關于杭州市余杭區(qū)業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導意見報告

杭州市余杭區(qū)業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導意見

根據國家、省、市《物業(yè)管理條例》和建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定，參照杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調小組《關于業(yè)主大會及籌備組組建工作指導意見（試行）》，結合我區(qū)實際，特提出以下業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導意見。

一、業(yè)主大會成立的條件

（一）物業(yè)管理區(qū)域內有下列情況之一的，應當成立業(yè)主大會：

1、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

（二）一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

二、業(yè)主大會籌備組的組成

（一）物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，前期物業(yè)管理單位應當書面通知社區(qū)。前期物業(yè)管理單位未書面及時通知社區(qū)的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督其通知。社區(qū)接到通知后30日內，在街道領導下會同物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。（二）籌備組由社區(qū)代表1名、業(yè)主3名、建設單位代表1名組成；社區(qū)、建設單位各1名成員，由其單位委派；業(yè)主由社區(qū)負責推薦。籌備組名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。

（三）籌備組應當自組成之日起一般30日內，在當地社區(qū)的領導并召集下，做好各項業(yè)主大會籌備工作，并組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。（四）業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

1、本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；2、遵守國家有關法律、法規(guī)；

3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；5、具有一定的組織能力；6、具備必要的工作時間。

7、按時交納物業(yè)服務費用；

（五）業(yè)主委員會任期屆滿換屆的，在屆滿2個月前，本屆業(yè)主委員會應當書面告知社區(qū)，在社區(qū)領導下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導下召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行換屆。督促后2個月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行換屆的，社區(qū)負責成立由社區(qū)領導的，

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社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負責業(yè)主委員會換屆選舉工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責全程指導。

（六）業(yè)主委員會委員缺額人數超過委員總數一半以上的，或不能正常履行職責的，應當及時召開業(yè)主大會會議，完成業(yè)主委員會委員的補選、改選工作。未及時召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作。督促后2個月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的，由社區(qū)負責成立由社區(qū)領導的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負責業(yè)主委員會委員補選、改選工作，物業(yè)管理行政主管部門負責業(yè)務指導。

三、籌備組的工作

（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

會議采用集體討論業(yè)主代表會議形式的，按本意見第四條規(guī)定組織產生業(yè)主代表；（二）根據《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》及相關法規(guī)規(guī)定，參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

四、業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。（二）采用集體討論形式議事的，可根據業(yè)主人數多少，分業(yè)主大會會議和業(yè)主代表會議。可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加會議，業(yè)主大會以業(yè)主代表會議的形式議事。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加。

采用業(yè)主大會會議集體討論的，會議表決可采取投票形式，由參加會議的業(yè)主或委托代理人當場投贊同、反對及棄權票，經籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結果。采用業(yè)主代表會議集體討論的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，將業(yè)主大會會議討論事項征求（表決）意見單或選票發(fā)放到其所代表的每戶業(yè)主，填寫表決并經業(yè)主簽字；業(yè)主代表應將回收的征求（表決）意見單或選票帶到業(yè)主代表會議上。

（三）采用書面征求意見形式議事的，由籌備組或業(yè)主委員會組織有關人員逐戶派發(fā)、回收征求（表決）意見單或選票，經籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結果。（四）采用集體討論業(yè)主代表會議形式和采用書面征求意見形式的，已送達的征求（表決）意見單或選票，業(yè)主在規(guī)定的時間內不反饋意見或者不提出贊同、反對及棄權意見和不投贊同、反對及棄權票的，視為同意多數業(yè)主意見。

（五）采用集體討論形式和書面征求意見形式召開會議，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

其中，作出改建、重建建筑物及其附屬設施、籌集和使用專項維修資金的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；作出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、有關共有和共同管理權利的其他重大事項的，應當經專有部分占建筑

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物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

（六）社區(qū)和籌備組或業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議和選舉（換屆）業(yè)主委員會過程中，要積極宣傳、教育、引導業(yè)主在國家、省、市《物業(yè)管理條例》和建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定范圍內依法行使自己的權利、履行業(yè)主義務，不得在物業(yè)管理區(qū)域內擅自傳遞或挨幢（單元）、戶（報箱）張貼傳單。（七）業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會應在當地社區(qū)黨委的領導下、物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務指導下開展工作，形成的決議，業(yè)主必須共同遵守，持不同意的業(yè)主不得串連其他業(yè)主抵制業(yè)主大會和籌備組決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報的形式干擾業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會的正常工作。

五、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權確定方法

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票。但單個業(yè)主所計票數不得超過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主總票數的百分之三十。

六、業(yè)主委員會委員的產生

業(yè)主委員會委員候選人在社區(qū)領導下，采取自薦和推薦的方式產生。業(yè)主委員會設5人以上單數，根據物業(yè)管理區(qū)域的具體情況進行確定�？蓪嵭胁铑~選舉，候選人獲得參加業(yè)主大會投票過半數的贊成票當選。當選人少于應選人數的，可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的辦法重新選舉產生補足。

七、沒有成立社區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（社區(qū)）負責領導和推薦，組建業(yè)主大會籌備組。

杭州市余杭區(qū)建設局201*年4月11日

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杭州市余杭區(qū)業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導意見

根據國家、省、市《物業(yè)管理條例》和建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定，參照杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調小組《關于業(yè)主大會及籌備組組建工作指導意見（試行）》，結合我區(qū)實際，特提出以下業(yè)主大會召開及業(yè)委會成立工作指導意見。

一、業(yè)主大會成立的條件

（一）物業(yè)管理區(qū)域內有下列情況之一的，應當成立業(yè)主大會：

1、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

（二）一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

二、業(yè)主大會籌備組的組成

（一）物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，前期物業(yè)管理單位應當書面通知社區(qū)。前期物業(yè)管理單位未書面及時通知社區(qū)的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督其通知。社區(qū)接到通知后30日內，在街道領導下會同物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。

（二）籌備組由社區(qū)代表1名、業(yè)主3名、建設單位代表1名組成；社區(qū)、建設單位各1名成員，由其單位委派；業(yè)主由社區(qū)負責推薦�；I備組名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。

（三）籌備組應當自組成之日起一般30日內，在當地社區(qū)的領導并召集下，做好各項業(yè)主大會籌備工作，并組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。（四）業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

1、本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；2、遵守國家有關法律、法規(guī)；

3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；5、具有一定的組織能力；6、具備必要的工作時間。7、按時交納物業(yè)服務費用；

（五）業(yè)主委員會任期屆滿換屆的，在屆滿2個月前，本屆業(yè)主委員會應當書面告知社區(qū)，在社區(qū)領導下、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導下召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行換屆。督促后2個月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行換屆的，社區(qū)負責成立由社區(qū)領導的，

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社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負責業(yè)主委員會換屆選舉工作，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責全程指導。

（六）業(yè)主委員會委員缺額人數超過委員總數一半以上的，或不能正常履行職責的，應當及時召開業(yè)主大會會議，完成業(yè)主委員會委員的補選、改選工作。未及時召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作。督促后2個月，仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作的，由社區(qū)負責成立由社區(qū)領導的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負責業(yè)主委員會委員補選、改選工作，物業(yè)管理行政主管部門負責業(yè)務指導。

三、籌備組的工作

（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

會議采用集體討論業(yè)主代表會議形式的，按本意見第四條規(guī)定組織產生業(yè)主代表；（二）根據《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》及相關法規(guī)規(guī)定，參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

四、業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。（二）采用集體討論形式議事的，可根據業(yè)主人數多少，分業(yè)主大會會議和業(yè)主代表會議�？梢源�、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加會議，業(yè)主大會以業(yè)主代表會議的形式議事。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加。

采用業(yè)主大會會議集體討論的，會議表決可采取投票形式，由參加會議的業(yè)主或委托代理人當場投贊同、反對及棄權票，經籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結果。采用業(yè)主代表會議集體討論的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，將業(yè)主大會會議討論事項征求（表決）意見單或選票發(fā)放到其所代表的每戶業(yè)主，填寫表決并經業(yè)主簽字；業(yè)主代表應將回收的征求（表決）意見單或選票帶到業(yè)主代表會議上。

（三）采用書面征求意見形式議事的，由籌備組或業(yè)主委員會組織有關人員逐戶派發(fā)、回收征求（表決）意見單或選票，經籌備組或業(yè)主委員會統(tǒng)計匯總，公布表決結果。

（四）采用集體討論業(yè)主代表會議形式和采用書面征求意見形式的，已送達的征求（表決）意見單或選票，業(yè)主在規(guī)定的時間內不反饋意見或者不提出贊同、反對及棄權意見和不投贊同、反對及棄權票的，視為同意多數業(yè)主意見。

（五）采用集體討論形式和書面征求意見形式召開會議，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

其中，作出改建、重建建筑物及其附屬設施、籌集和使用專項維修資金的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；作出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、有關共有和共同管理權利的其他重大事項的，應當經專有部分占建筑

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物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

（六）社區(qū)和籌備組或業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議和選舉（換屆）業(yè)主委員會過程中，要積極宣傳、教育、引導業(yè)主在國家、省、市《物業(yè)管理條例》和建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等規(guī)定范圍內依法行使自己的權利、履行業(yè)主義務，不得在物業(yè)管理區(qū)域內擅自傳遞或挨幢（單元）、戶（報箱）張貼傳單。

（七）業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會應在當地社區(qū)黨委的領導下、物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務指導下開展工作，形成的決議，業(yè)主必須共同遵守，持不同意的業(yè)主不得串連其他業(yè)主抵制業(yè)主大會和籌備組決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報的形式干擾業(yè)主大會和籌備組或業(yè)主委員會的正常工作。

五、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權確定方法業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票。但單個業(yè)主所計票數不得超過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主總票數的百分之三十。

六、業(yè)主委員會委員的產生

業(yè)主委員會委員候選人在社區(qū)領導下，采取自薦和推薦的方式產生。業(yè)主委員會設5人以上單數，根據物業(yè)管理區(qū)域的具體情況進行確定。可實行差額選舉，候選人獲得參加業(yè)主大會投票過半數的贊成票當選。當選人少于應選人數的，可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的辦法重新選舉產生補足。

七、沒有成立社區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（社區(qū)）負責領導和推薦，組建業(yè)主大會籌備組。

杭州市余杭區(qū)建設局

二八年四月十一日

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