jīng)理決定

3、策略研討會：討論、研究、碰撞形成創(chuàng)作說明單/簡報雛形AE：

分發(fā)工作倒計時表會議管理會議記錄

填寫工作執(zhí)行單會議結果與客戶溝通確認

（執(zhí)行總監(jiān)及美指撰文指導必須參加，必要時，各部門總監(jiān)應邀參加）：執(zhí)行總監(jiān)及美指撰文指導提出方向

策劃師拿出工作安排總監(jiān)策略把握

其他人員：發(fā)散思維，提出個人構想4、工作執(zhí)行單/簡報：創(chuàng)作依據(jù)、策略起點

策略總監(jiān)：審核簡報，同意簽字；不同意提出明確意見創(chuàng)意總監(jiān)：審核簡報，同意簽字；不同意提出明確意見AE：負責修正簡報或?qū)⒑唸蠼豁椖拷M成員簽字確定通知創(chuàng)作研討會時間

5、創(chuàng)作研討會：探討具體創(chuàng)作表現(xiàn)

執(zhí)行總監(jiān)/撰文指導：引導創(chuàng)作思路；修正創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意總監(jiān)/美指：引導創(chuàng)作思路；修正創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)作人員：提出個人表現(xiàn)方案構想

AE：出現(xiàn)偏離客戶要求現(xiàn)象時，及時匡正會議記錄

附注：如創(chuàng)作會無結果，時間充足則各人繼續(xù)準備，下次研討會定；

時間緊迫則由創(chuàng)意總監(jiān)、策略總監(jiān)定奪具體表現(xiàn)方案

6、墨稿：上機前的安檢

文案：將點子成熟化，擬出標題，與策略總監(jiān)溝通

設計師：畫出簡要的layout，版式構圖，與創(chuàng)意總監(jiān)溝通7、創(chuàng)作評審單：提案前的質(zhì)量檢查重要工作：

必須經(jīng)AE/執(zhí)行總監(jiān)、指導簽字確認，經(jīng)總監(jiān)審核并簽字。

AE/執(zhí)行總監(jiān)：負責審查是否符合客戶要求，強制列入是否齊備，電話是否正確,負責審

查各部門總監(jiān)是否對作品簽字認可

策略總監(jiān)：負責審查策略方向創(chuàng)意總監(jiān)：負責審查視覺表現(xiàn)8、檢驗單：制作前的最后防線

設計師：負責檢查是否偏色等視覺方面文案：校對文字內(nèi)容

AE：檢查電話、強制列入等客戶要求附注：

用于菲林輸出、噴繪制作前的檢查，至少每人一遍菲林打樣或噴繪小稿送回后做二次檢查

擴展閱讀：房地產(chǎn)手冊(AE版)

房地產(chǎn)服務手冊

（AE版）

為了提高對房地產(chǎn)行業(yè)客戶的服務水平，增加現(xiàn)有客戶的滿意度，從而穩(wěn)定客戶和增加其廣告業(yè)務；也為了提高爭取房地產(chǎn)業(yè)廣告客戶的成功率，特從專業(yè)角度編寫了這份手冊，作為AE工作時的一個工具（但本手冊未涉及商務問題）。

第一部分資訊掌握與分析

掌握項目資訊是做好服務的前提。

一、產(chǎn)品

1、地段

a）地點：不但指“某路某區(qū)某號”這個絕對意義上得地址，還包括由這個“點”出發(fā)相對

意義上的“距離”，如相臨某某車站、某某商場、某某學校等的距離等。b）交通：指樓盤附近的主要交通方式，以及班次間隔、密度、條路數(shù)等。

c）位置：指樓盤的具體座落方位、主要展面的朝向，地塊形狀、大小，其他房產(chǎn)狀況如何

等。

d）環(huán)境：指樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配置。個人對周圍環(huán)境的感受和總體評述。

2、公司組成

a）發(fā)展商：即開發(fā)商，是項目實施主體。

b）設計單位*：分為規(guī)劃設計、建筑設計和景觀設計，但可能是同一個設計單位。c）承建單位*：含建筑工程施工，水電線管工程施工，裝飾施工，景觀施工等。d）物業(yè)公司：今后承擔物業(yè)管理的單位。

3、地塊性質(zhì)*

a）出讓：指由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家（當?shù)卣�府）將國有土地�?/p>

用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。

b）劃撥：即縣（區(qū)）級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后（有時

是無償?shù)模�，用地者獲得該幅土地使用權。

c）轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

出讓或劃撥的土地均可以轉(zhuǎn)讓，但費用和程序不同。習慣上，我們把土地使用權的轉(zhuǎn)移稱之為土地的二、三級市場。

4、基本參數(shù)

a）基地面積：城市規(guī)劃、土地管理等部門正式批準劃定的項目用地范圍。表明“此范圍“的

圖紙俗稱為用地紅線圖和建筑紅線圖（僅已立項，還未取得用地許可證、規(guī)劃許可證、建設許可證的，這些圖紙被俗稱為“藍線圖”）�！凹t線”所圍土地面積為基地面積。b）總建筑面積：指由城市規(guī)劃管理部門正式確定的、按照《建筑面積計算規(guī)則》計算的、

項目建設總建筑面積。

c）規(guī)劃形態(tài)：項目的具體建筑構成，如共由幾棟樓宇組成，每棟的構造、造型特點、使用

性質(zhì)，每棟地上幾層、底下幾層，每一層的用途等。d）小區(qū)規(guī)劃圖：指反映小區(qū)建筑、建設規(guī)劃的鳥撖圖。

e）外立面圖：指反映樓宇外觀、造型的圖紙，包括外立面效果圖。

f）容積率：指建筑面積與基地面積的比值。一般，9層以下多層的容積率在2以下，10～

15層的大致為2～3，小高層的一般為3～4，高層為5～6，超高層在7以上，有的甚至更高。對別墅而言，容積率一般為0.4～0.5，有些會高于或低于它。g）覆蓋率*：又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與基地面積的比值。

h）綠化率：指基地內(nèi)總綠化面積除于基地面積的比例。包括綠化地的組成情況，比如是整

塊綠地還是分散綠地等。

１5、建筑類別

公寓/純辦公樓/商場/綜合樓/別墅：按照樓宇功能和建筑形式來劃分。

6、面積房型

a）居住面積*：指供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。b）使用面積：指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。c）建筑面積：對一套單元來講，是其套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積（僅限于本棟樓）

之和。

d）得房率：指單套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。

e）花園面積*：一般是相對于別墅而言的，指房屋建筑周圍、圍墻或圍護物以內(nèi)的園地面

積。

f）面積配比/格局配比：面積比是指各種面積范圍的單元在全樓盤的單元數(shù)中各自所占的

比例多少。格局比是指二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在全樓盤的單位數(shù)中各自所占的比例多少。常用下表的格式來統(tǒng)計.

g）平面設計：即通常所說的“房型圖”（套型圖），以及全樓層（典型樓層）的平面圖。

面積、格局配比表（例）：格局（X房X廳X衛(wèi)）建筑面積（使用面積）單元/戶數(shù)所占比例12.5%二房一廳一衛(wèi)70（52.5）10套50%二房二廳二衛(wèi)100（75）40套25%三房二廳二衛(wèi)100～130（75～97.5）20套12.5%四房二廳二衛(wèi)150（112.5）10套

四房二廳13%

三房二廳25%

二房一廳13%

面積、格局配比扇形圖二房二廳49%

7、建材裝潢

a、公共空間：包括大門造型，樓宇外立面顏色和材料，電梯的品牌、數(shù)量、規(guī)格和裝飾，以

及大堂、走廊等公共活動空間的地面、墻面、天花板的裝潢美化等。

b、私家單元的內(nèi)部裝潢：包括門窗用材，客餐廳與臥室的地面、墻面和天花板的裝潢，廚房、

衛(wèi)浴的設備配置和用材裝潢等。

8、公用設施

a、基本配套：如水電煤、通訊、電視、保安、車庫等。

b、額外公用設施：如室內(nèi)俱樂部（會所）、室外運動場、小超市、小商務中心等不對外營業(yè)

的設施或其他半營業(yè)的設施。

9、工程進度/交房日期

a、施工進度表/分期表：指工程的形象進度。

b、是否拿到五證三圖：主要是預售證。如果是現(xiàn)房，則還有大產(chǎn)證、房產(chǎn)證、土地證等。

樓盤施工進度表（例）開工（出地面）正負零結構封頂竣工交房總計0多層6F2個月2個月4個月8個月0小高層18F/1B4個月5個月8個月17個月0高層30F/2B（帶裝修）6個月8個月10個月24個月二、

價格

２（A）單價

1、起售單價*：習慣上，我們將底樓朝南單元（套單位）的單價確定為計算基準，并設定不同

的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準我們稱之為起售單價。

2、最低單價：它往往是層次、朝向等條件最差的單元所標定的單價，通常，最低單價會與起

售單價相等。

3、最高單價：與最低單價相反，它往往是層次、朝向等條件最好的單元所標定的單價。4、平均單價：指總銷售金額除以總銷售面積得出的銷售單價。理論上，

總銷售金額=平均單價×可銷售面積。

5、主力單價：指占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售單價，是我們判斷樓盤客戶定位的

關鍵因素（注意，平均單價不一定準確反映了客戶定位）。

（B）總價（一個單元的房產(chǎn)總價格=銷售單價×單元建筑面積）

6、最低總價：以單元總價計算，樓盤所有銷售單元中的最低值。它通常會是面積最小，且層

次、朝向等條件最差的單元所標定的總價。7、最高總價：與最低總價相反。

8、總價范圍：指最低銷售總價和最高銷售總價之間的擺幅范圍。如果最低總價為28萬元/套，

最高總價為60萬元/套，則總價范圍為：28～60萬元/套。這通常是我們判斷目標消費層面的一個重要因素。

9、主力總價：指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售總價。10、車位總價*：指一個車位的銷售總價。每個車位所占的動態(tài)面積一般為30～50建筑。11、總價配比：指依據(jù)總價范圍不同，各個范圍的總價及其所對應的單元數(shù)量在總金額中

所占的不同比率。通常，我們也可以用類似《面積、格局配比表》的表格來進行統(tǒng)計或用扇形圖來表示。

（C）付款方式*（沒有的方式可以不管）

12、一次付款：指客戶下定后立即把所有購房款一次性付清給發(fā)展商。13、建筑付款：整個購房款被分割成若干比例，購房者依樓宇的施工進度逐一支付的付款

方式。14、時間付款：指購房者下定后，按時間逐一交付房款。15、銀行貸款：有公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時使用時被稱為組合貸款。16、延期付款：指購房者在繳納一定比例的前期房款后，到交房入住或未交房入住時，在

以后的若干年中按月分期付清余款。17、以租代售：即以租金替代分期付款的方式，按約定租滿一定時間后房產(chǎn)權才進行轉(zhuǎn)移，

提前退租的則已租時間按照正常租房計。

三、廣告

1、接待中心：即售樓處。它的地點選擇、數(shù)量和分布、裝潢設計等，也是廣告策略的主要部分之

一。它涉及到目標客戶對象的特點、購前所在區(qū)域、樓盤宣傳定位、樓盤形象等。2、廣告媒體：指用于廣告宣傳的媒體、載體的選擇情況。

3、數(shù)量強度：是每次發(fā)布所用的版幅、時長，發(fā)布的頻度，使用媒體的多少等。4、主要訴求：廣告所盡量突出表現(xiàn)、展示給客戶的產(chǎn)品優(yōu)勢點和樓盤印象。

5、來電來人：指銷售現(xiàn)場來電詢問和來人看房的具體組數(shù)（而不是人數(shù)）。這通常是評判廣告效

果的指標之一。應當注意的是，廣告與銷售是一個持續(xù)的過程，不能僅僅從某一個時間點上來了解，最好以“周”為考察周期，并多考察幾個周期。

6、來電來人率：指來人數(shù)占來電數(shù)的比率。這是一個廣告評估的指標。例如，來電數(shù)較高且來電

來人率也較高，說明廣告媒介到達率和訴求力均較好，且廣告信息攜帶正確；如果僅來電數(shù)大，但來人率低，說明廣告訴求與產(chǎn)品或行銷脫節(jié)，或者廣告信息不完整或錯誤。7、廣告預算：指開發(fā)商根據(jù)營銷計劃制定的用于廣告宣傳的大致費用總額度。

四、銷售

1、銷售率

３a）售出戶數(shù)：指已銷售出的總戶數(shù)，以及某一特定時間段銷售出的總戶數(shù)。b）樓盤銷售率：指銷售出的戶數(shù)占可銷售總戶數(shù)的比例。c）來人銷售率：指某一統(tǒng)計時期的來人中實現(xiàn)了購買的所占的比例（因為來人可以進行

登記和統(tǒng)計，當實現(xiàn)銷售時就知道與其第一次來售樓處的時間進行對應）。這個比率可以在一定程度上反映出，在廣告與產(chǎn)品（包括價格）、銷售人員三者中，哪一項是狀況的主因。比如，如果來人較多但成交率低，說明要么是產(chǎn)品本身的問題，要么是銷售人員（包括行銷政策）的問題，要么是廣告訴求對象的問題（廣告的媒介到達率和訴求吸引力均較好，但是吸引來的不是符合本樓盤消費特質(zhì)的客戶），等等。d）銷售順序：指不同總價、不同格局、不同面積的銷售單元，在銷售時最先成交、其次

成交、以及最后成交的前后順序。這是發(fā)現(xiàn)市場機會和市場轉(zhuǎn)機的一個很重要的數(shù)據(jù)，當然也是各個開發(fā)商極為重要的商業(yè)秘密，不易調(diào)查到。

2、客源分析（此構成了客源分析的主要內(nèi)容，它是從客戶角度對樓盤的一種綜合審視）

a）客源構成：主要指購買客源的地區(qū)、職業(yè)、年齡、收入和家庭特征等。

b）購買動機：指在地點、規(guī)劃、價格、工期、房型，以及公司品牌等諸多樓盤因素中，

依次能打動客戶的因素，它們在其決定最終購買時所起作用的大致比重等。例如，付款方式2.2>品質(zhì)1.78>工期1.7>地段1.58>價格1.52>房型1。

c）購買抗性：指在地點、規(guī)劃、價格、工期、房型，以及公司品牌等諸多樓盤因素中，

依次使客戶產(chǎn)生離心力的因素，它們在其決定最終購買時所起作用的大致比重等。

五、總結

1、成功點：指樓盤為市場所接納，客戶據(jù)此引發(fā)購買欲望的具體因素。

2、失敗點：指樓盤為市場所不能接受，客戶由此減弱，甚至喪失購買欲望的具體因素。

3、建議：面對樓盤的成功點和失敗點，在虛擬條件下，我們應該采取好的措施，來發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存的優(yōu)

勢，彌補已有的缺陷，合理優(yōu)化營銷組合，為最終提高銷售率服務。

以上內(nèi)容，看上去很象是一個關于房地產(chǎn)個案的市場調(diào)查提綱。事實上，無論在前期爭取客戶時對于樓盤的認識，還是作出較好的樓盤行銷企劃方案，或是此后為客戶進行良好的服務，都需要它。

它的一些內(nèi)容是固定的，也有許多內(nèi)容是一個根據(jù)市場和營銷過程變化著的，是一個動態(tài)的過程。在第二部分《客戶服務》的內(nèi)容中我們會談到，對服務樓盤，基本上每一到二周就必須進行一次有關銷售的內(nèi)容（不是全部）的了解和分析，其結果將是對廣告效果評估、決定是否要進行廣告策略修正的重要依據(jù)。

由于這是一個經(jīng)常性的工作，為使工作方便易行，也使這項工作的結果一目了然，特意設計了以下的《樓盤狀況（市調(diào)）詳表》方便工作。

如果是執(zhí)行對某一個預定的區(qū)域進行房地產(chǎn)市場調(diào)查，為使市調(diào)更具有針對性，也節(jié)省人力、物力和財力，還將涉及到房地產(chǎn)的分類。在準備進行這些工作時，可以事先與企劃人員商量具體方案并共同進行。

房地產(chǎn)氣象萬千，樓盤分類也有多種方法：

A、有按地理環(huán)境不同分類的（如某路以北和以南地區(qū)等）；B、有按產(chǎn)品種類不同分類的（如外銷房和內(nèi)銷房，辦公房和住宅，公寓房和別墅等）；C、有按總價不同分類的（如30萬元以上和以下，50～80萬元的，60萬元以上的等）

４樓盤狀況詳表

名稱市場類別□外銷房□內(nèi)銷房□地址區(qū)（市/縣）路區(qū)域關系圖（粘貼）公開日期（粘貼）基地位置圖環(huán)境評估５投資商（指股東方）公發(fā)展商地址電話司代銷商地址電話組銷售據(jù)點主銷據(jù)點成設計單位承建單位承建單位物業(yè)管理土地獲得□出讓□轉(zhuǎn)讓□劃撥出讓日期年月日出讓年限年出讓價格□熟地□毛地/基地面積總建面積容積率基規(guī)劃形態(tài)本功層次資能功能料規(guī)劃規(guī)劃戶數(shù)車位數(shù)施工進度交房期備注格局建筑面積戶數(shù)花園面積面積配比扇形圖：室、廳、衛(wèi)使用面積單元（其他）房間面積辦公格間辦公格間得房率：%商場單元商場單元說明：（復印粘貼）標準平面圖６（復印粘貼）標準平面圖７建材公共設施售價及付款方式銷售分析外觀大堂電梯門窗客、餐廳臥室廚房衛(wèi)浴通訊起售單價總價范圍車位單價商層次場價格進度付款按揭付款數(shù)據(jù)日期廣告媒體數(shù)量強度主要訴求來人來電售出戶數(shù)銷售率銷售順序元/平均單價元/主力總價總銷金額1F2F3F定金簽約年月日房/戶萬元/戶廳VVV房/戶萬元/戶廳VVV房/戶萬元/戶廳VVV房萬元/戶/戶廳一次付款：銀行，%年，%利率年月日房/戶萬元/戶廳VVV房廳萬元/戶/戶V房廳V萬元/戶V/戶V房廳V萬元/戶V/戶８客源分析購買動機分析購買抗性分析綜合分析成功點失敗點制表人制表日期年月日□結束□未結束９第二部分客戶服務

（代理制/月費制）

一、概述

1、當拿到一個代理制的房地產(chǎn)廣告客戶后，廣告策略（預案）的制定狀況有二種情況：其一是客戶已

經(jīng)認同，其二是需要在預案基礎上進行修改（需要推倒重來的情況較少）。無論那種情況，都應該把我們與客戶的每一次溝通作詳細的會議記錄，并盡快根據(jù)溝通會議記錄制成《會議簡報（X年X月X日X午/晚）》，傳給客戶確認并自己留一份底。經(jīng)過一段時間溝通后，雙方會達成一個階段（比如試行1～3個月）的共識。這時，策劃人員會把修改后的《廣告策劃書》另制成一個“縮略本”，AE應當監(jiān)督和把控這個過程，并請客戶認可（如簽字等）。一般，要求房地產(chǎn)廣告具有即效性，同時，也說明在較短的時間內(nèi)就能對廣告效果有一個基本評價，所以房地產(chǎn)廣告的調(diào)整較頻繁且頻度較高是正常的，請客戶對初期策劃認可不意味著“一經(jīng)認可就不作調(diào)整”，這點須向客戶（有些客戶并不明白）解釋清楚，防止不必要的誤解。

2、AE應當十分了解和掌握客戶公司的廣告決策程序，比如誰是操作者、誰是基層主管、誰最終拍板

等。如果還有另外的銷售商，則應搞清楚銷售商對于廣告的介入程度和介入方式。即使了解和掌握了，還必須與有關各方協(xié)商達成五個方面的書面約定，以盡量防止由于溝通磨合不夠而產(chǎn)生不必要的矛盾：（1）月度（或半月度）媒介計劃的提交和確認程序；（2）廣告稿件的提交和確認程序；（3）突發(fā)事件的通知和處理程序（方法）；（4）各方的定期溝通會議制度，包括參加人員、地點、時間、周期，以及各方必須提交的資料（數(shù)據(jù)報表）種類和要求；（5）階段總結的時間周期、方法和程序。

3、第一次階段性總結評估，對于各有關方都是很重要的一次。這項工作通常會發(fā)生在開盤后的1～3

個月里。因為在這段時間里，各方之間的磨合可能還不夠好、銷售方面可能不太順暢、廣告策略有待市場驗證（中間可能不斷改動廣告稿、廣告主訴求）等，都會產(chǎn)生各式各樣的問題，所以必須有一次認真的總結評估來進行整合，也有利于我們?nèi)�面聽取開發(fā)商、銷售商的意見（此前可能是零星的），使得今后對廣告走向的把握和各方對廣告的認同都上升一個層次。如果做到這一點，今后的廣告操作以及第二階段總結評估（甚至以后各次）就會輕松的多了。廣告公司與開發(fā)商的代理關系，從開盤至3個月這個時間段內(nèi)的風險最高，“離婚率”也最高。

4、階段性總結評估報告應存檔，并報給公司領導，讓公司領導對本案有全面的了解。一方面公司領導

可以更好地把握大原則，另一方面如果AE一旦有什么棘手問題時，由于公司領導對案子已經(jīng)了解就可以更快、更有效地給予AE支持和幫助。

5、把控本案的所有事情。即使有一些環(huán)節(jié)（比如企劃、設計）暫時不太懂，但必須是AE才可能統(tǒng)籌

整個案子（比如還有商務問題是AE才知道的，而商務問題又不可能獨立于其他方面存在）。這個把控不一定是技術性的，而主要在計劃、安排、時間、項目小組內(nèi)人員的工作進度、有關執(zhí)行、配合的整合等方面。

6、注意建立好客戶服務檔案。在整個代理服務過程和最后的結案和商務結帳等方面，AE會發(fā)現(xiàn)“檔

案”是多么重要。

7、開盤前是一個最忙也最容易出差錯的時期，要特別注意。后面列舉了一個提示性的工作清單，不妨

對照它計劃好有關工作。

8、額外的一件事：平時多去售樓處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，也多關心一下本案周圍樓盤的銷售狀況。如果真能做到這一

點，只需一個月左右AE就會發(fā)現(xiàn)這樣做的許多好處。

二、開盤前的工作

以下內(nèi)容，并不是每一個樓盤都會全部涉及到，可以根據(jù)本案的具體情況進行選擇、實施。

（一）檢查“建筑設計部分”的文件（工作、實物）齊備了沒有

1.平面圖/立面圖/效果圖2.預售批文

3.墨線圖（即規(guī)劃平面圖）4.透視圖（即立體鳥瞰圖）5.模型

6.會所設備（含功能、服務方式）確定7.物業(yè)管理內(nèi)容（含費用標準*）確定

１０8.規(guī)劃內(nèi)容確定9.景觀設計圖

10.裝修內(nèi)容/裝修標準確定11.樣板房

（二）廣告表現(xiàn)部分的設計、媒介預定、物品（含印刷品）制作做好了嗎

1樓盤名稱/LOGO*/推廣名*/小區(qū)內(nèi)各幢樓的名稱（編號）*2名片、信封、信紙等3手提袋等道具*4環(huán)境示意圖5海報/DM

6平面圖冊（銷平）

7樓書（包括電子樓書）/銷海*8VCD介紹（多媒體）*9答客問

10媒介計劃表

11開盤NP/后續(xù)NP12軟性NP*13CF*14RD*

15其他廣告/文宣

（三）現(xiàn)場表現(xiàn)部分的設計制作、布展等工作完成了？

1接待中心（售樓處）

2電話/通訊聯(lián)絡方式/交通路線3現(xiàn)場燈箱/橫幅4工地圍板

5引導旗/引導系統(tǒng)

6精神堡壘（反映樓盤形象的標志）7現(xiàn)場裱板8現(xiàn)場主看板9戶外據(jù)點

10接待中心設計

（四）現(xiàn)時的業(yè)務情況（如果有內(nèi)部預定）了解、考慮、安排妥了嗎？

1銷售進度資料2市調(diào)資料

3人員培訓及進駐

4正式公開亮相的準備

5開盤活動的各項準備、安排、配合都好了？

三、開盤以后的工作

（一）定期了解情況、收集資料

1至少每周（或每一檔廣告發(fā)布后）按照第一部分之四、五兩大項的內(nèi)容提綱（即《樓盤狀況

詳表》最后二頁的內(nèi)容）了解具體情況，并把情況反饋給本案主策劃人員。

2了解銷售商（如果是開發(fā)商自己銷售則是開發(fā)商）對本周銷售、廣告有什么意見。3對照媒介計劃，了解各類媒介的具體發(fā)布執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時作出適當反應。

4將報紙及各印刷類媒介的發(fā)布實物收集、歸檔，看板、展板、燈箱等非印刷類實物廣告應拍

成照片收集歸檔，電子類媒體廣告存留磁帶或光盤。

（二）定期與開發(fā)商、銷售商溝通

1至少每周與開發(fā)商、銷售商溝通一次（應確定固定的日期），交換有關信息、評估上周（或

上一檔）廣告效果、確定下一檔廣告的方向和媒介計劃。

2在與客戶充分溝通的基礎上，編制月度（周）的工作計劃/投放計劃，按照事先約定的程序送

客戶審閱、簽字。據(jù)此安排好公司內(nèi)部各類廣告稿件的創(chuàng)作、設計和按時出稿，階段性（周期性）的工作計劃，單項工作傳票，等。

１１3每一次溝通均須作書面記錄，并制成會議簡報，傳給與會各方各一份，自己存留一份。4在策略、設計、工作進程、計劃、溝通方式等方面，合理、恰當?shù)刂鲃右龑Э蛻簟?及時報告和處理突發(fā)事件。

（三）定期總結評估

1一般以每季度做一次階段總結評估為宜。尤其要重視開盤后的第一次總結評估。2與總結評估作同周期的客戶資料整理歸檔工作。3全案結束時，撰寫結案報告，并歸檔。

四、公司內(nèi)部的工作與協(xié)調(diào)

要點：

1、全盤、全局的觀念和視角

2、計劃性和前瞻性，始終把控項目進程

3、及時（甚至要提前）反饋資訊給創(chuàng)作部門，讓他們有思考時間4、把客戶背景、項目背景，以及客戶的期待，傳達給創(chuàng)作部門

１２

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