吉林電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院

吉林電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院姓名：張洋第86期

雙困生拓展培訓(xùn)總結(jié)

山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈；培訓(xùn)不在于時(shí)間長(zhǎng)短，有收獲則成功了。經(jīng)過(guò)六天班的培訓(xùn)，我收獲了友誼、自信，更重要的是從新認(rèn)識(shí)了自己，挖掘了自己內(nèi)在的優(yōu)缺點(diǎn)，從新定位了自己，從新審視了自己的方向，從新開(kāi)始規(guī)劃乃至人生。

團(tuán)結(jié)，沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。通過(guò)此次培訓(xùn)，我開(kāi)始懂得團(tuán)結(jié)力量之大，開(kāi)始了團(tuán)隊(duì)意識(shí)。再培訓(xùn)中，幾乎每天老師都要求團(tuán)隊(duì)合作完成每一個(gè)任務(wù)，這樣一直孤立獨(dú)行的我有點(diǎn)不以自然，甚至懷疑團(tuán)隊(duì)的力量，我總認(rèn)為自己是最棒的不需要他人�？墒墙�(jīng)過(guò)幾天的對(duì)比，我們的團(tuán)隊(duì)總是落后于其他隊(duì)伍，不管是游戲中還是老師的問(wèn)題上我們總是落后。“落后就要挨打”，為了趕上甚至超越其他團(tuán)隊(duì)，我開(kāi)始融入到團(tuán)隊(duì)中，配合隊(duì)員一起做游戲、一起完成任務(wù)，慢慢的我做到了甚至做到更好。

改變自己，想要徹底改變自己，只有重新認(rèn)識(shí)自己、定位自己。在培訓(xùn)中老師講的興趣、性格類型及團(tuán)隊(duì)成員在一起玩樂(lè)中我對(duì)自己有了更深的了解，我了解了自己的真正樂(lè)趣、挖掘了自己的優(yōu)缺點(diǎn)。規(guī)劃，一個(gè)好的規(guī)劃，相當(dāng)于成功的一半。通過(guò)培訓(xùn)，我學(xué)會(huì)怎樣規(guī)劃自己的每一天，怎樣度過(guò)自己的一分一秒，怎樣規(guī)劃自己的明天乃至規(guī)劃自己的職業(yè)及一生。我將自己每天要的事詳細(xì)列出，并寫(xiě)出什么時(shí)候完成，每過(guò)玩一天我都會(huì)總結(jié)，對(duì)自己是否滿意。我相信這樣一句話：習(xí)慣決定性格，性格決定命運(yùn)。

以上就是我通過(guò)此次培訓(xùn)的所感所得，在這里我要感謝給我提供此次機(jī)會(huì)的老師們、感謝培訓(xùn)的老師們、感謝培訓(xùn)中的所有工作人員、感謝團(tuán)隊(duì)中的成員們，感謝他們每一個(gè)人，是他們的付出，讓我收獲了心得、收獲了理想、收獲了方、收獲了自信、收獲了友誼等等。使他們，再次的改變了我，給了我理想，給了我快樂(lè)，給了我收獲，謝謝你們，真心的謝謝你們！

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設(shè)計(jì)題目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理指導(dǎo)教師：崔雪準(zhǔn)考證號(hào)：姓名：高超考核號(hào)：

290809201*11目錄

一、何為房地產(chǎn)----------------------------------------------------2

（一）房地產(chǎn)的特點(diǎn)----------------------------------------------------2

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義-----------------------2

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義---------------------------------2（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義---------------------------------3

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理--------------------------------4

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作---------------------------------------4（二）工程施工管理---------------------------------------------------5（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制------------------------------------5

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理---------------------------8

（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念-------------------------------------------8（二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次---------------------------------------------8（三）工程監(jiān)理內(nèi)容------------------------------------------------------9（四）工程監(jiān)理的工作步驟---------------------------------------------9

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收---------------------------10

（一）房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)-------------------------------10（二）竣工驗(yàn)收的程序-------------------------------------------------10

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題-----------------------------------11（一）取得土地環(huán)節(jié)-----------------------------------------------------11

（二）設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)-------------------------------------------------------（三）房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)----------------------------------------------------12（四）竣工交房環(huán)節(jié)-----------------------------------------------------14參考文獻(xiàn)------------------------------------------------------------------17

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

摘要：房地產(chǎn)是一個(gè)地域性很強(qiáng)的行業(yè)。且在同一地區(qū)，因?yàn)轫?xiàng)目的定位、功能不同項(xiàng)目的內(nèi)容也不同。項(xiàng)目與公司的在管理上的主要不同在于，項(xiàng)目具有生命周期。許多公司管理許多的項(xiàng)目雖然可以集中部分項(xiàng)目管理職能，但不能面面具到，取代項(xiàng)目的基本管理職能，每個(gè)項(xiàng)目都有其特有的具體要求，就是相似的項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)也要求不能像工業(yè)那樣千篇一律。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)

從最廣泛的含義說(shuō)，項(xiàng)目是一種特殊的被完成的有限任務(wù)，他必須在一定的時(shí)間內(nèi)被完成，并滿足一系列特定目標(biāo)的多項(xiàng)相關(guān)工作的總稱。房地產(chǎn)項(xiàng)目包括項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地

和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國(guó)，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，其對(duì)國(guó)計(jì)民生產(chǎn)生重大影響，因此，國(guó)家通過(guò)立法及其他手段對(duì)其加以調(diào)控管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必項(xiàng)目須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。我國(guó)的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系為保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。取得竣工驗(yàn)收合格證亦是申請(qǐng)取得房屋所有權(quán)的一個(gè)重要條件

一、何為房地產(chǎn)

它是指土地、建筑物及圍著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為不動(dòng)產(chǎn)。

（一）房地產(chǎn)的特點(diǎn)：

1、位置的固定性和不可移動(dòng)性2、使用的長(zhǎng)期性3、影響因素多樣性4、價(jià)值大量性5、保值增值性6、行業(yè)相關(guān)性

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理即為以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，理論、方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程并按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要有成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)這兩重要目標(biāo)組成。投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)、投資效益指標(biāo)以及項(xiàng)目的內(nèi)外要求是成果性目標(biāo)的重要內(nèi)容。

約束性目標(biāo)即為建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。綜上以外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還要受到例如，城市規(guī)劃、土地利用等條件的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及多個(gè)領(lǐng)域，例如，投資方、監(jiān)理方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銀行、交通、市政等十多個(gè)部門。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)的工程，要有完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義

其主要意義表現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)控制四個(gè)方面。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，可以使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)快速進(jìn)行。也就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，把工程項(xiàng)目全過(guò)程和開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃，項(xiàng)目可以有序的進(jìn)行，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)的劃分、授權(quán)，合同的簽訂與執(zhí)行以及根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，建立各種規(guī)章制度。形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。即為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。它的主要任務(wù)是對(duì)可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間以及項(xiàng)目不同階段、不同部門。不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納通融資金，尋找材料設(shè)備、供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，以促進(jìn)銷售。其中，以人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為重要，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過(guò)程中處于核心地位。

（4）房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理。它的意義在于有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本進(jìn)行控制，并獲得最大的利潤(rùn)。它主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解。各種指標(biāo)定額。階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)測(cè)的措施，對(duì)抗開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、工期、資金、成本、等進(jìn)行有效的控制。以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入獲得最大的利益。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理

他主要是指從項(xiàng)目開(kāi)工貯備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的。所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、和合同規(guī)定的目標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作

進(jìn)行之前應(yīng)組織參與本工作的項(xiàng)目成員及各工種的隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行圖紙會(huì)審和施工方案會(huì)審。針對(duì)該工程的特點(diǎn)以及施工中可能會(huì)遇到的問(wèn)題給與充分考慮。在開(kāi)工令下達(dá)前愛(ài)拍部分人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)張前期工作，進(jìn)場(chǎng)后，首先安排好施工臨時(shí)設(shè)施。其具體工作包括：

1.成立組織配備強(qiáng)有力的管理人員2.建立工程施工管理網(wǎng)絡(luò)3.組織有關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審4.便只好施工材料綜合計(jì)劃5.做好技術(shù)交底工作6.搞好施工現(xiàn)場(chǎng)布置7.編制好施工進(jìn)度計(jì)劃

8.確定施工程序，主要分項(xiàng)工程及工藝流程9.做好勞資定額用工，工程匯總10.做好資金使用計(jì)劃

（二）工程施工管理

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)施工和建筑安裝工程是生產(chǎn)階段最主要任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否提供優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支，提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)效益保證等五個(gè)子系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)有：

1.選擇施工、供應(yīng)的等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵守的原則

2.落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)貯備和組織工作。包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方按、涉外擬定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方案。

3.進(jìn)度控制。進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。4.質(zhì)量控制。提出在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗(yàn)收

5.合同管理。對(duì)施工簽訂的施工合同進(jìn)行管理并處理合同糾紛。

（三)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，更是項(xiàng)目經(jīng)理i的主要職責(zé)。因此必須加強(qiáng)施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序的實(shí)施。

1.工程進(jìn)度控制。它關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，它可以通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體完成。

（1）進(jìn)度計(jì)劃的形式。一般可分為三個(gè)部分

第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃，以工程項(xiàng)目開(kāi)始貯備到竣工個(gè)階段的進(jìn)度計(jì)劃常用橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖發(fā)表示。

橫道圖法：在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法。

網(wǎng)絡(luò)圖法：其基本原理是線應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示計(jì)劃各項(xiàng)工作的先后順序，然后通過(guò)計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行的過(guò)程中有效的控制和監(jiān)督，保證合理使用人力物力財(cái)力完成目標(biāo)計(jì)劃。

第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。又承包單位的技術(shù)部門，計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師支持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力物力、設(shè)備情況求出施工工期，然后在編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。

第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程未兌現(xiàn)能夠進(jìn)行編制。（2）進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)----防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)度情況，與原計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)的原因，以便保證工期按時(shí)完成。

（3）進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的只表示實(shí)物量條形圖進(jìn)度，工作量、工時(shí)數(shù)（分析與修訂每周一次）。

2.質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量即設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量

控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。其主要任務(wù)是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水品進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要有：

（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)以保證才來(lái)的質(zhì)量。一些重要的材料應(yīng)當(dāng)在簽定購(gòu)貨合同前取得樣品，到貨后在于樣品進(jìn)行對(duì)比。檢驗(yàn)過(guò)的和未檢驗(yàn)的要分開(kāi)擺放。（2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確定設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)和手段、程序、檢驗(yàn)報(bào)告等制度。對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢驗(yàn)，可以到制造廠監(jiān)督。

（3）確定施工中控制質(zhì)量的具體措施。派專人負(fù)責(zé)專門項(xiàng)目，例如檢驗(yàn)施工、設(shè)備、儀器、水泥、沙石配合比。制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程、水電工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求進(jìn)行。

（4）建立相應(yīng)的檔案制度

3.成本控制。任何工程都有自己的成本，控制好成本才

能不影響到工程的進(jìn)度和質(zhì)量。一般采用進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。（1）直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)，對(duì)直接費(fèi)用逐回提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，根據(jù)實(shí)際工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比。

（2）間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的，要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。

四．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理

（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念

工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，是這些活動(dòng)及結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能在開(kāi)發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)用合理造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)消費(fèi)。

（二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次

政府對(duì)工程建設(shè)的建立和社會(huì)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理是工程建設(shè)監(jiān)理的兩個(gè)層次。

1.政府對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對(duì)本地區(qū)本部門的工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管理，以及隊(duì)友社會(huì)負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督和管理的過(guò)程。政府對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強(qiáng)制性實(shí)施的，他們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章條例細(xì)則并組織實(shí)施等。

2.社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。與政府對(duì)比，其主要是從微觀上、橫向上通過(guò)委托方式實(shí)施工程監(jiān)理。

（三）工程監(jiān)理內(nèi)容

1.工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位收到建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況進(jìn)行的監(jiān)理管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。

它的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)同期進(jìn)行具體論證，編制項(xiàng)目總體計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃、監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。

2.工程質(zhì)量監(jiān)理。其主要內(nèi)容包括：

1.委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確建立目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建議。

2.進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)具體施工和設(shè)計(jì)要求檢查其工藝、材料、設(shè)備情況。

3.質(zhì)量保證。對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，

與國(guó)家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，看其是否符合要求。

3.工程合同監(jiān)理。既可以根據(jù)委托方的意圖代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件。協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商定簽署工程承包合同。

（四）工程監(jiān)理的工作步驟

1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。3.制定監(jiān)理計(jì)劃。4.編寫(xiě)監(jiān)理工作總結(jié)報(bào)告。

五．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收

他是施工過(guò)程的最后一道工序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工的質(zhì)量。考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。只有通過(guò)了竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)才能出售或出租給客戶�？⒐さ慕ㄔO(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織竣工驗(yàn)收。

（一）房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1.工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有工程全部完工。2.所有設(shè)備均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，必能正常工作

3.上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無(wú)滲透現(xiàn)象，照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰。

4.整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評(píng)定，并全部達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)

5.要求建筑物四周2米以內(nèi)的場(chǎng)地平整，有本項(xiàng)施工所造成的障礙物以清除。

（二）竣工驗(yàn)收的程序

1.工程建設(shè)完成后，施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交竣工報(bào)告。設(shè)計(jì)、施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交叫圖紙。

2.開(kāi)發(fā)商根據(jù)體質(zhì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

3.共同驗(yàn)收。以開(kāi)發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督單位共同評(píng)定工程質(zhì)量。

4.編制工程決算�？⒐�決算時(shí)反應(yīng)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。

5.編制并移交竣工檔案。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖只是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造，擴(kuò)建依據(jù)是城市進(jìn)一步發(fā)展的最重要技術(shù)資料。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真整理和清查竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。

六．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

(一)取得土地環(huán)節(jié)

1、土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。

2、印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

3、契稅：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

(二)設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)

1、印花稅（設(shè)計(jì)合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。

2、印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬(wàn)分之三貼花。

3、印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。

(三)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1、營(yíng)業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、土地增值稅（預(yù)征）：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣�府部門規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

除保障性住房外，我省預(yù)征率不得低于2%，具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定。

3、企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。、印花稅（商品房銷售合同）：對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

(四)竣工交房環(huán)節(jié)

1、企業(yè)所得稅（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

2、土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（5）對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

綜上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的基本簡(jiǎn)述，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前景較為廣闊的行業(yè)，它是一項(xiàng)復(fù)雜而浩大的工程，需要有系統(tǒng)、科學(xué)的、完整系統(tǒng)去完成它，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，他會(huì)不斷的去完善自身的不足，進(jìn)而推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步。

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