培訓(xùn)總結(jié)-淺談房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理的重要性

培訓(xùn)小結(jié)淺談房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理的重要性

隨著房地產(chǎn)估價(jià)市場競爭的日益加劇和與估價(jià)有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)的日益顯現(xiàn)，以及隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律要求的日益規(guī)范和有關(guān)客戶對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的日益重視，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)組織以及有關(guān)客戶，均從不同角度提出了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量管理，以及質(zhì)量管理的重要性。

估計(jì)報(bào)告的質(zhì)量管理也可視為對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的審核，其中包括了內(nèi)部審核和外部審核。內(nèi)部審核是各估價(jià)機(jī)構(gòu)組織自己的審核人員，對本機(jī)構(gòu)內(nèi)其他估價(jià)師已完成但未正式出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的質(zhì)量控制性審核。外部審核主要是由客戶或行業(yè)協(xié)會組織審核人員，對某個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的其他估價(jià)師已正式出具的估價(jià)報(bào)告，進(jìn)行的質(zhì)量評判性審核。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品。和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，估價(jià)報(bào)告也會存在質(zhì)量問題，這是一個(gè)不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實(shí)。各估價(jià)機(jī)構(gòu)為了進(jìn)一步提高市場競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，目前均在努力加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是通過加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核，實(shí)行對估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的有效控制。

內(nèi)部審核即是各估價(jià)機(jī)構(gòu)在不斷提高估價(jià)師隊(duì)伍的整體素質(zhì)、不斷完善估價(jià)技術(shù)支持平臺和努力創(chuàng)建和諧機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，對本機(jī)構(gòu)估價(jià)人員已完成但未正式出具的估價(jià)報(bào)告，組織審核人員進(jìn)行認(rèn)真的檢查審核(如在審核中堅(jiān)持三個(gè)審核準(zhǔn)則和實(shí)行三級審核制度等)，并捉出具體的修改意見或補(bǔ)做有關(guān)工作的要求，以盡可能地提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。一、估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品。和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，估價(jià)報(bào)告也會存在質(zhì)量問題，這是一個(gè)不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實(shí)。各估價(jià)機(jī)構(gòu)為了進(jìn)一步提高市場競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，目前均在努力加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是通過加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核，實(shí)行對估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的有效控制。

(一)三個(gè)審核準(zhǔn)則

合法性準(zhǔn)則

1．合法性準(zhǔn)則，實(shí)際上是從有關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)行政策的角度，評判一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)活動和一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是否合法的重要依據(jù)。

2．合理性準(zhǔn)則

合理性準(zhǔn)則主要是指，應(yīng)在獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動的基礎(chǔ)上，得出合理的估價(jià)結(jié)果。一般來說，估價(jià)結(jié)果合理的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，基本上就應(yīng)該肯定，反之亦然。

3．合規(guī)性準(zhǔn)則

合規(guī)性準(zhǔn)則主要是指，一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告從形式到內(nèi)容，都應(yīng)該符合《規(guī)范》的要求，符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，以及符合其他的行業(yè)性要求。合規(guī)性準(zhǔn)則，實(shí)際上是從行業(yè)自律的角度，評判房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)高低的重要依據(jù)。

(二)三級審核重點(diǎn)

1．一審人員，尤其是估價(jià)報(bào)告撰寫人，直接對估價(jià)對象進(jìn)行現(xiàn)場查勘和參與估價(jià)活動的全過程，花費(fèi)的時(shí)間也最多，因此，估價(jià)報(bào)告撰寫人應(yīng)是保證報(bào)告質(zhì)量的第一責(zé)任人。

2．二審人員，應(yīng)在一審的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查。

3．三審人員是報(bào)告質(zhì)量的最后把關(guān)人。

二、估價(jià)報(bào)告的外部審核

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的外部審核是有關(guān)客戶(一般不是估價(jià)機(jī)構(gòu))或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會出于某個(gè)特定的目的，站在第三方的立場上，對某個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)已正式出具的估價(jià)報(bào)告，進(jìn)行的一種質(zhì)量評判性審核。

(一)外部審核的分類

行業(yè)審核的性質(zhì)基本上屬于行業(yè)自律性審核，審核結(jié)果往往關(guān)系到估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、執(zhí)業(yè)能力的行業(yè)評價(jià)和市場準(zhǔn)人問題�？蛻魧徍说男再|(zhì)基本上屬于市場商業(yè)性審核，審核結(jié)果往往關(guān)系到估價(jià)機(jī)構(gòu)的商業(yè)機(jī)會問題。(二)外部審核人員的素質(zhì)要求和來源

房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，成為近年來國際關(guān)注的問題。為了保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的合理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序和顯化正常的價(jià)值，許多國家和地區(qū)都制定了相應(yīng)的法律和估價(jià)規(guī)范，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的行業(yè)準(zhǔn)入條件和行為的約束。如新西蘭制定了政府估價(jià)法、土地估價(jià)法和估價(jià)師法。臺灣有地價(jià)調(diào)查估計(jì)規(guī)劃、土地估價(jià)技術(shù)規(guī)則和土地估價(jià)師法等。

在澳大利亞，澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會也致力于以下幾個(gè)方面的工作：評估過程及房地產(chǎn)類型的特定書面規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)、澳大利亞評估標(biāo)準(zhǔn)委員會的建立；制定并頒布評估標(biāo)準(zhǔn)及指南；積極參與國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會的活動。

6FU5_*Vk在英國，1994年皇家測量師學(xué)會的MallinsonReport中也把評估過程及估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量列為重要的議題。

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隨著專業(yè)評估標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)報(bào)告領(lǐng)域的發(fā)展，客戶的需求及愿望能否在評價(jià)中得到滿足顯得尤為重要，這個(gè)問題已在近幾年引起許多國家的重視。

1B6Roh9#UH綜上所述，各國對于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)告質(zhì)量十分重視，制定了各自的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)規(guī)范，這對于估價(jià)行業(yè)的良性發(fā)展起到了很好的促進(jìn)作用。

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喀左信達(dá)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司估價(jià)質(zhì)量管理制度

為維護(hù)利益和各方當(dāng)事人的合法利益，規(guī)范估價(jià)操作行為，保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，做到估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、科學(xué)、合理，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國家、省市的相關(guān)規(guī)定，制訂評估質(zhì)量管理制度。

一、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進(jìn)估價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過市場調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價(jià)技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：

1.各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價(jià)格和租賃價(jià)格；

2.土地基準(zhǔn)地價(jià)、征地補(bǔ)償費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及配套文件；

3.房屋重置價(jià)格及配套文件；4.新建房屋造價(jià)水平及成本費(fèi)用構(gòu)成；

5.城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；6.其他地方性規(guī)定等資料。二、評估技術(shù)操作要求1、業(yè)務(wù)受理

接受委托之前，應(yīng)對委估項(xiàng)目的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步預(yù)測，著重從以下幾點(diǎn)把握：

1)委托方是否對將來的估價(jià)結(jié)論提出明顯不合理的要求；2)委托方提供的權(quán)證及相關(guān)資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況（盡管在估價(jià)報(bào)告的假設(shè)與限制條件中對資料失實(shí)的責(zé)任已作說明）；

3)項(xiàng)目的技術(shù)難度與委托方的時(shí)間要求；4)預(yù)計(jì)應(yīng)收、實(shí)收評估費(fèi)與評估成本的比較；

5)預(yù)計(jì)該業(yè)務(wù)可能對公司的聲譽(yù)帶來的不利或有利影響。特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)；不得隨意對委托人或當(dāng)事人作出任何有損公司利益和聲譽(yù)的承諾。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將給予嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

通過對估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)初步預(yù)測，對存在較大風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門對可預(yù)見的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)上報(bào)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受委托，簽訂委托估價(jià)協(xié)議書。2.擬定估價(jià)作業(yè)方案

主要包括擬選定的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、人員安排、作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。對技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時(shí)間緊迫的估價(jià)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)說明情況，申請調(diào)配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報(bào)告。

3.實(shí)地勘察

實(shí)地勘察是估價(jià)程序中正確認(rèn)識估價(jià)對象的必要步驟。不論何種估價(jià)目的和估價(jià)項(xiàng)目類型，存檔的估價(jià)報(bào)告必須附有《房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)

場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關(guān)人員在勘察表上簽字

4.估價(jià)方法選用

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，對同一對象進(jìn)行估價(jià)，宜選用兩種以上的估價(jià)方法（城市房屋拆遷評估按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行），有條件采用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要估價(jià)方法。

5.估價(jià)結(jié)果確定

重點(diǎn)是當(dāng)采用不同估價(jià)方法時(shí)的估價(jià)結(jié)果有明顯偏差時(shí)，對所選取的估價(jià)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計(jì)算過程、估價(jià)方法等的核查，最終使估價(jià)結(jié)果達(dá)到客觀、公正、合理。6.估價(jià)報(bào)告撰寫

各業(yè)務(wù)部門必須采用公司根據(jù)規(guī)范要求制定的統(tǒng)一報(bào)告格式。

估價(jià)報(bào)告的撰寫形式，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象評估價(jià)值大小、估價(jià)目的的不同和估價(jià)對象類型分別采用自由式、固定式兩種。可參照以下標(biāo)準(zhǔn)采用：

1)固定式報(bào)告

a)類似交易實(shí)例較多的單套普通住宅估價(jià)；b)類似交易實(shí)例較多的成套商業(yè)門面估價(jià)；

c)評估價(jià)值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產(chǎn)估價(jià)；

d)對整體房地產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)分割的分戶報(bào)告；e)城市房屋拆遷評估的分戶報(bào)告。

2)自由式報(bào)告

a)評估價(jià)值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價(jià)；b)司法鑒定類估價(jià)；c)房地產(chǎn)糾紛類估價(jià)；

d)析產(chǎn)、分割的房地產(chǎn)整體估價(jià)；e)城市房屋拆遷類整體房地產(chǎn)估價(jià)；

f)當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議而申請復(fù)核的房地產(chǎn)估價(jià)；g)無法搜集類似交易實(shí)例、用途特殊單一的各類房地產(chǎn)估價(jià)；7.估價(jià)報(bào)告的組成和內(nèi)容1)估價(jià)技術(shù)報(bào)告要求：

a)固定式報(bào)告的技術(shù)報(bào)告，主要體現(xiàn)實(shí)例來源和測算過程，并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情按季度進(jìn)行市場背景分析。

b)自由式報(bào)告的技術(shù)報(bào)告，要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行分析和測算。

2)報(bào)告的編號和要求：

公司的估價(jià)報(bào)告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）號3)報(bào)告及附件的紙張必須A4紙打印或復(fù)印。8.估價(jià)報(bào)告的復(fù)核：

具體要求見“三、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核制度”。9.估價(jià)報(bào)告交付

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般只交付委托方估價(jià)結(jié)果報(bào)告，技術(shù)報(bào)告存檔。報(bào)告交付時(shí)，應(yīng)由委托方在簽收欄內(nèi)簽字。

出具報(bào)告的份數(shù)要求：1)技術(shù)報(bào)告一份；

2)結(jié)果報(bào)告的份數(shù)，一般根據(jù)估價(jià)目的和當(dāng)?shù)貙��?bào)告的使用份數(shù)慣例確定，除存檔的一份報(bào)告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：

課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。

10.估價(jià)報(bào)告存檔。11.完善業(yè)務(wù)流程單。

12.估價(jià)操作項(xiàng)目總結(jié)：僅適應(yīng)于自由式估價(jià)報(bào)告，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和報(bào)告撰寫人對報(bào)告形成過程中出現(xiàn)的難以準(zhǔn)確把握的技術(shù)問題、項(xiàng)目的特殊性及對報(bào)告的整體評價(jià)進(jìn)行總結(jié)。

三、估價(jià)報(bào)告的復(fù)核制度

為保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)審核程序，固定式報(bào)告必須有專人全面復(fù)核；對于自由式報(bào)告，必須先由專人對報(bào)告的文字、詞句、計(jì)算過程和組成內(nèi)容先行復(fù)核，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，方可出具正式估價(jià)報(bào)告。

公司對自由式報(bào)告主要從以下幾方面進(jìn)行審核：1)格式與完整性；

2)技術(shù)路線選擇是否正確、界定、描述；3)估價(jià)對象環(huán)境因素、界定、描述；

4)市場背景；5)評估方法選擇運(yùn)用；6)技術(shù)參數(shù)選擇；7)文字；8)整體。

四、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求和質(zhì)量問題定期公布制度1.評估報(bào)告的質(zhì)量要求

對估價(jià)報(bào)告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報(bào)告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯(cuò)別字、報(bào)告編號錯(cuò)誤、裝訂錯(cuò)誤等低級錯(cuò)誤，不得出現(xiàn)描述錯(cuò)誤、計(jì)算過程和計(jì)算公式錯(cuò)誤、選取參數(shù)錯(cuò)誤和報(bào)告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問題。

2.估價(jià)報(bào)告質(zhì)量問題的定期公布制度

公司每季度不定期對各業(yè)務(wù)部門的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量進(jìn)行檢查，對把關(guān)不嚴(yán)、出現(xiàn)質(zhì)量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內(nèi)予以公布，并給相關(guān)責(zé)任人以相應(yīng)處罰；對質(zhì)量管理到位、技術(shù)操作規(guī)范、審核工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，對相關(guān)人員將予以表彰。

五、估價(jià)報(bào)告的臺帳建立和歸檔備案制度1.評估報(bào)告的臺帳建立

要建立格式和內(nèi)容一致的估價(jià)報(bào)告微機(jī)登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價(jià)報(bào)告的項(xiàng)目名稱、委托人、評估項(xiàng)目、項(xiàng)目規(guī)模、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果等事項(xiàng)，其欄目要與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案中

的“估價(jià)項(xiàng)目基本情況”內(nèi)容保持一致，以減少上報(bào)信用檔案的工作量。

估價(jià)報(bào)告的臺帳建立，應(yīng)自接受委托時(shí)開始逐項(xiàng)登記。2.估價(jià)報(bào)告的歸檔備案

估價(jià)報(bào)告交付后，應(yīng)及時(shí)歸檔備案，并采用微機(jī)存檔和書面存檔兩種方式。

1)微機(jī)存檔的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a)《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》；b)《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》；c)現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。

2)書面存檔的估價(jià)報(bào)告，下列資料必須完善：a)《房地產(chǎn)估價(jià)委托書》；

b)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（必須附有技術(shù)報(bào)告）：c)《房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場勘察表》；d)《房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)通知單》存根聯(lián)；e)房地產(chǎn)估價(jià)《業(yè)務(wù)流程單》；f)委托人提供的相關(guān)權(quán)證資料等附件。

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