房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究

孫焱

中國吉林長春市富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司130000

摘要：房地企業(yè)全面預(yù)算管理對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)工作具有較多的現(xiàn)實(shí)意義，本文對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理進(jìn)行系統(tǒng)研究，指出我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的一系列問題。針對(duì)這些問題，提出建立預(yù)算考核體系等方案來解決問題，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有良好的指導(dǎo)和促進(jìn)作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；預(yù)算考核體系

中圖分類號(hào)：O223文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

0引言

企業(yè)預(yù)算管理是在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，通過預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、考評(píng)與激勵(lì)等一系列的活動(dòng)，全面地提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種管理方法[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理具有全面預(yù)算管理的基本特征，即全員性、全過程性和全面性。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)、資金、信息的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)、戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)和業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)，組織房地產(chǎn)食業(yè)全員參加，全面控制生產(chǎn)經(jīng)營過程，才能實(shí)現(xiàn)資金合理配置、作業(yè)高度協(xié)同、戰(zhàn)略有效貫徹、經(jīng)營持續(xù)改善、價(jià)值穩(wěn)步增加的目標(biāo)。1房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀如下：

1.1預(yù)算管理戰(zhàn)略導(dǎo)向性不強(qiáng)且控制點(diǎn)不全面

大部分房地產(chǎn)企業(yè)編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算只對(duì)公司管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用進(jìn)行控制，預(yù)算管理實(shí)踐不僅以偏概全，大大降低了效能，而且漏控了房地產(chǎn)企業(yè)成本的主要部分開發(fā)成本，更談不上企業(yè)品牌、定位等戰(zhàn)略思想的反映和貫徹[2]。1.2責(zé)任中心劃分不明晰和權(quán)責(zé)不對(duì)等

有些房地產(chǎn)企業(yè)未按照業(yè)務(wù)單元合理劃分責(zé)任中心，或分權(quán)、授權(quán)不適當(dāng)，造成有權(quán)無責(zé)或有責(zé)無權(quán)，影響了管理效率提高。

1.3企業(yè)文化培育不夠“預(yù)算余寬”現(xiàn)象較為嚴(yán)重

企業(yè)決策層只注重預(yù)算本身的編制、實(shí)施以及應(yīng)用，忽略了預(yù)算運(yùn)行平臺(tái)的塑造與規(guī)劃，導(dǎo)致預(yù)算管理中股東與經(jīng)理人、管理層上下之間甚至左右之問博弈的普遍存在，助長了個(gè)別部門和單位的短期行為，影響了企業(yè)資源的有效配置。1.4預(yù)算組織管理體系不系統(tǒng)、不完善

有的企業(yè)將編制好的預(yù)算束之高閣，未予組織實(shí)施；還有的企業(yè)預(yù)算管理有頭無尾，只有預(yù)算編制、實(shí)施，卻沒有預(yù)算實(shí)施分析以及考核激勵(lì)；另有企業(yè)因?yàn)樯蠈幽繕?biāo)與下層組織實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流，信息流通不暢或質(zhì)量不高，導(dǎo)致預(yù)算考核力度不足，都影響了預(yù)算管理效能的全面發(fā)揮[3]。2房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題2.1缺乏對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)

企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)預(yù)算重視不夠，為編預(yù)算而編預(yù)算，尚未將預(yù)算管理服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)；除財(cái)務(wù)部門外，其它部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是由財(cái)務(wù)部門根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性，存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)[4]。

缺乏全員意識(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制，甚至把預(yù)算理解成財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。其實(shí)，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，與全體員工、項(xiàng)目的工期管理、預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

2.2缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)和管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的多樣性給預(yù)算的制定造成難度，尚未形成各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到挑戰(zhàn)，預(yù)算編制帶有一定的隨意性，與實(shí)際情況偏離較大。

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還屬于松散型，尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度，以至于企業(yè)無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對(duì)預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。2.3缺乏預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控和反饋機(jī)制

房地產(chǎn)預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)量大，企業(yè)缺乏必要的控制措施，無法及時(shí)獲取各個(gè)預(yù)算中心的執(zhí)行情況，對(duì)預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效地控制，無法做到及時(shí)、全面和深入的預(yù)算分析。

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算的編制和與預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)上，而不注重對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。有些企業(yè)雖然對(duì)預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與，同時(shí)沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制和預(yù)算執(zhí)行分析機(jī)制，不能真正實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的作用。2.4缺乏有效的預(yù)算考核體系

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的狀況，這成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的主要問題之一。目前，在已實(shí)行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。3解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的對(duì)策3.1樹立正確的全面預(yù)算管理觀念

首先，要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

其次，要增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識(shí)。應(yīng)動(dòng)員企業(yè)全體員工主動(dòng)參與預(yù)算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)全面預(yù)算管理的合力。

最后，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的支持和重視。實(shí)施全面預(yù)算管理需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力地推動(dòng)和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持。領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實(shí)施全面預(yù)算管理的重要保證。3.2完善全面預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)和管理制度

根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。

3.3加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控、反饋和分析

預(yù)算授權(quán)以責(zé)權(quán)對(duì)等為原則，以提高公司管理水平和保證各預(yù)算目標(biāo)有效實(shí)現(xiàn)為目的。通過重新梳理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程和明確各職能部門職責(zé)，建立相應(yīng)的授權(quán)體系。企業(yè)所有人員，不經(jīng)合法授權(quán)，不能行權(quán)；企業(yè)所有業(yè)務(wù)，不經(jīng)授權(quán)，不能執(zhí)行；企業(yè)所有業(yè)務(wù)，一經(jīng)授權(quán)，必須予以執(zhí)行。

為了強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理的嚴(yán)肅性和預(yù)算指標(biāo)的剛性，年度預(yù)算下達(dá)后，除特殊因素外對(duì)于預(yù)算執(zhí)行過程中產(chǎn)生的預(yù)算偏差，一般不予調(diào)整。在執(zhí)行中由于市場環(huán)境、經(jīng)營條件、政策法規(guī)等發(fā)生重大變化且這種變化在編制預(yù)算時(shí)確實(shí)不可預(yù)見，企業(yè)采取積極措施后仍不可克服和避免，致使預(yù)算的編制基礎(chǔ)不成立或者將導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生重大偏差的，方可進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。

3.4建立企業(yè)全面預(yù)算考核體系

針對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考核不力的現(xiàn)狀，應(yīng)制定預(yù)算考評(píng)制度，在制定考評(píng)制度時(shí)應(yīng)遵從如下原則�？己思�勵(lì)化原則，依據(jù)考評(píng)結(jié)果，切實(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲，起到促進(jìn)各級(jí)責(zé)任中心執(zhí)行預(yù)算、力爭超額完成預(yù)算目標(biāo)的作用；考核多層次原則，分為公司年度考核目標(biāo)和責(zé)任中心年度考核目標(biāo)兩個(gè)層次，按照預(yù)算完成情況評(píng)價(jià)各責(zé)任中心的業(yè)績；目標(biāo)多樣化原則，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理特點(diǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，配以輔助考核指標(biāo)，同時(shí)在過程控制環(huán)節(jié)設(shè)置了編制效率性和執(zhí)行效率性等定性指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)多指標(biāo)、多維度考核。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。4結(jié)論

全面預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法，對(duì)全面預(yù)算管理的沿革、理論進(jìn)行了深入學(xué)習(xí)和研究，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)、全面預(yù)算管理應(yīng)用的現(xiàn)狀和面臨的主要問題，提出了房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施建議。4.1預(yù)算管理要與戰(zhàn)略管理相結(jié)合

預(yù)算管理是一套科學(xué)的管理體系，它不是簡單財(cái)務(wù)計(jì)劃的預(yù)測(cè)與控制，而是在管理的層面上對(duì)企業(yè)發(fā)展方向的指引與調(diào)控。但就目前而言的房地產(chǎn)企業(yè)，大多還是實(shí)行粗放型的管理模式，隨意性較大，很不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)若要穩(wěn)健而大步伐的發(fā)展，則必須要將預(yù)算管理與戰(zhàn)略管理相結(jié)合起來，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略融入到預(yù)算之中，不單單是在管理的層面上，還要在戰(zhàn)略的角度上，高層次的指導(dǎo)企業(yè)的運(yùn)營。4.2要同提高預(yù)算的控制和約束力相結(jié)合

預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。預(yù)算一經(jīng)確定，在企業(yè)內(nèi)部即具有“法律效力”，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。4.3要與企業(yè)的具體預(yù)算原則相結(jié)合

企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)按照預(yù)算的具體要求，按“以月保季，以季保年”的原則，編制月、季滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會(huì)、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)等例會(huì)制度。按照預(yù)算方案跟蹤實(shí)施預(yù)算控制管理，重點(diǎn)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會(huì)貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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作者簡介與郵寄地址：

孫焱，女，中級(jí)會(huì)計(jì)師，1977年1月生，吉林省長春市人，現(xiàn)任吉林省富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部長，主要研究方向：財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。郵寄地址：

吉林省長春市開運(yùn)街1011號(hào)3樓，郵編：130000。電話：13756466830，Email：ft-sunyan@sohu.com。

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理淺析論文

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理淺析

【摘要】隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)市場化、客戶化導(dǎo)向不斷增強(qiáng)，無論是企業(yè)內(nèi)部資源或外部原因，均要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其自身經(jīng)營實(shí)行全面預(yù)算管理。本文在提出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)的一些難點(diǎn)的同時(shí)，也提出了企業(yè)建立全面預(yù)算管理的基本思路。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；預(yù)算監(jiān)控1.全面預(yù)算管理的概念1.1全面預(yù)算管理的定義

全面預(yù)算管理指以目標(biāo)利潤為準(zhǔn)則，將企業(yè)所有的經(jīng)營活動(dòng)都納入預(yù)算管理,即對(duì)企業(yè)的全部業(yè)務(wù)、全部人員、全部過程實(shí)施預(yù)算控制和管理。實(shí)施全面預(yù)算管理，能有效地完成管理控制體系的建立,成本、利潤和投資的績效考核體系的建立，可以使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)按照預(yù)算管理科學(xué)、合理地進(jìn)行,充分保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2全面預(yù)算管理的意義

1）全面預(yù)算管理通過對(duì)企業(yè)運(yùn)營的規(guī)劃、分析和數(shù)量化的系統(tǒng)編制，使企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo)具體化、全面化；

2）實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)可以協(xié)調(diào)企業(yè)資源以達(dá)到最優(yōu)配置，并在企業(yè)運(yùn)營中通過對(duì)預(yù)算的分析使利潤達(dá)到最大化；

3）實(shí)施全面預(yù)算管理有利于管理層在過程中控制和監(jiān)督業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況，及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中的偏差并加以調(diào)增；

4）全面預(yù)算管理可以保證上下級(jí)、各個(gè)部分之間對(duì)目標(biāo)的共同理解和執(zhí)行，減少個(gè)單位在實(shí)際操作中的隔閡，明確責(zé)任和分工；5）實(shí)施全面預(yù)算管理可以以預(yù)算為客觀依據(jù)進(jìn)行業(yè)績考核，激勵(lì)下屬公司、部門和員工，并且可以使考核更能結(jié)合運(yùn)營目標(biāo)。2.實(shí)施房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的難點(diǎn)

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的發(fā)展還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)的實(shí)施操作過程中存在著一些難點(diǎn)，總結(jié)如下。2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作為參考。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展是近些年才開始，各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額都還未形成，如住房、商鋪、寫字樓、酒店等,因而實(shí)際預(yù)算的時(shí)候大多只靠經(jīng)驗(yàn)估算,隨意性較大,與實(shí)際情況有所偏差。

2.2脫離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),偏重年度預(yù)算,忽視開發(fā)預(yù)算。由于房地產(chǎn)行業(yè)還未形成規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn),因而許多房地產(chǎn)企業(yè)做預(yù)算時(shí)還是采用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，以年度經(jīng)營計(jì)劃編制年度預(yù)算,并且通常只是單項(xiàng)預(yù)算,忽略了項(xiàng)目的開發(fā)期，從而導(dǎo)致企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施沒有數(shù)據(jù)支持，脫離了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。2.3企業(yè)的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度不夠完善。當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施的預(yù)算管理是松散型的，各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)之間缺乏實(shí)際的聯(lián)系、合作、交流。其中的原因,就是沒有一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系的支持,從而致使企業(yè)缺乏整體規(guī)劃,無法徹底執(zhí)行預(yù)算編制的實(shí)施，貫徹預(yù)算的考核與監(jiān)

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