201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及201*年市場(chǎng)展望

201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

及201*年市場(chǎng)展望

201*年，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)積極貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制

不合理住房需求，加快保障性住房建設(shè)供應(yīng)力度，努力打造民生地產(chǎn)、和諧地產(chǎn)、健康地產(chǎn)。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家宏觀調(diào)控及消費(fèi)心理等多方面因素的影響下，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)同比呈現(xiàn)出投放增勢(shì)明顯，市場(chǎng)銷售基本持平，房?jī)r(jià)漲幅偏大等特征。

一、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

201*年，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資775.2億元，同比增長(zhǎng)50.9%，其中，住宅投資完成555.7億元，同比增長(zhǎng)41.0%。商品房新開工面積1811.8萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%;商品房竣工面積944.6萬平方米，同比增長(zhǎng)46.9%。

201*年，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位1161.7億元，同比增長(zhǎng)30.7%。在資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款116.4億元，同比增長(zhǎng)10.1%，企業(yè)自籌資金為383.5億元，同比增長(zhǎng)62.2%，定金及預(yù)收款為236.7億元，同比增長(zhǎng)13.5%。

(二)商品房供應(yīng)情況201*年，鄭州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1043.56萬平方米，同比增長(zhǎng)40.69%，其中商品住房投放面積836.56萬平方米，同比增長(zhǎng)29.98%。商品住房中多層住宅投放面積86.22萬平方米，同比增長(zhǎng)233.2%，高層住宅投放面積為671.6萬平方米，同比增長(zhǎng)25.57%。

(三)商品房銷售情況

201*年，鄭州市區(qū)商品房合同備案套數(shù)113735套，面積1151.06萬平方米，同比下降7.17%和0.87%，其中，商品住房銷售套數(shù)101957套，銷售面積為969.91萬平方米，同比下降9.02%和2.87%。商品房銷售備案金額為706.54億元，同比增長(zhǎng)23.91%，其中，商品住房銷售備案金額為536.92億元，同比增長(zhǎng)17.4%。商品住房中多層住宅銷售面積77.74萬平方米，同比下降18.04%，高層住宅銷售面積812.23萬平方米，同比下降2.33%。

(四)商品房?jī)r(jià)格情況

201*年，鄭州市區(qū)商品房銷售均價(jià)為每平方米6138元，同比上漲25.01%;其中商品住房銷售均價(jià)為每平方米5536元，同比上漲20.87%。住宅成交價(jià)格在每平方米5000-6000元和每平方米6000-7000元的成交套數(shù)分別占住宅總銷售套數(shù)的25.63%和22.18%，是鄭州市區(qū)商品住房主力成交價(jià)格。商品住房中多層住宅銷售均價(jià)為5927元平方米，同比上漲21.13%，高層住宅銷售均價(jià)為每平方米5798元，同比上漲22.86%。(五)二手房市場(chǎng)交易情況

201*年，市區(qū)二手房成交套數(shù)為30263套，交易面積達(dá)277.87萬平方米，同比增長(zhǎng)4.19%和4.55%。其中住宅二手房成交29506套，交易面積269.42萬平方米，同比增長(zhǎng)3.88%和3.21%。二手房交易均價(jià)(以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為計(jì)算依據(jù))為每平方米4177元，同比增長(zhǎng)25.4%;其中住宅二手房交易均價(jià)為每平方米4089元，同比上漲25.05%。

(六)保障性住房完成情況

201*年，全市廉租住房在建項(xiàng)目29個(gè)，44.47萬平方米，其中：201*年市區(qū)新開工項(xiàng)目14個(gè)，15.41萬平方米;竣工項(xiàng)目5個(gè)，5.71萬平方米，1108套，已累計(jì)有30824戶低收入住房困難家庭享受到廉租住房政策。全市經(jīng)濟(jì)適用住房新開工166.2萬平方米，竣工112.1萬平方米。9月20日向社會(huì)公開提供房源4118套，春節(jié)前再向社會(huì)提供房源6197套，全年經(jīng)濟(jì)適用住房合同備案面積77.33萬平方米，同比增長(zhǎng)18.13%。

二、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征

(一)市場(chǎng)成交量起伏波動(dòng)較大

受4月17日“新國(guó)十條”和9月29日“新國(guó)五條”兩次調(diào)控的影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)5、6月份和9、10月份的銷量有所下降。在剛性需求購(gòu)房者短期觀望后，對(duì)房?jī)r(jià)下跌失去了耐心。同時(shí)，一線城市限購(gòu)政策致一部分資金流向二三線城市;201*年國(guó)內(nèi)CPI上漲幅度從年初的1.5%上升至12月份的4.6%，通脹預(yù)期的不斷加大使較多人把購(gòu)買房產(chǎn)作為避免財(cái)富貶值的重要渠道。在剛性需求和保值性需求的雙重拉動(dòng)下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量迅速反彈，年度內(nèi)走出了一條近似“W”型路線。

(二)商品房累計(jì)可售面積持續(xù)偏低201*年，鄭州市區(qū)商品房供銷比為11.10，較201*年的11.57有較大幅度縮減，基本實(shí)現(xiàn)了年度內(nèi)的供求平衡。雖然201*年商品房供應(yīng)量同比有較大幅度增長(zhǎng)，但由于201*年累積可售商品房源較少，同時(shí)，201*年商品房銷售增長(zhǎng)較快，因此，201*年度商品房累計(jì)可售面積一直維持在較低的水平。201*年底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為370.39萬平方米，較201*年底下降20.43%，其中，商品住房累計(jì)可售套數(shù)為29664套，面積為217.3萬平方米，同比分別下降29.28%和32.83%。鄭州市區(qū)商品房供求關(guān)系仍然較為緊張，這也是鄭州房?jī)r(jià)短期上漲的主要原因之一。

(三)鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快經(jīng)過六七年的開發(fā)建設(shè)，鄭東新區(qū)已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展的提速期，加上“鄭州新區(qū)”概念的提出和規(guī)劃建設(shè)，越來越多的人看好鄭東新區(qū)的發(fā)展前景，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均高于全市平均水平。201*年，鄭東新區(qū)商品房投放面積189.08萬平方米，同比增長(zhǎng)68.51%，高出全市增幅27.82個(gè)百分點(diǎn);銷售面積216.06萬平方米，同比增長(zhǎng)13.96%，高出全市增幅14.83個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售均價(jià)每平方米7746元，同比上漲33.84%，高出全市漲幅8.83個(gè)百分點(diǎn)。201*年鄭東新區(qū)寫字樓開發(fā)進(jìn)入新階段，寫字樓投放面積達(dá)78.31萬平方米，占到全市寫字樓投放量的69.97%;銷售面積達(dá)75.14萬平方米，占到全市寫字樓銷售量的80.86%。同時(shí)，鄭東新區(qū)二手房市場(chǎng)也快速啟動(dòng)，201*年鄭東新區(qū)二手房交易面積達(dá)到20.26萬平方米，同比增長(zhǎng)20.84%，高出全市增幅16.29個(gè)百分點(diǎn);二手房交易均價(jià)達(dá)到每平方米5845元，同比增長(zhǎng)32.29%，高出全市漲幅6.89個(gè)百分點(diǎn)。

(四)市場(chǎng)需求以自住為主

201*年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)依然以自住性需求為主。201*年，同一人購(gòu)買一套商品住房的成交套數(shù)為88403套，占住宅銷售套數(shù)的86.68%，較上年提高2.83個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，21-30歲購(gòu)買商品住房的人群占到35.16%，30-40歲購(gòu)買商品住房的人群占到32.47%，兩者共計(jì)占到67.63%。婚房和首次置業(yè)需求構(gòu)成了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買力。在政策調(diào)控下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者比例有所下降，同一人購(gòu)買兩套商品住房的有8606套，同比下降24.72%，占比下降1.76個(gè)百分點(diǎn);購(gòu)買三套(含三套)以上商品住房的有4978套，同比下降18.41%，占比下降0.56%。

(五)高端住宅產(chǎn)品銷售良好

201*年鄭州市區(qū)銷售價(jià)格在每平方米8000元以上的商品住房銷售6490套，占到全年商品住房銷售總套數(shù)的6.4%，銷量同比增長(zhǎng)7.55倍，占比提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。高端住宅產(chǎn)品針對(duì)的目標(biāo)客戶為全省的高收入群體，房貸政策對(duì)這部分資金實(shí)力較強(qiáng)的全款購(gòu)房者影響也不是很大。數(shù)據(jù)顯示，201*年鄭州一次性付款購(gòu)買商品住房的占到30.64%，較上年提高6.38個(gè)百分點(diǎn)。

(六)非住宅物業(yè)量?jī)r(jià)齊升201*年鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)

由于政策調(diào)控主要針對(duì)的是住宅市場(chǎng)，非住宅受到的沖擊力度相對(duì)較小;同時(shí)，受人民幣升值預(yù)期加劇、通貨膨脹壓力等因素影響，201*年，鄭州非住宅物業(yè)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，市區(qū)非住宅銷售面積為181.15萬平方米，同比增長(zhǎng)11.38%，銷售均價(jià)為每平方米9364元，同比上漲34.95%。房地產(chǎn)企業(yè)也加大了非住宅的開發(fā)量，201*年鄭州市區(qū)非住宅投放面積達(dá)到207萬平方米，同比增長(zhǎng)110.88%，占商品房總投放面積的比重達(dá)到了19.8%，較上年提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。

(七)二手房市場(chǎng)交易活躍

201*年，鄭州商品房與二手房的成交比值為4.141，較201*年的4.361進(jìn)一步縮減，商品房與二手房的成交均價(jià)之比基本維持在1.471的水平，說明鄭州住宅一二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)更為明顯。在二手房中，非住宅類轉(zhuǎn)手交易也有所提高。201*年，二手非住宅交易面積為8.45萬平方米，同比增長(zhǎng)78.3%，占二手房交易面積的3.04%，較上年提高1.26個(gè)百分點(diǎn)。

三、201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境

(一)政策環(huán)境

由于調(diào)控政策效應(yīng)期的延后性，201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨深幅調(diào)整。201*年底召開的全國(guó)住宅城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在支持自住性、改善性住宅需求的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。1月26日總理溫家寶主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)：加大保障性安居工程建設(shè)力度;調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管;強(qiáng)化差別化住房信貸政策;嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求;落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

(二)資金環(huán)境

201*年，開發(fā)企業(yè)銷售形勢(shì)暢旺，現(xiàn)金流較為充裕，但隨著201*年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議將貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，預(yù)示著201*年銀根將進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的外來資金來源將日趨變窄，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難將進(jìn)一步顯現(xiàn);央行高頻率地提高準(zhǔn)備金率，加之預(yù)售資金監(jiān)管等舉措，開發(fā)商在資金方面的壓力會(huì)加大。

(三)城市規(guī)劃

201*年新年伊始，溫家寶總理在河南調(diào)研時(shí)，對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)寄予厚望。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展必須以中原城市群為依托，而中原城市群的龍頭核心就是大鄭州都市區(qū)。為配合河南省委、省政府提出建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，在鄭州市召開的市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出了201*年將在9個(gè)層面進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)：一是著力加快鄭州新區(qū)建設(shè)。突出抓好龍湖地區(qū)、航空城、國(guó)際物流園區(qū)、綜合交通樞紐地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)。二是著力加快中心城區(qū)建設(shè)。重點(diǎn)是抓好城中村改造。三是著力推進(jìn)中心城區(qū)商貿(mào)業(yè)態(tài)提升。四是著力推進(jìn)棚戶區(qū)改造和危舊房改造。五是著力做好新的城市組團(tuán)的規(guī)劃建設(shè)。按照新城區(qū)功能組團(tuán)的要求，加快啟動(dòng)宜居教育城、宜居健康城的規(guī)劃建設(shè)。六是著力推進(jìn)城郊村合村并城。七是著力推進(jìn)衛(wèi)星城融城發(fā)展。八是著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的產(chǎn)城融合發(fā)展。九是著力推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)和新農(nóng)村建設(shè)。這些都將推動(dòng)一大批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，為房地產(chǎn)企業(yè)拿地創(chuàng)造條件。同時(shí)，鄭州都市區(qū)建設(shè)的良好愿景也將吸引更多的開發(fā)商進(jìn)行投資，進(jìn)一步促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

四、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資將平穩(wěn)增加

受投資慣性和各種成本上漲的推動(dòng)，201*年鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持相應(yīng)的增長(zhǎng)。但受新“國(guó)八條”、鄭州201*年初新實(shí)施的“限購(gòu)令”對(duì)銷量和資金回籠的影響，開發(fā)商有可能逐步減慢開發(fā)步伐，房地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將會(huì)收窄。

(二)商品房供應(yīng)量進(jìn)一步擴(kuò)大

201*年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積等開發(fā)先行指標(biāo)均保持快速增長(zhǎng)，按正常項(xiàng)目開工后8-10個(gè)月產(chǎn)品推向市場(chǎng)計(jì)算，201*年可供預(yù)售的商品房規(guī)模將有較大幅度增加，而商品住房累計(jì)可售面積也將呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。

(三)市場(chǎng)需求會(huì)有所下降

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求連續(xù)兩年保持高位增長(zhǎng)，已經(jīng)透支一部分需求。201*年國(guó)家調(diào)控將進(jìn)一步打壓投資投機(jī)行為，加上加息等多重政策效應(yīng)疊加，出于對(duì)未來市場(chǎng)不確定的考慮，投資者和資金實(shí)力不足的首次置業(yè)者將暫時(shí)退出市場(chǎng);同時(shí)，在國(guó)家采取多種措施的影響下，201*年的CPI將逐步回落，保值性需求也將減少。201*年新年伊始，鄭州出臺(tái)“限購(gòu)令”也將會(huì)影響市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)201*年全年樓市成交量將會(huì)低于201*年的水平。

(四)201*年房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)

一方面，鄭州都市區(qū)建設(shè)帶來新增人口對(duì)住房的需求;居民生活水平的提高產(chǎn)生改善性購(gòu)房需求;貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健效應(yīng)尚未顯現(xiàn);勞動(dòng)力、建筑材料等價(jià)格上漲;201*、201*年良好的銷售形勢(shì)使開發(fā)商的資金儲(chǔ)備相對(duì)寬裕。綜上因素，201*年鄭州房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在。另一方面，隨著201*年商品房供應(yīng)量的逐步增加，更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控仍在持續(xù)，市場(chǎng)需求將會(huì)受到抑制，由此鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系緊張局面將會(huì)得到緩解，不排除部分開發(fā)商作出價(jià)格上的讓步。預(yù)計(jì)201*年鄭州全市整體房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)201*年快速上漲的局面，呈現(xiàn)出小幅上漲、短期波動(dòng)的狀況。

(五)二手房市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升

相對(duì)于商品房市場(chǎng)來說，二手房以其現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)越、社區(qū)成熟及相關(guān)配套完善、選擇的余地更大、范圍更廣等諸多優(yōu)勢(shì)，而受到部分自住性需求者的青睞。同時(shí)，近幾年中心城區(qū)存在著大量的次新房，鄭州版“限購(gòu)令”并沒有對(duì)二手房交易做出太多限制，使得越來越多的改善型購(gòu)房者開始涌入二手房市場(chǎng)，用手中的舊房換取次新房，這可能會(huì)增加二手房的交易量。

(六)保障房建設(shè)進(jìn)一步加速

201*年，鄭州加大了經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、普通商品住房的土地供應(yīng)量。根據(jù)《鄭州市“十二五”住宅保障規(guī)劃》，鄭州市將在商品住房項(xiàng)目中建設(shè)一定比例的保障性住宅;同時(shí)，棚戶區(qū)改造和城中村改造的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步得到優(yōu)化;201*年，鄭州的公共租賃住房建設(shè)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段;保障性住房建設(shè)規(guī)模將大幅增加。這將為穩(wěn)定鄭州201*年的房?jī)r(jià)水平，保持住宅價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

(七)房地產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品升級(jí)加快

201*年，國(guó)內(nèi)房企將進(jìn)一步加快由一線城市向二三線城市的轉(zhuǎn)移步伐。隨著越來越多的外來知名開發(fā)商進(jìn)駐鄭州，將會(huì)推動(dòng)鄭州的房地產(chǎn)產(chǎn)品大變革，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)產(chǎn)品、配套、戶型、物業(yè)等的升級(jí)換代，其品牌影響力也將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。同時(shí)，本地企業(yè)也將會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中學(xué)習(xí)新的開發(fā)理念和管理模式，實(shí)現(xiàn)本地企業(yè)與外來企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和共同發(fā)展。

(八)新區(qū)與縣域成為新的增長(zhǎng)極

201*年底，鄭州市委、市政府提出了“加快建設(shè)鄭州都市區(qū)”的概念，將鄭州周邊的縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一納入中心城區(qū)，而鄭州新區(qū)建設(shè)、衛(wèi)星城融城是鄭州都市區(qū)建設(shè)的重中之重，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。201*年底，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)組織了鄭州品牌開發(fā)商赴鄭州所轄六縣市考察，以此推動(dòng)縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相信隨著鄭州都市區(qū)建設(shè)和各職能部門的積極推進(jìn)，201*年鄭州新區(qū)以及周邊縣城房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)將有較快地提速。

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201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及201*年展望

在貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下，201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出商品房投放勢(shì)頭強(qiáng)勁、銷售恢復(fù)性增長(zhǎng)、銷售價(jià)格基本穩(wěn)定、二手房市場(chǎng)交易活躍等態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨理性、健康、穩(wěn)定。一、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.房地產(chǎn)開發(fā)情況。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，201*年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1095億元，同比增長(zhǎng)18.2%；商品房新開工面積2169萬平方米，同比增長(zhǎng)16.7%；商品房竣工面積1449.8萬平方米，同比下降8.2%。

2.商品房投放情況。201*年，全市商品房投放面積為1884.62萬平方米，同比增長(zhǎng)42.33%；其中，商品住房投放面積為1337.97萬平方米，同比增長(zhǎng)34.10%。全年市區(qū)商品房投放面積為1338.24萬平方米，同比增長(zhǎng)46.30%；其中，商品住房投放面積為879.59萬平方米，同比增長(zhǎng)35.16%。

3.商品房銷售情況。201*年，全市商品房銷售面積為1365.04萬平方米，同比增長(zhǎng)47.58%；其中，商品住房銷售面積為1217.36萬平方米，同比增長(zhǎng)65.25%。全市商品房銷售均價(jià)為6618元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為5726元/平方米。全年市區(qū)商品房銷售面積為987.09萬平方米，同比增長(zhǎng)49.58%；其中，商品住房銷售面積為850.11萬平方米，同比增長(zhǎng)71.43%。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為7624元/平方米，其中，商品住房銷售均價(jià)為6546元/平方米，每平方米6000-7000元價(jià)位的商品住房銷售面積占比為25.67%，套數(shù)占比為27.28%。

4.二手房交易情況。201*年，全市二手房交易面積為297.34萬平方米，同比增長(zhǎng)9.22%；其中，二手住房交易面積為285.87萬平方米，同比增長(zhǎng)9.26%。全市二手房交易均價(jià)為4808元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為4709元/平方米。全年市區(qū)二手房交易面積為233.93萬平方米，同比增長(zhǎng)21.55%；其中，二手住房交易面積為227.21萬平方米，同比增長(zhǎng)22.90%。市區(qū)二手房交易均價(jià)為5544元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為5422元/平方米。

5.房屋租賃情況。201*年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積186萬平方米，累計(jì)完成978.6萬平方米；新增住宅登記備案10049戶，累計(jì)完成58413戶。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲5%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。6.房屋抵押完成情況。201*年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積2626.67萬平方米，同比增長(zhǎng)22.39%；完成抵押登記金額1049.8億元，同比增長(zhǎng)32.48%；其中，完成在建工程抵押383.8萬平方米，同比增長(zhǎng)10.1%；預(yù)購(gòu)商品房抵押808.66萬平方米，同比增長(zhǎng)30.5%。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1365.9萬平方米，同比增長(zhǎng)29%；完成抵押登記金額626.33億元，同比增長(zhǎng)33.9%；其中，完成在建工程抵押179.57萬平方米，同比下降4.4%；預(yù)購(gòu)商品房抵押474.53萬平方米，同比增長(zhǎng)60.3%。

7．保障性住房建設(shè)情況。201*年，全市保障性住房開工建設(shè)51999套，占省定目標(biāo)的103.14%。其中：經(jīng)濟(jì)適用住房13462套、廉租住房3012套、公共租賃住房32248套、棚戶區(qū)改造3277套。

二、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

1.商品房投放勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心增強(qiáng)，不斷加大推盤力度，4月份之后，全市商品房投放維持在較高水平。201*年全市商品房投放面積與201*年、201*年相比分別增長(zhǎng)42.33%和31.78%，創(chuàng)下鄭州樓市年度投放量的最高值。

2.商品房銷售恢復(fù)性增長(zhǎng)。在201*年年初降息、降低準(zhǔn)備金率以及首套房貸款利率優(yōu)惠等支持剛需政策的帶動(dòng)下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份之后呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。全年商品房銷售量與201*年相比增長(zhǎng)47.58%，與限購(gòu)前的201*年相比，下降10.99%；其中，商品住房銷售量同比增長(zhǎng)65.25%，與201*年相比下降8.27%。從購(gòu)房付款方式來看，全年按揭貸款68673套，同比增長(zhǎng)122.31%，占到商品住房銷售套數(shù)的75.38%，較201*年提高12.22個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)了銷售的恢復(fù)性增長(zhǎng)。

3.商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)溫和。在開發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”和政府部門加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多重作用下，201*年銷售價(jià)格表現(xiàn)得較為溫和。全年商品房銷售均價(jià)較201*年同期下降3元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)較201*年同期上漲377元/平方米。全年市區(qū)商品房銷售均價(jià)較201*年同期下降316元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)較201*年同期上漲182元/平方米。

4.剛需戶型成為市場(chǎng)主流。201*年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，舒適性中等戶型備受青睞。全年市區(qū)90平方米以下的商品住房銷售55046套，占商品住房銷量的60.42%；其中，60-90平方米的商品住房銷售41615套，占商品住房銷量的45.68%，較去年提高11.1個(gè)百分點(diǎn)，占比最高且呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)；90-120平方米、120-144平方米及144平方米以上的商品住房占比均呈下降趨勢(shì)，其中144平方米以上的商品住房占比最少且降幅最大，全年銷售占商品住房銷量的4.55%，較去年下降5.18個(gè)百分點(diǎn)。

5.商品房庫存較高。截至201*年12月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1012.51萬平方米，同比增長(zhǎng)53.49%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。其中，商品住房累計(jì)可售面積414.05萬平方米，同比增長(zhǎng)8.92%；非住宅累計(jì)可售面積達(dá)到598.46萬平方米，同比增長(zhǎng)114.11%，占到商品房累計(jì)可售面積的59.1%。主要原因是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以及高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的城市綜合體及寫字樓開發(fā)速度較快。

6.區(qū)域發(fā)展均衡化。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和鄭州都市區(qū)建設(shè)的全面鋪開和“兩環(huán)十七放射”的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是某個(gè)區(qū)域獨(dú)占鰲頭，各行政區(qū)域間的差距逐漸減小。201*年，金水區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)商品房銷售面積分別為194.07萬平方米、183.73萬平方米、180.55萬平方米，金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)的銷售套數(shù)分別為20914套、20625套、17340套，行政區(qū)域間的差距不大。

7.二手房交易漸趨活躍。受商品房市場(chǎng)成交量持續(xù)回升的傳導(dǎo)效應(yīng)，二手房市場(chǎng)交易在下半年逐漸走出低谷，下半年全市二手房交易量為186.59萬平方米，同比增長(zhǎng)37.08%，較上半年增長(zhǎng)68.48%。全市二手住房交易戶均面積為92.89平方米，較去年下降5.71平方米，表明二手房市場(chǎng)的活躍同樣來自于剛性需求的拉動(dòng)。

8.縣（市）區(qū)市場(chǎng)漸趨旺勢(shì)。在鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化的拉動(dòng)下，開發(fā)企業(yè)加大在各縣（市）區(qū)市場(chǎng)的投放力度。201*年，縣（市）區(qū)商品房投放面積546.38萬平方米，同比增長(zhǎng)33.45%；其中，商品住房投放面積458.38萬平方米，同比增長(zhǎng)32.11%。隨著都市區(qū)及各組團(tuán)建設(shè)的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，消費(fèi)者對(duì)縣（市）區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心增強(qiáng)。全年縣（市）區(qū)商品房銷售面積為377.95萬平方米，同比增長(zhǎng)42.61%；其中，商品住房銷售面積367.25萬平方米，同比增長(zhǎng)52.54%。特別是毗鄰市區(qū)的縣（市）區(qū)，充分發(fā)揮了承接市區(qū)外溢人口的作用，如新鄭市商品房年度銷售面積首度突破百萬，以123.12萬平方米高居縣區(qū)銷量榜首，中牟縣以77.17萬平方米位居其次。在銷售價(jià)格方面，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提高，縣（市）區(qū)房?jī)r(jià)也有所上漲，全年商品房銷售均價(jià)為3991元/平方米，較201*年同期上漲654元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為3826元/平方米，較201*年上漲570元/平方米，高于市區(qū)房?jī)r(jià)上漲水平。9.重點(diǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加突出。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的全面實(shí)施，也促使部分企業(yè)強(qiáng)練內(nèi)功，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提升開發(fā)品質(zhì)，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，一批重責(zé)任、講誠(chéng)信、有實(shí)力的企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，銷售業(yè)績(jī)不斷提升。201*年，市區(qū)銷售十強(qiáng)企業(yè)銷售面積達(dá)到387.8萬平方米,較去年銷售10強(qiáng)企業(yè)銷售量增長(zhǎng)81.09%，銷售面積占到市區(qū)銷售量的39.3%。

三、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的環(huán)境1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是未來發(fā)展的巨大動(dòng)力，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新機(jī)遇。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢(shì)下，輸入型通脹對(duì)我國(guó)宏觀面的影響不可忽視，人們對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲表示出擔(dān)憂，購(gòu)房者入市緊迫感增強(qiáng)。另一方面，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展遭遇困難，利潤(rùn)水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和個(gè)人收入的減少，影響到其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。2.政策環(huán)境

201*年12月4日，中央政治局會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖；12月18日，國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場(chǎng)。未來隨著調(diào)控政策的持續(xù)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。3.金融環(huán)境

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出201*年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚未得到緩解，在一定程度上影響到消費(fèi)者的支付能力和購(gòu)房行為。4.地域環(huán)境

201*年11月17日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)，為河南發(fā)展開辟了廣闊的前景。鄭州作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務(wù)領(lǐng)域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對(duì)辦公、商業(yè)服務(wù)的需求。同時(shí)，鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及人口急劇增加、消費(fèi)能力提高、家庭人口小型化等，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。

四、201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

根據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和地域環(huán)境，可以預(yù)見，201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，仍將是以抑制投機(jī)投資性需求為主線，兼顧惠及首套房、改善性需求，同時(shí)大力推進(jìn)保障房建設(shè)。

1.開發(fā)商投資信心增強(qiáng)。201*年，開發(fā)企業(yè)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企對(duì)201*年市場(chǎng)預(yù)期樂觀，投資信心增強(qiáng)，準(zhǔn)備擴(kuò)大投資，增加土地儲(chǔ)備，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投放力度。預(yù)計(jì)201*年開發(fā)投資、新開工面積等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)增速將加快。

2.市場(chǎng)投放速度放緩。受201*年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，加上201*年的土地市場(chǎng)低迷，將在一定程度上影響到201*年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場(chǎng)存量有望降低。3.市場(chǎng)銷售維持穩(wěn)定。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進(jìn)，會(huì)帶來一定量的住房需求。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來的購(gòu)買力，未來鄭州樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進(jìn)的局面。4.房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。一方面，人們對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，此前人們認(rèn)為調(diào)控就是為了把房?jī)r(jià)打壓下去，而現(xiàn)在，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到調(diào)控是為了讓市場(chǎng)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展，購(gòu)房置業(yè)更趨理性。同時(shí)，目前鄭州商品房以消費(fèi)性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅(jiān)持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場(chǎng)預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)將以平穩(wěn)為主，但會(huì)出現(xiàn)局部波動(dòng)，且仍然存在一定的上漲壓力。5.二手房交易與租賃市場(chǎng)平穩(wěn)。201*年，二手房市場(chǎng)將延續(xù)201*年的良好勢(shì)頭，成交持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格整體平穩(wěn)上升，剛性需求依然為成交的主要需求，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展。租賃方面，由于租金上漲的慣性，201*年房屋租賃價(jià)格仍有上漲動(dòng)力和空間。但由于公共租賃住房的供應(yīng)上市及國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步深化，房屋租賃價(jià)格會(huì)小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預(yù)期。

6.保障房建設(shè)與供應(yīng)進(jìn)入新階段。201*年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計(jì)劃開工建設(shè)保障房45848套；同時(shí)，前兩年集中開工建設(shè)的保障性住房將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段，保障房入市后的監(jiān)管以及分配工作將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

7.企業(yè)優(yōu)化升級(jí)加一步加快。隨著萬科、金地等一線房企進(jìn)入鄭州，國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商進(jìn)入鄭州的步伐將加快，201*年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。同時(shí)，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的兼并、重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢(shì)更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。

8、縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。201*年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，鄭州都市區(qū)各組團(tuán)建設(shè)也陸續(xù)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有計(jì)劃地參與到各組團(tuán)建設(shè)中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體房產(chǎn)價(jià)值鏈正在各縣（市）區(qū)逐漸形成。

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